房地產(chǎn)開發(fā)課件

第一章

房地產(chǎn)開發(fā)概述主講：尚宇梅教授第一章

房地產(chǎn)開發(fā)概述主講：尚宇梅教授1教學內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類房地產(chǎn)開發(fā)的程序和主要參與者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度

教學內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類房地產(chǎn)開發(fā)的2教學目的：通過本章的學習，使學生了解房地產(chǎn)開發(fā)面臨的風險、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型及資質(zhì)管理制度等；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的分類；掌握房地產(chǎn)開發(fā)的含義﹑特點及程序。重點難點：要求學生掌握房地產(chǎn)開發(fā)的含義﹑特性及程序。教學時數(shù)：6

教學目的：通過本章的學習，使學生了解房地產(chǎn)開發(fā)面臨的風險、房3第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)作用房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)地位房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)作用房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)地位房地產(chǎn)與4一、房地產(chǎn)的基本概念及特點1.房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)（Realestate），它有狹義和廣義兩層內(nèi)涵。狹義的房地產(chǎn)是指市場上的供買賣的標的物，基本包括預售房屋、新房屋和舊房屋。廣義的房地產(chǎn)是指土地及土地上的一切人類加工、建筑后物品，主要是房屋。2.房地產(chǎn)存在的形態(tài)

★

土地

★

建筑物

★

房地

一、房地產(chǎn)的基本概念及特點53.房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟產(chǎn)品相比較，既有一般商品的屬性，又有其特殊性，是一種特殊商品。其特殊性主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的自然特性、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性和房地產(chǎn)的社會制度特性三個方面。（1）房地產(chǎn)的自然特性★房地產(chǎn)位置的固定性和異質(zhì)性★房地產(chǎn)使用的耐久性和效用的多層次性★土地面積總量的一定性和房地產(chǎn)的有限性3.房地產(chǎn)的特性6（2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性★房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的積累性和衰減性★房地產(chǎn)利用的遞減性和合理集約性★房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性與權(quán)益的流動性★房地產(chǎn)供給的稀缺性和經(jīng)營的壟斷性★房地產(chǎn)投資和消費的雙重性★房地產(chǎn)的保值增值性（3）房地產(chǎn)的社會制度特性★房地產(chǎn)的財富性★房地產(chǎn)的社會穩(wěn)定性★房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律性

（2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性7上海灘最頂級的十棟老洋房

“白公館”，位于上海汾陽路150號，氣勢非凡的灰白色洋樓，因為白崇禧、白先勇父子居住過而名噪上海。其實，白氏父子在這兒居住的時間并不長，而在他們?nèi)胱≈暗臄?shù)十年間，這幢洋樓早就發(fā)生過許多傳奇故事了。也許是因為白氏父子名聲太大，所以人們習慣上就把這棟洋房稱為“白公館”。

上海灘最頂級的十棟老洋房“白公館”，位于上海汾陽路150號8王伯群住宅，是何應欽內(nèi)弟，民國政要、國民政府交通部長王伯群（時兼大夏大學董事長、校長），于1931年在愚園路1136弄31號，為取續(xù)弦大夏大學校花保志寧建造的，歷時四年，于1934年落成。該建筑系意大利哥特式城堡建筑，占地10.78畝，主建筑面積2158.8平方米，耗資30萬銀元。

王伯群住宅，是何應欽內(nèi)弟，民國政要、國民政府交通部長王伯群（9嘉道理住宅，源于一個悲傷的故事。1919年，嘉道理原來的住宅失火，他的妻子急著讓保姆逃走，自己卻不幸喪生。悲痛不已的嘉道理帶著孩子回倫敦散心，委托他的好友布朗在上海另起新居。而布朗酗酒成性，浪蕩頹廢，干脆又把此事扔給了洋行承包。承包商當然刻意豪華，足足花了四年時間才造好。當嘉道理接到100萬兩銀子的造價時，他大吃一驚，不過，新居的確美侖美奐，成為嘉道理的最愛。

嘉道理住宅，源于一個悲傷的故事。1919年，嘉道理原來的住宅10蔣宋住宅不是蔣介石掏錢買的，而是他大舅子——宋美齡的哥哥宋子文買來作為宋美齡的陪嫁。這幢法式花園洋房位于法租界賈爾業(yè)愛路9號（現(xiàn)東平路），由一座主樓與兩座副樓組成。副樓位于主樓兩側(cè)，分別是侍從人員、警衛(wèi)人員的住所及工作室。主樓坐北朝南，由造型不一的東、西、中三個單元組成。

蔣宋住宅不是蔣介石掏錢買的，而是他大舅子——宋美齡的哥哥宋子11“羅別根花園”位于虹橋路，是20世紀30年代上海房地產(chǎn)大王沙遜興建的度假別墅，該棟老洋房目前為一家外資企業(yè)使用?！傲_別根花園”曾經(jīng)是沙遜的私人別墅，屬典型英國古典式鄉(xiāng)村別墅風格，建筑面積在900平方米左右。“羅別根花園”位于虹橋路，是20世紀30年代上海房地產(chǎn)大王沙12美商的中國營業(yè)公司是舊上海最大的房地產(chǎn)公司之一，今興國路上的興國賓館內(nèi)有別墅多幢，就是由該公司興建的。這里的一號樓是太古洋行大班住宅。

美商的中國營業(yè)公司是舊上海最大的房地產(chǎn)公司之一，今興國路上的13杜美花園在淮海中路與東湖路轉(zhuǎn)角，即今東湖路7號內(nèi)有一幢被大塊草坪相圍的二層洋房，這幢花園洋房由英商瑞康洋行老板約瑟夫（R.Mjoseph）興建于1925年。約瑟夫是英籍猶太人，當1941年12月7日太平洋戰(zhàn)爭爆發(fā)后，他即被日軍拘捕送進了集中營，這幢漂亮的住宅就被日本軍官占用。

杜美花園在淮海中路與東湖路轉(zhuǎn)角，即今東湖路7號內(nèi)有一幢被大塊14位于現(xiàn)延安中路陜西南路拐角處，有一幢極具北歐風情的花園別墅－－馬勒別墅，于1936年落成。傳說這所房子的設(shè)計是依照當年花園主人馬勒最寵愛的小女兒一個夢境設(shè)計的。當初小女兒夢到自己擁有了一座“安徒生童話般的城堡”，于是馬勒請來了設(shè)計師，在陜西南路30號設(shè)計了這座有著北歐挪威建筑風情的城堡式別墅，并投入巨資，歷時7年造成。位于現(xiàn)延安中路陜西南路拐角處，有一幢極具北歐風情的花園別墅－15位于華山路上的丁香花園，是上海灘最負盛名、保存最為完好的老洋房之一。丁香花園的盛名，不僅在于其建筑本身，還在于洋房主人身份的傳奇色彩。丁香花園的主人李經(jīng)邁，是清末朝廷重臣李鴻章的幼子。

