房地產(chǎn)發(fā)展趨勢報告

審時度勢逆勢圖強

2012年房地產(chǎn)研判與應(yīng)對策略黑馬地產(chǎn)二零一二年一月國內(nèi)外市場形勢國外形勢：全球經(jīng)濟形勢長期低迷，當(dāng)今全球經(jīng)濟進入了一個長期波動和低速增長的時期，這個時期可能延續(xù)5—10年美國和歐洲均陷入嚴(yán)重的債務(wù)危機之中在美國，次貸危機首先是私債危機。同時私債危機又引發(fā)了主權(quán)債務(wù)危機；私債危機和主權(quán)債務(wù)危機并發(fā)在歐洲，直接發(fā)生的是主權(quán)債務(wù)危機，集中體現(xiàn)了很多歐洲國家多年來財政赤字高懸并依賴它來拉動經(jīng)濟增長的發(fā)展方式全球各資本主義國家出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)居高不下的各國債務(wù)、創(chuàng)歷史水平的失業(yè)率、產(chǎn)業(yè)競爭力低下以及歐元區(qū)的未來發(fā)展方向等，仍然對資本主義國家的智慧提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)國內(nèi)外市場形勢國內(nèi)形勢：國民經(jīng)濟增長速度下降趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)第三季度名義消費平穩(wěn)增長，實際消費下降作為投資主動力的住宅投資和地方項目投資或面臨下滑受外部形勢惡化影響，外需面臨萎縮國民經(jīng)濟運行領(lǐng)先指數(shù)的走勢顯示了同樣的趨勢物價上漲已經(jīng)見頂，全球總需求的回落令大宗商品價格有所回落，這將使得我國的輸入性通脹壓力有所減輕1布局20111Mission?結(jié)構(gòu)調(diào)整政策調(diào)整中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第六次全體會議，于2011年10月15日至18日在北京舉行，明確了從經(jīng)濟向文化轉(zhuǎn)型的調(diào)整策略中央經(jīng)濟工作會議12月12日至14日在北京舉行，對明年經(jīng)濟做出了總體要求2012宏觀經(jīng)濟政策基調(diào)：穩(wěn)中求進2012房地產(chǎn)政策：堅持保障房建設(shè)和市場調(diào)控兩手抓，推進房產(chǎn)稅改革試點1Mission?政策調(diào)整結(jié)構(gòu)調(diào)整信貸緊縮房地產(chǎn)稅試點首付提高首套利率上調(diào)央行3次加息6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率全國共有608個城市發(fā)布了房價控制目標(biāo)，46個大中城市出臺了“限購令”，40個城市出臺了“限價令”2011年，對于房地產(chǎn)來說，堪稱“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的“政策年”，十八般武藝盡數(shù)施出，十面出擊四面圍堵，多管齊下嚴(yán)控樓市2難局20111Mission?地方政府開發(fā)企業(yè)經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整及宏觀政策調(diào)整，地方政府在整個財政收支方面受到了較大的影響地方政府出現(xiàn)了財政赤字土地成交量持續(xù)下滑房產(chǎn)稅收減少市場反應(yīng)1Mission?開發(fā)企業(yè)地方政府成交量

樓市進入寒冬，成交量持續(xù)低迷：2011年下半年以來受調(diào)控政策的持續(xù)打壓，房地產(chǎn)市場的交易熱情被大大降低，各地房地產(chǎn)交易量都出現(xiàn)了明顯的銳減，同時全國住宅庫存量創(chuàng)下歷史新高。土地市場土地市場成交量大幅縮水：樓市調(diào)控導(dǎo)致不少城市的房地產(chǎn)市場成交量縮水，這種效應(yīng)已波及到土地市場。2011年來，不少城市出現(xiàn)土地流拍、流標(biāo)現(xiàn)象，成為土地市場低迷的具體表現(xiàn)之一。市場反應(yīng)1Mission?市場反應(yīng)地方政府開發(fā)企業(yè)一二線城市受本輪調(diào)控影響，一二線城市成為調(diào)控“重災(zāi)區(qū)”，成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商資金鏈短缺，各樓盤出現(xiàn)折扣、降價等策略性優(yōu)惠措施。

