房地產(chǎn)的特點及評估方法

房地產(chǎn)評估基本概念房地產(chǎn)評估方法天津房地產(chǎn)特點近期房地產(chǎn)新政策基本概念房地產(chǎn)：物質(zhì)實體：土地和建筑物權(quán)益：一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利和利益的總和，它是無形的。定義：土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，又稱不動產(chǎn)。房地產(chǎn)的分類土地：1.按經(jīng)濟用途：工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交通用地、公用事業(yè)用地等。2.按經(jīng)濟地理位置：城市一級地、二級地等3.按土地所有權(quán)劃分：國有、集體所有4.按土地開發(fā)程度：生地、毛地、熟地。房地產(chǎn)的分類建筑物：1.經(jīng)濟用途：工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、民用建筑、公共設(shè)施、公共筑等。2.按結(jié)構(gòu)件材質(zhì):鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他房地產(chǎn)的特性位置固定性長期使用性價值昂貴性易受政策限制性房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)：房地產(chǎn)的有用性、房地產(chǎn)的相對稀缺性、房地產(chǎn)的有效需求。特征：價格實體構(gòu)成雙重性：土地使用權(quán)的價值與房屋建筑物的價值的總和。既可表現(xiàn)為交換價格也可表現(xiàn)為租金房地產(chǎn)價格形成的不充分性房地產(chǎn)價格的分布具有明顯區(qū)域性影響地價的主要因素一般因素：行政、經(jīng)濟、社會、人口、心理、國際因素等區(qū)域因素：交通，環(huán)境，位置，基礎(chǔ)設(shè)施保證度，公共設(shè)施完備度等。個別因素：面積，地形地質(zhì)，其他。影響建筑物價值主要因素坐落位置面積用途建筑結(jié)構(gòu)建筑高度附屬設(shè)施裝飾質(zhì)量和水平建成時間外觀平面格局產(chǎn)權(quán)其他房地產(chǎn)評估的方法房地產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法房地產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法房地產(chǎn)評估的重置成本法一房房地地產(chǎn)產(chǎn)評評估估的的收收益益現(xiàn)現(xiàn)值值法法（一一））收收益益現(xiàn)現(xiàn)值值法法的的定定義義和和適適用用范范圍圍收益現(xiàn)值法又又稱收益本金金化法、收益益還原法，在在土地經(jīng)濟理理論中時常稱稱作地租資本本化法。這種種方法是運用用適當(dāng)?shù)谋颈窘鸹?，將將房地產(chǎn)未來來各期的正常常收益折算為為現(xiàn)值并求和和，從而得到到房地產(chǎn)評估估值。注：收益現(xiàn)值值法適用于有有收益或有潛潛在收益的房房地產(chǎn)的評估估。（二）收益益現(xiàn)值法的應(yīng)應(yīng)用公式1.一般情形形V=R1/（（1+i1））+R2/（（1+i1））（1+i2）+…+Rn/（1+i1）（1+i2）……（1+in）注（1）V表示示房地產(chǎn)價值值，R1、R2…Rn分分別表示房地地產(chǎn)未來各年年的純收益,i1、i2…in分別別表示房地產(chǎn)產(chǎn)未來各年的的本金化率。。（2）此公式式是收益法基基本原理的公公式化，在評評估實務(wù)中無無法操作，當(dāng)當(dāng)公式中的R、I、n發(fā)發(fā)生變化時可可以導(dǎo)出下述述各種公式。。2.