建筑材料行業(yè)深度報(bào)告：保障性租賃住房專題研究

建筑材料行業(yè)深度報(bào)告：保障性租賃住房專題研究一、保障性租賃住房：完善“租購(gòu)并舉”保障體系1.1什么是保障性租賃住房？2021年為保障性租賃住房的元年。2020年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，保障性租賃住房概念正式提出。2021年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布

《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦發(fā)[2021]22號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱22號(hào)文），明確了“以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，保障性租賃住房成為我國(guó)住房保障體系新成員。22號(hào)文為保障性租賃住房首個(gè)頂層設(shè)計(jì)文件，文件的出臺(tái)為保障性租賃住房建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，在此之后各地陸續(xù)發(fā)布保障性租賃住房

“十四五”規(guī)劃，保障性租賃住房建設(shè)正式進(jìn)入快車道。研究保障性租賃住房之前，應(yīng)首先明晰保障性安居工程、保障性住房、保障性租賃住房等概念。簡(jiǎn)單來(lái)講，保障性安居工程包含保障性住房，保障性住房包含保障性租賃住房。保障性安居工程包括四類：第一類是保障性住房建設(shè)，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房等；第二類是棚戶區(qū)改造，包括城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦棚戶區(qū)、林區(qū)棚戶區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)和煤礦棚戶區(qū)；第三類是農(nóng)村危房改造和游牧民定居工程；第四類是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程。保障性住房為保障性安居工程中的第一類建設(shè)項(xiàng)目，是指政府為中低收入住房困難群體所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。一般是由政府主導(dǎo)投資建設(shè)或委托給有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，通過政策補(bǔ)貼、稅金減免、地價(jià)優(yōu)惠等方式降低開發(fā)成本，從而實(shí)現(xiàn)以較低的價(jià)格出租或出售給特定人群。保障性住房整體上可分為出售型和出租型兩類，出售型主要包括保障房包括經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和共有產(chǎn)權(quán)房，出租型保障房主要包括廉租房、公租房和保障性租賃住房。經(jīng)濟(jì)適用房由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，通過劃撥的方式，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，出售對(duì)象為中低收入家庭；兩限房是指限房?jī)r(jià)、限套型的普通商品住房，通過招拍掛出讓土地，對(duì)購(gòu)房人群和房屋出售有嚴(yán)格限制，保證優(yōu)先服務(wù)住房困難家庭；共有產(chǎn)權(quán)房即政府與購(gòu)房者共同承擔(dān)住房建設(shè)資金，專門針對(duì)本地/外地具有一定支付能力的中低收入人群；廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房；公租房與廉租房類似，出租對(duì)象不再限于本地低收入家庭。2014年廉租房和與公租房并軌。保障性租賃住房屬于出租型保障房中的一類，于2020年正式提出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，保障性租賃住房是對(duì)我國(guó)保障住房體系的有力補(bǔ)充。首先，保障性租賃住房不再對(duì)戶籍有所限制。過往的保障房主要服務(wù)于本地戶籍家庭，即政府只將本地居民納入保障體系，屬于“靜態(tài)人口觀”。隨著我國(guó)進(jìn)入都市圈城市群時(shí)代，大中城市人口吸附能力進(jìn)一步加強(qiáng)，流動(dòng)人口由2019年的2.36億迅速增加到2021年的3.85億，大量年輕人口涌入北上廣深及各大省會(huì)城市。人口動(dòng)態(tài)流動(dòng)背景下，新城市人口同樣面臨住房難等問題，保障性租賃住房為此類人群提供了住房保障。其次，保障性租賃住房不再針對(duì)低收入人群。此前保障房意在解決生活困難群體的住房問題?，F(xiàn)階段，大中城市普遍存在高房?jī)r(jià)，高房租現(xiàn)象，大量新涌入人口儲(chǔ)蓄較少暫無(wú)購(gòu)買商品房能力，且房租支出占其可支配收入過高，擠壓其消費(fèi)欲望，降低年輕人幸福指數(shù)，影響生育意愿。保障性租賃住房的推出緩解了年輕人初入大城市住房壓力大的困境，有利于激發(fā)年輕人活力，釋放其消費(fèi)需求，促進(jìn)都市化進(jìn)程。1.2保障性租賃住房的由來(lái)縱觀我國(guó)保障性安居工程發(fā)展歷史，可以分為四個(gè)階段，每個(gè)階段都與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。階段一：1994-2007年，此階段初步形成了購(gòu)置型和租賃型的住房保障制度和建設(shè)思路。1994年12月，《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》正式出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用房制度的正式確立，也標(biāo)志著我國(guó)保障性住房制度正式開始。在這一階段，經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)投資比例較高，最高占比高達(dá)16.6%（1999年），隨著商品房住宅項(xiàng)目投資大幅增加，2007年占比回落至4.8%。1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的通知》，廉租房政策站上歷史舞臺(tái)。以出售型經(jīng)濟(jì)適用房為主，出租型廉租房為輔的租售并舉保障性住房體系一直持續(xù)到2007年。階段二：2008-2013年，此階段租賃型保障房（公租房、廉租房）成為發(fā)展重點(diǎn)，各類制度逐步完善，多種形式保障房建設(shè)大規(guī)模并進(jìn)。2003-2007年間，我國(guó)陸續(xù)有城市出現(xiàn)住房供應(yīng)單一，房?jī)r(jià)上漲較快等問題，住房供需矛盾開始凸顯。且經(jīng)濟(jì)適用房為出售型物業(yè)，適用群體為具有一定儲(chǔ)蓄的家庭，儲(chǔ)蓄較少的低收入群體難以受益。