房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告

審時(shí)度勢(shì)逆勢(shì)圖強(qiáng)

2012年房地產(chǎn)研判與應(yīng)對(duì)策略黑馬地產(chǎn)二零一二年一月國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)國(guó)外形勢(shì)：全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)長(zhǎng)期低迷，當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)長(zhǎng)期波動(dòng)和低速增長(zhǎng)的時(shí)期，這個(gè)時(shí)期可能延續(xù)5—10年美國(guó)和歐洲均陷入嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)之中在美國(guó)，次貸危機(jī)首先是私債危機(jī)。同時(shí)私債危機(jī)又引發(fā)了主權(quán)債務(wù)危機(jī)；私債危機(jī)和主權(quán)債務(wù)危機(jī)并發(fā)在歐洲，直接發(fā)生的是主權(quán)債務(wù)危機(jī)，集中體現(xiàn)了很多歐洲國(guó)家多年來(lái)財(cái)政赤字高懸并依賴(lài)它來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展方式全球各資本主義國(guó)家出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)居高不下的各國(guó)債務(wù)、創(chuàng)歷史水平的失業(yè)率、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力低下以及歐元區(qū)的未來(lái)發(fā)展方向等，仍然對(duì)資本主義國(guó)家的智慧提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)國(guó)內(nèi)形勢(shì)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)第三季度名義消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)，實(shí)際消費(fèi)下降作為投資主動(dòng)力的住宅投資和地方項(xiàng)目投資或面臨下滑受外部形勢(shì)惡化影響，外需面臨萎縮國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行領(lǐng)先指數(shù)的走勢(shì)顯示了同樣的趨勢(shì)物價(jià)上漲已經(jīng)見(jiàn)頂，全球總需求的回落令大宗商品價(jià)格有所回落，這將使得我國(guó)的輸入性通脹壓力有所減輕1布局20111Mission?結(jié)構(gòu)調(diào)整政策調(diào)整中國(guó)共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第六次全體會(huì)議，于2011年10月15日至18日在北京舉行，明確了從經(jīng)濟(jì)向文化轉(zhuǎn)型的調(diào)整策略中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月12日至14日在北京舉行，對(duì)明年經(jīng)濟(jì)做出了總體要求2012宏觀經(jīng)濟(jì)政策基調(diào)：穩(wěn)中求進(jìn)2012房地產(chǎn)政策：堅(jiān)持保障房建設(shè)和市場(chǎng)調(diào)控兩手抓，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)1Mission?政策調(diào)整結(jié)構(gòu)調(diào)整信貸緊縮房地產(chǎn)稅試點(diǎn)首付提高首套利率上調(diào)央行3次加息6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率全國(guó)共有608個(gè)城市發(fā)布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，40個(gè)城市出臺(tái)了“限價(jià)令”2011年，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，堪稱(chēng)“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的“政策年”，十八般武藝盡數(shù)施出，十面出擊四面圍堵，多管齊下嚴(yán)控樓市2難局20111Mission?地方政府開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整及宏觀政策調(diào)整，地方政府在整個(gè)財(cái)政收支方面受到了較大的影響地方政府出現(xiàn)了財(cái)政赤字土地成交量持續(xù)下滑房產(chǎn)稅收減少市場(chǎng)反應(yīng)1Mission?開(kāi)發(fā)企業(yè)地方政府成交量

樓市進(jìn)入寒冬，成交量持續(xù)低迷：2011年下半年以來(lái)受調(diào)控政策的持續(xù)打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易熱情被大大降低，各地房地產(chǎn)交易量都出現(xiàn)了明顯的銳減，同時(shí)全國(guó)住宅庫(kù)存量創(chuàng)下歷史新高。土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)成交量大幅縮水：樓市調(diào)控導(dǎo)致不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量縮水，這種效應(yīng)已波及到土地市場(chǎng)。2011年來(lái)，不少城市出現(xiàn)土地流拍、流標(biāo)現(xiàn)象，成為土地市場(chǎng)低迷的具體表現(xiàn)之一。市場(chǎng)反應(yīng)1Mission?市場(chǎng)反應(yīng)地方政府開(kāi)發(fā)企業(yè)一二線(xiàn)城市受本輪調(diào)控影響，一二線(xiàn)城市成為調(diào)控“重災(zāi)區(qū)”，成交量持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商資金鏈短缺，各樓盤(pán)出現(xiàn)折扣、降價(jià)等策略性?xún)?yōu)惠措施。

