房地產企業(yè)全成本管理體系解讀講義課件

房地產企業(yè)成本管理體系解讀

2008

房地產企業(yè)成本管理體系解讀

2008

1我們如此一路走來。。。。

火爆的夏天：

排隊購房、深夜開盤、炒房熱、靠天收！降溫與秋涼：

三級市場洗牌、觀望、資金壓力。。。嚴冬會來嗎？

降價？兩三年不買房？只剩5%？［形勢］我們如此一路走來。。。?；鸨南奶欤航禍嘏c秋涼：嚴冬會來嗎2

地王？樓王？面粉貴過面包啦。。。賣房子不如賣地！盤點地產熱門話題：

拐了？----拐點論現在應不應該買房？兩限房？經濟適用房？廉租房？你降了多少？IPO？斷供?地王？樓王？盤點地產熱門話題：3房地產企業(yè)還會面臨什么？

消費者觀望行業(yè)內強強聯(lián)合資本市場的競爭行業(yè)洗牌家電業(yè)房地產企業(yè)還會面臨什么？消費者觀望行業(yè)內強強聯(lián)合資本市場的4我們的對策之------上市！速度！結果：投入增加了！收入降低了！利潤壓縮了！必須向管理要效益了！成本管理顯得尤為重要！--------企業(yè)未來的生命線！賣相品質我們的對策之------上市！速度！結果：成本管理顯得尤為重5［引言］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？土地成本開發(fā)成本資金成本管理成本-----你每一天每一筆花費！越低越好？比大小？招標時砍砍價！簽約時簽低點！付款時付少點！結算時慢慢扯…------優(yōu)化的目標受控的過程說到做到的結果［引言］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？土地6成本管理項目策劃設計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展越靠近價值鏈前端，經營風險越大，但利潤貢獻越高?。坳P鍵詞］越靠近價值鏈后端，經營風險越小，但對品牌和客戶價值產生重要影響。［關鍵詞］價值鏈中段是整個房地產開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現大?。。坳P鍵詞］房地產開發(fā)價值鏈分析模型成本管理項目設計采購工程銷售客服物業(yè)項目項目越靠近價值鏈前端7成本管理項目策劃設計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展房地產開發(fā)價值鏈分析模型成本管理是貫穿價值鏈全過程；涉及價值活動全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動。為此，我們需要：1、從價值活動最前沿開始進行成本的策劃，建立成本控制目標體系。2、要有一套實現成本控制目標的管控機制！3、要將成本控制落實到每一個作業(yè)環(huán)節(jié)中去！4、跟蹤、評估、考核機制的啟動、讓每項工作都受控！5、從我做起，建立企業(yè)的成本理念和文化，不斷校正和優(yōu)化我們的管理模式，創(chuàng)建企業(yè)核心競爭力！成本管理項目設計采購工程銷售客服物業(yè)項目項目房地產開發(fā)價值鏈8作業(yè)過程成本控制（日常工作的成本管理）目標成本體系的建立與實施房地產企業(yè)成本管理體系的梳理成本管理體系的建立與實施目標實施目標實現銷售/客服建造過程策劃/設計目標建立成本管理之實現成本管理之基礎作業(yè)過程成本控制（日常工作的成本管理）目標成本體系的建立與實9房地產企業(yè)全成本管理體系解讀講義課件10目標/責任成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理委員會實踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)標桿企業(yè)成本管理模式：領導機構工具制度成本管控文件目標/責任成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟11我們需要建立成本目標管理體系嗎?我們需要建立成本目標管理體系嗎?12開發(fā)成本土地成本管理成本資金成本錢花哪里去了？錢賺到手了嗎？開發(fā)成本土地成本管理成本資金成本錢花哪里去了？錢賺到手了嗎？13利潤===收入—成本成本是個無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財務結算的利潤是真嗎？你能給投資方一個交待嗎？利潤===收入—成本成本是個無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財務14成本目標管理哪里來?成本目標管理哪里來?15定義：它是關于企業(yè)在一定時期內經營、資本、財務等各方面的總體計劃，它將企業(yè)全部經濟活動用貨幣形式表示出來,它最終反映是一整套預計的財務報表和其他附表，主要是用來規(guī)劃計劃期內企業(yè)的全部經濟活動及其相關財務結果。任務：