2007年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，我國(guó)保障性住房思路由“居者有其房”向“住有所居”轉(zhuǎn)變，以租賃為主、出售為輔的保障性住房制度正式確立。2010年住建部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，收益群體由本地低收入家庭擴(kuò)大為本地和外地低收入家庭，并于2014年完成了與廉租房的并軌。2008-2013年間，購(gòu)置型保障房投資規(guī)?；揪S持不變，租賃型保障房和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目投資額大幅度增加。2013年底住建部宣布減少經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用房制度至此逐步退出歷史舞臺(tái)。至此，租賃型保障房為主，棚改項(xiàng)目逐漸發(fā)力的局面形成。階段三：2014-2019年，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目大規(guī)模推進(jìn)，可售型保障房消退，租賃型保障房減少。2014年，為推進(jìn)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化、改善居民居住條件，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)到2020年使1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)落戶，并對(duì)沖和緩解房地產(chǎn)行業(yè)下行和三、四線城市商品房高庫(kù)存壓力，2014年中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃

（2014-2020年）》，全國(guó)范圍的棚改工程如火如荼開展。棚改資金主要來(lái)自政策性銀行款。棚改項(xiàng)目補(bǔ)償辦法分為實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償，棚改初期以實(shí)物補(bǔ)償為主，根據(jù)住建部公布的信息，2014年棚改項(xiàng)目貨幣化安置比例僅9%。隨著2015年《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》指導(dǎo)文件發(fā)布，棚改項(xiàng)目補(bǔ)償辦法向貨幣化補(bǔ)償轉(zhuǎn)移，2016年，棚改項(xiàng)目貨幣化安置比例高達(dá)48.5%。棚改項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償款大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，大幅刺激了商品房銷售規(guī)模和地產(chǎn)商投資拿地?zé)崆?，三四線城市商品房庫(kù)存得到快速去化，有效對(duì)沖了房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力。但棚改項(xiàng)目貨幣化補(bǔ)償在提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)居民消費(fèi)的同時(shí)，也進(jìn)一步推高了土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格，加劇了住房供需矛盾，部分大中城市房?jī)r(jià)高不可攀，嚴(yán)重影響了居民生活水平，這也會(huì)后續(xù)的保障房政策變化埋下了伏筆。階段四：2020年-至今，保障性租賃住房政策頻繁出臺(tái)，公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系建立。2020年，全國(guó)范圍的棚戶區(qū)改造工程已進(jìn)入收尾階段，城鎮(zhèn)面貌煥然一新，大量農(nóng)業(yè)人口在城鎮(zhèn)落戶，中國(guó)城鎮(zhèn)化率2020年已接近60%。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城鎮(zhèn)化率的提高、交通的便利使得人力、資本開始加速向一、二線城市聚集。大中城市人口不斷提升，對(duì)住房的需求也進(jìn)一步提升，疊加2014-2020年棚改貨幣化安置補(bǔ)償資金涌入樓市加速地價(jià)房?jī)r(jià)上漲，居民尤其是年輕人在居住端的支出持續(xù)提升，已嚴(yán)重侵蝕了其消費(fèi)欲望和婚育意愿，降低其生活水平，損害了我國(guó)消費(fèi)升級(jí)和人口增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)，落實(shí)政府“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)共同富裕，保障性租賃住房制度應(yīng)運(yùn)而生。二、棚改退潮預(yù)期轉(zhuǎn)弱，“十四五”投資新方向2.1

“十四五”期間全國(guó)預(yù)計(jì)建設(shè)857萬(wàn)套保障性租賃住房在全國(guó)“十四五”規(guī)劃確定將擴(kuò)大保障性租賃住房供給后，各地省、市級(jí)政府紛紛出臺(tái)關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見，加大了保障性租賃住房供給力度。從籌集規(guī)?？矗刂聊壳埃灿?省、47市（含直轄市）發(fā)文表示將貫徹執(zhí)行保障性租賃住房建設(shè)指導(dǎo)意見，并披露“十四五”期間籌建計(jì)劃共計(jì)692萬(wàn)套。與2022年1月份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司提到的“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套保障性租賃住房相符。保障性租賃住房的核心目標(biāo)為解決新市民、年輕人的中短期住房問題，從2019年住建部先后選擇保障性租賃住房試點(diǎn)的24個(gè)城市，到正式政策出臺(tái)重點(diǎn)關(guān)注的40城，所選城市均為城市規(guī)模較大，人才吸附能力較強(qiáng)，未來(lái)人口持續(xù)導(dǎo)入的大中型城市，因此，我們認(rèn)為，不同于過往保障性住房呈現(xiàn)分散性特點(diǎn)（各城市均有低收入家庭需解決住房問題），只有常住人口增加的城市才具有較高可能性建設(shè)保障性租賃住房。基于此，我們整理了“十四五”期間明確保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃的城市的近10年常住人口增量數(shù)據(jù)，并對(duì)比該市保障性租賃住房計(jì)劃建設(shè)套數(shù)，發(fā)現(xiàn)具有較強(qiáng)相關(guān)性，符合推廣保障性租賃住房的初衷，也側(cè)面印證了城市人口流動(dòng)數(shù)據(jù)作為預(yù)測(cè)保障性租賃住房建設(shè)數(shù)量的合理性。但同時(shí)我們注意到，無(wú)論是住建部重點(diǎn)關(guān)注的40城，還是截至目前披露保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃的47城，仍具有一定片面性，無(wú)法準(zhǔn)確代表全國(guó)范圍保障性租賃住房建設(shè)規(guī)模。