房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例

房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目分析簡述房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡述11.1.1房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購置房地產(chǎn)后，或?qū)C(jī)出售、或租賃經(jīng)營以獲取收益的商業(yè)活動(dòng)。這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資等。11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡述11.1.2房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo)1．投資成本2．投資回收期3．投資利潤率4．資本金利潤率5．資本金凈利潤率6．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率11.2房地產(chǎn)買賣投資分析

案例11-1：某投資者投資了30萬元購買一套120㎡住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣到40萬元。其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%。營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價(jià)的5%、營業(yè)稅的1%、售價(jià)的0.5%、售價(jià)的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約2000元；所得稅率為20%。如何分析這項(xiàng)投資？11.2房地產(chǎn)買賣投資分析解：簡要投資回報(bào)分析如下：1．計(jì)算相應(yīng)指標(biāo)1）投資成本（購買價(jià)）：300000元2）銷售手續(xù)費(fèi)：400000×1.5%=6000元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析3）有關(guān)稅費(fèi)（1）營業(yè)稅：400000×5%=20000元（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：20000×1%=200元（3）印花稅：400000×0.5%=200元（4）契稅：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用稅：0.5×120×3=1800元（6）評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用：約2000元（7）所得稅：（銷售價(jià)-購買價(jià)-利息-經(jīng)營費(fèi)用-直接稅費(fèi)）×20%=12760元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析4）投資凈收益（1）稅后利潤：51040元（2）投資利潤率：63800÷300000=21.27%（3）資本金凈利潤率（年投資收益率）：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地產(chǎn)買賣投資分析2．簡要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31500元，扣除20%的利息稅6300元，凈收益為25200元，總投資利潤率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤率）為2.8%。11.2房地產(chǎn)買賣投資分析兩者相比，儲(chǔ)蓄投資比購房投資的投資收益率低2.87%，但儲(chǔ)蓄投資相對(duì)穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風(fēng)險(xiǎn)，而購房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如3年內(nèi)用于出租經(jīng)營，則可有租金收益，僅租金收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減免或售價(jià)增加，其收益更高，但如果售價(jià)沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時(shí)機(jī)。投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣投資回報(bào)分析時(shí)，其收益率的底線通常是與銀行利息作對(duì)比。相比之下，購房投資收益大于銀行儲(chǔ)蓄投資，但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的價(jià)格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購買價(jià)格5.3%的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。11.5房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營營投資分分析假設(shè)在該該寫字樓樓的出租租經(jīng)營期期內(nèi)，其其月租金金水平始始終保持持在160元/㎡，前前3年的的出租率率分別為為65%、75%、85%，，從第4年開始始出租率率達(dá)到95%，，且在此此后的出出租經(jīng)營營期內(nèi)始始終保持持該出租租率。出出租經(jīng)營營期間的的經(jīng)營成成本為毛毛租金收收入的28%。。如果購購買投資資發(fā)生在在第1年年的年初初，每年年的凈經(jīng)經(jīng)營收入入和抵押押貸款還還本付息息支出均均發(fā)生在在年末，，整個(gè)出出租經(jīng)營營期為48年，，投資者者的目標(biāo)標(biāo)收益率率為14%。試從投資資者的角角度，計(jì)計(jì)算該項(xiàng)項(xiàng)目自有有資金的的財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值和和財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率，并并判斷該該項(xiàng)目的的可行性性。11.5房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)出出租經(jīng)營營投資分分析解：簡要要分析如如下：1．相應(yīng)應(yīng)指標(biāo)計(jì)計(jì)算1）寫字字樓投資資的基本本情況:（1）寫寫字樓購購買總價(jià)價(jià)：27000×10000=27000（（萬元））（2）購購買寫字字樓的稅稅費(fèi)：27000××5.3%=1431（萬萬元）（3）股本投投資：27000×30%+1431=9531（萬元））（4）抵押貸貸款額：27000××70%=18900（萬元）11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析2）抵押貸款款年還本付息息額11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析3）寫字樓各各年凈經(jīng)營收收入情況第1年凈經(jīng)營營收入：27000×160××12×65%×（1-28%）=2426.11（萬萬元）第2年凈經(jīng)營營收入：27000×160××12×75%×（1-28%）=2799.36（萬萬元）第3年凈經(jīng)營營收入：27000×160××12×85%×（1-28%）=3172.61（萬萬元）第4年及以后后各年凈經(jīng)營營收入：27000×160××12×95%×（1-28%）=3545.86（萬萬元）本項(xiàng)目投資自自有資金的現(xiàn)現(xiàn)金流量表，，如表11-3所示。