成都紅星農(nóng)貿市場策劃方案

紅星農(nóng)貿市場策劃方案成都四合院房地產(chǎn)營銷策劃廣告有限公司2006年10月8日一.項目評價項目位置：項目位于成都市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。緊連與紅星路交匯的生活休閑廣場“東升廣場”。地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價值不言而喻。周邊環(huán)境：地處成都市中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路大片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達，公交線路、車站眾多。二.大環(huán)境分析

1.政府宏觀計劃:

經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展，政府對城區(qū)進行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴格。同時，城市農(nóng)貿市場，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿市場開始暴露出諸多弊端。在超市消費異軍突起的形勢下，原有城市農(nóng)貿市場再也無法守株待兔。隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關部門將大力推進農(nóng)貿市場的配建工程建設。二環(huán)路內的占道菜市將有計劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二環(huán)路內將修建80至100個永久性農(nóng)貿市場（不包括大棚市場）。成都將掀起一場農(nóng)貿市場建設“革命”，這些農(nóng)貿市場大都處于黃金口岸內。2.農(nóng)貿市場正經(jīng)歷著三個轉變:地點——從室外到室內的遷徙；形態(tài)——從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者——從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。3.農(nóng)貿市場超市化趨勢所謂農(nóng)貿市場超市化，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應經(jīng)濟發(fā)展、城市建設和居民消費要求的原城市農(nóng)貿市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿市場進行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標準化、經(jīng)營方式超市化及服務規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。4.農(nóng)貿市場的投資優(yōu)勢成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質化嚴重，導致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿市場則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實際需求的成熟的市場，同時政府“菜籃子”工程的實施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿市場的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨占性、快速成長性和投資風險小的因素國內不少城市的室內農(nóng)貿市場已悄悄成為中小投資客的新寵。農(nóng)貿市場超市化是成都市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。三.項目定位

１.市場調查

調查的項目均為成都市內的農(nóng)貿市場，有傳統(tǒng)的農(nóng)貿市場，也有新型的農(nóng)貿市場，其中以玉林農(nóng)貿市場對本項目最具參考價值。項目附近區(qū)域的兩個臨時農(nóng)貿市場也在調查之列，主要考慮到租金的參考價值。（1）義學巷農(nóng)貿市場位置：

義學巷與鏜鈀街交匯處

市場概況：

市場為臨時搭建的棚屋，規(guī)模小，無品質可言，屬于臨時滿足周邊生活配套的需要而設置，即將拆除。

租金情況：

蔬菜攤位：200—240元／月

肉類攤位：300元／月

攤位面積：10㎡左右；

管理費：每月20元／攤位（2）南糠市農(nóng)貿市場位置：南糠市街市場概況：市場為臨時搭建的棚屋，規(guī)模小，無品質可言，屬于臨時滿足周邊生活配套的需要而設置，即將拆除。租金情況：蔬菜攤位：250元／月肉類攤位：400元／月雜貨鋪：800元／月攤位面積：攤位10㎡左右，雜貨鋪位：25—20㎡；管理費：每月20元／攤位（3）望江綜合農(nóng)貿市場