考慮到保障性租賃住房政策于2021年正式推進(jìn)，部分城市未及時(shí)做出反映，2022-2025年會(huì)有更多城市加入保障性租賃住房建設(shè)中來(lái)。為了準(zhǔn)確把握“十四”五期間全國(guó)范圍保障性租賃住房規(guī)模，首先我們對(duì)上述47個(gè)城市進(jìn)行分類。參考住建部推廣保障性租賃住房時(shí)強(qiáng)調(diào)以大中型城市為主，發(fā)揮帶頭作用，因此以第七次人口普查常住人口數(shù)據(jù)作為統(tǒng)計(jì)口徑將城市劃分為三類：常住人口超1500萬(wàn)的城市為超大城市；常住人口1500萬(wàn)以下500萬(wàn)以上的城市為大型城市；常住人口500萬(wàn)以下的城市為中型城市。未披露具體“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)數(shù)量的十個(gè)市不納入統(tǒng)計(jì)范圍。通過梳理全國(guó)范圍內(nèi)各城市第七次人口普查數(shù)據(jù)，共篩選出披露第七次人口普查數(shù)據(jù)的城市341個(gè)（未考慮港澳臺(tái)）。保障性租賃住房的服務(wù)對(duì)象為新涌入城市人群，因此，對(duì)于近十年常住人口負(fù)增長(zhǎng)的城市，我們假設(shè)無(wú)需配置保障性租賃住房，不納入統(tǒng)計(jì)范圍。對(duì)剩余188個(gè)城市按照上述城市分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，得到超大城市6個(gè)，二類城市66個(gè)，三類城市116個(gè)。根據(jù)不同類型城市對(duì)應(yīng)的新增常住人口人均保障性租賃住房套數(shù)，得出全國(guó)范圍三類凈增人口城市對(duì)應(yīng)的“十四五”期間保障性租賃住房籌建計(jì)劃，我們預(yù)計(jì)“十四五”期間全國(guó)保障性租賃住房建設(shè)套數(shù)為857萬(wàn)套。相較于目前披露40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增650萬(wàn)套保障性租賃住房，預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)多207萬(wàn)套，我們認(rèn)為較為合理：1）目前披露的40城650萬(wàn)套建設(shè)目標(biāo)為初步計(jì)劃，不排除隨著政策逐步推進(jìn)，40城會(huì)繼續(xù)新增建設(shè)計(jì)劃，如廣東、浙江在此前《“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》中提及的保障性租賃住房籌集規(guī)模分別是74萬(wàn)套（間）、21萬(wàn)套（間），在國(guó)務(wù)院《意見》發(fā)布后大幅上調(diào)為130萬(wàn)套（間）、120萬(wàn)套（間）；2）40城只包含了全國(guó)大部分大型城市和部分中型城市，尚有大量人口規(guī)模較大且近10年人口持續(xù)流入城市暫未發(fā)布建設(shè)計(jì)劃，預(yù)計(jì)未來(lái)此部分增量會(huì)有所體現(xiàn)。2.2四大都市圈為重點(diǎn)發(fā)力各省來(lái)看，不同發(fā)展程度的省份/城市積極提出各自租賃住房目標(biāo)。繼全國(guó)“十四五”規(guī)劃相繼出臺(tái)后，多個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)地方保障性租賃住房“十四五規(guī)劃”。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)超一線城市“十四五”保障性租賃住房籌集數(shù)分別為40萬(wàn)套、47萬(wàn)套、60萬(wàn)套和40萬(wàn)套，“十四五”期間規(guī)劃形成供應(yīng)租賃住房占住房供應(yīng)總套數(shù)超過30%-40%，充分反映了此類城市對(duì)租賃住房的重視程度。人口流入大省廣東省發(fā)文“十四五”

期間建設(shè)保障性租賃住房130萬(wàn)套，浙江省由初步計(jì)劃籌建21萬(wàn)套大幅調(diào)整為120萬(wàn)套，漲幅高達(dá)571%。各省/市的積極響應(yīng)為中央提出的“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)完成提供了保障。2.3

“十四五”期間保障性租賃租房拉動(dòng)投資超2萬(wàn)億元據(jù)2021年11月住建部公布的數(shù)據(jù)，2021年1-9月40個(gè)城市開工保障性租賃住房72萬(wàn)套，完成投資775億。我們首先通過對(duì)投資節(jié)奏假設(shè)以測(cè)算“十四五”期間保障性租賃住房總投資額。1）投資節(jié)奏：常規(guī)新建商品房項(xiàng)目建設(shè)期兩年，結(jié)算期一年，土地款首年付清，工程款分次結(jié)清。改建商品房項(xiàng)目建設(shè)期一年，結(jié)算期一年，無(wú)土地款，工程款分次結(jié)清。參考普通商品房項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，我們假設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目投資按“244”（首年投資20%，次年投資40%，末年投資40%），“442”，“622”三種節(jié)奏進(jìn)行，則“十四五”期間保障性租賃住房總投資額最低15374億元，最高46123億，中性條件下投資額為23062億元。2）建設(shè)節(jié)奏：根據(jù)上述預(yù)測(cè)，“十四五”期間全國(guó)范圍保障性租賃住房建設(shè)數(shù)量為857萬(wàn)套。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2021全國(guó)40個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套（間），超額完成93.6萬(wàn)套（間）的籌集計(jì)劃。2022年1月，住建部表示2022年全國(guó)建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套，則2023-2025年保障性租賃住房新建套數(shù)為（857-93.6-240）=523.4萬(wàn)套，考慮到階段性規(guī)矩初期節(jié)奏較快，我們假設(shè)2023-2025年分別完成剩余目標(biāo)的50%/30%/20%，即2021年建設(shè)93.6萬(wàn)套，2022年建設(shè)240.0萬(wàn)套，2023年建設(shè)261.7萬(wàn)套，2024年建設(shè)157.1萬(wàn)套，2025年建設(shè)104.6萬(wàn)套。3）構(gòu)成形式：22號(hào)文件要求，各地因城施策，可以采取新建、改建、改造等多種方式增加保障性租賃住房供給，由此可推斷存量改造房也會(huì)占有一定比例。部分城市披露了“十四五”保障性租賃住房改建比例，濟(jì)南為21%，西安為7%，重慶為35%，南昌為75%。我們假設(shè)全國(guó)范圍內(nèi)“十四五”期間新增的保障性租賃住房中，70%為新建，30%為改造。4）每套建筑面積：保障性租賃住房面積要求每套小于70平方米。