房地產(chǎn)政策解讀與市場預(yù)測

政策解讀及房地產(chǎn)市場預(yù)測

易居中國·上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2008年11月15日上海易居房地產(chǎn)研究院·規(guī)律篇·救市篇·預(yù)測篇中國經(jīng)濟發(fā)展周期理論繁榮期減速期衰退期復(fù)蘇期完整的經(jīng)濟周期經(jīng)歷繁榮、減速、衰退、復(fù)蘇四個階段。中國經(jīng)濟發(fā)展周期理論繁榮期減速期復(fù)蘇期1、中國改革開放以后，中國尚未經(jīng)歷過衰退期，經(jīng)濟始終處于不同幅度的經(jīng)濟增長之中。2、上海從92年開始至今，連續(xù)16年GDP增速保持兩位數(shù)，其間周期變化與中國經(jīng)濟相同。中國經(jīng)濟發(fā)展周期理論繁榮期復(fù)蘇期減速期復(fù)蘇期時間經(jīng)濟增長1、經(jīng)濟：保持快速增長；2、供應(yīng)：固定資產(chǎn)投資保持高位，重要部門漸顯投資過熱、產(chǎn)能過剩；3、需求：外需、內(nèi)需強勁，增速低于投資；4、政策：開始關(guān)注經(jīng)濟過熱，抑制性政策逐漸出臺。1、經(jīng)濟：增長速度放緩；2、供應(yīng)：投資比例受到控制，供應(yīng)減少；3、需求：受限，下滑速度快于投資；4、政策：保持抑制性，逐漸回收抑制性政策。1、經(jīng)濟：增長速度逐漸加快；2、供應(yīng)：投資低位盤整，后期加快；3、需求：快速增長，增速高于投資；4、政策：鼓勵性政策。時間上一輪調(diào)整期復(fù)蘇期發(fā)展期調(diào)整期新一輪復(fù)蘇期階段城市房地產(chǎn)發(fā)展周期1232、跨度趨長性；我國房地產(chǎn)周期的頻率,自80年代以來大約都是5年發(fā)展,2年低落,約7到8年為一個周期,而隨著國民經(jīng)濟逐步發(fā)展、市場及行業(yè)的逐步成熟和健全,這個周期有延長的態(tài)勢。4、階段差異性；我國房地產(chǎn)的周期中,調(diào)整期相對比較短,而發(fā)展期時間比較長,這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點,它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)。1、區(qū)域特殊性；房地產(chǎn)自身的區(qū)域性特別明顯，尤其是珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部等區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展周期特征更是不一。3、波幅漸緩性；隨著國民經(jīng)濟持續(xù)向好的帶動，以及房地產(chǎn)自身發(fā)生發(fā)展機制的不

斷健全，周期性的（斜率）波動有趨緩的態(tài)勢。中國房地產(chǎn)發(fā)展周期理論中國房地產(chǎn)發(fā)展周期理論時間房地產(chǎn)市場走勢發(fā)展期調(diào)整期復(fù)蘇期1、開發(fā)投資：低幅上升向縮減投資轉(zhuǎn)變；2、土地市場：低價成交，出現(xiàn)流標；3、市場供應(yīng)：大幅放量，逐漸萎縮；4、需求心理：市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，進入觀望；5、市場成交：逐漸回落；6、房價：上市公司首先出現(xiàn)降價，逐漸蔓延；7、政策：抑制性政策組合推出。1、開發(fā)投資：快速上升；2、土地市場：高價拿地，比拼資金；3、市場供應(yīng)：逐漸上升；4、需求心理：不理性，透支消費；5、市場成交：快速增長，增速快于供應(yīng)；6、房價：快速上漲；7、政策：逐步回收鼓勵性政策，逐漸向抑制性政策過度。1、開發(fā)投資：逐漸下降，向上升轉(zhuǎn)變；2、土地市場：低價圈地；3、市場供應(yīng)：逐漸回升；4、需求心理：理性入市；5、市場成交：成交回暖，供求平衡；6、房價：平穩(wěn)，部分樓盤開始上漲；7、政策：逐步回收抑制性政策，逐漸向鼓勵性政策過度。政策拐點政策拐點·規(guī)律篇·救市篇·預(yù)測篇國內(nèi)：從緊宏觀調(diào)控國際：次貸危機、金融風(fēng)暴經(jīng)濟下滑-2.3%07/1-908/1-912.2%9.9%GDP增幅國內(nèi)外雙重壓力，國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)下滑，預(yù)判形勢不容樂觀，調(diào)控目標從“兩防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙豢匾槐！北Ｔ鲩L增投資助出口擴內(nèi)需三架馬車，增投資和擴內(nèi)需成為“保增長”的關(guān)鍵點，而“支持居民購房”則成為擴內(nèi)需的重要環(huán)節(jié)房地產(chǎn)新政全全方位出擊，，旨在“支持持居民購房””住房保障公積金行政性收費房產(chǎn)稅費支持居民購房房雙率下調(diào)新政·一手房買入

條件新政前新政后公積金利率

4.86%4.59%公積金首付普通自住住房20.00%20.00%非普通住房30.00%30.00%第二套普通自住40%20%第二套投資40.00%40.00%公積金上限第一套普通住房60萬80萬第二套普通住房60萬60萬非普通住房60萬60萬稅目條件一條件二新政前新政后契稅普通住房<90平方米1.5%1.0%90-140平方米1.5%非普通住房---

3.0%3.0%印花稅---

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0.05%0

9月15日前9月16日—10月9日10月10日-10月26日10月27日-10月30日10月30日后5年以上貸款基準利率7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%優(yōu)惠利率（首套自住普通住房）6.6555%6.5790%6.3495%5.2290%5.0400%非普通住房7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%第二套（非自住非普通）8.6130%8.5140%8.2170%8.2170%7.9200%新政·二手房買入