位置：川音大學附近望江街市場概況：典型傳統(tǒng)型農(nóng)貿市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。租金情況：蔬菜攤位：120—150元／月肉類攤位：300—400元／月門市：600—700元／月攤位面積：攤位：8㎡左右，門市：20—25㎡；管理費：每月50元／攤位（4））雙楠楠農(nóng)貿貿市場場位置：：成都都永豐豐鄉(xiāng)外外雙楠楠4組組市場概概況：：一層層室內內攤位位，二二層餐餐飲加加室外外大棚棚攤位位門市市，是是一個個界于于傳統(tǒng)統(tǒng)農(nóng)貿貿市場場和新新型農(nóng)農(nóng)貿超超市之之間的的農(nóng)貿貿市場場。租金情情況：：蔬菜攤攤位：：160——280元元／月月，（（室外外大棚棚攤位位）肉類攤攤位：：400———700元／／月，，（一一層室室內））區(qū)域內內門市市：600—1200元元／月月攤位面面積：：攤位位：8㎡左左右門市：：12—22㎡㎡管理費費：每每月60元元／攤攤位（5））晉陽陽農(nóng)貿貿市場場位置：：成都都武侯侯區(qū)晉晉陽路路市場概概況：：傳統(tǒng)統(tǒng)型農(nóng)農(nóng)貿市市場，，由大大棚攤攤位和和沿街街門市市組成成整個個經(jīng)營營區(qū)域域。大大棚攤攤位主主營小小菜、、肉類類、漁漁類；；圍合合大棚棚的門門市主主營副副食、、日雜雜、糧糧油等等。租金情情況：：小菜攤攤位：：100——150元元／月月肉類攤攤位：：400———500元／／月門市：：1200—1800元元／月月攤位面面積：：攤位：：8㎡㎡左右右門市：：20㎡管理費費：每每月60元元／攤攤位（6））點將將臺農(nóng)農(nóng)貿市市場位置：：成都都錦江江區(qū)點點將臺臺路市場概概況：：傳統(tǒng)統(tǒng)型農(nóng)農(nóng)貿市市場，，由大大棚攤攤位和和沿街街門市市組成成整個個經(jīng)營營區(qū)域域。為為滿足足消費費增長長的需需求，，部分分位置置正在在改造造之中中。租金情情況：：蔬菜攤攤位：：150——200元元／月月肉類攤攤位：：300———400元／／月門市：：1200—1500元元／月月攤位面面積：：攤位位5——8㎡㎡左右右門市：：12—20㎡㎡管理費費：每每月30元元／攤攤位（7））玉林林農(nóng)貿貿市場場位置：：成都都玉林林小區(qū)區(qū)玉林林西街街市場概概況：：新型型立體體農(nóng)貿貿市場場，一一層、、二層層為農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品，，三層層為社社區(qū)配配套設設施，，經(jīng)營營劃分分：臨臨街門門市＋＋攤位位＋獨獨立商商鋪，，一層層至二二層在在市場場內中中庭設設置電電動扶扶梯兩兩部，，提升升了二二層的的經(jīng)營營競爭爭能力力和商商業(yè)價價值。。租金情情況：：蔬菜攤攤位200—400元／／月肉肉類類攤位位700———1200元元／月月水果干干雜攤攤位：：500——600元元／月月臨街門門市月月租金金：150—220元／／㎡攤位面面積：：攤位位：5—8㎡左左右門門市市：16——30㎡管理費費：每每月30元元／攤攤位２．成成都農(nóng)農(nóng)貿市市場商商業(yè)區(qū)區(qū)域分分析從90年代代初期期的玉玉林小小區(qū)、、雙林林小區(qū)區(qū)、青青羊小小區(qū)，，到90年年代中中期的的五大大花園園、棕棕北小小區(qū)、、雙楠楠小區(qū)區(qū)，再再到2000年年后繽繽紛亮亮相的的小戶戶型SOHO、、新城城市廣廣場、、藍色色加勒勒比………成成都房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的15年年里具具有標標志性性的各各大小小區(qū)幾幾乎無無一例例外，，伴隨隨著居居住區(qū)區(qū)域的的日益益成熟熟，出出現(xiàn)了了相應應區(qū)域域農(nóng)貿貿市場場的經(jīng)經(jīng)濟繁繁榮。。城南南（玉林林、肖肖家河河片區(qū)區(qū)）建于80年年代代中后后期，，于90年年代代中期期形成成較大大規(guī)模模居住住社區(qū)區(qū)的玉玉林，，已經(jīng)經(jīng)成為為成都都生活活的居居住樣樣板區(qū)區(qū)。