《2022年深圳房地產市場發(fā)展研究報告》

中國指數研究院中國房地產指數系統(tǒng)中國指數研究院中國房地產指數系統(tǒng)2022年深圳房地產市場開展研究報告PAGE54本報告數據來自中國指數研究院數據信息中心、中國房地產指數系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請咨詢010-本報告數據來自中國指數研究院數據信息中心、中國房地產指數系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請咨PAGE53本報告數據來自中國指數研究院數據信息中心、中國房地產指數系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請咨詢010-5本報告數據來自中國指數研究院數據信息中心、中國房地產指數系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請咨中國指數研究院中國房地產指數系統(tǒng)2022年深圳房地產市場2022年深圳房地產市場開展研究報告2022年3月25日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 2一、 經濟環(huán)境：2022深圳經濟穩(wěn)中趨升、逐步向好 5二、 政策環(huán)境：地方政策分化明顯，熱點城市調控升級 121. 全國政策：年末中央屢次表態(tài)抑制資產泡沫防范金融風險 122. 深圳政策：“限購限貸升級〞，驅使市場回歸理性 15三、 市場分析：住宅市場量跌價升，商辦供大于求 171. 商品房市場：商品房銷售均價上漲，整體同比上漲50.4% 172. 住宅市場：全年量跌價升，剛需為市場主力 20四、 二手房市場：成交量大幅回落，價格指數全年持續(xù)攀升 49五、 土地市場：量漲價跌，出讓金總額同比大幅增長 511. 土地價格：成交樓面均價大幅上漲，平均溢價率為24% 512. 土地成交：成交量上漲，住宅用地成交量漲幅最大 523. 土地推出：土地推出量上漲，商辦用地推出量激增 544. 土地出讓金：土地出讓金大幅增長，住宅、商業(yè)/辦公用地出讓金增幅超過100% 55六、 開發(fā)企業(yè)：龍頭房企市場集中度回暖，拿地大增 571. 市場份額：龍頭房企銷售額大幅上升，市場占有率小幅下調 572. 拿地情況：銷售前十開發(fā)企業(yè)拿地面積、金額均大幅增加 62七、 市場展望：“市場增速放緩，深圳房價或將趨于理性 631. 政策趨勢：去庫存、穩(wěn)開展、防風險〞的相關政策有望加大 632. 房產市場：增速放慢，房價上漲幅度減小并趨于理性 633. 土地市場：城市分化加劇，熱點城市地王頻出，三四線土地市場遇冷 644. 企業(yè)表現：拓展域外市場、順應市場變化，分化市場需求 65研究主持：中國指數研究院中國房地產指數系統(tǒng)數據支持：CREIS中指數據，

摘要宏觀環(huán)境：整體經濟穩(wěn)中有進，因城施策嚴控市場風險2022年，初步核算并經廣東省統(tǒng)計局核定，2022年全市生產總值為19492.60億元，全年GDP增速為9.0%，增幅分別比全國和全省高2.3和1.5個百分點，整體經濟穩(wěn)中有進。全年全市居民消費價格總水平〔CPI〕同比上漲2.4%，漲幅較上年提升0.2個百分點；全年全市固定資產投資4078.16億元，增長23.6%，增速創(chuàng)自1999年以來連續(xù)18年新高。2022年，中央從供需兩端頻頻出臺調控政策，由松趨緊，因城施策嚴控市場風險；地方積極響應中央政策號召，通過一系列政策有序消化房地產庫存，解決區(qū)域性、結構性問題。就深圳來看，政策從供給端發(fā)力，“3.25〞“10.4〞新政持續(xù)收緊購房資格，抑制投機性需求，防范風險；驅使市場回歸理性。市場分析：住宅市場量跌價升，商辦供大于求總體表現：商品房銷售均價上漲，漲幅略縮小2022年深圳房產市場延續(xù)了2022年末的熾熱態(tài)勢，隨著調控政策的出臺，市場逐步趨于穩(wěn)定。價格方面：2022年，商品房整體市場均價大幅上漲50.4%，商品住宅成交均價同比上漲59.9%，商業(yè)用房及辦公樓均價分別同比上漲13.4%、24.8%。需求方面：2022年，深圳住宅、寫字樓、商業(yè)用房的銷售面積分別為417.93萬平方米、30.5萬平方米、67.05萬平方米，三者同比分別大幅減少37.2%和42.3%、29.5%。供給方面：2022年住宅、辦公樓和商業(yè)用房新批上市面積較2022年分別下降38.9%、26.8%和4.8%。供求比照來看：深圳商品住宅供給量大幅減少38.9%；寫字樓、商業(yè)用房供過于求現象明顯，庫存仍在較高水平；。二手房市場：二手房全年成交量大幅回落，價格指數全年持續(xù)攀升。產品形態(tài)：中小戶型仍是市場主力，中等戶型供求根本平衡，小戶型過于求需求：中小戶型繼續(xù)熱銷，大戶型微幅上漲，其中80-100平米的中等面積戶型成交量占市場總體比重為54.2%，市場份額有所減少。供給：80平米以下小戶型占比明顯提高，100平米以上戶型占比下降。供求比照：除140平米以上戶型呈供不應求之勢、80平米以下戶型供過于求之勢外，其他各戶型供求均相對平衡。不同區(qū)域：福田區(qū)成交均價居首，六區(qū)僅南山區(qū)成交量同比增長，寶安區(qū)成交量居首，龍崗區(qū)供給量居六區(qū)首位價格方面：福田、羅湖、南山、鹽田、寶安和龍崗六區(qū)商品住宅成交均價上漲，其中，龍崗區(qū)漲幅最大為59.70%。成交方面：各區(qū)域中龍崗和寶安成交量最大，其中龍崗區(qū)及寶安區(qū)占比均下降，南山區(qū)占比擬2022年提升8.8個百分點。供給方面：龍崗和寶安住宅供給量合計占比仍在8成左右，南山區(qū)占比上升，羅湖及鹽田占比均下滑。供求比照方面：僅龍崗區(qū)呈現供過于求態(tài)勢之外，其他區(qū)域均呈供不應求趨勢。土地市場：量價齊漲，出讓金總額同比大幅增長價格方面：成交樓面均價大幅上漲，平均溢價率為24%。成交方面：土地成交用地面積上漲25%，規(guī)劃建筑面積上漲67%；商業(yè)/辦公用地成交面積同比增長幅度最高為117%。供給方面：招拍掛市場推出土地面積上漲39.91%，住宅用地上漲33.30%，商辦和工業(yè)用地同比分別上漲159.37%和上漲64.89%。出讓金方面：土地出讓金大幅增長，住宅、商業(yè)/辦公用地出讓金增幅超過100%。開發(fā)企業(yè)：龍頭房企市場集中度回暖，拿地金額大增2022年，深圳樓市超預期回暖，量價齊飛，銷售額前十房企銷售額均同比上漲。銷售額前十的房企總銷售額同比小幅上漲12%，市場集中度由2022年的41.17%上升至46.92%，上升了近6個百分點。拿地方面，2022年銷售額前十的房企僅華僑城有拿地，在與招商蛇口強強聯手的情況下，獲取了位于寶安區(qū)大空港范圍內的11宗商地，其規(guī)劃建筑面積共計154.33萬平方米，同比大幅增長3.7倍，拿地金額合計310億，同比大幅增加8.38倍。市場展望：調控升級，驅使深圳房價趨于理性展望2022年,在中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的〞的背景下，未來一定期間內政策仍將維持收緊狀態(tài)，2022年12月中旬召開的中央經濟工作會議確定2022年經濟穩(wěn)中求進的主基調，財政政策更加積極有效，深化供給側改革，著力振興實體經濟，這都有利于為房地產市場平穩(wěn)開展營造良好環(huán)境。其中貨幣政策的“穩(wěn)健中性〞決定了2022年貨幣環(huán)境全面寬松不再，2022深圳樓市或將趨于理性，房地產價格存在一定的下跌壓力，但全年跌幅有限。而穩(wěn)健中性的貨幣環(huán)境下價格上漲動力缺乏。

