房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理教材課件

成本管理精益化之一房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理---責任成本管理體系的實踐成本管理精益化之一1房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----土地金融預售自有資金開發(fā)

行業(yè)門檻提高了形勢----消費者觀望行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合國際資金涌入機遇風險并存冰火兩重天行業(yè)內(nèi)三大并購案房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？新政----土地金融預售2

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭資本競爭管理競爭向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢3房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會

舉牌案例房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會舉牌案例4行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理精細化管理出效益行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理精細化管理出效益5資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力6房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績體現(xiàn)------核心財務指標銷售凈利率-----盈利能力總資產(chǎn)周轉率----運營效率凈資產(chǎn)收益率----投資回報能力凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉率×權益乘數(shù)

杜邦公式房地產(chǎn)企業(yè)的運營能力2006年，萬科還保持了“有質(zhì)量的增長”。公司的資產(chǎn)周轉率約0.51，凈資產(chǎn)回報率達到14.48%。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績體現(xiàn)------核心財務指標銷售凈利率----7房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的8一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭一句話:9

形成責任成本管理為核心的---全成本管理體系聚焦：形成責任成本管理為核心的聚焦：10房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設計投資策劃方案設計初步設計施工圖設計項目策劃概念設計投資估算表CS00表CS01表CS02表CC03表項目發(fā)展營銷策劃產(chǎn)品設計供應商選擇施工管理變更簽證項目結算招標管理項目銷售目標成本的實施管理全項目的采購實施工程項目管理設計管理銷售管理成本結算財務結算全成本管理工作項目盈利目標房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設計投資策劃方案設計初步設計施工圖設11房地產(chǎn)項目全成本管理房地產(chǎn)項目全成本管理12房地產(chǎn)項目全成本土地成本

項目建造成本

管理成本成本管理成本分解資金成本房地產(chǎn)項目全成本土地成本項目建造成本管理成本成本管理成13關于公共設施維修基金各地政策要求萬科對股東的公示關于土地增值稅萬科對股東的公示政策要求關于公共設施維修基金各地政策要求萬科對股東的公示關于土地增值14管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決于管理層的認識決定了項目成本與企業(yè)命運成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決于管理層的認識決定了項目15------企業(yè)的成本策略觀全成本管理的核心企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略品牌盈利顧客價值持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)基本的成本策略觀！要產(chǎn)品，而不是作品！成熟產(chǎn)品的復制------企業(yè)的成本策略觀全成本管理的核心企業(yè)的16房地產(chǎn)項目成本的形成房地產(chǎn)項目成本的形成17項目發(fā)展施工規(guī)劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本政府費用設計費招標費用建造成本銷售費用管理費用項目發(fā)展施工規(guī)劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標18

成本是一系列經(jīng)營過程結果的迭加成本寓含于各業(yè)務環(huán)節(jié)成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作與協(xié)調(diào)成本控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機協(xié)調(diào)與配合房地產(chǎn)成本的形成成本是一系列經(jīng)營過程結果的迭加房地產(chǎn)成本的形成19房地產(chǎn)項目成本歸集企業(yè)特色項目特點財務核算成本分析房地產(chǎn)項目成本歸集企業(yè)特色項目特點20范例----1序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

建筑面積

可售面積

一土地獲得價款

二開發(fā)前期準備費

三主體建筑工程費

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

開發(fā)成本

九

期間費用

項目總投資

范例----1序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品121范例----2范例----222如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理？建立和實踐目標成本與責任成本管理體系如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的建立和實踐目標成本與責任成本管理體系23建立合理的目標成本將目標成本分解成責任成本將成本控制落實到各業(yè)務操作環(huán)節(jié)中量化評估體系成本考核與績效管理責任成本管理的總體思路建立合理的目標成本責任成本管理的總體思路24目標成本管理目標成本管理25關于目標成本目標成本的起源目標成本與責任成本目標與靶心關于目標成本目標成本的起源26內(nèi)容一、目標成本的解讀二、目標成本設定原則三、目標成本的形成四、目標成本的管理五、目標成本的實現(xiàn)六、案例內(nèi)容27關于目標成本一、目標成本的定義

目標成本是公司基于市場狀況，并結合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。關于目標成本一、目標成本的定義28關于目標成本二、目標成本定義解讀

