大邑恒豐雅苑項目全程策劃提案課件

大邑恒豐雅苑項目全程策劃提案東方博創(chuàng)機構(gòu):大邑項目組2007.9.25大邑恒豐雅苑項目全程策劃提案東方博創(chuàng)機構(gòu):大邑項目組20071前言:

本著誠信合作的前提,東方博創(chuàng)機構(gòu)通過嚴密的市場調(diào)研,數(shù)據(jù)分析,內(nèi)部討論,針對大邑“恒豐雅苑”項目（暫定名）在項目前期定位，項目包裝，營銷推廣等一系列環(huán)境中將要發(fā)生的問題，提出了我方的整體思路和建議，希望在整個項目的開發(fā)及銷售推廣的過程中能夠起到積極的作用，本方案只針對”恒豐“項目方，不針對任何第三方。前言: 本著誠信合作的前提,東方博創(chuàng)機構(gòu)通過嚴密的市2宏觀概況產(chǎn)品分析形象包裝賣點策劃營銷策劃

第一部分：宏觀概況本章將著重對產(chǎn)品所處區(qū)域進行詳細的分析，從宏觀的市場來映對該項目與產(chǎn)品，從而加深對市場的認識與了解。宏觀概況產(chǎn)品分析形象包裝賣點策劃營銷策劃 第一部分：宏觀概況3宏觀概況產(chǎn)品分析形象包裝賣點策劃營銷策劃

【區(qū)域人文地理】大邑縣位于成都平原西部，距成都市區(qū)48公里，地跨東經(jīng)102°59′至103°45′，北緯30°25′至30°49′。東北與崇州市為界，東南與新津縣邛崍市毗鄰西北與蘆山縣、寶興縣、汶川縣接壤。宏觀概況產(chǎn)品分析形象包裝賣點策劃營銷策劃 【區(qū)域人文地理】4產(chǎn)品分析形象包裝營銷策劃宏觀概況【區(qū)域人文地貌】 大邑縣地處成都平 原向川西北高原過 渡的前沿地帶，境 內(nèi)地貌形態(tài)多樣， 平原、丘陵、低山 、中高山、高山、 極高山并存，自東 向西依序分別形成 階梯狀。其中，平 原占22.8%,丘陵占

16.7%,山地占60.5%

。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝營銷策劃宏觀概況【區(qū)域人文地貌】賣點策劃5產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃氣候環(huán)境: 大邑縣位于亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)內(nèi)，氣候溫暖濕潤，熱量充足，降水充沛，夏無酷暑，冬無嚴寒，四季分明，非常適合發(fā)展全天候的四季旅游。境內(nèi)年平均氣溫為16.0c(平壩區(qū)),1月平均氣溫5.5c,7月平均氣溫26.1c,極端最低氣溫-4.8c,極端最高氣溫35.1c。無霜期多年平均為284天。平均年降水量1098.2毫米。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃氣候環(huán)境:賣點策劃6產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃【自然資源】 水資源：水能蘊藏量為23萬千瓦。有斜江河、出江河、 黃水河、黑水河、干溪河、粗石河、西河等7條自然河 流，花水灣溫泉。 礦產(chǎn)資源：縣境內(nèi)礦藏豐富，尤以非金屬礦床為主 動物資源：珍稀野生動物較多，屬國家級保護的野生動 物有56種。 植物資源：縣境內(nèi)植物有226科、8600種。樹木有41 科、102種，主要有云杉、冷杉、銀杏、柏樹、榿木等 樹種；賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃【自然資源】賣點策劃7產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

【城市發(fā)展情況】 2006年完成了新一輪縣城總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃修編。啟動了新城區(qū)規(guī)劃建設，城鄉(xiāng)規(guī)劃實現(xiàn)了全覆蓋。 現(xiàn)土地綜合收益3.94億元,縣城建成區(qū)由10.1平方公里增加到13平方公里,建成大邑大道,完成工業(yè)大道、南苑大道、濱河路、濱江路、老龍堰、南苑河等改造整治工程。 開通了成溫邛高速路大邑東進口。積極推進天然氣、垃圾處理等公用事業(yè)經(jīng)營權公開轉(zhuǎn)讓，城市生活垃圾無害化處理率達100%。城區(qū)建設和綜合治理力度加大。年末實有城市道路面積143.0萬平方米。建成區(qū)綠地率達25.3%，建成區(qū)綠地覆蓋率達26.6%。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 【城市發(fā)展情況】賣點策劃8

公用事業(yè)快速發(fā)展。年末城區(qū)擁有公交營運汽車60輛，出租汽車147輛。全年天然氣供氣量1003萬立方米，年末用氣人口4萬人。全年自來水供應量879萬立方米，比上年增加104萬立方米。 生態(tài)環(huán)境進一步改善。城區(qū)環(huán)境質(zhì)量良好，綠化覆蓋面積達425公頃，綠地面積405公頃，環(huán)境噪聲達標面積5.5平方公里。出江河、斜江河環(huán)境治理取得階段性成效。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀分析營銷策劃賣點策劃 公用事業(yè)快速發(fā)展。年末城區(qū)擁有公交營運汽車60輛，出租產(chǎn)9產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

【基礎設施情況】?大邑基礎設施已跨入中國西部地區(qū)先進行列，水、電、氣、路和通信配套，適宜企業(yè)發(fā)展和居家生活的現(xiàn)代化山水旅游城市初具規(guī)模。?在供電上，大邑除與省電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)外，還是產(chǎn)電大縣，自備電源充足。?在通信上，無線、有線和寬帶網(wǎng)絡覆蓋全縣。?在交通上，縣城距成都市區(qū)48公里，已進入成都“半小時經(jīng)濟圈”；距雙流國際機場35公里賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 【基礎設施情況】賣點策劃10產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

城市綜合競爭力的提升2006年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值54.95億元,完成年度計劃的100.5%,增長11.6%。第一產(chǎn)業(yè)增加值增長8.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加值增長15.2%，第三產(chǎn)業(yè)增加值增長10.5%。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由05年的25：36.4：38.6調(diào)整為24.2：37.6：38.2賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 城市綜合競爭力的提升賣點策11

城鄉(xiāng)一體化工作取得成效?完成了全縣農(nóng)村地區(qū)總體布局規(guī)劃、20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、11個農(nóng)村示范點建設規(guī)劃編制工作，城鄉(xiāng)規(guī)劃實現(xiàn)全覆蓋。?土地規(guī)模經(jīng)營面積擴大，流轉(zhuǎn)土地3.8萬畝，整理土地3.54萬畝，提高了投入產(chǎn)出率。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃 城鄉(xiāng)一體化工作取得成效產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點12

經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步提高1、2006年完成全口徑財政收入3.83億元,增長25.4%,超年度計劃9.4個百分點。其中地方財政收入2.0億元，增長35.4%，超年度計劃19.4個百分點。2、2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到9040元，增長10.2%,超年度計劃2.2個百分點；農(nóng)民人均純收入4690元，增長9.5%,超年度計劃0.5個百分點。產(chǎn)品分析形象包裝營銷策劃宏觀概況賣點策劃 經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步提高產(chǎn)品分析形象包裝營銷策劃宏觀概況賣點策劃13產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

社會事業(yè)發(fā)展迅猛僅05年，全年改造鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院6個，投資總額390萬元，比上年增長171.4%。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達98%，中小學生、嬰幼兒住院醫(yī)療參保率達80%。血吸蟲病防治工作提前一年達到國家血吸蟲病傳播控制標準。農(nóng)村藥品集中配送網(wǎng)絡和農(nóng)村藥品監(jiān)督供應網(wǎng)絡建設成果進一步鞏固。年末有衛(wèi)生機構(gòu)44個，醫(yī)院、衛(wèi)生院40個，衛(wèi)生技術人員1278人，醫(yī)院、衛(wèi)生院技術人員1100人，其中醫(yī)生616人。各類衛(wèi)生機構(gòu)總床位1393張，其中醫(yī)院床位720張。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 社會事業(yè)發(fā)展迅猛賣點策劃14產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

