房地產建安企業(yè)涉稅風險自查與稅收檢查應對培訓課件

2017房地產建安企業(yè)涉稅風險自查與稅收檢查應對

房地產建安企業(yè)涉稅風險一、房地產建安企業(yè)涉稅風險的獨特特點房地產——從循環(huán)式管理到項目式管理——獨特的稅種和繳稅方式——涉稅風險的隱含與爆發(fā)存在時間差——收入不可隱瞞建安企業(yè)——項目配比與年度配比的統一——不規(guī)范房地產建安企業(yè)涉稅風險二、房地產建安企業(yè)涉稅風險的由來分析1、稅法本身的問題2、涉稅風險的三個層面——挑戰(zhàn)底限引發(fā)的風險——爭議問題引發(fā)的風險——征管過程引發(fā)的風險綱要房地產企業(yè)土地獲取稅收風險檢查房地產建安企業(yè)成本稅收風險檢查房地產建安企業(yè)費用稅收風險檢查房地產企業(yè)項目清算稅收風險檢查房地產建安企業(yè)收入稅收風險檢查房地產企業(yè)土地獲取風險自查與檢查應對房地產企業(yè)土地獲取風險自查與檢查一、土地使用權出讓1、相關證據鏈條是否一致

合同、付款、票據2、出讓合同主體同入賬主體是否一致

財稅[2016]140號3、土地出讓協議是否有附加條款約定建設廉租房、約定承擔補償義務4、是否存在出讓金返還房地產企業(yè)土地獲取風險自查與檢查二、土地使用權轉讓1、相關證據鏈條是否一致

合同、付款、發(fā)票2、土地使用權轉讓還是在建工程轉讓城市房地產管理法3、轉讓過程中的特殊情況甲公司同政府前期簽署了投資協議，約定從當地拿一塊土地。后不準備自行開發(fā)，又同乙公司簽署土地使用權轉讓協議，約定協助乙公司取得該塊土地，乙公司除承擔土地出讓金外，另支付甲公司轉讓款每畝100萬元。房地產企業(yè)土地獲取風險自查與檢查三、土地使用權投資甲房地產企業(yè)有開發(fā)用地一塊，賬面原值3000萬元，同乙房地產企業(yè)合作開發(fā)，約定甲企業(yè)將土地按照評估值5000萬元增資乙公司，三個月后再按照6500萬元轉讓股權。請問案例中的雙方如何進行財稅處理？1、相關證據鏈條是否一致

合同、付款、發(fā)票、公司章程、評估報告2、土地使用權投資還是在建工程投資城市房地產管理法3、投資是一種重要的籌劃手段房地產企業(yè)土地獲取風險自查與檢查三、資產重組方式取得土地使用權1、資產交換方式

2、合并分立方式3、債務重組方式4、國企兼并方式房地產企業(yè)土地獲取風險自查與檢查四、合作開發(fā)方式取得土地使用權房地產企業(yè)有開發(fā)用地一塊，賬面原值3000萬元，同乙房地產企業(yè)合作開發(fā)，約定甲企業(yè)將土地按照評估值5000萬元增資乙公司，約定乙公司負責開發(fā)，最終向甲公司分得固定收益1億元人民幣。丙房地產公司出地，丁房地產公司出錢，雙方合作開發(fā)，丁公司將資金注入丙公司，在丙公司平臺開發(fā)，最終雙方按照4:6分配項目收益。房地產企業(yè)業(yè)土地獲取取風險自查查與檢查五、代建模式式甲房地產企業(yè)業(yè)同乙公司簽簽署代建協議議，所有手續(xù)續(xù)以乙公司名名義辦理，資資金由乙公司司按照進度撥撥付甲公司。。甲公司最終終項目驗收后后取得總建設設成本的5%管理費用。1、真代建與假假代建2、代建過程中中的實務操作作關鍵——合同如何簽署署——資金流如何設設計——稅如何繳納3、代建中的特特殊情況約定固定單價價怎么辦房地產企業(yè)土土地獲取風險險自查與檢查查六、土地獲取取的城改模式式1、城改模式的的本質2、城改模式的的兩種類型3、城改中的拆拆遷補償與安安置房房地產企業(yè)土土地獲取風險險自查與檢查查七、BT與BOT模式甲房地產企業(yè)業(yè)同政府簽署署B(yǎng)T協議，為政府府建設大型公公園一個，約約定甲方墊資資，最終項目目驗收后政府府以3億元回購。1、房地產企業(yè)業(yè)與建筑企業(yè)業(yè)的主體區(qū)分分2、BT模式的關鍵檢檢查點3、BOT模式的關鍵檢檢查點房地產企業(yè)土土地獲取風險險自查與檢查查八、收購項目目公司模式甲房地產企業(yè)業(yè)注冊資本1000萬，有一塊土土地，原值3000萬元，現在的的公允價值6000萬。股東為A、B兩個法人股東東。乙房地產產公司以6000萬元一次性收收購甲公司100%股權。1、股權轉讓公公允價值2、個人所得稅稅與企業(yè)所得得稅的風險檢檢查3、土地成本是是否隨意調整整4、財務銜接是是否到位5、100%股權轉讓是否否有風險房地產企業(yè)收收入風險自查查與檢查應對房地產企業(yè)收收入風險自查查與檢查房地產企業(yè)收收入檢查四大大重點隱瞞收入檢查查重點分解收入檢查查重點延緩收入檢查查重點其他檢查重點點房地產企業(yè)收收入風險自查查與檢查一、隱瞞收入入檢查隱瞞預售收入入隱瞞視同銷售售收入隱瞞地下車位位收入隱瞞價外費用用收入隱瞞營業(yè)外收收入隱瞞租金收入入隱瞞長期掛賬賬收入隱瞞分支機構構收入房地產企業(yè)收收入風險自查查與檢查一、隱瞞收入入檢查1、隱瞞預售收收入（1）、轉入其他他應付款（2）、直接截留留（3）、按揭隱瞞瞞（4）、定金、訂訂金、誠意金金、排號費房地產企業(yè)收收入風險自查查與檢查一、隱瞞收入入檢查1、隱瞞預售收收入（5）、分期付款款收入某開發(fā)商銷售售商鋪2000平方現房（已已完工），2015年8月同業(yè)主簽署署銷售協議，，約定價格每每平方4萬元，款項分分期付款，合合同簽署后支支付30%，三個月內支支付30%，六個月內支支付30%，一年內支付付10%。11月份，業(yè)主資資金緊張，第第二筆30%一直未能支付付。2016年3月，稽查局檢檢查發(fā)現，要要求就該應付付未付部分確確認收入繳納納營業(yè)稅、所所得稅，預繳繳土地增值稅稅，請問是否否合理？2016年6月，該項目土土地增值稅清清算，稅務機機關要求按照照合同總金額額計算土地增增值稅收入，，請問是否合合理？房地產企業(yè)收收入風險自查查與檢查一、隱瞞收入入檢查1、隱瞞預售收收入（6）、定向開發(fā)發(fā)收入某開發(fā)商同法法院簽署協議議，由開發(fā)商商拿地及辦理理手續(xù)，為法法院員工蓋家家屬樓。法院院工會負責收收款并分期支支付給開發(fā)商商。合同簽署署先支付30%房款，封頂再再支付30%，在交房前共共支付90%房款。開發(fā)商商收到每筆錢錢應如何進行行財稅處理？？