其其社區(qū)區(qū)配套套完善善、商商業(yè)成成熟、、交通通便利利，學學校、、商場場、醫(yī)醫(yī)院、、幼兒兒園、、休閑閑娛樂樂場所所、餐餐飲場場所和和運動動體育育場所所一應應俱全全，綜綜合條條件優(yōu)優(yōu)于其其他早早期開開發(fā)的的中型型社區(qū)區(qū)。玉玉林也也因為為時尚尚、休休閑的的生活活氛圍圍代表表了成成都生生活方方式。。緊鄰鄰玉林林片區(qū)區(qū)附近近的肖肖家河河片區(qū)區(qū)，由由于交交通便便利、、配套套齊全全，緊緊鄰高高新區(qū)區(qū)和市市中心心，其其居住住配套套的農(nóng)農(nóng)貿市市場經(jīng)經(jīng)濟也也極其其活躍躍。區(qū)域內內的玉玉林農(nóng)農(nóng)貿市市場是是現(xiàn)在在成都都農(nóng)貿貿市場場中設設施完完善，，經(jīng)營營情況況良好好的新新型農(nóng)農(nóng)貿市市場代代表之之一。。也是是租金金穩(wěn)定定，市市場商商業(yè)價價值增增值較較快的的一個個項目目。城西西（撫琴片片區(qū)））該片區(qū)區(qū)是成成都規(guī)規(guī)劃較較早的的居住住片區(qū)區(qū)，也也是目目前規(guī)規(guī)模較較大、、配套套完善善的城城西生生活片片區(qū)。。由于于撫琴琴片區(qū)區(qū)交通通便利利、配配套齊齊全，，所以以是成成都西西門片片區(qū)較較為集集中的的居家家首選選區(qū)域域。大大多數(shù)數(shù)居住住者為為外來來人口口，一一般多多為在在城西西以及及羊西西線一一帶就就業(yè)居居住者者，選選擇該該區(qū)域域的主主要因因素是是考慮慮生活活與工工作地地點的的交通通便捷捷。區(qū)區(qū)域內內的農(nóng)農(nóng)貿市市場因因為居居住人人群的的密度度高、、消費費力度度大而而經(jīng)營營良好好，農(nóng)農(nóng)貿市市場經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)定，，農(nóng)貿貿市場場價值值也相相應保保持快快速增增長。。城東東（雙林林片區(qū)區(qū)、八八里小小區(qū)））位于城城東一一至二二環(huán)路路之間間的雙雙林片片區(qū)，，南臨臨水碾碾河路路、北北至新新鴻路路、地地處成成華區(qū)區(qū)，由由新華華公園園北面面的新新鴻大大社區(qū)區(qū)和新新華公公園南南面的的雙林林大社社區(qū)構構成。。該片片區(qū)于于上世世紀80年年代中中期至至90年代代形成成規(guī)模模，八八里小小區(qū)于于上世世紀90年年代中中期開開始規(guī)規(guī)劃建建設，，至今今已成成為了了一個個成熟熟、規(guī)規(guī)范的的大型型社區(qū)區(qū)。區(qū)域內內的農(nóng)農(nóng)貿市市場已已經(jīng)擺擺脫了了傳統(tǒng)統(tǒng)的““聚街街為市市”的的局面面，逐逐漸建建立起起了一一批相相對規(guī)規(guī)范的的大型型農(nóng)貿貿市場場，且且市場場依托托大量量居住住人群群的消消費，，經(jīng)營營情況況良好好，發(fā)發(fā)展勢勢頭旺旺盛。。城北北（李家家沱片片區(qū)、、交交大片片區(qū)））李家沱沱片區(qū)區(qū)位于于解放放路和和府青青路之之間，，覆蓋蓋了從從內環(huán)環(huán)路至至二環(huán)環(huán)路外外的區(qū)區(qū)域，，是成成都北北面最最大的的住宅宅片區(qū)區(qū)。從從上世世紀90年年代中中期開開始，，李家家沱片片區(qū)開開始了了大幅幅度的的改建建、擴擴建工工程，，尤其其是環(huán)環(huán)境和和市政政設施施，配配套設設施的的逐步步完善善，交交通條條件的的便利利，社社會治治安的的穩(wěn)步步提高高等已已經(jīng)使使李家家沱片片區(qū)成成為城城北區(qū)區(qū)域重重要的的大型型居住住社區(qū)區(qū)之一一。區(qū)區(qū)域內內新建建商品品房項項目眾眾多，，配套套的餐餐飲、、娛樂樂、休休閑業(yè)業(yè)都比比較發(fā)發(fā)達。。交大片區(qū)區(qū)一直在在不斷地地完善、、升級和和擴容。。交大片片區(qū)南北北分別外外延到了了沙灣和和九里堤堤，在交交大這個個大片區(qū)區(qū)涵蓋了了會展、、校園兩兩大特色色經(jīng)濟，，帶動了了片區(qū)檔檔次的綜綜合提高高。