經濟環(huán)境：2022深圳經濟穩(wěn)中趨升、逐步向好2022年，面對復雜多變的外部形勢和持續(xù)加大的經濟下行壓力，在市委市政府的堅強領導下，深圳積極踐行“五大開展理念〞，主動適應和引領經濟開展新常態(tài)，著力推進供給側結構性改革，堅持質量引領、創(chuàng)新驅動、轉型升級、綠色低碳開展方向，全力推動有質量的穩(wěn)定增長和可持續(xù)的全面開展，實現了“十三五〞的良好開局。經濟增長：總體經濟穩(wěn)中趨升，規(guī)模排名第四圖：2000-2022年深圳市地區(qū)生產總值(GDP)數據來源：CREIS中指數據，經濟總量持續(xù)擴大，繼續(xù)居內地大中城市第四位。初步核算并經廣東省統(tǒng)計局核定，2022年全市生產總值為19492.60億元，全年GDP增速為9.0%，增幅分別比全國和全省高出2.3和1.5個百分點，居全省各地市第一。分季度累計增幅看，一季度增長8.4%，上半年增長8.6%，前三季度增長8.7%，全年增長9.0%，增速逐季提高。圖：2000-2022年深圳市各產業(yè)增加值比重變化數據來源：CREIS中指數據，經濟結構繼續(xù)優(yōu)化，第三產業(yè)占比繼續(xù)增高。二三產業(yè)結構由上年的41.2：58.8調整為39.5：60.5，效勞業(yè)占比提高了1.7個百分點。現代效勞業(yè)快速開展，其中房地產業(yè)增加值1866.18億元，下降0.5%，占GDP比重9.6%，同比提高0.3個百分點；其他效勞業(yè)增加值3969.46億元，增長17.2%。物價指數：全年CPI增速小幅增長，整體運行平穩(wěn)圖：2000-2022年深圳市居民消費價格指數(CPI)數據來源：CREIS中指數據，圖：2022年各月度深圳市居民消費價格指數(CPI)數據來源：CREIS中指數據，居民消費價格運行平穩(wěn)。居民消費價格運行平穩(wěn)。全年全市居民消費價格總水平〔CPI〕同比上漲2.4%，漲幅較上年提升0.2個百分點，分別比全國和全省平均水平高0.4和0.1個百分點。分類別看，八大類價格“七升一降〞，其中，食品煙酒類上漲4.4%，衣著類上漲2.7%，生活用品及效勞類上漲0.8%，醫(yī)療保健類上漲3.8%，交通和通信類下降2.6%，教育文化和娛樂類上漲1.2%，居住類上漲2.9%，其他用品和效勞類上漲3.3%。固定資產投資：固定資產投資增幅創(chuàng)新高，固定資產投資占GDP比重上升圖：2000-2022年深圳市固定資產投資額及增速數據來源：CREIS中指數據，固定資產投資增幅創(chuàng)18年新高。全年全市固定資產投資4078.16億元，增長23.6%，增速創(chuàng)自1994年以來新高，分別高出全國和全省15.5和13.6個百分點，其中城市更新改造投資682.89億元，增長19.2%，占固定資產投資比重16.7%，同比下降0.7個百分點。從投資渠道看，房地產開發(fā)工程投資1756.52億元，增長32.0%；非房地產開發(fā)工程投資2321.64億元，增長18.0%。貿易：消費穩(wěn)中有升，同比小幅增長圖：2000-2022年深圳市社會消費品零售總額及增速數據來源：CREIS中指數據，消費穩(wěn)中有升，同比小幅增長。全年全市社會消費品零售總額5512.76億元，增長8.1%其中批發(fā)和零售業(yè)零售額4879.32億元，增長8.2%，住宿和餐飲業(yè)零售額633.44億元，增長7.6%。商品銷售總額24860.15億元，增長5.8%。其中，食品飲料煙酒類增長17.5%，日用品類增長15.1%，汽車類增長12.7%，通訊器材類增長4.9%，服裝鞋帽針織類和體育娛樂用品類均增長4.1%。圖：2000-2022年深圳市進出口總額及增速數據來源：CREIS中指數據，進出口貿易降幅收窄，出口總額連續(xù)24年居全國內地大中城市首位。全年全市進出口總額26307.01億元，下降4.4%，較上年收窄3.8個百分點。其中，出口總額15680.40億元，下降4.5%，較上年收窄1.5個百分點，出口規(guī)模連續(xù)24年居全國內地城市首位；進口總額10626.61億元，下降4.2%，較上年收窄6.9個百分點。12月份，全市進出口總額3190.81億元，增長26.8%。其中，出口總額1830.98億元，增長23.0%；進口總額1359.83億元，增長32.1%。房地產開發(fā)投資及建設：投資總額及增速創(chuàng)歷年新高，新開工面積下降，施工面積處5年高位，竣工上升36.04%開發(fā)投資：房地產開發(fā)投資額創(chuàng)歷史新高，增速遠超全國平均水平圖：2022-2022年深圳市房地產開發(fā)投資額及增速數據來源：CREIS中指數據，房地產開發(fā)投資額創(chuàng)歷史新高，加速上攻，增速遠超全國平均水平。2022年，深圳房地產開發(fā)投資額為1766億元，同比增長32.0%，總額創(chuàng)歷史新高，加速上攻，增速遠超全國平均水平。就深圳歷年房地產投資額增速水平來看，2022-2022年間，深圳房地產開發(fā)投資增速低于全國水平；2022-2022年間，增速除2022年的小幅度調整以外，深圳房地產投資增速均超過了全國增速。建設指標：新開工面積下降，施工以及竣工面積均有增長開工：新開工面積同比下降近2成圖：2000-2022年深圳市房屋新開工面積及增速數據來源：CREIS中指數據，房屋新開工面積同比下降19.28%。2022年，深圳全市房屋新開工面積975.33萬平米，同比下降19.28%。施工：施工面積連續(xù)五年上漲，處于歷史最高點圖：2000-2022年深圳市房屋施工面積及增速數據來源：CREIS中指數據，深圳房屋施工面積已連續(xù)六年上漲，處于歷史最高點。2022年，深圳市房屋施工面積繼去年大幅上漲之后再次上漲，深圳已是連續(xù)六年上漲，2022年深圳房屋施工面積為5174萬平方米，同比小幅增長3.93%，增速相比2022年略有放緩。竣工：竣工面積增長，增速僅次于2022年圖：2000-2022年深圳市房屋竣工面積及增速數據來源：CREIS中指數據，房屋竣工面積上漲36%。2022年，房屋竣工面積為490.03萬平方米，相比2022年增長36.04%，增速僅次與2022年的38.71%，處歷史第二高位。政策環(huán)境：地方政策分化明顯，熱點城市調控升級全國政策：年末中央屢次表態(tài)抑制資產泡沫防范金融風險中央堅持因城施策，保障市場平穩(wěn)開展年初多部委會議召開，去庫存成為重要主題。1月多部委召開工作會議，明確2022年工作任務。全國國土資源工作會議強調國土資源系統(tǒng)要按照“戰(zhàn)略上堅持持久戰(zhàn)，戰(zhàn)術上打好殲滅戰(zhàn)〞的部署，圍繞去產能、去庫存、去杠桿、降本錢、補短板五大任務，找準接口，全力攻堅。4月29日政治局會議指出，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區(qū)域性、結構性問題，實行差異化的調控政策。兩會明確深入推進新型城鎮(zhèn)化，房地產定調因城施策去庫存。3月兩會政府工作報告強調要在適度擴大總需求的同時，突出抓好供給側結構性改革，提出要以滿足新市民需求為出發(fā)點，為“新市民〞更好融入“新城鎮(zhèn)〞創(chuàng)造條件，并明確今年深入推進新型城鎮(zhèn)化的三項重點工作：加快農業(yè)轉移人口市民化、推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產市場平穩(wěn)健康開展、加強城市規(guī)劃建設管理。針對房地產方面，提出提高棚改貨幣化安置比例，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性和改善性需求，因城施策化解房地產庫存，促進房地產市場平穩(wěn)運行。年末抑泡沫防風險，房地產強調“住有所居〞。12月14日至16日，中央經濟工作會議在北京舉行，部署2022年經濟工作，提出要堅持穩(wěn)中求進工作總基調，堅持以推進供給側結構性改革為主線，促進經濟平穩(wěn)健康開展和社會和諧穩(wěn)定。房地產方面，強調要促進房地產市場平穩(wěn)健康開展，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的〞的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的根底性制度和長效機制。金融財稅政策差異化調整，制度改革持續(xù)推進央行再度降準降首付，購房消費門檻再降。