企業(yè)在戰(zhàn)略目標的指導下，對未來的經營活動和相應財務結果進行充分、全面的預測和籌劃，并通過對執(zhí)行過程的監(jiān)控，將實際完成情況與預算目標不斷對照和分析，從而及時指導經營活動的改善和調整，以幫助管理者更加有效地管理企業(yè)和最大程度地實現戰(zhàn)略目標組成：全面預算體系包括利潤預算、資本性支出資金平衡預算、現金收支平衡預算、資產負債預算、現金流量預算等。

利潤預算包括銷售收入預算、產品成本預算、財務費用預算等。關于企業(yè)全面預算管理定義：關于企業(yè)全面預算管理16戰(zhàn)略規(guī)劃盈利預測經營目標項目開發(fā)計劃職能管理部工作計劃計劃解讀1戰(zhàn)略---經營計劃---項目開發(fā)計劃財務預算計劃項目成本計劃財務費用計劃---關于戰(zhàn)略與計劃管理戰(zhàn)略規(guī)劃盈利預測經營目標項目開發(fā)計劃職能管理部工作計劃計劃解17目標與責任成本管理體系之建立與實現

目標與責任成本管理體系之建立與實現18如何建立成本目標體系？如何建立19目標成本的定義目標成本是：目標成本是公司基于市場現狀，并結合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。目標成本的定義20目標成本的解讀

目標成本設定與企業(yè)定位目標成本設定與項目定位目標成本設定與企業(yè)盈利目標成本設定的市場原則

性價比與專業(yè)管理

目標成本的解讀目標成本設定與企業(yè)定位211、投資決策《項目投資可行性報告》投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設計目標成本測算13、方案設計確定產品標準目標成本測算24、初步設計確定產品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算34、施工圖設計目標成本投資估算概念性方案設計概算方案設計概算初步設計概算施工圖預算工程量清單目標成本的形成1、投資決策投資估算書2、項目策劃目標成本測算13、方案設計22目標成本與財務接軌？金地成本表單萬達成本表單萬科成本表單中海成本表單目標成本與財務接軌？金地成本表單萬達成本表單萬科成本表單中海23利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206利息支出

。。。

營業(yè)稅金及附加8.441銷售費用2.5611.9管理費用2.0817.6財務費用-0.323.6資產減值損失…

投資收益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2。。?！?、每股收益

。。。

利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.1535524存貨真實嗎？資產負債表流動資產:萬科保利貨幣資金17046.3…

應收帳款8.651.75預付帳款82.863.9…

其他應收款27.613.4…

存貨665281流動資產合計954406非流動資產:

…

長期股權投資24.40.1投資性房地產2.770.65固定資產5.751.4在建工程2.71

遞延所得稅資產60.4…

非流動資產合計46.42.72資產總計1000409存貨真實嗎？資產負債表流動資產:萬科保利貨幣資金170425偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）目標成本的管理偏差目標成本的管理26成本目標體系建立之核心難點在哪里？成本目標體系建立27

