房地產(chǎn)項目開發(fā)建設流程課件

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設流程

——政府審批全手續(xù)1房地產(chǎn)開發(fā)的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力土地

專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎、公用配套設施建筑材料資金23房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門市（縣）政府、發(fā)改局、土地局、建設局、規(guī)劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局、環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司、燃氣公司、廣電局、工商局、水利局、財政局等4項目推廣、銷售項目獲取（取得土地）項目啟動規(guī)劃設計施工建設竣工驗收項目交付權(quán)證辦理房地產(chǎn)項目開發(fā)建設流程圖選址、立項5前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設項目選址意見書辦理建設用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策劃項目產(chǎn)品策劃項目產(chǎn)品設計建筑方案審批辦理建設工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證6辦理國土使用證受理單位：國土局地產(chǎn)處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復印件；

土地權(quán)屬證明文件；

建設用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖；

建設項目批準或備案文件；

地籍調(diào)查表、屆址點成果表、宗地圖；

招標、拍賣、掛牌成交確認書；

土地出讓金繳納情況審核表；

契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得《國土使用證》7辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)受理單位：建委開發(fā)處

受理時間：20個工作日

所需主要資料：申請資質(zhì)等級的報告；

填報軟件生成上報軟盤并打印《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表》；

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

企業(yè)稅務登記證；

驗資報告；

開發(fā)項目資料：土地出讓合同及付款憑證、國有土地使用證；

外商投資企業(yè)需持立項批準文件和批準合同、章程；

專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書。

取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)》8辦理建設項目選址意見書受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：15個工作日

所需主要資料：《建設項目選址意見書》申請表;

土地權(quán)屬證明文件;

擴建項目需提供產(chǎn)權(quán)證復印件;

聯(lián)建項目需提交聯(lián)建協(xié)議;

1:500地形圖六份，其中一份用藍筆標注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。

取得《建設項目選址意見書》9辦理建設用地規(guī)劃許可證受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：《建設項目選址意見書》;

《建設用地規(guī)劃許可證》申請表;

經(jīng)測繪行政主管部門審核的1:500(或1:1000)實測現(xiàn)狀矢量地形圖;

撥地紅線成果圖;

撥地紅線備案通知書;

涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項目，應向各相關(guān)部門出具征求意見函;

工業(yè)項目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項目，應取得環(huán)保等管理部門的意見。取得《建設用地規(guī)劃許可證》10開發(fā)項目立項項登記受理單位：區(qū)發(fā)改委

受理時間：5個工作日

所需主要資料：項目申請報告;

營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計的最新企業(yè)財務報表、開戶銀行出具的資金信用證明;

投資意向書;

銀行出具的融資意向書;

規(guī)劃行政部門出具的項目用地意見書;

環(huán)境保護行政主管部門出具的審批意見。編制項目建議書申報項目建議書審批項目建議書（代可行性研究報告）取得立項批復11項目深度市場場調(diào)查在項目立項之之后，需針對對當?shù)厥袌鰻顮顩r，進行更更深層次的市市場調(diào)研，以以達到規(guī)避市市場風險，尋尋求利潤最大大化的目標。。深度市場調(diào)調(diào)查有兩個層層面，一是市市場層面，二二是產(chǎn)品層面面。市場層面面需要調(diào)查項項目所在區(qū)域域的市場狀況況，產(chǎn)品層面面需要調(diào)查項項目所在區(qū)域域的產(chǎn)品構(gòu)成成情況。12項目定位策劃劃在深度了解市市場狀況之后后，在產(chǎn)品設設計之前，需需要確定項目目的定位。項項目定位主要要包括本項目目的市場定位位、項目開發(fā)發(fā)核心定位、、產(chǎn)品形態(tài)定定位、項目價價格定位等。。在這一階段段，需根據(jù)項項目資源的可可利用程度，，確保項目的的各項資源得得到充分的利利用。同時，，在充分了解解市場的基礎礎上，確定本本項目的競爭爭力，研判市市場的空白點點予以定位,確定項目概概念草案。13項目產(chǎn)品策劃劃在設計公司進進行土地規(guī)劃劃之前，開發(fā)發(fā)商尚需要根根據(jù)策劃部門門(公司)的的建議合理劃劃分項目地塊塊的可利用程程度，把項目目差異化競爭爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)化到到規(guī)劃設計工工作中。在這這一階段，需需要開發(fā)商策策劃部門、策策劃公司、設設計單位之間間互相配合，，最后由策劃劃部門(公司司)出具項目目概念設計任任務書、產(chǎn)品品設計建議書書，以此指導導設計公司進進行項目的總總體規(guī)劃設計計、方案設計計，最終確定定項目的產(chǎn)品品方案。14項目產(chǎn)品設計計概念設計規(guī)劃概念設計景觀概念設計規(guī)劃時空環(huán)境分析方案設計初步設計施工圖設計建筑方案設計景觀方案設計詳細規(guī)劃設計建筑單體設計15建筑方案審批批受理單位：區(qū)規(guī)劃局