2021年，上海共計(jì)出讓15塊保障性租賃住房用地，建筑面積109.64萬(wàn)平方米，結(jié)合官方公布的15塊用地合計(jì)提供1.85萬(wàn)套保障性租賃住房，推測(cè)出每套1096400/18500≈60平方米。我們假設(shè)保障性租賃住房60平方米/套。5）建造成本：通過查詢省會(huì)城市2021年上半年省會(huì)城市高層住宅工程造價(jià)指標(biāo)，大中城市高層項(xiàng)目平均建安成本約2500元/平方米，通常項(xiàng)目建設(shè)階段總成本為建安成本的110%-130%，我們?nèi)≈虚g值120%。此外，保障性租賃住房對(duì)裝配式建筑和精裝修有明確要求，根據(jù)住建部下發(fā)文件《裝配式建筑工程消耗量定額》和建設(shè)工程造價(jià)信息網(wǎng)披露的信息，我們假設(shè)保障性租賃住房在裝配式建筑部分平均成本為300元/平方米，精裝修成本為700元/平方米。三、政策加碼促發(fā)展，兵馬未動(dòng)糧草先行3.1房從哪里來(lái)？改革開放起來(lái)，中國(guó)人口遷移經(jīng)歷了從“孔雀東南飛”到2010年后的回流中西部，再到近年的東部、南部人口再集聚和回流中西部并存。從城市層面看，中國(guó)正處于人口從小城市向大城市聚集的進(jìn)程中，中國(guó)已逐漸進(jìn)入都市圈城市群時(shí)代。高房?jī)r(jià)壓力下，大中城市新市民、青年人的住房困難問題愈發(fā)突出。青年人作為城市的希望和未來(lái)，解決好其安居問題，關(guān)系到城市的活力和未來(lái)發(fā)展，也彰顯著城市的溫度和包容，發(fā)展保障性租賃住房刻不容緩。中央、各地方紛紛完善土地支持政策保障項(xiàng)目順利推進(jìn)。保障性租賃住房來(lái)源有2個(gè)：新建和改建，新建根據(jù)土地來(lái)源不同又分為集體建設(shè)用地新建、企事業(yè)單位用地新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地新建和國(guó)有建設(shè)用地新建。1）集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地新建人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；應(yīng)支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。以蘇州和廈門為例，蘇州龍湖冠寓木瀆項(xiàng)目由吳中區(qū)天靈村集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)建設(shè)，共有保障性租賃住房336間，由龍湖冠寓整體租賃后開展運(yùn)營(yíng)。廈門枋湖社區(qū)利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)了保障性租賃住房1300套，村集體自籌資金建設(shè)，建成后通過公開競(jìng)標(biāo)方式整體委托給龍湖冠寓經(jīng)營(yíng)管理。2）企事業(yè)單位自有閑置土地新建人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，對(duì)企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場(chǎng)主體合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。以西安和成都為例，西安外國(guó)語(yǔ)大學(xué)利用學(xué)校自有土地建設(shè)保障性租賃住房750套，解決教職工租房難及引進(jìn)人才短期過渡問題。成都支持蜀州興宇城建利用企業(yè)自有土地建設(shè)保障性租賃住房2455套，解決企業(yè)住房困難職工和引進(jìn)人才過渡性居住問題。廈門支持萬(wàn)科利用其持有的一宗閑置物流倉(cāng)儲(chǔ)用地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途無(wú)需補(bǔ)繳土地價(jià)款。萬(wàn)科規(guī)劃建設(shè)7600間保障性租賃住房，可有效滿足周邊園區(qū)和機(jī)場(chǎng)北片區(qū)企業(yè)職工的租住需求。3）產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地新建人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，經(jīng)城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵(lì)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項(xiàng)目的配套比例對(duì)應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來(lái)，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。如西安比亞迪汽車有限公司拆除部分閑置低效廠房，建設(shè)保障性租賃住房4416套（間）以解決上萬(wàn)名職工的居住問題。4）國(guó)有建設(shè)用地新建人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，應(yīng)按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，在編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，單列租賃住房用地計(jì)劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動(dòng)；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價(jià)格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價(jià)款分期收取。新建普通商品住房項(xiàng)目，可配建一定比例的保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。鼓勵(lì)在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。以上海為例，上海目前要求所有住宅用地均需配置5%的保障性租賃住房（特殊地塊除外），部分地塊配建比例高達(dá)20%，以滿足新城市人群的住房需求。同時(shí)，2021年上海首次推出“保障性租賃住房”用地并成交15幅，覆蓋浦東、靜安、黃埔、奉賢等區(qū)域。保障性租賃住房用地制度有望推廣至全國(guó)。5）非居住存量房屋改建對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。如成都城投集團(tuán)利用第十研究所原辦公用房改建了194套（間）保障性租賃住房并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，優(yōu)先面向第十研究所職工出租，有效解決了職工的住房困難。廈門軟件產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司將其部分企業(yè)孵化基地改建為491套保障性租賃住房，租金價(jià)格低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金?？