惠州御景華城策劃方案報(bào)告課件

惠州市御景華城2、3期

前期策劃思路深圳華蘭德市場(chǎng)策略2006.1.22惠州市御景華城2、3期

前期策劃思路深圳華蘭德市場(chǎng)策略報(bào)告指導(dǎo)思路市場(chǎng)分析項(xiàng)目研究項(xiàng)目定位和營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告指導(dǎo)思路市場(chǎng)分析項(xiàng)目研究項(xiàng)目定位和營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位客戶(hù)分析整體營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)惠州市的房地產(chǎn)投資額成穩(wěn)步增長(zhǎng)；房地產(chǎn)投資額的年增長(zhǎng)比例成波浪行上升趨勢(shì)市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)惠州市的房地產(chǎn)投資額成穩(wěn)步增長(zhǎng)；市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)惠州市居民年購(gòu)房面積逐步增加,居民購(gòu)房量逐年遞增；2004年在2003年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2005年上半年的全市商品房銷(xiāo)售面積已經(jīng)達(dá)到57.09萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體需求量放大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間大。市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)惠州市居民年購(gòu)房面積逐步增加,居民市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)竣工面積和銷(xiāo)售面積呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；2004年銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)幅度已經(jīng)超過(guò)了竣工面積的增長(zhǎng)幅度；存量面積不斷減小，市場(chǎng)需求逐步擴(kuò)大。市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)竣工面積和銷(xiāo)售面積呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)呈波浪性增長(zhǎng)；2003-2004年在市場(chǎng)供應(yīng)量平穩(wěn)化的情況下回落，有利于存量消化；2005年由于投資型小戶(hù)型和豪宅供應(yīng)量的增加，價(jià)格呈現(xiàn)大幅度上升。市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)呈波浪性增長(zhǎng)；市場(chǎng)概述——陳江概述2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）26.43億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.61億元，工業(yè)總產(chǎn)值90.47億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元；財(cái)稅總收入2.23億元；農(nóng)民人均純收入5958元。全鎮(zhèn)共有各類(lèi)型工廠(chǎng)企業(yè)460多家，在廠(chǎng)工人超過(guò)8萬(wàn)人；建成工業(yè)區(qū)10個(gè)，廠(chǎng)房建筑面積達(dá)360萬(wàn)平方米。2004年，全鎮(zhèn)電子產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值67.5億元，在全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值中的比例達(dá)到75％；燈飾產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值11.78億元，占全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值的13％。全鎮(zhèn)有個(gè)體工商戶(hù)達(dá)到2009家，民營(yíng)企業(yè)113家，金融機(jī)構(gòu)5個(gè)，2004年全鎮(zhèn)銀行總存款余額達(dá)11.9億元，實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值4.93億。2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.61億元，糧經(jīng)比例18：82。全鎮(zhèn)共有“三高”農(nóng)業(yè)基地46個(gè)，其中有2個(gè)全國(guó)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證企業(yè)，3個(gè)市、區(qū)級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，并創(chuàng)建有鴕鳥(niǎo)、楊梅、梅花鹿等特色農(nóng)業(yè)品牌。市場(chǎng)概述——陳江概述2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP市場(chǎng)概述——陳江前景根據(jù)專(zhuān)家評(píng)審的惠州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，陳江將定位為市級(jí)商業(yè)副中心，是惠州市西南部商業(yè)最繁華地段，構(gòu)建以現(xiàn)代商貿(mào)、批發(fā)、零售為主體的商業(yè)圈，消費(fèi)對(duì)象是居民和流動(dòng)顧客。范圍大概是惠深路、惠樟路、惠潼路交會(huì)的商圈范圍，占地面積10－15公頃，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約15萬(wàn)－20萬(wàn)平方米。服務(wù)人群將近40萬(wàn)。市場(chǎng)概述——陳江前景根據(jù)專(zhuān)家評(píng)審的惠州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，市場(chǎng)概述——陳江房地產(chǎn)市場(chǎng)陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體升溫的帶動(dòng)下，逐步開(kāi)始進(jìn)入成長(zhǎng)階段，隨著陳江鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，投資環(huán)境日益改善，居民可支配收入隨之增加，大大刺激了陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。2005年，在御景華城的帶動(dòng)下，陳江鎮(zhèn)出現(xiàn)了首個(gè)真正意義上的商品住宅，居民將會(huì)在快速的城市化步伐里意識(shí)到生活環(huán)境的改善帶來(lái)的樂(lè)趣，因此在不久的未來(lái)，在居民生活方式上陳江鎮(zhèn)將會(huì)逐漸拉近與惠城區(qū)的距離，推動(dòng)了陳江鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。另一個(gè)角度，目前陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求上有明顯的區(qū)域性特征，主力客戶(hù)仍然以本地收入較高的客戶(hù)為主，狹窄的客戶(hù)層面在一定程度上也會(huì)限制本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，所以只有多元化的產(chǎn)品組合才能更好的適應(yīng)市場(chǎng)的客觀(guān)需求。