2、隱瞞視同銷銷售收入案例一某房地產企業(yè)業(yè)實施買一贈贈一策略，對對于購買指定定戶型的業(yè)主主，贈送地下下車位一個，，請問地下車車位是否應該該視同銷售確確認收入并繳繳稅？案例二某房地產企業(yè)業(yè)將公司一輛輛奧迪轎車作作為獎勵獎給給員工，并實實施過戶，請請問是否視同同銷售？案例三某房地產企業(yè)業(yè)給客戶贈送送五糧液兩瓶瓶，請問是否否視同銷售？？案例四某房地產企業(yè)業(yè)將一塊土地地評估后增資資到全資子公公司，請問是是否視同銷售售？房地產企業(yè)收收入風險自查查與檢查3、隱瞞地下車車位、閣樓、、公共配套銷銷售收入案例一某房地產企業(yè)業(yè)將規(guī)劃不可可售的地下車車位進行銷售售，每個車位位15萬——25萬不等，請問問應該如何進進行財稅處理理？房地產企業(yè)收收入風險自查查與檢查3、隱瞞地下車車位、閣樓、、公共配套銷銷售收入案例二某房地產企業(yè)業(yè)將規(guī)劃屬于于公共配套設設施的會所進進行了銷售，，請問應該如如何進行財稅稅處理？房地產企業(yè)收收入風險自查查與檢查房地產企業(yè)收收入風險自查查與檢查4、隱瞞價外費費用收入——代收款項問題題——違約金問題——獎勵款問題1、房地產企業(yè)業(yè)同材料（設設備）供應商商之間的違約約金（1）、合同履行行，房地產企企業(yè)向供應商商支付違約金金案例甲企業(yè)（一般般納稅人生產產企業(yè)）同乙乙房地產企業(yè)業(yè)簽署協議，，向乙房地產產企業(yè)銷售一一批工程材料料1000萬元（含稅））。約定一月月內乙企業(yè)支支付全部貨款款，否則每推推遲一天，應應向甲支付未未付貨款每天天萬分之五的的滯納金。乙乙企業(yè)在推遲遲60天后向甲方付付款，另支付付滯納金1000萬*60*萬分之五=30萬。請問：甲甲乙雙方如何何進行稅務處處理？（2）、合同履行行，供應商向向房地產企業(yè)業(yè)支付違約金金案例丙企業(yè)（（一般納納稅人生生產企業(yè)業(yè)）同乙乙房地產產企業(yè)簽簽署中央央空調供供應協議議，總價價款500萬元（含含稅），，約定三三個月供供貨，否否則賠償償乙方經經濟損失失。丙最最終四個個月供貨貨，并按按照合同同約定賠賠償乙總總價款的的5%作為賠償償金。請請問：雙雙方如何何進行稅稅務處理理？（3）、合同同解除，，一方支支付違約約金案例丁企業(yè)（（一般納納稅人生生產企業(yè)業(yè)）同乙乙房地產產企業(yè)簽簽署設備備供應協協議，總總價款200萬元（含含稅），，約定一一個月供供貨，最最終丁企企業(yè)由于于特殊原原因無法法繼續(xù)履履行合同同，同乙乙企業(yè)協協商解除除供應協協議，同同時支付付乙企業(yè)業(yè)20萬元作為為違約金金。請問問：雙方方如何進進行稅務務處理？？房地產企企業(yè)收入入風險自自查與檢檢查2、房地產產企業(yè)同同施工方方之間的的違約金金（1）、合同同履行，，房地產產企業(yè)向向建安企企業(yè)支付付違約金金案例甲房地產產企業(yè)同同乙建安安企業(yè)簽簽署協議議，委托托建安企企業(yè)進行行施工。。但在合合作中由由于房地地產公司司原因給給建安企企業(yè)帶來來了損失失，雙方方經協商商由甲方方對乙方方進行賠賠償，數數額200萬元。請請問：房房地產企企業(yè)和建建安企業(yè)業(yè)如何進進行財稅稅處理？？（2）、、合合同同履履行行，，建建安安企企業(yè)業(yè)向向房房地地產產企企業(yè)業(yè)支支付付違違約約金金案例例甲房房地地產產企企業(yè)業(yè)同同丙丙建建安安企企業(yè)業(yè)簽簽署署協協議議，，委委托托建建安安企企業(yè)業(yè)進進行行施施工工。。但但在在合合作作中中由由于于丙丙企企業(yè)業(yè)工工期期延延誤誤等等原原因因給給甲甲企企業(yè)業(yè)帶帶來來了了損損失失，，雙雙方方經經協協商商由由丙丙方方對對甲甲方方進進行行賠賠償償，，數數額額100萬元元。。請請問問：：房房地地產產企企業(yè)業(yè)和和建建安安企企業(yè)業(yè)如如何何進進行（3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償50萬元。請問，房地產企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？房地地產產企企業(yè)業(yè)收收入入風風險險自自查查與與檢檢查查3、房房地地產產企企業(yè)業(yè)同同購購房房業(yè)業(yè)主主之之間間的的違違約約金金（1）、、合合同同履履行行，，房房地地產產企企業(yè)業(yè)向向業(yè)業(yè)主主支支付付違違約約金金案例例甲房房地地產產企企業(yè)業(yè)同同自自然然人人乙乙簽簽署署商商品品房房銷銷售售合合同同，，約約定定5月30日前前交交房房。。由由于于房房地地產產企企業(yè)業(yè)原原因因，，造造成成9月30日才才正正式式交交房房，，按按照照合合同同約約定定，，甲甲企企業(yè)業(yè)向向乙乙支支付付違違約約金金3000元。。請請問問房房地地產產企企業(yè)業(yè)和和業(yè)業(yè)主主如如何何進進行行財財稅稅處處理理？？（2）、、合合同同履履行行，，業(yè)業(yè)主主向向房房地地產產企企業(yè)業(yè)支支付付違違約約金金案例例甲房房地地產產企企業(yè)業(yè)銷銷售售寫寫字字樓樓給給丙丙企企業(yè)業(yè)，，雙雙方方約約定定分分期期付付款款，，由由于于丙丙企企業(yè)業(yè)自自身身原原因因未未及及時時付付款款，，根根據據合合同同約約定定向向甲甲企企業(yè)業(yè)支支付付違違約約金金（（延延期期付付款款滯滯納納金金））15萬元，，雙方方如何何進行行財稅稅處理理？（3）、合合同解解除，，一方方支付付違約約金案例甲房地地產企企業(yè)同同自然然人丁丁簽署署商品品房銷銷售協協議，，丁繳繳納2萬元定定金，，約定定一周周內付付完全全款。。丁未未能履履行合合約，，房地地產企企業(yè)將將定金金沒收收作為為違約約金。。請問問雙方方如何何進行行財稅稅處理理？房地產產企業(yè)業(yè)收入入風險險自查查與檢檢查房地產產企業(yè)業(yè)收入入風險險自查查與檢檢查5、隱瞞瞞政府府補助助（返返還））收入入案例一一某房地地產企企業(yè)為為A市招商商引資資企業(yè)業(yè)，政政府承承諾三三年內內每年年將地地方政政府稅稅收收收入部部分的的80%返還給給企業(yè)業(yè)。