最簡單的的情形V=A/I注（1）該公式式的假設(shè)前提提是：R每年年不變，固定定為年金A；；i每年不變變且大于零；；年期無限。。（2）該公式式的原理是V=A/（1+i）+A/（1+i）2+…+A/（1+i）n+……,其中n→∞3.年期有限限各年收益不不變且本金化化率大于零的的情形V=A/i*[1-1/(1+i)n]注(1)V表表示房地產(chǎn)價價值,A表示示房地產(chǎn)純收收益,i表示示房地產(chǎn)本金金化率,n表表示房地產(chǎn)剩剩余使用年限限或僅有收益益的年限，一一般是以土地地的出讓年限限減去已使用用年限求和。。(2)以下各各式中各變量量的含義于此此相同。4.純收益在在前若干年內(nèi)內(nèi)有變化的情情形（1）無限年年期V=∑Rt/（1+i））t+A/[i（1+i）n]這一公式的前前提是：a））.前n年每每年的純收益益有變化為Rt，n年以以后每年的純純收益無變化化為A；b））.i每年不不變且大于零零；3）.年年期無限。（2）有限年年期V=∑Rt/（1+i））t+A/i（1+i））n[1-1/（1+i）m-n]這一公式的假假設(shè)前提是年年期有限且為為m，其他參參數(shù)含義及假假定同無限年年期的情況。。5.純收益按按一定比率遞遞增或遞減的的情形（1）.有限限年期V=A/（i－s）×[1－（1+s）n/（（1+i）n]注：s表示純純收益逐年遞遞增或遞減的的比率，如果果純收益第一一年為A，則則第二年為A×（1±s），第三年年為A×（1±s）2，，…，第n年年為A×（1±s）n-1，該公式式為遞增時的的公式，遞減減時公式中s前面的符號號與此相反。。切遞增時i≠s，遞減減時（i+s）≠0（2）.無限限年期純收益逐年遞遞增時:V=A/(i－－s)(i＞s)純收益逐年遞遞減時:V=A/(i＋＋s)(i＋s)＞＞0（三）幾個重重要變量的確確定1.純收益純收益是由總總收益扣除取取得該收益所所必需的總費費用而求得的的，一般以年年為計算單位位。2.本金化率率（1）.安全全利率加風(fēng)險險調(diào)整法本金化率=安安全利率+風(fēng)風(fēng)險調(diào)整值（2）.市場場提取法通過收集市場場上相同或相相似房地產(chǎn)的的純收益、價價格等資料，，然后利用收收益公式反求求出本金化率率。二房地產(chǎn)評估估的現(xiàn)行市價價法（一）現(xiàn)行市市價法的基本本思路現(xiàn)行市價法又又稱市場比較較法、交易實實例比較法，，簡稱市場法法或比較法，，是將被評估估對象房地產(chǎn)產(chǎn)與近期進行行交易的類似似房地產(chǎn)交易易案例相比較較對照，通過過調(diào)整已交易易的房地產(chǎn)價價格來確定被被評估對象的的合理價值的的一種評估方方法。（二）現(xiàn)行市市價法的評估估步驟1.廣泛的收收集交易案例例2.選擇可比比性較好的參參照案例3.交易情況況修正4.交易時間間修正5.區(qū)域因素素修正6.個別因素素修正7.確定待估估房地產(chǎn)價值值（三）基準(zhǔn)地地價系數(shù)修正正法1.定義：利利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)準(zhǔn)地價作為參參照物，對其其市場轉(zhuǎn)讓因因素和個別因因素等進行系系數(shù)修正，從從而求取待評評估地塊公平平市場價值的的一種方法。。2.計算公式式P=A×a1×a2其中P為宗地地土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓價格；；A為基準(zhǔn)地地價；a1為為一級市場和和二級市場地地價差異修正正率；a2為為個別因素和和區(qū)域因素修修正率。3.評估步驟驟（1）調(diào)查索索取當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)準(zhǔn)地價及土地地等級劃分圖圖表等基準(zhǔn)地地價資料（2）確定待待估對象所在在區(qū)域的土地地等級及其基基準(zhǔn)地價（3）選擇影影響因素，建建立指標(biāo)修正正體系，進行行因素修正（4）計算并并確定宗地地地價4.