市場(chǎng)概述——陳江房地產(chǎn)市場(chǎng)陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在惠州房地目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位客戶(hù)分析整體營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述項(xiàng)目分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)御景華城2期用地面積：29996.02㎡建筑面積：97918.6㎡其中：住宅77546.6㎡商業(yè)9571.1㎡容積率：2.96覆蓋率：27%綠化率：38%規(guī)模：11棟總戶(hù)數(shù)：680戶(hù)車(chē)位：286項(xiàng)目分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)御景華城2期項(xiàng)目分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)御景華城3期用地面積：5832.93㎡建筑面積：12203.71㎡其中：住宅10644.01㎡商業(yè)1559.7㎡容積率：2.09覆蓋率：37%總戶(hù)數(shù)：232戶(hù)項(xiàng)目分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)御景華城3期項(xiàng)目分析——戶(hù)型配比2期3期整體戶(hù)型數(shù)量比例數(shù)量比例合計(jì)比例一房8838%889.6%一房一廳4017%404.4%兩房一廳3917%394.4%兩房?jī)蓮d14421.2%6528%20922.9%三房?jī)蓮d41160.4%41145.1%四房?jī)蓮d9213.5%9210%復(fù)式334.9%333.6%合計(jì)680100%232100%912100%項(xiàng)目分析——戶(hù)型配比2期3期整體戶(hù)型數(shù)量比例數(shù)量比例合計(jì)比例項(xiàng)目分析——戶(hù)型配比主力戶(hù)型為三房?jī)蓮d，符合市場(chǎng)需求；復(fù)式比例過(guò)高，存在一定銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)；兩房比例偏小，建議降低復(fù)式住宅和三房比例，兩房比例可提升至30%左右。項(xiàng)目分析——戶(hù)型配比主力戶(hù)型為三房?jī)蓮d，符合市場(chǎng)需求；項(xiàng)目分析——SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）1、盤(pán)踞陳江核心地帶，具有優(yōu)越的地理位置；2、規(guī)模較大，目前在本地屬于第一大盤(pán)；3、產(chǎn)品具有很高的規(guī)劃及設(shè)計(jì)水平，具備高品質(zhì)生活社區(qū)的條件；4、臨近交通主干道，旺中取靜，宜住宜商；5、臨近金茂商業(yè)廣場(chǎng)，具有很高的標(biāo)識(shí)性。劣勢(shì)（Weakness）1、項(xiàng)目周邊配套不完善，難以與城區(qū)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，性?xún)r(jià)比略低；2、周邊景觀(guān)環(huán)境較差，沒(méi)有良好的外部條件；3、尚未能形成規(guī)模效應(yīng)，目前難以顯現(xiàn)高尚生活區(qū)的特點(diǎn)；4、戶(hù)型面積偏大，租金水平較低，較弱的投資性影響了客戶(hù)的升值心理。機(jī)會(huì)（Opportunity）1、陳江具有良好的發(fā)展前景，市場(chǎng)具備一定的投資置業(yè)條件；2、同類(lèi)產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量小，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有明顯的優(yōu)勢(shì)；3、本項(xiàng)目是區(qū)域市場(chǎng)的首個(gè)優(yōu)質(zhì)的商品房項(xiàng)目，具有一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。4、多元化的產(chǎn)品組合適應(yīng)于覆蓋整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。威脅（Threaten）1、區(qū)域市場(chǎng)不成熟，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意識(shí)不明顯，需要較大的宣傳投入引導(dǎo)市場(chǎng)；2、當(dāng)?shù)厝俗杂蟹孔颖壤^高，客戶(hù)面較窄，潛在客戶(hù)基數(shù)較??；3、本項(xiàng)目與城區(qū)中檔房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格差異很小，容易形成替代效應(yīng)。項(xiàng)目分析——SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Wea項(xiàng)目分析——項(xiàng)目綜述產(chǎn)品配套市場(chǎng)環(huán)境交通競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目綜述產(chǎn)品配套市場(chǎng)環(huán)境交通競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目綜述本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品成長(zhǎng)型市場(chǎng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目綜述本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品成長(zhǎng)型市目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位客戶(hù)分析整體營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品定位——核心價(jià)值本片區(qū)購(gòu)物生活休閑人居自豪舒適目標(biāo)客戶(hù)本項(xiàng)目中心位置、顯貴地段高尚府邸、人居中心購(gòu)物休閑品牌物業(yè)管理產(chǎn)品創(chuàng)新成就感榮譽(yù)感未來(lái)感舒適感享受生活享受生活按照馬斯洛（AbrahamH.Maslow，1908－1970）“人的需求層次理論”對(duì)本項(xiàng)目與本片區(qū)、目標(biāo)客戶(hù)之間的有機(jī)聯(lián)系進(jìn)行分析，我們對(duì)項(xiàng)目定位有一個(gè)更清晰的認(rèn)識(shí)。產(chǎn)品定位——核心價(jià)值本片區(qū)購(gòu)物生活休閑人居自豪舒適目標(biāo)客戶(hù)項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅市場(chǎng)定位的思考項(xiàng)目整體是陳江首個(gè)真正意義上的商品住宅陳江核心位置交通配套相對(duì)完善園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等屬于本地領(lǐng)先水平戶(hù)型以中大戶(hù)型為主陳江中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)性的建筑立面項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅市場(chǎng)定位的思考項(xiàng)目整體是陳項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅產(chǎn)品定位的思考陳江中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)以本地為主1期已經(jīng)奠定了市場(chǎng)知名度多種戶(hù)型的產(chǎn)品組合升級(jí)版高品質(zhì)商住項(xiàng)目10萬(wàn)㎡優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目緊臨新興商業(yè)中心項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅產(chǎn)品定位的思考陳江中高端房項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅形象定位的思考生活之城·精英府邸詮釋?zhuān)荷钪恰獩_擊傳統(tǒng)的小城鎮(zhèn)式居住模式，帶來(lái)一種嶄新的生活理念。精英府邸——未來(lái)的業(yè)主是陳江政治、經(jīng)濟(jì)的中流砥柱，為御景華城賦予一種榮譽(yù)。項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅形象定位的思考生活之城·精推廣名建議“御景華城2期聚福園豪興居逸景園說(shuō)明：