目標成本設定與企業(yè)定位目標成本設定與項目定位目標成本設定與企業(yè)盈利目標成本設定的市場原則

性價比與專業(yè)管理

關于目標成本二、目標成本定義解讀目標成本設定與企業(yè)定位29關于目標成本二、目標成本定義解讀銷售成本項目定位產(chǎn)品標準盈利關于目標成本二、目標成本定義解讀銷售成本項目定位產(chǎn)品標準盈利301、投資決策《項目投資可行性報告》投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設計目標成本測算13、方案設計確定產(chǎn)品標準目標成本測算24、初步設計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算34、施工圖設計確定目標成本投資估算概念性方案設計概算方案設計概算初步設計概算施工圖預算工程量清單橫向制約關于目標成本三、目標成本的形成1、投資決策投資估算書2、項目策劃目標成本測算13、方案設計31偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）關于目標成本PDCA四、目標成本的管理------動態(tài)成本管理偏差關于目標成本PDCA四、32總目標我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務過程進行成本控制，才能實現(xiàn)降低成本的目的。我們應建立形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的責任成本體系。關于目標成本五、目標成本的實現(xiàn)總目標我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務過程進行成本控制，33回顧：

目標成本是基于企業(yè)目標建立的目標成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的目標成本的管理要基于完善的動態(tài)成本信息管理目標成本管理的實施要依賴于責任成本管理體系回顧：目標成本是基于企業(yè)目標建立的34案例：目標成本的設定形式案例：目標成本的設定形式35案例：動態(tài)成本信息反饋系統(tǒng)案例：動態(tài)成本信息反饋系統(tǒng)36案例：成本數(shù)據(jù)庫的建立案例：成本數(shù)據(jù)庫的建立37目標成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、目標成本合理嗎？2、動態(tài)成本信息為什么失真？案例1：目標估計不足案例2：目標剛性不足案例3：目標與實際脫節(jié)案例1：信息歸集不及時案例2：信息反饋失控目標成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、目標成本合理嗎？2、動態(tài)成本38責任成本管理責任成本管理39內(nèi)容一、責任成本的解讀二、責任成本的分解三、責任成本分解原則四、責任成本的落實五、責任成本的評估與考核六、案例內(nèi)容40

責任成本體系是通過確定責任主體和評價部門，通過技術經(jīng)濟指標的設定、執(zhí)行和考核，來保證目標成本的實現(xiàn)。責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結果與過程并重的原則

關于責任成本一、責任成本的解讀責任成本體系是通過確定責任主體和評價部門，通過技術經(jīng)41方式一：根據(jù)成本科目，將目標成本分解成《目標成本控制責任書》，對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標成本分解成《合同控制清單》，將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成關于責任成本二、責任成本的分解方式方式一：根據(jù)成本科目，將目標成本分解成《目標成本控制責任書》42序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一土地獲得價款

投資部

二開發(fā)前期準備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務部營銷部

項目總投資

總經(jīng)理

方式一：成本科目序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一土地獲得價款投資部43分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設計合同

產(chǎn)品技術部

施工圖設計合同

園林景觀設計合同

專業(yè)設計合同

地質(zhì)勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機采購合同

通風空調(diào)設備采購合同

方式二：合同分類分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設44以成本形成主體作為成本責任主體關于責任成本三、責任成本的分解原則關于責任成本三、責任成本的分解原則45關于責任成本五、責任成本的落實責任主體責任內(nèi)容責任控制要點責任履行評價責任狀（書）責任成本的分配最終落實到了項目運籌計劃以及各部門工作計劃中?。尤霑r間、質(zhì)量、價值、責任人等要素）責任成本指導書關于責任成本五、責任成本的落實責任主體責任成本的分配最終落實46關于責任成本六、責任成本的評估與考核評估方式評估指標無效成本考核方式謹慎與全面性量化評估關于責任成本六、責任成本的評估與考核評估方式量化評估47回顧：