位于華山路上的丁香花園，是上海灘最負盛名、保存最為完好的老洋16張學良公館在福煦路（今延安中路）181號張學良公館在福煦路（今延安中路）181號17房地產(chǎn)開發(fā)課件18房地產(chǎn)開發(fā)課件19

這個城堡是2000年完工的，造價在2億左右，主人是杭州一家賓館的老板，還擁有一家外貿(mào)公司和其他產(chǎn)業(yè)，也是浙江最早做外貿(mào)出口生意的人之一。這個城堡是2000年完工的，造價在2億左右，主人是杭州一20二、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性1.房地產(chǎn)業(yè)的基本概念（1）房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。

（2）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容：

★國有土地使用權(quán)的出讓

★房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)

★房地產(chǎn)經(jīng)營

★房地產(chǎn)中介服務

★物業(yè)管理

★房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理二、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性212.房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)；它們的業(yè)務對象都是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方和乙方的合作關(guān)系。3.房地產(chǎn)業(yè)分類劃分房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理。其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)價格評估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。

2.房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)22三、房地產(chǎn)業(yè)的基本特點、地位和作用（一）房地產(chǎn)業(yè)的基本特點1.從區(qū)域經(jīng)濟來看2.從行業(yè)特征來看3.從投資過程來看4.從社會經(jīng)濟活動來看（二）房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1.房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位（1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)（2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)（3）房地產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)三、房地產(chǎn)業(yè)的基本特點、地位和作用23（1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)

★房地產(chǎn)業(yè)是社會一切部門不可缺少的物質(zhì)條件

★房地產(chǎn)業(yè)是社會勞動力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件

★房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)

★房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟及積累資金的重要來源

★房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響（1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)24（2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)

★在國民經(jīng)濟的運行周期中，各行各業(yè)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)，都是以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為前提條件的；因此，相對于經(jīng)濟運行周期各階段的出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)常常有先行半步的示范作用。

★房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，其可以帶動和促進建筑業(yè)、建材業(yè)、化工業(yè)、電子業(yè)、儀表業(yè)、機械設(shè)備業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，是提供最終產(chǎn)品的部門，并推動金融業(yè)的發(fā)展。據(jù)發(fā)達國家統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加“1”，可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加“1.5～2”。（2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)25（3）房地產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)★房地產(chǎn)業(yè)既能為生產(chǎn)乃至整個社會經(jīng)濟活動提供基礎(chǔ)性條件，屬于生產(chǎn)要素產(chǎn)業(yè)，也能為人類提供基本的生活資料、發(fā)展資料和享受資料?！镂覈且粋€發(fā)展中的人口大國，對房地產(chǎn)尤其是住宅有著旺盛的需求。★房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，能夠帶動的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)數(shù)量多、范圍大。★房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻度較其他行業(yè)更大，更具有推動國民經(jīng)濟增長的能量。（3）房地產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)26

2.房地產(chǎn)業(yè)的作用★房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級★房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可加快城市發(fā)展建設(shè)的步伐，加快城市化進程★房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化城市居民的消費結(jié)構(gòu)★房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于培育和完善社會主義市場體系（三）房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革1.1949年以前2.1949年——1955年3.1956年——1965年4.1966年——1978年5.1978年以后2.房地產(chǎn)業(yè)的作用27第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類含義分類特征地位和作用房地產(chǎn)開發(fā)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類含義分類特征地位和作用28一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念1.通俗的房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)，是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。2.規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，對土地開發(fā)和房屋建設(shè)進行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，及相應的房地產(chǎn)營銷和物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義29（二）房地產(chǎn)開發(fā)的起源1.最初房地產(chǎn)生產(chǎn)——小生產(chǎn)方式小生產(chǎn)方式進行的房地產(chǎn)開發(fā)，是指房屋建在自己擁有的土地上，建好的房屋也是以自用為主，僅有少量出租。2.19世紀60年代的“四統(tǒng)一方針”“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理”，即“四統(tǒng)一方針”。3.我國房地產(chǎn)開發(fā)概況（1）我國房地產(chǎn)業(yè)的恢復和發(fā)展，是以城市建設(shè)綜合開發(fā)為起點的（2）我國房地產(chǎn)業(yè)的飛躍發(fā)展，是以土地有償使用為標志的。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的起源30中國房地產(chǎn)發(fā)展大事記(1949－2011年)●1949年新中國確立了土地的社會主義公有制。憲法明確規(guī)定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。在舊的國有土地使用制度下，中國城鎮(zhèn)國有土地實行的是單一行政劃撥制度，國家將土地使用權(quán)無償、無限期提供給用地者，土地使用權(quán)不能在土地使用者之間流轉(zhuǎn)。中國房地產(chǎn)發(fā)展大事記(1949－2011年)●1949年31●1979年7月1日，第五屆全國人民代表大會第二次會議通過的《中華人民共和國中外合資企業(yè)經(jīng)營法》提出了“土地使用費”的概念?！?980年1月，《紅旗》雜志發(fā)表蘇星《怎樣使住宅問題解決得快些》一文，指出住宅是個人消費品的重要組成部分，應該走商品化道路。自此，我國理論界和實際工作者開展了關(guān)于住宅屬性、房租等問題的研討。7月，國務院頒布《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》。經(jīng)濟特區(qū)和沿海開放城市制定和頒布了相應的地方性法規(guī)，對外資企業(yè)用地征收土地使用費，深圳特區(qū)首先于1982年開始征收土地使用費。●1979年32●1983年2月，《經(jīng)濟日報》報道中國人民銀行負責人談話：國家鼓勵私人購房、修房，今年要試辦購買住房儲蓄、修房儲蓄等項業(yè)務?！?984年國務院批準試點城市實行“公有住房補貼出售”?！?985年1月，全國住房租金改革領(lǐng)導小組成立。6月，《中華人民共和國土地管理法》頒布。我國土地管理工作納入依法管理的軌道，但由于當時正是我國經(jīng)濟改革的初期階段，土地管理帶有濃厚的計劃經(jīng)濟色彩?！?983年33●1986年1月，國務院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會，會議決定成立國務院住房制度改革領(lǐng)導小組和領(lǐng)導小組辦公室?！?987年8月1日，以提高房租發(fā)放抵租券、空轉(zhuǎn)起步為特征的城鎮(zhèn)住房制度改革在山東煙臺試行。8月1日，《中華人民共和國土地管理法》正式實施。8月2日，國家計委、建設(shè)部、國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強商品房屋建設(shè)計劃管理的暫行規(guī)定》，決定自1987年起，各地區(qū)的商品房屋建設(shè)納入國家計劃。12月1日，深圳率先敲下了拍賣國有土地使用權(quán)的第一槌，突破了土地使用權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定。中國首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)?！?986年34●1988年1月，全國住房制度改革工作會議在北京召開，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計劃，分期分批加以推行，在3年或多一點的時間內(nèi)在全國基本推開。4月12日，《中華人民共和國憲法》(修正案)規(guī)定，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。這是我國土地使用制度的根本性變革，根本大法承認了土地使用權(quán)的商品屬性。同年，中國第一個土地拍賣、按揭貸款真正完全意義上的商品房小區(qū)東曉花園在深圳竣工，當時售價1600元/平方米?！?991年全國第二次住房制度改革工作會議召開，由此，房改又進入了一個新的發(fā)展階段，這個階段房改的主要內(nèi)容是出售公房，房改工作從少數(shù)試點城市擴展到全國。●1988年35●1992年1992年鄧小平先生“南巡”之后，全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向?？凇V西北海、廣東惠州等南方沿海城市。一時間，海口、北海、惠州等城市的房地產(chǎn)價格扶搖直上，而內(nèi)地省份如四川、湖南等地則資金奇缺。這是中國改革開放之后有紀錄的第一次房地產(chǎn)熱。這一次房地產(chǎn)熱在導致了1993年6月一次極其猛烈的宏觀調(diào)控之后，迅速煙消云散。至今，北海、?？诘鹊氐臓€尾建筑還在見證著10多年前的那一場災難。●1992年36●1993年第三次全國房改工作會議召開?！?994年《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施。此后，房改加入了建立住房公積金、開展國家安居工程等內(nèi)容。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點、“新的住房制度的雛形”。●1995年海南地產(chǎn)泡沫破滅?！?993年37●1998年國務院頒布23號文，即《國務院關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。這是一個劃時代的文件。1998年4月，中國人民銀行頒布《中國人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知》。明確指出要提高對住房信貸重要性的認識、加大住房信貸投入、擴大住房信貸業(yè)務范圍、大力促進住房消費、積極支持普通住房建設(shè)等多項措施，以擴大內(nèi)需，將住房建設(shè)培育成國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。這是1990年代初期南方房地產(chǎn)崩潰之后，中央政府態(tài)度轉(zhuǎn)變，開始支持房地產(chǎn)發(fā)展的第一個明確信號。●1998年38●1999年