用幾個實例來談談：

目標成本到底怎么形成的？用幾個實例來談談：28案例1

項目策劃階段的成本策劃成本客戶需求市場產品盈利案例1成本客戶需求市場產品盈利29案例2

概念設計階段的成本規(guī)劃案例230用流程制度確定目標成本1、各端口介入與責任約定/（VK）2、目標成本的審定3、目標成本的管理制度案例3

用流程制度確定目標成本案例331什么是動態(tài)成本？什么是動態(tài)成本？32關于信息披露領導要知道什么？駕駛倉原理：盈利目標能否實現？計劃能實現多少？決策支持系統(tǒng)風險預警體系關于信息披露領導要知道什么？駕駛倉原理：盈利目標能否實現？計33關于信息披露財務動態(tài):收入、支出、現金流。。。運營動態(tài):項目進度、銷售進度、成本發(fā)生比例。。經營動態(tài):動態(tài)成本、動態(tài)盈利預測。。健康指標:負債率、資金峰值、預警系統(tǒng)。。。決策支持系統(tǒng)動態(tài)成本信息??關于信息披露財務動態(tài):收入、支出、現金流。。。運營動態(tài):項目34我們通常會有哪些爭論？我們通常會有哪些爭論？35目標能調嗎？軟件公司的案例！目標能調嗎？軟件公司的案例！36成本目標體系如何落實？----建立成本責任體系！成本目標體系如何落實？37各部門各司其職責任成本的分解思路1、本部門費用2、本專業(yè)端口成本----土地成本------------政府收費------------設計費------------營銷費------------財務費用------------建造成本----設計+采購+工程------成本數字是目標，是結果，關鍵的是工作質量各部門各司其職責任成本的分解思路1、本部門費用38階段性地確定成本責任設計產品銷售投資策劃項目運作全過程以盈利為目標倒逼成本控制目標招標履約簽約實現盈利目標責任成本的分解思路階段性地確定成本責任設計產品銷售投資項目運作全過程以盈利為目39用什么來支撐責任成本的落實？用什么來支撐40管理架構確定管理架構確定41管理架構確定管理架構確定42管理架構確定管理架構確定43房地產企業(yè)全成本管理體系解讀講義課件44房地產企業(yè)全成本管理體系解讀講義課件45房地產企業(yè)全成本管理體系解讀講義課件46房地產企業(yè)全成本管理體系解讀講義課件47目標/責任成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理委員會實踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)標桿企業(yè)成本管理模式：成本管控文件目標/責任成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟48謝謝！謝謝！49演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！50

房地產企業(yè)成本管理體系解讀

2008

房地產企業(yè)成本管理體系解讀

2008

51我們如此一路走來。。。。

火爆的夏天：

排隊購房、深夜開盤、炒房熱、靠天收！降溫與秋涼：

三級市場洗牌、觀望、資金壓力。。。嚴冬會來嗎？

降價？兩三年不買房？只剩5%？［形勢］我們如此一路走來。。。?；鸨南奶欤航禍嘏c秋涼：嚴冬會來嗎52

地王？樓王？面粉貴過面包啦。。。賣房子不如賣地！盤點地產熱門話題：

拐了？----拐點論現在應不應該買房？兩限房？經濟適用房？廉租房？你降了多少？IPO？斷供?地王？樓王？盤點地產熱門話題：53房地產企業(yè)還會面臨什么？

消費者觀望行業(yè)內強強聯(lián)合資本市場的競爭行業(yè)洗牌家電業(yè)房地產企業(yè)還會面臨什么？消費者觀望行業(yè)內強強聯(lián)合資本市場的54我們的對策之------上市！速度！結果：投入增加了！收入降低了！利潤壓縮了！必須向管理要效益了！成本管理顯得尤為重要！--------企業(yè)未來的生命線！賣相品質我們的對策之------上市！速度！結果：成本管理顯得尤為重55［引言］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？土地成本開發(fā)成本資金成本管理成本-----你每一天每一筆花費！越低越好？比大??？招標時砍砍價！簽約時簽低點！付款時付少點！結算時慢慢扯…------優(yōu)化的目標受控的過程說到做到的結果［引言］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？土地56成本管理項目策劃設計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展越靠近價值鏈前端，經營風險越大，但利潤貢獻越高！［關鍵詞］越靠近價值鏈后端，經營風險越小，但對品牌和客戶價值產生重要影響。［關鍵詞］價值鏈中段是整個房地產開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現大?。。坳P鍵詞］房地產開發(fā)價值鏈分析模型成本管理項目設計采購工程銷售客服物業(yè)項目項目越靠近價值鏈前端57成本管理項目策劃設計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展房地產開發(fā)價值鏈分析模型成本管理是貫穿價值鏈全過程；涉及價值活動全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動。為此，我們需要：1、從價值活動最前沿開始進行成本的策劃，建立成本控制目標體系。2、要有一套實現成本控制目標的管控機制！3、要將成本控制落實到每一個作業(yè)環(huán)節(jié)中去！4、跟蹤、評估、考核機制的啟動、讓每項工作都受控！5、從我做起，建立企業(yè)的成本理念和文化，不斷校正和優(yōu)化我們的管理模式，創(chuàng)建企業(yè)核心競爭力！成本管理項目設計采購工程銷售客服物業(yè)項目項目房地產開發(fā)價值鏈58作業(yè)過程成本控制（日常工作的成本管理）目標成本體系的建立與實施房地產企業(yè)成本管理體系的梳理成本管理體系的建立與實施目標實施目標實現銷售/客服建造過程策劃/設計目標建立成本管理之實現成本管理之基礎作業(yè)過程成本控制（日常工作的成本管理）目標成本體系的建立與實59房地產企業(yè)全成本管理體系解讀講義課件60目標/責任成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理委員會實踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)標桿企業(yè)成本管理模式：領導機構工具制度成本管控文件目標/責任成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟61我們需要建立成本目標管理體系嗎?我們需要建立成本目標管理體系嗎?62開發(fā)成本土地成本管理成本資金成本錢花哪里去了？錢賺到手了嗎？開發(fā)成本土地成本管理成本資金成本錢花哪里去了？錢賺到手了嗎？63利潤===收入—成本成本是個無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財務結算的利潤是真嗎？你能給投資方一個交待嗎？利潤===收入—成本成本是個無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財務64成本目標管理哪里來?成本目標管理哪里來?65定義：它是關于企業(yè)在一定時期內經營、資本、財務等各方面的總體計劃，它將企業(yè)全部經濟活動用貨幣形式表示出來,它最終反映是一整套預計的財務報表和其他附表，主要是用來規(guī)劃計劃期內企業(yè)的全部經濟活動及其相關財務結果。任務：

