房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告

精品精品可編輯可編輯房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告報(bào)告編號(hào)：重立信房評(píng)報(bào)（2018）鑒字第292號(hào)估價(jià)項(xiàng)目：位于重慶市長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路15號(hào)的5棟工業(yè)及配套房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)估價(jià)委托人：重慶市長(zhǎng)壽區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：重慶立信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司司法鑒定人：估價(jià)報(bào)告出具日期：二〇一八年十一月十五日目 錄...........五、價(jià)值時(shí)點(diǎn).........................................................六、價(jià)值類型.........................................................七、估價(jià)依據(jù).........................................................八、估價(jià)原則.........................................................九、估價(jià)方法.........................................................十、估價(jià)結(jié)果.........................................................十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期...........................................致估價(jià)委托人函重慶市長(zhǎng)壽區(qū)人民法院：受貴院的委托，我公司根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)的規(guī)定，本著獨(dú)立、公正、客觀、合法的原則，按照科學(xué)的方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)及《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》的要求，致函如下：15510731.59平方米及其對(duì)應(yīng)的分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。）01152476估價(jià)方法：成本法時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值如下：估價(jià)結(jié)果明細(xì)表重慶騰長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭安農(nóng)業(yè)鋼結(jié)鎮(zhèn)健東二路發(fā)展有構(gòu)限公司15號(hào)原料庫(kù)重慶騰長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭鋼筋安農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)健東二路混凝發(fā)展有15號(hào)綜合辦土結(jié)限公司公樓構(gòu)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書權(quán)利人坐落估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書權(quán)利人坐落房屋結(jié)構(gòu)用途土地使用權(quán)類型建筑面積 建面單價(jià) 評(píng)估價(jià)值樓層（㎡） （元㎡） 萬(wàn)元)13（2016長(zhǎng)壽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第000789367號(hào)（2016壽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第000799513號(hào)（2016壽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第000799639號(hào)（2016壽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第000798267號(hào)（2016壽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第000799392號(hào)重慶騰限公司長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路15鋼筋構(gòu)工業(yè)出讓11-5層2364.221760416.102重慶騰長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭安農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)健東二路發(fā)展有15號(hào)鍋爐房限公司鋼筋混凝構(gòu)工業(yè)出讓1層 104.16156016.25倉(cāng)儲(chǔ)出讓1層 5316.191710909.074辦公出讓 1-2層 1022.091880192.155重慶騰長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路15鋼結(jié)構(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)出讓1層 1924.931710329.16合 計(jì)10731.591862.73價(jià)師聲明”和“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”。重慶立信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司法定代表人：二〇一八年十一月十五日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見。四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)（GB/T50899-2013估價(jià)工作，撰寫本估價(jià)報(bào)告。對(duì)估價(jià)對(duì)象的標(biāo)的物及其相關(guān)權(quán)益在特定條件下的市場(chǎng)價(jià)值提出的專業(yè)意見，請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告書以及有關(guān)附件。七、估價(jià)委托人提供的所有資料，我們僅作一般核對(duì),不負(fù)責(zé)鑒定其資料的真實(shí)性和合法性。八、本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。十、本報(bào)告的解釋權(quán)屬于本估價(jià)機(jī)構(gòu)。估價(jià)的假設(shè)和限制條件本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：一、估價(jià)假設(shè)條件1、一般假設(shè)①本次估價(jià)根據(jù)委托人提供的《重慶市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件確認(rèn)估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、面積、用途等。我們假設(shè)估價(jià)委托人提供的資料是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確的。③本報(bào)告出具的估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化及遇到自然力和其他不可抗力可能對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響。④本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果假設(shè)在公開市場(chǎng)條件下形成的價(jià)值或價(jià)格。交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不具有排它性的交易市場(chǎng)。本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。⑤假設(shè)估價(jià)對(duì)象為合法使用和按估價(jià)設(shè)定用途繼續(xù)使用。