責任成本的分解是基于責任形成的主體責任成本分解后要形成明確的責任成本管理指導書責任成本的管理要引入考核、評估機制責任成本管理的實施與績效管理需謹慎掛鉤回顧：責任成本的分解是基于責任形成的主體48案例：責任成本的分解落實案例：責任成本的分解落實49案例：責任成本考核的全面性案例：責任成本考核的全面性501、設計管理的責任成本僅僅是設計費嗎？2、招投標管理的責任成本如何切分？案例1：設計階段責任成本管理案例2：招投標責任成本管理責任成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、設計管理的責任成本僅僅是設計費嗎？2、招投標管理的責任成513、責任分配合理嗎？4、這些問題是責任成本管理的錯？案例1：樣板房成本誰來管案例2：圖紙的成本責任案例3：合同招標與實施責任案例1：產(chǎn)品品質(zhì)下降了案例2：財務數(shù)據(jù)失真了案例1：質(zhì)量問題出現(xiàn)了責任成本管理中經(jīng)常遇到的問題3、責任分配合理嗎？4、這些問題是責任成本管理的錯？案例1：52責任成本控制要點指南的介紹？第一項………….立項成本控制要點應用指南第二項………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第三項………….招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第四項………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第五項………….材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第六項………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第七項………….

工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第八項………….期間費用的成本控制要點應用指南第九項………….物業(yè)管理成本控制要點應用指南責任成本控制要點指南的介紹？第一項………….立項成本控制要點53內(nèi)容歸納建立合理的目標成本---控制標桿將目標成本分解成責任成本---控制依據(jù)將成本控制落實到各業(yè)務操作環(huán)節(jié)中—責任成本管理量化的控制指標與評估---控制落到實處控制結果考核與績效考核掛鉤---結果為導向

內(nèi)容歸納建立合理的目標成本---控制標桿54房地產(chǎn)項目全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理體系房地產(chǎn)項目全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理體系55之一：制度體系企業(yè)架構體系專業(yè)系統(tǒng)的集成全過程、各環(huán)節(jié)全成本管理體系集團區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司2公司1公司2公司3項目1項目2項目3之一：制度體系全成本管理體系集團區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司56之一：制度體系企業(yè)架構體系專業(yè)系統(tǒng)的集成全過程、各環(huán)節(jié)全成本管理體系設計管理采購管理工程管理成本管理分包簽證進度質(zhì)量變更限額招標合同管理集中采購招投標之一：制度體系全成本管理體系設計管理采購管理工程管理成本管57之二：企業(yè)標準化體系產(chǎn)品部品作業(yè)工序工程做法質(zhì)量驗收

全成本管理體系之二：企業(yè)標準化體系全成本管理體系58之三：專業(yè)支持體系產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)采購管理系統(tǒng)成本研究系統(tǒng)基礎數(shù)據(jù)信息全成本管理體系之三：專業(yè)支持體系全成本管理體系59一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理是個系統(tǒng)工程，需要各體系的支持，管理效果體現(xiàn)了企業(yè)各專業(yè)集成能力和企業(yè)的綜合管理能力。一句話:60房地產(chǎn)成本管理是企業(yè)行為（策略—管理）房地產(chǎn)成本管理需要全員、全過程的努力房地產(chǎn)成本管理需要落實到具體的管理工具和手段企業(yè)成本管理要與責任部門績效考核謹慎掛鉤房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的效果集中體現(xiàn)了企業(yè)的運營能力總結房地產(chǎn)項目成本管理成為企業(yè)未來的生命線房地產(chǎn)成本管理是企業(yè)行為（策略—管理）總結房地產(chǎn)項61成本管理要什么？大家談均好性科學性專業(yè)性管理意識管理責任成本管理要什么？大家談均好性62本課程的回顧總結房地產(chǎn)競爭與市場日趨成熟帶來地產(chǎn)企業(yè)成本精細化管理的需求房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是對全成本、全過程、全方位的管理，需要全員參與責任成本管理是有效的管理手段全成本管理是一個系統(tǒng)工程，需要各體系的支持成本管理是企業(yè)未來的生命線本課程的回顧總結房地產(chǎn)競爭與市場日趨成熟帶來地產(chǎn)企業(yè)成63謝謝！謝謝！64演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！65成本管理精益化之一房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理---責任成本管理體系的實踐成本管理精益化之一66房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----土地金融預售自有資金開發(fā)

行業(yè)門檻提高了形勢----消費者觀望行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合國際資金涌入機遇風險并存冰火兩重天行業(yè)內(nèi)三大并購案房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？新政----土地金融預售67

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭資本競爭管理競爭向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢68房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會

舉牌案例房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會舉牌案例69行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理精細化管理出效益行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理精細化管理出效益70資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力71房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績體現(xiàn)------核心財務指標銷售凈利率-----盈利能力總資產(chǎn)周轉率----運營效率凈資產(chǎn)收益率----投資回報能力凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉率×權益乘數(shù)