偨Y(jié)而言，現(xiàn)階段各城市因城施策，根據(jù)實(shí)際情況積極擴(kuò)大新建保障性租賃住房面積，盤活存量土地和房屋，形成了商品房配建為主，其它途徑為輔的開拓局面。未來(lái)，每年通過配建方式建設(shè)的保障性租賃住房面積將基本維持，政策引導(dǎo)下集體建設(shè)用地新建、企事業(yè)單位用地新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地新建、保障性租賃住房用地新建和既有房屋改建將貢獻(xiàn)更多力量。3.2錢從哪里來(lái)？22號(hào)文明確指出，保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”。因此，大部分建設(shè)資金將由投資主體自籌解決，政府在各方面予以扶持。資金來(lái)源主要包括：企業(yè)自有資金，信貸、債券，專項(xiàng)債，土地支持，財(cái)政支出，稅收優(yōu)惠以及REITS等融資工具。3.2.1政府支持1）專項(xiàng)債2021年《關(guān)于梳理2021年新增專項(xiàng)債券項(xiàng)目資金需求的通知》提出，2021年保障性安居工程（城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房、棚戶區(qū)改造）依舊為專項(xiàng)債重點(diǎn)投放領(lǐng)域。隨著棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)入尾聲，保障性租賃住房項(xiàng)目有望接力棚改項(xiàng)目成為專項(xiàng)債重點(diǎn)扶持對(duì)象。廣東省頒布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》指出符合條件的項(xiàng)目可積極申請(qǐng)專項(xiàng)債券。目前，深圳已率先發(fā)行針對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的專項(xiàng)債共8支合計(jì)發(fā)債額26億元人民幣。2）土地支持據(jù)新加坡、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，各國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)伊始，都會(huì)側(cè)重于在供地階段給予補(bǔ)貼。供地階段的財(cái)政補(bǔ)貼最直接的方式就是合理讓渡地價(jià)。22號(hào)文明確提出

“用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款”、“出讓價(jià)款分期收取”等政策，從用地源頭進(jìn)行了合理的地價(jià)讓渡地價(jià)，為企業(yè)減負(fù)。以上海為例，2021年11月29日上海黃浦區(qū)出讓半淞園社區(qū)C010501單元338-02地塊（保障性租賃住房），預(yù)計(jì)提供830套保障性租賃住房。地塊占地面積17235平方米，容積率3.0，樓板價(jià)11430元/平方米，周邊于2021年1月出讓的地塊樓板價(jià)高達(dá)89567元/平方米，上海市政府在地價(jià)方面給予相當(dāng)程度優(yōu)惠。合理讓渡地價(jià)，解決了租賃住房收益率低的痛點(diǎn)。3）財(cái)政支出中央財(cái)政方面，2012-2020年間，用于保障性安居工程的財(cái)政支出基本維持在3000-4000億。2012-2014年間公租房/廉租房支出占比較高，隨后逐漸穩(wěn)定在300億左右，2015-2020年間棚改項(xiàng)目支出占比較高，2016達(dá)到峰值1722億，隨后逐步下降至2020年922億。22號(hào)文提出“中央通過現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)貼”。預(yù)計(jì)“十四五”期間每年有上千億財(cái)政支出直接用于支持保障性租賃住房建設(shè)。地方財(cái)政方面，各地政府相繼出臺(tái)政策對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目或相關(guān)企業(yè)進(jìn)行扶持，浙江省要求各地要結(jié)合實(shí)際情況，統(tǒng)籌從土地出讓收益(10%以上)或土地出讓收入總額(2%以上)中提取的保障性住房建設(shè)資金、從土地出讓收入中提取的“騰籠換鳥”專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等有關(guān)各級(jí)各類資金，用于發(fā)展保障性租賃住房。4）稅收優(yōu)惠以上海為例，規(guī)定對(duì)于保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；對(duì)符合條件的出租住房減按1.5%征收增值稅，減按4%征收房產(chǎn)稅；非居住用地上新建、改建的保障性租賃住房，水電氣價(jià)格執(zhí)行民用標(biāo)準(zhǔn)等。3.2.2企業(yè)自籌1）企業(yè)自有資金保障性租賃住房的本質(zhì)為通過長(zhǎng)期穩(wěn)定租金獲取利潤(rùn)，其具有“盈利性”特征，當(dāng)項(xiàng)目具有適當(dāng)收益率時(shí)，企業(yè)愿意進(jìn)行投資。現(xiàn)階段由于租金收益相對(duì)受限（周邊租金的90%）且占?jí)嘿Y金較多，執(zhí)行保障性租賃住房建設(shè)的開發(fā)主體以被動(dòng)參與配建的房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)和平臺(tái)公司為主。此外，部分企業(yè)為滿足員工住房需求也開始建設(shè)保障性租賃住房。如2021年華為技術(shù)有限公司拍得青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)西岑港悅路北側(cè)地塊，建筑面積超30萬(wàn)平方米，優(yōu)先解決華為員工短期住房問題。2）信貸、債券住房租賃行業(yè)具有前期資金需求大、盈利周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢等特征，而整個(gè)行業(yè)面臨融資渠道窄、融資成本高、融資難等問題，這是影響著市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展的最重要原因。22號(hào)文指出加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。未來(lái)，銀行、證券有望在利率、額度、期限上給予更多優(yōu)惠。3）REITs等金融工具保障性租賃住房的高投資、相對(duì)低收益、慢回款等特點(diǎn)抑制了大量企業(yè)的參與積極性和主動(dòng)性，目前投資主體以地方平臺(tái)公司為主。即使各層級(jí)政府發(fā)文在土地、財(cái)政、稅收等各方面提供支持，企業(yè)仍面臨巨大的資金壓力。公募REITs或可解決企業(yè)資金問題，有效緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力，為保障性租賃住房的建設(shè)和發(fā)展提供新的融資渠道。