2月中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費信貸的指導意見》。提出“積極開展個人消費信貸，對促進消費，擴大內(nèi)需，推動生產(chǎn)，支持國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，具有十分重要的意義?！贝朔菸募l(fā)布后，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內(nèi)地。中國新一輪房地產(chǎn)的牛市開始正式啟動。4月，建設(shè)部發(fā)布《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》及《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》?！?999年39●2000年2月，建設(shè)部部長俞正聲在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上宣布：“住房實物分配在全國已經(jīng)停止！”2000年房企上市禁令到期，1993年起我國的資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟?！?001年建設(shè)部發(fā)布我國第一部《商品房銷售管理辦法》，重點解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的廣告、定金、面積糾紛以及質(zhì)量等問題。該辦法的實施，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場銷售起到了一定的積極作用。2001年7月13日，北京成功申辦第29界奧運會，自此，以北京為代表的房地產(chǎn)市場進入“奧運時代”，在“奧運”的強大利好刺激下，中國的房地產(chǎn)市場進入了飛速發(fā)展的快車道，幾年的時間房價翻了好幾番?！?002年7月1日，國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》（2002國土資源部“11號”令）開始實施，助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強制性消費需求，無意中成了房價上漲的助推器。

●2000年40●2003年《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號文件)，第一次明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。4月1日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(121號文)。《通知》規(guī)定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例，并按央行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定?！?21文件是中國新一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取的抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。●2003年41

●2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)“71號文”，規(guī)定：2004年8月31日起，所有六類土地全部實行公開的土地出讓制度，采取公開招標、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地，即“8·31大限”。8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備。此舉是中央政府從土地供給上一直房地產(chǎn)過熱的又一舉措，住宅土地用地價格由此一路猛漲。國務院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》。10月，建設(shè)部政策研究中心課題組發(fā)布了一份全面否定國內(nèi)“地產(chǎn)泡沫說”的專題報告。報告對目前中國房地產(chǎn)市場所做的分析和判斷，得出的結(jié)論是：“泡沫之說并不成立，中國房地產(chǎn)金融危機尚無跡象”。此份文件將各部門對房地產(chǎn)問題的分歧公開化?！?004年42●2005年3月，國務院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(“舊國八條”)。該份文件強調(diào)：“住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經(jīng)濟的健康運行”，并要求各地方政府高度重視房地產(chǎn)價格，明確提出“控制措施不力，造成當?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負責人的責任?！?月16日中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進一步加大。4月國務院出臺的《加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施》(新“國八條”)。5月，國務院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，此即25號文。國家層面控制房價行動就此啟幕?！?005年43●2006年5月，九部門制定《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》再被國務院轉(zhuǎn)發(fā)，是為37號文。文件明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)目標，“90/70”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必須達到開發(fā)面積的70%)被提了出來，稅收和信貸等政策進一步緊縮。這就是業(yè)內(nèi)所稱的“國六條”

，國家希望通過這次更深層、系統(tǒng)和廣泛的調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)市場由此進入良性、和諧發(fā)展的軌道?！?006年44●2007年8月7日，國務院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)，該文件被認為是對“房改”的總結(jié)，是住房新模式的轉(zhuǎn)折點。9月，央行、銀監(jiān)會發(fā)布第359號文，要求提高第二套房首付比例。10月，國土資源部發(fā)布第39號令，規(guī)定未繳清全部土地出讓價款，不得分割發(fā)放土地證。10月1日起，《物權(quán)法》正式施行，動拆遷須進一步合法化。但農(nóng)民的房產(chǎn)、地權(quán)問題懸而未決，只能留待法律實施過程中去逐步完善、解決。●2007年45●2008年1月9日，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》2月4日，央行公布《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》3月11日，國務委員兼國務院秘書長華建敏在關(guān)于《國務院機構(gòu)改革方案》的說明中指出，組建“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，不再保留建設(shè)部。兩會中溫家寶的政府工作報告中與房地產(chǎn)相關(guān)的部分“抓緊建立住房保障體系”。3月20日，證監(jiān)會表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準。4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示：全面排查住房公積金違規(guī)放貸。4月16日，國家稅務總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題做出了明確規(guī)定。9月16日和10月8日，央行先后兩次下調(diào)貸款基準利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松。10月22日，財政部、國家稅務總局、央行出臺政策，降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房貸首付。10月27日起，個人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%，最低首付款比例調(diào)整為20%。財政部、國家稅務總局10月22日宣布，自2008年11月1日起，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。11月24日，中國建設(shè)銀行公布，將加大對居民購買普通自住房的支持力度，對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%?！?008年46●2009年貨幣政策。3月，央行一季度例會提出要保持適度寬松貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。6月，銀監(jiān)會規(guī)定嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。二套房貸政策逐漸由“放松”轉(zhuǎn)為“嚴格執(zhí)行”。12月23日，央行四季度例會重申2010年要繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，未來可能實行差別化信貸政策。財稅政策。二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限從2年恢復到5年，對普通住房和非普通住房區(qū)別對待，表明中央對明年房地產(chǎn)市場采取“有保有壓”的政策。契稅、二手房土地增值稅、印花稅減免等稅收政策將可能陸續(xù)取消。土地政策。五部委聯(lián)合發(fā)文明確提出規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過一年；首次繳付比例不得低于全部土地出讓價款的50%，這一政策標志著寬松的土地政策已經(jīng)終止，要求地方政府停止放寬土地出讓金繳納期限，有利于土地市場的降溫。保障性住房。加大保障性住房的建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造。對這兩項工作，在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。12月28日，國務院副總理出席全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改造會議并討論相關(guān)工作，足見國家對保障性住房建設(shè)的重視?！?009年47●2010年2010年1月10日，“國十一條”：加大保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