年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表11-3現(xiàn)現(xiàn)金流流量表（自有有資金、稅前前）單單位：萬元11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析4）該投資項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值因?yàn)閕c=14%，故故11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析5）該投資項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率因?yàn)閕1=14%時(shí)，，NPV1=789.81萬元，設(shè)設(shè)i2=15%，則則：用插入法11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析2．結(jié)論因?yàn)镹PV=789.81萬元元＞0，F(xiàn)IRR=14.78%＞14%，，故該項(xiàng)目可可行。11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析案例11-5：某寫字樓售價(jià)價(jià)1950萬元，該樓樓宇擁有辦公公單元60個(gè)個(gè)，每個(gè)單元元平均月租金金6000元，并以每每年5%的速速度遞增。設(shè)設(shè)每單元每年年的空置及其其他損失費(fèi)為為單元月租金金收入的2倍倍。第1年的的經(jīng)營成本為為毛租金收入入的20%，，以后每年按按6%的幅度度遞增。投資資者可獲得利利率為12%，期限15年的1500萬元的的貸款，要求求按月等額還還本付息。貸貸款成本（申申報(bào)費(fèi)、評(píng)估估費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)費(fèi)等）占貸款款額的2%。。該物業(yè)資產(chǎn)使使用15年，，按線性折舊舊法計(jì)算折舊舊費(fèi)用。折舊舊基數(shù)為投資資額的85%。若投資者者要求的投資資收益率為20%，該項(xiàng)項(xiàng)目是否值得得投資？11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析分析：大部分投資者者都要依賴籌籌措的資金進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)投投資，而抵押押貸款是房地地產(chǎn)資金籌措措的主要形式式。投資者經(jīng)經(jīng)常面臨的問問題之一就是是權(quán)衡抵押貸貸款投資的效效益，作出投投資決策。本本案例實(shí)際上上是想考察該該項(xiàng)目的抵押押貸款投資決決策是否可行行。也就是說說，該項(xiàng)目在在貸款的情況況下再考慮各各種應(yīng)交稅款款，還能否獲獲得預(yù)期收益益。為了求解這一一問題，應(yīng)分分別計(jì)算該項(xiàng)項(xiàng)目的貸款分分期償付計(jì)劃劃、年度折舊舊額、稅額、、稅前及稅后后現(xiàn)金流量，，并依據(jù)稅后后現(xiàn)金流量及及投資者要求求的收益率計(jì)計(jì)算該項(xiàng)目的的凈現(xiàn)值及內(nèi)內(nèi)部收益率，，據(jù)此作出投投資決策。11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析解：1．貸款分期期償付計(jì)劃已知:該筆筆貸款年利率率r=12%，，期限n=15×12=180個(gè)個(gè)月，要求按按月還本付息息，則：（1）每月計(jì)計(jì)息利率：i=r/n=0.12/12=0.01（2）月還款款系數(shù):11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析（3）月還本本付息額:1500×0.012=18(萬元元)（4）年還本本付息額:18××12=216(萬萬元)（5）年貸款款余額：11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析把上述已知條條件代入，將將會(huì)得到各年年末的貸款余余額數(shù)值。例：第5年末末貸款余額為為：又∵某年年償還本金=上一年年貸款余額––該年貸貸款余額某年償還利息息=每年年付款額––該年償還還本金∴各年償償還本金和利利息情況依次次可以算出。。詳見抵押貸款款分期償還計(jì)計(jì)劃,見表11-4。年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表11-4抵抵押押貸款分期償償還計(jì)劃表單單位：萬萬元11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析2．折舊計(jì)劃劃已知：該物業(yè)業(yè)按線性折舊舊法計(jì)算折舊舊額；折舊基數(shù)為：：1950×85%=1657.5萬元元；則年平均折舊舊額為：1657.5×1/15=110.55（萬元元）11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析3．稅前現(xiàn)金金流量各年稅前現(xiàn)金金流量=各年潛在總總收入-各年年空置及其他他損失-經(jīng)營營成本（或經(jīng)經(jīng)營費(fèi)用）-年還本付息息額。按題設(shè)已知條條件，（1）該項(xiàng)目目年潛在總收收入=單元月租金金×單元數(shù)××12個(gè)月××（1+升升幅）（2）該項(xiàng)目目空置及其他他損失=2×單元月月租金×單元元數(shù)×（1+升幅）（3）實(shí)際總總收入=潛在在總收入-空空置其他損失失11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析（4）經(jīng)營成成本：第1年年為當(dāng)年實(shí)際際總收入的20%，以后每年按6%比例遞增增，即：經(jīng)營成本=第第1年實(shí)際總總收入×20%×（1+升幅）（5）凈經(jīng)營營收入=實(shí)際際總收入-經(jīng)經(jīng)營成本（6）年還本本付息額，見見表11-4①欄。。（7）稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量=凈凈經(jīng)營收入-年還本付息息額上述計(jì)算結(jié)果果見表11-5。年份經(jīng)營收入空置及其他損失實(shí)際總收入經(jīng)營成本凈經(jīng)營收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表11-5稅稅前現(xiàn)金金流量計(jì)算表表單單位位：萬元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表11-5稅稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量計(jì)算算表單單位：萬元11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析4．稅金及稅后現(xiàn)現(xiàn)金流量計(jì)算算稅后現(xiàn)金流量量=稅前現(xiàn)金金流量-應(yīng)納納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)應(yīng)納稅收入××綜合稅率應(yīng)納稅收入=凈經(jīng)營收入入-利息-折折舊-年均分分?jǐn)側(cè)谫Y成本本其中：年平均均分?jǐn)側(cè)谫Y成成本=1500×2%÷15=2（萬元）；；本案例中，該該項(xiàng)目應(yīng)交納納的稅金主要要有：營業(yè)稅稅、印花稅、、房產(chǎn)稅、所所得稅分別為為租金純收入入的3%、0.1‰、18%、9.84%。上上述四項(xiàng)合計(jì)計(jì)的綜合稅率率為租金純收收入的30.85%。上述稅后現(xiàn)金金流量計(jì)算結(jié)結(jié)果如表11-6所示。。年份凈經(jīng)營收入還貸利息折舊費(fèi)分?jǐn)側(cè)谫Y成本應(yīng)納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表11-6稅稅后現(xiàn)金金流量計(jì)算表表單單位位：萬元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表11-6稅稅后現(xiàn)現(xiàn)金流量計(jì)算算表單單位：萬元11.5房地地產(chǎn)置業(yè)出租租經(jīng)營投資分分析5．凈現(xiàn)值及及內(nèi)部收益率率的計(jì)算（1）凈現(xiàn)值值計(jì)算設(shè)基準(zhǔn)收益率率ic為20%，則