三四線(xiàn)城市三四線(xiàn)城市對(duì)本輪調(diào)控反應(yīng)相對(duì)滯后，上半年影響甚微，下半年逐漸顯現(xiàn)。3迷局20121Mission?2012聲音很很雜未來(lái)發(fā)發(fā)展走走勢(shì)2012發(fā)展研研判——“中國(guó)國(guó)只能能繼續(xù)續(xù)調(diào)控控”SOHO中國(guó)董董事長(zhǎng)長(zhǎng)潘潘石屹屹——“扛到到最后后就真真破產(chǎn)產(chǎn)了””華遠(yuǎn)地地產(chǎn)董董事長(zhǎng)長(zhǎng)任任志志強(qiáng)——“房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控不不應(yīng)賭賭氣””摩根大大通中中國(guó)區(qū)區(qū)董事事總經(jīng)經(jīng)理龔龔方雄雄——“房地地產(chǎn)泡泡沫不不會(huì)真真正存存在””世聯(lián)地地產(chǎn)公公司創(chuàng)創(chuàng)始人人陳陳勁勁松——“整死死供應(yīng)應(yīng)方才才便宜宜”萬(wàn)科董董事長(zhǎng)長(zhǎng)王王石石1Mission?2012聲音很很雜未來(lái)發(fā)發(fā)展走走勢(shì)2012發(fā)展研研判萬(wàn)通控控股集集團(tuán)董董事長(zhǎng)長(zhǎng)馮馮侖侖——“中國(guó)國(guó)的房房地產(chǎn)產(chǎn)生意意就像像旅游游”香港中中文大大學(xué)講講座教教授郎郎咸平平——“黃金金還不不如地地產(chǎn)保保值””中國(guó)社社科院院經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)博博士馬馬光遠(yuǎn)遠(yuǎn)——“100%為了救救房地地產(chǎn)””經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)博士士攀攀綱綱——“房地地產(chǎn)有有望再再火30年”…………………1Mission?未來(lái)發(fā)發(fā)展走走勢(shì)2012聲音很很雜2012發(fā)展研研判中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)至少少還有有20年的快快速發(fā)發(fā)展時(shí)時(shí)間房地產(chǎn)產(chǎn)仍是是國(guó)家家的支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，國(guó)家將將給予予大力力的支支持中國(guó)大大房地地產(chǎn)格格局漸漸趨形形成，，即以以保障房房為主主、中中低商商品房房為次次，高高端商商品房房為輔輔，大眾住住宅地地產(chǎn)由由“投投資工工具””轉(zhuǎn)換換為““消費(fèi)費(fèi)工具具”受消費(fèi)費(fèi)者消消費(fèi)需需求和和投資資需求求的影影響，，會(huì)加速整整個(gè)商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈的發(fā)發(fā)展1Mission?2012發(fā)展研研判2012聲音很很雜未來(lái)發(fā)發(fā)展走走勢(shì)商品房房?jī)r(jià)格格全國(guó)國(guó)普降降，一二線(xiàn)線(xiàn)城市市進(jìn)入入“拼跌””時(shí)代代，三四線(xiàn)線(xiàn)城市市價(jià)穩(wěn)量量跌2012年國(guó)家家對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)政策策一是是完善善，二二是調(diào)調(diào)整，，三是是繼續(xù)續(xù)整頓頓，國(guó)國(guó)家將將進(jìn)一一步理理順?lè)糠康禺a(chǎn)產(chǎn)政策策，糾糾偏改改錯(cuò)，，使其其健康康發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控政策策將會(huì)會(huì)繼續(xù)續(xù)持續(xù)續(xù)、調(diào)調(diào)整、、完善善，促進(jìn)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健健康發(fā)發(fā)展，，對(duì)嚴(yán)嚴(yán)重影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的短短期政政策如如限購(gòu)、、限貸貸、信信貸融融資會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)局部部緩和和，長(zhǎng)長(zhǎng)期政政策如如房產(chǎn)產(chǎn)稅等等會(huì)得得以擴(kuò)擴(kuò)展房地產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整整，保障房房將成成為拉拉動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)和和內(nèi)需需的重重要引引擎，，剛需產(chǎn)產(chǎn)品將將成為為市場(chǎng)場(chǎng)的主主流快快銷(xiāo)產(chǎn)產(chǎn)品1Mission?2012發(fā)展研研判2012聲音很很雜未來(lái)發(fā)發(fā)展走走勢(shì)市場(chǎng)理理性回回歸，，開(kāi)發(fā)商商謀求求暴利利、消消費(fèi)者者盲目目購(gòu)房房、地地方政政府的的土地地財(cái)政政思維維正在在改變變和扭扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)洗牌牌、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升升級(jí)揭揭開(kāi)序序幕，，“剩者為為王””。