XXXX年昆明昆風地塊前期市場定位方向策劃報告課件

昆風地塊前期市場定位方向

策劃報告2012年12月昆風地塊前期市場定位方向

策劃報告2012年12月1報告體系一、行業(yè)大勢二、項目基礎分析三、項目界定四、西市區(qū)客戶群特征及需求五、項目本體分析六、項目發(fā)展定位七、國內老年公寓案例分析八、案例分析對本項目的借鑒九、產(chǎn)品打造建議十、項目風險分析及應對策略十一、項目運營發(fā)展策略思考十二、項目平面布局規(guī)劃報告體系一、行業(yè)大勢2第一部分行業(yè)大勢第一部分行業(yè)大勢3行業(yè)大勢1、“十二五”期間完成3600萬套保障性住房建設，3600萬套=30億平米=等于全國5年商品房開發(fā)總和；2、“限購”的根本目標是為保障房讓路，換言之，在“十二五”期間或保障房建設目標達成之前不會取消；3、98年分稅制改革拉開了地產(chǎn)行業(yè)的騰飛大幕，2011年開始的營業(yè)稅合并增值稅目前已經(jīng)在10余省市實施，標志著國家為下一步強化調控埋下了伏筆；4、全國人口信息采集已于6月底完成，全國省市地稅官員進京進行為期半年的培訓,房產(chǎn)稅成為懸在行業(yè)頭頂?shù)摹把呷?，中央與地方的博弈背景下，什么時候實施都有可能；行業(yè)大勢1、“十二五”期間完成3600萬套保障性住房建設，34這樣的數(shù)據(jù)與趨勢不得不讓我們關注！1、瑞信調查的中國居民對于房地產(chǎn)看漲/看跌指數(shù)，2011年10月至2012年4月處于50以下（整體看跌）。2011年11月見最低點之后，連漲8個月，其中5月份跨越了50這一榮枯分水嶺。2、美國2012年9月14日實行QE3∞，日本實施QE9，中國政策上再一次淡化房地產(chǎn)打壓措施的情況下，中國房地產(chǎn)大周期（18-20年漲跌輪回，具體參見博文：庫茲涅茲房地產(chǎn)周期）的上升階段尚未完全走完。這一輪三年左右的房地產(chǎn)庫存周期很可能將于明年3月前后結束。這樣的數(shù)據(jù)與趨勢不得不讓我們關注！1、瑞信調查的中國居民對于53、圖一：中國人民銀行資產(chǎn)負債表“儲備貨幣”增量（單位：萬億人民幣/年）注：原始數(shù)據(jù)更新到8月份（央行僅公布到8月份）；9月及以后為計算機擬合預估數(shù)據(jù)。3、圖一：中國人民銀行資產(chǎn)負債表“儲備貨幣”增量（單位：萬億6圖二：商業(yè)銀行系統(tǒng)“每月新增外匯占款”6個月移動平均值注：原始數(shù)據(jù)更新到9月份；10月份及以后為計算機擬合預估數(shù)值圖二：商業(yè)銀行系統(tǒng)“每月新增外匯占款”6個月移動平均值7

從外匯占款和其它經(jīng)濟指標綜合來看;1、看漲明年3月份(政府換屆)以后中國房地產(chǎn)的牛尾行情；2、看漲明年3月份以后新一輪通貨膨脹；

結論結論8相關城市整體的宏觀市場、商業(yè)及其他物業(yè)市場、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，是解決項目發(fā)展戰(zhàn)略及市場定位的基礎性分析

第二部分項目基礎分析相關城市整體的宏觀市場、商業(yè)及其他物業(yè)市場、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，是解9

昆明地處中國西南，云南省會，是國內知名的旅游城市，規(guī)劃中未 來的泛亞中心城市云南省省會城市，全省唯一特大城市，中國著名歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市。轄主城四區(qū)兩縣市，南部三縣及北部五縣，主城人口324萬人；滇池造就的北緯25度上的“春城”奇跡，年接待游客近3000萬人次，旅游景點眾多，旅游業(yè)是城市發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一；昆明著力實施以東南亞、南亞為重點的全方位開放戰(zhàn)略強化云南在中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設中的橋頭堡作用，帶來城市及城市商業(yè)發(fā)展的強大機遇。聯(lián)合國評定的地球上除新西蘭外最適合人類居住的城市，“一湖四片”的規(guī)劃更是將昆明推向了全世界。 昆明地處中國西南，云南省會，是國內知名的旅游城市，規(guī)劃中未10大干快上的經(jīng)濟政策特別是城中村改造，使昆明未來城市走向增加了諸多不可預見的情形，而由于國內信息一貫的不透明，具體影響難以預測昆明市主城區(qū)249平方公里范圍內，有城中村336個，面積近20平方公里，建筑面積達3800多萬平方米。可供建設面積月7000萬平米，按照昆明最高消化730萬平方米面積計算，可供昆明消化10年，今年建筑面積1300萬，換句話說有約500萬的面積變?yōu)榇媪?；昆?36個城中村中，位于二環(huán)以外的有265個，涉及城中村土地面積達84000畝左右；一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的城中村有51個，涉及城中村土地約5900畝，平均每村占地面積約為116畝；一環(huán)以內的城中村僅有22個，涉及城中村土地面積約625畝，平均每村占地約為31.25畝。

盤龍區(qū) 官渡區(qū)城中村改造集中區(qū)域

.大干快上的經(jīng)濟政策特別是城中村改造，使昆明未來城市走向增加了11昆明城市功能已經(jīng)組團化、區(qū)域化，項目所屬的泛西市區(qū)高新板塊，其商業(yè)的發(fā)展特征是市場化、低端化、配套化從城市區(qū)位的演變來看，本項目處于西市區(qū)從2007-2008年，在二環(huán)邊首次出現(xiàn)城市副中心開始，到2010年，昆明格局開始重新規(guī)劃。主城區(qū)規(guī)劃為未來的城市金融商業(yè)中心、楊家片區(qū)規(guī)劃為省級行政辦公區(qū)、呈貢規(guī)劃為市級行政辦公區(qū)和教育區(qū)、巫家壩規(guī)劃為城市商業(yè)金融次中心。昆明城市功能已經(jīng)組團化、區(qū)域化；項目所屬的泛西市區(qū)，區(qū)域屬性決定商業(yè)發(fā)展趨向于品質化、檔次化、功能化。昆明城市功能已經(jīng)組團化、區(qū)域化，項目所屬的泛西市區(qū)高新板塊，12軌道交通在改善城市交通模式和推動生活方式變遷的同時，將極大改變城市商業(yè)的發(fā)展模式，以此推動城市時尚度的提升并為沿線項目帶來更廣泛人流從目前輕軌的規(guī)劃情況來看，通過城市輕軌能夠完全實現(xiàn)南北方向和東西方向的交通貫聯(lián)，特別對南北方向的交通便捷性的改進力度最大；據(jù)規(guī)劃，未來1小時都市圈的范圍內，可以由昆明市老城區(qū)最北端的北市區(qū)到達呈貢大學城；軌道交通在改善城市交通模式和推動生活方式變遷的同時，將極大改13通過對項目四至、周邊道路構成、區(qū)域市場及輻射范圍界定、本身條件及技術指標的分析，界定項目屬性，為項目定位提供條件

第三部分項目界定?四至范圍?道路分析?區(qū)域市場?經(jīng)濟技術指標?項目屬性通過對項目四至、周邊道路構成、區(qū)域市場及輻射范圍界定、本身條14項目區(qū)域：項目所處西市區(qū)，周邊配套服務設施相對落后，隨著政府發(fā)展導向由工業(yè)區(qū)轉向城市副中心，大型居住、商業(yè)、商務項目的逐漸進駐和交通配套設施的逐步完善，西市區(qū)的價值開始顯現(xiàn)政府規(guī)劃主導城市由單中心向多中

心發(fā)展，未來形成“一主三副”的城市格局；西市區(qū)組成主要由高新區(qū)、五華區(qū)和西山區(qū)部分區(qū)域組成；西市區(qū)作

為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，配套設施、居住氛圍、商業(yè)環(huán)境等相對落后于北市

