XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件

項(xiàng)目概況及分析價(jià)值梳理項(xiàng)目定位項(xiàng)目概況及分析價(jià)值梳理項(xiàng)目定位大區(qū)位：蔡甸區(qū)姚家山產(chǎn)業(yè)園小區(qū)位：蔡甸城關(guān)東3KM，跟市區(qū)14KM園區(qū)整體處于初步建設(shè)階段，生活、交通配套不成熟；交通基礎(chǔ)設(shè)施較好；項(xiàng)目所在區(qū)域目前市場(chǎng)認(rèn)知較低，整體區(qū)域價(jià)值與客戶接受度有待提升，需要一個(gè)區(qū)域板塊的概念，例如“后官湖新城”項(xiàng)目地段項(xiàng)目概況大區(qū)位：蔡甸區(qū)姚家山產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目所在區(qū)域目前市場(chǎng)認(rèn)知較低，整體項(xiàng)目總46萬方，一期開發(fā)約13萬方（紅色范圍）.總體平面方案已定，施工細(xì)案待定建筑產(chǎn)品種類包括商業(yè)、退臺(tái)、獨(dú)棟、小高層，詳見下頁面表。已確定的方案對(duì)后續(xù)的工作具有不可調(diào)整性。產(chǎn)品類型項(xiàng)目總46萬方，一期開發(fā)約13萬方（紅色范圍）.產(chǎn)品類型產(chǎn)品棟數(shù)面積層建面(估值)功能特色商業(yè)2棟9000180001-5F：1800集中商業(yè)退臺(tái)23F：30004F：25005F：2000工業(yè)/商業(yè)獨(dú)棟4棟4100164001F：2300商業(yè)2-4F：共600辦公(居住)小高層5棟10500525001-2F：1900商業(yè)3-11F：950居住/辦公LOFT2棟10500210001-2F：1900商業(yè)3-11F：950辦公(居住)層高5.6合計(jì)15棟135900產(chǎn)品線產(chǎn)品棟數(shù)面積層建面(估值)功能特色商業(yè)2棟900018000產(chǎn)品功能面積備注商業(yè)集中商業(yè)18000酒店、餐飲退臺(tái)集中生產(chǎn)28000生產(chǎn)線獨(dú)棟底商9200底商、車位別墅7200聯(lián)排/獨(dú)棟別墅辦公小高層底商95001-2層底層商業(yè)住宅43000普通住宅LOFT底商38001-2層底層商業(yè)LOFT172005.6米空高LOFT合計(jì)135900功能劃分產(chǎn)品功能面積備注商業(yè)集中商業(yè)18000酒店、餐飲退臺(tái)集中生產(chǎn)商業(yè)：底商+集中商業(yè)，約30%工業(yè)：集中生產(chǎn)，21%住宅：平層住宅+LOFT+別墅，49%物業(yè)比例商業(yè)：底商+集中商業(yè)，約30%物業(yè)比例合作開發(fā)三宗地塊，三個(gè)公司廠房建設(shè)對(duì)外界，項(xiàng)目為工業(yè)廠房建設(shè)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)是復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)，涵蓋工業(yè)、住宅、商業(yè)開發(fā)分期開發(fā)分多期開發(fā)開發(fā)模式合作開發(fā)廠房建設(shè)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)分期開發(fā)開發(fā)模式項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）——企業(yè)實(shí)力雄厚項(xiàng)目由深鴻潤(rùn)集團(tuán)投資開發(fā),集團(tuán)擁有多類實(shí)業(yè)，在蔡甸投資產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，獲得政府大力支持，對(duì)于政策和社會(huì)資源依賴比較大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言意義重大；項(xiàng)目規(guī)模較大項(xiàng)目總用地面積372畝，規(guī)劃總建筑面積約46萬平方米，分多期開發(fā)；生態(tài)環(huán)境優(yōu)越相對(duì)于市內(nèi)區(qū)域的寫字樓和公寓，本項(xiàng)目擁有后官湖濕地公園，自然氧吧，自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）——劣勢(shì)（W）——配套欠缺項(xiàng)目周邊當(dāng)前購(gòu)物、休閑、商業(yè)配套設(shè)施較為欠缺，特別是生活配套。公共交通不發(fā)達(dá)項(xiàng)目南鄰漢陽大道的延長(zhǎng)線，北邊緊鄰姚家山工業(yè)園路，東邊為幺鋪村，西鄰裕大華紡織廠；京珠高速、漢蔡高速路在附近交匯，目前周邊公共交通欠缺，僅2條公交線路抵達(dá)項(xiàng)目所在地，公共設(shè)施不齊全。劣勢(shì)（W）——機(jī)會(huì)（O）——政策優(yōu)勢(shì)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：隨著沿海勞動(dòng)力成本的日益攀升等諸多因素的影響，沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將進(jìn)一步加劇，內(nèi)地特別是內(nèi)地一二線城市將面臨更多機(jī)遇。作為承襲沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的中部城市——武漢，將得到更多政策支持。兩型社會(huì)積極推進(jìn)兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)向縱深方向發(fā)展，城際交通、區(qū)域管理的逐步一體化、電信并網(wǎng)等一些實(shí)質(zhì)性的舉措逐一得到落實(shí)，本項(xiàng)目作為區(qū)域重要項(xiàng)目地位日趨顯現(xiàn)。住宅商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展受限，工業(yè)房產(chǎn)將成為新寵隨著住宅商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)一步受到政策的打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的大勢(shì)已經(jīng)逐步明朗，未來工業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展將是大勢(shì)所趨。其對(duì)于地方可持續(xù)發(fā)展的財(cái)政支撐作用不言而喻。大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)將成為地方各級(jí)政府解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展之道。同時(shí)，民間資本和其他社會(huì)逐利資本由于投資渠道局限，將有可能轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)。機(jī)會(huì)（O）——威脅（T）——項(xiàng)目地處武漢遠(yuǎn)城區(qū)，商業(yè)氛圍較為滯后。