成都新都區(qū)銅線廠項(xiàng)目前期定位報(bào)告

成都營(yíng)銷顧問有限公司謹(jǐn)呈：四川省盛蜀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年2月《新都區(qū)銅線廠項(xiàng)目前期定位報(bào)告》1報(bào)告邏輯圖核心問題項(xiàng)目是什擁有什么條件發(fā)展戰(zhàn)略整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目屬性客戶目標(biāo)與本體條件可能的分歧點(diǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析我們從市場(chǎng)可以得到哪些啟示項(xiàng)目可突破方向產(chǎn)品定位形象定位產(chǎn)品建議配套建議園林建議會(huì)所商業(yè)2報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位3項(xiàng)目位于新都老城區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度高,擁有很好地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北臨寶光大道北段，屬老川陜路沿線;片區(qū)物業(yè)作為新都老城區(qū)北部新盛居住區(qū)域;片區(qū)認(rèn)知度極高,屬于傳統(tǒng)的白領(lǐng)及附近生活人群居住區(qū);項(xiàng)目地塊緊鄰寶光寺以及桂湖風(fēng)景區(qū)并屬于新都繁華商業(yè)區(qū)域;項(xiàng)目地塊北接北新干線，可快速抵達(dá)成都市區(qū);區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性配套關(guān)鍵詞一:區(qū)域認(rèn)知度高4項(xiàng)目所處區(qū)域交通非常便利,通達(dá)性極佳,具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊鄰寶光大道,四維均可迅捷抵達(dá)各快速經(jīng)濟(jì)要道;項(xiàng)目所處片區(qū)交通便利，直接輻射整個(gè)新都老城區(qū)；項(xiàng)目位處寶光寺與桂湖公園這兩大新都核心景區(qū)中間;項(xiàng)目位于老城中心區(qū),可借助政府打造老城文化底蘊(yùn)步伐,使項(xiàng)目承載城市歷史情感;修建中的地鐵輕軌線將在項(xiàng)目附近有設(shè)停站,也為本項(xiàng)目帶來極大利好區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性配套關(guān)鍵詞二:交通優(yōu)勢(shì)明顯5項(xiàng)目周邊生活氛圍濃厚,城市公共設(shè)施齊全,各種配套非常完善區(qū)域發(fā)展已相對(duì)成熟,生活教育等各方面配套已經(jīng)完善,是居住氛圍濃厚的片區(qū).包括:景觀配套坐擁桂湖公園，寶光寺休閑娛樂地處桂湖商業(yè)區(qū)，附近有大型超市,其他休閑、購(gòu)物方便快捷

教育配套項(xiàng)目周邊分布大中小院校齊全區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性配套關(guān)鍵詞三:生活配套完善升庵桂湖一角寶光寺夜景項(xiàng)目區(qū)域風(fēng)景區(qū)域商業(yè)區(qū)域桂湖大酒店新都一中6無自然景觀資源；相鄰建筑為多層建筑，視野開闊；北臨寶光大道，有一定噪音污染區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性規(guī)劃指標(biāo)關(guān)鍵詞四:四至環(huán)境適合居住地塊現(xiàn)狀7項(xiàng)目?jī)粲玫?2467平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)面積地塊凈用地12467.28平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)面積;項(xiàng)目指標(biāo)體系相對(duì)較為嚴(yán)苛,可變動(dòng)空間不大;高容積率對(duì)本項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)打造有較大壓力區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性規(guī)劃指標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)數(shù)值總占地面積12467.28㎡總建筑面積49869.12㎡容積率4.0商業(yè)部分面積3000㎡住宅部分面積38869.12㎡車庫面積8000㎡關(guān)鍵詞五:規(guī)劃指標(biāo)難突破8

項(xiàng)目屬性界定:城市中心區(qū),小規(guī)模,高密度項(xiàng)目有利因素城市中心區(qū),區(qū)域認(rèn)知度極高,優(yōu)勢(shì)明顯交通條件非常優(yōu)越,輻射力較強(qiáng)生活配套比較完善不利因素容積率高,可突破空間不大項(xiàng)目地塊較小,難以有大的創(chuàng)新空間區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)較為激烈城市中心區(qū)2500年歷史積淀的老城中心區(qū)比較成熟目前區(qū)域市政公共設(shè)施完備，市場(chǎng)客戶對(duì)此地塊認(rèn)知較高項(xiàng)目屬性：區(qū)域?qū)傩裕盒∫?guī)模地塊凈用地12467.28平，建面約12467平方，屬于城市中小規(guī)模項(xiàng)目高密度項(xiàng)目地塊總?cè)莘e率4.0,老城區(qū)內(nèi)算高密度項(xiàng)目9報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位10客戶戶要要求求本本項(xiàng)項(xiàng)目目安安全全回回籠籠資資金金，，取取得得較較高高收收益益安全回籠現(xiàn)金金，取得較高高收益回現(xiàn)快速且平平穩(wěn)是客戶的的首要要求在保證回現(xiàn)的的基礎(chǔ)上，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)最大化11項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)限制較較高，可突破破空間不大，，初步構(gòu)想為為小戶型社區(qū)區(qū)項(xiàng)目占地面積積小，容積率率高，在建筑筑形態(tài)層面突突破性較??；；高容積率項(xiàng)目目通常易于打打造小戶型產(chǎn)產(chǎn)品在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)可突突破空間受限限的情況下，，我們只能從從市場(chǎng)現(xiàn)狀尋尋求答案項(xiàng)目所屬區(qū)域域?qū)儆诔鞘兄兄行模粜托蜕鐓^(qū)房是主主要選擇之一一；項(xiàng)目周邊目前前在售項(xiàng)目幾幾乎全部中、、小戶型產(chǎn)品品為主推產(chǎn)品品；目前周邊產(chǎn)品品銷售情況良良好，客戶認(rèn)認(rèn)知度較高；；小戶型總價(jià)低低，購(gòu)買門檻檻低。根據(jù)項(xiàng)目指標(biāo)標(biāo)及市場(chǎng)現(xiàn)狀狀，我們對(duì)本本項(xiàng)目的初步步構(gòu)想是建設(shè)小戶型社社區(qū)指標(biāo)項(xiàng)數(shù)值凈用地面積12467.36㎡總建筑面積49869.44㎡容積率4.0商業(yè)部分面積3000㎡住宅部分面積38869.12㎡車庫面積8000㎡12項(xiàng)目核心問題題初步構(gòu)想客戶目標(biāo)項(xiàng)目占地面積積小，容積積率高周邊小戶型產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重項(xiàng)目以打造小小戶型社區(qū)為為初步方向快速平穩(wěn)回籠籠現(xiàn)金在保證回現(xiàn)基基礎(chǔ)上，保證證利潤(rùn)最大化化對(duì)項(xiàng)目核心問問題解析：唯通認(rèn)為，如如何打造項(xiàng)目目核心競(jìng)爭(zhēng)力力，在激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍，，實(shí)現(xiàn)快速回回現(xiàn)成成為項(xiàng)項(xiàng)目面臨的最最大問題。13在初步構(gòu)想與與客戶目標(biāo)之之間存在可實(shí)實(shí)現(xiàn)性，我們一切研究究的出發(fā)點(diǎn)都都是從目標(biāo)客戶的需需求出發(fā)，客戶定定位是發(fā)展方方向研判的首首要問題那么我們可能能的客戶究竟竟是誰？他們究竟需要要怎樣的產(chǎn)品品？我們需要從市市場(chǎng)現(xiàn)狀尋找找答案——14報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略與整體定位位整體規(guī)劃建議議項(xiàng)目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析析價(jià)格定位15從新都區(qū)整體體項(xiàng)目情況來來看，產(chǎn)品以以兩房三房為為主，且面積積較小產(chǎn)品銷銷售情況更趨趨好項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)雙河鷺島套一————35004300600090%鷺島電梯公寓、花園洋房、別墅總推出房源847套，目前剩余102套。銷售率達(dá)到90%。鷺島3，4別墅面積300平米左右，單棟售價(jià)850萬元起。套二77-9040%套三105-14040%套四150-30020%主力戶型套二套三80%熱銷戶型