推廣名以本地民俗和2期的戶(hù)型特點(diǎn)為依據(jù)，既要考慮到目標(biāo)客戶(hù)的心理需求，又需反映出本御景華城2期獨(dú)有的尊貴的氣度?！坝叭A城3期逸彩軒點(diǎn)晶小筑

陽(yáng)光地帶

說(shuō)明：從3期的戶(hù)型特點(diǎn)分析，3期的客戶(hù)年齡層次較年輕，同時(shí)對(duì)追求個(gè)性化的生活方式，在營(yíng)銷(xiāo)上推廣名也拉開(kāi)了3期與2期的檔次，避免客戶(hù)重疊。推廣名建議“御景華城2期“御景華城3期項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅價(jià)格定位的思考均價(jià)1900～2100元/㎡依據(jù)：御景華城2、3期比1期品質(zhì)上有所提升；1期立面出來(lái)后，為后續(xù)價(jià)格提升提供動(dòng)力；市場(chǎng)環(huán)境依然與1期類(lèi)似，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的承受力十分有限；與惠城區(qū)的同類(lèi)型物業(yè)保持區(qū)域價(jià)差；價(jià)格提升保持連續(xù)性，避免價(jià)格斷層。項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅價(jià)格定位的思考均價(jià)1900項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”商業(yè)功能定位的思考項(xiàng)目商業(yè)功能休閑機(jī)能產(chǎn)業(yè)機(jī)能娛樂(lè)機(jī)能住宅配套機(jī)能交流機(jī)能公共服務(wù)機(jī)能購(gòu)物機(jī)能、滿(mǎn)足城鎮(zhèn)中心中檔消費(fèi)群體時(shí)尚休閑購(gòu)物消費(fèi)的綜合商業(yè)物業(yè)；、滿(mǎn)足城鎮(zhèn)家庭型消費(fèi)及個(gè)體型消費(fèi)的生活和休閑要求；、滿(mǎn)足城鎮(zhèn)片區(qū)發(fā)展的配套要求；、考慮發(fā)展商目標(biāo)，盡快回籠資金。項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”商業(yè)功能定位的思考項(xiàng)目、滿(mǎn)足城項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”商業(yè)定位的思考——集合多種文化及商業(yè)服務(wù)功能于一體的都市購(gòu)物、休閑商業(yè)，真正“體驗(yàn)式特色消費(fèi)”，使消費(fèi)者在體驗(yàn)中休閑和享受、在休閑的愉悅中購(gòu)物；——客源疊加、全新觀(guān)念運(yùn)用全新經(jīng)營(yíng)手法和集客能力的現(xiàn)代休閑商業(yè)；——形成一個(gè)既有特色又有價(jià)值的消費(fèi)中心地帶，擁有與本片區(qū)其他商業(yè)項(xiàng)目（如金茂）差異性的經(jīng)營(yíng)定位和發(fā)展前景；——整合政府、本地企業(yè)、其他企業(yè)的資源、并進(jìn)行共融，提升片區(qū)整體形象，創(chuàng)造項(xiàng)目品牌價(jià)值。都市休閑購(gòu)物之旅項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”商業(yè)定位的思考——集合多種文化目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位客戶(hù)分析整體營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述客戶(hù)分析0核心客戶(hù)1、大型集團(tuán)企業(yè)管理人員2、中小企業(yè)主3、公務(wù)員4、民營(yíng)企業(yè)高級(jí)管理人士1、意識(shí)超前的年輕一代2、陳江周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的先富人群1、惠州、深圳、東莞及周邊地區(qū)的投資客戶(hù)2、惠州（包括三縣兩區(qū)）、深圳、東莞等地駐陳江分公司、辦事處邊緣客戶(hù)游離客戶(hù)客戶(hù)分析0核心1、大型集團(tuán)1、意識(shí)超前的1、惠州、深圳、客戶(hù)分析客戶(hù)特征描述年齡：25-50歲收入：家庭年收入在4萬(wàn)以上地域：祖居陳江或者在陳江長(zhǎng)期工作需求特征：追求高質(zhì)量的生活，有一定的城市化需求；容易接受新事物，適應(yīng)能力較強(qiáng)；需要一定的身份認(rèn)可，在人群里喜歡走在前面；有一定的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，理解住宅投資保值的作用；客戶(hù)分析客戶(hù)特征描述目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位客戶(hù)分析整體營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述整體營(yíng)銷(xiāo)思路3+1營(yíng)銷(xiāo)模式針對(duì)性宣傳通路有效的行銷(xiāo)活動(dòng)科學(xué)的銷(xiāo)控管理優(yōu)秀的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)宣傳行銷(xiāo)銷(xiāo)控整體營(yíng)銷(xiāo)思路3+1營(yíng)銷(xiāo)模式團(tuán)隊(duì)宣傳行銷(xiāo)銷(xiāo)控整體營(yíng)銷(xiāo)思路宣傳通路選擇合理的宣傳方式，有效地激發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望；針對(duì)當(dāng)?shù)氐那闆r，合適地選擇信息通路，制定有效的宣傳方案，在擴(kuò)大宣傳覆蓋面的同時(shí)也會(huì)保證宣傳的有效性。整體營(yíng)銷(xiāo)思路宣傳通路整體營(yíng)銷(xiāo)思路活動(dòng)行銷(xiāo)巧妙使用活動(dòng)行銷(xiāo)，迅速積累人氣；利用本地客戶(hù)的消費(fèi)心理特點(diǎn)，在重要銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)舉行轟動(dòng)性的事件行銷(xiāo)手段，既可以避免在宣傳上不必要的資源浪費(fèi)，又可以在短期內(nèi)迅速積累人氣。整體營(yíng)銷(xiāo)思路活動(dòng)行銷(xiāo)整體營(yíng)銷(xiāo)思路銷(xiāo)控體系針對(duì)性的定價(jià)銷(xiāo)控體系，在保證銷(xiāo)售收入的同時(shí)提高銷(xiāo)售速度科學(xué)有效的定價(jià)和銷(xiāo)控體系是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心內(nèi)容，如何控制銷(xiāo)售速度，如何把握分階段推售的重點(diǎn)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)成敗的決定性因素。