在項(xiàng)目周邊幾乎沒有商業(yè)項(xiàng)目，周邊人群商業(yè)消費(fèi)觀念較為滯后，與規(guī)劃的國(guó)際化的商業(yè)工業(yè)項(xiàng)目的定位暫存一定的差距。小結(jié)：整體來看，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)非常明顯，機(jī)會(huì)眾多。同時(shí)也面臨著一定的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。因此，如何充分發(fā)揮本項(xiàng)目特色，做好配套開發(fā)、營(yíng)銷及運(yùn)營(yíng)管理工作將是本項(xiàng)目開發(fā)的重中之重。威脅（T）——小結(jié)：整體來看，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)非常明顯，機(jī)會(huì)眾多。中國(guó)之弓、1+8城圈核心、九省通衢、中國(guó)第四大城市圈核心對(duì)接“退二進(jìn)三、中部崛起、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”等國(guó)家戰(zhàn)略吻合蔡甸作為“生態(tài)、休閑、科普教育、文化、商務(wù)功能”城市功能規(guī)劃定位中部樞紐優(yōu)勢(shì)：亞洲最大火車編組站、國(guó)際空港、陽邏水港……城市價(jià)值價(jià)值梳理中國(guó)之弓、1+8城圈核心、九省通衢、中國(guó)第四大城市圈核心城市比鄰武漢市副中心、四新組團(tuán)中心，臨地鐵三號(hào)線站點(diǎn)兩條城市快速路交匯：漢蔡及京珠，驅(qū)車至漢陽中心僅需20分鐘未來區(qū)內(nèi)將建設(shè)大規(guī)模區(qū)域級(jí)商業(yè)中心、旅游中心、工業(yè)中心、服務(wù)配套設(shè)施還將啟動(dòng)六湖連通、四新大道，建成后的承載輻射能力將拓展區(qū)域價(jià)值……區(qū)域價(jià)值四新大道六湖連通軌道三號(hào)線比鄰武漢市副中心、四新組團(tuán)中心，臨地鐵三號(hào)線站點(diǎn)區(qū)域價(jià)值四新首席地位：蔡甸區(qū)域內(nèi)首個(gè)大規(guī)模工業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，填補(bǔ)區(qū)域空白。產(chǎn)業(yè)先驅(qū)：規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)首個(gè)高科技、文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心地位價(jià)值現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園效果示意圖1現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園效果示意圖2首席地位：蔡甸區(qū)域內(nèi)首個(gè)大規(guī)模工業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，填補(bǔ)區(qū)域空白。地工業(yè)：點(diǎn)式行列布局，配備連廊式裙樓。商業(yè)：現(xiàn)代街景，穿插聯(lián)排和獨(dú)立別墅，曲徑通幽，營(yíng)造不同于傳統(tǒng)工業(yè)園的度假式生態(tài)商業(yè)休閑環(huán)境。LOFT及別墅：區(qū)域名副其實(shí)的城市后花園，生態(tài)宜居。商務(wù)價(jià)值工業(yè)：點(diǎn)式行列布局，配備連廊式裙樓。商務(wù)價(jià)值復(fù)合功能：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)工業(yè)污染大、功能單一，本項(xiàng)目的建成將提供更為全面、完善和人本的集成化功能。倉(cāng)儲(chǔ)物流：立體化布局、集中式設(shè)計(jì)，倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)、運(yùn)輸?shù)裙δ芙Y(jié)合，統(tǒng)一電子化管理。生產(chǎn)、加工中心：依照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，節(jié)能環(huán)保。生活配套：消費(fèi)購(gòu)物、休閑、居住、文化交流等規(guī)劃，為產(chǎn)業(yè)中心提供了更為完善的配套功能。功能價(jià)值復(fù)合功能：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)工業(yè)污染大、功能單一，本項(xiàng)目的建成將提供核心價(jià)值概括——國(guó)際級(jí)文化產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目核心價(jià)值地位價(jià)值規(guī)劃價(jià)值功能價(jià)值核心價(jià)值概括——國(guó)際級(jí)文化產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目核心價(jià)值功能定位立足區(qū)域副中心，面向全國(guó)，為湖北省高新企業(yè)提供辦公、居住及配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)中心，產(chǎn)業(yè)中心將集生產(chǎn)、加工、物流、配送、商業(yè)、居住等功能于一體，全面推進(jìn)武漢西打造城市核心產(chǎn)業(yè)群的國(guó)際化進(jìn)程。名義以三維光電掃描成像儀、助視聽一體機(jī)、MPR有聲讀物為主業(yè)的文化科技類產(chǎn)品工業(yè)園區(qū)深鴻潤(rùn)集團(tuán)蔡甸項(xiàng)目本質(zhì)以工業(yè)廠房建設(shè)名義進(jìn)行的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目定位功能定位立足區(qū)域副中心，面向全國(guó)，為湖北省高新企業(yè)提供辦公、工業(yè)行業(yè)選擇行業(yè)選擇定向：依托深鴻潤(rùn)的企業(yè)資源發(fā)展相關(guān)行業(yè)，如：電子、文教體育用品、印刷、出版、發(fā)行、科技等行業(yè)。關(guān)鍵詞：綜合型、中小企業(yè)、輕工業(yè)、武漢圈、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)工業(yè)行業(yè)選擇行業(yè)選擇定向：依托深鴻潤(rùn)的企業(yè)資源發(fā)展相關(guān)行業(yè)，案名：深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城過于冗長(zhǎng)，不易記憶，難以傳播深鴻潤(rùn)國(guó)際科技城建議案名：案名：深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城過于冗長(zhǎng)，不易記憶，難以傳播深鴻潤(rùn)視覺形象視覺形象XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件本案是一個(gè)以科技文化產(chǎn)業(yè)為核心的城市綜合體項(xiàng)目，涵蓋了商業(yè)及配套居住。整合項(xiàng)目特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，建成后項(xiàng)目還將具備生態(tài)、旅游、物流、展示、文化等多元功能，繼而在武漢西南板塊形成強(qiáng)有力的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。