2010年4月，新國十條：首套房90㎡以上首付不得低于三成，二套房首付不低于五成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010年10月，央行三年首度加息，擠壓樓市泡沫。2010年11月，房貸7折利率全面取消，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準利率的85%。2010年12月公積金貸款利率全面上調(diào)0.25個百分點●2010年48●2011年2011年1月，國務院辦公廳發(fā)布“國八條”，擴大限購范圍、加大限購力度，要求直轄市、省會城市、計劃單列市和房價過高、上漲過快的城市要在一定時期實行限購措施。

●2011年49二、房地產(chǎn)開發(fā)的特征（一）房地產(chǎn)開發(fā)最本質(zhì)的特征是綜合性（二）房地產(chǎn)開發(fā)過程具有長期性（三）房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的時序性（四）房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性（五）房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的風險性二、房地產(chǎn)開發(fā)的特征50

三、房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用（一）房地產(chǎn)開發(fā)的地位1.房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)2.房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭3.房地產(chǎn)開發(fā)在城市建設(shè)中占有主導地位（二）房地產(chǎn)開發(fā)的作用1.有利于城市綜合功能的發(fā)揮2.有利于城市總體規(guī)劃的實現(xiàn)3.有利于減少投資成本4.有利于合理解決城市建設(shè)和維護資金的來源5.有利于推進房屋商品化三、房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用51

四、房地產(chǎn)開發(fā)的分類（一）根據(jù)開發(fā)項目所在位置分類1.城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)（新開發(fā)）2.舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)（再開發(fā)）

★新城區(qū)開發(fā)特點：拆遷量小、配套建設(shè)投資大。

★舊城區(qū)開發(fā)特點：地價高，拆遷量大，開發(fā)難度大。（二）根據(jù)開發(fā)規(guī)模分類1.單項開發(fā)2.成片開發(fā)（三）根據(jù)開發(fā)對象的深度分類1.土地開發(fā)2.房屋開發(fā)3.綜合開發(fā)四、房地產(chǎn)開發(fā)的分類52（四）根據(jù)開發(fā)項目的使用功能分類1.居住房地產(chǎn)開發(fā)2.工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)3.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)4.辦公用房地產(chǎn)開發(fā)5.旅游和娛樂休閑性房地產(chǎn)開發(fā)（五）根據(jù)開發(fā)的方式分類1.定向開發(fā)2.聯(lián)合開發(fā)3.合作開發(fā)4.單獨開發(fā)（四）根據(jù)開發(fā)項目的使用功能分類53第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的程序和主要參與者程序房地產(chǎn)開發(fā)主要參與者第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的程序和主要參與者程序房地產(chǎn)開發(fā)主要參與54一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序（一）投資決策分析（可行性研究階段）投資決策分析是整個開發(fā)過程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項工作，其目的就是通過一系列的調(diào)查研究和分析，為開發(fā)企業(yè)選擇一個最佳的、可行的項目開發(fā)方案或舍棄項目提供依據(jù)。這一階段的主要內(nèi)容是項目選擇和項目可行性研究。1.項目選擇（投資機會選擇）2.項目可行性研究（投資決策分析）

一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序55

（二）前期工作階段1.開發(fā)項目立項2.申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》3.申請《土地使用權(quán)證》4.領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》5.拆遷安置6.籌集開發(fā)資金7.項目規(guī)劃設(shè)計與報建，獲得規(guī)劃部門許可8.施工現(xiàn)場的“三通一平”9.市政設(shè)施接駁的談判和協(xié)議10.對擬建中的項目尋找擬租、售的客戶11.對市場狀況進一步分析，初步確定目標市場、租金和售價水平12.對開發(fā)成本和工程量進行更詳細的估算13.對承包商的選擇提出建議14.開發(fā)項目的保險事宜洽談（二）前期工作階段56（三）開發(fā)項目的建設(shè)實施階段項目的建設(shè)階段是將開發(fā)過程中涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的空間與時點上，將項目建設(shè)計劃付諸于正式實施的活動。1.辦理開工審批手續(xù)2.選擇施工企業(yè)3.開發(fā)項目工程管理與控制4.項目的竣工驗收（四）房屋租售和物業(yè)管理階段1.房屋租售2.物業(yè)管理（三）開發(fā)項目的建設(shè)實施階段57二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者（一）開發(fā)商1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的出資者2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織者3.房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理者4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)者5.房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程的參與者（二）建筑承包商1.房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品質(zhì)量的責任人2.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段風險的承擔著（三）政府及政府機構(gòu)1.政府部門的審批許可和協(xié)調(diào)2.某些重大房地產(chǎn)政策對開發(fā)項目影響巨大二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者58（四）金融機構(gòu)1.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)資金的支持者2.房地產(chǎn)開發(fā)項目消費者資金的支持者（五）專業(yè)顧問1.建筑師2.工程師3.規(guī)劃師4.景觀建筑師5.環(huán)境顧問6.交通顧問7.房地產(chǎn)估價師8.會計師9.地產(chǎn)代理10.物業(yè)管理經(jīng)理11.市場研究專家12.經(jīng)濟師及造價工程師13.律師（四）金融機構(gòu)59第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度開發(fā)企業(yè)企業(yè)制度企業(yè)類型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度開發(fā)企業(yè)企業(yè)制度企業(yè)類型房地60

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其類型（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)的含義：企業(yè)是一個法律概念，是由法律賦予的人格化的民事行為主體。企業(yè)要依法成立，經(jīng)主管部門核準登記，取得法人資格，從法律上確認企業(yè)法人的地位和規(guī)范企業(yè)法人的民事權(quán)利與責任。企業(yè)的特征：企業(yè)應有符合國家規(guī)定的資金數(shù)額、技術(shù)力量、明確的經(jīng)營方向，有組織章程、組織機構(gòu)和場所，能夠承擔民事責任，獨立核算、自負盈虧和自主經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含義：是指自負盈虧，實行獨立核算，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的具有法人資格的經(jīng)濟實體。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其類型61（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型1.按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系劃分全民所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集體所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