區(qū)和南市區(qū)，隨著城市規(guī)劃發(fā)展的

引導，工業(yè)區(qū)逐漸外遷，土地性質

逐步改變，交通設施逐步完善等，加

快西市區(qū)向“城市副中心”發(fā)展的步

伐，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐和承接

經(jīng)濟、人口轉移的重要載體；項目區(qū)域：項目所處西市區(qū)，周邊配套服務設施相對落后，隨著政府15項目位置：項目所在位置屬于西市區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中心地帶，是銜接西市區(qū)和中心城區(qū)的重要節(jié)點城市總體規(guī)劃修編方案(2008-2020年)中，

將西市區(qū)分為三個組團發(fā)展；馬街組團：西市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最早區(qū)域，

同時也是西山區(qū)政府的所在地，政府主要

因素下，其將成為未來西市區(qū)商業(yè)、商務、

居住中心區(qū)；春雨路、人民西路延長線至昆瑞公路組團：

聚集大量高品質項目，如百大國際花園、

經(jīng)典雙城等；高新區(qū)組團：房地產(chǎn)開發(fā)炙熱區(qū)域，同時

也是居住氛圍濃厚、教育資源豐富的區(qū)域；項目位置：項目所在位置屬于西市區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中心地帶，是銜接西16商業(yè)：現(xiàn)有以市場型和城中村較低端配套商業(yè)為主，缺乏成熟的品質型商業(yè)配套，未來大型商業(yè)項目主要集中在高新區(qū)，項目周邊的大型商業(yè)項目匱乏；商務：商務辦公主要以自建項目為主，商務氛圍缺失。居?。壕幼…h(huán)境不斷改善，目前品質型住宅有百大花園、戛納小鎮(zhèn)、經(jīng)典雙城、啟鴻假日等，但居住氛圍尚未成熟；教育：教育氛圍相對濃厚，如昆明理工津橋學院、師大附中、高新一中、一小、交通管理學院、昆明醫(yī)學院海源學院等；企業(yè)：集中于高新區(qū)，如可口可樂、白馬藥業(yè)、滇紅藥業(yè)、沃特生物等；其它配套：西北部客運站等，其它配套缺失。區(qū)域認知：通達性較好，項目周邊的二環(huán)路和普吉路能有效的與其它區(qū)域連通，但形象展示性較差，消費者心理認知度相對較低商業(yè)：現(xiàn)有以市場型和城中村較低端配套商業(yè)為主，缺乏成熟的品質17項目四至：項目東鄰二環(huán)西路，昭示性較好，但周邊區(qū)域以市場類物業(yè)、工業(yè)區(qū)和城中村所包圍，檔次相對較低。本案項目東側二環(huán)西路，緊鄰高架橋項目北側為興云煙草汽車城項目東側二環(huán)西路，緊鄰高架橋項目西側為春光小區(qū)項目四至：項目東鄰二環(huán)西路，昭示性較好，但周邊區(qū)域以市場類物18項目內部：項目地塊方正，除辦公樓外均以廠房為主。昆風大廈食尚緣餐廳廠房項目內部：項目地塊方正，除辦公樓外均以廠房為主。昆風大廈食尚19

1.城市副中心地位：項目所處的西市區(qū)為昆明未來城市副中心之一，未來功能復

合性強，屬后起高成長區(qū)域；

2.政府規(guī)劃主導，區(qū)域快速發(fā)展，政府主導西市區(qū)由工業(yè)區(qū)轉向多功能復合區(qū)， 市政配套逐步完善，工業(yè)設施外遷及其土地性質改變，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，奠定項目未來發(fā)展基礎

3.商業(yè)及配套設施相對滯后：目前商業(yè)多以相對中低端配套性市場型商業(yè)主導， 缺乏特色化、復合化、綜合化、主題化的商業(yè)設施

1.綜合性商業(yè)開發(fā)項目：項目規(guī)劃包括、商業(yè)街、辦公樓、酒店及公寓等多重物業(yè)，

具備綜合性商業(yè)開發(fā)特征，因此在項目發(fā)展戰(zhàn)略上應充分考量區(qū)域來發(fā)展規(guī)劃和

項目自身所能吸引的客群及與高新區(qū)商業(yè)發(fā)展的關系，合理的制定項目發(fā)展策略。2、較容易開發(fā)項目：由于項目地塊自身特點，本項目地塊方正平坦，且項目地本

身沒有過多拆遷建筑物，對項目開發(fā)進度將是有利時間保障。

3.成為區(qū)域中高端物業(yè)的可能：項目的商業(yè)體量、區(qū)位、建筑形式、周邊 商業(yè)環(huán)境及消費群體等特征使其將發(fā)展成為中高端物業(yè)的基礎區(qū)域屬性項目屬性項目屬性界定：城市副中心區(qū)，結合城市發(fā)展及區(qū)域屬性來看，滿足發(fā)展發(fā)展中高端物業(yè)的基本條件