2月2日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布?關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知?，在不實施“限購〞措施的城市，首套房商貸最低首付比例可向下浮動5個百分點至20%，二套房商貸首付比例降至30%。2月末，央行宣布普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。財稅政策積極調整，減稅降費促進需求釋放。2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部三部門聯合發(fā)布?關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知?，下調非一線城市房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。針對新房，首套90平米以上的房屋契稅下調至1.5%，同時二套房契稅全面下調；針對二手房，個人將購置2年以上〔含2年〕的非普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。隨著營改增的全面實施，營業(yè)稅優(yōu)惠政策平移，針對二手房增值稅，仍保持原營業(yè)稅優(yōu)惠。貨幣由穩(wěn)健注重靈活適度轉向穩(wěn)健中性。中國人民銀行貨幣政策委員會2022年第二季度例會強調，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重松緊適度，靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長。年末中央經濟工作會議指出，要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應貨幣供給方式新變化，調節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性根本穩(wěn)定。而此前中央定調穩(wěn)健貨幣政策，注重相機、靈活調控。深化住房制度改革，健全住房供給體系十三五規(guī)劃深化住房制度改革，指明中長期開展方向。3月17日，?國民經濟和社會開展第十三個五年規(guī)劃綱要?全文正式發(fā)布，提出構建以政府為主提供根本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供給體系，優(yōu)化住房供需結構，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居。住房租賃市場頂層設計出臺，住房制度建設逐步完善。開展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。5月4日李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和開展住房租賃市場的四條措施；多部委聯合發(fā)布?關于促進消費帶動轉型升級的行動方案?中也提出，要給予地方調控自主權，分城施策化解房地產庫存，建立租購并舉的住房制度，滿足居民改善性住房消費需求。中介市場指導意見出臺，多角度標準中介市場秩序。8月16日，住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監(jiān)會等七部門聯合印發(fā)?關于加強房地產中介管理促進行業(yè)健康開展的意見?，針對當前中介市場亂象制定了嚴格的標準措施，包括標準中介效勞行為、完善行業(yè)管理制度、加強中介市場監(jiān)管等。戶籍、土地等房地產長效機制加快完善戶籍制度改革持續(xù)推進，中央支持農業(yè)轉移人口市民化。1月27日，中共中央國務院?關于落實開展新理念加快農業(yè)現代化實現全面小康目標的假設干意見?提出，提出要推進農民工市民化，通過加快培育中小城市和特色小城鎮(zhèn)，增強吸納農業(yè)轉移人口能力；進一步推進戶籍制度改革，落實1億左右農民工和其他常住人口在城鎮(zhèn)定居落戶的目標，保障進城落戶農民工與城鎮(zhèn)居民有同等權利和義務；全面實施居住證制度等方面加大對農民工保障力度。產權保護意見出臺，宅地到期后續(xù)期將有法可依。11月27日，?中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見?出臺，提出要“研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩(wěn)定預期〞。不動產登記等制度建設漸趨完善。1月20日，國土資源部發(fā)布?不動產登記暫行條例實施細那么?，該細那么已于1月1日起正式實施。國土資源部部長姜大明表示，今年的重點是整合工作在基層得到全面落實，加強統(tǒng)計登記信息系統(tǒng)運轉，爭取在2022年全面發(fā)揮作用。各地不動產登記工作抓緊落實。6月14日，國土資源部辦公廳印發(fā)?建立和實施不動產統(tǒng)一登記制度專項督查方案?，確保督查范圍中的31個省〔區(qū)、市〕的所有市縣的不動產統(tǒng)一登記制度在基層落地實施，以2022年12月31日為時間節(jié)點，力爭實現所有市縣頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。深圳政策：“限購限貸升級〞，驅使市場回歸理性2022年3月25日，深圳市府辦公廳發(fā)布?深圳市人民政府辦公廳關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩(wěn)健康開展的意見?，?意見?規(guī)定：對購房人家庭名下在本市無房且近2年無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。另外非深戶居民的購房社保年限從1年改為3年。“3.25〞政策一出，成交量大幅下滑，從4月份開始月度成交量即在2500-3000套之間低位徘徊，購房門檻的提高，市場第一次調整。2022年10月4日，“史上最嚴的深八條〞出臺，本市戶籍家庭繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房的政策，本市戶籍成年單身人士〔含離異〕在本市限購1套住房；能夠提供自購房之日起計算的前5年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。無房無貸款記錄的，首付比例30%，無房但有貸款記錄的，首付比例50%，二套房首付比例不低于70%，另外重啟70/90政策?！?0.4〞新政后，深圳樓市開始全面調整，12月以量價齊跌的姿態(tài)完美收官，為2022年的調控畫上了一個理性的句號。2022年4月1日，深圳調整了房產交易評估價格，據統(tǒng)計，主流熱點片區(qū)房源上調60%至80%不等，最高的甚至上調118%；2022年11月8日，深圳市二手房交易評估價格又再次全面上調。據統(tǒng)計，本次二手房評估價普遍上漲區(qū)間為15-20%。4月1日上調評估價，深圳政府意在控制房價，結果“適得其反〞，房價5月底開始“回漲〞，直至10月份新政出臺，房價進入“調整期〞，緊接著11月8日，評估價再次上調，深圳二手房價受兩房政策影響，房價跌幅明顯?！笆濞暺陂g，深圳方案供給保障房35萬套，商品住房800公頃用來緩解供需矛盾。城市更新方面，12月8日，深圳市人民政府公報網站上登出了?深圳人民政府令〔第290號〕深圳市城市更新方法?，細那么修改簡化了城市更新流程，強區(qū)放權。