REITs（RealEstateInvestmentTrusts）全稱不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，即將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行證券化，以租金和資產(chǎn)增值為收益，讓普通投資者也可參與不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品投資。REITs主要由四個(gè)部分組成：投資者、REITs產(chǎn)品、底層資產(chǎn)和管理人。投資者是REITs的持有人，包括個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者；REITs的底層資產(chǎn)投向基礎(chǔ)設(shè)施、寫字樓、酒店、零售、物流等不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的；REITs管理人包括基金管理人和資產(chǎn)管理人，前者負(fù)責(zé)基金產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)，后者負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。以保障性租賃住房作為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)，解決了保障性租賃住房項(xiàng)目投資額高，回收周期長(zhǎng)等問題，打通了“投資-融資-管理-退出”的最后一環(huán)，使得該類項(xiàng)目完成閉環(huán)管理，將有效緩解企業(yè)資金壓力，激發(fā)企業(yè)開發(fā)積極性，極大促進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展速度。總結(jié)來(lái)看，現(xiàn)階段保障性租賃住房投資主要資金來(lái)源有三：通過配建參與的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金和銀行貸款、債券等；通過政府平臺(tái)公司參與的中央/地方財(cái)政資金、專項(xiàng)債資金以及擁有非住宅用地、閑置房屋的企事業(yè)單位自有資金。未來(lái)，隨著保障性租賃住房建設(shè)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，積極發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，引導(dǎo)多主體投資，通過市場(chǎng)手段和創(chuàng)新金融手段解決資金問題將成為趨勢(shì)。四、保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)入快車道，關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈新變化保障性租賃住房作為我國(guó)住房保障體系中重要一環(huán)，將成為國(guó)家“十四五”期間住房發(fā)展重點(diǎn)，有望接力棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要力量，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從總量角度考慮，2021年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資14.8萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)4.4%。在“房住不炒”跟“穩(wěn)增長(zhǎng)”背景下，假設(shè)“十四五”期間歷年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額維持不變，那么5年間全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額將達(dá)到約74.0萬(wàn)億元。上文中我們提到通過測(cè)算得知“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)約857萬(wàn)套，投資額2.3萬(wàn)億，若保障性租賃住房均由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)，則可拉動(dòng)房地產(chǎn)投資約2.97個(gè)百分點(diǎn)。相較于“十三五”

期間全國(guó)棚改項(xiàng)目開工約2300萬(wàn)套，完成投資額約7萬(wàn)億元的體量，保障性租賃住房對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的整體拉動(dòng)作用有限，若十四五期間傳統(tǒng)商品房投資規(guī)模有所回落，保障性租賃住房的重要性會(huì)有所提升。4.1之于投資：國(guó)有房企預(yù)計(jì)承擔(dān)更多責(zé)任現(xiàn)階段作為保障性租賃住房開發(fā)主體的企業(yè)主要有三類：第一類是獲取國(guó)有建設(shè)用地時(shí)被動(dòng)配建保障性租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此類企業(yè)并無(wú)主動(dòng)開發(fā)保障房的動(dòng)力。房企拿地意愿下降情境下，通過配建加大保障房建設(shè)規(guī)模的難度較大；第二類是各地平臺(tái)公司，此類企業(yè)投資行為完全由政府主導(dǎo)，投資強(qiáng)度受財(cái)政補(bǔ)貼力度影響；第三類企業(yè)為擁有閑置用地/用房的企事業(yè)單位。面對(duì)“十四五”期間龐大的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)，各地政府依然面臨壓力，探尋新的保障性租賃住房投資主體刻不容緩。4.2之于建造：地域與性價(jià)比權(quán)重上升，勇做綠色建筑排頭兵相較于商品房和可出售保障房，保障性租賃住房具有如下特點(diǎn)：相對(duì)集聚、精裝修和綠色建筑，因此，我們沿這三個(gè)方向考量。4.2.1地域優(yōu)勢(shì)或更加突出根據(jù)上文我們對(duì)“十四五”期間各省保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃的測(cè)算，保障性租賃住房未來(lái)建設(shè)主要聚集于京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)和中部經(jīng)濟(jì)圈?？紤]到水泥供應(yīng)企業(yè)在其主要業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)具有一定的成本和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，因此，主營(yíng)區(qū)域與保障性租賃住房建設(shè)區(qū)域重合度最高的企業(yè)有望受益。4.2.2高性價(jià)比精裝修建材匹配度更高中國(guó)關(guān)于工程精裝修的政策提出始于2016年，2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中明確提出到2020年新開工全裝修成品住宅面積要達(dá)到30%。