交大大片區(qū)西西接營門門口各大大綜合市市場，東東接五塊塊石、荷荷花池等等全國知知名的批批發(fā)市場場，這里里的居住住人群又又主要以以交大老老師、鐵鐵路局的的職工為為主，還還有較大大部分為為白領和和上班族族。伴隨居住住區(qū)域成成熟起來來的還有有農(nóng)貿市市場經(jīng)濟濟，現(xiàn)在在區(qū)域內內有多個個大型農(nóng)農(nóng)貿市場場，經(jīng)營營情況良良好，覆覆蓋面廣廣，隨著著市場的的進一步步規(guī)范和和升級，，前景十十分看好好。３．定位位分析根據(jù)市場場調查顯顯示：成成都市經(jīng)經(jīng)營情況況良好的的農(nóng)貿市市場，基基本全是是成熟居居住社區(qū)區(qū)的配套套設施，，農(nóng)貿市市場這一一配套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的商商業(yè)價值值，必須須依托強強大的居居住人群群得以實實現(xiàn)。項項目的居居住人群群消費需需求和消消費實力力，決定定了將來來農(nóng)貿市市場的經(jīng)經(jīng)營情況況和商業(yè)業(yè)價值。。由此可見見項目的的需求分分析就顯顯得非常常必要，，只有通通過詳細細的調查查了解農(nóng)農(nóng)貿市場場經(jīng)濟發(fā)發(fā)展規(guī)律律、科學的分分析區(qū)域域農(nóng)貿市市場的真真實需求求后，才才能合理理的制定定項目產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃，項目目３０年年的經(jīng)營營權銷售售才有可可能找到到為市場場所接受受的推廣廣方式。。項目地處處成都市市中心區(qū)區(qū)域，受受中央商商務區(qū)ＣＢＤ的的影響，，未來時時期內，，區(qū)域內內居住人人群將以以居家人人群演化化為以商商務活動動為主的的商務人人群，當當商務功功能人群群最大化化時，項項目就有有可能失失去終端端消費人人群。如何規(guī)避避和適應應ＣＢＤＤ的必然然擴張對對項目帶帶來的壓壓力和風風險。將將是保證證項目長長期經(jīng)營營和實商商業(yè)保值值、增值的關關鍵。成都居住住區(qū)域的的農(nóng)貿市市場基本本仍然以以傳統(tǒng)農(nóng)農(nóng)貿市場場為主（（大棚蔬蔬菜攤位位＋圍合門門市＋臨臨街商鋪鋪），在形形式上建建立了一一定的經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境，但因因業(yè)態(tài)的的規(guī)劃隨隨意、產(chǎn)產(chǎn)品設計計的缺陷陷，和后后期經(jīng)營營的管理理不夠專專業(yè)，導導致部分分位置相相對較差差的區(qū)域域經(jīng)營困困難，投投資者和和經(jīng)營者者都深受受其累，，和真正正意義上上的“農(nóng)農(nóng)貿超市市”的經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境還有很很大距離離；現(xiàn)在成都都市的新新型農(nóng)貿貿市場還還沒有形形成規(guī)模模和影響響，受城城市經(jīng)濟濟發(fā)展的的壓力，，農(nóng)貿市市場換代代升級成成為必然然，市場場期待出出現(xiàn)經(jīng)營主體體組織化化、經(jīng)營營產(chǎn)品標標準化、、經(jīng)營方方式超市市化及服服務規(guī)范范化的新型農(nóng)農(nóng)貿市場場。關鍵詞：：立體：在在產(chǎn)品設設計上導導入百貨貨經(jīng)營的的理念，，優(yōu)化人人流流動線、、提升立立體交通通品質，，建立完完善的立立體經(jīng)營營環(huán)境，，最大化化項目價價值。超市：在在業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃上導導入超市市的管理理模式，，利用農(nóng)農(nóng)貿市場場的先天天優(yōu)勢，，規(guī)范經(jīng)經(jīng)營、提提升服務務品質，，保證經(jīng)經(jīng)營的競競爭優(yōu)勢勢和項目目的增值值。項目定位位：成都市首首個“立體農(nóng)農(nóng)貿超市市”三項要求求：建立一種種新的農(nóng)農(nóng)貿市場場環(huán)境：：健康、、方便、、舒適。。功能上必必須滿足足立體概概念的實實現(xiàn)，營營造立體體的經(jīng)營營環(huán)境，，提升項項目的整整體價值值。