2016年該企企業(yè)取取得返返還共共計120萬元，，請問問如何何進行行財稅稅處理理？房地產產企業(yè)業(yè)收入入風險險自查查與檢檢查5、隱瞞瞞政府府補助助（返返還））收入入案例二二某房地地產企企業(yè)從從開發(fā)發(fā)區(qū)以以每畝畝100萬元取取得出出讓綜綜合用用地100畝，出出讓金金共計計1億元，，依據據當地地政策策，三三個月月后開開發(fā)區(qū)區(qū)返還還地款款2000萬元，，但財財政收收據為為1億元，，請問問土地地成本本為多多少？？房地產產企業(yè)業(yè)收入入風險險自查查與檢檢查5、隱瞞瞞政府府補助助（返返還））收入入（1）所得得稅問問題是否作作為營營業(yè)外外收入入？是否作作為不不征稅稅收入入？（2）增值值稅問問題（3）土地地增值值稅問問題是否可可以在在土地地增值值稅清清算中中認可可原成成本？？房地產產企業(yè)業(yè)收入入風險險自查查與檢檢查6、隱瞞瞞租金金收入入案例一一某房地地產企企業(yè)將將未售售的第第一層層、第第二層層商鋪鋪臨時時性出出租，，并將將第三三層商商鋪臨臨時作作為公公司辦辦公場場所，，請問問是否否需要要繳稅稅？存存在什什么涉涉稅風風險？？房地產產企業(yè)業(yè)收入入風險險自查查與檢檢查6、隱瞞瞞租金金收入入案例二二某房地地產企企業(yè)將將作為為公共共配套套的地地下車車位（（未出出售））移交交物業(yè)業(yè)公司司進行行管理理。物物業(yè)公公司向向使用用車位位的業(yè)業(yè)主收收取管管理費費每月月350元，并并向業(yè)業(yè)主出出具了了物業(yè)業(yè)公司司發(fā)票票。請請問是是否可可以？？房地產產企業(yè)業(yè)收入入風險險自查查與檢檢查6、隱瞞瞞租金金收入入案例三三某房地地產企企業(yè)將將自行行開發(fā)發(fā)的酒酒店轉轉為固固定資資產，，然后后重新新設立立了酒酒店運運營公公司進進行運運營，，由于于雙方方關聯聯，房房地產產企業(yè)業(yè)未向向酒店店運營營公司司收取取租賃賃費用用，請請問是是否可可以？？甲企業(yè)業(yè)將自自己的的辦公公樓第第三層層租給給乙企企業(yè)使使用，，雙方方在合合同中中約定定，甲甲企業(yè)業(yè)自合合同簽簽署之之日將將房子子移交交乙企企業(yè)，，但給給予乙乙方3個月月免租租期用用于乙乙方裝裝修。。請問問是否否存在在問題題？2016年86號公告告房地產產企業(yè)業(yè)收入入風險險自查查與檢檢查6、隱瞞瞞租金金收入入案例四四甲房地地產公公司同同客戶戶簽署署商鋪鋪售后后回租租協議議，約約定以以100萬萬將商商鋪賣賣給客客戶，，需一一次付付清。。再以以每年年8萬萬元租租金回回租，，期限限三年年。請請問房房地產產公司司如何何進行行稅務務處理理？房地產產企業(yè)業(yè)收入入風險險自查查與檢檢查6、隱瞞瞞租金金收入入案例五五甲房地地產公公司同同客戶戶簽署署商鋪鋪售后后回租租協議議，約約定返還三三年每年8萬元元租金金，共計24萬元，直接接從100萬元銷售中中扣除。因因此同客戶戶以86萬元總價款款簽署了銷銷售協議。。請問房地產產公司如何何進行稅務務處理？房地產企業(yè)業(yè)收入風險險自查與檢檢查6、隱瞞租金金收入案例六甲房地產公公司同某事業(yè)單位位簽署合作作協議，約約定甲公司司出資在事事業(yè)單位劃劃撥用地上上建設臨街街商鋪1萬平方，建建成后甲方方使用10年，10年后無償歸歸還事業(yè)單單位。請問房地產產公司如何何進行稅務務處理？房地產企業(yè)業(yè)收入風險險自查與檢檢查7、長期掛賬賬的應付賬賬款、其他他應付款案例稅務機關在在檢查某房房地產企業(yè)業(yè)時，要求求就掛賬的的應付賬款款和其他應應付款說明明情況，并并最終將其其中的200萬元認定為為卻已無法法償付，要要求企業(yè)繳繳納企業(yè)所所得稅。請問是否合理？房地產企業(yè)業(yè)收入風險險自查與檢檢查8、隱瞞分支支機構收入入案例某房地產企企業(yè)總部在在成都，在在綿陽設立立分公司，，開發(fā)一個個新項目。。（1）、分公司司和子公司司相比有何何不同？（2）、分公司司應在哪里里繳納企業(yè)業(yè)所得稅？？（3）、在土地地招拍掛之之前，企業(yè)業(yè)又想在綿綿陽設立子子公司，請請問有何問問題？房地產企業(yè)業(yè)收入風險險自查與檢檢查二、分解收收入檢查1、利用精裝裝修分解收收入案例某房地產公司司同客戶分別簽署兩份協議，一份是銷售售協議，約約定每平方方單價8000元，另一份份是裝修協協議，約定每平方裝修修單價2000元。因此房房地產企業(yè)業(yè)確認不動動產銷售收收入按照第第一份合同同。請問是否可行？房地產企業(yè)業(yè)收入風險險自查與檢檢查二、分解收收入檢查2、利用銷售售代理機構構分解收入入案例某房地產公司司同銷售代理機機構簽署委委托銷售協協議，約定定按照超基基價分成模模式合作，基礎價位為為8000元，超過部部分雙方各各50%。實際操作作中實際成成交為9000元，房地產產公司僅就就自己取得得的8500元確認收入入。請問是否可行？房地產企業(yè)業(yè)收入風險險自查與檢檢查二、分解收收入檢查3、利用內部部認購分解解收入案例某房地產公司司在開盤前進進行內部認認購，內部部認購價格格為每平方方7000元。六個月月后又以每每平方8000元轉售。請請問公司應應該按照7000元還是8000元確認收入入？房地產企業(yè)業(yè)收入風險險自查與檢檢查二、分解收收入檢查4、利用關聯聯方分解收收入案例某房地產公司司2015年3月將商鋪出出售給公司司股東張三三，出售價價格為每平平方2萬元。2015年8月，張三又又將該商鋪鋪以每平方方35000元價格出售售給中國銀銀行。請問問有問題？房地產企業(yè)業(yè)收入風險險自查與檢檢查二、分解收收入檢查4、利用關聯聯方分解收收入《中華人民共共和國稅收收征收管理理法》第三十六條條規(guī)定，企企業(yè)或者外外國企業(yè)在在中國境內內設立的從從事生產、、經營的機機構、場所所與其關聯聯企業(yè)之間間的業(yè)務往往來，應當當按照獨立立企業(yè)之間間的業(yè)務往往來收取或或者支付價價款、費用用；不按照照獨立企業(yè)業(yè)之間的業(yè)業(yè)務往來收收取或者支支付價款、、費用，而而減少其應應納稅的收收入或者所所得額的，，稅務機關關有權進行行合理調整整。