【區(qū)域利好信息分析】特區(qū)：今年6月9日，成都市被批準為“特區(qū)”，城市化水平在今后將得到顯著提高，整個區(qū)域城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，必將帶動大邑整個城市建設及房地產(chǎn)發(fā)展。規(guī)劃：07年5月4日，成都市十一次黨代會為全市人民描繪了未來成都的城鎮(zhèn)體系。未來5—10年，大邑縣將從目前僅10萬人的小城市發(fā)展成為人口在20—50萬之間的中等城市，整個城區(qū)將擴大2—5倍，成為成都8個中等城市之一，將發(fā)生巨大變化。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 【區(qū)域利好信息分析】賣點策15產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

【區(qū)域利好信息分析】變區(qū)：今年8月1日下發(fā)的《關于推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)建設的意見》，提出成都市將積極推進撤縣建區(qū)工作，在2010年前，撤縣建區(qū)之后的城市發(fā)展機遇將更多。開發(fā)：2007年7月20日，77億外資成為當天土地拍賣市場的絕對主流，三環(huán)外周邊地價被拉升到1000萬元/畝以上，本土一流開發(fā)企業(yè)被擠出主城區(qū)。而8月31日，郫縣同樣上演類似的情況，外資對于土地的搶奪將更加激烈，部分開發(fā)商也將外移，也預示著大邑這類區(qū)域?qū)⒂瓉硇碌拈_發(fā)熱潮。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 【區(qū)域利好信息分析】賣點策16產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃土地儲量情況分析： 大邑縣是成都市推進城鄉(xiāng)一體化試點縣，２００４—２０２０年規(guī)劃新增建設用地１４．３６平方公里（21540畝），其中可用于房地產(chǎn)開發(fā)的建設用地７平方公里（10500畝），現(xiàn)有存量土地１０００多畝。 另外，大邑縣在成都地區(qū)具有顯著的耕地后備資源優(yōu)勢，全縣現(xiàn)有耕地后備資源21000畝，通過開發(fā)復墾整理可新增折抵建設用地指標11760畝。在大邑大道兩側(cè)將儲備３００—４００畝房地產(chǎn)開發(fā)用地，并根據(jù)市場需求情況，適時推向市場。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃土地儲量情況分析：賣點策劃17產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

住宅開發(fā)情況分析：大邑獨具淺丘與平原相結(jié)合的地貌特點，由縣政府組織開發(fā)的晉北新城將高檔居住區(qū)引入淺丘區(qū)，打造具山居特色的大邑新城北區(qū)。同時，包括南區(qū)百米大道在內(nèi)的新城南區(qū)，通過規(guī)劃綠地景觀等相結(jié)合，創(chuàng)造山、水、居住相融的居住環(huán)境。建設中的大邑新城與老城相連，分為南北兩區(qū)，南區(qū)規(guī)劃總面積約5平方公里，可開發(fā)用地面積4000畝；北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約25.6平方公里，可開發(fā)用地多達2.38萬畝。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 住宅開發(fā)情況分析：賣點策劃18

住宅開發(fā)情況分析：據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計，去年全縣商品房平均價格達1700元/平方米。據(jù)統(tǒng)計，今年1-6月，樓盤開工面積12萬余平方米，商品房交易710套，交易面積87500平方米，交易金額1.5億元。大邑縣相關部門計劃，每年引進一批實力強的企業(yè)，建10個用地規(guī)模在100畝以上的精品樓盤，其中大型精品樓盤5個以上。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃 住宅開發(fā)情況分析：產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃19產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃02000

區(qū)域宏觀價格數(shù)據(jù)來源：大邑房管局

郊縣房價比較(第二圈層)單位(元) 6000 4000郊縣房價比較(第二圈層)單位(元)層)單位(元)郊縣房價比較(第二圈370043004120386051103200新都龍泉華陽雙流溫江郫縣賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃02000 區(qū)域宏觀價格郊縣20產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃300020001000

區(qū)域宏觀價格數(shù)據(jù)來源：大邑房管局

郊縣房價比較(第三圈層)單位(元) 4000金堂彭州新津都江堰崇州邛崍大邑

0郊縣房價比較(第三圈層)單位(元)金堂3400彭州3100新津3400都江堰 3600崇州2900邛崍2800大邑1870賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃3000 區(qū)域宏觀價格金堂邛21產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃700060005000400030002000

人均社會消費品零售額數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局

人均社會消費品零售額單位(元) 8000金堂彭州新津都江堰崇州邛崍大邑

1000 0人均社會消費品零售額單位(元)金堂2145彭州2996新津5377都江堰 7178崇州2856邛崍2836大邑2608賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃7000 人均社會消費品零售22產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃15001000 500

區(qū)域宏觀價格數(shù)據(jù)來源：大邑房管局

商品房均價走勢單位(元) 2500 2000商品房均價走勢單位(元)

0商品房均價走勢單位(元)2004年 7342005年 9232006年 17002007年(預 2000賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃1500 區(qū)域宏觀價格商品房23產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

區(qū)域宏觀價格數(shù)據(jù)來源：大邑房管局土地交易價格走勢單位(萬元)40208060土地交易價格走勢單位(萬元)

0土地交易價格走勢單位(萬元)2004年 24.32005年 392006年 452007年(預 74賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 區(qū)域宏觀價格土地交易價格走24產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

市場深入解析換房人群加大：根據(jù)統(tǒng)計，目前常住人口為10萬人左右，按每戶4人左右核算，總計會有25000戶家庭。保守按照市場換房比例5%年測算（相當于20年換一次房），則最保守估計也將有1250戶家庭將有換房需求，按照當?shù)刈》苛晳T，就需要消化超過12.5萬平方米以上的商品住宅。城市人口增加：到2010年，區(qū)域常住人口將由現(xiàn)在的10萬人增加到14.8萬人，最保守估計在未來4年當中，每年將產(chǎn)生大約1萬人口搬進城區(qū)居住，這部分人群對于商品住宅的需求更加強烈。外地人置業(yè)：大邑憑借“成都名片”與“全區(qū)域價格最低”等兩點區(qū)域，在很大程度上也將吸引部分周邊區(qū)域的投資客戶。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 市場深入解析賣點策劃2560%20%15%5%大邑地區(qū)成都地區(qū)四川地區(qū)四川以外地區(qū)產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃數(shù)據(jù)來源：大邑房管局

購買人群比例賣點策劃60%20%15%5%大邑地區(qū)四川以外地區(qū)產(chǎn)品分析形象包裝宏26產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃小結(jié)：▲該區(qū)域城市基礎完善，能夠提供完善的居住環(huán)境與人居配套▲該區(qū)域人文自然環(huán)境優(yōu)越，能夠給項目帶來一定的賣點支撐▲該經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步提高，居民購力逐年加強▲針對該區(qū)域商品房發(fā)展，大邑擁有眾多利好信息▲該區(qū)域住房消化潛力巨大，地購買人群潛在需求旺盛▲從區(qū)域的均價與房價的漲幅迅猛的程度可以看出，這一區(qū)域擁有一定的投資空間，對投資人群具有吸引力▲該區(qū)域本地購買力仍占重要比重，當?shù)刭徺I比重較強，優(yōu)勢區(qū)域的放量將日趨加強，樓盤間競爭將日趨激烈賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃小結(jié)：賣點策劃27產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

第二部分：產(chǎn)品分析通過前面對于區(qū)域的宏觀深入分析，我們可以相信，整個區(qū)域的市場是具有潛力進行挖掘的，同時我們更有必要對產(chǎn)品的特性進行深入的了解與認知道，從而發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 第二部分：產(chǎn)品分析賣點策劃28產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

