房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

所得稅政策與納稅申報截止2011.8有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策國家稅務總局關(guān)于房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)所得稅預繳問題的通知（2008.4.7國稅函[2008]299號）國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（2009.3.6國稅發(fā)[2009]31號）國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知（2010.5.12國稅函[2010]201號）國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告（2010.12.24國家稅務總局公告2010年第29號）一、收入的稅務處理（一）收入的范圍：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。（二）收入的確認企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可作為廣告和業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的計算基數(shù)。1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（4））采取取包銷銷方式式委托托銷售售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的，，包銷銷期內(nèi)內(nèi)可根根據(jù)包包銷合合同的的有關(guān)關(guān)約定定，參參照上上述1至3項規(guī)規(guī)定確確認收收入的的實現(xiàn)現(xiàn)；包包銷期期滿后后尚未未出售售的開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，，企業(yè)業(yè)應根根據(jù)包包銷合合同或或協(xié)議議約定定的價價款和和付款款方式式確認認收入入的實實現(xiàn)。。（三））視同同銷售售收入入的處處理企業(yè)將將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品用于于捐贈贈、贊贊助、、職工工福利利、獎獎勵、、對外外投資資、分分配給給股東東或投投資人人、抵抵償債債務、、換取取其他他企事事業(yè)單單位和和個人人的非非貨幣幣性資資產(chǎn)等等行為為，應應視同同銷售售，于于開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品所有有權(quán)或或使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，或于于實際際取得得利益益權(quán)利利時確確認收收入（（或利利潤））的實實現(xiàn)。?？梢宰髯鳛閺V廣告和和宣傳傳費、、業(yè)務務招待待費計計算基基數(shù)確認收收入（（或利利潤））的方方法和和順序序為：：（（一））按本本企業(yè)業(yè)近期期或本本年度度最近近月份份同類類開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品市場場銷售售價格格確定定；（（二））由主主管稅稅務機機關(guān)參參照當當?shù)赝愰_開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品市市場公公允價價值確確定；；（（三三）按按開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的成成本利利潤率率確定定。開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的成本本利潤潤率不不得低低于15%，具具體比比例由由主管管稅務務機關(guān)關(guān)確定定。