市場分析：住宅市場量跌價升，商辦供大于求商品房市場：商品房銷售均價上漲，整體同比上漲50.4%2022年，商品房整體市場均價大幅上漲50.4%，其中住宅市場均價漲幅最大，同比上漲59.9%，商業(yè)用房及辦公樓均價均分別同比上漲13.4%、24.8%。價格：商品房銷售均價大幅上漲圖：2022-2022年深圳市商品房銷售均價數據來源：CREIS中指數據，商品房銷售均價大幅上揚。2022年，深圳商品房銷售均價大幅上揚，商品房銷售均價為52777元/平方米，同比上漲50.42%。圖：2022-2022年深圳市不同物業(yè)銷售均價增速數據來源：CREIS中指數據，住宅、商業(yè)用房及寫字樓銷售均價均有所上漲，其住宅均價漲幅最大。分物業(yè)類型看，2022深圳市住宅銷售均價為53454元/平方米，較2022年上漲59.9%；而商業(yè)用房銷售均價為53090元/平方米，同比上漲24.8%；寫字樓銷售均價52529元/平方米，與去年相比上漲13.4%。需求：商品房、住宅銷售面積均回落，住宅銷售金額小幅上漲圖：2022-2022年深圳市商品房及住宅銷售面積數據來源：CREIS中指數據，圖：2022-2022年深圳市商品房和住宅銷售面積及銷售金額增速數據來源：CREIS中指數據，商品住宅銷售面積回落，銷售金額小幅上漲。2022年，深圳市共成交商品房546.46萬平方米，同比大幅下降34.7%；銷售金額達2884.02億元，同比下降1.7%。其中，住宅銷售面積和金額分別為417.93萬平方米和2234億元，分別同比下降37.2%和上漲0.4%。2022年住宅市場態(tài)勢逐步回歸理性，銷售面積回落但金額呈增長趨勢。圖：2022年深圳市不同物業(yè)銷售指標增速數據來源：CREIS中指數據，深圳市各類物業(yè)銷售面積均大幅下降。分物業(yè)看，2022年，深圳住宅、寫字樓、商業(yè)用房的銷售面積分別為417.93萬平方米、30.5萬平方米、67.05萬平方米，三者同比分別大幅減少37.2%和42.3%、29.5%；住宅、寫字樓、商業(yè)用房銷售金額分別為2234億元、160.2元、355.95億元，同比分別上升0.37%、下降34.6%和下降12.0%。供給：新批上市面積同比均有所回落圖：2022-2022年深圳市不同物業(yè)新批上市面積增速數據來源：CREIS中指數據，圖：2022-2022年深圳市不同物業(yè)新批上市面積占比數據來源：CREIS中指數據，各類物業(yè)中新批上市面積均下降。分物業(yè)看，2022年住宅、辦公樓和商業(yè)用房新批上市面積較2022年分別下降38.9%、26.8%和4.8%。從占比來看，寫字樓和商業(yè)用房占比分別為11.5%和20.1%，相比2022年均分別增加1個百分點和5.9個百分點，而住宅新批上市面積占比為68.4%，相比2022年下降6.9個百分點。住宅市場：全年量跌價升，剛需為市場主力2022年，深圳房地產市場受各種調控政策影響，年初延續(xù)了2022年末的火爆態(tài)勢，成交面積、成交均價持續(xù)上揚；“3.25新政〞后，市場步伐放緩，暫短調整，成交有所下滑但成交均價受高端工程影響保持上漲趨勢。10月，“史上最嚴新政“出臺，樓市供需各方進入市場觀望階段，深圳房地產市場進入深度調整期，成交面積、成交均價逐步回落。具體來看，價格方面，成交價格持續(xù)高位，新房全年成交均價較2022年大幅上漲59.9%，價格指數全年上漲12.03%，二手房指數全年上漲8.0%。成交方面，全年成交商品住宅417.93萬平米，同比下降37.2%。供給方面，商品住宅供給量同比下滑，全年累計新增上市面積436.97萬平米，同比下降38.9%。全市總體：成交量回落，均價大幅上漲圖：2022-2022年深圳新房及二手房價格指數數據來源：CREIS中指數據，從住宅價格指數來看，2022年深圳新房指數全年上漲12.03%，1-6月分新房價格指數增幅較大；二手房指數全年上漲8.0%，前三季度增速整體呈上揚態(tài)勢。2022年12月，深圳新房指數到達4890點，比1月份上漲12.03%，同比2022年12月上漲15.36%。從全年指數走勢來看，1-6月分新房價格指數增幅較大，“325〞新政的落地并未擬制房價上漲，第四季度隨著“1004〞新政的落地，房價增速減緩，價格指數較之前微跌，至2022年12月，深圳新房價格指數為4890點。二手房價格指數從1月的7646點開始，“325〞新政后有所回落，但后期繼續(xù)上漲至9月的8362點，自國慶期間新政落地后，二手房價格指數再次回落至12月的8258點。圖：2022-2022年深圳住宅成交均價及其增速數據來源：CREIS中指數據，成交均價同比大幅上漲59.9%。2022年，深圳市住宅成交均價為53454元/平方米，較2022年上漲59.9%。2022年，全市各工程均價均有不同程度上漲，且高價樓盤熱銷云集從而帶動整體成交均價大幅上漲，這些工程布局于市中心及寶安中心等區(qū)，有剛需型、改善型也有投資型，均價非常高，但成交也很理想。如熱銷工程壹城中心，全年勁銷131.1億元，均價51047元/平方米；另外，半島城邦全年勁銷80.1億元，成交均價98627元/平方米，恒裕濱城成交均價99418元/平方米，海上世界雙璽成交均價108433元/平方米，華潤深圳灣·悅府成交均價117821元/平方米等,這些高價工程的熱銷從整體上抬高了全市住宅的成交均價。圖：2022年各月深圳商品住宅成交均價及其增速數據來源：CREIS中指數據，從成交均價來看，6月全市商品住宅成交均價創(chuàng)歷史最高位。2022年，第一季度在去年余溫的影響下市場成交量繼續(xù)較好，成交均價持續(xù)上漲，“325〞新政后，深圳房價并未受到扼制，房價繼續(xù)猛速上漲，直到6月創(chuàng)下歷史新高達61756元/平米。作為一線城市，聚集了較多的資源，且深圳土地資源緊缺，房價易漲難跌，深圳全年住宅均價與2022年相比上漲59.9%。從各月份成交均價來看，1-4月，均價在49000元/平方米左右小幅波動，5月份住宅均價破“5〞漲至55817元/平方米，6月房價在上新臺階破“6〞漲至61756元/平米，創(chuàng)歷史最高，7月房價回落至6萬元以下為56720元/平米，8月較7月均較微幅上漲為57728元/平米，9月成交均價再次破“6〞達61600元/平米，創(chuàng)下歷史第二高，國慶房地產政策調控收緊房價再次回落至6萬以下，11-12月房價穩(wěn)定在5.5萬元/平米范圍內，為54946元/平米。圖：2022-2022年深圳不同價位商品住宅成交套數占比數據來源：CREIS中指數據，不同價位產品分化明顯，40000元/平方米以上價格段的成交套數占比明顯大幅提高，而25000元/平方米以下的成交套數僅占5.5%。具體來看，單價40000-60000元/平方米的商品住宅成交套數占比最高，為38.9%，較2022年提高24.5個百分點。居第二的是單價在30000-40000元/平方米之間的商品住宅，占比為25.1%，同比降低2.1個百分點，單價在60000元/平方米以上的居第三，占比為23.2%，同比提高17.9個百分點。另外，25000元/平方米以下住宅成交量占比由2022年的38.6%降至5.5%，25000-30000元/平方米的住宅成交占比為7.4%，同比降低7.2個百分點。圖：2022-2022年深圳住宅成交面積及其增速數據來源：CREIS中指數據，圖：2022年1-12月深圳住宅成交面積與增速數據來源：CREIS中指數據，成交量同比大幅下降37.2%，與2022年幾乎持平。2022年，第一季度深圳房地長市場受去年余溫影響較熾熱，然后隨著“325〞新政落地，成交量急劇下滑，與去年相比2022年深圳樓市成交量較“低迷〞，全年共成交商品住宅417.9萬平米，同比大幅下降37.2%。從全年成交來看，受2022年火爆行情影響，第一季度成交量處全年最頂峰，“325〞新政落地后，第二季度成交量急速下滑，僅為第一季度一半左右，第三季度成交量與第二季度幾乎持平，10月受“1004〞新政影響，新房備案量急增，成交量較之前月份大幅上升，之后成交量再次跌落，12月以21.84萬平米的成交量低調收尾。受市場調控影響，2022年和2022年深圳住宅成交量驟然下降，2022年更是下降到近幾年的最低谷；2022年大量剛需開始入市，市場逐漸復蘇，成交量再度走高。2022年，深圳市場調控繼續(xù)從嚴，嚴格實施差異化住房信貸政策，但鼓勵剛性自住需求購房，下半年“深圳調整享受優(yōu)惠政策普通住房標準〞以及“深圳商業(yè)貸款轉公積金貸款〞的出臺引導了剛需的持續(xù)入市，成交量一直穩(wěn)定在較高位置。2022年受政策利好刺激及多種因素影響樓市十分熾熱，全年成交量創(chuàng)下歷史新高，由于2022年剛需透支過大，再加上房地產市場政策輪番出臺及市場監(jiān)管收緊，2022年市場成交量回到2022年水平。