（產(chǎn)品外部環(huán)境部分）三大方面剖析產(chǎn)品外部環(huán)境 ▲產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境 ▲區(qū)域消費心理 ▲產(chǎn)品生活半徑賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 （產(chǎn)品外部環(huán)境部分）賣點策29產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃▲產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃▲產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境賣點策劃30產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃三條主要入城通道： 由“邑新大道”出城，“經(jīng)成溫邛告訴公路，大邑至成都需要40分鐘左右； 由“邑新大道”向南，可經(jīng)安仁、至崇州、再經(jīng)溫江光華大道直達成都的青羊?qū)m; 由“邑新大道”出城向南，可經(jīng)過安仁、至雙流、上武侯大道直達成都雙楠；賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃三條主要入城通道：賣點策劃31產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境 高速公路對接城市軸心 人文線路串聯(lián)區(qū)域文化 旅游線路探索風光民俗快速對接中心城市、又被濃烈的區(qū)域文化所包圍，更可享受近在咫尺的自然與民俗的旅游資源。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境賣點策劃32產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

▲區(qū)域消費心理大邑現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場應該被理解是一個“未過剩”的，存在嚴重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性缺陷，高端購買力被壓抑的市場，具體表現(xiàn)在：1、大邑人的思想觀念并不保守，大邑消費群擁有改善居住條件的強烈愿望2、隨著九零七零政策的出臺，對于戶型實用性的要求逐漸增強3、關注小區(qū)環(huán)境的好壞，關注高綠化率的住宅4、對于景觀設置有一定要求，看重朝向5、對于社區(qū)配套，如“會所”配置有一定的需求與虛榮6、關注區(qū)域生活配套7、對高物業(yè)費有抵觸情緒賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 ▲區(qū)域消費心理賣點策劃33產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃多層+大戶低物業(yè)費大盤與大綠化

區(qū)域消費心理模型生活配套

+好環(huán)境賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃多層+大戶低物業(yè)費大盤與大綠34樓盤名稱麗都花城地址大邑圍城路南段130號開發(fā)商四川省川喜集團實業(yè)有限公司物業(yè)類型多層+電梯公寓工程進度一期建設中交付日期年底一期交付項目規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃建筑 面積占地：43253平方米建筑面積：80000平方米容積率1．68物業(yè)類型多層+電梯公寓銷售價格1288~~1600租金水平40—50元/平方米賣點分析首家電梯公寓；25米寬景觀生活走廊，交通暢達，生活配套完善，360度全景觀花園社區(qū)，空中別墅概念，地理位置優(yōu)越，住宅功能齊全，陽臺多種形式，；緊鄰斜江河。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃樓盤名稱麗都花城地址大邑圍城路南段130號開發(fā)商四川省川喜35樓盤名稱上城地址大邑大道旁開發(fā)商大邑銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅+社區(qū)鄰街商鋪工程進度一期正在建設交付日期2007年4月左右 一期已交付項目規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃建筑 面積占地面積：34065㎡建筑面積：173817㎡容積率1．48物業(yè)類型商住銷售價格1700——1900/㎡租金水平35/㎡左右賣點分析親水性建筑，低密度，高綠化，人工湖水景資源（4000平方米），人車分流，完善的小區(qū)配套，陽臺為退臺設計。多層整體為框架結(jié)構(gòu)（開發(fā)商對戶型的可調(diào)性強），大型超市和綜合樓，功能齊全，后期規(guī)劃中的學校。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃樓盤名稱上城地址大邑大道旁開發(fā)商大邑銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司36產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

例如：天邑惠昌花園建筑面積：23570.95占地面2007年6月15日一期開盤一期已銷售95%積：68430.00

符合區(qū)域消費心理結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品被快速消化

開發(fā)商滿足了消費者住“大盤”的虛榮心賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 例如：天邑惠昌花園235737產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

▲產(chǎn)品生活半徑建設中的大邑新城與老城相連，分為南北兩區(qū)，南區(qū)規(guī)劃總面積約5平方公里，可開發(fā)用地面積4000畝；北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約25.6平方公里，可開發(fā)用地多達2.38萬畝。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 ▲產(chǎn)品生活半徑賣點策劃38產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃南區(qū)的開發(fā)已如火如荼開始，現(xiàn)已成為“新城南”高尚住宅區(qū)！賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃南區(qū)的開發(fā)已如賣點策劃39產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃區(qū)域照片賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃區(qū)域照片賣點策劃40產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃本項目地處“城東”賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃本賣點策劃41產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

東部循環(huán)生態(tài)工業(yè)區(qū) 目前已成功引進了雙星集團、芙蓉鞋業(yè)、中國科學院有機公司、三瓦窯熱電、貝根管道、天享科技、同道堂藥業(yè)、江口醇集團等投資1000萬元以上項目近50家，逐步形成了以電子通訊、食品加工、服裝生產(chǎn)、機械制造為主的“四大產(chǎn)業(yè)集群”。 區(qū)內(nèi)擔保公司、物流公司、建設公司和企業(yè)信息化平臺等公共服務配套完善，可為入駐企業(yè)提供便捷的融資擔保、物流等各種服務。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 東部循環(huán)生態(tài)工業(yè)區(qū)賣點42產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃工業(yè)區(qū)規(guī)劃圖賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃工賣點策劃43產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃項目周邊情況賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃項目周邊情況賣點策劃44產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

（產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境部分）三大方面剖析產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境 ▲產(chǎn)品規(guī)劃 ▲產(chǎn)品園林 ▲產(chǎn)品戶型賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 （產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境部分）賣點策45產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃項目在建形象賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃項目在建形象賣點策劃46產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃主要經(jīng)濟技術指標：占地面積：5842㎡建筑面積：11496㎡住宅面積：10669㎡商業(yè)面積：692㎡門衛(wèi)室面積：7㎡其他配套用房：128㎡容積率：1.97㎡綠地率：30%機動車停車位：43個賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃主要經(jīng)濟技術指標：占地面積：47產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃配套地塊周圍景觀情況

噪 音 、 遠 景 缺 乏 美 感衛(wèi)生、治安情況

揚 塵 、 臨 近 安 置 區(qū)社區(qū)交通

線 路 少 、 僅 一 條菜市、醫(yī)療、生活購物、學校賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃配套地塊周圍景觀情況衛(wèi)生、治48產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

進入項目內(nèi)部觀看項目總平圖賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 進入項目內(nèi)部賣點策劃49產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃小區(qū)大門：小區(qū)大門在項目由側(cè)拐角處，開口較小，不正對街面，缺乏形象與氣勢；樓間距：最近處，僅12米，相比大邑其他項目，樓間距過短；景觀：臨街面無法享受小區(qū)綠化，由于項目體量過小，缺乏有新意的小區(qū)景觀周邊建筑：基本被建筑物包圍，跟其他建筑的樓間距也較近，私密性不能得到保證建筑風格：以歐式為主，缺乏與之配套的園林和相互襯托的周邊建筑物。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃小區(qū)大門：小區(qū)大門在項目由側(cè)50產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃36%24%13% 9%

戶型面積比例分析：

戶型面積比率 3%15%≤90平米110-≤120平米120-≤130平米130-≤140平米160-≤170平米160-≤180平米賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃36%24%13% 戶型面積51產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃分析：1、該區(qū)域≤90平米左右的實用戶型基本為86—90平米左右，該類產(chǎn)品在本區(qū)域市場需求較為旺盛。2、主力需求面積基本占到了項目的80%左右。3、同時我們也看到，160—180的大戶型在整個市場，消化速度均較為緩慢，通過調(diào)研，該區(qū)域同類面積的區(qū)間的產(chǎn)品，消化速度較慢，最長的空置達到兩年，這類戶型將是考驗銷售能力的最直接體現(xiàn)。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃分析：賣點策劃52產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