關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)將開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為自自用的的處理理問題題房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)將開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為自自用的的，按按照《《國家家稅務務總局局關(guān)于于企業(yè)業(yè)處置置資產(chǎn)產(chǎn)所得得稅處處理問問題的的通知知》（（國稅稅函[2008]828號））有關(guān)關(guān)規(guī)定定和《《通知知》第第二十十四條條的規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在2008年年1月月1日日前（（不含含），，將開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為自自用的的，凡凡已進進行會會計處處理，，計提提折舊舊并在在計算算企業(yè)業(yè)所得得稅時時予以以扣除除的，，按照照《國國家稅稅務總總局關(guān)關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務務征收收企業(yè)業(yè)所得得稅問問題的的通知知》（（國稅稅發(fā)[2006]31號號）和和《國國家稅稅務總總局關(guān)關(guān)于外外商投投資房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)所得得稅管管理問問題的的通知知》（（國稅稅發(fā)[2001]142號））的有有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。。企業(yè)開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為自自用的的，其其實際際使用用時間間累計計未超超過12個個月又又銷售售的，，不得得在稅稅前扣扣除折折舊費費用。。（四））企業(yè)業(yè)銷售售未完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品取取得收收入的的稅務務處理理企業(yè)銷銷售未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品取得得的收收入，，應先先按預預計計計稅毛毛利率率分季季（或或月））計算算出預預計毛毛利額額，計計入當當期應應納稅稅所得得額。。開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工后，，企業(yè)業(yè)應及及時結(jié)結(jié)算其其計稅稅成本本并計計算此此前銷銷售收收入的的實際際毛利利額，，同時時將其其實際際毛利利額與與其對對應的的預計計毛利利額之之間的的差額額，計計入當當年度度企業(yè)業(yè)本項項目與與其他他項目目合并并計算算的應應納稅稅所得得額。。在年度度納稅稅申報報時，，企業(yè)業(yè)須出出具對對該項項開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品實際際毛利利額與與預計計毛利利額之之間差差異調(diào)調(diào)整情情況的的報告告以及及稅務務機關(guān)關(guān)需要要的其其他相相關(guān)資資料。。企業(yè)銷銷售未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的計計稅稅毛利利率的的規(guī)定定企業(yè)銷銷售未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的計計稅毛毛利率率由各各省、、自治治、直直轄市市國家家稅務務局、、地方方稅務務局按按下列列規(guī)定定進行行確定定：（（一一）開開發(fā)項項目位位于省省、自自治區(qū)區(qū)、直直轄市市和計計劃單單列市市人民民政府府所在在地城城市城城區(qū)和和郊區(qū)區(qū)的，，不得得低于于15％。。（（二二）開開發(fā)項項目位位于地地及地地級市市城區(qū)區(qū)及郊郊區(qū)的的，不不得低低于10%。（（三三）開開發(fā)項項目位位于其其他地地區(qū)的的，不不得低低于5%。。（（四））屬于于經(jīng)濟濟適用用房、、限價價房和和危改改房的的，不不得低低于3%。。（五）租金金收入的處處理企業(yè)新建的的開發(fā)產(chǎn)品品在尚未完完工或辦理理房地產(chǎn)初初始登記、、取得產(chǎn)權(quán)權(quán)證前，與與承租人簽簽訂租賃預預約協(xié)議的的，自開發(fā)發(fā)產(chǎn)品交付付承租人使使用之日起起，出租方方取得的預預租價款按按租金確認認收入的實實現(xiàn)。按照《實施施條例》第第19條規(guī)規(guī)定，租金金收入應按按照合同約約定的承租租人應付租租金的日期期確認收入入的實現(xiàn)。。二、成本本、費用扣扣除的稅務務處理成本、費用用扣除的總總體規(guī)定企業(yè)在進行行成本、費費用的核算算與扣除時時，必須按按規(guī)定區(qū)分分期間費用用和開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計稅成成本、已銷銷開發(fā)產(chǎn)品品計稅成本本與未銷開開發(fā)產(chǎn)品計計稅成本。。