商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件

商業(yè)地產(chǎn)

運(yùn)作流程商業(yè)地產(chǎn)

運(yùn)作流程一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主要內(nèi)容及流程

1、市場(chǎng)調(diào)研2、商業(yè)分析

3、商業(yè)定位

4、商業(yè)規(guī)劃

5、主力店談判

6、建筑規(guī)劃

7、營銷推廣

8、開發(fā)模式

9、店鋪銷售

10、商業(yè)招商

11、商業(yè)運(yùn)營管理三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的十大誤區(qū)目錄目錄2一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件31、地理位置2、目標(biāo)顧客3、功能用途4、消費(fèi)環(huán)節(jié)5、物業(yè)要求6、產(chǎn)品設(shè)計(jì)7、銷售營銷8、投資回報(bào)9、專業(yè)程度10、綜合實(shí)力1、地理位置4二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主要內(nèi)容及流程

二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主要內(nèi)容及流程5

1、市場(chǎng)調(diào)研1、市場(chǎng)調(diào)研6

（1）消費(fèi)者調(diào)研

年齡結(jié)構(gòu)性別婚姻狀況收入水平

學(xué)歷狀況價(jià)格需求品種需求購物里程

業(yè)態(tài)選擇消費(fèi)頻次消費(fèi)支出交通工具

消費(fèi)動(dòng)機(jī)潛在需求購物行為分析（1）消費(fèi)者調(diào)研7（2）經(jīng)營者調(diào)研

分布地段經(jīng)營狀況價(jià)格帶銷售額經(jīng)營模式經(jīng)營實(shí)力經(jīng)營場(chǎng)所需求市場(chǎng)空間發(fā)展計(jì)劃品牌資源經(jīng)營商貨源主力店資源

合作條件配套業(yè)種資源商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件82、商業(yè)分析2、商業(yè)分析9（1）城市經(jīng)濟(jì)分析

地區(qū)發(fā)展地位GDP增長及占比

社會(huì)消費(fèi)零售額人口狀況

居民可支配收入職工平均工資

居民恩格爾系數(shù)人均消費(fèi)支出（1）城市經(jīng)濟(jì)分析10（2）地段分析區(qū)域特質(zhì)區(qū)域地位城市規(guī)劃人口狀況基礎(chǔ)設(shè)施交通狀況潛在顧客及購買力（3）周邊商圈分析商圈分布商圈規(guī)模商業(yè)氣氛商圈特點(diǎn)商圈輻射效應(yīng)市場(chǎng)容量分析形態(tài)結(jié)構(gòu)競(jìng)爭力分析發(fā)展趨勢(shì)（2）地段分析11（4）競(jìng)爭對(duì)手分析

商業(yè)分布經(jīng)營定位經(jīng)營規(guī)模銷售狀況贏利狀況商品分布樓層分布經(jīng)營業(yè)態(tài)和品類商場(chǎng)環(huán)境營銷特點(diǎn)員工狀況管理團(tuán)隊(duì)（5）項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)（4）競(jìng)爭對(duì)手分析123、商業(yè)定位

3、商業(yè)定位13（1）主題定位（2）目標(biāo)市場(chǎng)定位（3）規(guī)模定位（4）業(yè)態(tài)定位（5）功能定位（6）檔次定位（7）招商策略定位（1）主題定位144、商業(yè)規(guī)劃

4、商業(yè)規(guī)劃15

（1）功能組合

購物＋餐飲＋休閑購物＋餐飲＋休閑＋娛樂購物＋餐飲＋休閑＋娛樂＋商務(wù)

……

16（2）業(yè)態(tài)組合百貨＋大賣場(chǎng)百貨＋專業(yè)店大賣場(chǎng)＋專業(yè)店大賣場(chǎng)＋品牌店百貨＋餐飲百貨＋大賣場(chǎng)＋餐飲百貨＋專業(yè)店＋餐飲大賣場(chǎng)＋品牌店＋餐飲

……商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件17（3）商業(yè)布局規(guī)劃垂直布局平面布局區(qū)域布局（4）業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃（5）商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃水平動(dòng)線垂直動(dòng)線人流動(dòng)線車流動(dòng)線貨流動(dòng)線（6）交通規(guī)劃垂直交通水平交通室內(nèi)交通室外交通（3）商業(yè)布局規(guī)劃18（7）商業(yè)空間規(guī)劃層高柱距

荷載平面空間電梯位置配套用房主樓與輔樓關(guān)系……（8）二次裝修及美陳設(shè)計(jì)（9）配套設(shè)施的規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件19商業(yè)規(guī)劃的六項(xiàng)原則（1）市場(chǎng)調(diào)查是前提（2）商業(yè)定位是依據(jù)（3）設(shè)施配套是重點(diǎn)（4）經(jīng)營管理是目標(biāo)（5）多方溝通是保障（6）投資策略要兼顧商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件205、主力店談判5、主力店談判21（1）主力店的作用