項目SWOT分析在對項目進行包裝、營銷、策劃建議前，首要的就是清楚自身項目所存在的優(yōu)缺點，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項目優(yōu)劣勢的分析賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 項目SWOT分析賣點策劃53產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃優(yōu)勢（S）1、交通路網(wǎng)完善2、擁有投資群體3、開發(fā)商海外背景4、產(chǎn)品質(zhì)量品質(zhì)較高5、現(xiàn)房銷售，擁有一定吸引力劣勢（W）1、缺乏居住氛圍2、城市配套缺少3、工業(yè)開發(fā)規(guī)劃區(qū)域，居住環(huán)境受限4、產(chǎn)品體量過小，缺少賣點吸引5、區(qū)域消費心理與產(chǎn)品特性不吻合6、周邊噪音揚塵較大機會（O）1、該區(qū)域尚屬開發(fā)初期，項目可做形象工程2、把工業(yè)新區(qū)中心和工業(yè)區(qū)消費主流3、區(qū)域內(nèi)無參照項目運營模式，便于運作創(chuàng)新4、市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場健康5、大邑，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的前沿區(qū)域威脅（T）1、國家房地產(chǎn)宏觀政策波動，將直接影響消費者心理，再度出現(xiàn)消費者持幣觀望2、南面區(qū)域新項目，對消費者產(chǎn)生區(qū)域吸引賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃優(yōu)勢（S）機會（O）賣點策劃54產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃

增加項目 小賣點從細節(jié)入手

提高產(chǎn)品內(nèi)涵 品質(zhì)給項目穿漂亮“衣服”商業(yè)部分謀定后動Sw戰(zhàn)略產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃 增加項目 提高給項55營銷售手段 多樣化項目包裝 上檔次團隊銷售 能力強小盤規(guī)模大盤運做營銷戰(zhàn)略產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃營銷售手段項目包裝團隊銷售小盤規(guī)模營銷戰(zhàn)略產(chǎn)品分析形象包裝宏56產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

第三部分：形象包裝通過對產(chǎn)品的深入分析，我們可以看出，產(chǎn)品無論從地段、體量、環(huán)境上都存在一定的劣勢。我們對于項目的形象的建立就十分有必要，若優(yōu)質(zhì)形象無法建立，對項目的銷售將會產(chǎn)生巨大影響賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 第三部分：形象包裝賣點策劃57產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

項目核心概念：適應市場、獨樹一幟

項目發(fā)展要以特別的定位思想來主導方向，我們認為定位理念的“解決之道”就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進行項目的市場定 位。 擺在項目面前首先是這樣的問題：賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 項目核心概念：適應市場、58產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃1、如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？2、怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？3、如何讓區(qū)域內(nèi)目標購房者鐘情本項目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？5、如何確保項目的低成本運做，又要與安置物業(yè)明顯區(qū)分？6、如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識的兼容？7、如何盡快的繁榮區(qū)位市場，提升住宅升值空間？9、如何克服地塊小的劣勢，產(chǎn)生持續(xù)亮點？賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃1、如何源源不斷吸引眾多購房59產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃我們提出：形象定位指導核心：以“新區(qū)時代、關注未來”作為開發(fā)理念；以“人性化、自然化、舒適化”作為開發(fā)概念主題;賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃我們提出：賣點策劃60產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃1、市場形象：

大邑純多層，北歐現(xiàn)代風情洋房社區(qū)在項目的形象定位上，我們要刻意塑造該區(qū)域的特色精致形象、潛力開發(fā)商形象。尤其要注意的是，我們的整體形象訴求與所開發(fā)的產(chǎn)品，必須充分與目標消費群體的需求達到協(xié)調(diào)。因此，在本項目中應重點突出精致圍合社區(qū)、社區(qū)異國風情化、標準物管等元素，并將這些元素充分加以發(fā)揮，使之成為本項目的最大的優(yōu)勢和賣點。“小社區(qū)，也有大智慧”賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃1、市場形象：和賣點?！靶∩?1產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃2、項目主題概念1）主題概念之一:北歐風情居住社區(qū) 根據(jù)項目實際情況，本項目將包裝成為一個“風情與建筑、精致與生活有機結(jié)合，集優(yōu)美環(huán)境、高雅異域氛圍于一體的品質(zhì)小社區(qū)”，使其成為東門區(qū)域的唯一性標志社區(qū)。 因此，在本項目的所有規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計中，均應突顯精致、品質(zhì)這兩個主題氛圍和特點，使該項目具有鮮明的形象特色，從而具備強烈的吸引力，以保證項目的成功運作。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃2、項目主題概念賣點策劃62產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃2）主題概念之二：特有的“小社區(qū)”文化人與人之間的和諧氛圍，是小康時代居住社區(qū)的重要特征,是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品質(zhì)的重要手段。本項目的健康文化應以人與人之間的交流，以親情和交流為重點，體現(xiàn)出強烈的小社區(qū)文化氛圍和對人的尊重與關懷。這是本項目“以小博大”和可以發(fā)展的優(yōu)越性和差異性，使項目開發(fā)、銷售、占領市場的強有力支撐。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃2）主題概念之二：特有的“小63產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃案名建議

北歐格調(diào)案名恒豐.歐風苑恒豐.曉北歐恒豐.歐度小筑恒豐.世家恒豐.奧丁郡小社區(qū)格調(diào)案名

恒豐小筑 恒豐·幸福家 恒豐·幸福時光 恒豐佳苑 恒豐名居中庸格調(diào)案名

恒豐.秀舍 恒豐.美景 恒豐.銘居 恒豐.欣園 恒豐.云杉居賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃案名建議 北歐格調(diào)案名小社區(qū)64產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃產(chǎn)品建議：現(xiàn)代化資訊小區(qū)：區(qū)內(nèi)除了設有常規(guī)的電話交換站、光纖電視外還應設有寬帶網(wǎng)絡線路，且容量以每戶1條的規(guī)格。健康、休閑、功能：改居委會、物管房為小會所:設棋牌室、乒乓球室、桌球室、健身房等類似康娛設施，打造一個充滿活力的健康社區(qū)。健康設施：有多部健身器械的室外健身場。泛健康設施：利用庭院路作為健身步行道，利用邊角地帶設單杠等變消極空間為積極空間，使小區(qū)內(nèi)充滿動感活力。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃產(chǎn)品建議：賣點策劃65產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃景觀建議：小區(qū)景觀考慮有集中又相對分散的原則，以中庭為主景觀，小區(qū)入口處設副景觀，設計中注意點、線、面結(jié)合。副景觀中穿插歐洲文化色彩小品，小雕塑、廊柱、路燈等；景觀設計要精致且突出本項目的特色。并考慮充分利用自然條件，降低建造成本。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃景觀建議：賣點策劃66產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃中庭花園：在視覺中心地帶構(gòu)成一條橫穿的生態(tài)中庭小花園，為小區(qū)營造出情調(diào)豐富、功能多樣、景觀層疊的公共活動空間?；▓@有寒帶花草，小噴泉，小徑，幼兒游樂設施，座椅，小亭，歐式花盆等。小噴泉建議采用歐式風格，使用超小功率循環(huán)水流系統(tǒng)，水深不超過0.5米，避免小孩戲水失足。在小區(qū)中庭空間，可設置揚聲器，白天播放小區(qū)背景輕音樂區(qū)內(nèi)公用設施應相對集中在人流量較大的區(qū)內(nèi)主入口處，以聚人氣，幫助區(qū)內(nèi)住戶彼此接觸交流，創(chuàng)造和諧的生活氛圍。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃中庭花園：賣點策劃67產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃類似效果：賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃類似效果：賣點策劃68產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃綠化建議：由于樓間距較小，間距較小處采用高大喬木遮擋，緩和視線的局促感覺。統(tǒng)一用綠化的柵欄式圍墻進行分隔，圍墻高度不超過1.5米。喬木和藤蔓植物搭配合理，并考慮驅(qū)蚊驅(qū)蟲類植物。植物選擇以美觀、實用為主，建議多采用細長而筆直的云杉等類似的寒帶植物。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃綠化建議：賣點策劃69產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃安全保障功能建議：A.保安24小時巡邏制度B.門禁對講系統(tǒng)C.完善的消防系統(tǒng)人性化物管功能建議：A.代收代繳公共事業(yè)費；代收繳水、電、氣、電話等費用B.代定各類報刊、雜志、票務等C.代訂送飲用水D.提供各類郵政服務E.代為本小區(qū)業(yè)主提供本小區(qū)房屋買賣、租賃、中介服務F.小區(qū)內(nèi)日常清潔、衛(wèi)生保持及維護賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃安全保障功能建議：賣點策劃70產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃立面建議： 該項目立面基本符合所構(gòu)思的歐洲風情元素，但在立面材質(zhì)的選擇上，需要慎重考慮，由于項目地處工業(yè)開發(fā)區(qū)，揚塵與降水將對漆面涂料產(chǎn)生影響。 1、建議在材料上進行考慮 2、色調(diào)基本保持不變，不考慮過于明亮的色彩 3、可以在以上基礎上，設計公司提供兩至三套 立面方案進行選擇賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃立面建議：賣點策劃71產(chǎn)品分析形象包裝賣點提煉宏觀概況營銷策劃