企業(yè)發(fā)生的的期間費用用、已銷開開發(fā)產(chǎn)品計計稅成本、、營業(yè)稅金金及附加、、土地增值值稅準予當當期按規(guī)定定扣除。（包括銷售售未完工開開發(fā)產(chǎn)品實實際繳納的的營業(yè)稅金及及附加、土土地增值稅稅）（一）維修修費用的處處理企業(yè)對尚未未出售的已已完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品和按按照有關(guān)法法律、法規(guī)規(guī)或合同規(guī)規(guī)定對已售售開發(fā)產(chǎn)品品（包括共共用部位、、共用設(shè)施施設(shè)備）進進行日常維維護、保養(yǎng)養(yǎng)、修理等等實際發(fā)生生的維修費費用，準予予在當期據(jù)據(jù)實扣除。。企業(yè)將已計計入銷售收收入的共用用部位、共共用設(shè)施設(shè)設(shè)備維修基基金按規(guī)定定移交給有有關(guān)部門、、單位的，，應于移交交時扣除。。（二）會所所、物業(yè)管管理場所、、電站、熱熱力站、水水廠、文體體場館、幼幼兒園等配配套設(shè)施的的稅務處理理1、屬于非非營利性且且產(chǎn)權(quán)屬于于全體業(yè)主主的，或無無償贈與地地方政府、、公用事業(yè)業(yè)單位的，，可將其視視為公共配配套設(shè)施，，其建造費費用按公共共配套設(shè)施施費的有關(guān)關(guān)規(guī)定進行行處理。2、屬于于營利性的的，或產(chǎn)權(quán)權(quán)歸企業(yè)所所有的，或或未明確產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的的，或無償償贈與地方方政府、公公用事業(yè)單單位以外其其他單位的的，應當單單獨核算其其成本。除除企業(yè)自用用應按建造造固定資產(chǎn)產(chǎn)進行處理理外，其他他一律按建建造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品進行處處理。（三）建造造的郵電通通訊、學校校、醫(yī)療設(shè)設(shè)施的稅務務處理企業(yè)在開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)建造造的郵電通通訊、學校校、醫(yī)療設(shè)設(shè)施應單獨獨核算成本本，其中，，由企業(yè)與與國家有關(guān)關(guān)業(yè)務管理理部門、單單位合資建建設(shè)，完工工后有償移移交的，國國家有關(guān)業(yè)業(yè)務管理部部門、單位位給予的經(jīng)經(jīng)濟補償可可直接抵扣扣該項目的的建造成本本，抵扣后后的差額應應調(diào)整當期期應納稅所所得額。（四）貸款款擔保的處處理企業(yè)采取銀銀行按揭方方式銷售開開發(fā)產(chǎn)品的的，凡約定定企業(yè)為購購買方的按按揭貸款提提供擔保的的，其銷售售開發(fā)產(chǎn)品品時向銀行行提供的保保證金（擔擔保金）不不得從銷售售收入中減減除，也不不得作為費費用在當期期稅前扣除除，但實際際發(fā)生損失失時可據(jù)實實扣除。（五）銷售售費用的處處理

（含含傭金或手手續(xù)費）企業(yè)委托境境外機構(gòu)銷銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，其其支付境外外機構(gòu)的銷銷售費用（（含傭金或或手續(xù)費））不超過委委托銷售收收入10%的部分，，準予據(jù)實實扣除。企業(yè)委托境境內(nèi)機構(gòu)銷銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的財政部、國國家稅務總總局《關(guān)于于企業(yè)手續(xù)續(xù)費及傭金金支出稅前前扣除政策策的通知》》（財稅[2009]29號號）第一條條第二款““其他企業(yè)業(yè)：按與具具有合法經(jīng)經(jīng)營資格中中介服務機機構(gòu)或個人人（不含交交易雙方及及其雇員、、代理人和和代表人等等）所簽訂訂服務協(xié)議議或合同確確認的收入入金額的5%計算限限額?！逼髽I(yè)應與具具有合法經(jīng)經(jīng)營資格中中介服務企企業(yè)或個人人簽訂代辦辦協(xié)議或合合同，并按按國家有關(guān)關(guān)規(guī)定支付付手續(xù)費及及傭金。除除委托個人人代理外，，企業(yè)以現(xiàn)現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賬方式支支付的手續(xù)續(xù)費及傭金金不得在稅稅前扣除。。企業(yè)應當如如實向當?shù)氐刂鞴芏悇談諜C關(guān)提供供當年手續(xù)續(xù)費及傭金金計算分配配表和其他他相關(guān)資料料，并依法取得合合法真實憑憑證。（六）利息息支出的處處理企業(yè)的利息息支出按以以下規(guī)定進進行處理：：

