房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性

第四章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)可行性分析概論房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用二、可行性研究的內(nèi)容三、可行性研究的工作程序一、房地開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念

在投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

2、可行性研究的作用

1）為投資決策提供依據(jù)2）作為資金籌措的依據(jù)3）作為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的論據(jù)4）作為有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)5）作為項(xiàng)目審批、申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)

二、可行性研究的內(nèi)容(實(shí)際案例鏈接)1、項(xiàng)目概況2、市場分析和需求預(yù)測3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選4、項(xiàng)目的建設(shè)工期、開發(fā)進(jìn)度安排5、項(xiàng)目投資估算6、資金的籌集方案和籌集成本估算7、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析9、社會經(jīng)濟(jì)評價(jià)10、結(jié)論

項(xiàng)目籌劃三、可行性研究的工作程序市場調(diào)查與分析優(yōu)化和選擇開發(fā)方案方案評價(jià)編制研究報(bào)告第二節(jié)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析二、市場調(diào)查一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析1、內(nèi)部影響因素

2、外部影響因素分析

宏觀因素：人口、經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)等

微觀因素：地段位置與技術(shù)因素基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施鄰里影響規(guī)劃控制

二、市場調(diào)查市場環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查1、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查的內(nèi)內(nèi)容(實(shí)際際案例例鏈接接)房地產(chǎn)產(chǎn)的供供需情情況調(diào)調(diào)查開發(fā)場場地調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)市場場供給給調(diào)查查123房地產(chǎn)產(chǎn)市場場需求求調(diào)查查123房地產(chǎn)產(chǎn)市場場競爭爭情況況調(diào)查查：競競爭企企業(yè)1234、、競爭爭產(chǎn)品品1234房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格調(diào)查查1234562、房房地產(chǎn)產(chǎn)不同同營銷銷階段段的調(diào)調(diào)查內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目定位位階段段的市市場調(diào)調(diào)查：：項(xiàng)項(xiàng)目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查項(xiàng)目交交通狀狀況調(diào)調(diào)查項(xiàng)目周周邊景景觀調(diào)調(diào)查商務(wù)圈圈和商商圈調(diào)調(diào)查區(qū)域基基本信信息調(diào)調(diào)查相關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目基基本信信息調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)市場場推廣廣階段段的市市場調(diào)調(diào)查：：競爭爭項(xiàng)目目基本本信息息調(diào)查查競爭項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售信信息調(diào)調(diào)查客戶需需求和和接觸觸媒體體習(xí)慣慣調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目銷售售階段段的市市場調(diào)調(diào)查：：市市場推推廣調(diào)調(diào)查和和測評評成交客客戶問問卷調(diào)調(diào)查銷售難難點(diǎn)調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)售后后階段段的市市場調(diào)調(diào)查第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用測測算一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目費(fèi)用用測算算的作作用二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目總投投資構(gòu)構(gòu)成1、為為籌集集開發(fā)發(fā)資金金提供供依據(jù)據(jù)2、作作為研研究工工程造造價(jià)合合理性性的手手段3、作作為選選擇最最優(yōu)設(shè)設(shè)計(jì)方方案的的重要要控制制條件件4、作作為項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)實(shí)實(shí)施過過程中中投資資控制制的依依據(jù)一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目費(fèi)用用測算算的作作用土地地費(fèi)費(fèi)用用二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目總投投資構(gòu)構(gòu)成前期工工程費(fèi)費(fèi)建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)開發(fā)企企業(yè)的的經(jīng)營營管理理費(fèi)其他代代收費(fèi)費(fèi)用固定資資產(chǎn)投投資方方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅土地、、拆遷遷安置置、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、公共共配套套管理、、銷售售、財(cái)財(cái)務(wù)表格P483-6實(shí)際項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用清清單面積法法：P=CQ其它方方法等等等第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評評價(jià)指指標(biāo)一、投資基礎(chǔ)礎(chǔ)知識二、投資回收收期三、凈現(xiàn)值四、內(nèi)部收益益率五、財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)基本報(bào)表一、投資基礎(chǔ)礎(chǔ)知識1、資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累計(jì)500500500不同方案的優(yōu)優(yōu)劣比較單單位：萬元元通貨膨脹承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)資金增值機(jī)會成本2、資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值換算算將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為為將來值：F=P（（1+I）n將將來值轉(zhuǎn)換換為現(xiàn)值：P=F/（1+I））nN為計(jì)息周期期例1：某房地地產(chǎn)開發(fā)商向向銀行貸款100萬元，，貸款年利率率為8%，貸貸款期限為3年，到期后后一次償還本本息。則到期期后應(yīng)償還的的本息是多少少？例2：年利率率為8%，3年后500萬元的一筆筆收入，在目目前來講相當(dāng)當(dāng)于多少？3、現(xiàn)金流量量分析現(xiàn)金流量：一一個(gè)項(xiàng)目在某某一特定時(shí)期期內(nèi)收入或支支出的資金數(shù)數(shù)額?，F(xiàn)金流入量、、現(xiàn)金流入量量、凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)金流量圖：：（（現(xiàn)金流量量表）5000123N-1N7575757575二、投資回收收期項(xiàng)目的凈收益益額用于抵償償全部投資所所需要的時(shí)間間1、靜態(tài)投資資回收期：不不考慮時(shí)間因因素影響2、動態(tài)投資資回收期：動態(tài)投資回收收期還需要與與基準(zhǔn)回收期期相比較三、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值1、凈現(xiàn)值FNPV：是是指按投資者者可接受的最低收收益率，將項(xiàng)目各期期的凈現(xiàn)金流流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)時(shí)的現(xiàn)值之和和。2、項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)可行性：：FNPV》》=03、例：某投投資項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)金流量如表表（單位：萬萬元），假設(shè)設(shè)基準(zhǔn)收益率率為10%，，試計(jì)算該項(xiàng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)金金流量和凈現(xiàn)現(xiàn)值，并判斷斷該項(xiàng)目是否否可行。年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、內(nèi)部收益益率1、內(nèi)部收益益率：是指使使項(xiàng)目各期的的凈現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值之各各等于零時(shí)的的折現(xiàn)率。2、計(jì)算過程程：試錯(cuò)法3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行性的判判斷：內(nèi)部收收益率》=基基準(zhǔn)收益率根據(jù)上例數(shù)據(jù)據(jù)：求取其內(nèi)內(nèi)部收益率4、內(nèi)部收益益率法與凈現(xiàn)現(xiàn)值法的主要要區(qū)別第五節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)投投資風(fēng)險(xiǎn)分析析一、投資的主主要風(fēng)險(xiǎn)因素素二、風(fēng)險(xiǎn)分析析的方法一、投資的主主要風(fēng)險(xiǎn)因素素市場風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)作業(yè)給定一個(gè)實(shí)際際的房地產(chǎn)調(diào)調(diào)研報(bào)告給定一個(gè)實(shí)際際房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性研究究報(bào)告要求整理報(bào)告告的框架結(jié)構(gòu)構(gòu)寫出報(bào)告的的目錄，分析析報(bào)告的重點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)容所在。。（分組進(jìn)行行，每組的案案例均不同））二、風(fēng)險(xiǎn)分析析的方法1、敏感性