主力套二套三戶型基本售完滯銷戶型

無香洲南庭套一————240035003600100%老城區(qū)30畝精致小盤，有限的空間內(nèi)打造了較為美觀的園林環(huán)境，銷售期間售價(jià)略低于市場(chǎng)價(jià)，開盤即售清。套二70-9060%套三120左右30%套四130躍層10%主力戶型套二

熱銷戶型

滯銷戶型

無新都區(qū)樓盤戶戶型配比及銷銷售情況一覽覽表16項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)英倫世家套一————26002800320095%左右項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)存在一定硬傷，導(dǎo)致項(xiàng)目整個(gè)銷售周期偏長(zhǎng)，06年至今仍剩下148-200平米大戶型77套尚未銷售。套二90㎡37%套三120-180㎡56%套四190㎡7%主力戶型120-150㎡

熱銷戶型

滯銷戶型150-190㎡面積較大，總價(jià)高，戶型設(shè)計(jì)不理想翰香府套一————26004300500090%規(guī)模較大，自身配套完善，中心湖區(qū)，中式風(fēng)格建筑，多層面積定位合理，是新都較有特色的樓盤之一。套二70-80㎡25%套三（單衛(wèi)）101㎡25%套三（雙衛(wèi)）110-120㎡50%主力戶型110-120㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

麗水金都套一————26003200350099%目前僅剩下兩三套150平米以上頂躍大戶型。套二98㎡20%套三134-150㎡80%套四————主力戶型130-140㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

17項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)香洲半島套一————29003400380091%香洲半島1，2，3期項(xiàng)目共計(jì)推出房源1195套住宅，目前剩余129套。剩余戶型均為150平米以上戶型，其中一小半為疊拼別墅。套二97㎡5%套三116-143㎡70%套四154㎡以上25%主力戶型120㎡

熱銷戶型120㎡針對(duì)成都二次置業(yè)的購(gòu)房群，該面積區(qū)間非常合理滯銷戶型

150平大戶芙蓉名城套一70㎡0.05268032003500

芙蓉名城1，2期項(xiàng)目1290套房源全部售罄，3期項(xiàng)目共計(jì)房源1134套房源目前銷售50%。套二90㎡15%套三130~140㎡70%套四160-290㎡10%主力戶型130~140㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

富力桃園套一——

41004700490035%新都首個(gè)精裝豪宅項(xiàng)目，目前推出共推出兩批次450套房源，據(jù)房管局備案查詢實(shí)際銷售193套。套二86-90㎡20%套三127-13280%套四——

主力戶型

熱銷戶型

滯銷戶型

18項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)新都國(guó)際廣場(chǎng)套一——

33003800400070%項(xiàng)目推出982套住宅，目前剩余367套，銷售率接近七成，銷售周期較為理想。套二82-9235%套三102-13265%套四——