杜邦公式房地產(chǎn)企業(yè)的運營能力2006年，萬科還保持了“有質(zhì)量的增長”。公司的資產(chǎn)周轉率約0.51，凈資產(chǎn)回報率達到14.48%。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績體現(xiàn)------核心財務指標銷售凈利率----72房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的73一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭一句話:74

形成責任成本管理為核心的---全成本管理體系聚焦：形成責任成本管理為核心的聚焦：75房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設計投資策劃方案設計初步設計施工圖設計項目策劃概念設計投資估算表CS00表CS01表CS02表CC03表項目發(fā)展營銷策劃產(chǎn)品設計供應商選擇施工管理變更簽證項目結算招標管理項目銷售目標成本的實施管理全項目的采購實施工程項目管理設計管理銷售管理成本結算財務結算全成本管理工作項目盈利目標房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設計投資策劃方案設計初步設計施工圖設76房地產(chǎn)項目全成本管理房地產(chǎn)項目全成本管理77房地產(chǎn)項目全成本土地成本

項目建造成本

管理成本成本管理成本分解資金成本房地產(chǎn)項目全成本土地成本項目建造成本管理成本成本管理成78關于公共設施維修基金各地政策要求萬科對股東的公示關于土地增值稅萬科對股東的公示政策要求關于公共設施維修基金各地政策要求萬科對股東的公示關于土地增值79管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決于管理層的認識決定了項目成本與企業(yè)命運成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決于管理層的認識決定了項目80------企業(yè)的成本策略觀全成本管理的核心企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略品牌盈利顧客價值持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)基本的成本策略觀！要產(chǎn)品，而不是作品！成熟產(chǎn)品的復制------企業(yè)的成本策略觀全成本管理的核心企業(yè)的81房地產(chǎn)項目成本的形成房地產(chǎn)項目成本的形成82項目發(fā)展施工規(guī)劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本政府費用設計費招標費用建造成本銷售費用管理費用項目發(fā)展施工規(guī)劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標83

成本是一系列經(jīng)營過程結果的迭加成本寓含于各業(yè)務環(huán)節(jié)成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作與協(xié)調(diào)成本控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機協(xié)調(diào)與配合房地產(chǎn)成本的形成成本是一系列經(jīng)營過程結果的迭加房地產(chǎn)成本的形成84房地產(chǎn)項目成本歸集企業(yè)特色項目特點財務核算成本分析房地產(chǎn)項目成本歸集企業(yè)特色項目特點85范例----1序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

建筑面積

可售面積

一土地獲得價款

二開發(fā)前期準備費

三主體建筑工程費

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

開發(fā)成本

九

期間費用

項目總投資

范例----1序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品186范例----2范例----287如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理？建立和實踐目標成本與責任成本管理體系如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的建立和實踐目標成本與責任成本管理體系88建立合理的目標成本將目標成本分解成責任成本將成本控制落實到各業(yè)務操作環(huán)節(jié)中量化評估體系成本考核與績效管理責任成本管理的總體思路建立合理的目標成本責任成本管理的總體思路89目標成本管理目標成本管理90關于目標成本目標成本的起源目標成本與責任成本目標與靶心關于目標成本目標成本的起源91內(nèi)容一、目標成本的解讀二、目標成本設定原則三、目標成本的形成四、目標成本的管理五、目標成本的實現(xiàn)六、案例內(nèi)容92關于目標成本一、目標成本的定義

目標成本是公司基于市場狀況，并結合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。關于目標成本一、目標成本的定義93關于目標成本二、目標成本定義解讀

目標成本設定與企業(yè)定位目標成本設定與項目定位目標成本設定與企業(yè)盈利目標成本設定的市場原則

性價比與專業(yè)管理

關于目標成本二、目標成本定義解讀目標成本設定與企業(yè)定位94關于目標成本二、目標成本定義解讀銷售成本項目定位產(chǎn)品標準盈利關于目標成本二、目標成本定義解讀銷售成本項目定位產(chǎn)品標準盈利951、投資決策《項目投資可行性報告》投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設計目標成本測算13、方案設計確定產(chǎn)品標準目標成本測算24、初步設計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算34、施工圖設計確定目標成本投資估算概念性方案設計概算方案設計概算初步設計概算施工圖預算工程量清單橫向制約關于目標成本三、目標成本的形成1、投資決策投資估算書2、項目策劃目標成本測算13、方案設計96偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）關于目標成本PDCA四、目標成本的管理------動態(tài)成本管理偏差關于目標成本PDCA四、97總目標我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務過程進行成本控制，才能實現(xiàn)降低成本的目的。我們應建立形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的責任成本體系。關于目標成本五、目標成本的實現(xiàn)總目標我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務過程進行成本控制，98回顧：