中外合資形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

中外合作經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

外商獨資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型622.按照經(jīng)營業(yè)務范圍劃分專營公司兼營公司項目公司3.按照企業(yè)的資質(zhì)等級劃分建設(shè)部2000年3月發(fā)布了建住房〔2000〕87號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)。2.按照經(jīng)營業(yè)務范圍劃分63二、房地產(chǎn)企業(yè)制度及設(shè)立（一）企業(yè)制度的概念及類型1.企業(yè)制度的概念2.企業(yè)制度的類型（二）股份公司的現(xiàn)代企業(yè)制度特征產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責明確、政企分開、管理科學（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立訂立章程——確認股東——確定出資——設(shè)置機構(gòu)——設(shè)立登記——資質(zhì)確認二、房地產(chǎn)企業(yè)制度及設(shè)立64（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級1.確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的必要性2.各資質(zhì)等級企業(yè)的條件

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級65劃

分

條

件一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)四級資質(zhì)其他1注冊資本不低于5000萬元不低于2000萬元不低于800萬元不低于100萬元

新

成

立

或

暫

定

資

質(zhì)

等2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年份5年以上3年以上2年以上1年以上3房屋建筑累計竣工面積，或累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額30萬平方米以上近3年15萬平方米以上近3年15萬平方米以上—4建筑工程質(zhì)量合格率連續(xù)5年達100%連續(xù)3年達100%連續(xù)2年達100%達100%5上一年房屋建筑施工面積，或完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額15萬平方米以上10萬平方米以上——6有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有濟類的專業(yè)管理人員

其中：具有中級以上職稱的管理人員

其中：持有資格證書的專職會計人員40人以上

20人以上

4人以上20人以上

10人

3人以上10人以上

5人

2人以上5人以上

—

2人以上7工程技術(shù)負責人具有相應專業(yè)職稱中級以上中級以上中級以上中級以上財

務初級以上統(tǒng)計等初級以上統(tǒng)計員8具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中衽了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度√√√√9未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故√√√√劃

分

條

件一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)四級資質(zhì)其他1注663.資質(zhì)管理（1）資質(zhì)的審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報建設(shè)部審批；二級以下企業(yè)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批。資質(zhì)審查合格的企業(yè)，發(fā)放《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。（2）辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的程序

營業(yè)執(zhí)照復印件——企業(yè)章程——驗資證明——企業(yè)法定代表人的身份證明——專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同——房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的年檢制度3.資質(zhì)管理67知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鏈接深萬科///home_action.action知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鏈接深萬科http://sh.vanke68[本章課外拓展參考書目]1.中國房地產(chǎn)報編輯部，《房地產(chǎn)謀略》，中國建筑出版社，2003年版。2.厲以寧，《中國房地產(chǎn)住宅市場分析報告》，中國物價出版社，2002年版。3.簡德三、王洪衛(wèi)，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》，上海財經(jīng)大學出版社，2005年版，第一、二章。4.王志剛工作室，《謀事在人》，中國經(jīng)濟出版社，1996年版。5.王志剛工作室，《大盤時代》，四川人民出版社，2001年版。6.《中國房地產(chǎn)報》[本章課外拓展參考書目]69第一章

房地產(chǎn)開發(fā)概述主講：尚宇梅教授第一章

房地產(chǎn)開發(fā)概述主講：尚宇梅教授70教學內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類房地產(chǎn)開發(fā)的程序和主要參與者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度

教學內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類房地產(chǎn)開發(fā)的71教學目的：通過本章的學習，使學生了解房地產(chǎn)開發(fā)面臨的風險、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型及資質(zhì)管理制度等；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的分類；掌握房地產(chǎn)開發(fā)的含義﹑特點及程序。重點難點：要求學生掌握房地產(chǎn)開發(fā)的含義﹑特性及程序。教學時數(shù)：6

教學目的：通過本章的學習，使學生了解房地產(chǎn)開發(fā)面臨的風險、房72第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)作用房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)地位房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)作用房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)地位房地產(chǎn)與73一、房地產(chǎn)的基本概念及特點1.房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)（Realestate），它有狹義和廣義兩層內(nèi)涵。狹義的房地產(chǎn)是指市場上的供買賣的標的物，基本包括預售房屋、新房屋和舊房屋。廣義的房地產(chǎn)是指土地及土地上的一切人類加工、建筑后物品，主要是房屋。2.房地產(chǎn)存在的形態(tài)

★

土地

★

建筑物

★

房地

一、房地產(chǎn)的基本概念及特點743.房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟產(chǎn)品相比較，既有一般商品的屬性，又有其特殊性，是一種特殊商品。其特殊性主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的自然特性、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性和房地產(chǎn)的社會制度特性三個方面。（1）房地產(chǎn)的自然特性★房地產(chǎn)位置的固定性和異質(zhì)性★房地產(chǎn)使用的耐久性和效用的多層次性★土地面積總量的一定性和房地產(chǎn)的有限性3.房地產(chǎn)的特性75（2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性★房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的積累性和衰減性★房地產(chǎn)利用的遞減性和合理集約性★房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性與權(quán)益的流動性★房地產(chǎn)供給的稀缺性和經(jīng)營的壟斷性★房地產(chǎn)投資和消費的雙重性★房地產(chǎn)的保值增值性（3）房地產(chǎn)的社會制度特性★房地產(chǎn)的財富性★房地產(chǎn)的社會穩(wěn)定性★房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律性

（2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性76上海灘最頂級的十棟老洋房

“白公館”，位于上海汾陽路150號，氣勢非凡的灰白色洋樓，因為白崇禧、白先勇父子居住過而名噪上海。其實，白氏父子在這兒居住的時間并不長，而在他們?nèi)胱≈暗臄?shù)十年間，這幢洋樓早就發(fā)生過許多傳奇故事了。也許是因為白氏父子名聲太大，所以人們習慣上就把這棟洋房稱為“白公館”。

上海灘最頂級的十棟老洋房“白公館”，位于上海汾陽路150號77王伯群住宅，是何應欽內(nèi)弟，民國政要、國民政府交通部長王伯群（時兼大夏大學董事長、校長），于1931年在愚園路1136弄31號，為取續(xù)弦大夏大學?；ūＶ緦幗ㄔ斓模瑲v時四年，于1934年落成。該建筑系意大利哥特式城堡建筑，占地10.78畝，主建筑面積2158.8平方米，耗資30萬銀元。

王伯群住宅，是何應欽內(nèi)弟，民國政要、國民政府交通部長王伯群（78嘉道理住宅，源于一個悲傷的故事。1919年，嘉道理原來的住宅失火，他的妻子急著讓保姆逃走，自己卻不幸喪生。悲痛不已的嘉道理帶著孩子回倫敦散心，委托他的好友布朗在上海另起新居。而布朗酗酒成性，浪蕩頹廢，干脆又把此事扔給了洋行承包。承包商當然刻意豪華，足足花了四年時間才造好。當嘉道理接到100萬兩銀子的造價時，他大吃一驚，不過，新居的確美侖美奐，成為嘉道理的最愛。