第三章小結(jié)：本案是一個(gè)以科技文化產(chǎn)業(yè)為核心的城市綜合體項(xiàng)目，涵蓋了商業(yè)及第四章、營(yíng)銷策略第四章、營(yíng)銷策略操盤原則營(yíng)銷思路推廣策略推廣渠道操盤原則營(yíng)銷思路推廣策略推廣渠道工業(yè)用地屬性廣告的口徑廣告的渠道與力度土地證的分割，房產(chǎn)證分割辦理、房產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓均受土地性質(zhì)影響推廣過程中，不宜按常規(guī)的房地產(chǎn)方式進(jìn)行，推廣口徑應(yīng)以招商、工業(yè)、生產(chǎn)、辦公、研發(fā)為主，不能出現(xiàn)投資、居住的字眼。廣告的渠道會(huì)有限制，不宜上報(bào)紙廣告等常規(guī)主流媒體的硬廣，同時(shí)廣告的力度不宜大營(yíng)銷難點(diǎn)與限制工業(yè)用地屬性廣告的口徑廣告的渠道與力度土地證的分割現(xiàn)金流優(yōu)先原則銷售物業(yè)占80%，自持20%快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，提高資金周轉(zhuǎn)率。主力業(yè)態(tài)自持原則對(duì)節(jié)部分用于生產(chǎn)、加工工業(yè)物業(yè)自持，三五年之后銷售，利于項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，利于提升物業(yè)銷售價(jià)值。價(jià)值最大化原則商業(yè)招商先行；帶租約銷售。價(jià)格中開高走原則合理定價(jià)，分期銷售；操盤原則現(xiàn)金流優(yōu)先原則銷售物業(yè)占80%，自持20%快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，整體包裝樹立形象分組團(tuán)、分期銷售；整體包裝、樹立專業(yè)形象；分組團(tuán)深化推廣。面世：一期銷售分組團(tuán)銷售：商務(wù)、居住、配套招商、銷售蓄客深化形象針對(duì)經(jīng)營(yíng)人群解析產(chǎn)品針對(duì)經(jīng)營(yíng)人群解析產(chǎn)品針對(duì)投資人群整體思路營(yíng)銷思路口碑形象：具備影響力的國(guó)際產(chǎn)業(yè)園整體包裝分組團(tuán)、分期銷售；面世：一期銷售分組團(tuán)銷售：商務(wù)、居各類物業(yè)形態(tài)：包括工業(yè)廠房、商業(yè)配套、住宅配套、辦公樓?；▓@式退臺(tái)廠房商業(yè)街區(qū)集中形商業(yè)獨(dú)棟式辦公樓配套住區(qū)LOFT辦公國(guó)際文化科技城物業(yè)分類各類物業(yè)形態(tài)：包括工業(yè)廠房、商業(yè)配套、住宅配套、辦公樓?；▓@工業(yè)商業(yè)居住客群分類明線暗線科技、教育、創(chuàng)意等企業(yè)單位零售、餐飲、休閑、娛樂商家購(gòu)房消費(fèi)者工業(yè)商業(yè)居住客群分類明線暗線科技、教育、創(chuàng)意等企業(yè)單位零售、銷售不運(yùn)營(yíng)住宅+商業(yè)+工業(yè)綜合物業(yè)操作模式帶租約銷售以租代售售后返租運(yùn)營(yíng)銷售不運(yùn)營(yíng)住宅+商業(yè)+工業(yè)綜合物業(yè)操作模式帶租約銷售售后返租借勢(shì)造勢(shì)推廣策略借政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持宣傳營(yíng)造勢(shì)力宣傳項(xiàng)目借勢(shì)造勢(shì)推廣策略借政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持宣傳營(yíng)造勢(shì)力宣傳項(xiàng)目

以政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持宣傳項(xiàng)目，一方面確立項(xiàng)目在蔡甸區(qū)的重要地位以及項(xiàng)目對(duì)區(qū)域外的輻射重要作用；另一方面通過政府作為“后盾”，增強(qiáng)投資者的信心，降低對(duì)本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，為項(xiàng)目成功奠定基礎(chǔ)。宣傳點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)首個(gè)文化科技城武漢西大門重點(diǎn)改造工程動(dòng)工；借政府之“勢(shì)”借勢(shì)以政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持宣傳項(xiàng)目，一方面確立項(xiàng)目在蔡甸區(qū)造勢(shì)通過網(wǎng)絡(luò)宣傳，提升項(xiàng)目知名度，吸引投資關(guān)注，促進(jìn)項(xiàng)目招商、銷售及后期運(yùn)營(yíng)。通過現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷體驗(yàn)，強(qiáng)化并確立項(xiàng)目形象。通過概念引入、價(jià)值滲透，確立本項(xiàng)目?jī)r(jià)值和地位。通過多種活動(dòng)，宣傳造勢(shì)，擴(kuò)大知名度及影響力。造勢(shì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷

概念營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷造勢(shì)通過網(wǎng)絡(luò)宣傳，提升項(xiàng)目知名度，吸引投資關(guān)注，促進(jìn)項(xiàng)目招商概念引入：復(fù)合型高端商業(yè)工業(yè)項(xiàng)目；概念傳播：通過“國(guó)際文化科技城”、“一站式服務(wù)平臺(tái)等概念傳播，建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系（交通、配套、倉(cāng)儲(chǔ)等）、功能體系（集生產(chǎn)、旅游、購(gòu)物、休閑、居住等功能于一體），規(guī)劃的唯一性，確立項(xiàng)目發(fā)展前景；價(jià)值確立：通過項(xiàng)目概念傳播，發(fā)展前景分析，確立項(xiàng)目多元價(jià)值，突出項(xiàng)目投資價(jià)值；概念營(yíng)銷概念引入：復(fù)合型高端商業(yè)工業(yè)項(xiàng)目；概念營(yíng)銷通過營(yíng)銷中心和現(xiàn)場(chǎng)包裝，建立營(yíng)銷體驗(yàn)體系。示意圖示意圖體驗(yàn)營(yíng)銷通過營(yíng)銷中心和現(xiàn)場(chǎng)包裝，建立營(yíng)銷體驗(yàn)體系。示意圖示意圖體驗(yàn)營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷類：客戶答謝會(huì)，招商洽談會(huì)、節(jié)日促銷活動(dòng)等政府資源類：各類儀式：奠基儀式、區(qū)域發(fā)展論壇等行業(yè)交流類：中部城市產(chǎn)業(yè)高峰論壇、工業(yè)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研討等……活動(dòng)營(yíng)銷項(xiàng)目營(yíng)銷類：客戶答謝會(huì)，招商洽談會(huì)、節(jié)日促銷活動(dòng)等活動(dòng)營(yíng)銷利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行項(xiàng)目展示、信息傳播、招商、推介、運(yùn)營(yíng)等全程宣傳,讓客戶全面了解項(xiàng)目及其發(fā)展前景，最終推動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷、招商、運(yùn)營(yíng)。示意圖網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行項(xiàng)目展示、信息傳播、招商、推介、運(yùn)營(yíng)等全程宣傳,亮中心：營(yíng)銷中心內(nèi)外包裝亮化，營(yíng)造氛圍；踞要塞：占據(jù)城際高速、市內(nèi)核心區(qū)戶外廣告位，對(duì)外樹立形象，發(fā)布項(xiàng)目信息；網(wǎng)受眾：利用主流媒體、專業(yè)媒體進(jìn)行項(xiàng)目概念炒作、價(jià)值傳播，鎖定目標(biāo)受眾。推廣渠道亮中心：推廣渠道