隨著政策的提出，我國(guó)新開工住宅精裝修比例已由2016年的12%提升到了2020年的30%。保障性租賃住房作為出租型物業(yè)，也是工程精裝修的主要陣地。精裝修商品房為加大對(duì)購(gòu)房者的吸引力同時(shí)為了獲取超額利潤(rùn)往往選擇高溢價(jià)建材，自行裝修購(gòu)房者為了追求生活品質(zhì)也傾向于選擇中高端建材。保障性租賃住房的保障屬性決定了其對(duì)精裝修的要求定位于實(shí)用而非精致，因此，品質(zhì)過關(guān)，高性價(jià)比建材與保障性租賃住房更為契合，在保障性租賃住房發(fā)展中迎來(lái)更多機(jī)會(huì)。4.2.3綠色建筑引領(lǐng)者實(shí)現(xiàn)2030年前碳達(dá)峰、2060年前碳中和是黨中央經(jīng)過深思熟慮作出的重大戰(zhàn)略部署，也是有世界意義的應(yīng)對(duì)氣候變化的莊嚴(yán)承諾，需要各行業(yè)共同努力。根據(jù)《中國(guó)建筑能耗研究報(bào)告（2020）》，2018年建筑行業(yè)全生命周期碳排放占全國(guó)碳排放總量的51%，建筑領(lǐng)域的能效水平亟需提升。保障性租賃住房作為政府引導(dǎo)型項(xiàng)目，是各級(jí)政府響應(yīng)國(guó)家“雙碳”目標(biāo)的重要抓手，將引領(lǐng)建筑行業(yè)向綠色低碳發(fā)展。具體來(lái)看，保障性租賃住房有望在技術(shù)服務(wù)、建材使用和建造方式三個(gè)方面推動(dòng)綠色產(chǎn)業(yè)變革。1）技術(shù)服務(wù)新材料、新工藝的應(yīng)用以及綠色建筑全流程管理的理念必然催生出技術(shù)服務(wù)的一系列應(yīng)用。綠色建筑的技術(shù)服務(wù)行業(yè)包括咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、檢測(cè)等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)以及軟件開發(fā)、能源監(jiān)控、智慧運(yùn)營(yíng)等新型業(yè)務(wù)。2）建材使用實(shí)現(xiàn)綠色建筑的首要方式之一即選用綠色建材。綠色建材是指采用清潔生產(chǎn)技術(shù)、少用天然資源和能源、大量使用工業(yè)或城市固態(tài)廢物生產(chǎn)的無(wú)毒害、無(wú)污染、無(wú)放射性、有利于環(huán)境保護(hù)和人體健康的建筑材料。根據(jù)綠色建材的特點(diǎn)，綠色建材大致可分為資源節(jié)約型、能源節(jié)約型和環(huán)境友好型，其中典型產(chǎn)品包括新型墻體材料、保溫隔熱材料、節(jié)能玻璃、防水密封材料、空氣凈化材料和抗菌材料等。此類建材將在保障性租賃住房項(xiàng)目上得到更為廣泛的應(yīng)用。3）建造方式裝配式建筑是一種低能耗、低排放的建筑形式，相較于現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，裝配式建筑在施工階段可降低碳排放10%-20%、用水節(jié)省80%、木材節(jié)省約80%、建筑垃圾減少70%以上，大大降低了施工粉塵和噪音污染，是建筑行業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的關(guān)鍵路徑。但是，受限于其較高的成本，裝配式建筑在住宅領(lǐng)域的應(yīng)用依然較為緩慢。為了實(shí)現(xiàn)住建部在《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中指出的到2025年裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)30%以上的任務(wù)目標(biāo)，裝配式建筑在政府主導(dǎo)的保障性租賃住房項(xiàng)目中得到了更為廣泛的推廣。保障性租賃住房因此成為裝配式建筑應(yīng)用的重要載體，帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。①裝配式建筑總量變化為推動(dòng)裝配式建筑的應(yīng)用，我國(guó)國(guó)務(wù)院和住建部分別于2016年和2017年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作若干意見》和《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》，提出到2020年全國(guó)裝配式建筑占新建建筑面積的比例達(dá)到15%，到2025年達(dá)到30%。2020年，全國(guó)裝配式建筑占新建建筑面積的比例達(dá)到了20%，超額完成任務(wù)。②保障性租賃住房帶來(lái)的變化考慮到保障性租賃住房集中的一二線城市對(duì)裝配式建筑技術(shù)要求較高，且作為政府推動(dòng)項(xiàng)目會(huì)積極響應(yīng)國(guó)家推動(dòng)裝配式建筑的號(hào)召，因此我們假定悲觀、中性和樂觀情境下

“十四五”期間保障性租賃住房中裝配式建筑面積占比為50%，60%和70%。則2022年，三種情境下，保障性租賃住房貢獻(xiàn)的裝配式建筑面積分別為7200萬(wàn)平方米、8640萬(wàn)平方米和10080萬(wàn)平方米，占裝配式建筑面積比例為8.5%，10.2%和11.9%。如果從增量部分考慮，則悲觀、中性和樂觀情境下保障性租賃住房貢獻(xiàn)了2022年裝配式建筑增量的35.81%、42.98%和50.14%，對(duì)裝配式建筑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)明顯。③裝配式建筑產(chǎn)業(yè)鏈裝配式建筑以項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的流程為主線，包括：裝配式設(shè)計(jì)—構(gòu)件生產(chǎn)—建筑施工—裝配式裝修。裝配式建筑的設(shè)計(jì)和施工技術(shù)壁壘不高，傳統(tǒng)企業(yè)均能勝任，該類業(yè)務(wù)在其業(yè)務(wù)板塊中占比較小，因此裝配式建筑發(fā)展無(wú)法為該類企業(yè)營(yíng)收帶來(lái)顯著增長(zhǎng)。我們重點(diǎn)對(duì)構(gòu)件生產(chǎn)和裝配式裝修進(jìn)行討論。進(jìn)一步分析，木結(jié)構(gòu)耐火、耐腐性能較差，承載能力低，維護(hù)成本高且建造成本較高，并不適宜用于以多層和高層為主的住宅項(xiàng)目中。鋼結(jié)構(gòu)具有自重輕、延性好、承載力高、施工周期短等優(yōu)點(diǎn)，適用于大跨度建筑，目前被廣泛應(yīng)用于大型廠房、場(chǎng)館、公共建筑等場(chǎng)景。但同樣，鋼結(jié)構(gòu)受限于其整體性較弱、耐火耐腐能力不強(qiáng)、密閉性差等問題，尤其是成本相較于PC結(jié)構(gòu)依然較高，使得鋼結(jié)構(gòu)現(xiàn)階段難以在成本敏感的住宅建筑領(lǐng)域得到進(jìn)一步推廣和應(yīng)用。相較于木結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)，PC結(jié)構(gòu)具有整體性較強(qiáng)、密閉性較好等特點(diǎn)，其它方面無(wú)明顯劣勢(shì)且建造成本最低，與保障性租賃住房最為契合。因此，現(xiàn)階段PC構(gòu)件設(shè)計(jì)及生產(chǎn)企業(yè)有望隨保障性租賃住房大規(guī)模建設(shè)而受益。