而且假設(shè)估價(jià)對(duì)象所涉及房地產(chǎn)在估價(jià)目的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后，仍按照預(yù)定之開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、開發(fā)經(jīng)營(yíng)規(guī)模持續(xù)開發(fā)或經(jīng)營(yíng)，與估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)有關(guān)的國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策等宏觀環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定。⑥估價(jià)對(duì)象為所在物業(yè)中的一部分，估價(jià)對(duì)象應(yīng)享有公共部分的通行權(quán)以及水、電、氣等公共配套設(shè)施的使用權(quán)。2、未定事項(xiàng)假設(shè)本次估價(jià)不存在未定事項(xiàng)的假設(shè)。3、背離事實(shí)假設(shè)據(jù)估價(jià)委托人提供估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)資料顯示1-5的市場(chǎng)價(jià)值。45估價(jià)對(duì)象《重慶市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》未記載房屋的建成年代，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘了解，估價(jià)對(duì)象房屋建成年代約為2015年，本次估價(jià)房屋建成年代以實(shí)際調(diào)查為準(zhǔn)。二、報(bào)告使用限制條件如下：1權(quán)利的基礎(chǔ)之上。2做其他用途。3、本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對(duì)象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。4一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過半年。重慶立信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司二〇一八年十一月十五日估價(jià)結(jié)果報(bào)告重立信房評(píng)報(bào)（2018）鑒字第292號(hào)一、估價(jià)委托人聯(lián)系人：屈剛聯(lián)系電話：40231240二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)66號(hào)鑫隆達(dá)大廈A統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91500103795852556L首次獲準(zhǔn)登記日期：20100226業(yè)務(wù)范圍：資產(chǎn)評(píng)估（綜合B級(jí)）司法鑒定、土地評(píng)估（全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)）司法鑒定、房地產(chǎn)評(píng)估（二級(jí)）司法鑒定頒證機(jī)關(guān)：重慶市司法局有效期限：2015年01月26日至2020年01月25日頒證日期：2017年08月10日三、估價(jià)目的為委托方受理的“申請(qǐng)執(zhí)行人重慶農(nóng)商行長(zhǎng)壽支行與被執(zhí)行人重慶市正品農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司、重慶騰安農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司金融借款合同糾紛”）0115執(zhí)評(píng)委2476場(chǎng)價(jià)值參考。四、估價(jià)對(duì)象155平方米及其對(duì)應(yīng)的分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。（一）實(shí)體狀況1、建筑物狀況1152364.226155.573.85.8維護(hù)保養(yǎng)較好。水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完好、齊備。215104.16153155316.19平方米；所在建19.2入戶安裝滑門，安裝塑鋼窗，室內(nèi)水泥地面；目前該房作為原料庫(kù)使用，齊備。4151022.09平22.72.5滲漏現(xiàn)象，維護(hù)保養(yǎng)較好。水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完好、齊備。5151924.93平方米；所在建192、土地狀況1-5010644.1524797.6東臨重慶逗里爽食品有限公司，南臨國(guó)有土地，北臨重慶合得攏食品有限公司，西臨重慶穗花食為天糧油有限公司；土地開發(fā)程度為紅線外“六通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊及場(chǎng)地平整），據(jù)長(zhǎng)壽府發(fā)[2016]97號(hào)文之規(guī)定，估價(jià)對(duì)象1-5所在土地級(jí)別為長(zhǎng)壽工業(yè)6級(jí)。估價(jià)對(duì)象1-5所屬宗地，地勢(shì)較為平坦，無(wú)不良地質(zhì)構(gòu)造，無(wú)特殊限制利用條件。（二）權(quán)屬狀況根據(jù)委托人提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證顯示，估價(jià)對(duì)象1-5為位于長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭155有限公司，截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象已被查封，存在抵押權(quán)利登記。（三）區(qū)位狀況1、長(zhǎng)壽區(qū)區(qū)域概況106-107272943-30121363年改置長(zhǎng)壽縣。位于重慶市主城東北隅，屬于三峽庫(kù)區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)，地跨長(zhǎng)江南北，東南接壤涪陵區(qū)，西南與渝北區(qū)、巴50余千米。長(zhǎng)壽區(qū)是重慶大都市區(qū)之一，距重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅40分鐘車程，是重慶陸路的交通樞紐和長(zhǎng)江上游的重要港口，是重慶特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)資源向三峽庫(kù)區(qū)輻射的重要中繼站。渝長(zhǎng)、長(zhǎng)涪、長(zhǎng)梁3條高速公路在此交匯，渝懷鐵路在境內(nèi)設(shè)有客、貨運(yùn)編組站，長(zhǎng)江黃金水道繞城而過，萬(wàn)噸級(jí)船隊(duì)常年可通江達(dá)海。有西南地區(qū)最大的人工湖—長(zhǎng)壽湖，長(zhǎng)壽古鎮(zhèn)等國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)。2015年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）430.1億元，比2014年增長(zhǎng)11.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值38.2億元，比2014年增長(zhǎng)4.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值230.1億元，比2014 年增長(zhǎng)12.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值161.8201412.2%6按常住人口計(jì)算，全年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到52667元。201556.72014年增長(zhǎng)32.62014年增長(zhǎng)22.1%旅客發(fā)送量67.9萬(wàn)人次，下降31.1%；鐵路旅客到達(dá)量87.7萬(wàn)人次，下降21.5%2、估價(jià)對(duì)象區(qū)位因素）位置條件1-515業(yè)集中區(qū)，位置條件較好。）交通條件估價(jià)對(duì)象1-5位于重慶市長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路15號(hào)，距滬渝高速合興互通約12公里，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)約90公里，距寸灘港約81公里，距長(zhǎng)壽湖站約17公里，所在區(qū)域內(nèi)道路路網(wǎng)通達(dá)性一般，路面較平坦，交通通達(dá)程度一般。）基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施1-515設(shè)施較完善，公共設(shè)施一般。）工業(yè)聚集度1-515重慶穗花食為天糧油有限公司，重慶爽溜溜食品有限公司，重慶凱年食品有限公司，重慶夢(mèng)怡食品有限公司等，工業(yè)聚集度較高。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)二〇一八年十一月十二日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，亦是現(xiàn)場(chǎng)查勘之日。