對(duì)營(yíng)銷中心內(nèi)部及門口廣場(chǎng)、工地圍擋等充分亮化，加強(qiáng)項(xiàng)目昭示性。示意圖示意圖亮中心對(duì)營(yíng)銷中心內(nèi)部及門口廣場(chǎng)、工地圍擋等充分亮化，加強(qiáng)項(xiàng)在推廣上搶占要塞和咽喉地段，如在京珠高速、漢蔡高速路口、市區(qū)交通要道等位置設(shè)置戶外廣告，加強(qiáng)廣告穿透性。示意圖踞要塞在推廣上搶占要塞和咽喉地段，如在京珠高速、漢蔡高速路口、市區(qū)利用主流媒體進(jìn)行概念炒作，對(duì)投資客群進(jìn)行宣傳網(wǎng)受眾利用主流媒體進(jìn)行概念炒作，對(duì)投資客群進(jìn)行宣傳網(wǎng)受眾第五章、銷售執(zhí)行第五章、銷售執(zhí)行銷售籌備執(zhí)行計(jì)劃銷售籌備執(zhí)行計(jì)劃15棟開發(fā)量，13.59萬方的開發(fā)面積，不低于11萬方的銷售面積；約4.6個(gè)億的總銷額，保留部分集中商業(yè)，價(jià)值約1個(gè)億，項(xiàng)目的總可售額約3.6億。營(yíng)銷目標(biāo)具化為3.6個(gè)億總銷的實(shí)現(xiàn)與完成。1年的銷售周期內(nèi)爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)50%以上的銷售任務(wù)，完成總銷1.8個(gè)億。項(xiàng)目開工時(shí)間預(yù)計(jì)為2011年6月份，銷售進(jìn)場(chǎng)時(shí)間為7月份，預(yù)計(jì)可售時(shí)間為2011年9月份，1年的銷售周期為12個(gè)月，自2011年7月份至2012年6月份。13.59萬方3.6億總銷11萬方可售1.8億任務(wù)銷售籌備銷售目標(biāo)與周期15棟開發(fā)量，13.59萬方的開發(fā)面積，不低于11萬方的銷售策劃經(jīng)理（1人）策劃師（2人）策略文案（1人）平面設(shè)計(jì)（2人）銷售經(jīng)理（1人）銷售助理（1人）置業(yè)顧問（6人）客戶專員（1人）策劃支持銷售一線營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)構(gòu)建營(yíng)銷策劃部策劃經(jīng)理（1人）策劃師（2人）策略文案（1人）平面設(shè)計(jì)（2人產(chǎn)品功能面積價(jià)格總銷（萬）備注商業(yè)集中商業(yè)18000600010800暫不售退臺(tái)集中生產(chǎn)2800025007000獨(dú)棟底商920040003680別墅720035002520小高層底商950040003800住宅43000250010750LOFT底商380040001520LOFT1720040006880合計(jì)1359003454.746950按照集中商業(yè)暫不出售考慮，可售總銷額為36000萬元。推貨量、預(yù)估價(jià)格、預(yù)估銷售總額產(chǎn)品功能面積價(jià)格總銷（萬）備注商業(yè)集中商業(yè)180006000銷售面積：11萬平方米銷售價(jià)格：3400元/平米銷售總收入：3.6億元銷售階段收入：1.8億元營(yíng)銷費(fèi)用：約270萬取費(fèi)1.5%按工業(yè)地產(chǎn)推廣的一般規(guī)律，高端項(xiàng)目的推廣費(fèi)用一般為銷售總額的2%-3%，而普遍住宅產(chǎn)品，推廣費(fèi)用1%-2%不等。考慮本項(xiàng)目在形象包裝和推廣的力度，以及結(jié)合項(xiàng)目自身的銷售要求，建議推廣費(fèi)用以1.5%為宜。銷售費(fèi)用預(yù)算銷售面積：11萬平方米營(yíng)銷費(fèi)用：取費(fèi)1.5%按工業(yè)地產(chǎn)推廣的根據(jù)整個(gè)的市場(chǎng)形勢(shì)，以及項(xiàng)目推進(jìn)的節(jié)奏，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)在爭(zhēng)取在10月份前實(shí)現(xiàn)可售條件，以保證順利銷售，最大限度爭(zhēng)取到市場(chǎng)的主動(dòng)性，因此，我們選取今年的國(guó)慶節(jié)前后作為本項(xiàng)目的主要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，即開盤時(shí)間。以此時(shí)間節(jié)點(diǎn)將整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷發(fā)展基調(diào)確定，為此，需要工程方面的全力配合。重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)預(yù)期如下：開工時(shí)間： 2011年06月銷售外展場(chǎng)時(shí)間： 2011年7月開盤時(shí)間： 2011年10月（或不開盤，直接銷售）銷售節(jié)點(diǎn)控制根據(jù)整個(gè)的市場(chǎng)形勢(shì)，以及項(xiàng)目推進(jìn)的節(jié)奏，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)在爭(zhēng)取按照工程先行的原則，根據(jù)主要節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，把握工程與營(yíng)銷兩根主線互相配合的項(xiàng)目發(fā)展準(zhǔn)則，我們認(rèn)為項(xiàng)目主要的發(fā)展階段如下：籌備階段： 項(xiàng)目開工前，6月以前準(zhǔn)備階段： 項(xiàng)目開工后至項(xiàng)目外展場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)前，8月以前蓄勢(shì)階段： 項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)后至項(xiàng)目開盤前，10月以前開盤階段： 項(xiàng)目開盤起，10月起核心階段劃分按照工程先行的原則，根據(jù)主要節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，把握工程與營(yíng)銷兩根主關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷階段籌備期準(zhǔn)備期蓄勢(shì)期產(chǎn)品價(jià)值說明暨簽約儀式品牌新聞發(fā)布會(huì)企業(yè)路演行業(yè)觀摩會(huì)開盤至12月完成30%銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)350組登記客戶開盤銷售1.5萬方戶外、車身、網(wǎng)絡(luò)海報(bào)戶外、短信、車身海報(bào)、雜志、活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、短信12月10月9月8月5月7月6月開銷期企業(yè)家酒會(huì)科技成果展11月10月1日開盤6月28日開工7月15日銷售進(jìn)場(chǎng)營(yíng)銷排期銷售目標(biāo)活動(dòng)推廣媒體推廣關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷階段籌備期準(zhǔn)備期蓄勢(shì)期產(chǎn)品價(jià)值說明暨簽約儀式項(xiàng)目籌備