受理時間：8個工作日

所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果圖(須標明色彩及材質(zhì))、項目總體鳥瞰圖;

光盤一張，含所有報建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖(含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖16辦理建設工程程規(guī)劃許可證證受理單位：規(guī)規(guī)劃局綜合處處

受理時間間：10個工工作日

事前前需辦理事項項或所需主要要資料：在建建委設計處、、審圖中心辦辦理施施工圖圖審查(人防防、消防、衛(wèi)衛(wèi)生防疫、環(huán)環(huán)保、綠化、、交通、規(guī)劃劃等等審核)，17至22個工作日日；在在建委城建二二處辦理市政政設施配套費費核定單，，3個工作作日；在在文物管管理部門辦理理文物挖掘完完畢通知單；；在在建委建管處處繳納報建費費用；在在勘察設計計院辦理正式式坐標放線資資料。取得《建設工程規(guī)劃許可證》正、副本蓋有規(guī)劃管理技術(shù)專用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書17辦理施工許可可證受理單位：建委建管處

受理時間：5個工作日

事前需辦理事項或所需主要資料：建設單位填寫的施工許可證申請

表；建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；開工條件

審查(表)；中標通知書、施工合同及中標備案(表)；施工圖審

查備案通知書；建設單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會審合

格并蓋章的施工組織設計原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照和

派遣書，總監(jiān)證(原件壓證)、監(jiān)理證；項目經(jīng)理證(原件壓證);