《國家稅務總總局關于印印發(fā)《特別納稅調調整實施辦辦法（試行行）》的通知》（國稅發(fā)[2009]2號）房地產企業(yè)業(yè)收入風險險自查與檢檢查三、延緩收收入確認檢檢查案例某房地產企企業(yè)在購房房協議中同同業(yè)主約定定于2015年12月1日——12月30日開始交房房，并實際際于約定時時間辦理了了入住手續(xù)續(xù)。但由于于一部分工工程決算尚尚未完成，，入住時企企業(yè)開發(fā)產產品竣工證證明材料尚尚未報房地地產管理部部門備案。。因此企業(yè)業(yè)在會計處處理上暫未未結轉收入入，結轉成成本，當年年度匯算清清繳也未確確認完工，，計算真實實成本。請請問有無涉涉稅風險？？房地產企業(yè)業(yè)收入風險險自查與檢檢查三、延緩收收入確認檢檢查國稅發(fā)〔2009〕31號文件明確確規(guī)定了房房地產開發(fā)發(fā)項目完工工標準的條條件：除土土地開發(fā)之之外，其他他開發(fā)產品品符合下列列條件之一一的，應視視為已經完完工：1、開發(fā)產品品竣工證明明材料已報報房地產管管理部門備備案。2、開發(fā)產品品已開始投投入使用。。3、開發(fā)產品品已取得了了初始產權權證明。房地產企業(yè)業(yè)收入風險險自查與檢檢查三、延緩收收入確認檢檢查《國家稅務總總局關于房房地產企業(yè)業(yè)開發(fā)產品品完工標準準稅務確認認條件的批批復》（國稅函[2009]342號）根據《國家稅務總總局關于房房地產開發(fā)發(fā)經營業(yè)務務征收企業(yè)業(yè)所得稅問問題的通知知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精精神和《國家稅務總總局關于印印發(fā)〈房地產開發(fā)發(fā)經營業(yè)務務企業(yè)所得得稅處理辦辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條條規(guī)定，房房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)建造造、開發(fā)的的開發(fā)產品品，無論工程質質量是否通通過驗收合合格，或是是否辦理完完工（竣工工）備案手手續(xù)以及會會計決算手手續(xù)，當企企業(yè)開始辦辦理開發(fā)產產品交付手手續(xù)（包括括入住手續(xù)續(xù)）、或已已開始實際際投入使用用時，為開開發(fā)產品開開始投入使使用，應視視為開發(fā)產產品已經完完工。房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)應按按規(guī)定及時時結算開發(fā)發(fā)產品計稅稅成本，并并計算企業(yè)業(yè)當年度應應納稅所得得額。建筑企業(yè)業(yè)收入風風險自查查與檢查查一、建筑筑行業(yè)營營業(yè)稅時時代的隱隱瞞收入入1、異地運運營和異異地代開開發(fā)票2、大量存存在的掛掛靠二、收入入的延緩緩和推遲遲1、建筑企企業(yè)究竟竟什么時時候確認認納稅義義務發(fā)生生時間2、實務中中的混亂亂與風險險三、建筑筑業(yè)的未未來房地產企企業(yè)成本本風險自自查與檢查應對房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查成本核算錯誤誤檢查成本虛增檢查查成本合規(guī)票據據檢查成本計算與分分攤檢查房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查一、成本核算算錯誤檢查1、土地成本核核算——出讓金與轉讓讓款返還出讓金如如何確認土地地成本？——契稅契稅計稅基礎礎如何確定？？——市政配套費——耕地占用稅——土地閑置費——土地變更用途途和超面積補補交的地價及相關稅稅費——拆遷補償與安安置費房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查一、成本核算算錯誤檢查2、前期工程費費歸集前期發(fā)生的水水文地質勘察察、測繪、規(guī)規(guī)劃、設計、、可行性研究究、籌建、場場地通平等前前期費用。——項目整體報批批報建費：項目報建時按按規(guī)定向政府府有關部門繳繳納的報批費費：人防工程程建設費、規(guī)規(guī)劃管理費、、新材料基金金、拆遷管理理費、招投標標管理費等。?！?guī)劃設計費：：項目立項后的的總體規(guī)劃設設計、單體設設計費、管線線設計費、改改造設計費、、可行性研究究費，制圖、、曬圖費，規(guī)規(guī)劃設計方案案評審費。境外設計費問問題房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查一、成本核算算錯誤檢查2、前期工程費費歸集——勘察、測繪水文、地質、、文物和地基基勘察費；沉沉降觀測費，，日照測試費費，拔地定樁樁驗線費、復復線費、定線線費、放線費費、建筑面積積丈量費等。。發(fā)票稅率？是是否需要項目目所在地發(fā)票票？——七通一平費用水、污水、、雨水、燃氣氣、電力、道道路、電話接接通等的設計計、建造和裝裝飾的費用和和工地平整發(fā)發(fā)生的費用。?！R時設施費工地甲方臨時時辦公室，臨臨時場地占用用費，臨時借借用空地租賃賃費，以及沿沿紅線周圍設設置的臨時圍圍墻、圍欄等等設施的設計計、建造、裝裝飾費用?！A算編審費支付給中介機機構的項目編編制或者預算算審查等發(fā)生生的費用。房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查一、成本核算算錯誤檢查3、建筑安裝工工程費歸集土建工程安裝工程裝飾工程基礎工程主體工程人工土石方機械土石方土釘墻降水工程樁基礎滿堂基礎鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝公共區(qū)域裝修精裝修房裝修房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查一、成本核算算錯誤檢查4、基礎設施建建造費歸集基礎設施建設設費是指開發(fā)發(fā)過程中所發(fā)發(fā)生的各項基基礎設施支出出，主要包括括開發(fā)項目內內道路、供水水、供電、供供氣、排污、、排洪、通訊訊、照明等社社區(qū)管網工程程費和環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生、園林綠綠化等園林環(huán)環(huán)境工程費。。