主力戶型11035%熱銷戶型

滯銷戶型

香域中央套一——

32003400350092%香域中央一期共推出房源751套，目前剩余67套，2期近期內(nèi)將推出。套二85-8960%套三108-12840%套四——

主力戶型8730%熱銷戶型

滯銷戶型

市場(chǎng)啟示一：：從新都區(qū)市市場(chǎng)層面來看看，市場(chǎng)對(duì)兩兩房三房類產(chǎn)產(chǎn)品接受度較較高，且面積積較小產(chǎn)品更更受歡迎市場(chǎng)啟示二：：從供給層面面來看，市場(chǎng)場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)品品以緊湊型產(chǎn)產(chǎn)品（兩房三三房）為主，，舒適型與緊緊湊型產(chǎn)品之之間區(qū)隔不明明顯19客戶來源以首首置客戶為主主，公司白領(lǐng)領(lǐng)，公務(wù)員占占較大比例項(xiàng)目主力戶型客戶群情況麗水金都2*2，3*2首次置業(yè)，工薪階層翰香府2*2，3*1，3*2二次置業(yè)，公司白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)務(wù)及公務(wù)員較多雙水岸2*2，3*2多次置業(yè)，公司白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)務(wù)及政府官員較多天籟322*2，1*1主要為公司白領(lǐng)和政府人員市場(chǎng)啟示三：：客戶主要來來源于公司白白領(lǐng)及公務(wù)員員，多為首次次置業(yè)者，對(duì)對(duì)總價(jià)比較敏敏感20報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略與整體定位位整體規(guī)劃建議議項(xiàng)目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析析價(jià)格定位21整體戰(zhàn)略導(dǎo)出出市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目概況企業(yè)目標(biāo)我們面臨著哪哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)與挑戰(zhàn)？我們有什么樣樣的條件？我們希望得到到什么？根據(jù)現(xiàn)狀及目目標(biāo)擬合，我我們需要通過過什么來形成成本項(xiàng)目的核核心競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展戰(zhàn)略整體定位22核心戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品的的領(lǐng)先和形象象超越形成項(xiàng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力吸引客戶戶打造較大差別于市市場(chǎng)的產(chǎn)品形成項(xiàng)目的核核心競(jìng)爭(zhēng)力；；充分整合資資源，從規(guī)劃劃、產(chǎn)品、推推廣全方位打打造滿足白領(lǐng)領(lǐng)階層追求桂湖之上高品品質(zhì)健康運(yùn)動(dòng)動(dòng)社區(qū)。領(lǐng)先市場(chǎng)的精精神屬性形成成核心競(jìng)爭(zhēng)力力，樹立區(qū)域白領(lǐng)領(lǐng)精英階層知知性形象。尋找差異領(lǐng)先的運(yùn)動(dòng)健健康社區(qū)理念念時(shí)尚、動(dòng)感的的外在形象強(qiáng)勢(shì)展示引爆爆市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)新標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色色和價(jià)值市場(chǎng)領(lǐng)跑者區(qū)域影響者搭便車，借勢(shì)勢(shì)以小博大，殺殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造造者目標(biāo)明確，挖挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙隙和需求點(diǎn)企業(yè)影響力市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能力力弱強(qiáng)跟隨者小區(qū)運(yùn)動(dòng)主題題公園機(jī)會(huì)挖掘者23核心競(jìng)爭(zhēng)力：小戶型發(fā)力力、特色主題題引領(lǐng)——?jiǎng)觿?dòng)感建筑、小小區(qū)運(yùn)動(dòng)主題題會(huì)所是最易易被感知的升升級(jí)動(dòng)作核心戰(zhàn)略：創(chuàng)創(chuàng)新布局+特特色園林+動(dòng)動(dòng)感建筑+領(lǐng)領(lǐng)先科技核心戰(zhàn)略：差差異化領(lǐng)先體體系整體布局特色園林動(dòng)感建筑領(lǐng)先科技最大化滿鋪沿沿街商鋪，實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大大化。注重整體建筑筑布局和諧面積有限的基基礎(chǔ)下的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)園林主題超超越主打運(yùn)動(dòng)、健健康小區(qū)園林林與會(huì)所功能能相結(jié)合凸顯建筑立面面時(shí)尚、動(dòng)感感風(fēng)格和精細(xì)細(xì)化打造實(shí)現(xiàn)精品公寓寓高科技智能能化，各項(xiàng)家家居智能引進(jìn)進(jìn)，切合時(shí)尚尚、科技定位位24整體定位：市場(chǎng)差異化化，切合白領(lǐng)領(lǐng)階層精神追追求的舒適性性社區(qū)市場(chǎng)差異化整體確定為時(shí)時(shí)尚國(guó)際化形形象，中高端端產(chǎn)品，低總總價(jià)——中心區(qū)桂湖畔畔白領(lǐng)階層運(yùn)運(yùn)動(dòng)主題性社社區(qū)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形形成差異化；；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，利利用高性價(jià)比比吸引高端、、中高端主流流客戶。低總價(jià)低首付付白領(lǐng)首置小戶型、舒適適性社區(qū)產(chǎn)品發(fā)力，滿滿足單身白領(lǐng)領(lǐng)、小家庭過過渡性物業(yè)。。建筑表現(xiàn)動(dòng)感感、時(shí)尚的國(guó)國(guó)際化元素；；市場(chǎng)現(xiàn)狀：市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，跳出市場(chǎng)場(chǎng)主力只做小小戶型；客戶需求：有涵養(yǎng)的社區(qū)區(qū)環(huán)境、服務(wù)務(wù)周到的高檔檔白領(lǐng)居住社社區(qū)；發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域配套完完善，產(chǎn)品發(fā)發(fā)力+運(yùn)動(dòng)健健康社區(qū)形象象吸引客戶；；企業(yè)戰(zhàn)略：項(xiàng)目在回現(xiàn)基基礎(chǔ)上成功在在市場(chǎng)樹立良良好形象，建建立企業(yè)品牌牌+25本項(xiàng)目居住物物業(yè)3.8萬萬㎡，只需要要找到對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)認(rèn)可度最高客客戶新都區(qū)白領(lǐng)階階層事業(yè)單位公務(wù)員成都與本地投資客主抓客戶對(duì)區(qū)域價(jià)值認(rèn)認(rèn)可度最高追求時(shí)尚品味味生活氛圍過渡型兼投資資型置業(yè)需求求客戶定位產(chǎn)品定位形象定位26核心客戶置業(yè)面積價(jià)值觀周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層30—45平追求生活品味區(qū)域內(nèi)事業(yè)單位公務(wù)員30—45平重要客戶置業(yè)面積價(jià)值觀本地及成都投資客65—90平舒適度、便利性、投資偶得客戶置業(yè)面積價(jià)值觀競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目截流客戶以白領(lǐng)、公務(wù)務(wù)員階層為核核心客戶群體體，并挖掘投投資客為重要要客戶游離客戶置業(yè)面積價(jià