布置上應應保證對對業(yè)態(tài)的的適應性性和兼容容性，保保證未來來經(jīng)營的的可持續(xù)續(xù)性。四、產(chǎn)品品分析產(chǎn)品的分分析是為為定位作作支撐的的具體指指標，新新的“立立體農(nóng)貿貿超市””必然應應該建立立起一套套新的產(chǎn)產(chǎn)品功能能標準。。產(chǎn)品設計計建議項目單層層建筑面面積均在在１００００㎡以以下，業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)規(guī)劃很難難做到傳傳統(tǒng)農(nóng)貿貿市場的的多品種種、大容容量，應應該建立立單層主主題業(yè)態(tài)態(tài)，用專專業(yè)、精精細的業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)勢勢消除面面積不足足的影響響。普通的農(nóng)農(nóng)貿市場場由于硬硬件和消消費習慣慣的限制制，經(jīng)營營很難延延伸到三三層以上上，而農(nóng)農(nóng)貿市場場三層以以上的其其他業(yè)態(tài)態(tài)又無法法與之相相互銜接接，反而而因為農(nóng)農(nóng)貿市場場的經(jīng)營營特點影影響其他他業(yè)態(tài)的的經(jīng)營，，建筑設設計必須須規(guī)避業(yè)業(yè)態(tài)之間間的消極極影響，，建立不不同業(yè)態(tài)態(tài)的專用用交通系系統(tǒng)，有有效解決決不同需需求人流流的沖突突。建立高效效率、舒舒適性的的立體交交通系統(tǒng)統(tǒng)，有效效解決二二層以上上人氣不不足的市市場經(jīng)營營瓶頸，，在主要要通道設設置電動動扶梯引引導人流流，提升升項目的的經(jīng)營競競爭力，，最大化化項目整整體價值值。項目的整整體建筑筑功能設設計，不不但要滿滿足農(nóng)貿貿市場的的經(jīng)營需需求，還還應該考考慮對其其他經(jīng)營營業(yè)態(tài)的的兼容性性和適用用性，預預留未來來項目的的調整空空間。業(yè)態(tài)的規(guī)規(guī)劃直接接影響經(jīng)經(jīng)營的成成敗，也也間接影影響項目目銷售的的成敗，，業(yè)態(tài)的的規(guī)劃必必須保證證經(jīng)營的的成功，，要建立立在可實實施、可可操作、、可持續(xù)續(xù)之上；；根據(jù)調查查顯示：：成都市市現(xiàn)有的的農(nóng)貿市市場在業(yè)業(yè)態(tài)上沒沒有嚴格格的要求求，在大大框架之之后就很很隨意，，不注重重項目的的整體環(huán)環(huán)境塑造造，業(yè)態(tài)態(tài)之間往往往沒有有可銜接接性，也也使市場場業(yè)態(tài)之之間出現(xiàn)現(xiàn)了斷裂裂，出現(xiàn)現(xiàn)位置較較好的攤攤位經(jīng)營營良好，，較差的的則沒有有經(jīng)營起起來的可可能。所以，業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃必須以以市場需需求為依依據(jù)，業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃時要把把握以下下兩點：：１．市場場產(chǎn)品銷銷售額與與租金的的關系。。２．市場場消費需需求與產(chǎn)產(chǎn)品供給給關系。。規(guī)劃應注注重業(yè)態(tài)態(tài)之間的的銜接和和互補，，最大化化利用人人流提高高項目整整體經(jīng)營營環(huán)境，，最小化化區(qū)域內內的業(yè)態(tài)態(tài)失衡和和競爭，，保證項項目的整整體價值值最大化化。五、經(jīng)營營業(yè)態(tài)分分析客戶生態(tài)態(tài)鏈：終端消費費群體———項目目經(jīng)營商商家———項目經(jīng)經(jīng)營權業(yè)業(yè)主終端消費費群體：：項目區(qū)域域內的居居住人群群項目區(qū)域域輻射半半徑內的的消費人人群項目區(qū)域域內涉及及的餐飲飲商業(yè)體體項目經(jīng)營營商家：：即將拆除除的南糠糠市農(nóng)貿貿市場、、義學路路市場的的經(jīng)營商商家；專業(yè)投資資農(nóng)貿市市場的成成都經(jīng)營營者；泛成都市市區(qū)域內內的農(nóng)貿貿市場經(jīng