整體營(yíng)銷(xiāo)思路銷(xiāo)控體系整體營(yíng)銷(xiāo)思路銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人才和高素質(zhì)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)是成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵我司具有經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人才和穩(wěn)定的高素質(zhì)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，從銷(xiāo)售方案制定到執(zhí)行都有嚴(yán)格的管理制度，同時(shí)我司會(huì)采用科學(xué)的薪酬制度，可以高效地激勵(lì)一線(xiàn)銷(xiāo)售人員。整體營(yíng)銷(xiāo)思路銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃以上策略將分階段提交發(fā)展商導(dǎo)入期積累期強(qiáng)銷(xiāo)期持銷(xiāo)期尾盤(pán)期2006年2月4月中旬6月8月10月消化一期剩余單位積累客戶(hù)，深化市場(chǎng)印象開(kāi)始2~3期認(rèn)籌市場(chǎng)預(yù)熱推廣，強(qiáng)化需求強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán)，轟動(dòng)市場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)造熱銷(xiāo)深化市場(chǎng)，挖掘潛在客戶(hù)價(jià)格策略，激發(fā)猶豫型客戶(hù)老業(yè)主答謝，準(zhǔn)客戶(hù)有禮額外優(yōu)惠，消化保留單位階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃以上策略將分階段提交發(fā)展商導(dǎo)入期積累期強(qiáng)銷(xiāo)期持宣傳推廣計(jì)劃持續(xù)性廣告以戶(hù)外媒體和樓體廣告為主，產(chǎn)生長(zhǎng)期宣傳效果，強(qiáng)化品牌影響力；關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)以報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等大眾媒體，提升項(xiàng)目知名度；活動(dòng)行銷(xiāo)是本項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆，貫穿各階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；以DM直郵、客戶(hù)拜訪(fǎng)、第二展場(chǎng)等為輔助宣傳手段。戶(hù)外媒體樓體廣告DM直郵客戶(hù)拜訪(fǎng)活動(dòng)行銷(xiāo)第二展場(chǎng)報(bào)紙電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)入期積累期強(qiáng)銷(xiāo)期持銷(xiāo)期尾盤(pán)期宣傳推廣計(jì)劃持續(xù)性廣告以戶(hù)外媒體和樓體廣告為主，產(chǎn)生長(zhǎng)期宣傳階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃導(dǎo)入期時(shí)間；2006年2月-4月上旬工作重點(diǎn)：完成前期營(yíng)銷(xiāo)方案和銷(xiāo)售執(zhí)行方案；銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)，并進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)；準(zhǔn)備2期、3期的銷(xiāo)售物料；完成2期、3期的現(xiàn)場(chǎng)包裝；完成認(rèn)籌前準(zhǔn)備；通過(guò)媒體及老客戶(hù)宣傳，深化市場(chǎng)印象。主要銷(xiāo)售目標(biāo)：將1期整體銷(xiāo)售率實(shí)現(xiàn)75%以上。積累2期、3期意向客戶(hù)名單200個(gè)。階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃導(dǎo)入期階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃積累期時(shí)間；2006年4月中旬-6月上旬工作重點(diǎn)：完成價(jià)格方案和開(kāi)盤(pán)方案；開(kāi)始公開(kāi)認(rèn)籌；開(kāi)始媒體預(yù)熱，增加樓盤(pán)知名度，制造討論話(huà)題；通過(guò)活動(dòng)行銷(xiāo)和DM直郵邀請(qǐng)意向客戶(hù)參觀(guān)；以懸念銷(xiāo)售，引起意向客戶(hù)的關(guān)注。主要銷(xiāo)售目標(biāo)：將1期整體銷(xiāo)售率實(shí)現(xiàn)80%以上。積累2期、3期意向客戶(hù)名單600個(gè)。階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃積累期階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間；2006年6月中旬-8月上旬工作重點(diǎn)：正式開(kāi)盤(pán)；開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)宣傳攻勢(shì)；消化認(rèn)籌客戶(hù)，營(yíng)造置業(yè)高潮；利用金茂商業(yè)廣場(chǎng)的人流，以活動(dòng)行銷(xiāo)吸引更多人氣，炒熱時(shí)常，引起全鎮(zhèn)關(guān)注；開(kāi)始客戶(hù)拜訪(fǎng)和第二展場(chǎng)活動(dòng)，深化宣傳效果。主要銷(xiāo)售目標(biāo)：將2期、3期整體銷(xiāo)售率實(shí)現(xiàn)40%以上。階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃強(qiáng)銷(xiāo)期階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃持銷(xiāo)期時(shí)間；2006年8月中旬-10月中旬工作重點(diǎn)：繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)宣傳攻勢(shì)；意向客戶(hù)基本消化完畢，開(kāi)始深度挖掘潛在客戶(hù)；運(yùn)用價(jià)格調(diào)整策略，利用漲價(jià)威脅，激發(fā)猶豫型客戶(hù)；擴(kuò)大客戶(hù)拜訪(fǎng)和第二展場(chǎng)的效果，穩(wěn)健提高銷(xiāo)售率；利用一期入伙的契機(jī)，展現(xiàn)樓盤(pán)的品質(zhì)。主要銷(xiāo)售目標(biāo)：將2期、3期整體銷(xiāo)售率實(shí)現(xiàn)75%以上。階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃持銷(xiāo)期階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃尾盤(pán)時(shí)間；2006年10月下旬-11月下旬工作重點(diǎn)：利用客戶(hù)答謝會(huì)、抽獎(jiǎng)等活動(dòng)，最后消化觀(guān)望型客戶(hù)；以?xún)r(jià)格調(diào)整策略配合額外優(yōu)惠政策，激化客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)；在惠州主要媒體匯報(bào)樓盤(pán)熱銷(xiāo)的成果，增加樓盤(pán)和企業(yè)的知名度，增加發(fā)展商的品牌價(jià)值；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的方式，盡量消化剩余的珍藏單位。主要銷(xiāo)售目標(biāo)：將2期、3期整體銷(xiāo)售率實(shí)現(xiàn)90%以上。階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃尾盤(pán)目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位客戶(hù)分析整體營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述住宅開(kāi)發(fā)建議