第四部分：賣點策劃經(jīng)過了對產(chǎn)品的深入分析，再到對項目的包裝建議，現(xiàn)在我們可以對該項目的一系列賣點，進入深入的挖掘，從而對整個宣傳、營銷進行支撐。產(chǎn)品分析形象包裝賣點提煉宏觀概況營銷策劃 第四部分：賣點策劃72產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃區(qū)域賣點：▲一年四季分明，四川氣候縮影▲冬無嚴寒，夏無酷暑，易居之地（全年平均氣溫16攝氏度，氣候溫和，雨量充沛，四季分明▲無可復制的旅游資源（自然健身——西嶺雪山+花水灣）（人文歷史——安仁古鎮(zhèn)+劉氏莊園+建川博物館）（宗教養(yǎng)身——鶴鳴山+霧中山）▲三條便捷快道直通成都▲大成都區(qū)域房價最具吸引力▲城市規(guī)模不斷擴大，城市活力朝氣蓬勃賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃區(qū)域賣點：賣點策劃73產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

地塊賣點：▲城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，今后區(qū)域發(fā)展將日趨明顯▲臨生態(tài)工業(yè)園，依托大配套，起點高，發(fā)展快▲盡享工業(yè)文明，與城市文明，同進退賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 地塊賣點：賣點策劃74產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃環(huán)境結(jié)構(gòu)整體賣點： 由外向內(nèi)的圍合布局形成層次分明的綠化系統(tǒng)。體現(xiàn)了 居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導的規(guī)劃思想，保證“人性—自然”這 一設計意念的實現(xiàn)。 公共空間（中心綠地）——半公共空間（健身綠地）— —私有空間（住宅） 項目規(guī)劃將公共服務設施集中設置，特別是將商業(yè)設施 集中布置在臨街面底層，在功能分區(qū)上避免了對居住生活的 干擾，又保證了今后商業(yè)足夠的繁榮度。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃環(huán)境結(jié)構(gòu)整體賣點：賣點策劃75產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃建筑本體賣點：環(huán)保、節(jié)能、信息為主題：不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一個精致的智能生態(tài)住宅社區(qū)。純歐風精致中心花園，輔以康健設施。精致生活表露無疑，享受小社區(qū)帶來的完備生活體驗。歐風特色與現(xiàn)代風格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風格都采用北歐特色與現(xiàn)代風格相結(jié)合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和共通性，外立面采用深色調(diào)，給人以沉穩(wěn)厚重的感覺。地域文化和自然生成：貫穿到點、線、面的細微，以疏浚通道，體驗“小規(guī)劃、活性建筑”；增強建筑與周邊環(huán)境的呼應，體現(xiàn)出完整分區(qū)關系，實現(xiàn)異國風情與當?shù)厝宋墓踩诘挠^念。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃建筑本體賣點：賣點策劃76產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

建筑本體賣點：風水理論：根據(jù)“人有心脈”的基本風水理論進行開發(fā)規(guī)劃，小社區(qū)使人與人之間的交流更順暢，交流暢則人脈通。以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設計以人的行為活動、心理感受為出發(fā)點，景觀、小品、休憩場地及設施的設計與主題相符，景觀設計人性化，不浪費、不夸張、不失品位與精致。最大限度滿足人、景觀、建筑風格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。景觀風情化：“風情化”是將某個區(qū)域或風格，融入項目，增加居住的趣味，使得景致建筑具備更強的吸引力。本項目開發(fā)中融入了很強的異域風格。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 建筑本體賣點：賣點策劃77產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

由于道路系統(tǒng)規(guī)劃、停車場規(guī)劃、公建設施規(guī)劃、戶型設計等需與開發(fā)單位和建筑設計單位進行緊密溝通后提出專業(yè)賣點提煉建議，在此略。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 由于道路系統(tǒng)規(guī)劃、停車場規(guī)78產(chǎn)品分析形象包裝賣點策劃宏觀概況營銷策劃

第五部分：營銷策劃前面幾部分的所有工作，最終仍然是為我們的營銷工作尋找支撐點，無論什么樣的前期規(guī)劃與產(chǎn)品包裝，最終落實到實際的，仍是最重要的關鍵點————如何營銷產(chǎn)品分析形象包裝賣點策劃宏觀概況營銷策劃 第五部分：營銷策劃79產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃S—Segmentation （市場細分）

T—Targeting（目標市場選擇）

P——Positioning （產(chǎn)品定位）目標客戶群分析賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃S—Segmentation80產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

目標客戶群定位

在營銷工作開始之前，對產(chǎn)品的目標客 戶進行準確定位是銷售戰(zhàn)斗的第一步驟初步建議： 1、縣城居民50%。其中職業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、打工者 10%，企業(yè)員工20%，機關干部與教師20%。 2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人約占35%。其中職業(yè)為，外出打工者10%；其次是 鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部教師20%；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城經(jīng)商、打工人員5%。 3、外縣到大邑投資、居住占15%。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 目標客戶群定位賣點策劃81產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

客戶群深入分析： 1、縣城居民50%。其中職業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、 打工者10%，企業(yè)員工20%，機關干部與教師20%。

此類人群擁有最佳的購買力，該區(qū)域很大部分項目被這類人群所消化。此類人群兼?zhèn)渚幼∨c投資消費心理，對項目品質(zhì)有較高要求。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 客戶群深入分析：賣點策82產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

客戶群深入分析：2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人約占35%。其中職業(yè)為，外出打工者10%；其次是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部教師20%；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城經(jīng)商、打工人員5%。

此類人群潛在購買力較強，有強烈的換房需 求，對于商品房認知片面，消費觀念模糊， 容易引導，對產(chǎn)品要求不苛刻。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 客戶群深入分析：賣點策劃83產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

客戶群深入分析： 3、外縣到大邑投資、居住占15%。前面部分的分析，我們也發(fā)現(xiàn)，由于區(qū)域投資發(fā)展遠景較強，該區(qū)域?qū)ι唐纷≌顿Y具有市場，該類型客戶，大部分來自成都區(qū)域，購買力較強，但對產(chǎn)品要求較高。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 客戶群深入分析：賣點策劃84產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃目標消費者心理分析目標消費者的需要

居住感 生活的改善 投資空間 樓盤的綜合素質(zhì) 品位與虛榮

本案能給予的多層，純北歐風情洋房社區(qū)生態(tài)工業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，享受工業(yè)文明帶來的變化開發(fā)熱土、潛力城市與區(qū)域以“人性化、自然化、舒適化”作為開發(fā)概念的社區(qū)純歐風，精致社區(qū)賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃目標消費者心理分析目標消費者85產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