)經(jīng)營者；；經(jīng)營權業(yè)業(yè)主：專業(yè)投資資農(nóng)貿市市場的成成都投資資者；泛成都市市區(qū)域內內的農(nóng)貿貿市場投投資者；；成都市區(qū)區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)中小投投資者；；六、目標標客戶群群分析關于農(nóng)貿貿市場的的經(jīng)營權權投資現(xiàn)現(xiàn)在基本本被市場場接受，，并且農(nóng)農(nóng)貿市場場投資已已經(jīng)成為為了一項項回報穩(wěn)穩(wěn)定，相相對風險險極小的的投資，，同其他他房地產(chǎn)產(chǎn)投資相相比農(nóng)貿貿市場投投資有著著先天的的優(yōu)勢。。新型的農(nóng)農(nóng)貿市場場，正在在創(chuàng)造房房地產(chǎn)市市場的一一個開發(fā)發(fā)和銷售售奇跡，，因其具具有穩(wěn)定定的投資資回報，，近來已已為建立立了投資資意識的的成都市市民們看看好，并并培養(yǎng)了了一大批批農(nóng)貿市市場經(jīng)濟濟投資群群體。農(nóng)貿市場場都處在在居住比比較成熟熟的社區(qū)區(qū)，口岸岸價值已已經(jīng)得到到公認。。周邊人人員多，，固定的的消費群群體多，，而且這這個群體體一般不不會變，，是比較較忠實的的消費者者，這樣樣對投資資者來說說，有比比較可靠靠的投資資回報，，當然愿愿意買。。七、投資資分析價格定律律：商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)，租金金決定銷銷售價格格；八、項目銷售售價格的的制定租金調查查統(tǒng)計表表：經(jīng)營業(yè)態(tài)最高租金最底租金平均租金蔬菜攤位500元/月120元/月370元/月肉類攤位1200元/月300元/月750元/月雜貨攤位500元/月600元/月550元/月市場內門市600元/月2000元/月1300元/月臨街商鋪220元/㎡150元/㎡185元/㎡投資回報報計算以一個蔬蔬菜攤位位來做計計算演示示：總投資55500元月租金收收益：370元元年租金收收益：4440元30年經(jīng)經(jīng)營權總總收益：：133200元除去投資資成本后后年回報報：4.67%很明顯,30年年經(jīng)營權權投資相相對產(chǎn)權權投資回回報過低低；按照租金金表可以以得到一一個相對對粗略的的估算價價格：蔬菜攤位位：55500元/個個（3——5㎡左左右）肉類攤位位：112500元/個（5—8㎡㎡左右））雜貨攤攤位：：82500元元/個個（4—6㎡左左右））市場內內門市市：195000元元/個個（20㎡㎡左右右）臨街商商鋪：：27750元元/㎡㎡（以上上價格格均為為舉例例說明明，不不能作作為項項目價價格參參考依依據(jù)））所以，，價格格的確確定應應該根根據(jù)非非產(chǎn)權權的投投資模模式為為指導導，要要充分分考慮慮產(chǎn)權權與非非產(chǎn)權權的區(qū)區(qū)別，，只有有如此此制定定出來來的價價格才才能對對投資資者具具有吸吸引力力，才才能被被市場場所接接受，，得到到投資資者的的認可可才能能順利利的完完成銷銷售，，實現(xiàn)現(xiàn)快速速的資資金回回收。。30年年經(jīng)營營權投投資回回報計計算如如下:總投資資39000元元月租金金收益益:370元年租金金收益益:4440元元30年年經(jīng)營營權總總收益益;133200元元除去投投資成成本后后年收收益:8%（以上上價格格均為為舉例例說明明，不不能作作為項項目價價格參參考依依據(jù)））項目優(yōu)優(yōu)勢及及機會會點：項目位位于成成都市市錦江江區(qū)東東升街街，毗毗鄰東東大街街、紅紅星路路，與與省政政府臨臨街相相望。。緊連與與紅星星路交交匯的的生活活休閑閑廣場場“東東升廣廣場””，地地處城城市核核心區(qū)區(qū)域，，兩面面臨街街，商商業(yè)價價值不不言而而喻。地處成成都市市中心心成熟熟商業(yè)業(yè)核心心區(qū)域域，人人氣、、商氣氣鼎盛盛。紅星路路廣場場片區(qū)區(qū)成熟熟的居居住區(qū)區(qū)域，，配套套的酒酒店、、餐飲飲、娛樂業(yè)業(yè)發(fā)達達。地理位位置優(yōu)優(yōu)越，，交通通條件件發(fā)達達，公公交線線、車車站眾眾多，，項目目消費費人群群輻射射半徑徑巨大大。九、項項目SWOT分