關(guān)健詞：品質(zhì)建筑的品質(zhì)，著力打造成為陳江的經(jīng)典精品住宅。生活生活的舒適、安全與便利，是建筑的語(yǔ)言及服務(wù)的內(nèi)涵，完善的功能足以達(dá)到并滿(mǎn)足人類(lèi)舒適居住的需求。價(jià)值價(jià)值的體觀(guān)，來(lái)源于區(qū)域價(jià)值及產(chǎn)品價(jià)值的提升，產(chǎn)品的附加值需要對(duì)資源的整合，提煉出不同的價(jià)值資源。住宅開(kāi)發(fā)建議關(guān)健詞：項(xiàng)目發(fā)展建議御景華城是陳江鎮(zhèn)的首個(gè)商品住宅項(xiàng)目，二期應(yīng)該在一期的基礎(chǔ)上更上一個(gè)臺(tái)階，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和生活理念上引導(dǎo)市場(chǎng)，以保持御景華城在本地的品牌優(yōu)勢(shì)，保證企業(yè)在本地的領(lǐng)跑地位；在處于萌芽狀態(tài)的市場(chǎng)環(huán)境中，產(chǎn)品的品質(zhì)將對(duì)是否能實(shí)現(xiàn)有效銷(xiāo)售起決定性作用，建筑本身的質(zhì)量和細(xì)節(jié)對(duì)客戶(hù)消費(fèi)心理有很大的影響，所以?xún)?yōu)質(zhì)的建筑質(zhì)量和人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)將會(huì)為本項(xiàng)目帶來(lái)良好的口碑；在本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略上，將會(huì)針對(duì)性地使用一系列本土化手段，既不能照搬深圳模式，也不能單純沿用惠州模式，銷(xiāo)售上應(yīng)該大膽采用立體化組合式營(yíng)銷(xiāo)模式。項(xiàng)目發(fā)展建議御景華城是陳江鎮(zhèn)的首個(gè)商品住宅項(xiàng)目，二期應(yīng)該在一工作時(shí)間表工作內(nèi)容提要2月3月4月5月現(xiàn)場(chǎng)包裝形象圍墻施工完成二期售樓處包裝、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視設(shè)計(jì)完成施工完成售樓處開(kāi)放樣板房、看樓通道確定設(shè)計(jì)方案施工完成樣板房開(kāi)放專(zhuān)業(yè)公司廣告公司確定確定禮儀公司確定確定媒體合作單位確定營(yíng)銷(xiāo)方案前期營(yíng)銷(xiāo)方案完成銷(xiāo)售執(zhí)行方案完成價(jià)格方案完成公開(kāi)二期均價(jià)認(rèn)籌方案完成開(kāi)盤(pán)方案完成現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備基本到位完成銷(xiāo)售人員、現(xiàn)場(chǎng)管理體系完成廣告宣傳推廣名、VI系統(tǒng)確定平面廣告設(shè)計(jì)完成制作完成宣傳資料設(shè)計(jì)完成制作完成工作時(shí)間表工作內(nèi)容提要2月3月4月5月現(xiàn)場(chǎng)包裝形象圍墻施工完匯報(bào)結(jié)束

謝謝匯報(bào)結(jié)束

謝謝演講完畢，謝謝觀(guān)看！演講完畢，謝謝觀(guān)看！惠州市御景華城2、3期

前期策劃思路深圳華蘭德市場(chǎng)策略2006.1.22惠州市御景華城2、3期

前期策劃思路深圳華蘭德市場(chǎng)策略報(bào)告指導(dǎo)思路市場(chǎng)分析項(xiàng)目研究項(xiàng)目定位和營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告指導(dǎo)思路市場(chǎng)分析項(xiàng)目研究項(xiàng)目定位和營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位客戶(hù)分析整體營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)惠州市的房地產(chǎn)投資額成穩(wěn)步增長(zhǎng)；房地產(chǎn)投資額的年增長(zhǎng)比例成波浪行上升趨勢(shì)市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)惠州市的房地產(chǎn)投資額成穩(wěn)步增長(zhǎng)；市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)惠州市居民年購(gòu)房面積逐步增加,居民購(gòu)房量逐年遞增；2004年在2003年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2005年上半年的全市商品房銷(xiāo)售面積已經(jīng)達(dá)到57.09萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體需求量放大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間大。市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)惠州市居民年購(gòu)房面積逐步增加,居民市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)竣工面積和銷(xiāo)售面積呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；2004年銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)幅度已經(jīng)超過(guò)了竣工面積的增長(zhǎng)幅度；存量面積不斷減小，市場(chǎng)需求逐步擴(kuò)大。市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)竣工面積和銷(xiāo)售面積呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)呈波浪性增長(zhǎng)；2003-2004年在市場(chǎng)供應(yīng)量平穩(wěn)化的情況下回落，有利于存量消化；2005年由于投資型小戶(hù)型和豪宅供應(yīng)量的增加，價(jià)格呈現(xiàn)大幅度上升。市場(chǎng)概述——惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)呈波浪性增長(zhǎng)；市場(chǎng)概述——陳江概述2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）26.43億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.61億元，工業(yè)總產(chǎn)值90.47億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元；財(cái)稅總收入2.23億元；農(nóng)民人均純收入5958元。全鎮(zhèn)共有各類(lèi)型工廠(chǎng)企業(yè)460多家，在廠(chǎng)工人超過(guò)8萬(wàn)人；建成工業(yè)區(qū)10個(gè)，廠(chǎng)房建筑面積達(dá)360萬(wàn)平方米。2004年，全鎮(zhèn)電子產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值67.5億元，在全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值中的比例達(dá)到75％；燈飾產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值11.78億元，占全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值的13％。