區(qū)域屬性項目屬性項目屬性界定：城市副中心區(qū)，結合城市發(fā)展及區(qū)20重點樓盤個案分析——經(jīng)典雙城重點樓盤個案分析——經(jīng)典雙城21XXXX年昆明昆風地塊前期市場定位方向策劃報告課件22戶型定位建筑風格、園林定位經(jīng)典雙城一期共將推出1020套住房，以三房兩廳為主，占86.7%經(jīng)典雙城運用現(xiàn)代的建筑風格，獨創(chuàng)矩陣式商業(yè)公園生態(tài)模式。密集的建筑規(guī)模，樓間距很小，影響底層業(yè)主采光，互視對視嚴重，對業(yè)主的隱私保護欠缺。小區(qū)打造開放式的商業(yè)社區(qū)，綠化率很低，基本沒有成型的景觀。綠化帶城帶狀分布被分割成一個個的矩形框。矩陣式的建筑規(guī)劃，讓小區(qū)看上更加開放，但是少了傳統(tǒng)小區(qū)的居家生活感覺。戶型定位建筑風格、園林定位經(jīng)典雙城一期共將推出1020套住房23價格定位客戶定位項目位置處在人民西路上，沿著人民西路一直走便是昆明市的中心區(qū)，地段在西市區(qū)來說具有很高的優(yōu)越性，周邊擁有黃土坡客運站，西苑客運站，馬街客運站，加上自身的品牌打造，因此預期售價比較高。先開發(fā)的經(jīng)典壹城項目，開盤均價為4800元/㎡，經(jīng)典雙城一期的開盤預售均價在7500元/平米。定位在昆明市的中產(chǎn)階級。主力定位客戶是西市區(qū)的企事業(yè)單位員工，中高等院校教職工。周邊老社區(qū)的客戶。價格定位客戶定位項目位置處在人民西路上，沿著人民西路一直走便24項目賣點營銷策略項目處在西市區(qū)最靠近昆明中心區(qū)的位置，獨創(chuàng)矩陣式商業(yè)公園生態(tài)模式。自身打造100萬㎡的豪華商業(yè)街區(qū)，將建設有嘉年華，大型商場，已有1000多商家加盟，有國際一線品牌，也有國內二線品牌。未來的輕軌四號線在項目處設立站點。自身規(guī)劃幼兒園和小學，周邊擁有西一中、師大附中、等小中高等級別的名校。周圍分布著黃土坡、西苑、馬街三個客運站，這三個客運站是通往安寧、嵩明等縣以及麗江、大理等的樞紐。周邊市政配套的日趨完善，路網(wǎng)日益發(fā)達，周邊有沃爾瑪和家樂福這類大型超市?？蛻舳ㄎ皇侵挟a(chǎn)階級，主力戶型的設計室三房為主，占到86.7%。針對西市區(qū)極度缺乏的商業(yè)配套，項目著力打造一個大型、完善的商業(yè)中心，并將之作為賣點，通過網(wǎng)絡，報版、戶外廣告等不遺余力的宣傳。借助之前項目經(jīng)典壹城的成功借勢，乘熱打鐵，宣傳經(jīng)典雙城，其實二者并非一個項目，但是讓客戶產(chǎn)生是同一項目的錯覺，用很少的時間快速的增加項目的社會認知度。辦理實名制的優(yōu)惠登記，開盤當日可享受0.5%的優(yōu)惠。項目宣傳語，著重強調地理位置的優(yōu)越和商業(yè)規(guī)劃規(guī)模的龐大。項目賣點營銷策略項目處在西市區(qū)最靠近昆明中心區(qū)的位置，獨創(chuàng)矩25高新區(qū)板塊普吉路人民西路二環(huán)西路高新區(qū)板塊區(qū)域位置高新區(qū)板塊是西市區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場最火爆的板塊，大量樓盤在今年集中放量。樓盤物業(yè)以小高層、高層為主，西市區(qū)少量花園洋房、復式和別墅戶型都集中在這個區(qū)域。區(qū)域內擁有幾十家高新技術企業(yè)(見附表)，并且還會有新的企業(yè)進駐，現(xiàn)正大規(guī)模進行城中村的改造以及一些污染企業(yè)的外遷。區(qū)域內路網(wǎng)發(fā)達，隨著新規(guī)劃的道路陸續(xù)竣工通車，區(qū)域內交通變愈加得暢通。該區(qū)域有83、113、C63等可以到達市中心區(qū)域。區(qū)域內房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展勢頭強勁，具代表性的樓盤有鼎易天城、假日城市等等。擁有高新一小、師大附中、津橋學院,醫(yī)學院等初高中、大學名校。高新區(qū)板塊普吉路人民西路二環(huán)西路高新區(qū)板塊區(qū)域位置26XXXX年昆明昆風地塊前期市場定位方向策劃報告課件27S（優(yōu)勢）房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，一些優(yōu)秀樓盤的出現(xiàn)，是客戶對高新區(qū)有了很高的認知度。道路、教育等的市政配套完善。有輕軌三、四號線經(jīng)過，擁有昆明最大的汽車4S店板塊。高新區(qū)政府和密集的高新企業(yè)分布在這里，為房地產(chǎn)消費提供了有力保障。W（劣勢）區(qū)域內缺乏完善的商業(yè)配套。曾經(jīng)區(qū)域內污染企業(yè)較多，昆明客戶對高新區(qū)的認識普遍都還停留在以前的階段，覺得不適宜居住，影響購房欲望。城中村的改造和大量樓盤的建設，噪音、空氣污染嚴重。O（機會）越來越多的技術企業(yè)入駐高新區(qū)，這些單位的員工購房需求將會拉動高新區(qū)房地產(chǎn)市場的需求。道路建設以及城中村的改造，加上商業(yè)等配套的完善，有利于該板塊價值的提升，房地產(chǎn)市場的前景優(yōu)越，有一定的升值空間。T（威脅）安寧、嵩明等臨近縣的房地產(chǎn)發(fā)展也加快步伐，在環(huán)境和價格上占據(jù)很大的優(yōu)勢，會和高新板塊對客戶進行競爭。眾多企業(yè)云集在西市區(qū)，隨著多個樓盤的集中放量，西市區(qū)內的競爭變得更加激烈。S（優(yōu)勢）W（劣勢）O（機會）T（威脅）28片區(qū)的房價走勢呈上升的狀態(tài)，處于升值的狀態(tài)，在一段時間內任然會持續(xù)。片區(qū)樓市的需求并沒有飽和，任處于需大于供的狀態(tài)。根據(jù)租售比的國際標準和中國的現(xiàn)狀，這個片區(qū)的樓市發(fā)展情況相對穩(wěn)定。片區(qū)的房價走勢呈上升的狀態(tài)，處于升值的狀態(tài)，在一段時間內任然29板塊重點樓盤個案分析——假日城市板塊重點樓盤個案分析——假日城市30XXXX年昆明昆風地塊前期市場定位方向策劃報告課件31戶型定位建筑風格、園林定位假日城市共有4470戶，以三房為主小區(qū)運用現(xiàn)代建筑風格，為點式或者板式的高層住宅，因為朝西南、東南方向，采光很好。小區(qū)的建筑密度大，容積率高，樓間距比較近，致使互視和對視嚴重，也影響地層業(yè)主的采光。70萬㎡水景，利用第十的高差形成跌落式的水景，有一定的視覺沖擊力。600米的中央水景周圍設計有涼亭、木質拱橋、沙灘、露天游泳池等給人一種悠閑、輕松的感覺。小區(qū)綠化率達到42%，讓整個小區(qū)看上去很美，富有生機。戶型定位建筑風格、園林定位假日城市共有4470戶，以三房為主32價格定位客戶定位項目打造2萬㎡水景，6.5萬㎡商業(yè)街區(qū)，600M濱河風情商業(yè)街，在很大程度上迎合昆明本地人喜歡水景的居住習慣和加強對西市區(qū)商業(yè)配套的完善。著力打造一個客戶認知度高的品牌，為樓盤銷售造勢。假日城市的開盤預售均價在7000元~7500元/平米。定位在昆明市的中產(chǎn)階級。主力定位客戶是西市區(qū)的企事業(yè)單位員工，中高等院校教職工。周邊老社區(qū)的客戶。價格定位客戶定位項目打造2萬㎡水景，6.5萬㎡商業(yè)街區(qū)，6033項目賣點營銷策略項目處在高新去板塊的中心區(qū)位置，中心景觀為2萬㎡水景，想打造雙水岸生活。自身打造6.5萬㎡商業(yè)區(qū)和600M濱河風情商業(yè)街，已有家樂福、國美電器等知名品牌加入。戶型豐富，朝向以東南，西南為主，采光性好，景觀占有率高。未來的輕軌四號線在項目臨近處設立站點。自身規(guī)劃幼兒園，周邊擁有高新一小、西一中、師大附中、等小中高等級別的名校。周邊交通方便，駕車15分鐘即可到達市中心，66、C69、56、180通往市中心及熱點區(qū)域?？蛻舳ㄎ皇侵挟a(chǎn)階級，主力戶型的設計為兩房兩廳和三房兩廳，并結合一些躍層的戶型。針對西市區(qū)極度缺乏的商業(yè)配套，項目著力打造一個可以滿足基本購物需求的商業(yè)街區(qū)，針對昆明客戶對水景的喜好，打造2萬平米中央水景并通過戶外廣告，報版等著力宣傳，取得了很好的效果。辦理實名制的優(yōu)惠卡，開盤當日可享受0.5%的優(yōu)惠。項目宣傳語，突出自身項目的優(yōu)勢，42%綠化率和中央水景，強調一種悠閑、輕松、富有情調的居住環(huán)境。突出自己的教育配套優(yōu)勢項目賣點營銷策略項目處在高新去板塊的中心區(qū)位置，中心景觀為234王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路王家橋板塊區(qū)域位置普吉路以東，二環(huán)北路以北，龍泉路以西。區(qū)域內生地較多，房地產(chǎn)市場還有待進一步開發(fā)，目前正在進行城中村改造，和道路規(guī)劃的建設。房地產(chǎn)市場相對其他版塊滯后，市政配套不夠完善，教育等的資源依托高新板塊和二環(huán)以內。王家橋板塊是西市區(qū)與北市區(qū)聯(lián)通的地段，道路建設竣工之后，西市區(qū)與北市區(qū)的連通性會增強，會帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。王家橋板塊王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路王家橋板塊區(qū)域位置普吉路以東，35王家橋板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展相對其他板塊明顯滯后，一些污染型的企業(yè)云集在這里，這些企業(yè)的改遷工作正在進行中，城中村的改造以及道路規(guī)劃都在建設中。區(qū)域的價值還沒有體現(xiàn)出來有待進一步發(fā)覺，客戶多為潛在客戶。板塊內是五華區(qū)道路重點建設的區(qū)域之一，規(guī)劃建設工作結束之后，該板塊的區(qū)域價值會進一步得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場會有進一步的發(fā)展，在生地完成向熟地的過度之后，引入的企業(yè)員工以及區(qū)域內的原住民都將成為該片區(qū)的客戶，拉動需求，催快房地產(chǎn)市場的發(fā)展。王家橋板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展相對其他板塊明顯滯后，一些污染型的36?西市區(qū)整體?馬街板?高新區(qū)板塊?西市區(qū)五華板塊?小結第四部分西市區(qū)客戶群特征、需求?西市區(qū)整體第四部分西市區(qū)客戶群特征、需求37搜狐焦點網(wǎng)針對昆明西區(qū)的置業(yè)調查，共有1643名網(wǎng)友參與投票。參與調查的1643網(wǎng)友，已有976人在昆明已擁有住房，占投票總人數(shù)的59%