一般熟地的的做到七通一一平，均是指指土地同城市市管網的對接接，項目內部部的對接需要要企業(yè)自行建建設，這就構構成了基礎設設施建設費的的主要部分。。房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查一、成本核算算錯誤檢查5、公共配套設設施費歸集公共配套設施施費專指開發(fā)發(fā)項目內發(fā)生生的、獨立的的、非營利性性的，且產權權屬于全體業(yè)業(yè)主的，或無無償贈與地方方政府、政府府公用事業(yè)單單位的公共配配套設施支出出。在房地產開發(fā)發(fā)項目中，常常見的公共配配套設施通常常包括居委會會和派出所用用房、會所、、停車場（庫庫）、物業(yè)管管理場所、變變電站、熱力力站、水廠、、文體場館、、學校、幼兒兒園、托兒所所、醫(yī)院、郵郵電通訊、鍋鍋爐房、水塔塔、公廁、自自行車棚等公公共設施。房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查一、成本核算算錯誤檢查6、開發(fā)間接費費開發(fā)間接費企企業(yè)為直接組組織和管理開開發(fā)項目所發(fā)發(fā)生的，且不不能將其歸屬屬于特定成本本對象的成本本費用性支出出。在核算中中，開發(fā)間接接費主要包括括管理人員工工資、職工福福利費、折舊舊費、修理費費、辦公費、、水電費、勞勞動保護費、、工程管理費費、周轉房攤攤銷以及項目目營銷設施建建造費等。——開發(fā)間接費入入賬依據——開發(fā)間接費中中的營銷設施施建造費問題題項目范圍內臨臨時設施型和和會所型、項項目范圍外單單獨建設型和和租賃型四類類——開發(fā)間接費中中能否列支業(yè)業(yè)務招待費？？房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查二、成本虛增增檢查1、土地成本評評估問題案例甲房地產企業(yè)業(yè)以1億元收購乙房房地產公司100%股權。乙公司司賬上土地原原值為3000萬元。甲公司司將土地重新新評估，并按按照評估價值值10000元重新入賬。。借：開發(fā)成本本——土地成本7000萬元貸：資本公積積7000萬元請問是否可以以？房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查二、成本虛增增檢查2、拆遷補償費費虛增問題案例城中村改造項項目中，甲房房地產企業(yè)同同村委會合謀謀，虛增拆遷遷補償人數及及數額，并偽偽造補償協議議、補償花名名冊等關鍵證證據。最終共共計虛增成本本3000萬元人民幣。。稅務機關在在清算中發(fā)現現其他拆遷補補償均是從公公司賬戶轉入入村委會拆遷遷補償專戶，，由村委會再再向村民發(fā)放放，唯獨該筆筆資金顯示公公司陸續(xù)提現現支付。稅務務機關經過調調查，將該部部分從成本中中剔除，不予予確認。房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查二、成本虛增增檢查3、建安工程費費虛增問題案例一乙房地產企業(yè)業(yè)將建安工程程中的主體工工程發(fā)包給自自己關聯的建建筑企業(yè)，并并由關聯建筑筑企業(yè)出具了了發(fā)票和決算算報告。稅務務機關在檢查查中對該部分分成本進行了了比較，發(fā)現現單方建安成成本明顯高于于同時期同地地域的其他房房地產公司，，于是委托造造價事務所對對乙公司的決決算報告進行行了重新審計計核實，最終終發(fā)現乙公司司虛增成本的的事實。房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查二、成本虛增增檢查3、建安工程費費虛增問題案例二稅務機關在對對丙房地產企企業(yè)的清算中中發(fā)現，丙企企業(yè)保溫、門門窗欄桿及采采暖工程已經經包含在主體體大包合同范范圍內，卻又又重新同其他他施工單位簽簽署了施工合合同并支付了了相關款項。。最終通過調研研走訪和資金金流檢查，發(fā)發(fā)現保溫、門門窗欄桿和采采暖工程的合合同為虛假合合同，款項支支付為虛假支支付，發(fā)票為為虛假發(fā)票。。該部分對應應成本不允許許在清算中扣扣除。房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據檢查1、檢查建安發(fā)發(fā)票如何開具具？2、材料發(fā)票與與建筑業(yè)發(fā)票票的設計及合合作方混合銷銷售的關注3、成本發(fā)票應應何時取得？？房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據檢查4、檢查利息稅稅前扣除合規(guī)規(guī)票據（1）、檢查賬務務中列支的借借款類型（2）、檢查民間間借貸利息率率（3）、檢查民間間借貸利息是是否列支及列列支憑據（4）、檢查利息息資本化的情情況與關鍵點點（5）、檢查關聯聯方借款情況況及賬務處理理（6）、檢查有無無集團轉貸業(yè)業(yè)務（7）、檢查有無無個人借款公公司使用情況況（8）、檢查金融融機構財務顧顧問費的列支支情況（9）、檢查有無無委托貸款及及其利息列支支憑據房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據檢查5、檢查無發(fā)票票部分成本是是否真實合理理案例某房地產企業(yè)業(yè)同國有企業(yè)業(yè)簽署合作協協議，約定國國有企業(yè)將其其劃撥用地交交給房地產公公司開發(fā)，國國有企業(yè)取得得1億元貨幣和10000平方米商鋪。。后房地產企企業(yè)通過政府府招拍掛取得得該塊土地，，并最終支付付了相關貨幣幣和房屋。請問雙方如何何進行涉稅處處理？房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查四、成本計算算與分攤方法法檢查1、不同項目之之間的共同成成本分攤如何劃分項目目邊界？