全鎮(zhèn)有個(gè)體工商戶(hù)達(dá)到2009家，民營(yíng)企業(yè)113家，金融機(jī)構(gòu)5個(gè)，2004年全鎮(zhèn)銀行總存款余額達(dá)11.9億元，實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值4.93億。2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.61億元，糧經(jīng)比例18：82。全鎮(zhèn)共有“三高”農(nóng)業(yè)基地46個(gè)，其中有2個(gè)全國(guó)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證企業(yè)，3個(gè)市、區(qū)級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，并創(chuàng)建有鴕鳥(niǎo)、楊梅、梅花鹿等特色農(nóng)業(yè)品牌。市場(chǎng)概述——陳江概述2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP市場(chǎng)概述——陳江前景根據(jù)專(zhuān)家評(píng)審的惠州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，陳江將定位為市級(jí)商業(yè)副中心，是惠州市西南部商業(yè)最繁華地段，構(gòu)建以現(xiàn)代商貿(mào)、批發(fā)、零售為主體的商業(yè)圈，消費(fèi)對(duì)象是居民和流動(dòng)顧客。范圍大概是惠深路、惠樟路、惠潼路交會(huì)的商圈范圍，占地面積10－15公頃，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約15萬(wàn)－20萬(wàn)平方米。服務(wù)人群將近40萬(wàn)。市場(chǎng)概述——陳江前景根據(jù)專(zhuān)家評(píng)審的惠州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，市場(chǎng)概述——陳江房地產(chǎn)市場(chǎng)陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體升溫的帶動(dòng)下，逐步開(kāi)始進(jìn)入成長(zhǎng)階段，隨著陳江鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，投資環(huán)境日益改善，居民可支配收入隨之增加，大大刺激了陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。2005年，在御景華城的帶動(dòng)下，陳江鎮(zhèn)出現(xiàn)了首個(gè)真正意義上的商品住宅，居民將會(huì)在快速的城市化步伐里意識(shí)到生活環(huán)境的改善帶來(lái)的樂(lè)趣，因此在不久的未來(lái)，在居民生活方式上陳江鎮(zhèn)將會(huì)逐漸拉近與惠城區(qū)的距離，推動(dòng)了陳江鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。另一個(gè)角度，目前陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求上有明顯的區(qū)域性特征，主力客戶(hù)仍然以本地收入較高的客戶(hù)為主，狹窄的客戶(hù)層面在一定程度上也會(huì)限制本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，所以只有多元化的產(chǎn)品組合才能更好的適應(yīng)市場(chǎng)的客觀(guān)需求。市場(chǎng)概述——陳江房地產(chǎn)市場(chǎng)陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在惠州房地目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位客戶(hù)分析整體營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述項(xiàng)目分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)御景華城2期用地面積：29996.02㎡建筑面積：97918.6㎡其中：住宅77546.6㎡商業(yè)9571.1㎡容積率：2.96覆蓋率：27%綠化率：38%規(guī)模：11棟總戶(hù)數(shù)：680戶(hù)車(chē)位：286項(xiàng)目分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)御景華城2期項(xiàng)目分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)御景華城3期用地面積：5832.93㎡建筑面積：12203.71㎡其中：住宅10644.01㎡商業(yè)1559.7㎡容積率：2.09覆蓋率：37%總戶(hù)數(shù)：232戶(hù)項(xiàng)目分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)御景華城3期項(xiàng)目分析——戶(hù)型配比2期3期整體戶(hù)型數(shù)量比例數(shù)量比例合計(jì)比例一房8838%889.6%一房一廳4017%404.4%兩房一廳3917%394.4%兩房?jī)蓮d14421.2%6528%20922.9%三房?jī)蓮d41160.4%41145.1%四房?jī)蓮d9213.5%9210%復(fù)式334.9%333.6%合計(jì)680100%232100%912100%項(xiàng)目分析——戶(hù)型配比2期3期整體戶(hù)型數(shù)量比例數(shù)量比例合計(jì)比例項(xiàng)目分析——戶(hù)型配比主力戶(hù)型為三房?jī)蓮d，符合市場(chǎng)需求；復(fù)式比例過(guò)高，存在一定銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)；兩房比例偏小，建議降低復(fù)式住宅和三房比例，兩房比例可提升至30%左右。項(xiàng)目分析——戶(hù)型配比主力戶(hù)型為三房?jī)蓮d，符合市場(chǎng)需求；項(xiàng)目分析——SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）1、盤(pán)踞陳江核心地帶，具有優(yōu)越的地理位置；2、規(guī)模較大，目前在本地屬于第一大盤(pán)；3、產(chǎn)品具有很高的規(guī)劃及設(shè)計(jì)水平，具備高品質(zhì)生活社區(qū)的條件；4、臨近交通主干道，旺中取靜，宜住宜商；5、臨近金茂商業(yè)廣場(chǎng)，具有很高的標(biāo)識(shí)性。劣勢(shì)（Weakness）1、項(xiàng)目周邊配套不完善，難以與城區(qū)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，性?xún)r(jià)比略低；2、周邊景觀(guān)環(huán)境較差，沒(méi)有良好的外部條件；3、尚未能形成規(guī)模效應(yīng)，目前難以顯現(xiàn)高尚生活區(qū)的特點(diǎn)；4、戶(hù)型面積偏大，租金水平較低，較弱的投資性影響了客戶(hù)的升值心理。機(jī)會(huì)（Opportunity）1、陳江具有良好的發(fā)展前景，市場(chǎng)具備一定的投資置業(yè)條件；2、同類(lèi)產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量小，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有明顯的優(yōu)勢(shì)；3、本項(xiàng)目是區(qū)域市場(chǎng)的首個(gè)優(yōu)質(zhì)的商品房項(xiàng)目，具有一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。