條件新政前新政后公積金利率---

4.86%4.59%公積金首付普通自住住房30.00%20.00%非普通住房30.00%30.00%第二套普通自住40%20%第二套投資40.00%40.00%公積金上限第一套普通住房60萬80萬第二套普通住房60萬60萬非普通住房60萬60萬稅目條件一條件二新政前新政后契稅普通住房<90平方米1.5%1.0%90-140平方米1.5%非普通住房---

3.0%3.0%印花稅---

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0.05%0

9月15日前9月16日—10月9日10月10日-10月26日10月27日-10月30日10月30日后5年以上貸款基準利率7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%優(yōu)惠利率（首套自住普通住房）6.6555%6.5790%6.3495%5.2290%5.0400%非普通住房7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%第二套（非自住非普通）8.6130%8.5140%8.2170%8.2170%7.9200%新政·二手房賣出稅目條件一條件二條件三新政前新政后印花稅---

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0.05%0土地增值稅---------1%0營業(yè)稅普通住房2年以內(nèi)---

5.55%5.55%2-5年---

5.55%0%5年以上---0.00%0%非普通住房2年以內(nèi)---

5.55%5.55%2-5年---

5.55%差額5.55%5年以上---差額5.55%差額5.55%個人所得稅普通住房2年以內(nèi)---1%1%2-5年唯一用房1%0%2-5年非唯一用房1%1%5年以上唯一用房0%0%5年以上非唯一用房1%1%非普通住房2年以內(nèi)2年以內(nèi)2%2%2-5年唯一用房2%0%2-5年非唯一用房2%2%5年以上唯一用房0%0%5年以上非唯一用房2%2%新政·一二手房買入入成本

第一套第二套自住第二套投資普通住房非普通住房普通住房非普通住房普通住房非普通住房商貸利率5.23%7.47%？？8.22%8.22%商貸首付20%30%？？40%40%公積金利率4.59%4.59%4.59%4.59%4.59%4.59%公積金首付20%30%30%30%30%30%公積金上限806060606060契稅1%（90以下）1.5%（90－140）3%1.50%3%1.50%3%印花稅000000首次購房、自自住消費，銀銀行信貸優(yōu)惠惠明顯。但何何為“首套””？何為“改改善型”？尚尚需明確新政·二手房賣出稅稅費

普通住房非普通住房２年內(nèi)２－５年５年以上２年內(nèi)２－５年５年以上印花稅0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%土地增值稅0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%營業(yè)稅5.55%0.00%0.00%5.55%差額5.55%差額5.55%個人所得稅唯一1.00%0.00%0.00%2.00%0.00%0.00%非唯一1.00%1.00%1.00%2.00%2.00%2.00%稅收總成本唯一6.55%0.00%0.00%7.55%差額5.55%差額5.55%非唯一6.55%1.00%1.00%7.55%2%+差額5.55%2%+差額5.55%二手房市場賣賣家減負，變變相降低買家家成本。上海普通住房房新標準

老標準新標準容積率≧1≧1戶型<140M2<140M2建筑高度/≧5層；<5層老公寓、新舊里價格內(nèi)環(huán)內(nèi)單價<17500元/M2總價<245萬元/套內(nèi)外環(huán)單價<10000元/M2總價<140萬元/套外環(huán)外單價<7000元/M2總價<98萬元/套新標準以總價價作限，總價價上限與老標標準相同，但但運用更靈活活，中小戶型型可以突破老老標準的單價價限制。Y=K·1/XY:單價X:面積內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)外環(huán)外環(huán)外Y=245··1/XY=140··1/XY=98·1/X內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)外環(huán)外環(huán)外X(20-140)Y(122500-17500)X(20-140)Y(70000-10000)X(20-140)Y(49000-7000)取值范圍取值范圍取值范圍上海普通住房房新標準單位：平方米米單位：元/平方米老標準新標準內(nèi)環(huán)內(nèi)：Y=245··1/X新標準房源數(shù)數(shù)量有所擴大大。體現(xiàn)出鼓勵中中小戶型的精精神。上海普通住房房新標準新標準前后，，上海商品住住宅中普通住住房網(wǎng)上待售售量增加50%。新增供應(yīng)方面面：11月1-6日，普通住房房新增比例達達到70.9%。成交方面：11月1-6日，普通住房房成交比例達達到65.9%。網(wǎng)上待售（11月4日）：老標準：19549套，194.6萬平方米。新標準：31236套，287.4萬平方米。1雙率齊降2雙率齊降3國務(wù)院會議4上海14條5貸款降息6普通住房新標準房地產(chǎn)新政每日成交在150套上下震蕩，，僅房展后出出現(xiàn)短暫高潮潮。擠牙膏般地出出臺政策，反反令市場再陷陷觀望。普通通住房新標準準出臺后出現(xiàn)現(xiàn)小高峰。但但信貸細則仍仍未出。房地產(chǎn)調(diào)控的的目標：房地地產(chǎn)市場持續(xù)續(xù)、穩(wěn)定、健健康地發(fā)展政策評價：新新政范圍廣、、鼓勵促消費費短期效果小、、長期隨經(jīng)濟濟·規(guī)律篇·救市篇·預(yù)測篇需求釋放消費信心上升消費能力增強市場成交價格觸底后趨穩(wěn)輿論唱空導(dǎo)向發(fā)生傾斜房產(chǎn)政策放寬股市見底后出“熊”政府宏控政策松動國民經(jīng)濟出現(xiàn)