房地產(chǎn)稅收新政解讀及稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)課件

2009年房地產(chǎn)稅收新政解讀及稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)防范講解提綱開篇語：介紹一些基本理念，進(jìn)行預(yù)熱。一、收入方面（四個(gè)收入類型）（一）銷售收入1、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入2、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入3、完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（二）預(yù)租及租金收入（三）視同銷售收入（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓及股息紅利二、成本費(fèi)用方面（成本、費(fèi)用、稅金、損失）1、地產(chǎn)企業(yè)七大計(jì)稅成本扣除步驟2、期間費(fèi)用扣除問題開篇語

課程時(shí)機(jī)：

1、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件）的頒布。2、《土地增值稅清算規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)文件）的頒布。

又是一個(gè)31號(hào)文件！

舊31號(hào)文件：只適用于內(nèi)資企業(yè)

新31號(hào)文件：適用于所有企業(yè)《企業(yè)所得稅法》實(shí)施時(shí)間：為2008年1月1日（文件第39條）。

新31號(hào)文件的頒布時(shí)間：2009年3月6日

開篇語（一）

專題一：新文件的執(zhí)行時(shí)間問題。

問題1：2008年1月1日實(shí)施的文件，2009年才頒布合法么？

這樣的文件引起了業(yè)界的紛紛批評(píng)，于是3月19日印發(fā)的《關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅【2009】29號(hào)文件）第七條規(guī)定：

本通知自印發(fā)之日起實(shí)施。新稅法實(shí)施之日至本通知印發(fā)之日前企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金所得稅稅前扣除事項(xiàng)按本通知規(guī)定處理。

實(shí)際效果是一樣的，總之只要2008年1月1日以后的稅務(wù)事項(xiàng)都要按照新31號(hào)文件來執(zhí)行。

開篇語（一）

問題2：2008年1月1日實(shí)施的文件，2009年頒布，是否影響我們企業(yè)的納稅？

季度預(yù)繳（國(guó)稅發(fā)【2008】44號(hào)、國(guó)稅函【2008】635號(hào)文件）

結(jié)論：季度預(yù)繳基本上是按照會(huì)計(jì)利潤(rùn)來納稅，一般事項(xiàng)不需要做納稅調(diào)整。

而31號(hào)文件主要是對(duì)匯算清繳而言，因此晚出臺(tái)不會(huì)影響實(shí)際納稅。

問：2008年度的匯算清繳截止為什么時(shí)間？《國(guó)家稅務(wù)總局于2008年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2009]286號(hào)）

專題：補(bǔ)正申報(bào)和重新申報(bào)的區(qū)別。（國(guó)稅發(fā)【2009】79號(hào)）

實(shí)際上國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件是一個(gè)針對(duì)年度匯算清繳的文件，所有的稅法都是針對(duì)匯算清繳的。

現(xiàn)行稅法的基本理念：“納稅調(diào)整”的理念！

（一是，間接法；二是，季度預(yù)繳不調(diào)整，年度申報(bào)再調(diào)整；）

開篇語（一）專題二：納稅調(diào)整的理念

（一）有稅法規(guī)定，會(huì)計(jì)服從稅法。（注意不能只在調(diào)增的時(shí)候會(huì)計(jì)服從稅法）

例如：醫(yī)療保險(xiǎn)的會(huì)計(jì)處理。（財(cái)企【2003】61號(hào)文件）

補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)的扣除比率。（財(cái)稅【2009】27號(hào)）

壞賬準(zhǔn)備余額的稅務(wù)處理（國(guó)稅函【2009】202號(hào)文件）（二）納稅調(diào)整不改變會(huì)計(jì)記錄。（所以有大量的納稅調(diào)減轉(zhuǎn)回事項(xiàng)，如資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)等）1、權(quán)益法合算的長(zhǎng)期股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓；2、非貨幣性交換的資產(chǎn)；3、提過減值資產(chǎn)的處置等。。。

（三）沒有稅法明確規(guī)定，會(huì)計(jì)制度構(gòu)成稅法的組成體系。（為了降低稅法遵從成本，稅法要同會(huì)計(jì)不斷協(xié)調(diào)）所以沒有明確規(guī)定的，企業(yè)要找會(huì)計(jì)制度去協(xié)調(diào)。

開篇語（一）專題二：納稅調(diào)整的理念（四）新申報(bào)表體現(xiàn)了納稅調(diào)整的理念，有利于減少稅法遵從成本。1、預(yù)繳申報(bào)表的設(shè)計(jì)?；旧鲜前凑諘?huì)計(jì)利潤(rùn)繳稅，因此新31號(hào)文件幾乎用不到。

實(shí)際利潤(rùn)額=①利潤(rùn)總額—②以前年度虧損—③免稅收入+④房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤(rùn)

（

國(guó)稅函【2008】635號(hào)文件）2、年度納稅申報(bào)表是在利潤(rùn)表的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)的。意味著，如果不進(jìn)行調(diào)整，會(huì)計(jì)制度構(gòu)成稅法的組成體系。

開篇語（一）

2、年度納稅申報(bào)表體現(xiàn)了完全的納稅調(diào)整理念。①1994年申報(bào)表：間接法基本上按照會(huì)計(jì)利潤(rùn)，調(diào)整項(xiàng)目很少。②1998年申報(bào)表：直接法學(xué)習(xí)美國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在申報(bào)表中直接計(jì)算計(jì)稅收入與計(jì)稅費(fèi)用，但是加大了稅收的遵從成本。③2006年申報(bào)表：直接法+間接法（展示申報(bào)表）收入是計(jì)稅口徑的稅收收入；扣除項(xiàng)目是會(huì)計(jì)口徑的成本，再加減扣除項(xiàng)目的納稅調(diào)整。由于收入項(xiàng)目為稅收口徑，納稅人的稅收遵從成本仍然很高。（開始對(duì)地產(chǎn)企業(yè)特殊設(shè)計(jì)）④2008版申報(bào)表：完全的間接法。新申報(bào)表在會(huì)計(jì)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，加一欄式調(diào)整項(xiàng)目（附表3）來確認(rèn)。----展示申報(bào)表。

開篇語（一）

專題三：防范稅收風(fēng)險(xiǎn)（今年的稅收任務(wù)）問題1：季度納稅申報(bào)少繳稅款，是否能定性為偷稅？國(guó)稅函發(fā)[1996]008號(hào)、國(guó)稅函發(fā)【1995】593號(hào)文件。問題2：年度納稅申報(bào)少繳稅款，是否可能定性為偷稅？☆2008年的稽查形勢(shì)。（一季度下降10.3%)☆2009年度稅收任務(wù)全面吃緊。（經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、減稅政策☆聯(lián)想1998年的稅收形勢(shì)。（稅務(wù)所稅源、財(cái)政部長(zhǎng)的眼淚）------向過去要稅源，向稽查要稅源。(國(guó)稅發(fā)[2008]112號(hào)文件）2008年度的匯算清繳對(duì)2009年的稅收稽查風(fēng)險(xiǎn)將構(gòu)成重大影響。因此學(xué)習(xí)新31號(hào)文必須要結(jié)合防范稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)來學(xué)習(xí)。

開篇語（一）專題四：2009年的稅務(wù)稽查工作重點(diǎn)國(guó)稅發(fā)【2009】85號(hào)文件：關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見）國(guó)家稅務(wù)總局2009年稽查要點(diǎn)（國(guó)稅發(fā)[2009]001號(hào)

首要任務(wù)：打擊假發(fā)票！（要小心從事）

全國(guó)稽查工作布置的行業(yè)①大型超市及電視購(gòu)物企業(yè)；②建筑安裝業(yè)；③出口退稅企業(yè)1、深圳會(huì)議：全國(guó)稅收稽查任務(wù)700-800億（去年只有500億）2、重點(diǎn)檢查3年未被檢查過的企業(yè)。3、廊坊會(huì)議。