4、多元化的產(chǎn)品組合適應(yīng)于覆蓋整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。威脅（Threaten）1、區(qū)域市場(chǎng)不成熟，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意識(shí)不明顯，需要較大的宣傳投入引導(dǎo)市場(chǎng)；2、當(dāng)?shù)厝俗杂蟹孔颖壤^高，客戶(hù)面較窄，潛在客戶(hù)基數(shù)較?。?、本項(xiàng)目與城區(qū)中檔房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格差異很小，容易形成替代效應(yīng)。項(xiàng)目分析——SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Wea項(xiàng)目分析——項(xiàng)目綜述產(chǎn)品配套市場(chǎng)環(huán)境交通競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目綜述產(chǎn)品配套市場(chǎng)環(huán)境交通競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目綜述本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品成長(zhǎng)型市場(chǎng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目綜述本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品成長(zhǎng)型市目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位客戶(hù)分析整體營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品定位——核心價(jià)值本片區(qū)購(gòu)物生活休閑人居自豪舒適目標(biāo)客戶(hù)本項(xiàng)目中心位置、顯貴地段高尚府邸、人居中心購(gòu)物休閑品牌物業(yè)管理產(chǎn)品創(chuàng)新成就感榮譽(yù)感未來(lái)感舒適感享受生活享受生活按照馬斯洛（AbrahamH.Maslow，1908－1970）“人的需求層次理論”對(duì)本項(xiàng)目與本片區(qū)、目標(biāo)客戶(hù)之間的有機(jī)聯(lián)系進(jìn)行分析，我們對(duì)項(xiàng)目定位有一個(gè)更清晰的認(rèn)識(shí)。產(chǎn)品定位——核心價(jià)值本片區(qū)購(gòu)物生活休閑人居自豪舒適目標(biāo)客戶(hù)項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅市場(chǎng)定位的思考項(xiàng)目整體是陳江首個(gè)真正意義上的商品住宅陳江核心位置交通配套相對(duì)完善園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等屬于本地領(lǐng)先水平戶(hù)型以中大戶(hù)型為主陳江中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)性的建筑立面項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅市場(chǎng)定位的思考項(xiàng)目整體是陳項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅產(chǎn)品定位的思考陳江中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)以本地為主1期已經(jīng)奠定了市場(chǎng)知名度多種戶(hù)型的產(chǎn)品組合升級(jí)版高品質(zhì)商住項(xiàng)目10萬(wàn)㎡優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目緊臨新興商業(yè)中心項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅產(chǎn)品定位的思考陳江中高端房項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅形象定位的思考生活之城·精英府邸詮釋?zhuān)荷钪恰獩_擊傳統(tǒng)的小城鎮(zhèn)式居住模式，帶來(lái)一種嶄新的生活理念。精英府邸——未來(lái)的業(yè)主是陳江政治、經(jīng)濟(jì)的中流砥柱，為御景華城賦予一種榮譽(yù)。項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅形象定位的思考生活之城·精推廣名建議“御景華城2期聚福園豪興居逸景園說(shuō)明：

推廣名以本地民俗和2期的戶(hù)型特點(diǎn)為依據(jù)，既要考慮到目標(biāo)客戶(hù)的心理需求，又需反映出本御景華城2期獨(dú)有的尊貴的氣度。“御景華城3期逸彩軒點(diǎn)晶小筑

陽(yáng)光地帶

說(shuō)明：從3期的戶(hù)型特點(diǎn)分析，3期的客戶(hù)年齡層次較年輕，同時(shí)對(duì)追求個(gè)性化的生活方式，在營(yíng)銷(xiāo)上推廣名也拉開(kāi)了3期與2期的檔次，避免客戶(hù)重疊。推廣名建議“御景華城2期“御景華城3期項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅價(jià)格定位的思考均價(jià)1900～2100元/㎡依據(jù)：御景華城2、3期比1期品質(zhì)上有所提升；1期立面出來(lái)后，為后續(xù)價(jià)格提升提供動(dòng)力；市場(chǎng)環(huán)境依然與1期類(lèi)似，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的承受力十分有限；與惠城區(qū)的同類(lèi)型物業(yè)保持區(qū)域價(jià)差；價(jià)格提升保持連續(xù)性，避免價(jià)格斷層。項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”住宅價(jià)格定位的思考均價(jià)1900項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”商業(yè)功能定位的思考項(xiàng)目商業(yè)功能休閑機(jī)能產(chǎn)業(yè)機(jī)能娛樂(lè)機(jī)能住宅配套機(jī)能交流機(jī)能公共服務(wù)機(jī)能購(gòu)物機(jī)能、滿(mǎn)足城鎮(zhèn)中心中檔消費(fèi)群體時(shí)尚休閑購(gòu)物消費(fèi)的綜合商業(yè)物業(yè)；、滿(mǎn)足城鎮(zhèn)家庭型消費(fèi)及個(gè)體型消費(fèi)的生活和休閑要求；、滿(mǎn)足城鎮(zhèn)片區(qū)發(fā)展的配套要求；、考慮發(fā)展商目標(biāo)，盡快回籠資金。項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”商業(yè)功能定位的思考項(xiàng)目、滿(mǎn)足城項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”商業(yè)定位的思考——集合多種文化及商業(yè)服務(wù)功能于一體的都市購(gòu)物、休閑商業(yè)，真正“體驗(yàn)式特色消費(fèi)”，使消費(fèi)者在體驗(yàn)中休閑和享受、在休閑的愉悅中購(gòu)物；——客源疊加、全新觀(guān)念運(yùn)用全新經(jīng)營(yíng)手法和集客能力的現(xiàn)代休閑商業(yè)；——形成一個(gè)既有特色又有價(jià)值的消費(fèi)中心地帶，擁有與本片區(qū)其他商業(yè)項(xiàng)目（如金茂）差異性的經(jīng)營(yíng)定位和發(fā)展前景；——整合政府、本地企業(yè)、其他企業(yè)的資源、并進(jìn)行共融，提升片區(qū)整體形象，創(chuàng)造項(xiàng)目品牌價(jià)值。