項目主推個性健康、現(xiàn)代、精致而有異域風情的賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 項目主推個性賣點策劃86產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃銷售中心形象建議賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃銷售中心形象建議賣點策劃87產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃選址: 在銷售中心選址的問題上，選擇100平米左右臨街底商作為銷售中心,選擇位置合適的鋪面，依托其臨大街的優(yōu)勢將對整個項目的銷售起到有利的輔助作用。裝修風格： 由于該區(qū)域的銷售中心，風格較多樣性，那么我們在裝修盡量減少成本浪費，在不失檔次的情況下力求風格時尚簡約，減少吸塑及高檔廣告材料的使用面積，建議采用布噴，木工板等材質(zhì)，內(nèi)部緊湊、溫馨，保證充足光源。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃選址:賣點策劃88產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

營銷策略思考?以“純多層，北歐風情洋房社區(qū)全現(xiàn)房公開預定”推出市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，為銷售打下堅實的基礎?宣傳“現(xiàn)房銷售”，體現(xiàn)品質(zhì)與開發(fā)商實力?消費者實地看房子，層層可看，戶戶可挑?通過電話營銷，制造旺銷搶購的氛圍?頂躍戶型設置特色化?促銷特色賣點的吸引力賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 營銷策略思考賣點策劃89產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃營銷售節(jié)奏建議：

利用社區(qū)園林修建的空擋期進行蓄水，增強噱頭 時間：1個月

進行訂金優(yōu)先選房，OPEN當日即簽定合同，實現(xiàn)項目消化60% 時間：1個月針對大戶型進行消化，加強營銷售手段，對頂躍戶型進行操做 時間：2個月

最后的尾盤促銷，物管交接，完成100%銷售 時間：1個月

短期蓄水期

強銷 期 持銷 期 清盤 期賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃營銷售節(jié)奏建議： 利用社區(qū)90產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃節(jié)奏細化：

短期蓄水期

強銷 期 持銷 期 清盤 期園林、綠化進行完善，營銷機構(gòu)進場，完成銷售中心裝修，宣傳資料到位，項目外立完全呈現(xiàn)采取排號交納定金方式，開盤前，項目完全呈現(xiàn)。選現(xiàn)房，通過營銷售手段制造恐慌氣氛，提高開盤成交幾率針對頂躍戶型，將某一間躍層部分進行適當裝修與點綴，針對該類難度戶型，進行包裝，進行消費引導 完成住宅部分的消化工作，并與物管、銀行完成收尾工作賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃節(jié)奏細化： 短期園林、綠化進91主題整體周期步驟內(nèi)容、時間“純多層，北歐風情洋房社區(qū)全現(xiàn)房公開預定”項目蓄水，前期預熱期（1個月）道幅廣告提高宣傳，擴大影響銷售中心設立設立銷售中心，誘發(fā)輿論關注。以達到口碑相傳項目主體墻面，廣告發(fā)布在樓體上加上大面積廣告，體現(xiàn)整體形象，再次實現(xiàn)輿論的關注。訂金選房進行客戶鎖定產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃主題整體周期步驟內(nèi)容、時間“純多層，項目蓄水，道幅廣提高宣傳92主題整體周期步驟內(nèi)容、時間“歐風精致社區(qū)全公開”

強銷期（1個月）道幅廣告高調(diào)宣布樓盤即將選房的信息，引起恐慌關注樓書，小禮品預定進行樓書及資料索要預定，再次進行分類與綁定團體看盤活動周末團體看盤，加強SP公關OPENDAY開放選房產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃主題整體周期步驟內(nèi)容、時間“歐風 強銷期道幅廣告高調(diào)宣布樓盤93主題整體周期步驟內(nèi)容、時間臻品精致空間只余X席

持銷期（2個月）大戶優(yōu)惠卡開發(fā)商特別優(yōu)惠卡發(fā)售，成為購買大戶的優(yōu)惠憑證老帶新交流會老客戶與新客戶的交流會，令設立部分少量優(yōu)惠頂躍點綴對頂躍戶型進行”包裝”，讓消費者明白買頂躍原來可以這樣生活業(yè)主茶會答謝會，最后尾盤的攻心戰(zhàn)，從老客戶中二次挖掘產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃主題整體周期步驟內(nèi)容、時間臻品精 持銷期大戶優(yōu)開發(fā)商特別優(yōu)惠94產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃最后。。。。。。。。。。。。

售磬賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃最后。。。。。。。。。。。。95產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃價格策略：（若明年二月發(fā)售）

理性定價

1）多層：1800-2000元/平方米,均價1900元/平方米；總價區(qū)間 17萬-20萬 2）頂躍洋房：1900-2100元/平方米，均價2000元/平方米?？們r 區(qū)間28-32萬 總均價1950元/平方米賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃價格策略：（若明年二月發(fā)售）96產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃價格策略：（若明年二月發(fā)售）

積極定價

1）普通多層：1900-2100元/平方米,均價2000元/平方米；總價 區(qū)間19萬-23萬 2）躍層洋房：2100-2300元/平方米，均價2200元/平方米?？們r 區(qū)間30-35萬 總均價2100元/平方米賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃價格策略：（若明年二月發(fā)售）97產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

無論保守與積極，定價必須遵循價格規(guī)律，以較低的價格入市，在取得市場認可后穩(wěn)步調(diào)整價格，以上揚走勢來取得價格成功。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 無論保守與積極，定價必須遵98關于我們?????第一時間成交每一批客戶都是準客戶沒有疲軟的市場，只有疲軟的心態(tài)決不亂承諾不打擊競爭對手關于我們?第一時間成交99感謝各位領導！感謝各位領導！100本次提稿完畢，以上為策略思路簡要，供討論參考，謝謝！本次提稿完畢，以上為策略思路簡要，供討論參考，謝謝！101演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！102大邑恒豐雅苑項目全程策劃提案東方博創(chuàng)機構(gòu):大邑項目組2007.9.25大邑恒豐雅苑項目全程策劃提案東方博創(chuàng)機構(gòu):大邑項目組2007103前言:

本著誠信合作的前提,東方博創(chuàng)機構(gòu)通過嚴密的市場調(diào)研,數(shù)據(jù)分析,內(nèi)部討論,針對大邑“恒豐雅苑”項目（暫定名）在項目前期定位，項目包裝，營銷推廣等一系列環(huán)境中將要發(fā)生的問題，提出了我方的整體思路和建議，希望在整個項目的開發(fā)及銷售推廣的過程中能夠起到積極的作用，本方案只針對”恒豐“項目方，不針對任何第三方。前言: 本著誠信合作的前提,東方博創(chuàng)機構(gòu)通過嚴密的市104宏觀概況產(chǎn)品分析形象包裝賣點策劃營銷策劃

第一部分：宏觀概況本章將著重對產(chǎn)品所處區(qū)域進行詳細的分析，從宏觀的市場來映對該項目與產(chǎn)品，從而加深對市場的認識與了解。宏觀概況產(chǎn)品分析形象包裝賣點策劃營銷策劃 第一部分：宏觀概況105宏觀概況產(chǎn)品分析形象包裝賣點策劃營銷策劃

【區(qū)域人文地理】大邑縣位于成都平原西部，距成都市區(qū)48公里，地跨東經(jīng)102°59′至103°45′，北緯30°25′至30°49′。東北與崇州市為界，東南與新津縣邛崍市毗鄰西北與蘆山縣、寶興縣、汶川縣接壤。宏觀概況產(chǎn)品分析形象包裝賣點策劃營銷策劃 【區(qū)域人文地理】106產(chǎn)品分析形象包裝營銷策劃宏觀概況【區(qū)域人文地貌】 大邑縣地處成都平 原向川西北高原過 渡的前沿地帶，境 內(nèi)地貌形態(tài)多樣， 平原、丘陵、低山 、中高山、高山、 極高山并存，自東 向西依序分別形成 階梯狀。其中，平 原占22.8%,丘陵占