現(xiàn)在基本發(fā)展為，凡是能夠查到錢的單位，都在檢查！形勢(shì)比想象的更加嚴(yán)重。

開篇語語（一一）專題五五：稅稅務(wù)稽稽查面面臨的的法律律責(zé)任任（一））稅務(wù)務(wù)稽查查的行行政與與刑事事法律律責(zé)任任1、虛開開發(fā)票票7.26案件、、雷霆霆一號(hào)號(hào)2、騙取取出口口退稅稅葆葆祥祥公司司騙稅稅案、、利劍劍二號(hào)號(hào)案件件3、偷稅稅4、一般般稅收收違法法（二））《刑法》第7修正案案（（和和諧社社會(huì)，，還是是加重重責(zé)任任？））偷稅罪罪改為為了逃逃避納納稅義義務(wù)罪罪！拿拿錢可可以買買罪。。（三））特別納納稅調(diào)調(diào)整與與一般般稅收收違法法的區(qū)區(qū)別？？1、廣東東白云云山制制藥股股份公公司案案例（（是否否加征征滯納納金、、某地地產(chǎn)公公司的的特別別納稅稅調(diào)整整、啟啟動(dòng)程程序））（國(guó)國(guó)稅發(fā)發(fā)【2004】143號(hào)規(guī)程程、國(guó)國(guó)稅發(fā)發(fā)【2009】2號(hào)）2、納愛斯斯遭遇遇稅收收門、、3、古井井貢事事件開篇語語（一一）專題六六：地地產(chǎn)企企業(yè)的的常用用避稅稅措施施（一））利用用關(guān)聯(lián)聯(lián)建筑筑公司司多開開發(fā)票票，加加大成成本。。（同同時(shí)資資金回回流，，避個(gè)個(gè)人所所得稅稅，注注意偷偷稅和和籌劃劃的界界限問問題））（二））在國(guó)國(guó)內(nèi)設(shè)設(shè)立咨咨詢公公司、、設(shè)計(jì)計(jì)公司司，多多列費(fèi)費(fèi)用。。（三））在國(guó)外外設(shè)立立設(shè)計(jì)計(jì)公司司加大大成本本。尤尤其是是香港港等地地。（四））設(shè)立立關(guān)聯(lián)聯(lián)的新新辦商商業(yè)企企業(yè)，，運(yùn)用用甲方方供材材以加加大成成本。。（周正正毅融資）（五））設(shè)立立關(guān)聯(lián)聯(lián)的裝裝飾公公司，，銷售售精裝裝修房房的籌籌劃。。（國(guó)稅函[1998]53號(hào)、財(cái)稅【2006】】114號(hào)文件）（六）設(shè)立關(guān)關(guān)聯(lián)的代理公公司，進(jìn)行流流程再造。國(guó)稅發(fā)[1995]76（七）地產(chǎn)企企業(yè)完工后，，設(shè)立銷售公公司，分解收收入，降低增增值率。建立了很多避避稅鏈公司，，財(cái)務(wù)可能都都在一間辦公公室。（八大大公司共聚一一堂）開篇語（二））房地產(chǎn)企業(yè)所所得稅政策之之前世今生一、內(nèi)資企業(yè)業(yè)（一）1994－2003年從94稅改到03年。這一階段段并沒有完全全針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)業(yè)所得稅政策策，房地產(chǎn)企企業(yè)繳納企業(yè)業(yè)所得稅適用用于一般工商商企業(yè)的稅收收原則。事實(shí)實(shí)上，地產(chǎn)企企業(yè)的收入確確認(rèn)、成本核核算等完全不不同于一般工工商企業(yè)，沒沒有量體裁衣衣的稅收政策策，等于國(guó)家家放棄了對(duì)房房地產(chǎn)企業(yè)的的稅收追索，，形成了其““經(jīng)濟(jì)的巨人人，納稅的侏侏儒”！思考：為什么偏偏在在1994年進(jìn)行了大規(guī)規(guī)模的稅制改改革，1993年進(jìn)行了會(huì)計(jì)計(jì)制度改革？？聯(lián)系新會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則。開篇語（二））一、內(nèi)資企業(yè)業(yè)（二）2003－2006年2003年制訂了國(guó)稅稅發(fā)〔2003]83號(hào)文件，專門門針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)制訂了了企業(yè)所得稅稅政策。本政策參照了了外商投資企企業(yè)所得稅國(guó)國(guó)稅發(fā)〔2001〕〕142號(hào)文件，對(duì)內(nèi)內(nèi)資企業(yè)的預(yù)預(yù)售收入開始始征稅，是最最核心的規(guī)定定。該文件的的發(fā)布，有力力的加強(qiáng)了房房地產(chǎn)企業(yè)的的所得稅稽查查。該文件的缺陷陷？開篇語（二））一、內(nèi)資企業(yè)業(yè)（三）2006－2008年83號(hào)文件在執(zhí)行行過程中，產(chǎn)產(chǎn)生了很多問問題。在稅務(wù)務(wù)系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)精精細(xì)化管理的的大前提下，，國(guó)家稅務(wù)總總局與時(shí)俱進(jìn)進(jìn)，于2006年制定了31號(hào)文件，號(hào)稱稱“劍指地產(chǎn)產(chǎn)偷稅黑洞””，但是31號(hào)文件一些提提法仍然有不不完善之嫌！！31號(hào)文件的制定定與實(shí)施，對(duì)對(duì)地產(chǎn)業(yè)稅收收產(chǎn)生了深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的影響，對(duì)對(duì)于地產(chǎn)業(yè)稅稅收來說，怎怎么形容31號(hào)文件的重要要性也為過！！開篇語（二））二、外資企業(yè)業(yè)（一）國(guó)稅發(fā)發(fā)〔1995]153號(hào)文件首先提出了預(yù)預(yù)售收入征稅稅的概念，房房地產(chǎn)業(yè)所得得稅政策同其其他企業(yè)相比比發(fā)生重大變變化。應(yīng)該說說外資企業(yè)稅稅收的理念領(lǐng)領(lǐng)先一步，一一直到八年以以后的2003年，內(nèi)資企業(yè)業(yè)才提出預(yù)售售收入征稅的的概念。（對(duì)外資企業(yè)業(yè)做地產(chǎn)的限限制性規(guī)定））（二）國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2001〕〕142號(hào)文件142號(hào)文件使外資資企業(yè)所得稅稅政策進(jìn)一步步明確。但是是隨著31號(hào)文件的頒布布，內(nèi)資房地地產(chǎn)稅收政策策更加詳細(xì)明明確，內(nèi)外資資差異增大。。除了一般內(nèi)內(nèi)資企業(yè)和外外資企業(yè)的稅稅收差異外，，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)還有其特殊殊的差異。開篇語（二））三、新所得稅稅法（九九歸歸一）（一）國(guó)稅函函【2008】】299號(hào)文件（季度度預(yù)繳）（二）國(guó)稅發(fā)發(fā)【2009】】31號(hào)文件（年末末納稅申報(bào)））房地產(chǎn)稅收核核心（預(yù)售收入與完工標(biāo)準(zhǔn)的稅務(wù)處理））1、2003年以前，無完完工標(biāo)準(zhǔn)，也也無預(yù)售規(guī)定定。2、2003－2006，有預(yù)售收入入規(guī)定，無完完工標(biāo)準(zhǔn)。3、現(xiàn)行政策：：既有預(yù)售收收入規(guī)定，也也有完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。但是完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)比較提前，，造成了現(xiàn)行行稅制的很多多問題。開篇語（二））思考：在講解解過程中將充充分考慮銜接問題（提提起思考，稍稍后講解）1、所得稅稅率率變動(dòng)對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)所得稅的影影響（33%與25%）2、外資企業(yè)對(duì)對(duì)接新31號(hào)文件的過渡渡問題（稅款款換算為毛利利）。3、期間費(fèi)用的的遺留事項(xiàng)（（2008年一次性扣除除）4、新政策在申申報(bào)表中的實(shí)實(shí)現(xiàn)。第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解析析一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（預(yù)售收入入）第六條企企業(yè)通過正式式簽訂《房地產(chǎn)銷售合合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合合同》所取得的收入入，應(yīng)確認(rèn)為為銷售收入的的實(shí)現(xiàn)，具體體按以下規(guī)定定確認(rèn)：第九條企企業(yè)銷售①未完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品取得的的收入，應(yīng)先按②預(yù)計(jì)計(jì)稅毛毛利率分季（或月））計(jì)算出預(yù)計(jì)計(jì)毛利額，④④計(jì)入當(dāng)期期應(yīng)納稅所得得額。第十二條③企業(yè)發(fā)生的期期間費(fèi)用、已已銷開發(fā)產(chǎn)品品計(jì)稅成本、、營(yíng)業(yè)稅金及及附加、土地地增值稅準(zhǔn)予予當(dāng)期按規(guī)定定扣除。第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解析析一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品收入入（一）未完工工開發(fā)產(chǎn)品的的收入是否可可以作為三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用扣除基基數(shù)？（4層含義）國(guó)稅發(fā)【2009】】31號(hào)文件的規(guī)定定：1、2008年以前，預(yù)售售收入作為預(yù)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)價(jià)款，不能作作為三項(xiàng)費(fèi)用用扣除基數(shù)（（國(guó)稅發(fā)【2006】】31號(hào)文件第八條條第十款）。。2、三項(xiàng)費(fèi)用往往往發(fā)生在未完完工前，為了了解決這個(gè)矛矛盾，國(guó)稅發(fā)發(fā)【2006】】31號(hào)文件給予了了變通政策（（三年遞延））。問題：2008年1月1日以后，以前前年度按照舊舊規(guī)定未扣除除的業(yè)務(wù)招待待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣宣傳費(fèi)是否允許繼續(xù)續(xù)攤銷？