)值觀本地自住型客戶120—125平米改善型、便利性客戶定位產(chǎn)品定位形象定位核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶27核心客戶：白領(lǐng)精英階層層、公務(wù)員，擁有首套房房子的置業(yè)追追求區(qū)域單位目前居住狀況事業(yè)基礎(chǔ)周邊企業(yè)目前以租住市區(qū)公寓為主25-35歲，受過高等教育，處于事業(yè)上升期區(qū)域事業(yè)單位租房為主顯性特征分析析：首次置業(yè)業(yè)、實(shí)現(xiàn)有房房夢(mèng)置業(yè)目的：實(shí)現(xiàn)首套房目目的；物業(yè)要求：小面積，低總總價(jià)，過渡型型物業(yè)；關(guān)注要素：物業(yè)形象、便便利性；產(chǎn)品需求:中小戶型為主主，少量緊湊湊三房滿足本本區(qū)域人士改改善需求；支付能力：工薪階層，年年收入10——15萬以上上；需求特征分析析：精神屬性性＞產(chǎn)品＞環(huán)環(huán)境時(shí)尚、容易接受新事物、追求品質(zhì)生活理念客戶定位產(chǎn)品定位形象定位28以客戶需求、、競(jìng)爭(zhēng)分析依依托，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商快快速回現(xiàn)預(yù)期期目標(biāo)本體機(jī)會(huì)以精致小戶型型為主力精致：精裝修修、高品、時(shí)時(shí)尚小戶型：以45—90平平米為主力戶戶型主力：以80%現(xiàn)金牛產(chǎn)產(chǎn)品快速走量量，明星標(biāo)桿桿產(chǎn)品拉升價(jià)價(jià)值客戶定位產(chǎn)品定位形象定位市場(chǎng)機(jī)會(huì)老城核心區(qū)交通優(yōu)勢(shì)明顯顯市場(chǎng)中小戶型型消化缺失白領(lǐng)、公務(wù)員員群體龐大外地置業(yè)呈現(xiàn)現(xiàn)增長(zhǎng)客戶機(jī)會(huì)29針對(duì)核心客戶戶和重要客戶戶的置業(yè)需求求，本項(xiàng)目主主要以中小戶戶型為主，實(shí)實(shí)現(xiàn)快速走量量戶型面積區(qū)間預(yù)計(jì)面積總價(jià)區(qū)間戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)客戶匹配一房30-352000平12-17萬現(xiàn)金牛產(chǎn)品周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層、公務(wù)員45-502600平18-20萬現(xiàn)金牛產(chǎn)品兩房65-7014000平25-30萬現(xiàn)金牛產(chǎn)品白領(lǐng)、公務(wù)員、本地客三房85-9012000平30-40現(xiàn)金牛產(chǎn)品白領(lǐng)、公務(wù)員、本地客120-1258000平40萬以上明星產(chǎn)品外地、本地客改善置業(yè)總計(jì)38800————客戶定位產(chǎn)品定位形象定位本項(xiàng)目核心客客戶為35歲歲以下，周邊邊區(qū)域白領(lǐng)、、公務(wù)員客戶戶為主，主要要置業(yè)面積集集中在35-70單身公公寓、舒適一一房一廳及過過渡型兩房為為主；本項(xiàng)目重要客客戶本地改善善居住環(huán)境及及投資客，主主要置業(yè)面積積集中在65-90平米米緊湊兩房、、三房。因此，本項(xiàng)目目在戶型面積積配比上主要要提升45——90平米戶戶型比例。30桂湖之上、稀稀缺精工社區(qū)區(qū)小規(guī)模主題社區(qū)時(shí)尚住宅5萬平米精致致高品白領(lǐng)社社區(qū)園林式富氧運(yùn)運(yùn)動(dòng)社區(qū)領(lǐng)先市場(chǎng)的建建筑外觀時(shí)尚尚形象形象定位31案名建議推廣名1桂湖銘城32推廣名詮釋桂湖銘城一個(gè)有靈魂的的案名。泡一壺清茶………讀一本好書………桂湖銘城的的時(shí)光………靜謐、美好好……為你等待了649年………而桂湖銘城卻卻只為391位等待………難忘桂湖、難難舍桂湖銘城城……33案名建議推廣名2桂湖記憶項(xiàng)目抓住桂湖湖為訴求點(diǎn)，，始終以桂湖湖為主線進(jìn)行行推廣34平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)形象表現(xiàn)3536報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略與整體定位位整體規(guī)劃建議議項(xiàng)目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析析價(jià)格定位37總面平布置建建議地面4F停車車場(chǎng)總體規(guī)劃建議議:項(xiàng)目角落異形形地塊建議用用于修建地面面4層停車場(chǎng)場(chǎng)，避免地下下挖掘停車場(chǎng)場(chǎng)，節(jié)約很大大成本;長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，伴伴隨規(guī)劃路的的開通，可以以在停車場(chǎng)外外側(cè)增設(shè)臨街街鋪面，具有有很大發(fā)展性性。項(xiàng)目建議采用用底層4.5米架空層，，設(shè)置小區(qū)多多功能運(yùn)動(dòng)區(qū)區(qū)，結(jié)合園林林營(yíng)造出富氧氧運(yùn)動(dòng)小區(qū)；；底層架空泛泛會(huì)所結(jié)合合特色園林林景觀38建議商業(yè)以以街鋪形式式圍合排布布，住宅以以L型小戶戶型公寓及及舒適性板板樓產(chǎn)品排排布規(guī)劃建議原原則:保證商業(yè)的的臨街面最最大化;以風(fēng)車形體體量進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化組合，，形成幾個(gè)個(gè)互相穿插插的“L””形體量小戶型產(chǎn)品品排布在地地塊價(jià)值稍稍差的區(qū)域域;舒適性產(chǎn)品品盡量保證證南北朝向向,排布在在地塊價(jià)值值較高的區(qū)區(qū)域,以提提升項(xiàng)目整整體價(jià)值;商業(yè)與住宅宅通過架空空層完全隔隔離,以保保證住宅純純粹性運(yùn)動(dòng)會(huì)所設(shè)設(shè)置在架空空層地面4F停停車場(chǎng)39報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略與整體體定位整體規(guī)劃建建議項(xiàng)目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分分析價(jià)格定位40本項(xiàng)目物業(yè)業(yè)發(fā)展體系系整體定位關(guān)關(guān)鍵字都市化運(yùn)動(dòng)精工都市化意向向配套產(chǎn)品打造展示區(qū)公共空間立面印象戶型創(chuàng)新裝修細(xì)節(jié)商業(yè)會(huì)所地下車庫園林展示動(dòng)線物管服務(wù)41都市單元體體——跳跳躍躍式外立面面（（色彩MIX）都市化意向向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)立面建筑外立面面是最能體體現(xiàn)住宅品品質(zhì)和開發(fā)商商用心程度度的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)建筑立面要要求：色彩彩艷麗、線線條簡(jiǎn)潔、、時(shí)尚、都都市感強(qiáng)材質(zhì)選擇擇上:選取取隔音隔熱熱效果較好好材質(zhì)42都市單元體體車庫人性性化（（燈燈箱區(qū)分））車庫要求：：分棟分區(qū)區(qū)、顏色燈燈箱提醒、、人性化設(shè)設(shè)計(jì)都市化意向向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)公共空間車庫人性化化設(shè)計(jì)能令令客戶獲得得最直接感感知43公共空間集中入戶大大堂向客戶戶傳達(dá)了最最有效的品品質(zhì)化概念念我們不要———又一個(gè)個(gè)充滿土豪豪氣息，鑲鑲金戴銀的的“豪門””，朋友會(huì)會(huì)覺得我太太俗氣我們要———一個(gè)充滿滿品位和設(shè)設(shè)計(jì)感的會(huì)會(huì)客主場(chǎng)，，同時(shí)又可可以滿足些些許商務(wù)需需求入戶大堂休休憩場(chǎng)所大堂商務(wù)功功能中心都市化意向向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)44戶型創(chuàng)新通過產(chǎn)品戶戶型的創(chuàng)新新，實(shí)現(xiàn)高高性價(jià)比，，提升產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)力都市化意向向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)45單房、一房房——解決決單身白領(lǐng)領(lǐng)過渡性居居住產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客客戶，自住住及投資需需求，支付付能力有限限。