16.7%,山地占60.5%

。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝營銷策劃宏觀概況【區(qū)域人文地貌】賣點策劃107產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃氣候環(huán)境: 大邑縣位于亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)內(nèi)，氣候溫暖濕潤，熱量充足，降水充沛，夏無酷暑，冬無嚴寒，四季分明，非常適合發(fā)展全天候的四季旅游。境內(nèi)年平均氣溫為16.0c(平壩區(qū)),1月平均氣溫5.5c,7月平均氣溫26.1c,極端最低氣溫-4.8c,極端最高氣溫35.1c。無霜期多年平均為284天。平均年降水量1098.2毫米。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃氣候環(huán)境:賣點策劃108產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃【自然資源】 水資源：水能蘊藏量為23萬千瓦。有斜江河、出江河、 黃水河、黑水河、干溪河、粗石河、西河等7條自然河 流，花水灣溫泉。 礦產(chǎn)資源：縣境內(nèi)礦藏豐富，尤以非金屬礦床為主 動物資源：珍稀野生動物較多，屬國家級保護的野生動 物有56種。 植物資源：縣境內(nèi)植物有226科、8600種。樹木有41 科、102種，主要有云杉、冷杉、銀杏、柏樹、榿木等 樹種；賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃【自然資源】賣點策劃109產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

【城市發(fā)展情況】 2006年完成了新一輪縣城總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃修編。啟動了新城區(qū)規(guī)劃建設，城鄉(xiāng)規(guī)劃實現(xiàn)了全覆蓋。 現(xiàn)土地綜合收益3.94億元,縣城建成區(qū)由10.1平方公里增加到13平方公里,建成大邑大道,完成工業(yè)大道、南苑大道、濱河路、濱江路、老龍堰、南苑河等改造整治工程。 開通了成溫邛高速路大邑東進口。積極推進天然氣、垃圾處理等公用事業(yè)經(jīng)營權公開轉(zhuǎn)讓，城市生活垃圾無害化處理率達100%。城區(qū)建設和綜合治理力度加大。年末實有城市道路面積143.0萬平方米。建成區(qū)綠地率達25.3%，建成區(qū)綠地覆蓋率達26.6%。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 【城市發(fā)展情況】賣點策劃110

公用事業(yè)快速發(fā)展。年末城區(qū)擁有公交營運汽車60輛，出租汽車147輛。全年天然氣供氣量1003萬立方米，年末用氣人口4萬人。全年自來水供應量879萬立方米，比上年增加104萬立方米。 生態(tài)環(huán)境進一步改善。城區(qū)環(huán)境質(zhì)量良好，綠化覆蓋面積達425公頃，綠地面積405公頃，環(huán)境噪聲達標面積5.5平方公里。出江河、斜江河環(huán)境治理取得階段性成效。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀分析營銷策劃賣點策劃 公用事業(yè)快速發(fā)展。年末城區(qū)擁有公交營運汽車60輛，出租產(chǎn)111產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

【基礎設施情況】?大邑基礎設施已跨入中國西部地區(qū)先進行列，水、電、氣、路和通信配套，適宜企業(yè)發(fā)展和居家生活的現(xiàn)代化山水旅游城市初具規(guī)模。?在供電上，大邑除與省電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)外，還是產(chǎn)電大縣，自備電源充足。?在通信上，無線、有線和寬帶網(wǎng)絡覆蓋全縣。?在交通上，縣城距成都市區(qū)48公里，已進入成都“半小時經(jīng)濟圈”；距雙流國際機場35公里賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 【基礎設施情況】賣點策劃112產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

城市綜合競爭力的提升2006年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值54.95億元,完成年度計劃的100.5%,增長11.6%。第一產(chǎn)業(yè)增加值增長8.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加值增長15.2%，第三產(chǎn)業(yè)增加值增長10.5%。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由05年的25：36.4：38.6調(diào)整為24.2：37.6：38.2賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 城市綜合競爭力的提升賣點策113

城鄉(xiāng)一體化工作取得成效?完成了全縣農(nóng)村地區(qū)總體布局規(guī)劃、20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、11個農(nóng)村示范點建設規(guī)劃編制工作，城鄉(xiāng)規(guī)劃實現(xiàn)全覆蓋。?土地規(guī)模經(jīng)營面積擴大，流轉(zhuǎn)土地3.8萬畝，整理土地3.54萬畝，提高了投入產(chǎn)出率。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃 城鄉(xiāng)一體化工作取得成效產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點114

經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步提高1、2006年完成全口徑財政收入3.83億元,增長25.4%,超年度計劃9.4個百分點。其中地方財政收入2.0億元，增長35.4%，超年度計劃19.4個百分點。2、2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到9040元，增長10.2%,超年度計劃2.2個百分點；農(nóng)民人均純收入4690元，增長9.5%,超年度計劃0.5個百分點。產(chǎn)品分析形象包裝營銷策劃宏觀概況賣點策劃 經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步提高產(chǎn)品分析形象包裝營銷策劃宏觀概況賣點策劃115產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

社會事業(yè)發(fā)展迅猛僅05年，全年改造鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院6個，投資總額390萬元，比上年增長171.4%。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達98%，中小學生、嬰幼兒住院醫(yī)療參保率達80%。血吸蟲病防治工作提前一年達到國家血吸蟲病傳播控制標準。農(nóng)村藥品集中配送網(wǎng)絡和農(nóng)村藥品監(jiān)督供應網(wǎng)絡建設成果進一步鞏固。年末有衛(wèi)生機構(gòu)44個，醫(yī)院、衛(wèi)生院40個，衛(wèi)生技術人員1278人，醫(yī)院、衛(wèi)生院技術人員1100人，其中醫(yī)生616人。各類衛(wèi)生機構(gòu)總床位1393張，其中醫(yī)院床位720張。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 社會事業(yè)發(fā)展迅猛賣點策劃116產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

【區(qū)域利好信息分析】特區(qū)：今年6月9日，成都市被批準為“特區(qū)”，城市化水平在今后將得到顯著提高，整個區(qū)域城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，必將帶動大邑整個城市建設及房地產(chǎn)發(fā)展。規(guī)劃：07年5月4日，成都市十一次黨代會為全市人民描繪了未來成都的城鎮(zhèn)體系。未來5—10年，大邑縣將從目前僅10萬人的小城市發(fā)展成為人口在20—50萬之間的中等城市，整個城區(qū)將擴大2—5倍，成為成都8個中等城市之一，將發(fā)生巨大變化。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 【區(qū)域利好信息分析】賣點策117產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

【區(qū)域利好信息分析】變區(qū)：今年8月1日下發(fā)的《關于推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)建設的意見》，提出成都市將積極推進撤縣建區(qū)工作，在2010年前，撤縣建區(qū)之后的城市發(fā)展機遇將更多。開發(fā)：2007年7月20日，77億外資成為當天土地拍賣市場的絕對主流，三環(huán)外周邊地價被拉升到1000萬元/畝以上，本土一流開發(fā)企業(yè)被擠出主城區(qū)。而8月31日，郫縣同樣上演類似的情況，外資對于土地的搶奪將更加激烈，部分開發(fā)商也將外移，也預示著大邑這類區(qū)域?qū)⒂瓉硇碌拈_發(fā)熱潮。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 【區(qū)域利好信息分析】賣點策118產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃土地儲量情況分析： 大邑縣是成都市推進城鄉(xiāng)一體化試點縣，２００４—２０２０年規(guī)劃新增建設用地１４．３６平方公里（21540畝），其中可用于房地產(chǎn)開發(fā)的建設用地７平方公里（10500畝），現(xiàn)有存量土地１０００多畝。 另外，大邑縣在成都地區(qū)具有顯著的耕地后備資源優(yōu)勢，全縣現(xiàn)有耕地后備資源21000畝，通過開發(fā)復墾整理可新增折抵建設用地指標11760畝。在大邑大道兩側(cè)將儲備３００—４００畝房地產(chǎn)開發(fā)用地，并根據(jù)市場需求情況，適時推向市場。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃土地儲量情況分析：賣點策劃119產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