案例某房地產企業(yè)業(yè)從事舊城改改造項目，共共取得四塊開開發(fā)用地，其其中兩塊地用用作安置，其其他兩塊用作作開發(fā)。請問問究竟是一個個項目還是四四個項目？房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查四、成本計算算與分攤方法法檢查1、不同項目之之間的共同成成本分攤不同項目之間間共同成本有有哪些？開發(fā)間接費用用的分攤利息的分攤房地產企業(yè)成成本風險自查查與檢查四、成本計算算與分攤方法法檢查2、不同分期之之間的共同成成本分攤如何劃分分同一項項目的不不同分期期？案例某房地產產企業(yè)開開發(fā)一個個項目，，規(guī)劃建建設12棟樓，會會所、幼幼兒園和和物業(yè)用用房各一一個。企企業(yè)采取取滾動開開發(fā)，每每次開三三棟樓，，主體接接近完工工再開第第二批三三棟，如如此滾動動。請問這能能否認定定為四期期？房地產企企業(yè)成本本風險自自查與檢檢查四、成本本計算與與分攤方方法檢查查2、不同分分期之間間的共同同成本分分攤如何劃分分同一項項目的不不同分期期？案例某房地產產企業(yè)開開發(fā)一個個項目，，規(guī)劃建建設12棟樓，會會所、幼幼兒園和和物業(yè)用用房各一一個。共共分兩期期，一期期六棟加加會所，，二期剩剩余部分分。請問問涉及的的共同成成本有哪哪些？如如何分攤攤？房地產企企業(yè)成本本風險自自查與檢檢查四、成本本計算與與分攤方方法檢查查2、不同成成本對象象之間的的共同成成本分攤攤不同成本本對象之之間如何何分攤成成本？案例某房地產產企業(yè)開開發(fā)一個個項目，，規(guī)劃建建設12棟樓，高高層四棟棟，多層層八棟。。高層下下面有底底商。會會所、幼幼兒園和和物業(yè)用用房各一一個。請請問成本本對象有有幾個？？成本對象象劃分原原則房地產企企業(yè)成本本風險自自查與檢檢查四、成本本計算與與分攤方方法檢查查2、不同成成本對象象之間的的共同成成本分攤攤不同成本本對象之之間如何何分攤成成本？案例某房地產產企業(yè)開開發(fā)一個個項目，，規(guī)劃建建設12棟樓，高高層四棟棟，多層層八棟。。高層下下面有底底商。會會所、幼幼兒園和和物業(yè)用用房各一一個。項項目占地地共100畝，總價價5億元。其其中高層層占地16畝，多層層占地20畝，會所所占地3畝，幼兒兒園5畝，物業(yè)業(yè)用房2畝，其他他道路、、綠化64畝，請計計算各個個成本對對象應分分攤的土土地成本本？房地產企企業(yè)成本本風險自自查與檢檢查四、成本本計算與與分攤方方法檢查查2、不同成成本對象象之間的的共同成成本分攤攤不同成本本對象之之間如何何分攤成成本？舉例計算算高層中中的住宅宅、商鋪鋪和地下下車位的的成本。?！獌蓚€成本本對象的的情況——三各成本本對象的的情況房地產企企業(yè)成本本風險自自查與檢檢查四、成本本計算與與分攤方方法檢查查成本項目成本性質所得稅分攤方法土地增值稅分攤方法土地成本共同成本占地面積法建筑面積法占地面積法前期工程費共同成本建筑面積法建筑面積法基礎設施建設費共同成本建筑面積法建筑面積法建安工程費直接成本公共配套設施費共同成本建筑面積法建筑面積法開發(fā)間接費（不含利息）共同成本建筑面積法建筑面積法利息共同成本預算成本法實際成本法成本法或建筑面積法房地產企企業(yè)成本本風險自自查與檢檢查四、成本本計算與與分攤方方法檢查查該部分重重點檢查查：1、不同項項目之間間成本歸歸集錯亂亂，導致致成本不不匹配；；2、不同分分期之間間成本歸歸集錯亂亂，有意意調節(jié)不不同分期期和年度度的成本本關系；；3、不同成成本對象象之間成成本核算算混亂，，有意調調節(jié)不同同成本對對象之間間成本配配比，且且無正當當理由；；4、統一成成本對象象在完工工產品與與未完工工產品之之間進行行成本調調配，以以影響當當期損益益，且無無正當理理由。5、自用房房產和銷銷售房產產之間成成本劃分分不合理理，人為為增加銷銷售房產產成本且且無正當當理由。。建筑企業(yè)業(yè)成本風風險自查查與檢查查一、建筑筑企業(yè)成成本核算算范圍二、建筑筑企業(yè)成成本中的的增值稅稅問題1、進項抵抵扣細分分2、成本構構成與施施工模式式——總承包與與分包——大包與甲甲供三、建筑筑企業(yè)成成本結轉轉房地產建建安企業(yè)業(yè)費用風風險自查查與檢查應應對房地產建建安企業(yè)業(yè)費用風風險自查查與檢查查成本與費費用劃分分檢查資產與費費用劃分分檢查費用扣除除比例檢檢查費用合規(guī)規(guī)票據檢檢查重點費用用檢查房地產建建安企業(yè)業(yè)費用風風險自查查與檢查查費用稅前前扣除基基本原則則所得稅法法第八條企企業(yè)實實際發(fā)生生的與取取得收入入有關的的、合理理的支出出，包括括成本、、費用、、稅金、、損失和和其他支支出，準準予在計計算應納納稅所得得額時扣扣除。所得稅法法實施條條例房地產建建安企業(yè)業(yè)費用風風險自查查與檢查查費用稅前前扣除基基本原則則1、有關的的支出，，是指與與取得收收入直接接相關的的支出。。（個人消費費同企業(yè)業(yè)經營支支出、旅旅游支出出）2、合理的的支出，，是指符符合生產產經營活活動常規(guī)規(guī)，應當當計入當當期損益益或者有有關資產產成本的的必要和和正常的的支出。。（車輛油費費報銷、運輸費用用）3、企業(yè)發(fā)發(fā)生的支支出應當當區(qū)分收益性支支出和資資本性支支出。收益性性支出在在發(fā)生當當期直接接扣除；；資本性性支出應應當分期期扣除或或者計入入有關資資產成本本，不得得在發(fā)生生當期直直接扣除除。（利息資本本化問題題）4、企業(yè)的的不征稅收收入用于支出出所形成成的費用用或者財財產，不不得扣除除或者計計算對應應的折舊舊、攤銷銷扣除。。房地產建建安企業(yè)業(yè)費用風風險自查查與檢查查一、成本本與費用用劃分檢檢查該部分重重點檢查查：1、有無將將應當資資本化的的利息列列支財務務費用的的情況；；2、有無將將營銷設設施建造造費列入入銷售費費用在當當期所得得稅前扣扣除的情情況；3、有無將將項目部部直接發(fā)發(fā)生費用用列入管管理費用用在當期期所得稅稅前扣除除的情況況。房地產建建安企業(yè)業(yè)費用風風險自查查與檢查查二、資產產與費用用劃分檢檢查案例某房地產產企業(yè)購購買用友友財務軟軟件一套套，花費費8萬元元人人民民幣幣，，會會計計人人員員財財務務處處理理計計入入當當期期管管理理費費用用，，當當年年度度所所得得稅稅直直接接在在稅稅前前扣扣除除，，請請問問是是否否可可以以？？