置業(yè)入門產(chǎn)產(chǎn)品：35-45平平米單房、、一房（公公寓類產(chǎn)品品）上游升級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品：65-70平平米緊湊型型兩房（居居家型產(chǎn)品品）公寓類產(chǎn)品品的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力：戶型面積控控制、總價(jià)價(jià)控制———滿足首置置客戶住房房的基本需需求，面積積緊湊集約約，滿足主主要起居空空間功能即即可，嚴(yán)格格控制總價(jià)價(jià)?？蛻羧喝簩?duì)總價(jià)的的敏感度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)尺尺度感的需需求。合理的投資資回報(bào)率———多用于于短期過渡渡性居住，，考慮今后后持有的投投資回報(bào)，，對(duì)總價(jià)與與租金回報(bào)報(bào)的關(guān)系特特別關(guān)注。。4638㎡單房房單身公寓———面積極極致緊縮，，僅保證起起居主要空空間，次要要空間（餐餐、廚）弱弱化滿足基本起起居功能———單身公寓戶型面積緊緊湊——保證臥房空空間的尺度度及完整性性，開間保保證達(dá)到3米以上，，保證衛(wèi)生生間的基本本洗浴功能能尺度；廳廳面積緊湊湊化、餐廳廳與客廳功功能不分離離設(shè)置；弱弱化廚房功功能；陽臺(tái)臺(tái)可有可無無，不強(qiáng)調(diào)調(diào)；處處體體現(xiàn)緊縮面面積的宗旨旨。4749㎡一房房一房一廳———面積緊緊縮，功能能齊備，布布局合理，，并具備一一定的拓展展空間戶型實(shí)用率率較高，空空間較完整整，并有較較好采光通通風(fēng)；餐廳廳與客廳合合并，弱化化；獨(dú)立封封閉中廚，，帶生活陽陽臺(tái)；贈(zèng)送送陽臺(tái)可改改一間小房房?？蛷d開間2.9m,主臥開間間3m,次次臥開間2.3m（（升級(jí)房）），保持基基本舒適度度46㎡一房戶型方正實(shí)實(shí)用，基本本功能空間間齊全，餐餐廳客廳沒沒有嚴(yán)格區(qū)區(qū)隔，配置置雙陽臺(tái)，，擁有一定定的延展空空間?？蛷d開間3.9m,主臥開間間3.5m，舒適度度得到較大大保證48緊湊兩房———小家庭庭結(jié)構(gòu)入門門級(jí)產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客客戶，婚婚房剛性需需求，支付付能力相對(duì)對(duì)有限。兩房入門產(chǎn)產(chǎn)品：65-70平平米緊湊型型兩房（公公寓型產(chǎn)品品）上游升級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品：85-90平平米三房（（居家型產(chǎn)產(chǎn)品）緊湊型兩房房的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力：戶型面積控控制、總價(jià)價(jià)控制———滿足首置置客戶住房房的基本需需求，面積積緊湊集約約，嚴(yán)格控控制總價(jià)。。滿足兩房的的房間數(shù)量量需求———單身公寓寓難以滿足足新婚家庭庭的空間需需求，面積積僅比單身身公寓面積積略大，但但可獲得兩兩房的使用用空間。對(duì)對(duì)應(yīng)客群對(duì)對(duì)房間數(shù)量量的需求度度遠(yuǎn)大于對(duì)對(duì)尺度感的的需求。4965㎡兩房房緊湊兩房———強(qiáng)調(diào)實(shí)實(shí)用性，主主要功能空空間具備一一定舒適性性，基本無無升級(jí)空間間戶型實(shí)用率率較高，各各主要房間間尺度舒適適，次要房房間面積較較為緊縮，，房間數(shù)量量無法升級(jí)級(jí)，贈(zèng)送陽陽臺(tái)及生活活陽臺(tái)；客廳開間3.2m，，主臥開間間3m，次次臥開間2.4m，，保證基本本舒適度67㎡兩房房戶型實(shí)用率率較高，主主要房間尺尺度舒適，，次要房間間面積較為為緊縮，房房間數(shù)量無無法升級(jí)，，贈(zèng)送陽臺(tái)臺(tái)及飄窗；；客廳開間3.8m，，主臥開間間2.8m，次臥開開間2.2m，舒適適性有保證證50緊湊兩房戶戶型建議戶型65-70㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)戶型特征說明及功能配置要(必備)●主要功能空間使用舒適，客廳、臥室采光通風(fēng)好●配備生活陽臺(tái)及景觀陽臺(tái)提升舒適度尺寸（軸線）使用面積備注功能客廳開間≥3.3m≥12㎡餐廳≥2.1*2.4≥6㎡半獨(dú)立設(shè)置主臥開間≥3.0m≥10㎡次臥開間≥2.5m≥8㎡衛(wèi)生間≥1.5*2≥4㎡廚房≥1.8*2.4≥5㎡帶生活陽臺(tái)陽臺(tái)進(jìn)深1.2-2m計(jì)半面積增值部分（選作）贈(zèng)送可改功能房的內(nèi)陽臺(tái)贈(zèng)送面積約10㎡51緊湊三房———小太陽陽家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)功能型產(chǎn)產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客客戶，2-3口小小太陽家庭庭結(jié)構(gòu)，即即將進(jìn)入生生子階段。。適用級(jí)產(chǎn)品品：：85-90平米米功能型三三房上游替代產(chǎn)產(chǎn)品：120-125平米改改善型三房房功能型三房房的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力：1、功能空空間保證：：三房?jī)蓮d廳兩衛(wèi)，滿滿足結(jié)婚、、生子、老老人的基本本功能空間間需求，中中長(zhǎng)期內(nèi)不不會(huì)面臨因因家庭人口口結(jié)構(gòu)改變變升級(jí)房間間數(shù)量的需需求；2、戶型面面積控制：：三房的入入門級(jí)產(chǎn)品品，總價(jià)控控制；與120平左左右的舒適適型三房相相比有明顯顯總價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。52市場(chǎng)主力需需求，90㎡內(nèi)內(nèi)小三房，，常規(guī)做法法——通過過贈(zèng)送達(dá)到到3房2廳廳2衛(wèi)功能能需求；贈(zèng)送率處于于中位，廳廳房尺度略略顯緊張。。緊湊型三房房——通過過大量面積積贈(zèng)送延展展出兩房變變?nèi)浚瑑蓛煞孔兯姆糠慨a(chǎn)品，頗頗受市場(chǎng)追追捧88㎡㎡兩兩房改改三房房88㎡㎡兩房房改四四房戶型突突出優(yōu)優(yōu)勢(shì)———贈(zèng)送面面積高高僅88平米米建筑筑面積積可以以做到到四房房的實(shí)實(shí)際使使用面面積；；尺度感感舒適適房間尺尺度舒舒適，，次臥臥開間間2.9-3米米，主主臥開開間3.6米；；餐廳面面積緊緊湊，，開間間僅2.3米，，但通通過橫橫廳的的設(shè)計(jì)計(jì)，餐餐廳客客廳開開間合合并，，使得得整體體空間間尺度度顯得得開闊闊。53緊湊型型三房房戶型型建議議戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)名稱經(jīng)濟(jì)三房戶型特征說明及功能配置要(必備)●贈(zèng)送一定面積可改房，確保達(dá)到三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的標(biāo)配尺寸（軸線）使用面積備注功能客廳開間≥3.6m15㎡餐廳≥2.4*3.08㎡半獨(dú)立設(shè)置主臥開間≥3.3m15㎡配浴缸主衛(wèi)次臥開間≥2.8m10㎡兩次臥+功能房客衛(wèi)≥1.6*2.54㎡配淋浴廚房≥2.1*2.76㎡帶生活陽臺(tái)陽臺(tái)進(jìn)深1.5-2m計(jì)半面積增值部分（選作）入戶花園或多功能房復(fù)式或錯(cuò)層，送空間；贈(zèng)送面積15-20㎡54自然采采光生生態(tài)車車庫利用植植被、、通風(fēng)風(fēng)口設(shè)設(shè)置，，打造造立體體采光光生態(tài)態(tài)車庫庫都市化化意向向產(chǎn)品打打造配套展示區(qū)區(qū)55從園林林大堂堂出來來再通通過連廊到達(dá)住住宅花花園。。