嘉道理住宅，源于一個悲傷的故事。1919年，嘉道理原來的住宅79蔣宋住宅不是蔣介石掏錢買的，而是他大舅子——宋美齡的哥哥宋子文買來作為宋美齡的陪嫁。這幢法式花園洋房位于法租界賈爾業(yè)愛路9號（現(xiàn)東平路），由一座主樓與兩座副樓組成。副樓位于主樓兩側(cè)，分別是侍從人員、警衛(wèi)人員的住所及工作室。主樓坐北朝南，由造型不一的東、西、中三個單元組成。

蔣宋住宅不是蔣介石掏錢買的，而是他大舅子——宋美齡的哥哥宋子80“羅別根花園”位于虹橋路，是20世紀30年代上海房地產(chǎn)大王沙遜興建的度假別墅，該棟老洋房目前為一家外資企業(yè)使用。“羅別根花園”曾經(jīng)是沙遜的私人別墅，屬典型英國古典式鄉(xiāng)村別墅風格，建筑面積在900平方米左右?！傲_別根花園”位于虹橋路，是20世紀30年代上海房地產(chǎn)大王沙81美商的中國營業(yè)公司是舊上海最大的房地產(chǎn)公司之一，今興國路上的興國賓館內(nèi)有別墅多幢，就是由該公司興建的。這里的一號樓是太古洋行大班住宅。

美商的中國營業(yè)公司是舊上海最大的房地產(chǎn)公司之一，今興國路上的82杜美花園在淮海中路與東湖路轉(zhuǎn)角，即今東湖路7號內(nèi)有一幢被大塊草坪相圍的二層洋房，這幢花園洋房由英商瑞康洋行老板約瑟夫（R.Mjoseph）興建于1925年。約瑟夫是英籍猶太人，當1941年12月7日太平洋戰(zhàn)爭爆發(fā)后，他即被日軍拘捕送進了集中營，這幢漂亮的住宅就被日本軍官占用。

杜美花園在淮海中路與東湖路轉(zhuǎn)角，即今東湖路7號內(nèi)有一幢被大塊83位于現(xiàn)延安中路陜西南路拐角處，有一幢極具北歐風情的花園別墅－－馬勒別墅，于1936年落成。傳說這所房子的設(shè)計是依照當年花園主人馬勒最寵愛的小女兒一個夢境設(shè)計的。當初小女兒夢到自己擁有了一座“安徒生童話般的城堡”，于是馬勒請來了設(shè)計師，在陜西南路30號設(shè)計了這座有著北歐挪威建筑風情的城堡式別墅，并投入巨資，歷時7年造成。位于現(xiàn)延安中路陜西南路拐角處，有一幢極具北歐風情的花園別墅－84位于華山路上的丁香花園，是上海灘最負盛名、保存最為完好的老洋房之一。丁香花園的盛名，不僅在于其建筑本身，還在于洋房主人身份的傳奇色彩。丁香花園的主人李經(jīng)邁，是清末朝廷重臣李鴻章的幼子。

位于華山路上的丁香花園，是上海灘最負盛名、保存最為完好的老洋85張學良公館在福煦路（今延安中路）181號張學良公館在福煦路（今延安中路）181號86房地產(chǎn)開發(fā)課件87房地產(chǎn)開發(fā)課件88

這個城堡是2000年完工的，造價在2億左右，主人是杭州一家賓館的老板，還擁有一家外貿(mào)公司和其他產(chǎn)業(yè)，也是浙江最早做外貿(mào)出口生意的人之一。這個城堡是2000年完工的，造價在2億左右，主人是杭州一89二、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性1.房地產(chǎn)業(yè)的基本概念（1）房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。

（2）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容：

★國有土地使用權(quán)的出讓

★房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)

★房地產(chǎn)經(jīng)營

★房地產(chǎn)中介服務

★物業(yè)管理

★房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理二、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性902.房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)；它們的業(yè)務對象都是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方和乙方的合作關(guān)系。3.房地產(chǎn)業(yè)分類劃分房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理。其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)價格評估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。

2.房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)91三、房地產(chǎn)業(yè)的基本特點、地位和作用（一）房地產(chǎn)業(yè)的基本特點1.從區(qū)域經(jīng)濟來看2.從行業(yè)特征來看3.從投資過程來看4.從社會經(jīng)濟活動來看（二）房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1.房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位（1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)（2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)（3）房地產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)三、房地產(chǎn)業(yè)的基本特點、地位和作用92（1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)

★房地產(chǎn)業(yè)是社會一切部門不可缺少的物質(zhì)條件

★房地產(chǎn)業(yè)是社會勞動力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件

★房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)

★房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟及積累資金的重要來源

★房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響（1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)93（2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)

★在國民經(jīng)濟的運行周期中，各行各業(yè)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)，都是以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為前提條件的；因此，相對于經(jīng)濟運行周期各階段的出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)常常有先行半步的示范作用。

★房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，其可以帶動和促進建筑業(yè)、建材業(yè)、化工業(yè)、電子業(yè)、儀表業(yè)、機械設(shè)備業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，是提供最終產(chǎn)品的部門，并推動金融業(yè)的發(fā)展。據(jù)發(fā)達國家統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加“1”，可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加“1.5～2”。（2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)94（3）房地產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)★房地產(chǎn)業(yè)既能為生產(chǎn)乃至整個社會經(jīng)濟活動提供基礎(chǔ)性條件，屬于生產(chǎn)要素產(chǎn)業(yè)，也能為人類提供基本的生活資料、發(fā)展資料和享受資料?！镂覈且粋€發(fā)展中的人口大國，對房地產(chǎn)尤其是住宅有著旺盛的需求。★房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，能夠帶動的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)數(shù)量多、范圍大。★房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻度較其他行業(yè)更大，更具有推動國民經(jīng)濟增長的能量。（3）房地產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)95