時(shí)間段：2011年5月—6月階段說明：這一階段主要是項(xiàng)目的動(dòng)工前的準(zhǔn)備工作，工作重點(diǎn)是在工程方面，結(jié)合工程進(jìn)度安排，逐步開展?fàn)I銷前期的部分籌備工作。工程主要工作安排

工程圖紙的提交，如：項(xiàng)目總平圖、鳥瞰圖、交通組織圖、園林景觀圖、戶型設(shè)計(jì)圖等；相關(guān)證件的獲取，如：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；場(chǎng)地平整，七通一平；樁基礎(chǔ)工程建設(shè)。營(yíng)銷主要工作安排

項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略報(bào)告，針對(duì)項(xiàng)目整體如何操作，項(xiàng)目的總體定位以及營(yíng)銷的戰(zhàn)略部署做出詳細(xì)規(guī)劃；提交產(chǎn)品布局建議，包括產(chǎn)品分區(qū)、戶型配比、面積分布、戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)等，最終確定戶型產(chǎn)品在項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略及定位確定的基礎(chǔ)上，提交總體推廣方案，從而對(duì)項(xiàng)目分階段的宣傳推廣的主題、方式、力度及節(jié)奏進(jìn)行合理規(guī)劃；外展場(chǎng)的選址及布置，外展點(diǎn)及現(xiàn)場(chǎng)售樓部的裝修方案；銷售團(tuán)隊(duì)的組建，銷售人員的招聘與培訓(xùn)，管理制度的設(shè)置，控制性表單的制作；根據(jù)階段性推廣方案，進(jìn)行基礎(chǔ)物料的設(shè)計(jì)制作，包括：銷售手冊(cè)、前期宣傳的戶外、報(bào)廣、DM、展板、道旗等；根據(jù)項(xiàng)目動(dòng)工的節(jié)奏和營(yíng)銷部署的計(jì)劃，準(zhǔn)備階段性活動(dòng)方案。執(zhí)行計(jì)劃項(xiàng)目籌備時(shí)間段：2011年5月—6月工程主要工程圖紙的提交XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件預(yù)祝項(xiàng)目取得圓滿成功！Endthanks預(yù)祝項(xiàng)目取得圓滿成功！Endthanks演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！項(xiàng)目概況及分析價(jià)值梳理項(xiàng)目定位項(xiàng)目概況及分析價(jià)值梳理項(xiàng)目定位大區(qū)位：蔡甸區(qū)姚家山產(chǎn)業(yè)園小區(qū)位：蔡甸城關(guān)東3KM，跟市區(qū)14KM園區(qū)整體處于初步建設(shè)階段，生活、交通配套不成熟；交通基礎(chǔ)設(shè)施較好；項(xiàng)目所在區(qū)域目前市場(chǎng)認(rèn)知較低，整體區(qū)域價(jià)值與客戶接受度有待提升，需要一個(gè)區(qū)域板塊的概念，例如“后官湖新城”項(xiàng)目地段項(xiàng)目概況大區(qū)位：蔡甸區(qū)姚家山產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目所在區(qū)域目前市場(chǎng)認(rèn)知較低，整體項(xiàng)目總46萬方，一期開發(fā)約13萬方（紅色范圍）.總體平面方案已定，施工細(xì)案待定建筑產(chǎn)品種類包括商業(yè)、退臺(tái)、獨(dú)棟、小高層，詳見下頁面表。已確定的方案對(duì)后續(xù)的工作具有不可調(diào)整性。產(chǎn)品類型項(xiàng)目總46萬方，一期開發(fā)約13萬方（紅色范圍）.產(chǎn)品類型產(chǎn)品棟數(shù)面積層建面(估值)功能特色商業(yè)2棟9000180001-5F：1800集中商業(yè)退臺(tái)23F：30004F：25005F：2000工業(yè)/商業(yè)獨(dú)棟4棟4100164001F：2300商業(yè)2-4F：共600辦公(居住)小高層5棟10500525001-2F：1900商業(yè)3-11F：950居住/辦公LOFT2棟10500210001-2F：1900商業(yè)3-11F：950辦公(居住)層高5.6合計(jì)15棟135900產(chǎn)品線產(chǎn)品棟數(shù)面積層建面(估值)功能特色商業(yè)2棟900018000產(chǎn)品功能面積備注商業(yè)集中商業(yè)18000酒店、餐飲退臺(tái)集中生產(chǎn)28000生產(chǎn)線獨(dú)棟底商9200底商、車位別墅7200聯(lián)排/獨(dú)棟別墅辦公小高層底商95001-2層底層商業(yè)住宅43000普通住宅LOFT底商38001-2層底層商業(yè)LOFT172005.6米空高LOFT合計(jì)135900功能劃分產(chǎn)品功能面積備注商業(yè)集中商業(yè)18000酒店、餐飲退臺(tái)集中生產(chǎn)商業(yè)：底商+集中商業(yè)，約30%工業(yè)：集中生產(chǎn)，21%住宅：平層住宅+LOFT+別墅，49%物業(yè)比例商業(yè)：底商+集中商業(yè)，約30%物業(yè)比例合作開發(fā)三宗地塊，三個(gè)公司廠房建設(shè)對(duì)外界，項(xiàng)目為工業(yè)廠房建設(shè)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)是復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)，涵蓋工業(yè)、住宅、商業(yè)開發(fā)分期開發(fā)分多期開發(fā)開發(fā)模式合作開發(fā)廠房建設(shè)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)分期開發(fā)開發(fā)模式項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）——企業(yè)實(shí)力雄厚項(xiàng)目由深鴻潤(rùn)集團(tuán)投資開發(fā),集團(tuán)擁有多類實(shí)業(yè)，在蔡甸投資產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，獲得政府大力支持，對(duì)于政策和社會(huì)資源依賴比較大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言意義重大；項(xiàng)目規(guī)模較大項(xiàng)目總用地面積372畝，規(guī)劃總建筑面積約46萬平方米，分多期開發(fā)；生態(tài)環(huán)境優(yōu)越相對(duì)于市內(nèi)區(qū)域的寫字樓和公寓，本項(xiàng)目擁有后官湖濕地公園，自然氧吧，自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）——劣勢(shì)（W）——配套欠缺項(xiàng)目周邊當(dāng)前購(gòu)物、休閑、商業(yè)配套設(shè)施較為欠缺，特別是生活配套。