房地產開發(fā)項目可行性

房地產開發(fā)與經營

（第二版）

呂萍等編著房地產開發(fā)與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第7章房地產開發(fā)項目可行性研究

本章在介紹了房地產開發(fā)項目可行性研究內容的基礎上，對房地產開發(fā)項目的財務評價、國民經濟評價、環(huán)境評價，以及不確定性分析等基本方法和內容進行了詳細的介紹。房地產開發(fā)與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內容提要重點問題房地產開發(fā)與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產項目的環(huán)境影響評價房地產項目的國民經濟評價房地產項目的風險承受能力分析房地產項目的財務狀況分析房地產可行性研究概述房地產可行性研究案例房地產可行性研究的概念即在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。7.1房地產可行性研究概述房地產開發(fā)與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產可行性研究的目的旨在使決策科學化、程序化，提高決策的可性，并為項目的實施控制提供依據或參考。按對象現狀條件按項目未來獲取收益的方式

投資機會研究初步可行性研究詳細可行性研究

出售型房地產項目可行性研究出租型房地產項目可行性研究混合型房地產項目可行性研究

土地以及開發(fā)項目的可行性研究房地產綜合開發(fā)的可行性研究續(xù)建房地產開發(fā)項目的可行性研究房地產可行性研究居住用途的房地產項目可行性研究商業(yè)用途的房地產項目可行性研究辦公用途的房地產項目可行性研究旅館用途的房地產項目可行性研究餐飲用途的房地產項目可行性研究娛樂用途的房地產項目可行性研究工業(yè)用途的房地產項目可行性研究特殊用途的房地產項目可行性研究土地開發(fā)項目可行性研究房地產可行性研究分類按研究階段按項目用途7.1房地產可行性研究概述房地產開發(fā)與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產可行性研究的作用…是投資決策的重要依據…是項目審批的依據

…是項目資金籌措的依據

…是編制設計任務書的依據

…是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據

7.1房地產可行性研究概述房地產開發(fā)與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

房地產可行性研究的基本內容7.1房地產可行性研究概述房地產開發(fā)與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

項目概況市場分析和需求預測規(guī)劃方案的優(yōu)選開發(fā)進度安排項目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財務評價風險分析國民經濟評價結論房地產可行性研究的步驟詳細研究開發(fā)方案的設計和評價、選擇資料收集及市場調查組織準備第四步第三步第二步第一步編寫研究報告書第五步7.1房地產可行性研究概述房地產開發(fā)與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產可行性研究報告的內容研究報告1封面2摘要3目錄4正文5附件6附圖7.1房地產可行性研究概述房地產開發(fā)與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材7.2房地產項目的財務狀況分析房地產開發(fā)與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材效率型指標價值型指標財務凈現值財務凈年值費用現值費用年值財務凈現值率投資報酬率財務內部收益率投資回收期指標體系期限型指標房地產項目反映財務狀況的指標體系房地產項項目反映映財務狀狀況的指指標計算算財務凈現現值財務內部部報酬率率投資收益益率靜態(tài)投資資回收期期和動態(tài)態(tài)投資回回收期7.2房地產項項目的財財務狀況況分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材財務凈現現值是指將項項目壽命命期內的的凈現金金流量，，用一個個設定的的折現率率逐期折折現的現現值得代代數和。。數學表表達式為為：FNPV——項目在起起始時間間點的財財務凈現現值；CI-CO———凈現金流流量；——折現率，，可以選選用行業(yè)業(yè)基準收收益率或或期望的的預期收收益率；；如果FNPV≥0，則項目目可以被被接受；；如果FNPV≤0，則項目目應該被被拒絕。。7.2房地產項項目的財財務狀況況分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材財務內部部報酬率率是指使項項目凈現現值等于于零的折折現率。。公式為為：——項目在第第t年的凈現現金流量量；——項目開始始進行的的時間點點。7.2房地產項項目的財財務狀況況分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材投資收益益率是指項目目在正常常年份的的凈收益益或項目目壽命期期的年平平均凈收收益與投投資總額額的比率率，通常常用百分分數表示示，計算算公式為為：投資收益益率＝年年凈收益益÷投資總額額×１００％％其中投資資總額包包括固定定資產投投資、投投資方向向調節(jié)稅稅、建設設期利息息和流動動資金投投資。凈凈收益額額可以為為繳納所所得稅前前的利潤潤總額，，也可以以為繳納納所得稅稅后的凈凈利潤。。所以投投資收益益率可以以分為稅稅前投資資收益率率和稅后后投資收收益率。。7.2房地產項項目的財財務狀況況分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材靜態(tài)投資資回收期期和動態(tài)態(tài)投資回回收期投資回收收期是指指項目的的凈收益益額用于于抵償全全部投資資所需要要的時間間。靜態(tài)投資資回收期期（））即在不考考慮時間間因素影影響的條條件下，，項目的的凈收益益額用于于抵償全全部投資資所需要要的時間間。公式式為：7.2房地產項項目的財財務狀況況分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材7.2房地產項項目的財財務狀況況分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材動態(tài)投資資回收期期（））即項目以以凈收益益抵償全全部投資資所需的的時間，，是反映映開發(fā)項項目投資資回收能能力的重重要指標標。對房房地產開開發(fā)項目目來說，，動態(tài)投投資回收收期自開開發(fā)投資資起始點點算起，，累計凈凈現值等等于零或或出現正正值的年年份即為為投資回回收終止止年份。。其計算算公式為為：動態(tài)投資資回收期期以年表表示，其其詳細計計算公式式為：房地產開開發(fā)項目目建設投投資預測測與分析析房地產開開發(fā)項目目的預測測主要包包括對項項目的銷銷售預測測和開發(fā)發(fā)建設投投資數據據的預測測。預測方法法根據預預測的性性質劃分分，包括括定性預預測和定定量預測測兩種。。7.2房地產項項目的財財務狀況況分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材房地產開開發(fā)建設設投資估估算方法法7.2房地產項項目的財財務狀況況分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材土地費用前期工程費基礎設施建設費