強(qiáng)大的品牌號(hào)召力強(qiáng)大的聚客能力提升租金及售價(jià)提升招商條件提升項(xiàng)目形象提升物業(yè)價(jià)值穩(wěn)定租金收益（2）主力店的不利影響（3）主力店的談判時(shí)機(jī)（4）主力店談判對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的重要意義（1）主力店的作用226、建筑規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件23（1）總平面規(guī)劃（2）交通規(guī)劃（3）室內(nèi)平面規(guī)劃（4）外立面規(guī)劃（5）配套設(shè)施規(guī)劃（6）經(jīng)營區(qū)域與輔助用房規(guī)劃（1）總平面規(guī)劃247、營銷推廣7、營銷推廣25（1）圍繞商鋪銷售的營銷（2）圍繞招商的營銷（3）開業(yè)前后的營銷（4）日常經(jīng)營的營銷（5）營銷的核心

賣點(diǎn)的整合針對(duì)性的推廣方案商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件268、開發(fā)模式8、開發(fā)模式27（1）三種主要的開發(fā)模式分割銷售租售配合只租不售（2）正確選擇開發(fā)模式的戰(zhàn)略意義銷售與經(jīng)營整體經(jīng)營與分散經(jīng)營返租和經(jīng)營成本返租期限與經(jīng)營資金回收與長期經(jīng)營（物業(yè)升值）租售策略與主力店的引進(jìn)

……商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件289、店鋪銷售9、店鋪銷售29（1）市場(chǎng)調(diào)查（2）店鋪分割（3）定價(jià)及銷售次序（4）商業(yè)元素的整合（5）商業(yè)賣點(diǎn)提煉（6）獨(dú)立經(jīng)營或后期經(jīng)營的支撐（1）市場(chǎng)調(diào)查30商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件3110、商業(yè)招商商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件32（1）招商基本步驟組建團(tuán)隊(duì)專業(yè)調(diào)查目標(biāo)甄選條件設(shè)定談判簽約商裝組織開業(yè)準(zhǔn)備（2）招商次序的設(shè)定主力店次主力店專業(yè)店配套動(dòng)能店品牌店……

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件3311、商業(yè)運(yùn)營管理11、商業(yè)運(yùn)營管理34（1）商業(yè)動(dòng)線與品牌布局的完善（2）商業(yè)招商與調(diào)整（3）日常業(yè)務(wù)管理：銷售庫存價(jià)格品種質(zhì)量陳列……（4）營銷策劃（5）賣場(chǎng)管理：營業(yè)秩序員工店面形象安全消防收銀保潔播音……（6）物業(yè)管理（7）人事財(cái)務(wù)IT（8）售后服務(wù)（9）政府和媒體協(xié)調(diào)（1）商業(yè)動(dòng)線與品牌布局的完善35三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作十大誤區(qū)三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作十大誤區(qū)361、建筑規(guī)劃代替商業(yè)規(guī)劃2、建筑規(guī)劃先于商業(yè)規(guī)劃3、營銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃4、重外觀形象，輕內(nèi)部布局5、重裝修標(biāo)準(zhǔn)，輕配套適用6、重店鋪銷售，輕商業(yè)經(jīng)營7、重銷售策略，忽視開發(fā)模式的研究8、遷就主力店需求，忽視自身投資收益9、按主觀和經(jīng)驗(yàn)草率行事10、追求新潮和檔次，忽視市場(chǎng)需求1、建筑規(guī)劃代替商業(yè)規(guī)劃37ThankYou!ThankYou!商業(yè)地產(chǎn)

運(yùn)作流程商業(yè)地產(chǎn)

運(yùn)作流程一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主要內(nèi)容及流程

1、市場(chǎng)調(diào)研2、商業(yè)分析

3、商業(yè)定位

4、商業(yè)規(guī)劃

5、主力店談判

6、建筑規(guī)劃

7、營銷推廣

8、開發(fā)模式

9、店鋪銷售

10、商業(yè)招商

11、商業(yè)運(yùn)營管理三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的十大誤區(qū)目錄目錄40一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件411、地理位置2、目標(biāo)顧客3、功能用途4、消費(fèi)環(huán)節(jié)5、物業(yè)要求6、產(chǎn)品設(shè)計(jì)7、銷售營銷8、投資回報(bào)9、專業(yè)程度10、綜合實(shí)力1、地理位置42二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主要內(nèi)容及流程

二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主要內(nèi)容及流程43

1、市場(chǎng)調(diào)研1、市場(chǎng)調(diào)研44

（1）消費(fèi)者調(diào)研

年齡結(jié)構(gòu)性別婚姻狀況收入水平

學(xué)歷狀況價(jià)格需求品種需求購物里程

業(yè)態(tài)選擇消費(fèi)頻次消費(fèi)支出交通工具

消費(fèi)動(dòng)機(jī)潛在需求購物行為分析（1）消費(fèi)者調(diào)研45（2）經(jīng)營者調(diào)研

分布地段經(jīng)營狀況價(jià)格帶銷售額經(jīng)營模式經(jīng)營實(shí)力經(jīng)營場(chǎng)所需求市場(chǎng)空間發(fā)展計(jì)劃品牌資源經(jīng)營商貨源主力店資源