會在昆明西區(qū)買房，占總票數(shù)的66%

25—30歲年齡段最多，占投票人數(shù)的31%

西市區(qū)客戶需求搜狐焦點網(wǎng)針對昆明西區(qū)的置業(yè)調查，共有1643名網(wǎng)友參與投票38搜狐焦點網(wǎng)針對昆明西區(qū)的置業(yè)調查，共有1643名網(wǎng)友參與投票。買房原因的選擇相對較分散，有24%的網(wǎng)友因“房價相對便宜”而選擇西區(qū)。西區(qū)部分樓盤價格高成為42%的投票者不考慮西區(qū)的原因。對比得出，西市區(qū)樓盤的價格只是相對其他片區(qū)較低，實際價格在客戶能承受的范圍內浮動。西市區(qū)客戶需求搜狐焦點網(wǎng)針對昆明西區(qū)的置業(yè)調查，共有1643名網(wǎng)友參與投票39西市區(qū)客戶需求搜狐焦點網(wǎng)針對昆明西區(qū)的置業(yè)調查，共有1643名網(wǎng)友參與投票。西區(qū)的宜居已得到認可，有47%的受訪者選擇會在西區(qū)長住。“自住和投資兼有”是西區(qū)購房的主流，占受訪網(wǎng)友的30%。85%的網(wǎng)友會選擇“從銀行按揭貸款”的方式付款。西市區(qū)客戶需求搜狐焦點網(wǎng)針對昆明西區(qū)的置業(yè)調查，共有164340隨著一些工廠、水泥廠等污染性較強企業(yè)被規(guī)劃外遷，西市區(qū)區(qū)域內的高新技術企業(yè)會更加豐富并且集中，這些單位員工會成為主力客戶群之一。高新一小等名校的進駐，教育資源的逐漸完善，將帶動一部分購房需求?？蛻舳ㄎ辉诟咝＝搪毠ず蜑榱说玫絻?yōu)越的教育配套而購房的市民。高新區(qū)內以科技型人員、出國留學人員為主，片區(qū)容納大部分的中端客戶群，西市區(qū)的高新產(chǎn)業(yè)區(qū)域規(guī)劃，能吸引相關企業(yè)和人才入駐，帶來一定量的高端購買力。西市區(qū)近幾年的飛速發(fā)展，讓更多的人看到西市區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿?，結合目前西市區(qū)相對較低的價格，會吸引其他片區(qū)的客戶來西市區(qū)置業(yè)，同時也吸引了一大批投資客的關注。外流群體減少，到西市區(qū)置業(yè)、投資客戶群體增多，將成為昆明市中產(chǎn)階級新主力置業(yè)區(qū)隨著一些工廠、水泥廠等污染性較強企業(yè)被規(guī)劃外遷，西市區(qū)區(qū)域內41主力客戶群本地公務員階層：這批人的收入相對比較穩(wěn)定，主要靠每月積蓄來維持生計。這批人因其所處職位和部門不同，收入也有高有低。他們在住房補貼上受到更好的優(yōu)待，刺激了他們的購房欲望。由于收入穩(wěn)定，這批人供樓的信心比較強。本地私營業(yè)主階層：他們擁有自己的產(chǎn)業(yè)，業(yè)主有大有小，財力也各不相同，但以中等有產(chǎn)階層占較大比例。作為有產(chǎn)業(yè)階層，他們在這里創(chuàng)業(yè)多年，對這里有了感情，加上各種其他因素的作用，有了在這塊奮斗多年的熱土安家的想法。由于收入不同，不同地源人對不同戶型、不同品味的住房，追求不盡相同。本地企業(yè)白領階層：這些人士是企業(yè)的中、高級管理人員，他們的年收入一般在4至5萬元之間，有些高級白領達10萬元/年以上。他們是房產(chǎn)消費的主流，而且大多手上已積累了一筆儲蓄，現(xiàn)在很多都沒有住房。入駐企業(yè)白領、私營業(yè)主階層：隨著西市區(qū)的規(guī)劃工作如火如荼的進行中，馬街板塊有一些企業(yè)入駐，也顯現(xiàn)了很多大型的商業(yè)中心，這些白領和業(yè)主的收入一般會很高，會考慮在離上班或者鋪面比較近的地方置業(yè)。主力客戶群本地公務員階層：這批人的收入相對比較穩(wěn)定，主要靠每42次主力客戶群本地居民：這些人為老小區(qū)的居民和城中村的居民，其收入有高有低，很多靠小生意和出租自建房房營生。這類消費群體購房的目的是為了改善居住環(huán)境，大多選擇買房后將原有的房屋租出。周圍片區(qū)的年輕中產(chǎn)階級：中心區(qū)、南、北市區(qū)與西市區(qū)的連通性很強離得很近，但房地產(chǎn)價格卻有2000~3000元/㎡的差距，西市區(qū)物業(yè)具有較大的價格空間，這些人的收入水平中等，首次置業(yè)的會選擇到西市區(qū)置業(yè)。投資客：受輕軌三號線以及西市區(qū)大規(guī)模道路規(guī)劃，使得馬街板塊的交通居住環(huán)境有很大改變，增強了與中心區(qū)、南市區(qū)的聯(lián)通，房地長市場發(fā)展前景被普遍看好，這里也是通往安寧、嵩明等縣以及麗江、大理等市的樞紐，旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景優(yōu)越。越來越多的投資客開始青睞馬街板塊。次主力客戶群本地居民：這些人為老小區(qū)的居民和城中村的居民，其43西市區(qū)供需預測今年的西市區(qū)的總體消化量為5261套，月均消化438.42套。成交趨勢呈上升狀態(tài)。2011年西市區(qū)成交套數(shù)西市區(qū)供需預測今年的西市區(qū)的總體消化量為5261套，月均消化44西市區(qū)處于一個供小于求的狀態(tài)。樓盤的銷售市場并未飽和，還需要很大的放量。2011年市場各區(qū)域供求情況2012年，西市區(qū)將繼續(xù)處于一個供小于求的狀態(tài)，2013年西市區(qū)將迎來一個更大范圍的集中放量，對供求關系會產(chǎn)生一定的影響。西市區(qū)處于一個供小于求的狀態(tài)。2011年市場各區(qū)域供求情況245客戶預測隨著經(jīng)典雙城、西山新城、假日城市等大盤自身項目商業(yè)體量的集中補充，這批商家的購房需求會很巨大，這批客戶將逐漸成為主力客戶群之一。高新技術企業(yè)園區(qū)在不斷的擴大，政府加大招商引資的力度，越來越多大型高新技術企業(yè)入駐西市區(qū)，這些企業(yè)的員工、管理層等將成為購房的主力軍。隨著西市區(qū)規(guī)劃進程不斷的加快，區(qū)域面貌煥然一新，因為區(qū)域價值的不斷體現(xiàn)，投資客的涌入也變得順理成章，這批客戶雖算不上主力客戶，但是對西市區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展也能起到很好的推進作用。西市區(qū)會涌入一大批客戶，加上原先的客戶群，西市區(qū)的客戶群體會有所增加?？蛻纛A測隨著經(jīng)典雙城、西山新城、假日城市等大盤自身項目商業(yè)體46價格預測西市區(qū)的價格處于一個供小于求的狀態(tài)，供求不平衡，會致使房價有一定的上漲。