房地地產產建建安安企企業(yè)業(yè)費費用用風風險險自自查查與與檢檢查查二、、資資產產與與費費用用劃劃分分檢檢查查案例例下列列哪哪些些東東西西必必須須作作為為固固定定資資產產核核算算？？1、購買買辦辦公公桌桌5個個5000元元；；2、給老老板板買買IPHONE4手手機機一一部部；；3、辦公公室室買買打打印印機機一一臺臺1000元元；；4、公公司司辦辦公公室室配洗洗車車設設施施一一套套1500元元；；5、樣樣板板間間購購買買家家具具家家電電三三套套共共計計5萬元元；；6、公公司司售售樓樓部部放放置置的的古古董董文文物物共共計計500萬元元；；7、公公司司將將1000平方方米米商商鋪鋪轉轉為為自自用用；；8、公公司司從從另另一一家家企企業(yè)業(yè)購購買買2000平方方米米寫寫字字樓樓，，裝裝修修后后作作為為辦辦公公場場所所。。房地地產產建建安安企企業(yè)業(yè)費費用用風風險險自自查查與與檢檢查查二、、資資產產與與費費用用劃劃分分檢檢查查案例例1、甲甲企企業(yè)業(yè)將將自自己己擁擁有有產產權權的的辦辦公公樓樓進進行行了了裝裝修修，，花花費費100萬元元，，請請問問應應處處理理為為長長期期待待攤攤費費用用還還是是作作為為當當期期費費用用一一次次扣扣除除？？所得得稅稅法法：：第十十三三條條在在計計算算應應納納稅稅所所得得額額時時，，企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)生生的的下下列列支支出出作作為為長長期期待待攤攤費費用用，，按按照照規(guī)規(guī)定定攤攤銷銷的的，，準準予予扣扣除除：：(一)已足足額額提提取取折折舊舊的的固固定定資資產產的的改改建建支支出出；；(二)租入入固固定定資資產產的的改改建建支支出出；；(三)固定定資資產產的的大大修修理理支支出出；；(四)其他他應應當當作作為為長長期期待待攤攤費費用用的的支支出出。。房地地產產建建安安企企業(yè)業(yè)費費用用風風險險自自查查與與檢檢查查二、、資資產產與與費費用用劃劃分分檢檢查查案例例2、乙乙企企業(yè)業(yè)2013年租租來來辦辦公公樓樓使使用用，，租租期期三三年年，，并并重重新新進進行行了了裝裝修修，，裝裝修修款款30萬元元，，分分三三年年攤攤銷銷，，但但2015年因因雙雙方方產產生生糾糾紛紛解解除除協協議議，，未未攤攤完完的的這這部部分分裝裝修修款款是是不不是是資資產產損損失失？？是是否否能能在在解解除除合合同同的的當當年年度度一一次次性性稅稅前前扣扣除除？？房地地產產建建安安企企業(yè)業(yè)費費用用風風險險自自查查與與檢檢查查案例例湖南南省省地地方方稅稅務務局局:我公公司司在在2008年租入房產做做營業(yè)門面，，在2009年初裝修費為為300萬元，分三年年攤銷，在2011年初時我公司司又重新進行行裝修一次，，裝修費為150萬元。

我公公司將尚未攤攤銷完的上次次裝修費為100萬元（300萬元÷3年），依據《企業(yè)所得稅法法實施條例》第六十八條規(guī)規(guī)定，在2010年一次性進入入損益，但是是主管稅務機機關認為這樣樣是錯誤的，，引用六十八八條規(guī)定也是是錯誤的，要要求對進入2010年損益的100萬元進行納稅稅調整處理。。這樣的要求求是否正確？？房地產建安企企業(yè)費用風險險自查與檢查查二、資產與費費用劃分檢查查案例我公司2014年10月份成立，2015年5月開始正式運運營。公司共共花費開辦費費85萬元，包括注注冊費用、辦辦公費、差旅旅費、人員工工資、招待費費等。請問：：1、會計應如何何處理？2、所得稅如何何處理？2014年是否確認當當期虧損？房地產建安企企業(yè)費用風險險自查與檢查查三、費用扣除除比例檢查哪些存在比例例？1、同收入掛鉤鉤的費用廣告費、業(yè)務務宣傳費、業(yè)業(yè)務招待費2、同工資總額額掛鉤的費用用職工福利費12%、教育經費2.5%、工會經費2%3、同利潤掛鉤鉤的費用公益性捐贈年年度利潤12%以內4、同合同總額額掛鉤的費用用傭金合同總額額5%房地產建安企企業(yè)費用風險險自查與檢查查三、費用扣除除比例檢查不可扣除費用用企業(yè)所得稅法法第十條在計計算應納稅所所得額時，下下列支出不得得扣除：(一)向投資者支付付的股息、紅紅利等權益性性投資收益款款項；(二)企業(yè)所得稅稅稅款；(三)稅收滯納金；；(四)罰金、罰款和和被沒收財物物的損失；(五)本法第九條規(guī)規(guī)定以外的捐捐贈支出；(六)贊助支出；(七)未經核定的準準備金支出；；(八)與取得收入無無關的其他支支出。房地產建安企企業(yè)費用風險險自查與檢查查三、費用扣除除比例檢查可扣除無限額額費用可扣除有限額額但可向以后年年度結轉費用用可扣除有限額額費用不可扣除費用用轉化方向房地產建安企企業(yè)費用風險險自查與檢查查三、費用合規(guī)規(guī)票據檢查1、是否所有費費用必須取得得發(fā)票？發(fā)票分割單案案例臨臨時工工資資2、取得何種發(fā)發(fā)票的選擇旅游費用案例例餐餐飲費用案例例2、證據鏈條的的構成合同、發(fā)票、、付款、其他他3、取得票據的的及時性問題題匯算清繳的重重要節(jié)點！國家稅務總局局關于企業(yè)所所得稅應納稅稅所得額若干干稅務處理問問題的公告2012年15號.doc4、取得假發(fā)票票取得假發(fā)票案案例.ppt房地產建安企企業(yè)費用風險險自查與檢查查四、重點費用用檢查1、工資薪金風風險自查自查一：工資資薪金列支合合理性關注點：公司司薪酬制度、、勞動合同（（備案）、三三金繳納證明明、代扣代繳繳個人所得稅稅自查二：關注注核算中的臨臨時工工資臨時工工資問問題——究竟如何界定定臨時用工和和勞務關系？？自查三：兼職職人員工資與與勞務（1）、兼職人員員究竟是提供供勞務還是雇雇傭關系？（2）、如果是勞勞務該如何處處理？（3）、如果是兩兩處以上的雇雇傭關系，如如何處理？房地產建安企企業(yè)費用風險險自查與檢查查自查四：工資資薪金中的個個人所得稅風風險自查五：公司司是否存在勞勞務派遣用工工自查六：公司司是否存在合合同簽署同工工資發(fā)放分離離情況自查七：是否否發(fā)放過勞動動補償金？