特點及應(yīng)應(yīng)用條件（1）基準(zhǔn)地地價系數(shù)修正正法，只適用用于制定了基基準(zhǔn)地價的城城鎮(zhèn)，并且評評估人員能夠夠掌握基準(zhǔn)地地價的相關(guān)資資料。（2）進行評評估時必須搞搞清基準(zhǔn)地價價的含義，基基準(zhǔn)地價表示示的是熟地價價格還是生地地價格。（3）采用該該方法評估宗宗地土地使用用權(quán)價值時主主要適用于為為政府管理土土地市場服務(wù)務(wù)的標(biāo)定地價價的評估。（4）一級市市場地價與二二級市場地價價之間的關(guān)系系取決于評估估時點二級市市場的活躍程程度。三房地產(chǎn)評估估的重置成本本法（一）重置成成本法基本思思路和應(yīng)用公公式1.基本思路路重置成本法又又稱成本法、、成本逼近法法或積算法，，是以開發(fā)或或建造被評估估對象房地產(chǎn)產(chǎn)或類似房地地產(chǎn)所需的各各項必需費用用為基礎(chǔ)，再再加上正常的的利潤和應(yīng)納納稅金并扣除除各種貶值來來確定房地產(chǎn)產(chǎn)價值的一種種評估方法。。2.應(yīng)用公式式(1)新建房房地產(chǎn)在新建房地的的情況下:新建房地產(chǎn)價價值=(購置置土地費用+建造建筑物物費用)××(1+管理理費率)××(1+成本本利潤率)+投資貸款利利息+稅金在新建建筑物物的情況下:新建建筑物價價值=建造建建筑物費用××(1+管管理費率)××(1+成成本利潤率)+投資貸款款利息+稅金金－(2)新開發(fā)發(fā)土地新開發(fā)土地價價值=取得待待開發(fā)土地費費用+開發(fā)土土地所需費用用+正常利稅稅(3)舊有房房地產(chǎn)舊有房地產(chǎn)價價值=土地的的重置成本+建筑物的重重置成本－各各種貶值舊有建筑物價價值=建筑物物的重置成本本－各種貶值值非新開發(fā)土地地的價值=土土地的重置成成本－各種貶貶值(二)新建房房地產(chǎn)價值的的一般構(gòu)成1土地取得得費用2前期工程程費3基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費4建筑安裝裝工程費5公共配套套設(shè)施建設(shè)費費6管理費7銷售費用用8利息9稅費10利潤(三)成本法法中重置成本本的評估1直接法所謂直接法就就是調(diào)查舊有有建筑物的用用料種類、品品級、數(shù)量及及所需勞務(wù)的的種別、時間間等，并以舊舊有建筑物所所在地區(qū)估價價期日時的各各種單價為基基礎(chǔ)，計算直直接工程費，，加上間接工工程費及適當(dāng)當(dāng)?shù)某邪死麧櫪麧櫤投惗惤穑笕?biāo)標(biāo)準(zhǔn)建筑費，，進一步加上上通常應(yīng)直接接負擔(dān)的附帶帶費用，以求求取建筑物的的復(fù)原重置成成本。2間接法：：以臨近地區(qū)區(qū)或同一供求求范圍內(nèi)的類類似地區(qū)為依依據(jù)。（四）建筑物物各種貶值的的測算建筑物有形損損耗率及成新新率的測算建筑物功能性性貶值的測算算建筑物經(jīng)濟性性貶值的測算算（五）地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟性貶值的的測算案例天津房地產(chǎn)特特點一政治地產(chǎn)產(chǎn)天津房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展是靠市政政建設(shè)拉動的的，天津近幾幾年將要投入入大量資金全全部用于市政政建設(shè)，其中中包括道路、、橋梁、能源源系統(tǒng)、通訊訊系統(tǒng)等方面面的全面改造造，略加揣摩摩，有以下幾幾個特點：1土地2政政策3規(guī)劃4市市場二民俗地產(chǎn)產(chǎn)天津是個老城城市，在天津津賣房子，不不能忽視這里里長久沉淀的的個性。1天津是北北京的后院，，卻不似北京京追崇地產(chǎn)概概念，而更多多南方的務(wù)實實。2天津經(jīng)濟濟不夠發(fā)達，，百姓卻很重重視面子。