目標成本是基于企業(yè)目標建立的目標成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的目標成本的管理要基于完善的動態(tài)成本信息管理目標成本管理的實施要依賴于責任成本管理體系回顧：目標成本是基于企業(yè)目標建立的99案例：目標成本的設定形式案例：目標成本的設定形式100案例：動態(tài)成本信息反饋系統(tǒng)案例：動態(tài)成本信息反饋系統(tǒng)101案例：成本數(shù)據(jù)庫的建立案例：成本數(shù)據(jù)庫的建立102目標成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、目標成本合理嗎？2、動態(tài)成本信息為什么失真？案例1：目標估計不足案例2：目標剛性不足案例3：目標與實際脫節(jié)案例1：信息歸集不及時案例2：信息反饋失控目標成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、目標成本合理嗎？2、動態(tài)成本103責任成本管理責任成本管理104內(nèi)容一、責任成本的解讀二、責任成本的分解三、責任成本分解原則四、責任成本的落實五、責任成本的評估與考核六、案例內(nèi)容105

責任成本體系是通過確定責任主體和評價部門，通過技術經(jīng)濟指標的設定、執(zhí)行和考核，來保證目標成本的實現(xiàn)。責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結果與過程并重的原則

關于責任成本一、責任成本的解讀責任成本體系是通過確定責任主體和評價部門，通過技術經(jīng)106方式一：根據(jù)成本科目，將目標成本分解成《目標成本控制責任書》，對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標成本分解成《合同控制清單》，將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成關于責任成本二、責任成本的分解方式方式一：根據(jù)成本科目，將目標成本分解成《目標成本控制責任書》107序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一土地獲得價款

投資部

二開發(fā)前期準備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務部營銷部

項目總投資

總經(jīng)理

方式一：成本科目序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一土地獲得價款投資部108分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設計合同

產(chǎn)品技術部

施工圖設計合同

園林景觀設計合同

專業(yè)設計合同

地質(zhì)勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機采購合同

通風空調(diào)設備采購合同

方式二：合同分類分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設109以成本形成主體作為成本責任主體關于責任成本三、責任成本的分解原則關于責任成本三、責任成本的分解原則110關于責任成本五、責任成本的落實責任主體責任內(nèi)容責任控制要點責任履行評價責任狀（書）責任成本的分配最終落實到了項目運籌計劃以及各部門工作計劃中?。尤霑r間、質(zhì)量、價值、責任人等要素）責任成本指導書關于責任成本五、責任成本的落實責任主體責任成本的分配最終落實111關于責任成本六、責任成本的評估與考核評估方式評估指標無效成本考核方式謹慎與全面性量化評估關于責任成本六、責任成本的評估與考核評估方式量化評估112回顧：

責任成本的分解是基于責任形成的主體責任成本分解后要形成明確的責任成本管理指導書責任成本的管理要引入考核、評估機制責任成本管理的實施與績效管理需謹慎掛鉤回顧：責任成本的分解是基于責任形成的主體113案例：責任成本的分解落實案例：責任成本的分解落實114案例：責任成本考核的全面性案例：責任成本考核的全面性1151、設計管理的責任成本僅僅是設計費嗎？2、招投標管理的責任成本如何切分？案例1：設計階段責任成本管理案例2：招投標責任成本管理責任成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、設計管理的責任成本僅僅是設計費嗎？2、招投標管理的責任成1163、責任分配合理嗎？4、這些問題是責任成本管理的錯？案例1：樣板房成本誰來管案例2：圖紙的成本責任案例3：合同招標與實施責任案例1：產(chǎn)品品質(zhì)下降了案例2：財務數(shù)據(jù)失真了案例1：質(zhì)量問題出現(xiàn)了責任成本管理中經(jīng)常遇到的問題3、責任分配合理嗎？4、這些問題是責任成本管理的錯？案例1：117責任成本控制要點指南的介紹？第一項………….立項