（1）大地稅函【2009】】77號(hào)文件第二條條第二款（2）過去的業(yè)務(wù)招招待費(fèi)是否遵遵循千分之五五的規(guī)定，該該辦法并未明明確是否遵循循60%的規(guī)定，認(rèn)為為不必遵守。。第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解析析一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品收入入（一）未完工工開發(fā)產(chǎn)品的的收入是否可可以作為三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用扣除基基數(shù)？（5層含義）3、為了徹底解決決這個(gè)問題，，國(guó)稅發(fā)【2009】】31號(hào)文件的理念念發(fā)生了重大大變化：規(guī)定定只要是簽訂訂了預(yù)售合同同，都算是““銷售收入””，新31號(hào)文件通篇沒沒有出現(xiàn)“預(yù)預(yù)售收入”字字樣。而銷售售收入是可以以作為三項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用扣除基數(shù)數(shù)的。（聯(lián)系國(guó)稅函函【2008】】875號(hào)文件：合同同是否簽訂，，是構(gòu)成企業(yè)業(yè)所得稅收入入的重要要件件）4、關(guān)于申報(bào)表填填列（做變通通處理3種方法）第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解析析一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品收入入總結(jié)：1、只要簽訂了了預(yù)售合同就就屬于銷售收收入，因此可可以作為三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用的扣除除基數(shù)。增加加三項(xiàng)費(fèi)用的的扣除基數(shù)。。2、達(dá)到了三個(gè)個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)之之一的，將未未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品收入。。3、完工年度，，以前年度未未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而來的銷售售收入，不能能再次作為三三項(xiàng)費(fèi)用扣除除基數(shù)。第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解析析一、未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品取得的收收入（簡(jiǎn)稱預(yù)預(yù)售收入）（二）未完工工開發(fā)產(chǎn)品收收入的范圍1、預(yù)收賬款貸貸方發(fā)生額（（常規(guī)科目））2、定金、訂金金、保證金、、誠(chéng)意金（其其他應(yīng)付款二二級(jí)科目）是是否繳納企業(yè)業(yè)所得稅？（1）2008年以前，因?yàn)闉槎惙ㄓ蓄A(yù)售售收入的概念念，所有的預(yù)預(yù)收款項(xiàng)均作作為預(yù)售收入入，因此定金金必須繳納企企業(yè)所得稅，，這也是稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)檢查重重點(diǎn)。（2）2008年以后，如果果收取的定金金跨越年度，，由于沒有簽簽訂預(yù)售合同同，因此在收收取定金當(dāng)年年，要作為預(yù)預(yù)收款項(xiàng)，不不作為收入處處理，并入以以后年度的銷銷售收入或營(yíng)營(yíng)業(yè)外收入。。例外：大地稅函【2009】】77號(hào)文件第三條條（違反上位位法）（3）定金是否要繳繳納營(yíng)業(yè)稅？？什么時(shí)間繳繳納？（國(guó)稅函〔1995]156號(hào)文件第18條）第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解析析一、未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品取得的收收入（簡(jiǎn)稱預(yù)預(yù)售收入）（二）未完工工開發(fā)產(chǎn)品收收入的范圍3、會(huì)員卡或會(huì)員員費(fèi)（1）2006年，山東某地地產(chǎn)企業(yè)，搞搞所謂會(huì)員制制售房，入會(huì)會(huì)后繳納2萬元會(huì)費(fèi)，以以后可以抵頂頂房款?？偩志终J(rèn)為，這種種形式屬于變變相的預(yù)售收收入，應(yīng)當(dāng)征征稅。江蘇鹽城會(huì)員卡收取訂訂金。（2）2008年1月1日后，對(duì)于此此類為購(gòu)房而而辦理的會(huì)員員卡、會(huì)員費(fèi)費(fèi)，是否需要要繳納企業(yè)所所得稅？思考：免費(fèi)贈(zèng)送的服服務(wù)卡，是否否征收營(yíng)業(yè)稅稅？《關(guān)于有價(jià)消費(fèi)費(fèi)卡征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅問題的批批復(fù)》（國(guó)稅函【2004】】1032號(hào)文件）第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解析析一、未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品取得的收收入（簡(jiǎn)稱預(yù)預(yù)售收入）（二）未完工工開發(fā)產(chǎn)品收收入的范圍4、非法預(yù)售房房屋未簽訂預(yù)預(yù)售合同，是是否計(jì)稅？如，某開發(fā)商商為稅務(wù)局集集資蓋房，已經(jīng)收取了了90%的款項(xiàng)，但是是未簽訂預(yù)售售或者銷售合合同，是否計(jì)計(jì)稅呢？（1）根據(jù)新31號(hào)文件第6條規(guī)定，簽訂訂合同后，才才計(jì)稅。（2）這里的合同同，應(yīng)遵循““實(shí)質(zhì)重于形形式”的原則則，不局限于于房管局制式式的合同，只只要有實(shí)質(zhì)上上行使銷售合合同意向的協(xié)協(xié)議存在，則則推定為銷售售合同已經(jīng)簽簽訂。例如：國(guó)稅函函【2008】】875號(hào)文件關(guān)于銷銷售收入的確確認(rèn)條件。不可能，非法法預(yù)售就不繳繳稅。第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解析析一、未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品取得的收收入（簡(jiǎn)稱預(yù)預(yù)售收入）（二）未完工工開發(fā)產(chǎn)品收收入的范圍5、是借款合同同，還是銷售售合同？（實(shí)實(shí)質(zhì)重于形式式）假借借款的形形式（實(shí)際案例））合同條款規(guī)定定：①所借款項(xiàng)沒有有利息；②借款只能用于于樓盤建設(shè)；；③借款人享受開開盤價(jià)80%優(yōu)惠；④收款收據(jù)注明明：購(gòu)房集資資款，并可以以抵頂房款。。因此，稽查認(rèn)認(rèn)定此項(xiàng)行為為實(shí)質(zhì)上為銷銷售行為，應(yīng)應(yīng)繳納所得稅稅和營(yíng)業(yè)稅。。交涉：那么，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)一定會(huì)會(huì)找事務(wù)所或或者律師來找找稅務(wù)機(jī)關(guān)交交涉，您會(huì)如如何交涉呢？？一定會(huì)說：我我這個(gè)收入不不合法，怎么么能征稅呢？？第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解析析一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（三）銷售收收入不區(qū)分合合法收入和非非法收入。企業(yè)一定會(huì)聲聲稱自己的預(yù)預(yù)售是非法預(yù)預(yù)售不能征稅稅。未取得預(yù)售許許可證，就進(jìn)進(jìn)行預(yù)售是非非法的。但是是，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)不是預(yù)售許許可的主管機(jī)機(jī)關(guān)，也不去去分辨，總之之只要取得收收入就要納稅稅。1、教育部門收收取非法擇校校費(fèi)（財(cái)稅〔2006〕〕3號(hào)）2、三陪小姐稅稅收3、假按揭納稅。吹牛是否納稅稅呢？非法預(yù)售案例例：2006年房地產(chǎn)稅務(wù)務(wù)稽查過程中中，某地產(chǎn)公公司將預(yù)收款款項(xiàng)打入老板板個(gè)人賬戶，，再以個(gè)人借借款方式，將將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入企企業(yè)賬簿。其隱瞞非法預(yù)預(yù)售收入的行行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)不不坐視不理。。問：公司向老老板借錢是否否有稅收風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)呢？第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解析析專題一：老板板向公司借錢錢有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)么？（表格文件）1、老板借給公公司錢----對(duì)于稅務(wù)稽查查來說關(guān)注：：①非法預(yù)售的征征兆。是不是非法法預(yù)售款項(xiàng)，，假借老板個(gè)個(gè)人賬戶；②個(gè)人所得稅稅問題。如果排除第一一種情況，是是否有利息支支出，企業(yè)有有責(zé)任代扣代代繳個(gè)人所得得稅。③企業(yè)所得稅稅扣除存在不不確定性。如果有利息支支出發(fā)生，有有可能在所得得稅前不能得得到有效的扣扣除。如大連規(guī)定；即使能扣除除也將遭遇““資本弱化””調(diào)整問題。。大地稅函【2008】】36號(hào)、冀地稅函【2009】】18號(hào)、浙江省的的匯繳問答等等，總局的答答復(fù)。