3天津民風(fēng)風(fēng)樸實。三模式創(chuàng)新新天津地產(chǎn)操作作模式的大膽膽創(chuàng)新。例如以下幾個個房產(chǎn)集團：：1松江置業(yè)業(yè)2順馳3泰達4郭均5萬達拍賣提高貸款款利率僅僅僅是手手段之一一，更主主要的還還是要加加快資本本市場的的發(fā)展，，一方面面拓寬開開發(fā)商的的融資渠渠道，另另一方面面拓展老老百姓的的投資在在房地產(chǎn)產(chǎn)信貸政政策緊縮縮的壓力力之下，，地產(chǎn)信信托作為為一種創(chuàng)創(chuàng)新的融融資方式式天津市有有關(guān)部門門出臺了了規(guī)范房房地產(chǎn)交交易行為為的政策策，被稱稱作“八八條軍規(guī)規(guī)”，在在業(yè)界引引起了熱熱烈的反反響。通過中介介機構(gòu)實盤在先先外匯買買賣(柜柜臺交易易,電話話交易,網(wǎng)絡(luò)交交易,自自助交易易等方式式).四房房地產(chǎn)價價格倍率率尚未形形成如果市中中心的房房價過低低，會造造成整個個城市的的消費集集中在市市中心，，這樣會會造成市市中心的的交通、、水、電電、煤等等運行成成本的增增加。1上海海出現(xiàn)““5，3，1””的局面面2天津津房價差差異沒有有全面拉拉開五無無與倫比比的工業(yè)業(yè)基礎(chǔ)國國內(nèi)罕見見1天津津無與倫倫比的工工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)令他們們驚訝和和震撼。。2天津津的市政政建設(shè)力力度之大大，經(jīng)濟濟發(fā)展之之神速，，工業(yè)基基礎(chǔ)之完完好近期房地地產(chǎn)新政政策2005年3月月17日日，央行行突然宣宣布調(diào)整整個人住住房貸款款政策：：將現(xiàn)行的的住房貸貸款優(yōu)惠惠利率回回歸到同同期貸款款利率水水平同時對房房地產(chǎn)價價格上漲漲過快城城市或地地區(qū)，個個人住房房貸款最最低首付付款比例例可由現(xiàn)現(xiàn)行的20%提提高到30%以一棟100萬萬元的房房子為例例：按照新規(guī)規(guī)定首付付3成計計算，70萬元元的住房房商業(yè)性性貸款，，貸款期期限20年，如如果按現(xiàn)現(xiàn)在5.51%的利率率計算，，每月多多償還貸貸款79元，20年總總共多出出了18902元。此項新政政策的出出臺立即即在市場場上引起起了連鎖鎖反應(yīng)。。3月26日出臺臺《切實實穩(wěn)定住住房價格格的通知知》4月27日日出臺臺《進進一步步加強強房地地產(chǎn)市市場宏宏觀調(diào)調(diào)控八八項措措施》》5月11日日轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)部、、發(fā)改改委、、財政政部、、國土土資源源部、、人民民銀行行、稅稅務(wù)總總局、、銀監(jiān)監(jiān)會等等國家家七個個部委委聯(lián)合合出臺臺一項項更為為猛烈烈的房房產(chǎn)新新政策策的通通知。。無疑，，這些些新政政策的的出臺臺立即即在社社會上上出現(xiàn)現(xiàn)了一一系列列的連連鎖反反應(yīng)。。那么么這些些新政政策對對天津津市又又有哪哪些影影響呢呢？1.對對各大大銀行行貸款款利率率的影影響a.根根據(jù)央央行文文件的的規(guī)定定，銀銀行可可執(zhí)行行5.51%或或者上上浮到到6.12%。。天津津市工工行、、農(nóng)行行、中中行、、建行行都表表示執(zhí)執(zhí)行的的是央央行規(guī)規(guī)定的的基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率、即即6.12%。。只有有交行行和商商業(yè)銀銀行表表示，，對于于優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶戶以及及風(fēng)險險較小小的貸貸款項項目將將執(zhí)行行優(yōu)惠惠利率率，最最低達達到貸貸款利利率5.51%。