2.房地產(chǎn)業(yè)的作用★房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級★房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可加快城市發(fā)展建設(shè)的步伐，加快城市化進程★房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化城市居民的消費結(jié)構(gòu)★房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于培育和完善社會主義市場體系（三）房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革1.1949年以前2.1949年——1955年3.1956年——1965年4.1966年——1978年5.1978年以后2.房地產(chǎn)業(yè)的作用96第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類含義分類特征地位和作用房地產(chǎn)開發(fā)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類含義分類特征地位和作用97一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念1.通俗的房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)，是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。2.規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，對土地開發(fā)和房屋建設(shè)進行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，及相應的房地產(chǎn)營銷和物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義98（二）房地產(chǎn)開發(fā)的起源1.最初房地產(chǎn)生產(chǎn)——小生產(chǎn)方式小生產(chǎn)方式進行的房地產(chǎn)開發(fā)，是指房屋建在自己擁有的土地上，建好的房屋也是以自用為主，僅有少量出租。2.19世紀60年代的“四統(tǒng)一方針”“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理”，即“四統(tǒng)一方針”。3.我國房地產(chǎn)開發(fā)概況（1）我國房地產(chǎn)業(yè)的恢復和發(fā)展，是以城市建設(shè)綜合開發(fā)為起點的（2）我國房地產(chǎn)業(yè)的飛躍發(fā)展，是以土地有償使用為標志的。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的起源99中國房地產(chǎn)發(fā)展大事記(1949－2011年)●1949年新中國確立了土地的社會主義公有制。憲法明確規(guī)定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。在舊的國有土地使用制度下，中國城鎮(zhèn)國有土地實行的是單一行政劃撥制度，國家將土地使用權(quán)無償、無限期提供給用地者，土地使用權(quán)不能在土地使用者之間流轉(zhuǎn)。中國房地產(chǎn)發(fā)展大事記(1949－2011年)●1949年100●1979年7月1日，第五屆全國人民代表大會第二次會議通過的《中華人民共和國中外合資企業(yè)經(jīng)營法》提出了“土地使用費”的概念?！?980年1月，《紅旗》雜志發(fā)表蘇星《怎樣使住宅問題解決得快些》一文，指出住宅是個人消費品的重要組成部分，應該走商品化道路。自此，我國理論界和實際工作者開展了關(guān)于住宅屬性、房租等問題的研討。7月，國務院頒布《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》。經(jīng)濟特區(qū)和沿海開放城市制定和頒布了相應的地方性法規(guī)，對外資企業(yè)用地征收土地使用費，深圳特區(qū)首先于1982年開始征收土地使用費?！?979年101●1983年2月，《經(jīng)濟日報》報道中國人民銀行負責人談話：國家鼓勵私人購房、修房，今年要試辦購買住房儲蓄、修房儲蓄等項業(yè)務?！?984年國務院批準試點城市實行“公有住房補貼出售”?！?985年1月，全國住房租金改革領(lǐng)導小組成立。6月，《中華人民共和國土地管理法》頒布。我國土地管理工作納入依法管理的軌道，但由于當時正是我國經(jīng)濟改革的初期階段，土地管理帶有濃厚的計劃經(jīng)濟色彩。●1983年102●1986年1月，國務院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會，會議決定成立國務院住房制度改革領(lǐng)導小組和領(lǐng)導小組辦公室?！?987年8月1日，以提高房租發(fā)放抵租券、空轉(zhuǎn)起步為特征的城鎮(zhèn)住房制度改革在山東煙臺試行。8月1日，《中華人民共和國土地管理法》正式實施。8月2日，國家計委、建設(shè)部、國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強商品房屋建設(shè)計劃管理的暫行規(guī)定》，決定自1987年起，各地區(qū)的商品房屋建設(shè)納入國家計劃。12月1日，深圳率先敲下了拍賣國有土地使用權(quán)的第一槌，突破了土地使用權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定。中國首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)?！?986年103●1988年1月，全國住房制度改革工作會議在北京召開，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計劃，分期分批加以推行，在3年或多一點的時間內(nèi)在全國基本推開。4月12日，《中華人民共和國憲法》(修正案)規(guī)定，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。這是我國土地使用制度的根本性變革，根本大法承認了土地使用權(quán)的商品屬性。同年，中國第一個土地拍賣、按揭貸款真正完全意義上的商品房小區(qū)東曉花園在深圳竣工，當時售價1600元/平方米。●1991年全國第二次住房制度改革工作會議召開，由此，房改又進入了一個新的發(fā)展階段，這個階段房改的主要內(nèi)容是出售公房，房改工作從少數(shù)試點城市擴展到全國?！?988年104●1992年1992年鄧小平先生“南巡”之后，全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向?？?、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。一時間，?？?、北海、惠州等城市的房地產(chǎn)價格扶搖直上，而內(nèi)地省份如四川、湖南等地則資金奇缺。這是中國改革開放之后有紀錄的第一次房地產(chǎn)熱。這一次房地產(chǎn)熱在導致了1993年6月一次極其猛烈的宏觀調(diào)控之后，迅速煙消云散。至今，北海、?？诘鹊氐臓€尾建筑還在見證著10多年前的那一場災難?！?992年105●1993年第三次全國房改工作會議召開?！?994年《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施。此后，房改加入了建立住房公積金、開展國家安居工程等內(nèi)容。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點、“新的住房制度的雛形”?！?995年海南地產(chǎn)泡沫破滅?！?993年106●1998年國務院頒布23號文，即《國務院關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。這是一個劃時代的文件。1998年4月，中國人民銀行頒布《中國人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知》。明確指出要提高對住房信貸重要性的認識、加大住房信貸投入、擴大住房信貸業(yè)務范圍、大力促進住房消費、積極支持普通住房建設(shè)等多項措施，以擴大內(nèi)需，將住房建設(shè)培育成國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。這是1990年代初期南方房地產(chǎn)崩潰之后，中央政府態(tài)度轉(zhuǎn)變，開始支持房地產(chǎn)發(fā)展的第一個明確信號?！?998年107●1999年

2月中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費信貸的指導意見》。提出“積極開展個人消費信貸，對促進消費，擴大內(nèi)需，推動生產(chǎn)，支持國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，具有十分重要的意義?！贝朔菸募l(fā)布后，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內(nèi)地。中國新一輪房地產(chǎn)的牛市開始正式啟動。4月，建設(shè)部發(fā)布《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》及《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》?！?999年108●2000年2月，建設(shè)部部長俞正聲在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上宣布：“住房實物分配在全國已經(jīng)停止！”2000年房企上市禁令到期，1993年起我國的資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。●2001年建設(shè)部發(fā)布我國第一部《商品房銷售管理辦法》，重點解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的廣告、定金、面積糾紛以及質(zhì)量等問題。該辦法的實施，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場銷售起到了一定的積極作用。2001年7月13日，北京成功申辦第29界奧運會，自此，以北京為代表的房地產(chǎn)市場進入“奧運時代”，在“奧運”的強大利好刺激下，中國的房地產(chǎn)市場進入了飛速發(fā)展的快車道，幾年的時間房價翻了好幾番?！?002年7月1日，國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》（2002國土資源部“11號”令）開始實施，助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強制性消費需求，無意中成了房價上漲的助推器。

●2000年109●2003年《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號文件)，第一次明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。4月1日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(121號文)?！锻ㄖ芬?guī)定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例，并按央行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。”121文件是中國新一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取的抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕?！?003年110