房地產建安企企業(yè)費用風險險自查與檢查查四、重點費用用檢查2、職工福利費費風險——春節(jié)發(fā)放過節(jié)節(jié)費20萬元?！l(fā)放高管交通通補貼10萬元；——為外地員工發(fā)發(fā)放住房補貼貼5萬元；——組織員工春游游花費5萬元。——每月發(fā)放的誤誤餐補助費共共計12萬元?！獮楦吖苜徺I娛娛樂中心白金金卡一張，花花費5萬元。——為總部員工定定制工作服花花費10萬元，為工廠廠工人定制工工作服花費5萬元。——中秋節(jié)發(fā)放月月餅、水果、、糧油等共計計10萬元；請問：以上那那些可以在職職工福利費列列支，并允許許在所得稅前前扣除？房地產建安企企業(yè)費用風險險自查與檢查查四、重點費用用檢查2、職工福利費費風險自查（1）、檢查職工工福利費中是是否有不合理理的個人開支支（2）、檢查職工工福利費中的的個人所得稅稅是否代扣（3）、檢查公司司發(fā)放的交通通補貼和通訊訊補貼是否合合理——甲企業(yè)給中層層以上管理人人員每人每月月補助1000———2000元不等的交通通補貼；——乙企業(yè)租用高高管王先生的的奧迪轎車一一輛，簽署租租賃協議，每每月支付租賃賃費5000元；——丙企業(yè)為員工工報銷電話費費，員工需提提供每月話費費單據，在規(guī)規(guī)定限額內實實報實銷；——丁企業(yè)統一為為公司核心崗崗位員工辦理理公司辦公手手機卡，每月月按照公司規(guī)規(guī)定報銷電話話費用。房地產建安企企業(yè)費用風險險自查與檢查查四、重點費用用檢查2、職工福利費費風險自查（4）、檢查職工工食堂核算問問題及票據問問題案例某企業(yè)為方便便員工就餐，，成立職工食食堂，由于公公司員工人數數較少，在征征得企業(yè)領導導同意后，職職工食堂也對對附近公司員員工營業(yè)，該該部分收入企企業(yè)財務未入入賬，直接由由職工食堂單單獨記賬，用用于改善員工工伙食。稅務務稽查發(fā)現這這一狀況后，，要求企業(yè)補補繳該部分收收入的營業(yè)稅稅、企業(yè)所得得稅并進行相相應處罰，請請問是否合理理？案例問：您好好，我在在別人的的咨詢問問題中看看到員工工午餐可可以在褔褔利費中中列支，，請問做做憑證時時，需要要附原始始憑證嗎嗎（我公公司是食食堂，自自己做飯飯買菜，，沒有正正式的發(fā)發(fā)票，只只有買菜菜買米等等的白條條），應應該怎么么做？謝謝謝！房地產建建安企業(yè)業(yè)費用風風險自查查與檢查查四、重點點費用檢檢查3、傭金風風險自查查案例1、甲企業(yè)業(yè)將公司司一塊土土地轉讓讓給第三三方，轉轉讓完成成后按照照總價款款3%支付給中中間人中中介費150萬元；2、乙公司司制定政政策規(guī)定定誰能幫幫企業(yè)成成功融資資可按照照1%支付傭金金。員工工李先生生有親戚戚在境外外投資機機構任職職，在李李先生積積極努力力下乙公公司成功功融資3000萬元，支支付李先先生傭金金30萬元；3、丙公司司擬出售售部分資資產，委委托一家家管理咨咨詢公司司尋找買買家，后后支付該該公司20萬元傭金金，以現現金形式式支付。。以上三筆筆傭金能能否在所所得稅前前扣除？？房地產建建安企業(yè)業(yè)費用風風險自查查與檢查查四、重點點費用檢檢查4、銷售費費用風險險自查“買贈””促銷方方式涉稅稅風險（1）、買房房送陽臺臺、送面面積、送送車位等等某房地產產企業(yè)推推出買一一贈一活活動優(yōu)惠惠，在規(guī)規(guī)定時間間內購買買商品房房的客戶戶可以免免費贈送送獨立規(guī)規(guī)劃的車車位一個個。請問問房地產產企業(yè)如如何進行行財稅處處理？（2）、買房房送電器器某房地產產企業(yè)實實施促銷銷活動，，分為兩兩個環(huán)節(jié)節(jié)：首先先所有在在規(guī)定時時間購買買商品房房的客戶戶均贈送送價值500元的電電壓力力鍋一一臺；；其次次在這這些客客戶中中再進進行抽抽獎，，共有有五名名幸運運客戶戶可獲獲得價價值4000元的筆筆記本本電腦腦一臺臺。請請問房房地產產企業(yè)業(yè)如何何進行行財稅稅處理理？個個人是是否需需要繳繳納個個人所所得稅稅？房地產產建安安企業(yè)業(yè)費用用風險險自查查與檢檢查四、重重點費費用檢檢查4、銷售售費用用風險險自查查“買贈贈”促促銷方方式涉涉稅風風險（3）、買買房送送裝修修（4）、買買房墊墊首付付（5）、老老帶新新現金金獎勵勵某房地地產公公司2012年10月實施施老帶帶新活活動，，凡介介紹新新客戶戶的老老客戶戶均可可取得得2000———5000元的現現金獎獎勵。。請問問企業(yè)業(yè)如何何進行行財稅稅處理理？房地產產建安安企業(yè)業(yè)費用用風險險自查查與檢檢查四、重重點費費用檢檢查5、常見見管理理費用用風險險自查查——重大節(jié)節(jié)日前前后的的購物物卡問問題自自查購物卡卡票據據、購購物卡卡財稅稅處理理——車輛費費用檢檢查是否在在固定定資產產列支支，費費用是是否合合理——差旅費費用檢檢查手續(xù)是是否完完備，，是否否涉及及個稅稅——會議費費用檢檢查證據是是否完完備6、支付付給非非居民民企業(yè)業(yè)資金金風險險檢查查（1）2016年8月，某某外商商投資資企業(yè)業(yè)向其其兩個個境外外股東東（注注冊地地位分分別位位于應應屬維維京群群島和和香港港，分分別占占股40%和60%）分紅紅共計計2000萬元人人民幣幣；（（2）2016年3月，某某企業(yè)業(yè)外資資股東東（百百慕大大公司司）將將所持持有的的大陸陸公司司30%股權轉轉讓給給大陸陸自然然人陸陸某，，大陸陸公司司注冊冊資本本1億元，，轉讓讓價款款5000萬元；；（（3）2016年9月，某某房地地產公公司向向香港港某設設計公公司支支付設設計費費共計計500萬元；；（（4）2016年5月，某某飲料料生產產企業(yè)業(yè)向代代言人人的經經紀公公司支支付代代言費費300萬元人人民幣幣。房地產產建安安企業(yè)業(yè)費用用風險險自查查與檢檢查房地產產建安安企業(yè)業(yè)費用用風險險自查查與檢檢查1、工資資薪金金扣除除2、五險險一金金扣除除3、職工工福利利費問問題4、職工工教育育經費費問題題5、工會會經費費問題題6、商業(yè)業(yè)保險險費問問題7、勞保保費用用問題題8、借款款費用用問題題9、業(yè)務務招待待費問問題10、廣告告費和和業(yè)務務宣傳傳費11、差旅旅費問問題12、公益益性捐捐贈問問題13、準備備金與與預提提費用用14