2、根據(jù)財(cái)稅【2003】】158號(hào)文件規(guī)定，一年內(nèi)內(nèi)不歸還又不不用于企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的，要根根據(jù)股息紅利利所得征收個(gè)個(gè)人所得稅，，財(cái)稅【2008】】83號(hào)文件進(jìn)一步做做了重申；②企業(yè)所得稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：如果企企業(yè)對(duì)老板不不收取利息，，將可能遭遇遇關(guān)聯(lián)方交易易調(diào)整，繳納納企業(yè)所得稅稅。擴(kuò)展到個(gè)人福福利的個(gè)人所所得稅處理。。第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解析析一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（四）產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換的企業(yè)所所得稅處理（（拆一還一））國(guó)稅函〔2002〕〕172號(hào)（公允價(jià)值））案例：拆遷房的產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換在預(yù)售售階段是否按按照全額計(jì)稅稅（稽查報(bào)告原原文）？國(guó)稅發(fā)【2009】】31號(hào)文件第7條問題：營(yíng)業(yè)稅如何繳繳納？（存在在爭(zhēng)議）國(guó)稅稅函〔2007]768號(hào)國(guó)稅函發(fā)【1995】】549號(hào)文件個(gè)人認(rèn)為也是是收付實(shí)現(xiàn)制制，因?yàn)椤稜I(yíng)業(yè)稅暫行條條例實(shí)施細(xì)則則》第28條規(guī)定：納稅稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)或或者轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)，采采取預(yù)收款方方式，其納稅稅義務(wù)時(shí)間為為收到預(yù)收款款的當(dāng)天。而而預(yù)售階段沒沒有明文規(guī)定定要視同銷售售。這個(gè)問題題要同稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)溝通。（青地稅發(fā)【2002】】123號(hào)）最近見過一個(gè)個(gè)案子，以企企業(yè)的意見勝勝利告終！第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解析析一、未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理問題題（四）預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率的含義義1、國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)文件第第二條表表述為：：利潤(rùn)率率（意味味著什么么？）2、國(guó)稅發(fā)〔2006]31號(hào)文件表表述為““預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利利率”3、國(guó)稅函【2008】299號(hào)文件表表述為““預(yù)計(jì)利利潤(rùn)率””4、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件：：預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利利率。關(guān)鍵點(diǎn)：：1、預(yù)售階段段，是否否允許扣扣除期間間費(fèi)用？？2、預(yù)售階階段是否否允許扣扣除稅金金及附加加（包括括預(yù)征的的土地增增值稅））？第一部分分：房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)六大收收入解析析一、未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理問題題（四）預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率1、毛利率率同利潤(rùn)潤(rùn)率的區(qū)區(qū)別？（1)利潤(rùn)＝銷銷售收入入－銷售售成本－－期間費(fèi)費(fèi)用－稅稅金及附附加83號(hào)文件表表述為利利潤(rùn)，理理解為已已經(jīng)扣除除了費(fèi)用用和稅金金，不能能再次扣扣除。很很多地方方都是這這樣理解解的，包包括北京京地區(qū)。。1000萬×15％＝150（萬）計(jì)計(jì)稅（2)毛利＝銷銷售收入入－銷售售成本毛利是沒沒有扣除除期間費(fèi)費(fèi)用及稅稅金的，，應(yīng)當(dāng)可可以扣除除。1000萬×15％－65.5－80＝4.5（萬）兩者待遇遇顯然不不同！31號(hào)文件明明確了可可以扣除除相關(guān)的的期間費(fèi)費(fèi)用稅金金及附加加！第一部分分：房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)六大收收入解讀讀一、未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理問題題2、預(yù)售收收入預(yù)繳繳申報(bào)表表的填報(bào)報(bào)。假設(shè)某地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)2008年第一季季度取得得了預(yù)售售收入1000萬元，預(yù)預(yù)計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)率為20%，期間費(fèi)費(fèi)用80萬元，營(yíng)營(yíng)業(yè)稅金金及附加加為55.5萬，預(yù)繳繳的土地地增值稅稅為10萬元，如如何進(jìn)行行預(yù)繳納納稅申報(bào)報(bào)？（1）國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件（2）預(yù)計(jì)利利潤(rùn)率的的理解？？（3）司長(zhǎng)答疑疑（季度申申報(bào)是否否允許扣扣減稅金金及附加加？）做錯(cuò)賬目目怎么樣樣？（大大地稅函函【2009】77號(hào)文件第第三、四四條）（4）預(yù)售收收入季度度申報(bào)是是否允許許彌補(bǔ)以以前年度度虧損？？（稅局局逼我做做假賬））（5）國(guó)稅函【2008】635號(hào)文件：（四要要素公式式分析））思考：年末匯算算清繳補(bǔ)補(bǔ)稅好還還是退稅稅好？第一部分分：房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)六大收收入解讀讀一、未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理問題題3、預(yù)售收收入年度度納稅申申報(bào)表的的填報(bào)。。假設(shè)某地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)2008年取得了了預(yù)售收收入1000萬元，當(dāng)年發(fā)發(fā)生開發(fā)成本本600萬元，期間費(fèi)費(fèi)用80萬元，營(yíng)營(yíng)業(yè)稅金金及附加加為55.5萬，預(yù)繳繳的土地地增值稅稅為10萬元，如如何進(jìn)行行納稅申申報(bào)？（1）申報(bào)表表第一行行填列多多少？（2）申報(bào)表表第三行行如何填填報(bào)？（3）附表3第40行的填報(bào)報(bào)。（納納稅調(diào)減減）（3）附表3第52行應(yīng)當(dāng)如如何填報(bào)報(bào)？（納納稅調(diào)增增）或者：大連市的的填表方方法（直直接將納納稅調(diào)減減的65.5萬，作為為調(diào)增200萬的抵減減項(xiàng)，填填入附表表三第52行）申報(bào)表是是為政策策服務(wù)的的，無論論如何填填報(bào)只要要符合稅稅收政策策，能夠夠通過系系統(tǒng)審核核即可。。第一部分分：房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)六大收收入解析析一、未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理問題題（五）預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率4、外商投投資企業(yè)業(yè)是否允允許扣除除期間費(fèi)費(fèi)用？國(guó)稅發(fā)〔2001〕142號(hào)文件第第五條93年以前，，會(huì)計(jì)制制度是全全部成本本法，就就是企業(yè)業(yè)全部發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用，全全部都要要分配到到產(chǎn)品中中去。93年會(huì)計(jì)制制度改革革后，改改為制造造成本法法，期間間費(fèi)用是是不需要要分配的的。外商投資資企業(yè)的的規(guī)定，，實(shí)際上上又回到到全部成成本法的的老路上上了！新所得稅稅法，將將外資企企業(yè)繳納納辦法統(tǒng)統(tǒng)一到31號(hào)文件的的路子上上來！第一部分分：房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)六大收收入解析析一、未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理問題題（六）““項(xiàng)目清清算”與與“年度度匯算””31號(hào)文件及及新31號(hào)文件均均將預(yù)售售收入納納稅表述述為“應(yīng)應(yīng)納稅所所得額””，意義義重大，，并且暗藏藏殺機(jī)。。充分體現(xiàn)現(xiàn)了同外外商投資資企業(yè)的的區(qū)別。。1、內(nèi)資所所得稅是是實(shí)際征征收：用用“應(yīng)納納稅所得得額”的的稱呼，，意味著著內(nèi)資對(duì)對(duì)地產(chǎn)預(yù)預(yù)售收入入征稅，，是實(shí)際際征收，，而非預(yù)預(yù)征。外資所得得稅：預(yù)預(yù)征。國(guó)國(guó)稅發(fā)〔1995〕153號(hào)文件2、內(nèi)資所所得稅無多退少少補(bǔ)的過過程。外資地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)：：對(duì)預(yù)征征稅款““多退少少補(bǔ)”3、內(nèi)資地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)：強(qiáng)調(diào)調(diào)了按年年度核算算。外資所得得稅：按按照項(xiàng)目目核算，，打破了了企業(yè)所所得稅按按照年度度核算的的慣例。。