若未來(lái)PC構(gòu)件和鋼構(gòu)件原材料價(jià)格發(fā)生較大變化，疊加國(guó)家出臺(tái)一系列鋼結(jié)構(gòu)住宅扶持和補(bǔ)貼政策，則鋼結(jié)構(gòu)有望在住宅建筑領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用。裝配式裝修。裝配式裝修，又稱為工業(yè)化裝修，是指采用干式工法將工廠生產(chǎn)的內(nèi)裝部品在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行組合安裝的裝修方式。相較于傳統(tǒng)的裝修，裝配式裝修實(shí)現(xiàn)了精細(xì)化生產(chǎn)，降低施工誤差；標(biāo)準(zhǔn)化裝配式施工效率高，工廠現(xiàn)場(chǎng)兩地同步進(jìn)行，工期可縮短70%以上；健康環(huán)保，無(wú)水無(wú)塵無(wú)噪音，不擾民，無(wú)需晾曬直接入住。裝配式裝修包括快裝墻板系統(tǒng)、快裝隔墻系統(tǒng)、集成吊頂系統(tǒng)、架空地面系統(tǒng)、快裝地板系統(tǒng)、套裝門窗系統(tǒng)、集成采暖系統(tǒng)、集成衛(wèi)浴系統(tǒng)、薄法排水系統(tǒng)、集成廚房系統(tǒng)、快裝給水系統(tǒng)和智能家居系統(tǒng)十二大系統(tǒng)。自住建部2017年《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》提出各?。▍^(qū)、市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要制定政策措施，明確裝配式建筑全裝修的目標(biāo)和要求，加快推進(jìn)裝配化裝修后，部分地區(qū)也相繼發(fā)文推動(dòng)裝配式裝修的落地。相較于商品房，保障性租賃住房更強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化、短工期，與裝配式裝修優(yōu)勢(shì)相符，同時(shí)保障性租賃住房也是政策推動(dòng)類項(xiàng)目，必然在節(jié)能減排方面承擔(dān)更多責(zé)任，因此，我們假設(shè)“十四五”期間保障性租賃住房裝配式裝修平均滲透率悲觀、中性、樂觀情境下為30%、50%、70%，則相較于2020年，年均“十四五”期間保障性租賃住房裝配式裝修占2020年裝配式裝修體量的比重分別為43%、72%和100%。五、投資分析：關(guān)注全國(guó)化布局的龍頭公司5.1

東方雨虹：護(hù)城河持續(xù)拓寬，實(shí)現(xiàn)多渠道發(fā)力1）立足防水業(yè)務(wù)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁公司打造以建筑防水業(yè)務(wù)為核心，以民用建材、建筑涂料、非織造布、節(jié)能保溫、砂漿粉料為延伸的業(yè)務(wù)板塊體系，是防水行業(yè)的龍頭，收入占比遠(yuǎn)超其它企業(yè)。2021年，公司營(yíng)業(yè)總收入319億，同比增長(zhǎng)47%，歸母凈利潤(rùn)39億，同比增長(zhǎng)26%。2008年上市至今，公司通過不斷強(qiáng)化主業(yè)領(lǐng)先地位和積極拓展延伸業(yè)務(wù)，收入復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)33%，歸母凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)42%，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力出眾。2）聚焦零售市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)多渠道發(fā)力公司充分發(fā)揮集團(tuán)科研實(shí)力、產(chǎn)能布局、行業(yè)公信力等優(yōu)勢(shì)，積極拓展民用建材領(lǐng)域，形成了以零售渠道模式為核心的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，通過建立家裝公司、建材超市、建材市場(chǎng)經(jīng)銷商及電商多位一體的復(fù)合營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)服務(wù)于大眾家庭裝修市場(chǎng)。截至21H1末，“虹哥匯”

會(huì)員數(shù)量已達(dá)近百萬(wàn)人，精準(zhǔn)鎖定工長(zhǎng)等專業(yè)客戶；與500多家大型裝飾公司、2萬(wàn)余家家裝公司建立合作關(guān)系；經(jīng)銷商數(shù)量近3000家、分銷網(wǎng)點(diǎn)8萬(wàn)多家。3）多元化布局，打開二次成長(zhǎng)曲線公司憑借防水主營(yíng)業(yè)務(wù)積累的客戶資源和渠道資源，積極涉足保溫材料、非織造布、硅藻泥等細(xì)分建材領(lǐng)域。2021年，公司完成80億定增，新增防水卷材和防水涂料產(chǎn)能超50%，新增建筑涂料產(chǎn)能超200%，新增非織造布產(chǎn)能超100%。同時(shí)，“雙碳”目標(biāo)背景下分布式光伏裝機(jī)布局加速，公司深耕TPO高分子防水卷材10年以上，有望憑借TPO防水領(lǐng)域的技術(shù)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，進(jìn)一步打開利潤(rùn)空間。5.2

海螺水泥：成本市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)齊聚，把握第二增長(zhǎng)曲線1）市場(chǎng)和成本雙優(yōu)勢(shì)奠定行業(yè)龍頭地位公司主要從事水泥熟料、骨料及混凝土生產(chǎn)銷售。作為國(guó)內(nèi)水泥行業(yè)領(lǐng)軍者，公司2021年末水泥產(chǎn)能3.8億噸、熟料產(chǎn)能2.7億噸，單品牌水泥產(chǎn)能高居世界第一，2020年總市占率達(dá)到19.06%。公司噸毛利長(zhǎng)期處行業(yè)靠前水平，2020年各地區(qū)銷售毛利率50%左右。公司通過其超100億噸的礦山資源儲(chǔ)備、“T型戰(zhàn)略”和規(guī)模優(yōu)勢(shì)等降低運(yùn)輸成本，提高自身議價(jià)能力，不斷鞏固其行業(yè)龍頭地位。2）區(qū)域布局得天獨(dú)厚公司華東、中南產(chǎn)能占比超七成，華東、兩廣地區(qū)產(chǎn)能市占率約21%、19%。該類區(qū)域經(jīng)濟(jì)活躍，需求更具韌性，且產(chǎn)能利用率較高，供需更均衡，2018年以來(lái)華東、中南水泥價(jià)格更高。公司亦加大粉磨站擴(kuò)張力度，2014-2021年水泥產(chǎn)能增1.2億噸，熟料僅增0.6億噸，并擴(kuò)展貿(mào)易業(yè)務(wù)，增強(qiáng)市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。3）布局新能源產(chǎn)業(yè)，尋求新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)水泥行業(yè)面臨的產(chǎn)能過剩問題未得到根本解決，行業(yè)區(qū)域發(fā)展不均衡、水泥