1、、企業(yè)為建建造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品借入資資金而發(fā)生生的符合稅稅收規(guī)定的的借款費用用，可按企企業(yè)會計準準則的規(guī)定定進行歸集集和分配，，其中屬于于財務費用用性質(zhì)的借借款費用，，可直接在在稅前扣除除。

2、、企業(yè)集團團或其成員員企業(yè)統(tǒng)一一向金融機機構(gòu)借款分分攤集團內(nèi)內(nèi)部其他成成員企業(yè)使使用的，借借入方凡能能出具從金金融機構(gòu)取取得借款的的證明文件件，可以在在使用借款款的企業(yè)間間合理的分分攤利息費費用，使用用借款的企企業(yè)分攤的的合理利息息準予在稅稅前扣除。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)發(fā)生生的借款利利息支出,應按照照《中華人人民共和國國企業(yè)所得得稅法實施施條例》第第三十八條條和《財政政部國家家稅務總局局關(guān)于企業(yè)業(yè)關(guān)聯(lián)方利利息支出稅稅前扣除標標準有關(guān)稅稅收政策問問題的通知知》（財稅稅[2008]121號）的的有關(guān)規(guī)定定執(zhí)行。從金融機構(gòu)構(gòu)借款發(fā)生生的利息支支出，和向向非金融企企業(yè)借款不不超過按照照金融企業(yè)業(yè)同期同類類貸款利率率計算的數(shù)數(shù)額稅前可可以扣除。。從關(guān)聯(lián)方接接受的債權(quán)權(quán)性投資與與權(quán)益性投投資的比例例超過2：：1標準以以及支付關(guān)關(guān)聯(lián)方的利利息超過規(guī)規(guī)定標準而而發(fā)生的利利息支出，，超過部分分不得扣除除。企業(yè)如果能能夠按照稅稅法及其實實施條例的的有關(guān)規(guī)定定提供相關(guān)關(guān)資料，并并證明相關(guān)關(guān)交易活動動符合獨立立交易原則則的；或者者該企業(yè)的的實際稅負負不高于境境內(nèi)關(guān)聯(lián)方方的，其實實際支付給給境內(nèi)關(guān)聯(lián)聯(lián)方的利息息支出，在在計算應納納稅所得額額時準予扣扣除。（七）損失失的處理企業(yè)因國家家無償收回回土地使用用權(quán)而形成成的損失，，可作為財財產(chǎn)損失按按有關(guān)規(guī)定定在稅前扣扣除。企企業(yè)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（以以成本對象象為計量單單位）整體體報廢或毀毀損，其凈凈損失按有有關(guān)規(guī)定審審核確認后后準予在稅稅前扣除。。（包括前述述擔保損失失）國家稅務總總局關(guān)于發(fā)發(fā)布《企業(yè)業(yè)資產(chǎn)損失失所得稅前前扣除管理理辦法》的的公告（2011.3.31總局公告告[2011]25號）三、計稅成本的的核算計稅成本與與成本對象象計稅成本是是指企業(yè)在在開發(fā)、建建造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（包括括固定資產(chǎn)產(chǎn)，下同））過程中所所發(fā)生的按按照稅收規(guī)規(guī)定進行核核算與計量量的應歸入入某項成本本對象的各各項費用。。成本對象是是指為歸集集和分配開開發(fā)產(chǎn)品開開發(fā)、建造造過程中的的各項耗費費而確定的的費用承擔擔項目。（一）確定定計稅成本本對象的六六個原則（一）可否否銷售原則則（二）分類類歸集原則則（三）功能能區(qū)分原則則（四）定價價差異原則則（五）成本本差異原則則（六）權(quán)益益區(qū)分原則則成本對象由由企業(yè)在開開工之前合合理確定，，并報主管管稅務機關(guān)關(guān)備案。成成本對象一一經(jīng)確定，，不能隨意意更改或相相互混淆，，如確需改改變成本對對象的，應應征得主管管稅務機關(guān)關(guān)同意。（二）計稅稅成本支出出內(nèi)容1、土地征征用費及拆拆遷補償費費2、前期工工程費3、建筑安安裝工程費費4、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費費5、公共配配套設(shè)施費費6、開發(fā)間間接費當期各項支出成本預提、待攤費用期間費用直接成本完工成本對象已銷開發(fā)產(chǎn)品未銷開發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)間接成本共同成本在建成本對象未建成本對象（三）計稅成本核核算程序計量、確認認準予扣除銷售時扣除除準予扣除（四）已銷銷開發(fā)產(chǎn)品品計稅成本本的確認已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的計稅稅成本，按按當期已實實現(xiàn)銷售的的可售面積積和可售面面積單位工工程成本確確認。