西市區(qū)道路規(guī)劃、商業(yè)配套的逐漸增強在加上大批新新產(chǎn)業(yè)的入駐，使得西市區(qū)工業(yè)、商業(yè)、居住環(huán)境都有了很大程度的提升，區(qū)域消費能力也增強，整個西市區(qū)的區(qū)域價值得到提升，像中心區(qū)、南、北市區(qū)看齊，因此房價也會向這些區(qū)域追趕，房價上漲的可能性很大。大環(huán)境上整個昆明市的房價在新的房地產(chǎn)政策出臺以后并未見明顯下調，房價在一段時間內會受其影響，但是效果難以預測。2009年市場區(qū)域價格情況價格會呈上漲趨勢，但幅度不會很大。中天花園推出后，價格持續(xù)小幅上漲，鼎易天景推出別墅價格高達12450元/㎡中天花園推出后，價格持續(xù)小幅上漲，鼎易天景推出別墅價格高達12450元/㎡客戶、價格預測價格預測西市區(qū)的價格處于一個供小于求的狀態(tài)，供求不平衡，會致47西市區(qū)的樓市發(fā)展狀態(tài)持續(xù)上升，區(qū)域內供需關系不平衡，處于供小于求的狀態(tài)。今、明年住宅和商鋪仍然會有大規(guī)模的放量，以滿足西市區(qū)的需求。西市區(qū)樓盤的價格呈上漲趨勢，今年這個勢頭將會持續(xù)。西市區(qū)一部分道路規(guī)劃、市政配套、城中村等的建設即將竣工，西市區(qū)的面貌會有巨大改變。西市區(qū)商業(yè)配套的日趨完善，一方面來自政府的投入，一方面來自開放商對項目的規(guī)劃。西市區(qū)的樓市發(fā)展狀態(tài)持續(xù)上升，區(qū)域內供需關系不平衡，處于供小48西市區(qū)能否承受如此巨大的商業(yè)體量？2010年上半年昆明樓市商品房共成交170.9億元，同比增長27.36%。其中，商品住宅套數(shù)增長6.28%，同比大幅增勢減緩；而非住宅套數(shù)則增長了108%，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。整個西市區(qū)商業(yè)體量約有200多萬㎡，云都國際兩棟高層住宅1-3層為商業(yè)部分，中晟·溪城規(guī)劃有約2萬㎡的商業(yè)街，中天花園規(guī)劃2.5㎡商業(yè)業(yè)態(tài)，假日城市商業(yè)體量約6.5萬㎡，鼎易天城商業(yè)體量也達到了8萬多㎡，經(jīng)典雙城更是號稱有100萬㎡的商業(yè)體量，西山新城占地133萬多㎡，它的商業(yè)體量也會在100萬平米左右。以西市區(qū)目前的消費習慣來看，商業(yè)氛圍尚有待培養(yǎng)，目前還有絕大部分人習慣去市中心購物。同時，住宅、商鋪的相對集中供應，也面臨著空置率的問題。當交通更加便捷，地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)，到底西市區(qū)能否承載大型的商業(yè)項目還有待商榷。西市區(qū)目前正在規(guī)劃建設中，區(qū)域價值得到提升，但是這樣龐大的商業(yè)體量集中釋放，競爭環(huán)境會很激烈，對招商會產(chǎn)生一定的難度，若商業(yè)體量無明顯差異化，會給西市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來很多負面的影響。西市區(qū)能否承受如此巨大的商業(yè)體量？2010年上半年昆明樓市商49第五部分項目本體分析地塊特征分析地塊價值分析地塊發(fā)展方向初判第五部分項目本體分析地塊特征分析50地塊特征分析：◆地塊屬性為商務用地，面積相對較??；◆容積率5.0，屬于高密度項目，不具備開發(fā)高檔項目的條件;◆地塊周邊主要是工業(yè)廠房及老舊居民安置區(qū)，項目公建設施相對較少，較大程度上影響了項目的檔次；項目地塊認知地塊特征分析：項目地塊認知51商業(yè)價值分析◆地塊與城中村改造一路之隔，未來商業(yè)價值較大；◆地塊周邊有高校云集，學生有較強消費能力；◆地塊周邊缺乏成規(guī)模的商業(yè)配套，形成市場的空白點；；◆周邊有近10萬的居住人群，形成固定的消費群；小結：由于地塊周邊中小學、大學、等眾多學校和住宅區(qū)環(huán)伺，消費潛力強大，為項目開發(fā)提供了部分市場依據(jù)；地塊價值分析商業(yè)價值分析小結：地塊價值分析52（一）項目發(fā)展方向初判考慮市場競爭因素下的發(fā)展方向比較主要競爭點（一）項目發(fā)展方向初判考慮市場競爭因素下的發(fā)展方向比較主要競53價值支撐分析◆周邊大學、中小學生、學生租房需求，為項目開發(fā)投資性產(chǎn)品提供基礎；◆對于看重教育資源，方便子女就學的家長提供了類似“學區(qū)房”的產(chǎn)品；◆周邊眾多的消費人群，對于經(jīng)營類住房有一定需求；◆投資類產(chǎn)品可以作為社區(qū)商業(yè)配套的一部分，增加項目的附加值；（二）項目發(fā)展方向初判在項目土地成本具有剛性、地塊面積小的情況下，實施“補缺型”市場戰(zhàn)略無疑當前最好的選擇。方向判定：價值支撐分析（二）項目發(fā)展方向初判在項目土地成本具有剛性、地54第六部分項目發(fā)展定位項目定位思考項目總體定位項目形象定位項目形象策略主力客戶群定位第六部分項目發(fā)展定位項目定位思考55如何借勢周邊環(huán)境并引領造勢？如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的區(qū)域定位與區(qū)域檔次？確定本案價值方向針對本項目戰(zhàn)略高度的思考跳出競爭發(fā)現(xiàn)價值——借勢、跳出、超越如何借勢周邊環(huán)境并引領造勢？如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出56核心思考點：項目應該打造什么樣的產(chǎn)品？假設點一：寫字樓由于項目周邊文潔地產(chǎn)的城市綜合體項目、保利地產(chǎn)的綜合體項目、聯(lián)想融科的數(shù)碼港項目均設計有大比列的寫字樓產(chǎn)品，加之同屬西市區(qū)城中村改造的其他項目，寫字樓市場競爭異常激烈，市場空間較窄，定位于此無可避免的會陷入全面競爭。假設點二：酒店高新區(qū)酒店物業(yè)較少，最好的是華帝王朝酒店，入住率也不是很高，而該類物業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入大品牌時代，定位于此類物業(yè)將面對投資回收期漫長的局面。假設點三：公寓+寫字樓周邊大量的城中村改造項目均有這類物業(yè)，并且具有先發(fā)優(yōu)勢，本項目地塊面積小，若過度重復這一型態(tài)，顯示不了自身的優(yōu)勢，不具備強大的市場競爭力?！皾M城盡是城市綜合體”的結果也就意味著，是其重要組成部分的公寓、酒店、寫字樓等產(chǎn)品扎堆面市，這些大量上馬產(chǎn)品將開始轉入對前期產(chǎn)品的消化階段。市場競爭會異常激烈。

