房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性

第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析房地產(chǎn)可行性分析概論房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價房地產(chǎn)開發(fā)投資風險分析第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用二、可行性研究的內(nèi)容三、可行性研究的工作程序一、房地開發(fā)項目可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念

在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。

2、可行性研究的作用

1）為投資決策提供依據(jù)2）作為資金籌措的依據(jù)3）作為編制設(shè)計任務書的論據(jù)4）作為有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)5）作為項目審批、申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)

二、可行性研究的內(nèi)容(實際案例鏈接)1、項目概況2、市場分析和需求預測3、規(guī)劃設(shè)計方案的優(yōu)選4、項目的建設(shè)工期、開發(fā)進度安排5、項目投資估算6、資金的籌集方案和籌集成本估算7、經(jīng)濟分析和財務評價8、風險分析9、社會經(jīng)濟評價10、結(jié)論

項目籌劃三、可行性研究的工作程序市場調(diào)查與分析優(yōu)化和選擇開發(fā)方案方案評價編制研究報告第二節(jié)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析二、市場調(diào)查一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析1、內(nèi)部影響因素

2、外部影響因素分析

宏觀因素：人口、經(jīng)濟、政策法規(guī)等

微觀因素：地段位置與技術(shù)因素基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施鄰里影響規(guī)劃控制

二、市場調(diào)查市場環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查1、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查的內(nèi)內(nèi)容(實際際案例例鏈接接)房地產(chǎn)產(chǎn)的供供需情情況調(diào)調(diào)查開發(fā)場場地調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)市場場供給給調(diào)查查123房地產(chǎn)產(chǎn)市場場需求求調(diào)查查123房地產(chǎn)產(chǎn)市場場競爭爭情況況調(diào)查查：競競爭企企業(yè)1234、、競爭爭產(chǎn)品品1234房地產(chǎn)產(chǎn)價格格調(diào)查查1234562、房房地產(chǎn)產(chǎn)不同同營銷銷階段段的調(diào)調(diào)查內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位階段段的市市場調(diào)調(diào)查：：項項目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查項目交交通狀狀況調(diào)調(diào)查項目周周邊景景觀調(diào)調(diào)查商務圈圈和商商圈調(diào)調(diào)查區(qū)域基基本信信息調(diào)調(diào)查相關(guān)項項目基基本信信息調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)市場場推廣廣階段段的市市場調(diào)調(diào)查：：競爭爭項目目基本本信息息調(diào)查查競爭項項目銷銷售信信息調(diào)調(diào)查客戶需需求和和接觸觸媒體體習慣慣調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)項目目銷售售階段段的市市場調(diào)調(diào)查：：市市場推推廣調(diào)調(diào)查和和測評評成交客客戶問問卷調(diào)調(diào)查銷售難難點調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)售后后階段段的市市場調(diào)調(diào)查第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目費費用測測算一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目費用用測算算的作作用二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目總投投資構(gòu)構(gòu)成1、為為籌集集開發(fā)發(fā)資金金提供供依據(jù)據(jù)2、作作為研研究工工程造造價合合理性性的手手段3、作作為選選擇最最優(yōu)設(shè)設(shè)計方方案的的重要要控制制條件件4、作作為項項目建建設(shè)實實施過過程中中投資資控制制的依依據(jù)一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目費用用測算算的作作用土地地費費用用二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目總投投資構(gòu)構(gòu)成前期工工程費費建筑安安裝工工程費費開發(fā)企企業(yè)的的經(jīng)營營管理理費其他代代收費費用固定資資產(chǎn)投投資方方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅土地、、拆遷遷安置置、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、公共共配套套管理、、銷售售、財財務表格P483-6實際項項目費費用清清單面積法法：P=CQ其它方方法等等等第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目財財務評評價指指標一、投資基礎(chǔ)礎(chǔ)知識二、投資回收收期三、凈現(xiàn)值四、內(nèi)部收益益率五、財務評價價基本報表一、投資基礎(chǔ)礎(chǔ)知識1、資金的時時間價值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累計500500500不同方案的優(yōu)優(yōu)劣比較單單位：萬元元通貨膨脹承擔風險資金增值機會成本2、資金的時時間價值換算算將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為為將來值：F=P（（1+I）n將將來值轉(zhuǎn)換換為現(xiàn)值：P=F/（1+I））nN為計息周期期例1：某房地地產(chǎn)開發(fā)商向向銀行貸款100萬元，，貸款年利率率為8%，貸貸款期限為3年，到期后后一次償還本本息。則到期期后應償還的的本息是多少少？例2：年利率率為8%，3年后500萬元的一筆筆收入，在目目前來講相當當于多少？3、現(xiàn)金流量量分析現(xiàn)金流量：一一個項目在某某一特定時期期內(nèi)收入或支支出的資金數(shù)數(shù)額。現(xiàn)金流入量、、現(xiàn)金流入量量、凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)金流量圖：：（（現(xiàn)金流量量表）5000123N-1N7575757575二、投資回收收期項目的凈收益益額用于抵償償全部投資所所需要的時間間1、靜態(tài)投資資回收期：不不考慮時間因因素影響2、動態(tài)投資資回收期：動態(tài)投資回收收期還需要與與基準回收期期相比較三、財務凈現(xiàn)現(xiàn)值1、凈現(xiàn)值FNPV：是是指按投資者者可接受的最低收收益率，將項目各期期的凈現(xiàn)金流流量折算到項目起始點時時的現(xiàn)值之和和。2、項目的經(jīng)經(jīng)濟可行性：：FNPV》》=03、例：某投投資項目的現(xiàn)現(xiàn)金流量如表表（單位：萬萬元），假設(shè)設(shè)基準收益率率為10%，，試計算該項項目的凈現(xiàn)金金流量和凈現(xiàn)現(xiàn)值，并判斷斷該項目是否否可行。年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、內(nèi)部收益益率1、內(nèi)部收益益率：是指使使項目各期的的凈現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值之各各等于零時的的折現(xiàn)率。2、計算過程程：試錯法3、項目經(jīng)濟濟可行性的判判斷：內(nèi)部收收益率》=基基準收益率根據(jù)上例數(shù)據(jù)據(jù)：求取其內(nèi)內(nèi)部收益率4、內(nèi)部收益益率法與凈現(xiàn)現(xiàn)值法的主要要區(qū)別第五節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)投投資風險分析析一、投資的主主要風險因素素二、風險分析析的方法一、投資的主主要風險因素素市場風險經(jīng)營風險利率風險政策風險其它風險作業(yè)給定一個實際際的房地產(chǎn)調(diào)調(diào)研報告給定一個實際際房地產(chǎn)項目目可行性研究究報告要求整理報告告的框架結(jié)構(gòu)構(gòu)寫出報告的的目錄，分析析報告的重點點內(nèi)容所在。。（分組進行行，每組的案案例均不同））二、風險分析析的方法1、敏感性