●2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)“71號文”，規(guī)定：2004年8月31日起，所有六類土地全部實行公開的土地出讓制度，采取公開招標、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地，即“8·31大限”。8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備。此舉是中央政府從土地供給上一直房地產(chǎn)過熱的又一舉措，住宅土地用地價格由此一路猛漲。國務院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》。10月，建設(shè)部政策研究中心課題組發(fā)布了一份全面否定國內(nèi)“地產(chǎn)泡沫說”的專題報告。報告對目前中國房地產(chǎn)市場所做的分析和判斷，得出的結(jié)論是：“泡沫之說并不成立，中國房地產(chǎn)金融危機尚無跡象”。此份文件將各部門對房地產(chǎn)問題的分歧公開化?！?004年111●2005年3月，國務院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(“舊國八條”)。該份文件強調(diào)：“住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經(jīng)濟的健康運行”，并要求各地方政府高度重視房地產(chǎn)價格，明確提出“控制措施不力，造成當?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負責人的責任?！?月16日中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進一步加大。4月國務院出臺的《加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施》(新“國八條”)。5月，國務院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，此即25號文。國家層面控制房價行動就此啟幕?！?005年112●2006年5月，九部門制定《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》再被國務院轉(zhuǎn)發(fā)，是為37號文。文件明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)目標，“90/70”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必須達到開發(fā)面積的70%)被提了出來，稅收和信貸等政策進一步緊縮。這就是業(yè)內(nèi)所稱的“國六條”

，國家希望通過這次更深層、系統(tǒng)和廣泛的調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)市場由此進入良性、和諧發(fā)展的軌道?！?006年113●2007年8月7日，國務院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)，該文件被認為是對“房改”的總結(jié)，是住房新模式的轉(zhuǎn)折點。9月，央行、銀監(jiān)會發(fā)布第359號文，要求提高第二套房首付比例。10月，國土資源部發(fā)布第39號令，規(guī)定未繳清全部土地出讓價款，不得分割發(fā)放土地證。10月1日起，《物權(quán)法》正式施行，動拆遷須進一步合法化。但農(nóng)民的房產(chǎn)、地權(quán)問題懸而未決，只能留待法律實施過程中去逐步完善、解決?！?007年114●2008年1月9日，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》2月4日，央行公布《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》3月11日，國務委員兼國務院秘書長華建敏在關(guān)于《國務院機構(gòu)改革方案》的說明中指出，組建“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，不再保留建設(shè)部。兩會中溫家寶的政府工作報告中與房地產(chǎn)相關(guān)的部分“抓緊建立住房保障體系”。3月20日，證監(jiān)會表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準。4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示：全面排查住房公積金違規(guī)放貸。4月16日，國家稅務總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題做出了明確規(guī)定。9月16日和10月8日，央行先后兩次下調(diào)貸款基準利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松。10月22日，財政部、國家稅務總局、央行出臺政策，降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房貸首付。10月27日起，個人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%，最低首付款比例調(diào)整為20%。財政部、國家稅務總局10月22日宣布，自2008年11月1日起，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。11月24日，中國建設(shè)銀行公布，將加大對居民購買普通自住房的支持力度，對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%?！?008年115●2009年貨幣政策。3月，央行一季度例會提出要保持適度寬松貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。6月，銀監(jiān)會規(guī)定嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。二套房貸政策逐漸由“放松”轉(zhuǎn)為“嚴格執(zhí)行”。12月23日，央行四季度例會重申2010年要繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，未來可能實行差別化信貸政策。財稅政策。二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限從2年恢復到5年，對普通住房和非普通住房區(qū)別對待，表明中央對明年房地產(chǎn)市場采取“有保有壓”的政策。契稅、二手房土地增值稅、印花稅減免等稅收政策將可能陸續(xù)取消。土地政策。五部委聯(lián)合發(fā)文明確提出規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過一年；首次繳付比例不得低于全部土地出讓價款的50%，這一政策標志著寬松的土地政策已經(jīng)終止，要求地方政府停止放寬土地出讓金繳納期限，有利于土地市場的降溫。保障性住房。加大保障性住房的建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造。對這兩項工作，在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。12月28日，國務院副總理出席全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改造會議并討論相關(guān)工作，足見國家對保障性住房建設(shè)的重視?！?009年116●2010年2010年1月10日，“國十一條”：加大保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

2010年4月，新國十條：首套房90㎡以上首付不得低于三成，二套房首付不低于五成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010年10月，央行三年首度加息，擠壓樓市泡沫。2010年11月，房貸7折利率全面取消，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準利率的85%。2010年12月公積金貸款利率全面上調(diào)0.25個百分點●2010年117●2011年2011年1月，國務院辦公廳發(fā)布“國八條”，擴大限購范圍、加大限購力度，要求直轄市、省會城市、計劃單列市和房價過高、上漲過快的城市要在一定時期實行限購措施。

●2011年118二、房地產(chǎn)開發(fā)的特征（一）房地產(chǎn)開發(fā)最本質(zhì)的特征是綜合性（二）房地產(chǎn)開發(fā)過程具有長期性（三）房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的時序性（四）房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性（五）房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的風險性二、房地產(chǎn)開發(fā)的特征119

三、房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用（一）房地產(chǎn)開發(fā)的地位1.房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)2.房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭3.房地產(chǎn)開發(fā)在城市建設(shè)中占有主導地位（二）房地產(chǎn)開發(fā)的作用1.有利于城市綜合功能的發(fā)揮2.有利于城市總體規(guī)劃的實現(xiàn)3.有利于減少投資成本4.有利于合理解決城市建設(shè)和維護資金的來源5.有利于推進房屋商品化三、房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用120

四、房地產(chǎn)開發(fā)的分類（一）根據(jù)開發(fā)項目所在位置分類1.城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)（新開發(fā)）2.舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)（再開發(fā)）

★新城區(qū)開發(fā)特點：拆遷量小、配套建設(shè)投資大。

★舊城區(qū)開發(fā)特點：地價高，拆遷量大，開發(fā)難度大。（二）根據(jù)開發(fā)規(guī)模分類1.單項開發(fā)2.成片開發(fā)（三）根據(jù)開發(fā)對象的深度分類1.土地開發(fā)2.房屋開發(fā)3.綜合開發(fā)四、房地產(chǎn)開發(fā)的分類121（四）根據(jù)開發(fā)項目的使用功能分類1.居住房地產(chǎn)開發(fā)2.工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)3.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)4.辦公用房地產(chǎn)開發(fā)5.旅游和娛樂休閑性房地產(chǎn)開發(fā)（五）根據(jù)開發(fā)的方式分類1.定向開發(fā)2.聯(lián)合開發(fā)3.合作開發(fā)4.單獨開發(fā)（四）根據(jù)開發(fā)項目的使用功能分類122第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的程序和主要參與者程序房地產(chǎn)開發(fā)主要參與者第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的程序和主要參與者程序房地產(chǎn)開發(fā)主要參與123一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序（一）投資決策分析（可行性研究階段）投資決策分析是整個開發(fā)過程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項工作，其目的就是通過一系列的調(diào)查研究和分析，為開發(fā)企業(yè)選擇一個最佳的、可行的項目開發(fā)方案或舍棄項目提供依據(jù)。這一階段的主要內(nèi)容是項目選擇和項目可行性研究。1.項目選擇（投資機會選擇）2.項目可行性研究（投資決策分析）

一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序124

（二）前期工作階段1.開發(fā)項目立項2.申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》3.