中中德住住房儲儲蓄銀銀行仍仍執(zhí)行行以往往的貸貸款年年利率率，最最低為為3.3%。占據(jù)本本市住住房貸貸款業(yè)業(yè)務(wù)主主導(dǎo)地地位的的建行行表示示該行行在繼繼續(xù)執(zhí)執(zhí)行央央行規(guī)規(guī)定的的同期期同檔檔次利利率水水平的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，各支支行可可以針針對不不同信信用的的貸款款人、、不同同開發(fā)發(fā)商項目采采取上上下浮浮動政政策，，利率率下浮浮幅度度為10%。以以5年年以上上貸款款為例例，建建行的的利率率下限限達到到了5.51%。工工行、、中行行與農(nóng)農(nóng)行也也表示示采取取同樣樣比較較靈活活的貸貸款政政策。。b.天津市市住房房公積積金管管理中中心也也正式式對外外宣布布，根根據(jù)央央行調(diào)調(diào)整商商業(yè)銀銀行住住房信信貸有有關(guān)政政策的的通知知，本本市個個人住住房公公積金金貸款款利率率各檔檔次均均上調(diào)調(diào)0.18個百百分點點。。2.開開發(fā)商商方面面的反反應(yīng)天津樂樂康置置業(yè)的的陳起起總經(jīng)經(jīng)理表表示，，對于于提高高住房房貸款款利率率，開開發(fā)商商已經(jīng)經(jīng)有了了一定定的心心理準(zhǔn)準(zhǔn)備。。他們們目前前最關(guān)關(guān)心的的是結(jié)結(jié)合天天津市市場的的土地地政策策、拆拆遷進進度等等具體體情況況，這這比央央行利利率水水平更更能影影響樓樓盤的的開發(fā)發(fā)銷售售進度度。對于此此次央央行政政策能能否有有效地地遏制制炒房房行為為，許許多開開發(fā)商商認為為：相相比之之下，，那些些投資資者更更關(guān)心心銀行行如何何界定定“第第二套套住房房”來來限制制貸款款發(fā)放放，以以及遺遺產(chǎn)稅稅、物物業(yè)稅稅的開開征。。畢竟竟對于于大資資金的的炒房房者來來說，，那些些政策策的施施行比比每月月還款款多支支出百百十元元，以以及提提高一一成首首付款款所帶帶來的的壓力力大得得多。。3.七部委委《意意見》》對天津市市商品品房市市場的的銷售售進度度沒有有明顯顯影響響。。近期天天津市市有多多個新新樓盤盤進行行產(chǎn)品品展示示。買買主表表示：：買房房不是是為了了短線線炒作作，主主要是是作為為自用用或長長線出出租。。銷售售人員員說，，不僅僅已銷銷售的的產(chǎn)品品沒有有“撤撤單””現(xiàn)象象，還還有許許多購購買一一期產(chǎn)產(chǎn)品的的老顧顧客表表達了了購買買二期期產(chǎn)品品的意意向，，銷售售進度度非常常理想想。許許多開開發(fā)商商則表表示，，此次次七部部委意意見如如同上上次房房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸政策策調(diào)整整一樣樣，對對炒樓樓現(xiàn)象象比較較普遍遍的南南方部部分地地區(qū)影影響更更多一一些，，而對對天津津市拆拆遷剛剛性需需求拉拉動的的房地地產(chǎn)市市場影影響不不是很很大。。一些天天津業(yè)業(yè)內(nèi)人人士對對此的的看法法：國家的的房產(chǎn)產(chǎn)新政政策主主要目目的是是為了了抑制制投機機性購購房行行為，，與上上海、、溫州州、南南京等等長三三角城城市相相比，，天津津樓市市并非非處于于這次次“調(diào)調(diào)控風(fēng)風(fēng)暴””的中中心。。對于于天津津這樣樣一個個購房房以自自住型型需求求為主主的城城市而而言，，“期期房禁禁止轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓””等新新政的的出臺臺只是是起到到了一一個警警示作作用。。天津經(jīng)經(jīng)濟正正處在在上升升期，，目前前很多多購房房需求求都是是由新新增人人口所所帶來來的自自住需需求，，這一一點和和南方方一些些城市市是有有明顯顯區(qū)別別的。。因此此預(yù)計計下半半年天天津