第一部分分：房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)六大收收入解析析一、未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理問題題（六）計(jì)計(jì)入當(dāng)期期的應(yīng)納納稅所得得額4、內(nèi)資企企業(yè)預(yù)售售階段繳繳納的稅稅款，是是否可以以退稅？？例如：某某企業(yè)取取得預(yù)售售收入1000萬元，期期間費(fèi)用用20萬，稅金金及附加加65.5萬，應(yīng)納納稅所得得額＝1000×20％－65.5－20＝114.5萬，繳稅稅：114.5×33％＝37.79（萬完工后：：計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅所所得額為為－50萬，整體體項(xiàng)目虧虧損。形成的虧虧損是不不能退37.79萬預(yù)售收收入稅款款的。深一層次次考慮：：考慮土土地增值值稅清算算稅款扣扣除的問問題，目目前是個(gè)個(gè)難題?。〉谝徊糠址郑悍康氐禺a(chǎn)企業(yè)業(yè)六大收收入解讀讀一、未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理問題題（五）預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率的確認(rèn)認(rèn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率注意點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房（增加：危改房、限價(jià)房）不低于3％必須附送：批準(zhǔn)文件。省會(huì)城市不低于15％項(xiàng)目所在地地級(jí)市不低于10％項(xiàng)目所在地其他地區(qū)不低于5％項(xiàng)目所在地第一部分分：房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)六大收收入解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品品的稅務(wù)務(wù)處理問問題（六）預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率討論：新毛利率率的實(shí)施施，對(duì)地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)有什么么影響？？1、2008年季度申申報(bào)按照照20%的預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利利率繳納納稅款，，如果當(dāng)當(dāng)年開發(fā)發(fā)項(xiàng)目未未完工，，意味著著年末將將要退稅稅或者抵抵稅了。。2、在非省會(huì)會(huì)城市、、尤其是是其他地地區(qū)，在在預(yù)售階階段幾乎乎就繳納納不了稅稅款了。。預(yù)售收收入的預(yù)預(yù)計(jì)毛利利只是遞遞減了營(yíng)營(yíng)業(yè)稅金金及期間間費(fèi)用對(duì)對(duì)現(xiàn)房銷銷售收入入的抵扣扣因素而而已。3、部分省省份對(duì)于于“預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛毛利率””調(diào)低的的規(guī)定，，不允許許2008年實(shí)施，，而是遞遞延到2009年開始實(shí)實(shí)施。例例如：江江蘇省國(guó)國(guó)稅局的的蘇國(guó)稅稅發(fā)【2009】79號(hào)文件。。此規(guī)定，，對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)來來說是實(shí)質(zhì)性利利好消息息。第一部分分：房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)四大收收入解讀讀二、未完完工收入入和完工工收入的的結(jié)轉(zhuǎn)第九條：：企業(yè)銷售售未完工工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品取得得的收入入,應(yīng)先按預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率分季(或月)計(jì)算出預(yù)預(yù)計(jì)毛利利額，計(jì)計(jì)入當(dāng)期期應(yīng)納稅稅所得額額。開發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工后，，企業(yè)應(yīng)應(yīng)及時(shí)結(jié)結(jié)算其計(jì)計(jì)稅成本本并計(jì)算算此前銷銷售收入入的實(shí)際際毛利額額，同時(shí)時(shí)將其實(shí)實(shí)際毛利利額與其其對(duì)應(yīng)的的預(yù)計(jì)毛毛利額之之間的差差額，計(jì)入當(dāng)年年度企業(yè)業(yè)本項(xiàng)目目與其他他項(xiàng)目合合并計(jì)算算的應(yīng)納納稅所得得額。（說明不不是項(xiàng)目目清算））在年度納納稅申報(bào)報(bào)時(shí)，企企業(yè)須出出具對(duì)該該項(xiàng)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品實(shí)實(shí)際毛利利額與預(yù)預(yù)計(jì)毛利利額之間間差異調(diào)調(diào)整情況況的報(bào)告告以及稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)需要的的其他相相關(guān)資料料。（一一））將將未未完完工工收收入入結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為完完工工收收入入（二二））將將開開發(fā)發(fā)成成本本結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為銷銷售售成成本本（三三））計(jì)計(jì)算算未未完完工工收收入入的的實(shí)實(shí)際際毛毛利利額額（四四））毛毛利利額額差差額額調(diào)調(diào)整整。。第一一部部分分：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)六六大大收收入入解解讀讀二、、未未完完工工收收入入和和完完工工收收入入的的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)（一一））通通過過年年度度納納稅稅申申報(bào)報(bào)表表填填列列。。案例例：：假設(shè)設(shè)某某地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)2007年取取得得了了預(yù)預(yù)售售收收入入1000萬元元，當(dāng)當(dāng)年年發(fā)發(fā)生生開發(fā)發(fā)成成本本600萬元元，該該企企業(yè)業(yè)所所在在地地區(qū)區(qū)適適用用的的預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)稅稅毛毛利利率率為為20%，2007年開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品未未完完工工，，當(dāng)當(dāng)年年發(fā)發(fā)生生了了期間間費(fèi)費(fèi)用用合合計(jì)計(jì)40萬元元，繳繳納納營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅金金及及附附加加55.5萬、、預(yù)預(yù)繳繳土土地地增增值值稅稅10萬元元（（合合計(jì)計(jì)65.5萬元元））。2008年該該開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品達(dá)到到完完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，發(fā)發(fā)生生期期間間費(fèi)費(fèi)用用40萬元元，，經(jīng)經(jīng)過過計(jì)計(jì)算算計(jì)計(jì)稅稅成成本本為為600萬元元。兩兩個(gè)個(gè)年年度度分分別別如如何何進(jìn)進(jìn)行行納納稅稅申申報(bào)報(bào)？？第一一部部分分：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)六六大大收收入入解解讀讀二、、未未完完工工收收入入和和完完工工收收入入的的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)（一一））實(shí)實(shí)際際填填列列申申報(bào)報(bào)表表2006版預(yù)預(yù)售售加加2008版現(xiàn)現(xiàn)售售。。（（因因?yàn)闉榻窠衲昴杲Y(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的的預(yù)預(yù)售售收收入入以以前前年年度度是是按按照照舊舊版版申申報(bào)報(bào)表表進(jìn)進(jìn)行行填填列列的的））1、未未完完工工年年度度收收入入的的確確認(rèn)認(rèn)（（2006版申申報(bào)報(bào)表表））第一一行行：：銷銷售售收收入入附附表表四四36行第八八行行：：稅稅金金及及附附加加附附表表五五17行（（其其他他調(diào)調(diào)減減））第九九行行：：期期間間費(fèi)費(fèi)用用第十十四四行行：：納納稅稅調(diào)調(diào)增增第十十五五行行：：納納稅稅調(diào)調(diào)減減調(diào)增增：：1000××20％×３３３％％＝＝200××３３３％％＝＝66（萬萬））調(diào)減減：：６６５５.５×３３３％％＝＝２２１１.６１１５５（（萬萬））納稅稅調(diào)調(diào)增增涉涉及及稅稅款款=87.615（萬萬元元））第一一部部分分：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)六六大大收收入入解解讀讀二、、未未完完工工收收入入和和完完工工收收入入的的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)（一一））實(shí)實(shí)際際填填列列申申報(bào)報(bào)表表2、達(dá)達(dá)到到完完工工年年度度的的報(bào)報(bào)表表填填列列（（2008版申申報(bào)報(bào)表表））第一一行行：：銷銷售售收收入入附表表三三52行第二二行行：：銷銷售售成成本本第三三行行：：稅稅金金及及附附加加附附表表三三40行第五五行行：：管管理理費(fèi)費(fèi)用用第十十四四行行：：納納稅稅調(diào)調(diào)增增第十十五五行行：：納納稅稅調(diào)調(diào)減減納稅稅調(diào)調(diào)增增：：65.5××２５５％％＝＝１１６６.