可售售面積單位位工程成本本和已銷開開發(fā)產(chǎn)品的的計稅成本本按下列公公式計算確確定：可可售售面積單位位工程成本本=成本對對象總成本本÷成本對對象總可售售面積已已銷銷開發(fā)產(chǎn)品品的計稅成成本=已實實現(xiàn)銷售的的可售面積積×可售面面積單位工工程成本（五）成本本、費用的的分配原則則企業(yè)開發(fā)、、建造的開開發(fā)產(chǎn)品應應按制造成成本法進行行計量與核核算。其中中，應計入入開發(fā)產(chǎn)品品成本中的的費用屬于于直接成本本和能夠分分清成本對對象的間接接成本，直直接計入成成本對象，，共同成本本和不能分分清負擔對對象的間接接成本，應應按受益的的原則和配配比的原則則分配至各各成本對象象。（六）共同同成本和不不能分清負負擔對象的的間接成本本的分配方方法（一）占地地面積法（二）建筑筑面積法（三）直接接成本法（四）預算算造價法（七）共同同成本和不不能分清負負擔對象的的間接成本本分配方法法的特殊規(guī)規(guī)定1、土地成成本，一般般按占地面面積法進行行分配。如如果確需結(jié)結(jié)合其他方方法進行分分配的，應應商稅務機機關(guān)同意。。土土地開發(fā)同同時連結(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的，屬于于一次性取取得土地分分期開發(fā)房房地產(chǎn)的情情況，其土土地開發(fā)成成本經(jīng)商稅稅務機關(guān)同同意后可先先按土地整整體預算成成本進行分分配，待土土地整體開開發(fā)完畢再再行調(diào)整。。2、單獨作作為過渡性性成本對象象核算的公公共配套設(shè)設(shè)施開發(fā)成成本，應按按建筑面積積法進行分分配。3、借款費費用屬于不不同成本對對象共同負負擔的，按按直接成本本法或按預預算造價法法進行分配配。4、其他成成本項目的的分配法由由企業(yè)自行行確定。（八）預提提費用的處處理除以下幾項項預提（應應付）費用用外，計稅稅成本均應應為實際發(fā)發(fā)生的成本本。

（一一）出包工工程未最終終辦理結(jié)算算而未取得得全額發(fā)票票的，在證證明資料充充分的前提提下，其發(fā)發(fā)票不足金金額可以預預提，但最最高不得超超過合同總總金額的10%。（（二）公公共配套設(shè)設(shè)施尚未建建造或尚未未完工的，，可按預算算造價合理理預提建造造費用。此此類公共配配套設(shè)施必必須符合已已在售房合合同、協(xié)議議或廣告、、模型中明明確承諾建建造且不可可撤銷，或或按照法律律法規(guī)規(guī)定定必須配套套建造的條條件。（（三）應向向政府上交交但尚未上上交的報批批報建費用用、物業(yè)完完善費用可可以按規(guī)定定預提。物物業(yè)完善費費用是指按按規(guī)定應由由企業(yè)承擔擔的物業(yè)管管理基金、、公建維修修基金或其其他專項基基金。（九）合法法憑據(jù)問題題除三項預提提（應付））費用外，，計稅成本本均應為實實際發(fā)生的的成本。企業(yè)在結(jié)算算計稅成本本時其實際際發(fā)生的支支出應當取取得但未取取得合法憑憑據(jù)的，不不得計入計計稅成本，，待實際取取得合法憑憑據(jù)時，再再按規(guī)定計計入計稅成成本。中華人民共共和國營業(yè)業(yè)稅暫行條條例實施細細則條例第六條條所稱符合合國務院稅稅務主管部部門有關(guān)規(guī)規(guī)定的憑證證（以下統(tǒng)統(tǒng)稱合法有有效憑證）），是指：：

（一一）支付給給境內(nèi)單位位或者個人人的款項，，且該單位位或者個人人發(fā)生的行行為屬于營營業(yè)稅或者者增值稅征征收范圍的的，以該單單位或者個個人開具的的發(fā)票為合合法有效憑憑證；（（二）支付付的行政事事業(yè)性收費費或者政府府性基金，，以開具的的財政票據(jù)據(jù)為合法有有效憑證；；

（三））支付給境境外單位或或者個人的的款項，以以該單位或或者個人的的簽收單據(jù)據(jù)為合法有有效憑證，，稅務機關(guān)關(guān)對簽收單單據(jù)有疑義義的，可以以要求其提提供境外公公證機構(gòu)的的確認證明明；

（四四）國家稅稅務總局規(guī)規(guī)定的其他他合法有效效憑證。（十）及時時清算完工工產(chǎn)品計稅稅成本1、確認完完工的條件件除土地開發(fā)發(fā)之外，其其他開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品符合下下列條件之之一的，應應視為已經(jīng)經(jīng)完工：（（1）開開發(fā)產(chǎn)品品竣工證明明材料已報報房地產(chǎn)管管理部門備備案。（（2）開開發(fā)產(chǎn)品已已開始投入入使用。