本案在區(qū)域內在以上幾種方案均不完全可行的情況下，如遵循傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)思路，無異于是在為政府“墾荒”無可避免的會陷入全面競爭，本項目應另辟蹊徑，重新審視項目，跳出項目看項目，這樣項目才具備生命力。核心思考點：項目應該打造什么樣的產(chǎn)品？假設點一：寫字樓“滿城57全程策劃/代理的重中之重是——幫助項目贏在起跑線上！贏了再打！“好房子自己會說話”，房地產(chǎn)產(chǎn)品成形之時，便決定了它未來70%的命運。從營銷的角度來看，做產(chǎn)品其實就是做賣點。從市場的角度來看，我們認為有三種不同的態(tài)度——

迎合、引導、超越！從行業(yè)競爭的角度來看，存在“三品”之爭——品質、品位、品牌！究竟是在產(chǎn)品中做賣點，還是在賣點中做產(chǎn)品？究竟是迎合市場，還是引導市場，抑或超越市場？“三品”之爭，企業(yè)如何過渡？如何取舍？孰重孰輕？我們相信，正因為不同的態(tài)度，不同的選擇，也成就了不同的開發(fā)商。所以就會有人做車頭，有人當車廂……

思路決定出路全程策劃/代理的重中之重是——幫助項目贏在起跑線上！贏了再打58最大的劣勢背后往往隱藏著最強的優(yōu)勢！

只有跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，才是該地塊最佳的發(fā)展選擇。德源地產(chǎn)策劃班子以辯證的、發(fā)散、逆向的思維，在充分權衡了當前昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀基礎上，多次論證，認為昆風地塊的開發(fā)，不能做房地產(chǎn)市場中隨波逐流的一枚棋子，不能在別人的基礎上的簡單克隆，而應該是昆明房地產(chǎn)市場走向復合地產(chǎn)開發(fā)的第一啖湯，這樣昆風地塊才能實現(xiàn)“金鱗化龍”的騰龍一躍。于此，結合國內最先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念——泛地產(chǎn)理念，結合昆明最適合人居的氣候優(yōu)勢，在相同的硬件基礎上植入全新的開發(fā)理念，將地塊開發(fā)與發(fā)展的著眼點放到了中高端養(yǎng)生的層面上，跳出單一地產(chǎn)的開發(fā)思維，站在更高的層面，對地塊的項目開發(fā)定位為

具有國際化標準的云南首創(chuàng)超五星級養(yǎng)生公寓詮釋：以全新的理念、先進的模式、專業(yè)的服務體系打造具有市場化、標準化以及合理化以養(yǎng)老、養(yǎng)生公寓為核心的樣板養(yǎng)老典范。關鍵詞：標準化全裝修、時尚、家居；最大的劣勢背后往往隱藏著最強的優(yōu)勢！

只有跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，才59定位思路解析：

如前所述，本項目應另辟蹊徑，跳出項目看項目，這樣項目才具備生命力，定位中高端養(yǎng)老主題型的物業(yè)，采用錯位經(jīng)營模式填補商圈漏缺。滿足眾多退休人士養(yǎng)老及照顧孩子的需求符合主流購房群體的訴求；定位支撐一：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的開發(fā)及昆明大躍進般的城中村改造，過度競爭和相對過剩的市場呼喚新的突破點；中高端老年公寓形態(tài)，這一產(chǎn)品和社區(qū)形態(tài)正是當前市場的稀缺產(chǎn)品形態(tài)。定位支撐二：進入老齡化社會是不爭的事實，這就需要建造和發(fā)展適合不同老年人各種類型的住宅“田園型、山水型”養(yǎng)老產(chǎn)品由于離城市相對遠,中高端老年公寓會成為越來越多老年人的首選。而商業(yè)性的高端老年公寓市場上沒有，這預示著本項目的進入將面臨巨大的市場空間；定位支撐三：國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設；定位思路解析：如前所述，本項目應另辟蹊徑，跳60【項目總體定位】本項目擁有的物業(yè)功能：商業(yè)＋居?。虅眨幕袁F(xiàn)代養(yǎng)老為基礎，以慈善為本源，建設具有鮮明傳統(tǒng)美德特色的養(yǎng)老社區(qū)典范。集“中高端養(yǎng)生”、醫(yī)療康復、商業(yè)服務、娛樂、生活于一體”的養(yǎng)老示范社區(qū)。【項目總體定位】本項目擁有的物業(yè)功能：以現(xiàn)代養(yǎng)老為基礎，以慈61形象定位策略核心

離塵不離城，CBD的城市高端養(yǎng)生復合型項目品牌知名度形象定位策略核心

離塵不離城，CBD的城市高端養(yǎng)生復合型項目62化政府目標為企業(yè)行為站在為政府分憂的高度替政府在解決養(yǎng)老問題上，貢獻力量。從而提升品牌知名度！形象策略化政府目標為企業(yè)行為替政府在解決養(yǎng)老問題上，貢獻力量。形象策63建筑的發(fā)展，源自生活的發(fā)展隨著生活的發(fā)展，對建筑，對產(chǎn)品已有了更高的要求本案的全新開發(fā)理念，從建筑、園林，小品乃至產(chǎn)品的細節(jié)無處不體現(xiàn)尊貴、對生活質量的無限追求站在公司發(fā)展理念的高度上獲得領先的視角和領袖的氣度形象策略建筑的發(fā)展，源自生活的發(fā)展形象策略64——國際化元素打造項目明天！

“愛丁堡”內涵導入世界最早的富人區(qū)之一文化與藝術A、無處不在的尊貴感1、“買的不僅僅是房子，更是尊貴的城市生活”2、園林小品、建筑、戶型、會所、服務，充分地從老年人的角度追求品質和細節(jié)，體現(xiàn)對老年人無微不至的尊重B、無處不在的高尚感1、“買的不僅僅是房子，更是國際化的尊貴生活方式”2、植入國際化的元素，在產(chǎn)品和服務理念上樹立全新標準，對增加社區(qū)的尊貴感非常重要，可通過建筑形象和內部設施意義表現(xiàn)。C、倡導高尚的生活理念1、國外的知名的富人區(qū)早已不是簡單的財富聚集，更是有著高尚生活理念的高度認同。2、高尚的生活理念不僅需要從宣傳上，更需要從產(chǎn)品上予以實現(xiàn)。加強會所的開放性和檔次感倡導健康、養(yǎng)生的生活理念——國際化元素打造項目明天！世界最早的富人區(qū)之一文化與藝術65宮殿階層富豪階層中產(chǎn)階級上層中產(chǎn)階級中層中產(chǎn)階級下層以下忽略不計主力客群定位宮殿階層富豪階層中產(chǎn)階級上層中產(chǎn)階級中層中產(chǎn)階級下層以下忽略66主力客群定位分析1、基于項目戰(zhàn)略定位本案主要面向三類目標顧客群體：其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。

這類顧客較高的文化素質，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質和精神的雙重要求。同時，這類顧客本身經(jīng)濟基礎豐厚，可以獨立負擔起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經(jīng)濟開支，一般不需要子女的經(jīng)濟支持，故他們在購買上具有更大的自主決定權。其二，經(jīng)濟收入、文化素質較高的中年子女。

這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時間，但他們非常孝敬父母，關心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類目標顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。