三四線城市三四線城市對本輪調(diào)控反應(yīng)相對滯后，上半年影響甚微，下半年逐漸顯現(xiàn)。3迷局20121Mission?2012聲音很很雜未來發(fā)發(fā)展走走勢2012發(fā)展研研判——“中國國只能能繼續(xù)續(xù)調(diào)控控”SOHO中國董董事長長潘潘石屹屹——“扛到到最后后就真真破產(chǎn)產(chǎn)了””華遠地地產(chǎn)董董事長長任任志志強——“房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控不不應(yīng)賭賭氣””摩根大大通中中國區(qū)區(qū)董事事總經(jīng)經(jīng)理龔龔方雄雄——“房地地產(chǎn)泡泡沫不不會真真正存存在””世聯(lián)地地產(chǎn)公公司創(chuàng)創(chuàng)始人人陳陳勁勁松——“整死死供應(yīng)應(yīng)方才才便宜宜”萬科董董事長長王王石石1Mission?2012聲音很很雜未來發(fā)發(fā)展走走勢2012發(fā)展研研判萬通控控股集集團董董事長長馮馮侖侖——“中國國的房房地產(chǎn)產(chǎn)生意意就像像旅游游”香港中中文大大學(xué)講講座教教授郎郎咸平平——“黃金金還不不如地地產(chǎn)保保值””中國社社科院院經(jīng)濟濟學(xué)博博士馬馬光遠遠——“100%為了救救房地地產(chǎn)””經(jīng)濟學(xué)學(xué)博士士攀攀綱綱——“房地地產(chǎn)有有望再再火30年”…………………1Mission?未來發(fā)發(fā)展走走勢2012聲音很很雜2012發(fā)展研研判中國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場至少少還有有20年的快快速發(fā)發(fā)展時時間房地產(chǎn)產(chǎn)仍是是國家家的支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，國家將將給予予大力力的支支持中國大大房地地產(chǎn)格格局漸漸趨形形成，，即以以保障房房為主主、中中低商商品房房為次次，高高端商商品房房為輔輔，大眾住住宅地地產(chǎn)由由“投投資工工具””轉(zhuǎn)換換為““消費費工具具”受消費費者消消費需需求和和投資資需求求的影影響，，會加速整整個商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈的發(fā)發(fā)展1Mission?2012發(fā)展研研判2012聲音很很雜未來發(fā)發(fā)展走走勢商品房房價格格全國國普降降，一二線線城市市進入入“拼跌””時代代，三四線線城市市價穩(wěn)量量跌2012年國家家對房房地產(chǎn)產(chǎn)政策策一是是完善善，二二是調(diào)調(diào)整，，三是是繼續(xù)續(xù)整頓頓，國國家將將進一一步理理順房房地產(chǎn)產(chǎn)政策策，糾糾偏改改錯，，使其其健康康發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控政策策將會會繼續(xù)續(xù)持續(xù)續(xù)、調(diào)調(diào)整、、完善善，促進房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健健康發(fā)發(fā)展，，對嚴(yán)嚴(yán)重影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的短短期政政策如如限購、、限貸貸、信信貸融融資會會出現(xiàn)現(xiàn)局部部緩和和，長長期政政策如如房產(chǎn)產(chǎn)稅等等會得得以擴擴展房地產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整整，保障房房將成成為拉拉動經(jīng)經(jīng)濟增增長和和內(nèi)需需的重重要引引擎，，剛需產(chǎn)產(chǎn)品將將成為為市場場的主主流快快銷產(chǎn)產(chǎn)品1Mission?2012發(fā)展研研判2012聲音很很雜未來發(fā)發(fā)展走走勢市場理理性回回歸，，開發(fā)商商謀求求暴利利、消消費者者盲目目購房房、地地方政政府的的土地地財政政思維維正在在改變變和扭扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)洗牌牌、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升升級揭揭開序序幕，，“剩者為為王””。