３７７５５萬萬納稅稅調(diào)調(diào)減減：：１１００００００×20％×２５５％％＝＝50萬納稅稅調(diào)調(diào)整整涉涉及及稅稅款款=66.375(萬元元））第一一部部分分：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)六六大大收收入入解解讀讀二、、未未完完工工收收入入和和完完工工收收入入的的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)（二二））2007年同同2008年稅稅率率差差是是否否需需要要退退稅稅？？1、稅率相同同時(shí)：未完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品繳納納的稅款，，并不是多多交稅款，，而只是提提前繳稅。。2、新企業(yè)所所得稅法稅稅率的變動(dòng)動(dòng)2007年納稅調(diào)增增為（200-65.5)*33%=87.615(萬元）2008年納稅調(diào)增增為（200-65.5)*25%=66.375（萬元）思考：經(jīng)濟(jì)特區(qū)的的企業(yè)2007年稅率為15%，2008年的稅率為為18%，如果2008年完工，是是吃虧還是是占了便宜宜？理論基礎(chǔ)：：1、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)預(yù)售售收入，屬屬于實(shí)際的的應(yīng)納稅所得得額，而不是預(yù)預(yù)繳稅款。。2、所有的時(shí)間間性差異，，都存在稅稅率變動(dòng)是是否進(jìn)行追追溯調(diào)整的的問題，而而稅法的態(tài)態(tài)度是一律律不調(diào)整，，房地產(chǎn)也也不例外。。第一部分：：房地產(chǎn)企企業(yè)六大收收入解讀二、預(yù)售收收入和實(shí)際際銷售收入入的結(jié)轉(zhuǎn)（三）外資資企業(yè)以前前年度預(yù)售售08結(jié)轉(zhuǎn)收入的的銜接問題題。第三十八條條從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外外商投資企企業(yè)在2007年12月31日前存有銷銷售未完工工開發(fā)產(chǎn)品品取得的收收入，至該該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工后后，一律按按本辦法第第九條規(guī)定定的辦法進(jìn)進(jìn)行稅務(wù)處處理。意味著外資資企業(yè)預(yù)繳繳的稅款要要換算為毛毛利，在附附表三52行扣減。雖雖然外資企企業(yè)以前年年度實(shí)際繳繳納的是稅稅款，但是是2008年度匯算清清繳只能扣扣減毛利，，而不能扣扣減稅款。。思考：外資企業(yè)以以前年度的的期間費(fèi)用用及稅金及及附加如何何處理？蘇國(guó)稅發(fā)【2009】79號(hào)文件的處處理模式，，在2008年按照新稅稅法的扣除除標(biāo)準(zhǔn)一次次性扣除。。第一部分：：房地產(chǎn)企企業(yè)六大收收入解讀二、預(yù)售收收入和實(shí)際際銷售收入入的結(jié)轉(zhuǎn)（四）本年度預(yù)售售收入是否否需要在附附表三52行調(diào)減？問題：當(dāng)年預(yù)售收收入季度預(yù)預(yù)繳計(jì)算的的毛利，如如果當(dāng)年度度完工，是是否允許在在附表三52行扣減計(jì)算算的毛利？？總結(jié)：①以前年度預(yù)預(yù)售收入確確認(rèn)的毛利利：附表三三52行扣減②當(dāng)年預(yù)售收收入確認(rèn)的的毛利：主主表表34行扣減減，減減去的的是稅稅款。。思考：：原來外外資的的模式式，實(shí)實(shí)際上上將年年度預(yù)預(yù)繳稅稅款，，相當(dāng)當(dāng)于內(nèi)內(nèi)資的的季度度預(yù)繳繳了。。第一部部分：：房地地產(chǎn)企企業(yè)六六大收收入解解讀二、預(yù)預(yù)售收收入和和實(shí)際際銷售售收入入的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)（五））結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)預(yù)售售收入入的時(shí)時(shí)機(jī)第三十十五條條開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完完工以以后，，企業(yè)業(yè)可在在完工工年度度企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳前前選擇擇確定定計(jì)稅稅成本本核算算的終終止日日，不不得滯滯后。。凡已已完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品在完完工年年度未未按規(guī)規(guī)定結(jié)結(jié)算計(jì)計(jì)稅成成本，，主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)有權(quán)權(quán)確定定或核核定其其計(jì)稅稅成本本，據(jù)據(jù)此進(jìn)進(jìn)行納納稅調(diào)調(diào)整，，并按按《中華人人民共共和國(guó)國(guó)稅收收征收收管理理法》的有關(guān)關(guān)規(guī)定定對(duì)其其進(jìn)行行處理理。思考1：及時(shí)性性原則則不是是說當(dāng)當(dāng)月達(dá)達(dá)到完完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，當(dāng)月月就要要必須須結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入入和成成本，，而是是必須須在第第二年年匯算算清繳繳結(jié)束束前結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)收收入和和成本本。一一般都都要在在會(huì)算算期間間再結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)。。思考2：那么企企業(yè)愿愿意在在那個(gè)個(gè)季度度結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入入和成成本呢呢？結(jié)論：：那個(gè)季季度都都不好好，只只能做做資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債表日日后事事項(xiàng)。。（大大地稅稅函【2009】77號(hào)文件件的規(guī)規(guī)定，，什么么時(shí)間間都沒沒有問問題第一部部分：：房地地產(chǎn)企企業(yè)六六大收收入解解讀二、預(yù)預(yù)售收收入和和實(shí)際際銷售售收入入的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)（五））什么么時(shí)間間將預(yù)預(yù)售收收入結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)為為銷售售收入入比較較合適適？第三十十五條條開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完完工以以后，，企業(yè)業(yè)可在在完工工年度度企業(yè)業(yè)所得得稅匯算清清繳前前選擇擇某一一時(shí)日日作為計(jì)計(jì)稅成成本的的結(jié)算算時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，不不得滯滯后。。凡已已完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品在完完工年年度未未按規(guī)規(guī)定結(jié)結(jié)算計(jì)計(jì)稅成成本，，主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)有有權(quán)確確定或或核定定其計(jì)計(jì)稅成成本，據(jù)此此進(jìn)行行納稅稅調(diào)整整，并并按《中華人人民共共和國(guó)國(guó)稅收收征收收管理理法》的有關(guān)關(guān)規(guī)定定對(duì)其其進(jìn)行行處理理。1、如果第第四季季度結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)：：（預(yù)預(yù)繳申申報(bào)表表的填填列））存在將將去年年的毛毛利重重復(fù)繳繳納稅稅款，，壓資資金的的情況況。2、如如果果09年一季季度結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)（（預(yù)繳繳申報(bào)報(bào)表的的填列列）依然存存在這這種情情況。。3、將如如何應(yīng)應(yīng)對(duì)呢呢？？？？（（關(guān)鍵鍵點(diǎn)在在預(yù)繳繳不調(diào)調(diào)減））第一部部分：：房地地產(chǎn)企企業(yè)六六大收收入解解讀二、預(yù)預(yù)售收收入和和實(shí)際際銷售售收入入的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)思考：：房地地產(chǎn)企企業(yè)未未完工工收入入也需需要按按照預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛毛利率率繳稅稅，是是否比比別的的企業(yè)業(yè)多繳繳稅了了？如果不不存在在稅率率差，，那么么房地地產(chǎn)企企業(yè)預(yù)預(yù)售收收入繳繳稅，，只是是時(shí)間間差，，在完完工年年度以以前確確認(rèn)的的毛利利都運(yùn)運(yùn)用納納稅調(diào)調(diào)減，，全部部轉(zhuǎn)回回，即即：預(yù)預(yù)售收收入繳繳稅不不影響響稅款款的入入庫(kù)。。但是，，當(dāng)計(jì)計(jì)稅成成本為為900萬元時(shí)時(shí)，情情況發(fā)發(fā)生了了變化化。第一部部分：：房地地產(chǎn)企企業(yè)六六大收收入解解讀二、預(yù)預(yù)售收收入和和實(shí)際際銷售售收入入的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)（六））計(jì)稅稅成本本為900萬時(shí)的的分析析1、以前年度繳繳納稅款：：應(yīng)納稅所得得額：1000××20%-65.5-40=94.5（萬元）應(yīng)納稅款：：94.5××33%=31.185（萬元）2、會(huì)計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)=1000-900-65.5-40=-5.5（萬元）加：納稅調(diào)增65.5萬減：納稅調(diào)減200萬應(yīng)納稅所得得額=-140（萬元）：可以用以以后年度所所得額彌補(bǔ)補(bǔ)。