質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物

勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費證明等。取得《建設工程施工許可證》18前期其其它工工作作施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；市政設施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；建設工程項目地名報批；工程項目設計招標辦理；設計方案評標會召開及設計單位中標辦理；勘察招投標與勘察單位的中標辦理；施工招標辦理、施工監(jiān)理單位甄選；開發(fā)項目保險事宜洽談；編制項目開發(fā)進度表，預估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙是否準備就緒等。以上各項工作落實之后，即進入建設階段19重慶市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目行行政審批流程程示意圖國土局出具“用地預審意意見”環(huán)保局出具“環(huán)境評估審審查意見”地震部門提供地震安全全性評價文件規(guī)劃局出具“規(guī)劃意見函函復”，分別交發(fā)改委和建委國土資源部門門進行國有土土地使用權(quán)出出讓（招拍掛掛），合法建設用地地批準書、國國有土地使用用權(quán)證書普通商品住宅宅固定資產(chǎn)投投資項目備案案規(guī)劃部門發(fā)放放建設用地規(guī)劃劃許可證編制修建性詳詳細規(guī)劃或建設工程設設計方案總平平面圖、建設工工程設計方案案施工圖設設計規(guī)劃部門審定定修建性詳細細規(guī)劃或建設工程設計方方案總平面圖圖、建設工程程設計方案建設、規(guī)劃、、市政、綠化化、城管、消消防、人防、、地震、環(huán)保、、氣象、技術(shù)術(shù)監(jiān)督、教育育、文物、水水利、安監(jiān)、國家安安全等有關(guān)職職能部門聯(lián)合合審圖、備案案審圖機構(gòu)進行行施工圖審查規(guī)劃部門核發(fā)發(fā)建設工程規(guī)規(guī)劃許可證已審定的修建建性詳細規(guī)劃劃（或建設工工程設計方案案總平面圖））、建設工程程設計方案規(guī)劃許可階段。其中行政審批、辦理時間共計為9日政府實施政務信息全程公開監(jiān)察部門實施全程行政監(jiān)察20組織施工單位位、監(jiān)理單位招標標招標文件備案，招標投投標情況書面報告，招標合同備案案建設工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)備案案排水部門核發(fā)城市排水許可證市容環(huán)衛(wèi)部門對城市建筑垃圾處置核準建設部門核發(fā)發(fā)建筑工程施工工許可證1、提供土地使使用權(quán)證、工程規(guī)劃劃許可證2、提供施工圖圖紙審查合格書；3、已辦理工程程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；；4、建設資金已已落實1、提供土地使使用權(quán)證、建建設工程規(guī)劃許許可證、施工工許可證；2、投入開發(fā)建建設的資金達達到工程建設總投投資的25%以上3、已有商品房房預售方案房產(chǎn)部門核發(fā)發(fā)商品房預售許許可證商品房預售合同備案房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)組織設計、施工、、工程監(jiān)理等等有關(guān)單位進行行竣工驗收規(guī)劃、建設、、市政、綠化化、城管、消消防、人防、地震、、環(huán)保、氣象象、技術(shù)監(jiān)督督、教育、文物、、水利、安監(jiān)監(jiān)等有關(guān)職能能部門聯(lián)合進行竣竣工驗收、認認可建設工程竣工工驗收備案規(guī)劃劃驗驗線；；規(guī)規(guī)劃劃條件件、、工工程質(zhì)質(zhì)量量、、施工工安安全從從開開工至至竣竣工的的監(jiān)監(jiān)督施工工許許可階階段段。。其中中行行政審審批批、、辦理理時時間共共計計為4日竣工工驗驗收階階段段。。其中中行行政審審批批、、辦理理、、驗驗收時時間間共計計為為5日政府實施政務信息全程公開監(jiān)督部門實施全程行政監(jiān)督21房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的證證件件1、核核準準或或備備案案證證（（固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資））2、土土地地證證3、建建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證4、建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證5、建建筑筑工工程程施施工工證證6、商商品品房房預預售售許許可可證證22辦理理““五五證證””的的條條件件《建筑筑工工程程施施工工許許可可證證》：23一、、項項目目獲獲取取項目目可可行行性性研研究究調(diào)調(diào)研研當?shù)氐胤糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