合作條件配套業(yè)種資源商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件462、商業(yè)分析2、商業(yè)分析47（1）城市經(jīng)濟(jì)分析

地區(qū)發(fā)展地位GDP增長及占比

社會(huì)消費(fèi)零售額人口狀況

居民可支配收入職工平均工資

居民恩格爾系數(shù)人均消費(fèi)支出（1）城市經(jīng)濟(jì)分析48（2）地段分析區(qū)域特質(zhì)區(qū)域地位城市規(guī)劃人口狀況基礎(chǔ)設(shè)施交通狀況潛在顧客及購買力（3）周邊商圈分析商圈分布商圈規(guī)模商業(yè)氣氛商圈特點(diǎn)商圈輻射效應(yīng)市場(chǎng)容量分析形態(tài)結(jié)構(gòu)競(jìng)爭力分析發(fā)展趨勢(shì)（2）地段分析49（4）競(jìng)爭對(duì)手分析

商業(yè)分布經(jīng)營定位經(jīng)營規(guī)模銷售狀況贏利狀況商品分布樓層分布經(jīng)營業(yè)態(tài)和品類商場(chǎng)環(huán)境營銷特點(diǎn)員工狀況管理團(tuán)隊(duì)（5）項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)（4）競(jìng)爭對(duì)手分析503、商業(yè)定位

3、商業(yè)定位51（1）主題定位（2）目標(biāo)市場(chǎng)定位（3）規(guī)模定位（4）業(yè)態(tài)定位（5）功能定位（6）檔次定位（7）招商策略定位（1）主題定位524、商業(yè)規(guī)劃

4、商業(yè)規(guī)劃53

（1）功能組合

購物＋餐飲＋休閑購物＋餐飲＋休閑＋娛樂購物＋餐飲＋休閑＋娛樂＋商務(wù)

……

54（2）業(yè)態(tài)組合百貨＋大賣場(chǎng)百貨＋專業(yè)店大賣場(chǎng)＋專業(yè)店大賣場(chǎng)＋品牌店百貨＋餐飲百貨＋大賣場(chǎng)＋餐飲百貨＋專業(yè)店＋餐飲大賣場(chǎng)＋品牌店＋餐飲

……商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件55（3）商業(yè)布局規(guī)劃垂直布局平面布局區(qū)域布局（4）業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃（5）商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃水平動(dòng)線垂直動(dòng)線人流動(dòng)線車流動(dòng)線貨流動(dòng)線（6）交通規(guī)劃垂直交通水平交通室內(nèi)交通室外交通（3）商業(yè)布局規(guī)劃56（7）商業(yè)空間規(guī)劃層高柱距

荷載平面空間電梯位置配套用房主樓與輔樓關(guān)系……（8）二次裝修及美陳設(shè)計(jì)（9）配套設(shè)施的規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件57商業(yè)規(guī)劃的六項(xiàng)原則（1）市場(chǎng)調(diào)查是前提（2）商業(yè)定位是依據(jù)（3）設(shè)施配套是重點(diǎn)（4）經(jīng)營管理是目標(biāo)（5）多方溝通是保障（6）投資策略要兼顧商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件585、主力店談判5、主力店談判59（1）主力店的作用

強(qiáng)大的品牌號(hào)召力強(qiáng)大的聚客能力提升租金及售價(jià)提升招商條件提升項(xiàng)目形象提升物業(yè)價(jià)值穩(wěn)定租金收益（2）主力店的不利影響（3）主力店的談判時(shí)機(jī)（4）主力店談判對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的重要意義（1）主力店的作用606、建筑規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件61（1）總平面規(guī)劃（2）交通規(guī)劃（3）室內(nèi)平面規(guī)劃（4）外立面規(guī)劃（5）配套設(shè)施規(guī)劃（6）經(jīng)營區(qū)域與輔助用房規(guī)劃（1）總平面規(guī)劃627、營銷推廣7、營銷推廣63（1）圍繞商鋪銷售的營銷（2）圍繞招商的營銷（3）開業(yè)前后的營銷（4）日常經(jīng)營的營銷（5）營銷的核心

賣點(diǎn)的整合針對(duì)性的推廣方案商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件648、開發(fā)模式8、開發(fā)模式65（1）三種主要的開發(fā)模式分割銷售租售配合只租不售（2）正確選擇開發(fā)模式的戰(zhàn)略意義銷售與經(jīng)營整體經(jīng)營與分散經(jīng)營返租和經(jīng)營成本返租期限與經(jīng)營資金回收與長期經(jīng)營（物業(yè)升值）租售策略與主力店的引進(jìn)

……商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程概述課件669、店鋪銷售9