（3））開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已取得得了初始產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明。。2、清算時時間開發(fā)產(chǎn)品完完工以后，，企業(yè)可在在完工年度度企業(yè)所得得稅匯算清清繳前選擇擇確定計稅稅成本核算算的終止日日，不得滯滯后。3、凡已完完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品在完工工年度未按按規(guī)定結(jié)算算計稅成本本，主管稅稅務機關(guān)有有權(quán)確定或或核定其計計稅成本，，據(jù)此進行行納稅調(diào)整整，并按《《中華人民民共和國稅稅收征收管管理法》的的有關(guān)規(guī)定定對其進行行處理。四、特定事事項的稅務務處理主要涉及合合作建房及及以換取開開發(fā)產(chǎn)品為為目的，將將土地使用用權(quán)投資其其他企業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的稅稅務處理。。合作建房收收入、利潤潤的核算（一）企業(yè)業(yè)以本企業(yè)業(yè)為主體聯(lián)聯(lián)合其他企企業(yè)、單位位、個人合合作或合資資開發(fā)房地地產(chǎn)項目，，且該項目目未成立獨獨立法人公公司1、開發(fā)合合同或協(xié)議議約定向投投資各方分分配開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)在首次次分配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品時，，如該項目目已經(jīng)結(jié)算算計稅成本本，其應分分配給投資資方開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的計稅稅成本與其其投資額之之間的差額額計入當期期應納稅所所得額；如如未結(jié)算計計稅成本，，則將投資資方的投資資額視同銷銷售收入進進行相關(guān)的的稅務處理理。（未成立獨獨立法人公公司，參與與投資各方方不是法律律意義上的的股東，也也不屬于代代建性質(zhì)，，其實質(zhì)只只是定向銷銷售的客戶戶。）2、開發(fā)合合同或協(xié)議議中約定分分配項目利利潤的（1）企業(yè)業(yè)應將該項項目形成的的營業(yè)利潤潤額并入當當期應納稅稅所得額統(tǒng)統(tǒng)一申報繳繳納企業(yè)所所得稅，不不得在稅前前分配該項項目的利潤潤。同時不不能因接受受投資方投投資額而在在成本中攤攤銷或在稅稅前扣除相相關(guān)的利息息支出。（2）投資資方取得該該項目的營營業(yè)利潤應應視同股息息、紅利進進行相關(guān)的的稅務處理理。（未成立獨獨立法人公公司，參與與投資各方方雖然不是是法律意義義上的股東東，但在所所得稅的處處理上本著著實質(zhì)重于于形式的原原則，視同同股權(quán)投資資的處理））（二）換取取開發(fā)產(chǎn)品品為目的，，將土地使使用權(quán)投資資其他企業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)項目的的企業(yè)應在首首次取得開開發(fā)產(chǎn)品時時，將其分分解為轉(zhuǎn)讓讓土地使用用權(quán)和購入入開發(fā)產(chǎn)品品兩項經(jīng)濟濟業(yè)務進行行所得稅處處理，并按按應從該項項目取得的的開發(fā)產(chǎn)品品（包括首首次取得的的和以后應應取得的））的市場公公允價值計計算確認土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓所得得或損失。。（實質(zhì)是以以物易物））合作建房成成本的核算算（一）企業(yè)業(yè)以非貨幣幣交易方式式取得土地地使用權(quán)的的，應按下下列規(guī)定確確定其成本本1、以換取取開發(fā)產(chǎn)品品為目的，，將土地使使用權(quán)投資資企業(yè)的（1）換取取的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品如為該該項土地開開發(fā)、建造造的，接受受投資的企企業(yè)在接受受土地使用用權(quán)時暫不不確認其成成本，待首首次分出開開發(fā)產(chǎn)品時時，再按應應分出開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（包包括首次分分出的和以以后應分出出的）的市市場公允價價值和土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移過程中中應支付的的相關(guān)稅費費計算確認認該項土地地使用權(quán)的的成本。