房屋開發(fā)費

公共配套設施建設費開發(fā)間接費tt管理費銷售費用財務費用其他費用稅金及政府收費不可預見費成本費用用估算結結果匯總總7.2房地產項項目的財財務狀況況分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材房地產開開發(fā)項目目租售方方案及租租售收入入的測算算7.2房地產項項目的財財務狀況況分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材租售方案案一般應應包括以以下幾個個方面的的內容：：租售方式式的選擇擇、租售售面積比比例的確確定可出租面面積、可可出售面面積和可可以分攤攤的建筑筑面積及及各自在建建筑物中中的位置置出租和出出售的時時間進度度安排租金和售售價水平平的確定定收款計劃劃的確定定風險與房房地產項項目風險險風險從房地產產投資的的角度來來說，風風險是未未來實際際收益與與預期收收益的偏偏差和可可能性大大小。通通常情況況下，人人們把風風險劃分分為：--對市場內內所有投投資項目目均產生生影響、、投資者者無法控控制的系統(tǒng)風險險--僅對市場場內個別別項目產產生影響響、投資資者可以以控制的的個別風險險7.3房地產項項目的風風險承受受能力分分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材房地產項項目風險險房地產項項目風險險主要體體現在投投入資金金的安全全性、期期望收益益的可靠靠性、投投資項目目的變現現性和資資產管理理的復雜雜性四個個方面。。--房地產投投資的系系統(tǒng)風險險如通貨膨膨脹風險險、市場場供求風風險、周周期風險險、變現現風險、、利率風風險、政政策風險險和或然然損失風風險等；；--房地產投投資的個個別風險險包括收益益現金流流風險、、未來經經營費用用風險、、資本價價值風險險、時間間風險、、持有期期風險。。7.3房地產項項目的風風險承受受能力分分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材房地產項項目風險險分析方方法7.3房地產項項目的風風險承受受能力分分析房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材盈虧平衡分析項目安全率敏感性分析概率分析1234國家對擬擬建項目目的考慮慮除了項項目本身身對開發(fā)發(fā)商的影影響外，，還要綜綜合考慮慮對社區(qū)區(qū)、城市市環(huán)境、、發(fā)展方方向及資資源的有有效配置置，因此此要進行行國民經經濟評價價。7.4房地產項項目的國國民經濟濟評價房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材財務評價價與國民民經濟評評價比較較7.4房地產項項目的國國民經濟濟評價房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材項目財務評價國民經濟評價目標利潤最大化國民經濟效益最大化出發(fā)點經營項目的開發(fā)商國民經濟價格現行價格影子價格（包括影子工資和影子匯率）折現率基準收益率或期望收益率社會折現率外部費用和外部效益不考慮考慮計算指標財務評價指標國民經濟評價指標國民經濟濟評價的的基本步步驟7.4房地產項項目的國國民經濟濟評價房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材Step3效益和費用范圍的調整Step2Step1效益、費用數值的調整編制表格并計算評價指標環(huán)境影響響評價的的概念是指對規(guī)規(guī)劃和建建設項目目實施后后可能造造成的環(huán)環(huán)境影響響進行分分析、預預測和評評估，提提出預防防或者減減輕不良良環(huán)境影影響的對對策和措措施，進進行跟蹤蹤監(jiān)測的的方法與與制度。。環(huán)境影響響評價的的管理根據建設設項目對對環(huán)境的的影響程程度，對對建設項項目的環(huán)環(huán)境影響響評價實實行分類類管理：：可能造成成重大環(huán)環(huán)境影響響的，應應當編制制環(huán)境影影響報告告書，對對產生的的環(huán)境影影響進行行全面評評價；可能造成成輕度環(huán)環(huán)境影響響的，應應當編制制環(huán)境影影響報告告表，對對產生的的環(huán)境影影響進行行分析或或者專項項評價；；對環(huán)境影影響很小小、不需需要進行行環(huán)境影影響評價價的，應應當填報報環(huán)境影影響登記記表。7.4房地產項項目的環(huán)環(huán)境影響響評價房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材環(huán)境影響響評價的的依據中華人民民共和國國環(huán)境保保護法中華人民民共和國國水污染染防治法法中華人民民共和國國大氣污污染防治治法中華人民民共和國國固體廢廢物污染染環(huán)境防防治法中華人民民共和國國環(huán)境噪噪聲污染染防治法法中華人民民共和國國環(huán)境影影響評價價法國務院《建設項目目環(huán)境保保護管理理條例》(1998)7.4房地產項項目的環(huán)環(huán)境影響響評價房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育“十一五”國家級規(guī)規(guī)劃教材材環(huán)境影響響評價的的內容7.4房地產項項目的環(huán)環(huán)境影響響評價房地產開開發(fā)與經經營（第第二版））普普通高等等教育