連廊上上通過過小尺尺度空空間營(yíng)營(yíng)造豐豐富的的體驗(yàn)驗(yàn)—Boutique式式的室室內(nèi)裝裝飾融入公公共環(huán)環(huán)境局部露露天采采光打造陽陽光車車庫集中式式入戶大大堂分棟入戶大堂園林景觀走廊園林打打造東南亞亞風(fēng)情情、增增加入入戶景景觀體體驗(yàn)都市化化意向向產(chǎn)品打打造配套展示區(qū)區(qū)56強(qiáng)化園園林設(shè)設(shè)計(jì)感感和品品質(zhì)感感，規(guī)規(guī)避園園林空空間狹狹小的的不足足。風(fēng)情園園林的的營(yíng)造造不規(guī)則則泳池池的運(yùn)運(yùn)用后海公公館一一道坡坡設(shè)計(jì)計(jì)都市化化意向向產(chǎn)品打打造配套展示區(qū)區(qū)57臨街商商鋪是是最容容易實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值的的商業(yè)業(yè)形式式根據(jù)實(shí)實(shí)地走走訪及及調(diào)查查結(jié)果果，項(xiàng)項(xiàng)目周周邊社社區(qū)環(huán)環(huán)境比比較成成熟，，具有有一定定商業(yè)業(yè)氛圍圍，但但集中中商業(yè)業(yè)發(fā)力力空間間有限限。本項(xiàng)目目規(guī)劃劃商業(yè)業(yè)指標(biāo)標(biāo)3000平米米，項(xiàng)項(xiàng)目北北面為為臨街街面，，長(zhǎng)度度約為為100米米。按照街街鋪面面積最最大化化原則則，該該部分分臨街街面全全部做做為二二層商商業(yè)，，按照照16米進(jìn)進(jìn)深計(jì)計(jì)算：：項(xiàng)目街街鋪理理論最最大值值為：：100米*16米*2層層≈3000平平米都市化化意向向產(chǎn)品打打造配套展示區(qū)區(qū)項(xiàng)目商商業(yè)定定位于于為客客戶提提供最最便捷捷的休休閑娛娛樂配配套服服務(wù)，，以臨臨街二二層商商鋪形形式表表達(dá)58BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK1天虹商商場(chǎng)社區(qū)泛泛會(huì)所所石夏小小學(xué)社區(qū)泛泛會(huì)所所餐飲主主題休閑主主題精品、、文具具主題題街區(qū)建建筑意意向BLOCK1:緊鄰城城市主主干道道新洲洲路，，與路路存在在一定定的緩緩沖帶帶，通通達(dá)性性和昭昭示性性較強(qiáng)強(qiáng)，商商業(yè)街街西面面有一一定的的活動(dòng)動(dòng)空間間，可可布置置休閑主主題商商業(yè)，，如咖咖啡吧吧、水水吧、、水療療館等等；BLOCK2：：緊鄰社社區(qū)之之間的的干道道，周周邊居居住人人群充充足，，通達(dá)達(dá)性較較強(qiáng)，，昭示示性較較弱，，可布置置餐飲飲主題題商業(yè)業(yè)；BLOCK3：：通達(dá)性性及昭昭示性性均較較差，，不適宜宜排布布商業(yè)業(yè)；BLOCK4:南面有有天虹虹百貨貨，及及石夏夏學(xué)校校，人人流量量充足足，商商業(yè)價(jià)價(jià)值最最高，，西面面拐角角街鋪鋪可布布置休休閑中中心，，吸引引南向向天虹虹商場(chǎng)場(chǎng)流入入的人人群，，該部分分主要要布置置精品品店、、及文文具店店商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)。商業(yè)————業(yè)業(yè)態(tài)分分布街區(qū)建建筑意意向休閑中心都市化化意向向產(chǎn)品打打造配套展示區(qū)區(qū)本項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布布建議議59架空層層泛會(huì)會(huì)所，，充分分利用用架空空層空空間打打造休休閑健健康運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所一般做做法：：架空層層做泛泛會(huì)所所，但但是不不精致致，粗粗糙泛會(huì)所所結(jié)合合項(xiàng)目目及客客戶特特質(zhì)進(jìn)進(jìn)行功功能性性安排排設(shè)置原原則：：實(shí)用性性與管管理便便利性性兼顧顧，穿穿插于于園林林設(shè)計(jì)計(jì)動(dòng)靜結(jié)結(jié)合設(shè)設(shè)計(jì)，，娛樂樂與運(yùn)運(yùn)動(dòng)休休閑結(jié)結(jié)合設(shè)設(shè)計(jì)，，雅俗俗共賞賞六大主主題功功能：：運(yùn)動(dòng)領(lǐng)領(lǐng)地：：攀巖、、攀繩繩、點(diǎn)點(diǎn)式健健身器器材、、三人人籃球球場(chǎng)、、乒乓乓球臺(tái)臺(tái)（兩兩臺(tái)））、緩緩跑徑徑書吧：：最新期期刊，，可與與售樓樓處結(jié)結(jié)合影視放放松區(qū)區(qū)：足足球節(jié)節(jié)日、、party舉舉辦點(diǎn)點(diǎn)、社社區(qū)卡卡拉OK比比賽舉舉辦點(diǎn)點(diǎn)水吧:吧臺(tái)一一張,桌椅椅若干干,可可與售售樓處處結(jié)合合,短短期不不做經(jīng)經(jīng)營(yíng)性性,只只是提提供給給客戶戶空間間;CS網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)室室:三臺(tái)電電腦,公共共網(wǎng)絡(luò)絡(luò)游戲戲空間間,聯(lián)聯(lián)網(wǎng)游游戲；；棋牌室室：麻將（（兩張張臺(tái)））、撲撲克（（拖拉拉機(jī)））娛樂樂空間間。服務(wù)區(qū)區(qū)：洗（干干）衣衣房、、24小時(shí)時(shí)便利利店等等。都市化化意向向產(chǎn)品打打造配套展示區(qū)區(qū)60酒店式式的物物管服服務(wù)營(yíng)造安安全、、舒適適、便便捷的的現(xiàn)代代都市市生活活，提提升物物業(yè)居居住、、投資資價(jià)值值安全保保衛(wèi)：：基本本安防防系統(tǒng)統(tǒng)（出出入口口控制制系統(tǒng)統(tǒng)、閉閉路電電視監(jiān)監(jiān)視系系統(tǒng)、、樓宇宇可視視對(duì)講講系統(tǒng)統(tǒng)、IC門門禁卡卡系統(tǒng)統(tǒng)等））、小小區(qū)保保安巡巡邏定制服服務(wù)：：生活活顧問問、出出游安安排、、代為為繳費(fèi)費(fèi)、房房屋代代管日常常禮禮賓賓：：大大堂堂助助理理、、免免費(fèi)費(fèi)寄寄存存、、訪訪客客接接待待、、信信息息咨咨通過過聘聘請(qǐng)請(qǐng)金金鑰鑰匙匙物物業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟為為項(xiàng)項(xiàng)目目物物管管顧顧問問。。大堂禮賓定制服務(wù)安保智能化安保巡邏都市市化化意意向向產(chǎn)品品打打造造配套套展示示區(qū)區(qū)61小區(qū)區(qū)外外部部城城市市空空間間入戶戶大大堂堂園林林及及泛泛會(huì)會(huì)所所空空間間風(fēng)情情商商街街陽光光車車庫庫展示示動(dòng)線線物管管服服務(wù)務(wù)都市市化化意意向向產(chǎn)品品打打造造配套套展示示區(qū)區(qū)62沿街街商商鋪鋪3F內(nèi)內(nèi)聚聚化化社社區(qū)區(qū)開放放式式環(huán)環(huán)境境強(qiáng)調(diào)調(diào)商商業(yè)業(yè)外外向向性性；與與城城市市空空間間發(fā)發(fā)生生聯(lián)聯(lián)系系的的場(chǎng)場(chǎng)所所社區(qū)區(qū)集集中中入入戶戶大大堂堂外部部城城市市空空間間造造場(chǎng)場(chǎng)我們們不不要要————又又一一個(gè)個(gè)市市場(chǎng)場(chǎng)泛泛濫濫的的平平庸庸居居住住小小區(qū)區(qū)+底底商商我們們要要————新新都都市市生生活活場(chǎng)場(chǎng)，，cityresort，，休休閑閑消消費(fèi)費(fèi)目目的的地地城市市空空間間造造場(chǎng)場(chǎng)———?