公共交通不發(fā)達(dá)項(xiàng)目南鄰漢陽大道的延長(zhǎng)線，北邊緊鄰姚家山工業(yè)園路，東邊為幺鋪村，西鄰裕大華紡織廠；京珠高速、漢蔡高速路在附近交匯，目前周邊公共交通欠缺，僅2條公交線路抵達(dá)項(xiàng)目所在地，公共設(shè)施不齊全。劣勢(shì)（W）——機(jī)會(huì)（O）——政策優(yōu)勢(shì)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：隨著沿海勞動(dòng)力成本的日益攀升等諸多因素的影響，沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將進(jìn)一步加劇，內(nèi)地特別是內(nèi)地一二線城市將面臨更多機(jī)遇。作為承襲沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的中部城市——武漢，將得到更多政策支持。兩型社會(huì)積極推進(jìn)兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)向縱深方向發(fā)展，城際交通、區(qū)域管理的逐步一體化、電信并網(wǎng)等一些實(shí)質(zhì)性的舉措逐一得到落實(shí)，本項(xiàng)目作為區(qū)域重要項(xiàng)目地位日趨顯現(xiàn)。住宅商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展受限，工業(yè)房產(chǎn)將成為新寵隨著住宅商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)一步受到政策的打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的大勢(shì)已經(jīng)逐步明朗，未來工業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展將是大勢(shì)所趨。其對(duì)于地方可持續(xù)發(fā)展的財(cái)政支撐作用不言而喻。大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)將成為地方各級(jí)政府解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展之道。同時(shí)，民間資本和其他社會(huì)逐利資本由于投資渠道局限，將有可能轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)。機(jī)會(huì)（O）——威脅（T）——項(xiàng)目地處武漢遠(yuǎn)城區(qū)，商業(yè)氛圍較為滯后。在項(xiàng)目周邊幾乎沒有商業(yè)項(xiàng)目，周邊人群商業(yè)消費(fèi)觀念較為滯后，與規(guī)劃的國(guó)際化的商業(yè)工業(yè)項(xiàng)目的定位暫存一定的差距。小結(jié)：整體來看，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)非常明顯，機(jī)會(huì)眾多。同時(shí)也面臨著一定的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。因此，如何充分發(fā)揮本項(xiàng)目特色，做好配套開發(fā)、營(yíng)銷及運(yùn)營(yíng)管理工作將是本項(xiàng)目開發(fā)的重中之重。威脅（T）——小結(jié)：整體來看，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)非常明顯，機(jī)會(huì)眾多。中國(guó)之弓、1+8城圈核心、九省通衢、中國(guó)第四大城市圈核心對(duì)接“退二進(jìn)三、中部崛起、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”等國(guó)家戰(zhàn)略吻合蔡甸作為“生態(tài)、休閑、科普教育、文化、商務(wù)功能”城市功能規(guī)劃定位中部樞紐優(yōu)勢(shì)：亞洲最大火車編組站、國(guó)際空港、陽邏水港……城市價(jià)值價(jià)值梳理中國(guó)之弓、1+8城圈核心、九省通衢、中國(guó)第四大城市圈核心城市比鄰武漢市副中心、四新組團(tuán)中心，臨地鐵三號(hào)線站點(diǎn)兩條城市快速路交匯：漢蔡及京珠，驅(qū)車至漢陽中心僅需20分鐘未來區(qū)內(nèi)將建設(shè)大規(guī)模區(qū)域級(jí)商業(yè)中心、旅游中心、工業(yè)中心、服務(wù)配套設(shè)施還將啟動(dòng)六湖連通、四新大道，建成后的承載輻射能力將拓展區(qū)域價(jià)值……區(qū)域價(jià)值四新大道六湖連通軌道三號(hào)線比鄰武漢市副中心、四新組團(tuán)中心，臨地鐵三號(hào)線站點(diǎn)區(qū)域價(jià)值四新首席地位：蔡甸區(qū)域內(nèi)首個(gè)大規(guī)模工業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，填補(bǔ)區(qū)域空白。產(chǎn)業(yè)先驅(qū)：規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)首個(gè)高科技、文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心地位價(jià)值現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園效果示意圖1現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園效果示意圖2首席地位：蔡甸區(qū)域內(nèi)首個(gè)大規(guī)模工業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，填補(bǔ)區(qū)域空白。地工業(yè)：點(diǎn)式行列布局，配備連廊式裙樓。商業(yè)：現(xiàn)代街景，穿插聯(lián)排和獨(dú)立別墅，曲徑通幽，營(yíng)造不同于傳統(tǒng)工業(yè)園的度假式生態(tài)商業(yè)休閑環(huán)境。LOFT及別墅：區(qū)域名副其實(shí)的城市后花園，生態(tài)宜居。商務(wù)價(jià)值工業(yè)：點(diǎn)式行列布局，配備連廊式裙樓。商務(wù)價(jià)值復(fù)合功能：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)工業(yè)污染大、功能單一，本項(xiàng)目的建成將提供更為全面、完善和人本的集成化功能。倉(cāng)儲(chǔ)物流：立體化布局、集中式設(shè)計(jì)，倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)、運(yùn)輸?shù)裙δ芙Y(jié)合，統(tǒng)一電子化管理。