這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求，在考慮必要的養(yǎng)老配套的同時，對價格較為敏感。2、目標市場客戶需求從上述目標客戶以及需求分析可以看出，目標市場認可接受本案的核心需求在于：適宜的居住環(huán)境+較好醫(yī)療體系+完善的家政服務+可承受的支付能力結論：基于此，居住景觀、環(huán)境的打造，合理醫(yī)療體系的引進，完善家政服務的配備以及合理價格（或租金）是本案開發(fā)發(fā)展的基礎。主力客群定位分析1、基于項目戰(zhàn)略定位本案主要面向三類目標顧客67中高端養(yǎng)生住宅對獨特、稀缺、昂貴的財富的領先性占有高度的私人社交需求、圈子文化獨特的價值觀及生活哲學的高度契合享受極高檔次、舒適、高尚的居住生活安逸性、私密性主力客群—五大核心欲求中高端對獨特、稀缺、昂貴的財富的領先性占有高度的私人社交需求68第七部分國內老年公寓案例分析案例分析小結第七部分國內老年公寓案例分析案例分析69北京東方太陽城國內最成功老年社區(qū)之一；定位——“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領跑者”區(qū)域概況順義以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主，植被覆蓋率、綠化率和空氣質量等環(huán)境條件和基礎條件都非常好，很多綠化率高檔的別墅項目都是在京順路沿線的地區(qū)。新版北京總規(guī)確定城市發(fā)展格局是兩軸、兩帶、多中心，多中心就包括順義；首都機場擴建也為順義經(jīng)濟發(fā)展注入了新動力，順義必將成為北京重點發(fā)展的區(qū)域。主要目標客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，早已進入老齡化社會，人均GDP達6210美元，有較強的經(jīng)濟實力。北京東方太陽城國內最成功老年社區(qū)之一；定位——“世界級的高尚70組團帶狀排布最大借景、組團設計體現(xiàn)老年社區(qū)特色：極致景觀與閉合的開放組團北京東方太陽城規(guī)劃特點公建區(qū)二期一期三期設計公司美國SASAKI設計公司擔綱，將東方太陽城作為一個城市來整體規(guī)劃，為中國老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個新型范例規(guī)劃依據(jù)使命：關愛老人、專注銀發(fā)產(chǎn)業(yè)目標：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標準理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為組團帶狀排布最大借景、組團設計體現(xiàn)老年社區(qū)特色：極致景觀與閉71為老人的生活提供全方位的配套，生活、醫(yī)療、娛樂、休閑、交流等設施完善配套設施醫(yī)療中心、老年文教中心、老年健身娛樂中心、會議中心、購物中心、家政服務中心等共7萬平方米的商業(yè)城。生活通訊配套：道路無障礙設計鋪設防滑鋼磚，公寓住宅樓全部能容納擔架地醫(yī)用電梯，社區(qū)內建有先進的弱電管理中心，配有緊急援助呼叫系統(tǒng)、生活服務系統(tǒng)、信息傳遞系統(tǒng)（與寬帶光纖銜接），在社區(qū)綠化帶內還建有帶編碼的公共衛(wèi)生間，并在其內安裝有安全呼叫設施與社區(qū)智能化安全系統(tǒng)連接。成本投入首期投入超過8億元人民幣社區(qū)園景中心廣場休閑長椅社區(qū)超市社區(qū)雕塑北京東方太陽城配套特點為老人的生活提供全方位的配套，生活、醫(yī)療、娛樂、休閑、交流等72定位高端，吸引大量高端客戶，是國內老年社區(qū)建設探索的樓盤之一東方太陽城二期產(chǎn)品構成東方太陽城一期公寓價格走勢一組團2007年5月2日開盤，2008年7月1日前入住。板式公寓1-3居，均價6400元；點式公寓4居，均價8000元，開盤總套數(shù)361套，已簽約套數(shù)276套二組團將于2007年7月開盤售，2008年6月入住，戶型為80-180平方米一至四居東方太陽城三期銷售現(xiàn)狀北京東方太陽城取得成果一期主流客戶：階層：95%以上是高知識、高收入階層中老年人職業(yè)：教授、商人、企業(yè)領導、文藝工作者為主收入：是有一定穩(wěn)固經(jīng)濟來源，綜合家庭月收入通常不低于5000元意識形態(tài)：很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進有活力，對于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受銷售情況：一期、二期分批開盤后均已售罄三期期房于2007年5月開盤，目前開盤部分銷售率超過75%該社區(qū)價格水平高于區(qū)域內同類物業(yè)平均價格定位高端，吸引大量高端客戶，是國內老年社區(qū)建設探索的樓盤之一73良好的自然環(huán)境：社區(qū)水系和綠化環(huán)境營造突出社區(qū)內以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級空氣質量北京東方太陽城成功原因分析水系：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共有近500畝湖水分布其間，水域比例達到3-5%綠化：周邊有10萬株林木環(huán)抱，社區(qū)綠化率高達80％。每個區(qū)域都有自己獨特的樹木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺屏障，風景隨四季交織呈現(xiàn)空氣：社區(qū)空氣中負氧離子平均含量高達2000個/立方米，居住環(huán)境已達到療養(yǎng)級別社區(qū)綠化及水系社區(qū)綠化及水系良好的自然環(huán)境：社區(qū)水系和綠化環(huán)境營造突出社區(qū)內以及周邊大量74人性化規(guī)劃設計:無障礙設計，戶型、環(huán)境設計，充分滿足老年人生活便利、相互交流需求戶型設計各有側重：老年人渴望交流：有些別墅設了雙客廳中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同住：大戶型多臥室老人需要照顧：有些戶型設計了保姆間寬敞的景觀步道，方便老年人乘坐輪椅通行入口較寬的電梯方便攙扶老年人進入北京東方太陽城成功原因分析無障礙設計：

針對老年人的特殊設計四層公寓均設電梯并設無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預埋扶手，陽角抹圓戶內有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風衛(wèi)生間離臥室不遠處設有防滑扶手插座、開關都相應地降低高度感應門鎖替代旋轉式鑰匙采用明亮的顏色，增強環(huán)境的可識別性環(huán)境設計方便交流：打破封閉，促進交流大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間園林設計強調可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間，方便老年人聊天老年活動中心人性化規(guī)劃設計:無障礙設計，戶型、環(huán)境設計，充分滿足老年人生75為老年人量身定做的公共建筑群:建設社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學、自助農(nóng)莊等等專業(yè)醫(yī)師問診專業(yè)的醫(yī)療器械北京東方太陽城成功原因分析主體建筑概況：近5萬平米的宏大公建群位于社區(qū)中央，以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大板塊為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模巨大：太陽城醫(yī)院面積高達1.6萬㎡專業(yè)醫(yī)師和設備：醫(yī)護人員由北京市老年病研究中心選派，設施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標準定期體檢提出保健計劃：醫(yī)院對每位業(yè)主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，保健醫(yī)生據(jù)此為業(yè)主量身定做保健方案全覆蓋的應急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來專業(yè)急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內設立急救站大型公共建筑群大型康體中心：

地面康體中心接近8000平方米，室內、室外的游泳池、保道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內跑道、溫泉，均針對老年人特別設計社區(qū)農(nóng)莊：針對喜歡農(nóng)漁耕作業(yè)主，在社區(qū)內開辟可耕作農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺老年大學:

是北京市第一家社區(qū)內申辦的老年大學，開設多種課程，如芭蕾、形體、陶藝、書法、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學、地理學班等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔當教師開敞空間：

通透大氣視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園大型康體中心室外泳池老年大學為老年人量身定做的公共建筑群:建設社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大76豐富多彩的精神文化生活：文化節(jié)、音樂會、運動會、展覽、講座、文藝匯演，多種俱樂部音樂會老年合唱太極俱樂部活動棋牌俱樂部活動國際風箏文化節(jié)北京東方太陽城成功原因分析精彩紛呈的文娛活動：社區(qū)文化、休閑、娛樂活動舉辦過3屆國際風箏節(jié)舉行了3次新年音樂會社區(qū)運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓、交流活動數(shù)不勝數(shù)社區(qū)組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部業(yè)主發(fā)起的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動豐富多彩的精神文化生活：文化節(jié)、音樂會、運動會、展覽、講座、77項目概況背景全國最早進入老齡化項目基礎信息上海綠地21城孝賢坊項目概況背景全國最早進入老齡化項目基礎信息上海綠地21城78規(guī)劃情況上海綠地21城孝賢坊規(guī)劃情況上海綠地21城孝賢坊79各類配套設施規(guī)劃了約19萬平方米的公建配套設施，其中有面積11萬平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級品牌店、高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布；近3萬平方米社區(qū)生活廣場，匯集了包括餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、老年大學、養(yǎng)生文化館、寵物醫(yī)院等多種公共設施；四星級綠地豪生國際會議大酒店，建筑面積65000平方米，滿足商務宴請與家庭團圓雙重需要；中福會綠地幼兒園；特設老年活動中心，營養(yǎng)配餐中心、老年大學、購物中心、大型綜合醫(yī)院、家政服務中心、中福會幼兒園、綠色食品超市等；實現(xiàn)管家服務，緊急呼救服務、專業(yè)護理服務休閑走廊上海綠地21城孝賢坊特色醫(yī)療服務：定期體檢；老年保健；老年病專家坐診醫(yī)療配套服務：建立個人醫(yī)療檔案；上門就診服務；專業(yè)家庭護理；急救站無障礙設計：整個區(qū)域內采用無障礙通道、防滑地面園林：栽種樹齡較大的粗壯樹木，做出森林靜謐、幽遠的感覺，使空氣清新，宜居養(yǎng)老其他：人工湖泊垂釣臺、配木制椅凳廣場各類配套設施規(guī)劃了約19萬平方米的公建配套設施，其中有面積180案例小結非常完善的老年社區(qū)，僅是注重配套，戶型設計上、戶型排布上有不合理之處在經(jīng)濟發(fā)達城市，僅有個別經(jīng)濟實力強的發(fā)展商開發(fā)了老年社區(qū)，并投入了大量的資金雖然目前的老年社區(qū)都不夠成熟，但發(fā)展商已經(jīng)開始具有開發(fā)成熟社區(qū)的意識案例小結非常完善的老年社區(qū)，僅是注重配套，戶型設計上、戶型排81第八部分案例分析對本項目的借鑒案例借鑒本案產(chǎn)品建議本案設計建議配套設施建議服務建議

第八部分案例分析對本項目的借鑒案例借鑒82戶型設計的基本特點每戶增設陽光室及室外陽臺簡化室內流程，特別強調主臥室與起居室的聯(lián)系便捷使用角窗、凸窗等多種形式增大開窗面積高層塔樓采用每層六戶的蝶形平面，使每戶的主臥室及起居室都朝陽采光，自然通風造型以簡潔、清新為基本格調，色彩上以淡雅、明快的色調為主，每個組團用不同色調賜于識別