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)建建一一個(gè)個(gè)能能建建構(gòu)構(gòu)并并演演示示城城市市生生活活的的項(xiàng)項(xiàng)目目弱化化市市政政路路的的不不利利影影響響63展示示動(dòng)動(dòng)線線入戶戶大大堂堂園林林及及泛泛會(huì)會(huì)所所空空間間風(fēng)情情商商街街陽光光車車庫庫64報(bào)告告目目錄錄項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與整整體體定定位位整體體規(guī)規(guī)劃劃建建議議項(xiàng)目目屬屬性性核心心問問題題物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)分分析析價(jià)格格定定位位65住宅宅價(jià)價(jià)格格定定位位結(jié)合合市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求及及我我們們的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)評(píng)評(píng)定定上上述述定定價(jià)價(jià)影影響響因因素素之之權(quán)權(quán)重重，，綜綜合合分分析析評(píng)評(píng)定定本本物物業(yè)業(yè)綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)：：（（各各因因素素之之權(quán)權(quán)重重分分析析見見下下圖圖））根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查的的本本區(qū)區(qū)域域項(xiàng)項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)，，然然后后通通過過對(duì)對(duì)影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格因因素素的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)及及不不足足的的對(duì)對(duì)比比，，以以及及本本項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本狀狀況況進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合評(píng)評(píng)定定，，以以市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求為為導(dǎo)導(dǎo)向向，，以以市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)定定價(jià)價(jià)法法確確定定項(xiàng)項(xiàng)目目入入市市價(jià)價(jià)格格。。66住宅宅價(jià)價(jià)格格定定位位以周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目各各項(xiàng)項(xiàng)平平均均指指標(biāo)標(biāo)為為準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)設(shè)定定值值為為1，，以以各各因因素素權(quán)權(quán)重重分分析析本本項(xiàng)項(xiàng)目目指指標(biāo)標(biāo)值值：權(quán)重比值項(xiàng)目位置周邊配套項(xiàng)目規(guī)模景觀設(shè)施戶型結(jié)構(gòu)內(nèi)部配套周邊環(huán)境物業(yè)管理總計(jì)周邊項(xiàng)目111111118本項(xiàng)目110.50.41.60.80.917.2由上上表表可可以以分分析析得得出出：：本本項(xiàng)項(xiàng)目目各各項(xiàng)項(xiàng)指指標(biāo)標(biāo)權(quán)權(quán)重重比比值值與與周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目平平均均標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)比比值值為為0.9：：1，，由由此此推推斷斷，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)階階段段價(jià)價(jià)格格應(yīng)應(yīng)定定位位為為周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目平平均均標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的90%?！，F(xiàn)現(xiàn)階階段段周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)集集中中區(qū)區(qū)間間在在4000-4500之之間間，，以以4250元元的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)計(jì)計(jì)算算，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)階階段段均均價(jià)價(jià)在在3830元元/平平方方米米左左右右。。項(xiàng)項(xiàng)目目開開盤盤價(jià)價(jià)格格，，可可根根據(jù)據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)及及以以上上權(quán)權(quán)重重因因素素比比例例及及開開盤盤期期間間市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體價(jià)價(jià)格格水水平平適適當(dāng)當(dāng)調(diào)調(diào)整整。。67搶位位戰(zhàn)略略總總綱綱68戰(zhàn)略略總總綱綱搶位位城市市不不斷斷延延伸伸，，土土地地價(jià)價(jià)值值日日益益遞遞增增…………城市市大大規(guī)規(guī)模模的的外外移移，，將將擴(kuò)擴(kuò)大大拆拆遷遷的的面面積積從從而而引引發(fā)發(fā)新新型型區(qū)區(qū)域域的的居居住住熱熱潮潮…………在老老城城寶寶光光大大道道的的本本案案,城城市市發(fā)發(fā)展展推推進(jìn)進(jìn)之之后后，，定定備備受受市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注…………通常的小戶型型項(xiàng)目，依托托城市的成熟熟性作為主要要吸引點(diǎn)得到到市場(chǎng)認(rèn)同………并分得市場(chǎng)一一杯羹……但，我們項(xiàng)目目生而不同，周邊生活氛圍圍的匱乏和基基本購(gòu)物環(huán)境境的缺失，是是我們應(yīng)該面面對(duì)的一大難難題……只有避開其影影響，才能讓讓我們項(xiàng)目能能更加有市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；并找到和確立立我們項(xiàng)目的的市場(chǎng)正位………69借勢(shì)戰(zhàn)略總綱70戰(zhàn)略總綱借勢(shì)順勢(shì)而行，乘乘勢(shì)而上城市發(fā)展+輕軌經(jīng)濟(jì)濟(jì)+打造造北部新城輕軌經(jīng)濟(jì)的建建成，交通便便利、后續(xù)發(fā)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁勁周邊白領(lǐng)階層層的住房需求求，以及原住住民改善住房房的購(gòu)房需求求這里，更需要要一個(gè)現(xiàn)代精精工社區(qū)開啟啟他們的生活活并滿足居住成成長(zhǎng)的需求……71觀人完勝之道72完勝之道目標(biāo)客群分析析產(chǎn)品特征圈人人：區(qū)域特征圈人人：認(rèn)可這個(gè)區(qū)域域未來發(fā)展?jié)摑摿蛢r(jià)值的的人；認(rèn)可輕軌經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶來的人；；本案的產(chǎn)品屬屬性和地域特特征……經(jīng)過有效傳達(dá)達(dá)之后，能讓讓更多關(guān)注到到他的價(jià)值和和未來預(yù)期，，一部分客群屬于投資資者，看重這這里的區(qū)域發(fā)發(fā)展和升值潛潛力；一部分客群屬屬于投資兼自自住者，更加加看重此地段段走勢(shì)和即將將快速建立的的生活氛圍；；主力客群年齡齡層次為28-45歲。。以上統(tǒng)稱———價(jià)值觀念圈圈人“不能有效傳傳播商品信息息，不是好廣廣告”73完勝之道目標(biāo)客群分析析準(zhǔn)確的說他們們大多數(shù)屬于于70年代到到80年代，，生于那個(gè)特殊殊年代，在新新與舊的交替替中，他們最直接的的感受著社會(huì)會(huì)的變革以及及生存發(fā)展的的壓力。也正是那個(gè)特特定的環(huán)境，，造就了敢于拼搏、敢敢于攀登、敢敢于超越的時(shí)代獨(dú)特氣質(zhì)質(zhì)。他們永遠(yuǎn)希望望站在時(shí)代第第一排；不過他們已經(jīng)經(jīng)被社會(huì)肢解解了……一半力求自己己的生活方式式，另一半又又無奈于庸俗俗的面對(duì)社會(huì)會(huì)。一半是凝重的的傳統(tǒng)，另一一半是自由的的天空；一半是被壓抑抑的服從，另另一半是被推推舉的先鋒；；