圖：2022-2022年深圳住宅新批上市面積及其增速數據來源：CREIS中指數據，圖：2022年1-12月深圳住宅新批上市面積與增速數據來源：CREIS中指數據，住宅新批準上市量同比大幅減少。2022年，深圳商品住宅供給量大幅減少，全年累計新增上市面積437.0萬平米，同比大幅減少38.9%。從歷史水平來看，2022年，深圳住宅市場供給量較大，2022年供給量大幅縮水，連續(xù)三年供給量均處在較低水平，2022年，市場回暖，開發(fā)商重新開始大幅推盤，致使全年的住宅供給量大幅提升，高于2022年水平。2022年市場供給持續(xù)走高，2022年市場供給量與2022年幾乎持平，2022年市場暴漲，供給量繼續(xù)走高到達2022年以來最高位，2022年供給量大幅縮水回到2022年水平。從各月供給量水平來看，除1、4、9月份月供給量相對較大外，其他月份供給量均很少，特別是10月份，供給量為0，其他月份供給量均在25萬平米左右波動。圖：2022-2022年深圳住宅市場銷供比數據來源：CREIS中指數據，市場供求差距縮小，銷供比擬2022年略有提升。2022年，深圳住宅市場供求差距繼續(xù)縮小，新批上市與成交面積的差值小幅縮小到19萬平米；銷供比為0.96，供需幾乎平衡，與2022年相比略有上升。圖：2022-2022年深圳住宅月度可售面積及出清周期數據來源：CREIS中指數據，可售量回落，去化能力下降，出清周期延長。2022年，在供給量大幅減少的影響下，住宅可售量一度縮減至12月的380.65萬平米，同比下降7.3%，比1月減少8.5%。受“325〞新政影響，成交量大幅縮減，去化能力下降，致使出清周期延長至12月的額13.05個月，較年初延長5.71個月。需求：中小戶型繼續(xù)熱銷，大戶型微幅上漲圖：2022-2022年深圳商品住宅分戶型成交套數占比數據來源：CREIS中指數據，按面積段來看，80-100平方米戶型剛性自住需求仍為主流，但市場份額有所減少。具體來看，2022年，80-100平方米戶型成交套數占市場總體比重為54.2%，同比減少了6.2個百分點，依舊是占比市場份額最高的產品類型；120-140平方米戶型小幅下降0.2個百分點，60-80平方米戶型占比小幅上升，占比為15.2%，同比提高1.5個百分點；60平方米以下戶型占比擬2022年上升0.6個百分點，100-120平方米、140-160平方米和160-200平方米和200平方米以上戶型占比均小幅上漲，占比分別為5.8%、5.0%、5.6%和3.8%，較2022年分別上漲1.4、0.1、1.5和1.4個百分點。相對來說，國家金融政策的調整、全面二孩政策的放開，刺激了局部改善型需求的釋放。供給：80平米以下小戶型占比明顯提高，100平米以上戶型占比下降圖：2022-2022年深圳商品住宅分戶型新批準上市套數占比數據來源：CREIS中指數據，中小戶型仍是供給主力，大戶型占比下降。2022年，100平方米以下戶型新批準上市套數所占比重為76.4%，比2022年提高3.7個百分點，是市場供給的主力，其中80-100平方米戶型占總供給量的比重為50.4%，60-80平方米戶型占比排第二，為23.3%，較2022年提高5.2個百分點。此外，100-120、10-140、140-160、160-200及200平方米以上戶型較2022年均出現不同程度下降，占比分別為5.3%、7.2%、4.0%、4.4%及2.7%，同比減少0.1個百分點、1.0個百分點、0.9個百分點、0.2個百分點及1.6個百分點。供求比照：除140平米以上戶型呈呈供不應求之勢、80平米以下戶型供過于求之勢外，其他各戶型供求均相對平衡圖：2022-2022年深圳商品住宅分戶型銷供比數據來源：CREIS中指數據，除80平方米以下及200平方米以上戶型外，各戶型銷供比均接近1，80-140平方米的大戶型更顯均衡。2022年，深圳商品住宅市場除80平方米以下及200平米以上戶型外，各戶型的銷供比均接近于1。從各戶型來看，200平方米以上戶型銷供比最大，從2022年的0.53升至1.24；160-200平方米戶型供銷比居第二，從2022年的0.87升至1.14；80-100、100-120、120-140平方米戶型占比供需平衡，分別為0.96、0.97、1.03；80平方米以下戶型呈現供過于求態(tài)勢。重點區(qū)域：福田區(qū)均價最高，六區(qū)僅南山區(qū)成交量同比增長，寶安區(qū)成交量居首，龍崗區(qū)供給量最大受相對較低價位及較大供給帶動，寶安和龍崗兩區(qū)仍為市場熱點區(qū)域，成交量較大。價格方面，全市整體均價大幅上漲，各區(qū)域均價均上漲，其中，龍崗區(qū)漲幅最大為59.70%。成交方面，各區(qū)域中龍崗和寶安成交量最大，其中龍崗區(qū)及寶安區(qū)占比均下降，南山區(qū)占比擬2022年提升8.8個百分點。供給方面，龍崗和寶安住宅供給量合計占比仍在8成左右，南山區(qū)占比上升，羅湖及鹽田占比均下滑，福田區(qū)新增供給為零。供求比照來看，僅龍崗區(qū)呈現供過于求態(tài)勢之外，其他區(qū)域均呈供不應求趨勢。價格：六區(qū)域均價均上漲，龍崗區(qū)漲幅最大圖：2022-2022年深圳各區(qū)域商品住宅成交均價及其增速數據來源：CREIS中指數據，與2022年相比，各區(qū)域商品住宅成交均價均大幅上漲，龍崗區(qū)漲幅最大。2022年，羅湖、福田、南山、鹽田、寶安和龍崗區(qū)的成交均價分別64330元/平方米、83292元/平方米、82185元/平方米、44606元/平方米、47555元/平方米和39557元/平方米，分別同比上漲32.27%、52.94%、45.50%、46.26%、48.82%和59.70%，各區(qū)均價與2022年相比，漲幅均較大。僅羅湖區(qū)上漲幅度在45%之下其余各區(qū)上漲幅度均在45%之上，其中福田區(qū)及龍崗區(qū)上漲幅度超過50%，龍崗上漲幅度逼近百分之六十。需求：龍崗和寶安成交量仍最大，南山區(qū)占比上升幅度最大圖：2022-2022年深圳商品住宅各區(qū)域成交面積占比數據來源：CREIS中指數據，各區(qū)域關外龍崗和寶安仍是市場主力軍，關內南山一枝獨秀。2022年，在深圳整體市場成交量下滑的情況下，僅南山區(qū)成交量保持增長趨勢；龍崗和寶安區(qū)仍是熱點區(qū)域，商品住宅成交量在全市占比分別為36.0%和35.2%，寶安區(qū)占比下降1.1個百分點，龍崗區(qū)占比下降6.4個百分點，跌幅最大。關內四區(qū)成交量較小，南山區(qū)是關內成交量最大的區(qū)域，占比為21.9%，與2022年相比增加8.8個百分點，是六區(qū)中唯一一個成交量增長的區(qū)域。此外，福田、羅湖和鹽田成交量較小，占比分別為1.3%、4.4%和1.3%。供給：龍崗和寶安供給量最大，福田區(qū)新增供給為零圖：2022-2022年深圳商品住宅各區(qū)域新批上市面積占比數據來源：CREIS中指數據，龍崗和寶安住宅供給量占比在八成左右，寶安區(qū)占比降幅最大，福田區(qū)新增供給為零。2022年，龍崗和寶安的新批上市面積占比分別為47.4%和30.8%，分別比2022年提高14.7個百分點和減少14.3個百分點，供給量較大也是兩區(qū)成交量大的主要原因之一。此外，南山區(qū)也有較大的供給量，占比為18.9%，比2022年提高3.3個百分點；羅湖和鹽田供給量占比分別為2.4%和0.5%，福田供給量為零。供求比照：僅龍崗區(qū)呈現供過于求態(tài)勢之外，其他區(qū)域均呈供不應求趨勢圖：2022-2022年深圳商品住宅區(qū)域銷供比數據來源：CREIS中指數據，僅龍崗區(qū)呈現供過于求態(tài)勢之外，其他區(qū)域均出現供不應求趨勢，且福田區(qū)新增供給量為零。2022年寶安區(qū)銷供比由2022年的0.76提升至1.12，供不應求；龍崗區(qū)銷供比從2022年的1.18下降至0.71，供過于求；羅湖區(qū)、鹽田區(qū)2022年銷供比分別為0.93、1.02，供求平衡，2022年分別上升至1.71、2.62，呈供不應求態(tài)勢；南山區(qū)銷供比上升，從2022年的0.78上升至1.11，供求根本平衡，福田區(qū)2022年新增供給為零。