3、整個(gè)項(xiàng)目目匯總起來來：1000-900-65.5-40-40=-45.5（萬元），，即：整個(gè)個(gè)項(xiàng)目虧損損，但是虧虧損不能退退稅（32.185萬），只能能用以后年年度盈利彌彌補(bǔ)。如果果地產(chǎn)企業(yè)業(yè)為項(xiàng)目公公司，則只只能自認(rèn)倒倒霉。第一部分：：房地產(chǎn)企企業(yè)六大收收入解讀二、未完工工收入和完完工收入的的結(jié)轉(zhuǎn)（七）專專題：四種種前期多繳繳稅款后期期不能退稅稅的困擾我國(guó)彌補(bǔ)虧虧損的規(guī)定定。1、向后5年彌補(bǔ)，如如果向前5年彌補(bǔ)就可可以解決問問題。2、世界各國(guó)國(guó)的彌補(bǔ)方方式。以下四種情情況會(huì)引起起前期多交交稅款，以以后年度不不能退稅。。A實(shí)際毛利率率小于預(yù)計(jì)計(jì)毛利率造造成不能退退稅。B土地增值稅稅清算款項(xiàng)項(xiàng)無所得稅稅收入與之之相匹配。。C完工年度不不能取得發(fā)發(fā)票，造成成以后年度度無收入相相配比。（（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件第32條）D由于不允許許預(yù)提配套套設(shè)施成本本，造成后后續(xù)成本無無收入配比比。第一部分：：房地產(chǎn)企企業(yè)六大收收入解讀三、完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)問題完工標(biāo)準(zhǔn)不不但是預(yù)售售收入轉(zhuǎn)化化為銷售收收入的分水水嶺，也是是開發(fā)成本本結(jié)轉(zhuǎn)為銷銷售成本的的分水嶺，，意義重大大。完工標(biāo)準(zhǔn)的的重要性（（兩種原因因）：1、實(shí)際毛利率率大于預(yù)計(jì)計(jì)毛利率，，可能導(dǎo)致致補(bǔ)稅。2、完工后，稅稅務(wù)稽查風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大大增增加。完工工前，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)只查查收入和期期間費(fèi)用，，不會(huì)檢查查開發(fā)成本本。案例：2007年專項(xiàng)檢查查中，某企企業(yè)開發(fā)的的樓盤尚未未完工，稽稽查人員檢檢查出有1000萬的假票，，因此判定定該企業(yè)多多列成本1000萬元，補(bǔ)繳繳稅款330萬元?；榫值亩ǘㄐ蕴幚?，，是否準(zhǔn)確確？應(yīng)當(dāng)如如何處理？？在實(shí)務(wù)檢查查中，區(qū)分分完工樓盤盤和未完工工樓盤，十十分重要。。思考：稽查局查未未完工樓盤盤和完工樓樓盤的區(qū)別別？是否需需要善意提提醒稽查人人員，查未未完工樓盤盤，不要去去查成本？？第一部分：：房地產(chǎn)企企業(yè)六大收收入解讀三、完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)問題（一）完工工開發(fā)產(chǎn)品品的標(biāo)準(zhǔn)第三條企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括括土地的開開發(fā)、建造造、銷售住住宅、商業(yè)業(yè)用房以及及其他建筑筑物、附著著物、配套套設(shè)施等開開發(fā)產(chǎn)品。。除土地開開發(fā)外，其其他開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品符合下列條件之一一的，應(yīng)視為已經(jīng)經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品竣工證明明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已開始投投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已取得了了初始產(chǎn)權(quán)證證明。第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解讀讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)問題（一）竣工證證明是指“竣竣工驗(yàn)收備案案表”。案例：2007年在某地區(qū)進(jìn)進(jìn)行納稅檢查查時(shí)，發(fā)現(xiàn)某某開發(fā)企業(yè)在在2006年12月31日做的竣工備備案，因此判判定該樓盤完完工年度為2006年度。該企業(yè)業(yè)仍然按照預(yù)預(yù)售收入申報(bào)報(bào)納稅。經(jīng)過檢查開發(fā)發(fā)成本，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)成本中中有1500萬不符合規(guī)定定的發(fā)票（10分鐘查出1500萬的方法），同收入綜綜合計(jì)算后，，計(jì)算出該企企業(yè)應(yīng)補(bǔ)稅600萬。企業(yè)的應(yīng)對(duì)：：1、認(rèn)為完工時(shí)間間為12月31日，近似等于于2007年，因此完工工年度應(yīng)該算算作2007年。（積極工工作不見得是是好事，方向向不對(duì)，努力力白費(fèi)）還有2008年底做竣工備備案的，積極極工作是為了了多繳8%的稅款。2、企業(yè)律師提出出，竣工證明明材料并未報(bào)報(bào)房管局備案案，因此不算算完工。總局領(lǐng)導(dǎo)的解解釋。第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解讀讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)問題（二）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已開始投投入使用。1、竣工備案和投投入使用那個(gè)個(gè)在先？為什么有了竣竣工備案標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，還要設(shè)立立投入使用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)？2、稅務(wù)稽查如何何判定實(shí)際投投入使用？什什么是稽查證證據(jù)？拍照片？還是是挨家挨戶敲敲門做詢問筆筆錄？（上海海局的做法））3、一棟樓有一套套房子實(shí)際投投入使用了，，是否算作完完工？完工標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)對(duì)的“成本對(duì)象””而不是整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目。4、稽查干部提出出的問題。（（30層樓已經(jīng)蓋了了28層）5、引申：中紀(jì)委委的累計(jì)折舊舊問題。（三）初始產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明是指指“大房產(chǎn)證證”第一部分：房房地產(chǎn)企業(yè)六六大收入解讀讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)問題（四）執(zhí)行完完工標(biāo)準(zhǔn)的制制度性保障有有什么？☆計(jì)稅成本的的核定權(quán)與稅稅務(wù)處罰權(quán)問：在稽查過程中中，發(fā)現(xiàn)該企企業(yè)已經(jīng)達(dá)到到完工標(biāo)準(zhǔn)，，卻未及時(shí)將將預(yù)售收入確確認(rèn)為銷售收收入，未及時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成成本，稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)將如何處處理呢？第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工工以后，企業(yè)業(yè)可在完工年年度企業(yè)所得得稅匯算清繳繳前選擇確定定計(jì)稅成本核核算的終止日日，不得滯后后。凡已完工工開發(fā)產(chǎn)品在在完工年度未未按規(guī)定結(jié)算算計(jì)稅成本，，①主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)有權(quán)確定或或核定其計(jì)稅稅成本，據(jù)此此進(jìn)行納稅調(diào)調(diào)整，②并按《中華人民共和和國(guó)稅收征收收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)對(duì)其進(jìn)行處理理?；榫忠话闶鞘菂R算一遍，，達(dá)到完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由于發(fā)票票取得不及時(shí)時(shí)，而不去匯匯算的案例比比比皆是！是違法情形中中最多的一種種類型。第一部分：房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)六大收入入解讀四、代收款項(xiàng)項(xiàng)的稅務(wù)處理理房地產(chǎn)企業(yè)銷銷售商品房時(shí)時(shí)，通常代有有關(guān)部門向購(gòu)購(gòu)房者收取煤煤氣（天然氣氣）集資費(fèi)、、暖氣集資資費(fèi)、有線電電視初裝費(fèi)、、電話初裝費(fèi)費(fèi)、辦證費(fèi)（（房屋交易手手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)權(quán)登記費(fèi)、他他項(xiàng)權(quán)利登記記費(fèi)、權(quán)證工工本費(fèi)、契稅稅、商品房購(gòu)購(gòu)銷合同印花花稅、房屋所所有權(quán)證印花花稅、土地使使用證印花稅稅、住房維修修基金）等。。1、這些代收費(fèi)用用開發(fā)商有利利潤(rùn)么？2、那么是是否需要繳納納①營(yíng)業(yè)稅②企業(yè)所得稅稅③土地增值稅稅呢？