)市市場場形形勢勢；；政府府優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策、、投投資資環(huán)環(huán)境境；；當?shù)氐叵M費水水平平；；人口口組組成成；；地理理位位置置、、交交通通；；項目目開開發(fā)發(fā)成成本本、、利利潤潤測測算算；；…………………24開發(fā)發(fā)————成成本本構(gòu)構(gòu)成成25開發(fā)發(fā)————利利潤潤構(gòu)構(gòu)成成26房地地產(chǎn)產(chǎn)涉涉及及稅稅費費1、涉涉及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)購購置置的的：：包包括括契契稅稅、、印印花花稅稅及及交交易易手手續(xù)續(xù)費費。。2、涉涉及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出售售的的：：包包括括營營業(yè)業(yè)稅稅、、城城市市維維護護建建設設稅稅、、教教育育費費附附加加、、土土地地增增值值稅稅、、企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅、、個個人人所所得得稅稅、、印印花花稅稅及及交交易易手手續(xù)續(xù)費費。。3、涉涉及及土土地地購購置置的的：：土土地地出出讓讓金金、地地上上附附著著物物補補償償款款27二、、項項目目啟啟動動1土地地報報批批3房產(chǎn)產(chǎn)資資質(zhì)質(zhì)審審批批4項目目可可行行性性報報批批2項目目公公司司注注冊冊報報批批環(huán)保保初初步步意意見見5立項項報報批批281、獲取取土土地地獲取取形形式式：：拍拍賣賣、、招招標標、、掛掛牌牌、、劃劃撥撥2、項目目公公司司注注冊冊A、項項目目公公司司申申報報；；B、辦辦理理項項目目公公司司營營業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照、、組組織織機機構(gòu)構(gòu)代代碼碼證證；；C、辦辦理理銀銀行行開開戶戶、、稅稅務務登登記記等等手手續(xù)續(xù)；；3、房產(chǎn)產(chǎn)公公司司資資質(zhì)質(zhì)審審核核4、項目目可可行行性性研研究究報報告告審審批批5、項目目立立項項報報批批A、環(huán)環(huán)保保部部門門審審查查，，做做《環(huán)境境影影響響評評價價報報告告》；B、發(fā)發(fā)展展計計劃劃部部門門立立項項報報批批，，列列入入當當年年投投資資計計劃劃；；29資質(zhì)等級注冊資本（萬元）開發(fā)經(jīng)營年限3年累計竣工面積（萬m2）質(zhì)量合格率專業(yè)技術(shù)人員一級5000530連續(xù)5年100%40二級2000315連續(xù)3年100%20三級80025連續(xù)2年100%10四級5001已竣工工程100%5《暫定定資資質(zhì)質(zhì)證證書書》的條條件件不不得得低低于于四四級級資資質(zhì)質(zhì)企企業(yè)業(yè)的的條條件件30三、、項項目目規(guī)規(guī)劃劃設設計計1規(guī)劃劃方方案案審審批批2初步步方方案案審審批批3施工工圖圖審審批批4建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證報報批批311、規(guī)規(guī)劃劃方方案案審審批批選址址、、定定點點報報批批規(guī)劃劃設設計計條條件件意意見見書書審審批批環(huán)境境影影響響評評估估報報告告書書審審批批規(guī)劃劃方方案案審審批批地質(zhì)質(zhì)初初勘勘322、施施工工圖圖審審批批施工工圖圖外外審審施工工圖圖內(nèi)內(nèi)審審規(guī)劃劃報報批批氣象象報報批批消防防報報批批防震震報報批批人防防報報批批環(huán)保保綠綠化化方方案案報報批批地質(zhì)質(zhì)詳詳勘勘施工工圖圖設設計計施工工圖圖報報批批333、建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證建筑筑工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證報報批批墻改改物業(yè)業(yè)維維修修基基金金散裝裝水水泥泥節(jié)能能34四、、項項目目建建設設施施工工1建設設工工程程施施工工許許可可證證2項目目建建設設能能源源、、系系統(tǒng)統(tǒng)報報批批3施工工建建設設雜雜項項報報批批351、建建設設工工程程施施工工許許可可證證工程程類類別別核核定定工程程建建設設招招投投標標建設設工工程程擬擬建建備備案案安全全生生產(chǎn)產(chǎn)條條件件備備案案工程程質(zhì)質(zhì)監(jiān)監(jiān)備備案案報報批批建設設工工程程施施工工許許可可證證泥石石流流方方案案報報批批林業(yè)業(yè)部部門門報報批批362、項項目目建建設設能能源源、、系系統(tǒng)統(tǒng)報報批批項目建設能源、系統(tǒng)報批雨水、污水排放、接入許可證報批電力、燃氣、熱氣、自來水、郵政電信相關(guān)部門報批裝修消防報批373、施施工工建建設設雜雜項項報報批批施工建設雜項報批城區(qū)綠化臨時占用樹木砍伐（遷移）報批城