熱銷工程：住宅戶型結構多樣化，剛需是購房主力表：2022年深圳商品住宅成交面積TOP10排名工程名稱成交金額(億元)成交面積(萬平方米)成交套數(套)單價(元/平方米)套均總價(萬元/套)套均面積(平方米/套)1鴻榮源·壹城中心131.1425.69281751047466912錦薈PARK50.5115.961538316423281043前海時代69.079.035267647313131724寶能城61.658.88827694657461075宇宏健康花城34.848.74863398754041016半島城邦80.148.135969862713451367信義嘉御山47.497.9388059878540908萬科麓城37.917.7287449100434889恒裕濱城75.617.6052199418145114610合正觀瀾匯26.367.517633511134598前十名合計441.66614.73107.191020557349602全市商品住宅合計2225.782234.00417.934044353454552數據來源：CREIS中指數據，熱銷工程結構多樣化，剛需是購房主力。在熱銷工程銷售面積前十中5個工程成交均價和6個工程套均總價低于全市商品住宅水平。2022年深圳商品住宅十大熱銷工程共成交面積107.19萬平方米〔占全市商品住宅的25.65%〕，成交金額614.73億元〔占全市27.52%〕，成交均價為57349元/平方米，高于全市成交均價。套均總價在602萬元/套左右、套均面積105平方米，高于全市平均水平。工程主要集中于龍崗、南山及寶安區(qū)。這十大熱銷工程的成交均價、套均總價及套均面積均高于全市平均水平，但大局部仍處于剛需戶型，顯示出目前市場仍是以剛需為主，面向剛需購房者的產品工程更受歡送。

概述2022年，南山區(qū)商品住宅成交均價居全市各區(qū)域第二，為82185元/平方米，同比上漲45.5%，成交量和新增供給量分別為91.36萬平方米和82.57萬平方米，成交量是全市各區(qū)域中唯一個較去年增長的區(qū)域；其成交量和供給量僅次于龍崗和寶安區(qū)，在關內四區(qū)中最高；銷供比為1.11，供不應求。熱銷工程在單價、套均總價、套均面積方面皆高于全市平均水平。價格：成交均價為全市六區(qū)第二，同比上漲45.5%圖：2022-2022年南山區(qū)商品住宅年度銷售均價及其增速數據來源：CREIS中指數據，圖：2022-2022年南山區(qū)商品住宅月度銷售均價及其增速數據來源：CREIS中指數據，南山區(qū)商住宅成交均價為全市各區(qū)域第二，達82185元/平方米，同比上漲45.5%。從各月來看，1月均價為77586元/平方米，隨后連續(xù)2個月回落至三月均價降至70721元/平方米，4月開始再度上升至77666元/平米，5月均價繼續(xù)上漲破“8〞，為80180元/平米，隨后兩個月均價繼續(xù)上漲至7月再次攀上新臺階破“9〞為92817元/平米，8月均價略有回落但仍處于“9〞字頭以上，9月均價再次上升至98437元/平米，創(chuàng)下歷史新高，10月均價跌回“7〞字頭，11月均價上漲至“8〞字頭，12月均價繼續(xù)上漲回到“9〞字頭，為90893元/平米。需求：受供給量加大和其他利好雙重影響，成交量連續(xù)上升圖：2022-2022年南山區(qū)商品住宅成交面積及其增速數據來源：CREIS中指數據，2022年南山區(qū)商品住宅總成交量為91.36萬平方米，同比上漲4.53%。分季度看，一季度成交量為28.89萬平方米，為年內最高成交量，同比上漲76.8%；二季度為18.75萬平方米，僅高于第三季度，同比下降14.9%；第三季度成交量為17.32萬平方米，是年內最低，同比減少33.7%；第四季度成交量上升至26.40萬平方米，為年內第二，同比上漲15.3%。從同比來看，2022年第一與第四季度成交量呈增長趨勢，第二、第三季度受“325〞新政影響成交量出現下滑趨勢。供給：新增供給量回落，但僅低于去年供給量圖：2022-2022年南山區(qū)商品住宅新批上市面積及其增速數據來源：CREIS中指數據，南山區(qū)新批上市面積為82.56萬平方米，同比下降26.02%，僅低于去年新增供給面積。分季度看，一季度新批上市面積為27.5萬平方米，為全年第二；二季度為12.85萬平方米，僅高于第四季度，同比減少74.9%；三季度供給量為42.21萬平方米，為全年最高值，同比增長944.8%；四季度供給量為零。供求比照：全年供求根本平衡，但第四季度供不應求態(tài)勢嚴峻圖：2022-2022年南山區(qū)商品住宅新批上市面積與成交面積差值及銷供比數據來源：CREIS中指數據，南山區(qū)銷供比為1.11，比2022年上升0.32，供略不應求。分季度看，一季度銷供比1.05，供求呈平衡狀態(tài)；二季度銷供比為1.46，供不應求態(tài)勢嚴峻；三季度成交量為年內最低值，供給量為年內最高值，銷供比為0.41，處于供過于求態(tài)勢；四季度供給量為零，成交量為年內第二高，供不應求態(tài)勢嚴峻。南山區(qū)熱銷工程：均價較高，大戶型為主表：2022年南山區(qū)商品住宅成交面積TOP10排名工程名稱成交金額(億元)成交面積(萬平方米)成交套數(套)單價(元/平方米)套均總價(萬元/套)套均面積(平方米/套)1前海時代69.079.035267647313131722寶能城61.658.88827694657461073半島城邦80.148.135969862713451364恒裕濱城75.617.605219941814511465海上世界雙璽68.366.3032510843321031946華潤城42.635.86508727978391157華潤深圳灣·悅府65.065.5218611782134982978香山里40.315.132787852014501859新天鵝堡60.814.62130131720467735510香山美墅27.063.58192755921409186前十名合計590.7064.654089913681445158全市商品住宅合計2234.00417.934044353454552103數據來源：CREIS中指數據，2022年南山區(qū)住宅成交面積前十的工程共成交4089套/64.65萬平方米，成交金額為590.70億元，成交均價91368元/平方米，套均總價為1445萬元/套，套均面積為158平方米，在單價、套均總價、套均面積方面皆遠高于全市平均水平。位居南山區(qū)十大熱銷工程首位的是前海時代工程，該工程成交均價為76473元/平方米，套均總價約1313萬元/套，套均面積為172平方米，套均總價與套均面積均遠高于全市平均水平，居全市成交面積top10工程第三位。寶能城工程銷售面積居南山區(qū)第二名，套均面積為107平方米/套，成交均價為69465元/平方米，套均總價約746萬元/套，套均面積及套均總價均低于南山區(qū)平均水平，但高于全市平均水平。

概述2022年，龍崗區(qū)商品住宅成交均價是39557元/平方米，同比上漲59.7%，為歷史最高值；成交面積為147.04萬平方米，同比減少46.9%，占全市的35.3%；新批上市面積為207.08萬平方米，同比下跌11.5%，占全市的47.4%；銷供比為0.71，呈供過于求之勢。十大熱銷工程套均面積僅三工程高于全市水平、套均總價僅一工程高于全市平均水平；成交均價為42557元/平方米，高于龍崗區(qū)，低于全市平均水平。龍崗區(qū)成交量居全市第二，市場規(guī)模較大，熱銷前十名中，前四個工程均進入全市成交面積前十名。價格：成交均價同比上漲59.7%，為歷史最高值圖：2022-2022年龍崗區(qū)商品住宅年度銷售均價及其增速數據來源：CREIS中指數據，圖：2022-2022年龍崗區(qū)商品住宅月度銷售均價及其增速數據來源：CREIS中指數據，2022年，龍崗區(qū)商品住宅成交均價為39557元/平方米，同比上漲59.7%，為歷史最高值。從各月份來看，單月均價受推盤工程及政策影響波動較大，價格最頂峰出現在10月，成交均價達43480元/平方米；價格最低值在12月，成交均價為31925元/平方米；1-2價格上升，3-4月均價出現小幅的下滑后從5月開始價格出現波動升降態(tài)勢，6月均價破“4〞后價格一直維持在“4〞字頭以上直到11月，12月價格跌回“3〞字頭為31925元/平米，為全年最低價格。