部部分中中小房房企或或因轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型、、或因因關(guān)閉閉、或或因破破產(chǎn)而而告別別房地地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域土地供供應(yīng)將將出現(xiàn)現(xiàn)分化化，土地制制度或或會(huì)有有所改改變：：中低低商品品房土土地供供應(yīng)量量增加加、價(jià)價(jià)格下下跌，，高端端商品品房土土地供供應(yīng)量量減少少、價(jià)價(jià)格上上漲1Mission?2012發(fā)展研研判2012聲音很很雜未來(lái)發(fā)發(fā)展走走勢(shì)國(guó)家進(jìn)進(jìn)一步步完善保保障性性住房房基建建政策策與使使用管管理政政策一線(xiàn)城城市征收房房產(chǎn)稅稅將陸陸續(xù)出出臺(tái)，開(kāi)征房房產(chǎn)稅稅之時(shí)時(shí)，就就是限限購(gòu)政政策自自動(dòng)取取消之之日國(guó)家按按區(qū)域性性調(diào)整整商品房房政策策下半年年對(duì)商品房房的金金融政政策將適度度調(diào)整整下半年年對(duì)商品房房的管管理政政策會(huì)會(huì)也會(huì)會(huì)適度度調(diào)整整，調(diào)整幅幅度不不會(huì)太太大4破局20121Mission?案例啟啟示黑馬策策略成功案案例—碧桂園園十里里銀灘灘“碧桂桂園””項(xiàng)目目于2011年7月6日開(kāi)始始積累累客戶(hù)戶(hù)，20多天共共接待待客戶(hù)戶(hù)約5萬(wàn)批，，認(rèn)卡卡12000余張；；7月30號(hào)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，共共推出出房源源5080套，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)采采取3年分期期付款款及7.5折大折折扣的的優(yōu)惠惠政策策。開(kāi)開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)天共共到場(chǎng)場(chǎng)500多輛大大巴，，約3萬(wàn)人次次，成成交4200多套，，金額額約40億；開(kāi)開(kāi)盤(pán)3天銷(xiāo)售售率95%，約50億，創(chuàng)創(chuàng)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)盤(pán)套套數(shù)及及金額額之最最。成功分析對(duì)宏觀政策預(yù)預(yù)期把控準(zhǔn)確確，迅速反應(yīng)應(yīng)實(shí)行大折扣策策略銷(xiāo)售采取分期期付款策略失敗案例—天府清華園“天府清華園園”項(xiàng)目于2011年8月6日開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目目共推出9棟樓，其中4棟樓銷(xiāo)售，共共推出房源300套。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天天賣(mài)出約20套左右，開(kāi)盤(pán)盤(pán)至今賣(mài)出約約60套，銷(xiāo)售率約約為20%左右。其中多多層戶(hù)型均價(jià)價(jià)為9100元每平方米，，小高層均價(jià)價(jià)為8700元每平方米，，高層均價(jià)為為8300元每平方米。。失敗原因?qū)κ袌?chǎng)預(yù)判性性差，開(kāi)盤(pán)價(jià)價(jià)格太高，客客戶(hù)難以接受受淡市情況下，，項(xiàng)目共9棟樓全開(kāi)，推推盤(pán)量過(guò)大，，后期銷(xiāo)售遇遇阻項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣力度不不夠，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度較低1Mission?案例啟示黑馬策略1產(chǎn)品規(guī)劃、品品質(zhì)打造識(shí)時(shí)務(wù)者為俊俊杰放棄棄幻想審審時(shí)度勢(shì)在產(chǎn)品初期就就需要結(jié)合目目前的市場(chǎng)形形勢(shì)，做相應(yīng)應(yīng)的調(diào)整。大大戶(hù)型投資性性產(chǎn)品在目前前的市場(chǎng)情況況下，去化量量顯然很難突突破，目前的的市場(chǎng)形勢(shì)可可做剛性需求產(chǎn)品品，并同時(shí)需要在在園林景觀、配配套等方面進(jìn)一步步提升1Mission?黑馬策略案例分析2價(jià)格策略、一一步到位高利潤(rùn)并取得得高去化量，，在目前的市市場(chǎng)形勢(shì)下很很難突破。通通過(guò)前面兩個(gè)個(gè)案例可以得得出一個(gè)結(jié)論論：市場(chǎng)需求求還是存在的的，價(jià)格是關(guān)關(guān)鍵的一個(gè)因因素，要想取取得成效，在在價(jià)格策略上上一定一步降到位1Mission?黑馬策略案例分析3提升服務(wù)、口口碑效應(yīng)售前服務(wù)、售售中服務(wù)、售售后服務(wù)需進(jìn)一步提升升，包括銷(xiāo)售售接待、物業(yè)業(yè)服務(wù)、維修修服務(wù)等，提提高服務(wù)質(zhì)量量，充分利用用老業(yè)主的口碑碑宣傳、市場(chǎng)場(chǎng)傳播能力1Mission?黑馬策略案例分析4精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)、創(chuàng)創(chuàng)新策略根據(jù)項(xiàng)目不同同采取具有針針對(duì)性的銷(xiāo)售售策略，運(yùn)用用call客、行銷(xiāo)、目目標(biāo)客群直郵郵等傳播策略有有效的實(shí)現(xiàn)點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)1Mis