部部分中中小房房企或或因轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型、、或因因關(guān)閉閉、或或因破破產(chǎn)而而告別別房地地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域土地供供應(yīng)將將出現(xiàn)現(xiàn)分化化，土地制制度或或會有有所改改變：：中低低商品品房土土地供供應(yīng)量量增加加、價價格下下跌，，高端端商品品房土土地供供應(yīng)量量減少少、價價格上上漲1Mission?2012發(fā)展研研判2012聲音很很雜未來發(fā)發(fā)展走走勢國家進進一步步完善保保障性性住房房基建建政策策與使使用管管理政政策一線城城市征收房房產(chǎn)稅稅將陸陸續(xù)出出臺，開征房房產(chǎn)稅稅之時時，就就是限限購政政策自自動取取消之之日國家按按區(qū)域性性調(diào)整整商品房房政策策下半年年對商品房房的金金融政政策將適度度調(diào)整整下半年年對商品房房的管管理政政策會會也會會適度度調(diào)整整，調(diào)整幅幅度不不會太太大4破局20121Mission?案例啟啟示黑馬策策略成功案案例—碧桂園園十里里銀灘灘“碧桂桂園””項目目于2011年7月6日開始始積累累客戶戶，20多天共共接待待客戶戶約5萬批，，認(rèn)卡卡12000余張；；7月30號開盤盤，共共推出出房源源5080套，現(xiàn)現(xiàn)場采采取3年分期期付款款及7.5折大折折扣的的優(yōu)惠惠政策策。開開盤當(dāng)當(dāng)天共共到場場500多輛大大巴，，約3萬人次次，成成交4200多套，，金額額約40億；開開盤3天銷售售率95%，約50億，創(chuàng)創(chuàng)房地地產(chǎn)開開盤套套數(shù)及及金額額之最最。成功分析對宏觀政策預(yù)預(yù)期把控準(zhǔn)確確，迅速反應(yīng)應(yīng)實行大折扣策策略銷售采取分期期付款策略失敗案例—天府清華園“天府清華園園”項目于2011年8月6日開盤，項目目共推出9棟樓，其中4棟樓銷售，共共推出房源300套。開盤當(dāng)天天賣出約20套左右，開盤盤至今賣出約約60套，銷售率約約為20%左右。其中多多層戶型均價價為9100元每平方米，，小高層均價價為8700元每平方米，，高層均價為為8300元每平方米。。失敗原因?qū)κ袌鲱A(yù)判性性差，開盤價價格太高，客客戶難以接受受淡市情況下，，項目共9棟樓全開，推推盤量過大，，后期銷售遇遇阻項目前期營銷銷推廣力度不不夠，市場認(rèn)認(rèn)可度較低1Mission?案例啟示黑馬策略1產(chǎn)品規(guī)劃、品品質(zhì)打造識時務(wù)者為俊俊杰放棄棄幻想審審時度勢在產(chǎn)品初期就就需要結(jié)合目目前的市場形形勢，做相應(yīng)應(yīng)的調(diào)整。大大戶型投資性性產(chǎn)品在目前前的市場情況況下，去化量量顯然很難突突破，目前的的市場形勢可可做剛性需求產(chǎn)品品，并同時需要在在園林景觀、配配套等方面進一步步提升1Mission?黑馬策略案例分析2價格策略、一一步到位高利潤并取得得高去化量，，在目前的市市場形勢下很很難突破。通通過前面兩個個案例可以得得出一個結(jié)論論：市場需求求還是存在的的，價格是關(guān)關(guān)鍵的一個因因素，要想取取得成效，在在價格策略上上一定一步降到位1Mission?黑馬策略案例分析3提升服務(wù)、口口碑效應(yīng)售前服務(wù)、售售中服務(wù)、售售后服務(wù)需進一步提升升，包括銷售售接待、物業(yè)業(yè)服務(wù)、維修修服務(wù)等，提提高服務(wù)質(zhì)量量，充分利用用老業(yè)主的口碑碑宣傳、市場場傳播能力1Mission?黑馬策略案例分析4精準(zhǔn)營銷、創(chuàng)創(chuàng)新策略根據(jù)項目不同同采取具有針針對性的銷售售策略，運用用call客、行銷、目目標(biāo)客群直郵郵等傳播策略有有效的實現(xiàn)點點對點營銷1Mis