需求：成交量同比下降46.9%，與2022年相比上漲23.9%圖：2022-2022年龍崗區(qū)商品住宅成交面積及其增速數據來源：CREIS中指數據，2022年，龍崗區(qū)成交量為147.04萬平方米，同比減少46.9%，與2022年相比上漲23.9%。從各季度同比來看，四個季度均同比下降，其中一季度同比下降13.1%，二季度大幅下降66.7%，三季度下降52.1%，四季度下降45.3%。從各季度成交量來看，成交量在一季度達最頂峰，為50.96萬平米，二季度收“325〞新政影響成交量急劇下滑達全年最低值，僅成交28.4萬平米，三季度成交量與二季度幾乎持平為32.27萬平米，四季度成交量與三季度幾乎持平僅34.41萬平米。供給：新增供給量同比下降11.5%，連續(xù)三年下滑圖：2022-2022年龍崗區(qū)商品住宅新批上市面積及其增速數據來源：CREIS中指數據，2022年，龍崗區(qū)新增供給量為207.08萬平方米，同比下降11.5%，與2022年相比上漲27.7%。分季度看，一季度新批上市面積為57.72萬平方米，為年內最高值，同比上漲99.0%；二季度供給54.82萬平方米，僅低于第一季度，同比同比大幅下降40.2%；三季度供給量繼續(xù)回落，為52.94萬平方米；四季度繼續(xù)下滑至41.6萬平方米，為年內最低值。供求比照：銷供比為0.71，全年呈供過于求的態(tài)勢圖：2022-2022年龍崗區(qū)商品住宅新批上市面積與成交面積差值及銷供比數據來源：CREIS中指數據，2022年龍崗區(qū)銷供比為0.71，比2022年降低0.47，呈供過于求的態(tài)勢。分季度看，一季度為年內最頂峰，呈供不應求態(tài)勢，銷供比為1.19；二季度銷供比為0.88，供需根本平衡；三、四季度處供過于求態(tài)勢，銷供比分別為0.61和0.83。龍崗區(qū)熱銷工程：十大熱銷工程套均面積僅三工程高于全市水平、套均總價僅一工程高于全市平均水平表：2022年龍崗區(qū)商品住宅成交面積TOP10排名工程名稱成交金額(億元)成交面積(萬平方米)成交套數(套)單價(元/平方米)套均總價(萬元/套)套均面積(平方米/套)1錦薈PARK50.5115.961538316423281042宇宏健康花城34.848.74863398754041013信義嘉御山47.497.9388059878540904萬科麓城37.917.7287449100434885信義金御半山41.667.06603589806911176佳兆業(yè)城市廣場33.317.0274047423450957萬科公園6號24.795.83539425494601088金地龍城中央18.865.3155035516343979恒地悅山湖16.435.19581316762838910恒裕嘉城14.774.575323235227886前十名合計320.5775.3377004255741698龍崗區(qū)商品住宅合計581.61147.03152843955738196全市商品住宅合計2234.00417.934044353454552103數據來源：CREIS中指數據，2022年龍崗區(qū)工程成交面積前十名共成交7700套，成交面積75.33萬平方米，成交金額320.57億元，成交均價42557元/平方米，套均總價為416萬元/套，套均面積為98平方米。前十工程中6工程套均總價5工程套均面積高于龍崗區(qū)水平，僅1工程套均總價3工程套均面積均高于全市平均水平；成交均價為42557元/平米，高于龍崗區(qū)平均水平，低于全市平均水平。龍崗區(qū)成交量居全市第二，市場規(guī)模較大，熱銷前十名中，前四個工程均進入全市成交面積前十名。十大熱銷工程中居首的錦薈PARK由于地處龍崗區(qū)3號線六約地鐵站旁，其成交均價為31642元/平方米低于龍崗區(qū)域均價，成交量遠遠高于其他工程，該工程在全市成交面積排行榜中居第二；上榜的宇宏健康花城工程位居第二位，成交均價為39875元/平米，在全市成交面積排行榜中也位居第五。

概述2022年，寶安區(qū)商品住宅成交均價為47555元/平方米，同比大幅上漲48.8%；成交量為150.36萬平方米，同比減少39.0%，與2022年相比上漲54.6%；新批上市面積為134.57萬平方米，同比減少58.3%；寶安區(qū)銷供比為1.12，市場總體呈供不應求態(tài)勢。熱銷工程前十名共成交住宅8184套，成交面積80.78萬平方米，成交金額415.31億元，成交均價51415元/平方米，套均總價507萬元/套，套均面積99平方米，三項指標皆高于寶安區(qū)平均水平。工程大都以中、小戶型為主，前十工程中有七個工程單價低于全市平均水平，套均面積相對稍小，面對客戶群以首次置業(yè)和改善型需求為主。價格：成交均價同比上漲48.8%，上半年漲價趨勢明顯圖：2022-2022年寶安區(qū)商品住宅年度銷售均價及其增速數據來源：CREIS中指數據，圖：2022-2022年寶安區(qū)商品住宅月度銷售均價及其增速數據來源：CREIS中指數據，2022年，寶安區(qū)商品住宅成交均價為47555元/平方米，同比上漲48.8%。1-6月，均價持續(xù)上漲連跳三臺階從39352元/平米上漲至60770元/平米，創(chuàng)下歷史最高值；7月均價回落至“5〞字頭，8-9月均價上升，10月再次回落，11月跌破“4〞萬回落至37450元/平米，12月均價再次上升至五萬以上為55743元/平米。需求：成交量同比減少39.0%，下半年成交量大幅下降圖：2022-2022年寶安區(qū)商品住宅成交面積及其增速數據來源：CREIS中指數據，2022年寶安區(qū)商品住宅總成交量為150.56萬平方米，同比下降39.0%，與2022年相比上漲54.6%。分季度看，除一季度外其他三個季度成交量均在30萬平方米以下，成交量最大的是一季度，為65.8萬平方米，同比增長33.6%，隨后受“325〞新政影響，第二三季度成交量急劇下滑至缺乏第一季度的一半，第四季度再受“1004〞新政影響及樓市監(jiān)管力度收緊等成交量也不樂觀，僅29.85萬平方米?？傮w來看，全年成交量大幅減少。供給：全年新增供給量同比減少58.3%，供給量主要集中在二三季度圖：2022-2022年寶安區(qū)商品住宅新批上市面積及其增數據來源：CREIS中指數據，2022年，寶安區(qū)新批上市面積為134.57萬平方米，同比減少58.3%。按各季度水平來看，一季度新批上市面積為33.4萬平方米，同比增長11.4%；二季度達42.52萬平方米，為年內最高值，同比大幅下降43.4%；三季度新批上市面積為40.14萬平方米，同比減少62.1%；四季度新批上市面積18.51萬平方米為年內最低值，同比減少83.5%。供求比照：銷供比為1.12，全年市場整體呈供不應求態(tài)勢圖：2022-2022年寶安區(qū)商品住宅新批上市面積與成交面積差值及銷供比數據來源：CREIS中指數據，2022年，寶安區(qū)銷供比為1.12，市場總體呈供不應求態(tài)勢。分季度看，一季度銷供比為年內高點，達1.97，供不應求過態(tài)勢嚴峻；二季度起銷供比開始下降至0.6，四季度降上升至1.61，供不應求態(tài)勢嚴峻。寶安區(qū)熱銷工程：新上市工程多，剛需工程為主表：2022年寶安區(qū)商品住宅成交面積TOP10排名工程名稱成交金額(億元)成交面積(萬平方米)成交套數(套)單價(元/平方米)套均總價(萬元/套)套均面積(平方米/套)1鴻榮源·壹城中心131.1425.69281751047466912合正觀瀾匯26.367.5176335111345983中糧·云景國際24.907.2080934594308894壹方中心64.116.994039170215911735華聯·城市全景35.886.2478857488455796領航城·領翔24.985.8566242731377887奧宸·觀壹城16.925.7866829259253878中糧鳳凰里21.225.5959137994359959宏發(fā)世紀城21.335.04511423304179910新錦安壹號公館48.474.89172990242818285前十名合計415.3180.7881845141550799寶安區(qū)商品住宅合計716.00150.56156624755545796全市商品住宅合計2234.00417.934044353454552103數據來源：CREIS中指數據，作為深圳的兩大熱銷區(qū)域之一，2022年寶安區(qū)工程成交量依然相對較大。