都市休閑購(gòu)物之旅項(xiàng)目定位對(duì)“御景華城2、3期”商業(yè)定位的思考——集合多種文化目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位客戶(hù)分析整體營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述客戶(hù)分析0核心客戶(hù)1、大型集團(tuán)企業(yè)管理人員2、中小企業(yè)主3、公務(wù)員4、民營(yíng)企業(yè)高級(jí)管理人士1、意識(shí)超前的年輕一代2、陳江周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的先富人群1、惠州、深圳、東莞及周邊地區(qū)的投資客戶(hù)2、惠州（包括三縣兩區(qū)）、深圳、東莞等地駐陳江分公司、辦事處邊緣客戶(hù)游離客戶(hù)客戶(hù)分析0核心1、大型集團(tuán)1、意識(shí)超前的1、惠州、深圳、客戶(hù)分析客戶(hù)特征描述年齡：25-50歲收入：家庭年收入在4萬(wàn)以上地域：祖居陳江或者在陳江長(zhǎng)期工作需求特征：追求高質(zhì)量的生活，有一定的城市化需求；容易接受新事物，適應(yīng)能力較強(qiáng)；需要一定的身份認(rèn)可，在人群里喜歡走在前面；有一定的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，理解住宅投資保值的作用；客戶(hù)分析客戶(hù)特征描述目錄市場(chǎng)概述產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位客戶(hù)分析整體營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目發(fā)展建議目錄市場(chǎng)概述整體營(yíng)銷(xiāo)思路3+1營(yíng)銷(xiāo)模式針對(duì)性宣傳通路有效的行銷(xiāo)活動(dòng)科學(xué)的銷(xiāo)控管理優(yōu)秀的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)宣傳行銷(xiāo)銷(xiāo)控整體營(yíng)銷(xiāo)思路3+1營(yíng)銷(xiāo)模式團(tuán)隊(duì)宣傳行銷(xiāo)銷(xiāo)控整體營(yíng)銷(xiāo)思路宣傳通路選擇合理的宣傳方式，有效地激發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望；針對(duì)當(dāng)?shù)氐那闆r，合適地選擇信息通路，制定有效的宣傳方案，在擴(kuò)大宣傳覆蓋面的同時(shí)也會(huì)保證宣傳的有效性。整體營(yíng)銷(xiāo)思路宣傳通路整體營(yíng)銷(xiāo)思路活動(dòng)行銷(xiāo)巧妙使用活動(dòng)行銷(xiāo)，迅速積累人氣；利用本地客戶(hù)的消費(fèi)心理特點(diǎn)，在重要銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)舉行轟動(dòng)性的事件行銷(xiāo)手段，既可以避免在宣傳上不必要的資源浪費(fèi)，又可以在短期內(nèi)迅速積累人氣。整體營(yíng)銷(xiāo)思路活動(dòng)行銷(xiāo)整體營(yíng)銷(xiāo)思路銷(xiāo)控體系針對(duì)性的定價(jià)銷(xiāo)控體系，在保證銷(xiāo)售收入的同時(shí)提高銷(xiāo)售速度科學(xué)有效的定價(jià)和銷(xiāo)控體系是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心內(nèi)容，如何控制銷(xiāo)售速度，如何把握分階段推售的重點(diǎn)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)成敗的決定性因素。整體營(yíng)銷(xiāo)思路銷(xiāo)控體系整體營(yíng)銷(xiāo)思路銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人才和高素質(zhì)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)是成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵我司具有經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人才和穩(wěn)定的高素質(zhì)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，從銷(xiāo)售方案制定到執(zhí)行都有嚴(yán)格的管理制度，同時(shí)我司會(huì)采用科學(xué)的薪酬制度，可以高效地激勵(lì)一線(xiàn)銷(xiāo)售人員。整體營(yíng)銷(xiāo)思路銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃以上策略將分階段提交發(fā)展商導(dǎo)入期積累期強(qiáng)銷(xiāo)期持銷(xiāo)期尾盤(pán)期2006年2月4月中旬6月8月10月消化一期剩余單位積累客戶(hù)，深化市場(chǎng)印象開(kāi)始2~3期認(rèn)籌市場(chǎng)預(yù)熱推廣，強(qiáng)化需求強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán)，轟動(dòng)市場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)造熱銷(xiāo)深化市場(chǎng)，挖掘潛在客戶(hù)價(jià)格策略，激發(fā)猶豫型客戶(hù)老業(yè)主答謝，準(zhǔn)客戶(hù)有禮額外優(yōu)惠，消化保留單位階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃以上策略將分階段提交發(fā)展商導(dǎo)入期積累期強(qiáng)銷(xiāo)期持宣傳推廣計(jì)劃持續(xù)性廣告以戶(hù)外媒體和樓體廣告為主，產(chǎn)生長(zhǎng)期宣傳效果，強(qiáng)化品牌影響力；關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)以報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等大眾媒體，提升項(xiàng)目知名度；活動(dòng)行銷(xiāo)是本項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆，貫穿各階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；以DM直郵、客戶(hù)拜訪(fǎng)、第二展場(chǎng)等為輔助宣傳手段。戶(hù)外媒體樓體廣告DM直郵客戶(hù)拜訪(fǎng)活動(dòng)行銷(xiāo)第二展場(chǎng)報(bào)紙電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)入期積累期強(qiáng)銷(xiāo)期持銷(xiāo)期尾盤(pán)期宣傳推廣計(jì)劃持續(xù)性廣告以戶(hù)外媒體和樓體廣告為主，產(chǎn)生長(zhǎng)期宣傳階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃導(dǎo)入期時(shí)間；2006年2月-4月上旬工作重點(diǎn)：完成前期營(yíng)銷(xiāo)方案和銷(xiāo)售執(zhí)行方案；銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)，并進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)；準(zhǔn)備2期、3期的銷(xiāo)售物料；完成2期、3期的現(xiàn)場(chǎng)包裝；完成認(rèn)籌前準(zhǔn)備；通過(guò)媒體及老客戶(hù)宣傳，深化市場(chǎng)印象。主要銷(xiāo)售目標(biāo)：將1期整體銷(xiāo)售率實(shí)現(xiàn)75%以上。積累2期、3期意向客戶(hù)名單200個(gè)。階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃導(dǎo)入期階段性營(yíng)銷(xiāo)