一半是根根深蒂固的堅(jiān)堅(jiān)持，另一半半是后來居上上的超越；如你我所見，，他們身上所所有那些看上上去獨(dú)一無二二的精神氣質(zhì)質(zhì)和人格特征征。思想觀念圈人人“普通的廣告告只能簡(jiǎn)單的的傳遞商品信信息卓越的廣告則則是洞察社會(huì)會(huì)后的成果””74思考完勝之道75商務(wù)元素SOHO商住住樓商務(wù)酒店SOHO商住住樓76餐飲元素特色餐館酒吧77三、項(xiàng)目定位位3、物業(yè)發(fā)展展建議78完勝之道消費(fèi)動(dòng)機(jī)我們不再局限限于他們是什什么階層、之之前做什么職職業(yè)；他們有著共同同的思想和價(jià)價(jià)值觀念；他們有著實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自己生活追追求和發(fā)展目目標(biāo)的動(dòng)力和和渴望。他們喜歡冒險(xiǎn)險(xiǎn)、投資并實(shí)實(shí)現(xiàn)超越，因因?yàn)樗麄兌己芎苡醒酃?。他們的一切都都可以想像，，可以描述，，卻絕不能成成為單一的模模式，他們最渴望被被關(guān)心、被追追捧、并超越越現(xiàn)在的生活活狀態(tài)……所以從這一刻刻開始我們要要給項(xiàng)目注入入一個(gè)核心的的靈魂，去關(guān)心，去引引導(dǎo)他們，讓讓他們感受到到什么是未來來的生活區(qū)域域讓他們很確定定的表明：““這里，有我我的事業(yè)，也也有我們自己己的價(jià)值”。。79完勝之道利益點(diǎn)精神價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域價(jià)值三重引力，共共同創(chuàng)造和實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值輝煌煌80完勝之道主概念概念，是精神神的共鳴：一定是目標(biāo)群群的思想符號(hào)號(hào)，一定有區(qū)域發(fā)發(fā)展的先行精精髓，一定為市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可的高度。。快速、有效、、生活、未來來、城市那就是：輕軌軌+經(jīng)濟(jì)+適適用+未來生生活這些關(guān)鍵詞都都能說明一個(gè)個(gè)最符合當(dāng)今今發(fā)展的主脈脈絡(luò)……81完勝之道推廣名1桂湖銘城82完勝之道推廣名詮釋西城上域一個(gè)很城市化化的案名。一個(gè)將城市價(jià)價(jià)值和未來居居住價(jià)值最大大程度融合的的命題。西城上域，告告訴我們城市市發(fā)展的秘密密……發(fā)展的、被世世人追逐的………快速的、被輕輕軌推動(dòng)的………開始的、此區(qū)區(qū)域發(fā)展的開開端，受關(guān)注注的……83完勝之道定位語西城生活前沿沿·輕軌物業(yè)業(yè)前瞻主推定位語84完勝之道推廣名2金玉陽光85完勝之道推廣名詮釋金玉陽光一個(gè)高姿態(tài)的的案名。一個(gè)整體價(jià)值值梳理得出的的命題。帶領(lǐng)我們一起起，去參悟陽陽光中的精致致生活真諦。。較小的、精致致且璀璨的………開始的、第一一縷陽光照射射的……86完勝之道定位語陽光里開啟第第一縷生活主推定位語87平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)形象表現(xiàn)888990919293949596979899100101102103104105項(xiàng)目系統(tǒng)推廣廣文案索引整體推廣106整體推廣線上戶外攻略略西城生活前沿沿·輕軌物業(yè)業(yè)前瞻輕軌的生活圈圈，城市居住住延伸空間附標(biāo)：西城上上域，劃定城城市與未來的的潛在價(jià)值；；107線下現(xiàn)場(chǎng)包裝裝……輕軌生活活圈·自由穿穿梭城市之間間…………城西生活活地·城市前前瞻性物業(yè)……………經(jīng)濟(jì)居住住區(qū)·滿足更更多人的生活活需求……形象墻《西城上域》》+西城生活前沿沿·輕軌物業(yè)業(yè)前瞻整體推廣108THANKS本次提案完畢畢，預(yù)祝項(xiàng)目目獲得輝煌業(yè)業(yè)績(jī)！唯通營(yíng)銷衷心心希望能與貴貴公司攜手，，共同見證??！109完勝之道利益點(diǎn)精神價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域價(jià)值三重引力，共共同創(chuàng)造和實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值輝煌煌110完勝之道消費(fèi)動(dòng)機(jī)我們不再局限限于他們是什什么階層、之之前做什么職職業(yè)；他們有著共同同的思想和價(jià)價(jià)值觀念；他們有著實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自己生活追追求和發(fā)展目目標(biāo)的動(dòng)力和和渴望。他們喜歡冒險(xiǎn)險(xiǎn)、投資并實(shí)實(shí)現(xiàn)超越，因因?yàn)樗麄兌己芎苡醒酃狻Ｋ麄兊囊磺卸级伎梢韵胂?，，可以描述，，卻絕不能成成為單一的模模式，他們最渴望被被關(guān)心、被追追捧、并超越越現(xiàn)在的生活活狀態(tài)……所以從這一刻刻開始我們要要給項(xiàng)目注入入一個(gè)核心的的靈魂，去關(guān)心，去引引導(dǎo)他們，讓讓他們感受到到什么是未來來的生活區(qū)域域讓他們很確定定的表明：““這里，有我我的事業(yè)，也也有我們自己己的價(jià)值”。。111完勝之道主概念概念，是精神神的共鳴：一定是目標(biāo)群群的思想符號(hào)號(hào)，一定有區(qū)域發(fā)發(fā)展的先行精精髓，一定為市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可的高度。。桂湖、生活、、快速、有效效、未來城市市那就是：經(jīng)濟(jì)濟(jì)+適用+輕輕軌+未來桂桂湖生活這些關(guān)鍵詞都都能說明一個(gè)個(gè)最符合當(dāng)今今發(fā)展的主脈脈絡(luò)……112案名建議推廣名1桂湖銘城113推廣名詮釋桂湖銘城一個(gè)有靈魂的的案名。泡一壺清茶………讀一本好書………桂湖銘城的的時(shí)光………靜謐、美好好……為你等待了649年………而桂湖銘城卻卻只為391位等待………難忘桂湖、難難舍桂湖銘城城……114案名建議推廣名2桂湖記憶項(xiàng)目抓住桂湖湖為訴求點(diǎn)，，始終以桂湖湖為主線進(jìn)行行推廣115平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)形象表現(xiàn)116