生產(chǎn)、加工中心：依照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，節(jié)能環(huán)保。生活配套：消費(fèi)購(gòu)物、休閑、居住、文化交流等規(guī)劃，為產(chǎn)業(yè)中心提供了更為完善的配套功能。功能價(jià)值復(fù)合功能：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)工業(yè)污染大、功能單一，本項(xiàng)目的建成將提供核心價(jià)值概括——國(guó)際級(jí)文化產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目核心價(jià)值地位價(jià)值規(guī)劃價(jià)值功能價(jià)值核心價(jià)值概括——國(guó)際級(jí)文化產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目核心價(jià)值功能定位立足區(qū)域副中心，面向全國(guó)，為湖北省高新企業(yè)提供辦公、居住及配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)中心，產(chǎn)業(yè)中心將集生產(chǎn)、加工、物流、配送、商業(yè)、居住等功能于一體，全面推進(jìn)武漢西打造城市核心產(chǎn)業(yè)群的國(guó)際化進(jìn)程。名義以三維光電掃描成像儀、助視聽一體機(jī)、MPR有聲讀物為主業(yè)的文化科技類產(chǎn)品工業(yè)園區(qū)深鴻潤(rùn)集團(tuán)蔡甸項(xiàng)目本質(zhì)以工業(yè)廠房建設(shè)名義進(jìn)行的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目定位功能定位立足區(qū)域副中心，面向全國(guó)，為湖北省高新企業(yè)提供辦公、工業(yè)行業(yè)選擇行業(yè)選擇定向：依托深鴻潤(rùn)的企業(yè)資源發(fā)展相關(guān)行業(yè)，如：電子、文教體育用品、印刷、出版、發(fā)行、科技等行業(yè)。關(guān)鍵詞：綜合型、中小企業(yè)、輕工業(yè)、武漢圈、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)工業(yè)行業(yè)選擇行業(yè)選擇定向：依托深鴻潤(rùn)的企業(yè)資源發(fā)展相關(guān)行業(yè)，案名：深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城過于冗長(zhǎng)，不易記憶，難以傳播深鴻潤(rùn)國(guó)際科技城建議案名：案名：深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城過于冗長(zhǎng)，不易記憶，難以傳播深鴻潤(rùn)視覺形象視覺形象XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城整合營(yíng)銷策劃報(bào)告(下)課件本案是一個(gè)以科技文化產(chǎn)業(yè)為核心的城市綜合體項(xiàng)目，涵蓋了商業(yè)及配套居住。整合項(xiàng)目特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，建成后項(xiàng)目還將具備生態(tài)、旅游、物流、展示、文化等多元功能，繼而在武漢西南板塊形成強(qiáng)有力的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。第三章小結(jié)：本案是一個(gè)以科技文化產(chǎn)業(yè)為核心的城市綜合體項(xiàng)目，涵蓋了商業(yè)及第四章、營(yíng)銷策略第四章、營(yíng)銷策略操盤原則營(yíng)銷思路推廣策略推廣渠道操盤原則營(yíng)銷思路推廣策略推廣渠道工業(yè)用地屬性廣告的口徑廣告的渠道與力度土地證的分割，房產(chǎn)證分割辦理、房產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓均受土地性質(zhì)影響推廣過程中，不宜按常規(guī)的房地產(chǎn)方式進(jìn)行，推廣口徑應(yīng)以招商、工業(yè)、生產(chǎn)、辦公、研發(fā)為主，不能出現(xiàn)投資、居住的字眼。廣告的渠道會(huì)有限制，不宜上報(bào)紙廣告等常規(guī)主流媒體的硬廣，同時(shí)廣告的力度不宜大營(yíng)銷難點(diǎn)與限制工業(yè)用地屬性廣告的口徑廣告的渠道與力度土地證的分割現(xiàn)金流優(yōu)先原則銷售物業(yè)占80%，自持20%快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，提高資金周轉(zhuǎn)率。主力業(yè)態(tài)自持原則對(duì)節(jié)部分用于生產(chǎn)、加工工業(yè)物業(yè)自持，三五年之后銷售，利于項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，利于提升物業(yè)銷售價(jià)值。價(jià)值最大化原則商業(yè)招商先行；帶租約銷售。價(jià)格中開高走原則合理定價(jià)，分期銷售；操盤原則現(xiàn)金流優(yōu)先原則銷售物業(yè)占80%，自持20%快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，整體包裝樹立形象分組團(tuán)、分期銷售；整體包裝、樹立專業(yè)形象；分組團(tuán)深化推廣。面世：一期銷售分組團(tuán)銷售：商務(wù)、居住、配套招商、銷售蓄客深化形象針對(duì)經(jīng)營(yíng)人群解析產(chǎn)品針對(duì)經(jīng)營(yíng)人群解析產(chǎn)品針對(duì)投資人群整體思路營(yíng)銷思路口碑形象：具備影響力的國(guó)際產(chǎn)業(yè)園整體包裝分組團(tuán)、分期銷售；面世：一期銷售分組團(tuán)銷售：商務(wù)、居各類物業(yè)形態(tài)：包括工業(yè)廠房、商業(yè)配套、住宅配套、辦公樓?；▓@式退臺(tái)廠房商業(yè)街區(qū)集中形商業(yè)獨(dú)棟式辦公樓配套住區(qū)LOFT辦公國(guó)際文化科技城物業(yè)分類各類物業(yè)形態(tài)：包括工業(yè)廠房、商業(yè)配套、住宅配套、辦公樓?；▓@工業(yè)商業(yè)居住客群分類明線暗線科技、教育、創(chuàng)意等企業(yè)單位零售、餐飲、休閑、娛樂商家購(gòu)房消費(fèi)者工業(yè)商業(yè)居住客群分類明線暗線科技、教育、創(chuàng)意等企業(yè)單位零售、銷售不運(yùn)營(yíng)住宅+商業(yè)+工業(yè)綜合物業(yè)操作模式帶租約銷售以租代售售后返租運(yùn)營(yíng)銷售不運(yùn)營(yíng)住宅+商業(yè)+工業(yè)綜合物業(yè)操作模式帶租約銷售售后返租借勢(shì)造勢(shì)推廣策略借政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持宣傳營(yíng)造勢(shì)力宣傳項(xiàng)目借勢(shì)造勢(shì)推廣策略借政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持宣傳營(yíng)造勢(shì)力宣傳項(xiàng)目