六、價(jià)值類型本報(bào)告所評(píng)價(jià)值是指對(duì)估價(jià)對(duì)象在設(shè)定用途、狀態(tài)不變并持續(xù)經(jīng)營(yíng)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，并為本報(bào)告書所列明的目的和假設(shè)限制條件下，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)（一）法律法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；3、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；4、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中華人民共和國(guó)住建5GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》（國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、中華人民共和國(guó)住建部）；6地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（[2016]97）；7、國(guó)家及地方有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的其它法律法規(guī)資料。（二）產(chǎn)權(quán)依據(jù)估價(jià)委托人提供的《重慶市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件。（三）取價(jià)依據(jù)1、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘獲取的資料；2、估價(jià)人員搜集的價(jià)值時(shí)點(diǎn)及近期房地產(chǎn)相關(guān)資料。八、估價(jià)原則在本次估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格遵守國(guó)家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，遵循下列原則：（一）遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格；（二）遵循合法原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格；（三）遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格；（四）遵循替代原則，評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)；（五）遵循最高最佳利用原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用條件狀況下的價(jià)值或價(jià)格；估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定。本次估價(jià)對(duì)象1-5已作為工業(yè)用途使用，我們?cè)谡{(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理，并選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)。九、估價(jià)方法（一）估價(jià)思路與估價(jià)方法的選用估價(jià)方法的選擇：估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)項(xiàng)目用地及臨近類似房地產(chǎn)方法。方法的選擇理由如下：本次估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用房地產(chǎn)，經(jīng)調(diào)查近期內(nèi)周圍及區(qū)域類似物業(yè)成交案例較少，不易于搜集可供選擇比較案例的信息，因此不宜采用比較法進(jìn)行評(píng)估。周邊類似工業(yè)房地產(chǎn)出租案例較少，租金收益不易于搜集，區(qū)域內(nèi)類似房屋租金收益也難以把握，故不宜采用收益法進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)對(duì)象亦無(wú)開發(fā)或再開發(fā)潛力，故亦不適合用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。2015年修建竣工，現(xiàn)行建安造價(jià)根據(jù)重慶市造價(jià)信息維護(hù)保養(yǎng)、使用年限等因素進(jìn)行勘察鑒定，確定成新率；委估工業(yè)房地產(chǎn)1-5基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行估價(jià)。（二）估價(jià)方法概述以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值（用成新率綜合反映）方法。計(jì)算公式：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝土地價(jià)格+建筑物重置完全成本×成新率1確定最終評(píng)估值：）市場(chǎng)比較法基本原理：是將委估對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期內(nèi)有市場(chǎng)比較法估價(jià)基本公式：V=A×J×t×q×g式中：V——評(píng)估價(jià)格A——可比價(jià)格J——交易情況修正系數(shù)t——期日修正系數(shù)qg）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法原理：是利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等本次采用的基本公式：土地單價(jià)（樓面地價(jià)）＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)×土地用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)±土地開發(fā)程度修正值2的價(jià)值；基本公式：評(píng)估值＝重置全價(jià)×綜合成新率十、估價(jià)結(jié)果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素的分析，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值如下：估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書權(quán)利人坐落房屋結(jié)構(gòu)用途土地使用權(quán)類型建筑面積 建面單價(jià) 評(píng)估價(jià)值樓層（㎡） （元㎡） 萬(wàn)元)4（2016長(zhǎng) 重慶騰 長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭壽區(qū)不動(dòng)產(chǎn) 安農(nóng)業(yè) 鎮(zhèn)健東二路鋼筋混凝辦公出讓 1-2層 1022.091880192.15渝（2016）長(zhǎng)壽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)重慶騰安農(nóng)業(yè)長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭鋼筋混凝11權(quán)第000789367號(hào)發(fā)展有限公司鎮(zhèn)健東二路15土結(jié)構(gòu)工業(yè)出讓1-5層2364.221760416.102渝（2016）長(zhǎng)壽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第重慶騰安農(nóng)業(yè)長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路鋼筋混凝工業(yè)出讓1層104.16156016.25000799513號(hào)發(fā)展有限公司15號(hào)鍋爐房土結(jié)構(gòu)3渝（2016）長(zhǎng)壽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第重慶騰安農(nóng)業(yè)長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路鋼結(jié)倉(cāng)儲(chǔ)出讓1層5316.191710909.07000799639號(hào)發(fā)展有限公司15號(hào)原料庫(kù)構(gòu)55權(quán)第000798267號(hào)（2016壽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第000799392號(hào)發(fā)展有限公司15號(hào)綜合辦 土公樓 構(gòu)重慶騰限公司長(zhǎng)壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路15鋼結(jié)構(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)出讓1層 1924.931710329.16合 計(jì)10731.591862.73估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值