企業(yè)在戰(zhàn)略目標的指導下，對未來的經營活動和相應財務結果進行充分、全面的預測和籌劃，并通過對執(zhí)行過程的監(jiān)控，將實際完成情況與預算目標不斷對照和分析，從而及時指導經營活動的改善和調整，以幫助管理者更加有效地管理企業(yè)和最大程度地實現戰(zhàn)略目標組成：全面預算體系包括利潤預算、資本性支出資金平衡預算、現金收支平衡預算、資產負債預算、現金流量預算等。

利潤預算包括銷售收入預算、產品成本預算、財務費用預算等。關于企業(yè)全面預算管理定義：關于企業(yè)全面預算管理66戰(zhàn)略規(guī)劃盈利預測經營目標項目開發(fā)計劃職能管理部工作計劃計劃解讀1戰(zhàn)略---經營計劃---項目開發(fā)計劃財務預算計劃項目成本計劃財務費用計劃---關于戰(zhàn)略與計劃管理戰(zhàn)略規(guī)劃盈利預測經營目標項目開發(fā)計劃職能管理部工作計劃計劃解67目標與責任成本管理體系之建立與實現

目標與責任成本管理體系之建立與實現68如何建立成本目標體系？如何建立69目標成本的定義目標成本是：目標成本是公司基于市場現狀，并結合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。目標成本的定義70目標成本的解讀

目標成本設定與企業(yè)定位目標成本設定與項目定位目標成本設定與企業(yè)盈利目標成本設定的市場原則

性價比與專業(yè)管理

目標成本的解讀目標成本設定與企業(yè)定位711、投資決策《項目投資可行性報告》投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設計目標成本測算13、方案設計確定產品標準目標成本測算24、初步設計確定產品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算34、施工圖設計目標成本投資估算概念性方案設計概算方案設計概算初步設計概算施工圖預算工程量清單目標成本的形成1、投資決策投資估算書2、項目策劃目標成本測算13、方案設計72目標成本與財務接軌？金地成本表單萬達成本表單萬科成本表單中海成本表單目標成本與財務接軌？金地成本表單萬達成本表單萬科成本表單中海73利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206利息支出

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營業(yè)稅金及附加8.441銷售費用2.5611.9管理費用2.0817.6財務費用-0.323.6資產減值損失…

投資收益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2。。?！?、每股收益

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利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.1535574存貨真實嗎？資產負債表流動資產:萬科保利貨幣資金17046.3…

應收帳款8.651.75預付帳款82.863.9…

其他應收款27.613.4…

存貨665281流動資產合計954406非流動資產:

…

長期股權投資24.40.1投資性房地產2.770.65固定資產5.751.4在建工程2.71

遞延所得稅資產60.4…

非流動資產合計46.42.72資產總計1000409存貨真實嗎？資產負債表流動資產:萬科保利貨幣資金170475偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）目標成本的管理偏差目標成本的管理76成本目標體系建立之核心難點在哪里？成本目標體系建立77

用幾個實例來談談：

目標成本到底怎么形成的？用幾個實例來談談：78案例1

項目策劃階段的成本策劃成本客戶需求市場產品盈利案例1成本客戶需求市場產品盈利79案例2

概念設計階段的成本規(guī)劃案例280用流程制度確定目標成本1、各端口介入與責任約定/（VK）2、目標成本的審定3、目標成本的管理制度案例3

用流程制度確定目標