以政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持宣傳項(xiàng)目，一方面確立項(xiàng)目在蔡甸區(qū)的重要地位以及項(xiàng)目對(duì)區(qū)域外的輻射重要作用；另一方面通過政府作為“后盾”，增強(qiáng)投資者的信心，降低對(duì)本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，為項(xiàng)目成功奠定基礎(chǔ)。宣傳點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)首個(gè)文化科技城武漢西大門重點(diǎn)改造工程動(dòng)工；借政府之“勢(shì)”借勢(shì)以政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持宣傳項(xiàng)目，一方面確立項(xiàng)目在蔡甸區(qū)造勢(shì)通過網(wǎng)絡(luò)宣傳，提升項(xiàng)目知名度，吸引投資關(guān)注，促進(jìn)項(xiàng)目招商、銷售及后期運(yùn)營(yíng)。通過現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷體驗(yàn)，強(qiáng)化并確立項(xiàng)目形象。通過概念引入、價(jià)值滲透，確立本項(xiàng)目?jī)r(jià)值和地位。通過多種活動(dòng)，宣傳造勢(shì)，擴(kuò)大知名度及影響力。造勢(shì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷

概念營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷造勢(shì)通過網(wǎng)絡(luò)宣傳，提升項(xiàng)目知名度，吸引投資關(guān)注，促進(jìn)項(xiàng)目招商概念引入：復(fù)合型高端商業(yè)工業(yè)項(xiàng)目；概念傳播：通過“國(guó)際文化科技城”、“一站式服務(wù)平臺(tái)等概念傳播，建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系（交通、配套、倉(cāng)儲(chǔ)等）、功能體系（集生產(chǎn)、旅游、購(gòu)物、休閑、居住等功能于一體），規(guī)劃的唯一性，確立項(xiàng)目發(fā)展前景；價(jià)值確立：通過項(xiàng)目概念傳播，發(fā)展前景分析，確立項(xiàng)目多元價(jià)值，突出項(xiàng)目投資價(jià)值；概念營(yíng)銷概念引入：復(fù)合型高端商業(yè)工業(yè)項(xiàng)目；概念營(yíng)銷通過營(yíng)銷中心和現(xiàn)場(chǎng)包裝，建立營(yíng)銷體驗(yàn)體系。示意圖示意圖體驗(yàn)營(yíng)銷通過營(yíng)銷中心和現(xiàn)場(chǎng)包裝，建立營(yíng)銷體驗(yàn)體系。示意圖示意圖體驗(yàn)營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷類：客戶答謝會(huì)，招商洽談會(huì)、節(jié)日促銷活動(dòng)等政府資源類：各類儀式：奠基儀式、區(qū)域發(fā)展論壇等行業(yè)交流類：中部城市產(chǎn)業(yè)高峰論壇、工業(yè)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研討等……活動(dòng)營(yíng)銷項(xiàng)目營(yíng)銷類：客戶答謝會(huì)，招商洽談會(huì)、節(jié)日促銷活動(dòng)等活動(dòng)營(yíng)銷利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行項(xiàng)目展示、信息傳播、招商、推介、運(yùn)營(yíng)等全程宣傳,讓客戶全面了解項(xiàng)目及其發(fā)展前景，最終推動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷、招商、運(yùn)營(yíng)。示意圖網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行項(xiàng)目展示、信息傳播、招商、推介、運(yùn)營(yíng)等全程宣傳,亮中心：營(yíng)銷中心內(nèi)外包裝亮化，營(yíng)造氛圍；踞要塞：占據(jù)城際高速、市內(nèi)核心區(qū)戶外廣告位，對(duì)外樹立形象，發(fā)布項(xiàng)目信息；網(wǎng)受眾：利用主流媒體、專業(yè)媒體進(jìn)行項(xiàng)目概念炒作、價(jià)值傳播，鎖定目標(biāo)受眾。推廣渠道亮中心：推廣渠道

對(duì)營(yíng)銷中心內(nèi)部及門口廣場(chǎng)、工地圍擋等充分亮化，加強(qiáng)項(xiàng)目昭示性。示意圖示意圖亮中心對(duì)營(yíng)銷中心內(nèi)部及門口廣場(chǎng)、工地圍擋等充分亮化，加強(qiáng)項(xiàng)在推廣上搶占要塞和咽喉地段，如在京珠高速、漢蔡高速路口、市區(qū)交通要道等位置設(shè)置戶外廣告，加強(qiáng)廣告穿透性。示意圖踞要塞在推廣上搶占要塞和咽喉地段，如在京珠高速、漢蔡高速路口、市區(qū)利用主流媒體進(jìn)行概念炒作，對(duì)投資客群進(jìn)行宣傳網(wǎng)受眾利用主流媒體進(jìn)行概念炒作，對(duì)投資客群進(jìn)行宣傳網(wǎng)受眾第五章、銷售執(zhí)行第五章、銷售執(zhí)行銷售籌備執(zhí)行計(jì)劃銷售籌備執(zhí)行計(jì)劃15棟開發(fā)量，13.59萬方的開發(fā)面積，不低于11萬方的銷售面積；約4.6個(gè)億的總銷額，保留部分集中商業(yè)，價(jià)值約1個(gè)億，項(xiàng)目的總可售額約3.6億。營(yíng)銷目標(biāo)具化為3.6個(gè)億總銷的實(shí)現(xiàn)與完成。1年的銷售周期內(nèi)爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)50%以上的銷售任務(wù)，完成總銷1.8個(gè)億。項(xiàng)目開工時(shí)間預(yù)計(jì)為2011年6月份，銷售進(jìn)場(chǎng)時(shí)間為7月份，預(yù)計(jì)可售時(shí)間為2011年9月份，1年的銷售周期為12個(gè)月，自2011年7月份至2012年6月份。13.59萬方3.6億總銷11萬方可售1.8億任務(wù)銷售籌備銷售目標(biāo)與周期15棟開發(fā)量，13.59萬方的開發(fā)面積，不低于11萬方的銷售策劃經(jīng)理（1人）策劃師（2人）策略文案（1人）平面設(shè)計(jì)（2人）銷售經(jīng)理（1人）銷售助理（1人）置業(yè)顧問（6人）客戶專員（1人）策劃支持銷售一線營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)構(gòu)建營(yíng)銷策劃部策劃經(jīng)理（1人）策劃師（2人）策略文案（1人）平面設(shè)計(jì)（2人產(chǎn)品功能面積價(jià)格總銷（萬）備注商業(yè)集中商業(yè)18000600010800暫不售退臺(tái)集中生產(chǎn)2800025007000獨(dú)棟底商920040003680別墅720035002520小高層底商950040003800住宅43000250010750LOFT底商380040001520LOFT1720040006880合計(jì)1359003454.746950按照集中商業(yè)暫不出售考慮，可售總銷額為36000萬元。推貨量、預(yù)估價(jià)格、預(yù)估銷售總額產(chǎn)品功能面積價(jià)格總銷（萬）備注商業(yè)集