住宅開發(fā)情況分析：大邑獨具淺丘與平原相結(jié)合的地貌特點，由縣政府組織開發(fā)的晉北新城將高檔居住區(qū)引入淺丘區(qū)，打造具山居特色的大邑新城北區(qū)。同時，包括南區(qū)百米大道在內(nèi)的新城南區(qū)，通過規(guī)劃綠地景觀等相結(jié)合，創(chuàng)造山、水、居住相融的居住環(huán)境。建設中的大邑新城與老城相連，分為南北兩區(qū)，南區(qū)規(guī)劃總面積約5平方公里，可開發(fā)用地面積4000畝；北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約25.6平方公里，可開發(fā)用地多達2.38萬畝。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 住宅開發(fā)情況分析：賣點策劃120

住宅開發(fā)情況分析：據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計，去年全縣商品房平均價格達1700元/平方米。據(jù)統(tǒng)計，今年1-6月，樓盤開工面積12萬余平方米，商品房交易710套，交易面積87500平方米，交易金額1.5億元。大邑縣相關部門計劃，每年引進一批實力強的企業(yè)，建10個用地規(guī)模在100畝以上的精品樓盤，其中大型精品樓盤5個以上。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃 住宅開發(fā)情況分析：產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃121產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃02000

區(qū)域宏觀價格數(shù)據(jù)來源：大邑房管局

郊縣房價比較(第二圈層)單位(元) 6000 4000郊縣房價比較(第二圈層)單位(元)層)單位(元)郊縣房價比較(第二圈370043004120386051103200新都龍泉華陽雙流溫江郫縣賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃02000 區(qū)域宏觀價格郊縣122產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃300020001000

區(qū)域宏觀價格數(shù)據(jù)來源：大邑房管局

郊縣房價比較(第三圈層)單位(元) 4000金堂彭州新津都江堰崇州邛崍大邑

0郊縣房價比較(第三圈層)單位(元)金堂3400彭州3100新津3400都江堰 3600崇州2900邛崍2800大邑1870賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃3000 區(qū)域宏觀價格金堂邛123產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃700060005000400030002000

人均社會消費品零售額數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局

人均社會消費品零售額單位(元) 8000金堂彭州新津都江堰崇州邛崍大邑

1000 0人均社會消費品零售額單位(元)金堂2145彭州2996新津5377都江堰 7178崇州2856邛崍2836大邑2608賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃7000 人均社會消費品零售124產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃15001000 500

區(qū)域宏觀價格數(shù)據(jù)來源：大邑房管局

商品房均價走勢單位(元) 2500 2000商品房均價走勢單位(元)

0商品房均價走勢單位(元)2004年 7342005年 9232006年 17002007年(預 2000賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃1500 區(qū)域宏觀價格商品房125產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

區(qū)域宏觀價格數(shù)據(jù)來源：大邑房管局土地交易價格走勢單位(萬元)40208060土地交易價格走勢單位(萬元)

0土地交易價格走勢單位(萬元)2004年 24.32005年 392006年 452007年(預 74賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 區(qū)域宏觀價格土地交易價格走126產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

市場深入解析換房人群加大：根據(jù)統(tǒng)計，目前常住人口為10萬人左右，按每戶4人左右核算，總計會有25000戶家庭。保守按照市場換房比例5%年測算（相當于20年換一次房），則最保守估計也將有1250戶家庭將有換房需求，按照當?shù)刈》苛晳T，就需要消化超過12.5萬平方米以上的商品住宅。城市人口增加：到2010年，區(qū)域常住人口將由現(xiàn)在的10萬人增加到14.8萬人，最保守估計在未來4年當中，每年將產(chǎn)生大約1萬人口搬進城區(qū)居住，這部分人群對于商品住宅的需求更加強烈。外地人置業(yè)：大邑憑借“成都名片”與“全區(qū)域價格最低”等兩點區(qū)域，在很大程度上也將吸引部分周邊區(qū)域的投資客戶。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 市場深入解析賣點策劃12760%20%15%5%大邑地區(qū)成都地區(qū)四川地區(qū)四川以外地區(qū)產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃數(shù)據(jù)來源：大邑房管局

購買人群比例賣點策劃60%20%15%5%大邑地區(qū)四川以外地區(qū)產(chǎn)品分析形象包裝宏128產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃小結(jié)：▲該區(qū)域城市基礎完善，能夠提供完善的居住環(huán)境與人居配套▲該區(qū)域人文自然環(huán)境優(yōu)越，能夠給項目帶來一定的賣點支撐▲該經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步提高，居民購力逐年加強▲針對該區(qū)域商品房發(fā)展，大邑擁有眾多利好信息▲該區(qū)域住房消化潛力巨大，地購買人群潛在需求旺盛▲從區(qū)域的均價與房價的漲幅迅猛的程度可以看出，這一區(qū)域擁有一定的投資空間，對投資人群具有吸引力▲該區(qū)域本地購買力仍占重要比重，當?shù)刭徺I比重較強，優(yōu)勢區(qū)域的放量將日趨加強，樓盤間競爭將日趨激烈賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃小結(jié)：賣點策劃129產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

第二部分：產(chǎn)品分析通過前面對于區(qū)域的宏觀深入分析，我們可以相信，整個區(qū)域的市場是具有潛力進行挖掘的，同時我們更有必要對產(chǎn)品的特性進行深入的了解與認知道，從而發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 第二部分：產(chǎn)品分析賣點策劃130產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

（產(chǎn)品外部環(huán)境部分）三大方面剖析產(chǎn)品外部環(huán)境 ▲產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境 ▲區(qū)域消費心理 ▲產(chǎn)品生活半徑賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 （產(chǎn)品外部環(huán)境部分）賣點策131產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃▲產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃▲產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境賣點策劃132產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃三條主要入城通道： 由“邑新大道”出城，“經(jīng)成溫邛告訴公路，大邑至成都需要40分鐘左右； 由“邑新大道”向南，可經(jīng)安仁、至崇州、再經(jīng)溫江光華大道直達成都的青羊?qū)m; 由“邑新大道”出城向南，可經(jīng)過安仁、至雙流、上武侯大道直達成都雙楠；賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃三條主要入城通道：賣點策劃133產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境 高速公路對接城市軸心 人文線路串聯(lián)區(qū)域文化 旅游線路探索風光民俗快速對接中心城市、又被濃烈的區(qū)域文化所包圍，更可享受近在咫尺的自然與民俗的旅游資源。賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境賣點策劃134產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃

▲區(qū)域消費心理大邑現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場應該被理解是一個“未過?！钡?，存在嚴重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性缺陷，高端購買力被壓抑的市場，具體表現(xiàn)在：1、大邑人的思想觀念并不保守，大邑消費群擁有改善居住條件的強烈愿望2、隨著九零七零政策的出臺，對于戶型實用性的要求逐漸增強3、關注小區(qū)環(huán)境的好壞，關注高綠化率的住宅4、對于景觀設置有一定要求，看重朝向5、對于社區(qū)配套，如“會所”配置有一定的需求與虛榮6、關注區(qū)域生活配套7、對高物業(yè)費有抵觸情緒賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃 ▲區(qū)域消費心理賣點策劃135產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃多層+大戶低物業(yè)費大盤與大綠化

區(qū)域消費心理模型生活配套

+好環(huán)境賣點策劃產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃多層+大戶低物業(yè)費大盤與大綠136樓盤名稱麗都花城地址大邑圍城路南段130號開發(fā)商四川省川喜集團實業(yè)有限公司物業(yè)類型多層+電梯公寓工程進度一期建設中交付日期年底一期交付項目規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃建筑 面積占地：43253平方米建筑面積：80000平方米容積率1．68物業(yè)類型多層+電梯公寓銷售價格1288~~1600租金水平40—50元/平方米賣點分析首家電梯公寓；25米寬景觀生活走廊，交通暢達，生活配套完善，360度全景觀花園社區(qū)，空中別墅概念，地理位置優(yōu)越，住宅功能齊全，陽臺多種形式，；緊鄰斜江河。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營銷策劃賣點策劃樓盤名稱麗都花城地