如如涉及補價價，土地使使用權(quán)的取取得成本還還應加上應應支付的補補價款或減減除應收到到的補價款款。（2）換取取的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品如為其其他土地開開發(fā)、建造造的，接受受投資的企企業(yè)在投資資交易發(fā)生生時，按應應付出開發(fā)發(fā)產(chǎn)品市場場公允價值值和土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)移移過程中應應支付的相相關(guān)稅費計計算確認該該項土地使使用權(quán)的成成本。如涉涉及補價，，土地使用用權(quán)的取得得成本還應應加上應支支付的補價價款或減除除應收到的的補價款。。2、企業(yè)、、單位以股股權(quán)的形式式，將土地地使用權(quán)投投資企業(yè)的的接受投資的的企業(yè)應在在投資交易易發(fā)生時，，按該項土土地使用權(quán)權(quán)的市場公公允價值和和土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)移過過程中應支支付的相關(guān)關(guān)稅費計算算確認該項項土地使用用權(quán)的取得得成本。如如涉及補價價，土地使使用權(quán)的取取得成本還還應加上應應支付的補補價款或減減除應收到到的補價款款。五、納稅申申報表的填填報口徑為解決房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)因政策策調(diào)整帶來來的企業(yè)所所得稅納稅稅申報表填填報口徑變變化，在國國家稅務總總局未明確確新的填報報口徑前，，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)銷銷售未完工工開發(fā)產(chǎn)品品取得銷售售收入時以以及銷售未未完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品完工工結(jié)轉(zhuǎn)銷售售收入時，，企業(yè)所得得稅季度預預繳和年度度匯算清繳繳申報暫按按以下口徑徑填報，待待國家稅務務總局明確確后，再行行調(diào)整。除本填報口口徑以外，，《企業(yè)所所得稅月（（季）度預預繳納稅申申報表》（（A類）、、《企業(yè)所所得稅年度度納稅申報報表》（A類）中各各行次的填填報，仍按按照《國家家稅務總局局關(guān)于中華華人民共和和國企業(yè)所所得稅年度度納稅申報報表的補充充通知》（（國稅函〔〔2008〕1081號）執(zhí)執(zhí)行。（一）企業(yè)業(yè)取得銷售售未完工開開發(fā)產(chǎn)品收收入時的填填報1、季度預預繳申報時時的處理企業(yè)本期取取得的銷售售未完工開開發(fā)產(chǎn)品收收入額按照照規(guī)定的計計稅毛利率率計算的預預計毛利額額，季度預預繳申報時時填報在《企業(yè)所得得稅月（季季）度預繳繳納稅申報報表》（A類）第第4行“利利潤總額””。2、年度匯匯算清繳申申報時的處處理（1）銷售售未完工開開發(fā)產(chǎn)品收收入額的填填報企業(yè)取得的的銷售未完完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收入額額，年度匯匯算清繳申申報時填報報在《企業(yè)業(yè)所得得稅年年度納納稅申申報表表》（A類類）第第1行行“營營業(yè)收收入””欄和和附表表一(1)《收收入明明細表表》第4行行“銷銷售貨貨物””欄及及附表表三《納稅稅調(diào)整整項目目明細細表》》第19行““其他他”欄欄第4列““調(diào)減減金額額”。（2））預計計毛利利額的的填報報企業(yè)取取得的的銷售售未完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收收入額額按照照規(guī)定定的計計稅毛毛利率率計算算的預預計毛毛利額額，年年度匯匯算清清繳申申報時時填報報在附附表三三《納稅稅調(diào)整整項目目明細細表》》第52行““房地地產(chǎn)企企業(yè)預預售收收入計計算的的預計計利潤潤”欄欄第3列““調(diào)增增金額額”。。3、銷銷售未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品實際際繳納納的營營業(yè)稅稅金及及附加加、土土地增增值稅稅的填填報企業(yè)銷售售未完工工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品實際際繳納的的營業(yè)稅稅金及附附加、土土地增值值稅如果果