第一部分：房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)六大收入入解讀四、代收款項(xiàng)項(xiàng)的稅務(wù)處理理（一）營(yíng)業(yè)稅稅原則上代收費(fèi)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為為價(jià)外費(fèi)用繳繳納營(yíng)業(yè)稅,而不去區(qū)分是是否開票或納納入房?jī)r(jià)內(nèi)。。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條條例》第五條：納稅人的營(yíng)業(yè)業(yè)額為納稅人人提供應(yīng)稅勞勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)或者者銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖∪〉娜績(jī)r(jià)款款和價(jià)外費(fèi)用。（（新舊條例無無差別）舊《營(yíng)業(yè)稅暫行條條例實(shí)施細(xì)則則》第十四條（2009年1月1日前適用）條例第五條所所稱價(jià)外費(fèi)用用，包括向?qū)?duì)方收取的手手續(xù)費(fèi)、基金金、集資費(fèi)、、代收款項(xiàng)、代代墊款項(xiàng)及其其他各種性質(zhì)質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，，無論會(huì)計(jì)制制度規(guī)定如何何核算，均應(yīng)應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額額計(jì)算應(yīng)納稅稅額。第一部分：房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)六大收入入解讀四、代收款項(xiàng)項(xiàng)的稅務(wù)處理理（一）營(yíng)業(yè)稅稅<關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若若干政策業(yè)務(wù)務(wù)問題的補(bǔ)充充通知>（新地稅發(fā)〔2003〕〕132號(hào)）二、關(guān)于營(yíng)業(yè)業(yè)額問題（一）從事物物業(yè)管理的單單位，以全部部收入減除代代收的水費(fèi)、、電費(fèi)、暖氣氣費(fèi)、天燃管管道集資費(fèi)、、天然氣費(fèi)、、有線電視收收視費(fèi)、房租租費(fèi)的余額為為營(yíng)業(yè)額，末末列舉的代收收費(fèi)不得扣減減。從事物業(yè)業(yè)管理的單位位必須單獨(dú)領(lǐng)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照照且獨(dú)立進(jìn)行行財(cái)務(wù)核算。。（七）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷銷售不動(dòng)產(chǎn)，，以全部銷售售額減除①代收的契稅、②辦理住房按揭揭手續(xù)時(shí)代收收的抵押登記記費(fèi)、③公證費(fèi)、④保險(xiǎn)費(fèi)后的余余額為銷售額額，未列舉的的代收款項(xiàng)一一律并入不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)銷售收入入全額征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。第一部分：房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)六大收入入解讀代收費(fèi)用征收收營(yíng)業(yè)稅問題題的通知新地稅函〔2008〕〕473號(hào)伊犁哈薩克自自治州地方稅稅務(wù)局，各地地、州、市地地方稅務(wù)局，，自治區(qū)地方方稅務(wù)局直屬屬征收局、稽稽查局:近期，系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)部分單位反反映要求，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在銷售過程程中向購(gòu)買房房產(chǎn)的住戶代燃?xì)夤臼帐杖〉娜細(xì)馊肴霊糍M(fèi)和代廣廣電網(wǎng)絡(luò)公司司收取的有線線電視初裝費(fèi)費(fèi)，是否可以在在銷售收入中中扣減的問題題，請(qǐng)區(qū)局予予以明確。經(jīng)經(jīng)研究，現(xiàn)就就有關(guān)問題明明確如下：第一部分：房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)六大收入入解讀根據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若若干政策業(yè)務(wù)務(wù)問題的補(bǔ)充充通知》（新地稅發(fā)[2003]132號(hào)文）第二條條第一款規(guī)定定對(duì)“從事物業(yè)管管理的單位，，以全部收入入減除代收的的水費(fèi)、電電費(fèi)、暖氣費(fèi)費(fèi)、天然管道道集資費(fèi)、天天然氣費(fèi)、有有線電視收視視費(fèi)、房租費(fèi)費(fèi)的余額為營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，未列列舉的代收費(fèi)費(fèi)不得扣減””。房地產(chǎn)企業(yè)在在銷售過程中中向購(gòu)買房產(chǎn)產(chǎn)住戶代收的的燃?xì)鈶糍M(fèi)費(fèi)及有線電視視初裝費(fèi)不在在列舉范圍之之內(nèi)，按規(guī)定定不得從銷售售收入中扣除除，但考慮到到房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在代收上述述兩項(xiàng)費(fèi)用時(shí)時(shí)并未加收任任何費(fèi)用，并并且是以燃?xì)鈿夤炯皬V廣電網(wǎng)絡(luò)公司司的名義開具具的票據(jù)，其其性質(zhì)與列舉舉的各項(xiàng)代收收費(fèi)用類似，，因此，對(duì)房地地產(chǎn)企業(yè)在銷銷售過程中向向購(gòu)買房產(chǎn)住住戶代燃?xì)夤臼杖〉娜既細(xì)馊霊糍M(fèi)及及廣電網(wǎng)絡(luò)公公司收取的的有線電視初初裝費(fèi)可以比照新地地稅發(fā)[2003]132號(hào)文件中的有有關(guān)規(guī)定，允允許從銷售收收入中扣減，，請(qǐng)轉(zhuǎn)屬遵照照?qǐng)?zhí)行。第一部分：房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)六大收入入解讀案例：經(jīng)查甲公司““其他應(yīng)付款款”賬戶，該該公司2003至2005年在銷售商品品房時(shí)向客戶戶收取住房專專項(xiàng)維修基金金、管道燃?xì)鈿獬跹b費(fèi)、有有線電視初裝裝費(fèi)等2200萬元，未按稅稅法規(guī)定申報(bào)報(bào)納稅。其中專項(xiàng)維修修基金700萬元符合國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)文件規(guī)定，不不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅稅，其余1500萬元未按稅法法規(guī)定申報(bào)納納稅。處理決定：根據(jù)《中華人民共和和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例》第一條、第二二條、四條及及《中華人民共和和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例實(shí)施施細(xì)則》第十四條的規(guī)規(guī)定，追繳該該公司代收款款項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅及及附加，并加加收滯納金。。因代收款項(xiàng)票票據(jù)由委托方開具，根據(jù)31號(hào)文的規(guī)定，，此代收代付付款項(xiàng)不并入入應(yīng)納稅所得得額繳納企業(yè)業(yè)所得稅。第一部分：房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)六大收入入解讀四、代收款項(xiàng)項(xiàng)的稅務(wù)處理理（一）營(yíng)業(yè)稅稅（新政策及及變化）（營(yíng)業(yè)稅暫行條條例實(shí)施細(xì)則則》第十三條）條例第五條所所稱價(jià)外費(fèi)用用，包括手續(xù)續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、罰息、滯納金、延期期付款利息、、賠償金、代收款項(xiàng)、待墊款項(xiàng)以及及其他各種性性質(zhì)的價(jià)外收收費(fèi)，但不包包括同時(shí)符合合以下條件代代為收取的政府性基金和行政事業(yè)性收收費(fèi)：1、由國(guó)務(wù)院或或者省級(jí)政府府批準(zhǔn)設(shè)立的的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或或者省級(jí)政府府及其財(cái)政、、價(jià)格主管部部門批準(zhǔn)設(shè)立立的行政事業(yè)性收收費(fèi)。2、收取時(shí)開具具省級(jí)以上部部門印制的財(cái)政票據(jù)。3、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政政。第一部分：房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)六大收入入解讀四、代收款項(xiàng)項(xiàng)的稅務(wù)處理理（一）營(yíng)業(yè)稅稅原則上代收費(fèi)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為為價(jià)外費(fèi)用繳繳納營(yíng)業(yè)稅,而不去區(qū)分是是否開票或納納入房?jī)r(jià)內(nèi).（1）代收的維修修基金征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅么？（（國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)）（2）代收的契稅稅和印花稅是是否繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅？（財(cái)稅[2008]137號(hào)）（3）開發(fā)企業(yè)如何何規(guī)避對(duì)代收收費(fèi)用交納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅？①國(guó)