熱銷工程前十名共成交住宅8184套，成交面積80.78萬平方米，成交金額415.31億元，成交均價51415元/平方米，套均總價507萬元/套，套均面積99平方米，三項指標皆高于寶安區(qū)平均水平。熱銷前十名中，前兩個工程均進入全市成交面積前十名，且鴻榮源·壹城中心居全市首位。廣告投放：網絡占比最高，榮德國際廣告投放力度居首位網絡占比最高，鴻榮源·壹城中心廣告投放力度居首位圖：2022年各類媒體房地產廣告投放次數數據來源：CREIS中指數據，房地產廣告在9月投放最多，各類媒體中網絡占比最高。2022年，房地產廣告投放總次數為3007次，每月平均廣告投放為251次，其中9月廣告投放次數最高，為456次，其次是4月425次。從投放廣告類型來看，2022年，網絡房地產廣告投放次數為1504次，占全部廣告投放的50.02%，是房地產廣告投放最多的媒體；其次是戶外廣告，投放次數為1314次，占比為43.70%，平面廣告占比為6.29%，電視廣告投放數量為零。圖：2022年房地產廣告整體投放次數TOP10排名工程名稱整體投放(次)平面投放(次)戶外投放(次)網絡投放(次)1鴻榮源·壹城中心9002882華盛西薈城5400543半島城邦5100514中駿四季陽光4700475心海城4500456錦薈PARK4500457時光里3800388遠洋新干線3800389中糧·云景國際33003310中糧鳳凰里330033前十名工程合計105447402數據來源：CREIS中指數據，鴻榮源·壹城中心廣告投放力度居首位。2022年，房地產廣告投放次數TOP10工程共投放廣告474次，占深圳地區(qū)廣告投放次數的15.76%。從投放廣告類型看，排名前十的工程中網絡投放次數最大，為472次，其次為戶外投放，為2次，平面投放次數為0次，沒有電視投放的紀錄。二手房市場：成交量大幅回落，價格指數全年持續(xù)攀升二手房全年成交量大幅回落，價格指數全年持續(xù)攀升，全年累計成交9.59萬套，同比大幅縮減25%。價格指數分月度來看，全年二手房價格指數整體呈上漲態(tài)勢，從1月的7646一直增長至12月的8258，漲幅為8%。2022年深圳的二手房價格指數自3月份就一直在8000+以上波動，9月份波動至最大值，為8362，創(chuàng)歷史新高。成交量：成交量大幅上升，價格全年持續(xù)攀升圖：2022-2022年深圳二手房成交量走勢數據來源：CREIS中指數據，圖：2022年深圳二手房月度成交量走勢數據來源：CREIS中指數據，二手房全年成交量大幅縮減。2022年，深圳二手房月度成交量大幅縮減，全年累計成交9.59萬套/801.98萬平米，同比大幅縮減25%。一季度成交量最大，無論是成交套數還是成交面積，都超過了全年成交量的40%。單月來看，3月份的成交量最大，單月的銷售面積為2022年來的最大值。價格指數：全年持續(xù)上漲，漲幅高達8%圖：2022-2022年深圳二手房價格指數月度走勢數據來源：CREIS中指數據，2022年深圳二手房價格指數全年持續(xù)攀升。2022年-2022年，深圳二手房價格指數共有兩次持續(xù)時間較長的上漲階段，第一階段是2022年3月起至2022年3月，累計連續(xù)上漲達25個月，第二階段是2022年10月起至2022年4月，累計上漲了19個月，之后兩個月下調，下調之后再次上漲，至2022年9月，深圳二手房價格指數創(chuàng)歷史新高，四季度呈負增長態(tài)勢?？v觀2022年全年，深圳的二手房價格指數從3月份開始一直在8000+及以上波動，全年呈持續(xù)上漲態(tài)勢，2022年的1月由7646上漲至2022年12月的8258，累計漲幅為8%。土地市場：量漲價跌，出讓金總額同比大幅增長2022年，深圳商品房成交均價一路上揚，受聯動效應影響，土地市場表現活潑，上演一場又一場的搶地大戰(zhàn)。全年土地推出量和成交量較2022年分別上漲39.9%和24.8%。從各類土地來看，住宅、商辦、工業(yè)用地的推出量和成交量均有較大幅度的上漲；價格方面，各類土地的樓面均價也略有上漲，整體樓面均價大幅上漲40.2%，平均溢價率為24%，土地出讓金同比大幅增長。土地價格：成交樓面均價大幅上漲，平均溢價率為24%圖：2022-2022年深圳市土地成交樓面均價及同比增速數據來源：CREIS中指數據，圖：2022-2022年深圳市土地成交平均溢價率數據來源：CREIS中指數據，成交樓面均價大幅上漲，平均溢價率為24%。2022年，深圳土地成交樓面均價為12031元/平方米，同比大幅上漲40%。從平均溢價率走勢可以看出，2022年深圳招拍掛溢價率為24%，較2022年上升了8.71個百分點。圖：2022-2022年深圳市各類用地樓面均價比照數據來源：CREIS中指數據，住宅、商業(yè)/辦公、工業(yè)用地樓面均價均有不同幅度的上漲。2022年，深圳住宅用地樓面均價為28787元/平方米，同比上漲35%，工業(yè)用地樓面均價為1607元/平方米，同比上漲5%；商業(yè)/辦公樓面均價為20936元/平方米，同比上漲38%。土地成交：成交量上漲，住宅用地成交量漲幅最大圖：2022-2022年深圳市土地成交面積及同比增速數據來源：CREIS中指數據，土地成交用地面積上漲25%，規(guī)劃建筑面積上漲67%。2022年深圳土地市場較2022年較為活潑，共成交土地47宗，成交用地面積218.65萬平方米，同比上漲25%；規(guī)劃建筑面積846.85萬平方米，同比上漲67%。住宅用地、工業(yè)用地成交大幅上漲，商業(yè)/辦公成交面積同比增長117%。2022年，深圳商業(yè)/辦公用地全年共成交16宗，共計82.26萬平方米，同比上漲117%；工業(yè)用地共成交27宗，共計117.74萬平方米，同比上漲64%；住宅用地共成交4宗，共計18.65萬平方米，同比上漲40%。圖：2022-2022年深圳市各類用地成交結構比照數據來源：CREIS中指數據，商業(yè)/辦公用地成交面積占比增加，住宅、工業(yè)用地占比縮減。2022年深圳商業(yè)/辦公用地全年共計成交82.26萬平方米，占比擬2022年上漲了7個百分點；住宅用地共計成交18.65萬平方米，占比擬2022年下跌了2個百分點；工業(yè)用地成交面積占比54%，較2022年減少了4個百分點。圖：2022年深圳土地總成交量的區(qū)域分布圖：2022年深圳住宅用地成交量的區(qū)域分布圖：2022年深圳商業(yè)/辦公用地成交量區(qū)域分布圖：2022年深圳工業(yè)用地成交量區(qū)域分布數據來源：CREIS中指數據，土地成交、住宅用地以及工業(yè)用地以龍崗寶安為主，兩區(qū)合計占比分別為89%、100%、94%;商業(yè)/辦公用地以寶安、南山和龍崗為主，三區(qū)合計占比達100%。2022年，土地成交面積排名前三的區(qū)域為龍崗、寶安和鹽田區(qū)，比分別為40%、25%和22%。商業(yè)/辦公及工業(yè)用地市場主要集中在龍崗、寶安兩區(qū)，占比分別為85%、98%；住宅用地那么集中在寶安、羅湖和龍崗三個區(qū)域，其余地區(qū)沒有成交。土地推出：土地推出量上漲，商辦用地推出量激增圖：2022-2022年深圳市土地招拍掛市場推出面積及同比增速數據來源：CREIS中指數據，土地招拍掛市場推出面積小幅上漲，商業(yè)/辦公用地推出量大幅縮減。2022年深圳招拍掛市場推出土地253.37萬平方米〔占地面積〕，較2022年增加了72.28萬平方米，同比上漲39.91%。商業(yè)/辦公用地推出宗數與2022年相當，推出面積99.10萬平方米，較2022年大幅增長159.37%，住宅用地和工業(yè)用地分別推出21.01萬平方米和123.69萬平方米，同比分別上漲33.3%和64.89%。土地推出市場與成交市場的變化情況大致相同。土地出讓金：土地出讓金大幅增長，住宅、商業(yè)/辦公用地出讓金增幅超過100%圖：2022-2022年深圳市土地出讓金與商品房銷售額比照數據來源