戶型設計

特點案例分析對本項目的借鑒戶型設計的基本特點每戶增設陽光室及室外陽臺簡化室內流程，特別83②用科技關愛老人選用速度慢、穩(wěn)定性高的電梯，以避免引起老年人的不適。轎箱內增設電視監(jiān)控系統(tǒng)，增加照度，采用低位觸摸式按鈕，延緩關門時間衛(wèi)生間采用白色調節(jié)水型旋渦虹吸坐便器。白色不僅感覺清潔，同時便于發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。適當抬高坐便器高度，避免老人過度下蹲。適當降低浴缸高度，方便老年人跨越。電氣系統(tǒng)采用低開關高插座避免老人發(fā)生意外，燈光避免刺眼等等。每戶設電話及有線電視各2-3個插口，可視對講及門禁系統(tǒng)、四表IC卡、社區(qū)一卡通系統(tǒng)及緊急呼叫系統(tǒng)。案例分析對本項目的借鑒②用科技關愛老人選用速度慢、穩(wěn)定性高的電梯，以避免引起老年84綠化、社區(qū)小品的景觀設計。每戶設有緊急呼叫設施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急救援服務。全區(qū)無障礙的環(huán)境設計專為銀發(fā)族設計的生活空間，室內戶外全面無障礙。緊急救援服務安全的警衛(wèi)門禁系統(tǒng)24小時嚴密警衛(wèi)，確保居住安全進出刷卡記錄，一卡在手暢行無阻案例分析對本項目的借鑒綠化、社區(qū)小品的景觀設計。每戶設有緊急呼叫設施，以及全天候85專業(yè)營養(yǎng)飲食設計專業(yè)營養(yǎng)師設計適合銀發(fā)族的多元化健康養(yǎng)生膳食完整的社區(qū)機能設有超商、書局、銀行服務等商店區(qū)設有小吃店、中西餐廳、宴會廳等餐飲區(qū)，提供膳食以外的選餐服務設有體育館、健康俱樂部、水療池、游泳池等休閑設施，增進健康體能設有會議廳，可舉辦大型活動及銀發(fā)族相關議題研習會，增進社區(qū)活力

設有招待所，提供家屬探訪的住宿需求案例分析對本項目的借鑒專業(yè)營養(yǎng)飲食設計專業(yè)營養(yǎng)師設計適合銀發(fā)族的多元化健康養(yǎng)生膳食86健康體適能檢測及處方建議，以促進身體健康及活動力。在社區(qū)內設置社區(qū)醫(yī)院、特約門診、復健中心，方便看病復健。流行性疫苗注射：預防流行性感冒。服藥提醒及用藥管理：不用擔心忘記吃藥。緊急醫(yī)療專送服務：有護理之家、慢性院、林口長庚醫(yī)院為后盾。依身體狀況量身訂做個人專屬的養(yǎng)生健康計劃。照護管理電腦化，連接各大醫(yī)院醫(yī)療體系，提供完整健康照護與緊急醫(yī)療服務。定期健康檢查、防疫注射與體能檢測，確保身體健康。定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢，推動健康促進與教導自我保健觀念。建立個人健康資料庫，隨時關心生活動態(tài)掌握健康情形。

積極健康服務內容案例分析對本項目的借鑒健康體適能檢測及處方建議，以促進身體健康及活動力。積極健康服87規(guī)劃日常和全年度多元豐富的活動，并成立社團，在完善的空間及設施中，享受多采多姿的休閑生活。豐富的休閑生活包括：運動養(yǎng)生─太極拳、元極舞、槌球、撞球等。娛樂交誼─麻將、棋藝、卡拉OK、電影欣賞等。藝文技藝─書法、繪畫、音樂戲曲、插花陶藝等。民俗活動─春節(jié)元宵、端午中秋、中元重陽等節(jié)慶活動。宗教活動─禪修法會等宗教活動。多采多姿的休閑活動案例分析對本項目的借鑒規(guī)劃日常和全年度多元豐富的活動，并成立社團，在完善的空間及設88專屬社區(qū)醫(yī)院，派駐醫(yī)學中心級的專業(yè)醫(yī)師，提供同全服務健康照護陣容專職社工師協(xié)助規(guī)劃愉悅的健康生活專職護士提供健康咨詢終身學習的銀發(fā)學園案例分析對本項目的借鑒專屬社區(qū)醫(yī)院，派駐醫(yī)學中心級的專業(yè)醫(yī)師，提供同全服務健康照89薪火相傳配合個人特殊專長，提供發(fā)展機會，藉由貢獻所長的過程，獲得自我肯定，使技藝文化得以傳承。有酬工作：根據(jù)個人專長、配合需求，貢獻所長，獲得報酬。例如：各項技藝專長技藝講師、管理、簡易水電維修等項目。志愿服務：參加社區(qū)志愿服務隊，發(fā)揮愛心幫助人群。案例分析對本項目的借鑒薪火相傳案例分析對本項目的借鑒90環(huán)境“宜老化”設計每幢建筑物之間都以風雨連廊相連接；每幢公寓都有公共活動空間，每層都有寬敞的走廊通道；鮮明的標志識別系統(tǒng)：以色彩變換和照明強度變化等方式，提高公寓的可識別性，為記憶力減退的老年人提供方便。案例分析對本項目的借鑒環(huán)境“宜老化”設計每幢建筑物之間都以風雨連廊相連接；案例分析91無障礙化設計通過特殊設施與添置輔助裝置，形成助老護老的安全保障臺階和樓梯坡度放緩、寬度加大，雙側設置扶手；居室房門便于輪椅、擔架進出；不設置門坎，無高度差；取電系統(tǒng)設置低按鍵、高插座；衛(wèi)生間、浴室等采用防滑地板；浴缸、抽水馬桶設有助力扶手案例分析對本項目的借鑒無障礙化設計臺階和樓梯坡度放緩、寬度加大，雙側設置扶手；案例92智能化設施公寓內外及會員活動區(qū)域，均為智能有效監(jiān)控范圍。在智能菜單上列有下列系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、無線定位求助系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、遠程抄表系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線及計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)等。構建起全社區(qū)的安全監(jiān)控體系。建立智能化總控中心和呼叫中心，引進和形成服務軟件和管理軟件。將先進的智能化管理和人文相結合，將現(xiàn)代科技同老年生活形態(tài)的研究成果完美結合。案例分析對本項目的借鑒智能化設施公寓內外及會員活動區(qū)域，均為智能有效監(jiān)控范圍。在智93管理和服務設計適合項目的“機構養(yǎng)老”與“居家養(yǎng)老”完美結合的社區(qū)養(yǎng)老模式，即在市場動作的前提下，在建立會員生活模型、快樂模型和健康模型的基礎上，結合會員的意愿和需求，擯棄服務管理條文的束縛，使“無為而無不為”的服務理念得以全面體現(xiàn)，形成自然、隨性、溫馨、寬泛和細膩的服務特色先進的服務理念以老年人為中心，以親情、親和為本源，實現(xiàn)對老年人全方位的人性關愛，為會員提供舒適周到的生活服務，高水平的專業(yè)醫(yī)療保健服務，豐富多樣的文化娛樂服務，使會員能盡享安逸與快樂的老年生活服務宗旨案例分析對本項目的借鑒管理和服務設計適合項目的“機構養(yǎng)老”與“居家養(yǎng)老”完美結合的94解除會員的后顧之憂，在社區(qū)實現(xiàn)人生最后的價值，體現(xiàn)真正的親和。創(chuàng)導家文化，營造家氛圍，感受家的親情。兌現(xiàn)讓老人回家的宗旨，弘揚了中國傳統(tǒng)的孝文化，同時又體現(xiàn)了時代精神。實現(xiàn)“質量養(yǎng)生”的承諾讓入駐老人的精神需求和物質需求，通過最直接、最簡單、最便捷、最感性的專業(yè)管家來得以滿足。不是親人勝似親人。管家式服務案例分析對本項目的借鑒解除會員的后顧之憂，在社區(qū)實現(xiàn)人生最后的價值，體現(xiàn)真正的親和95整合了目前市場上一定品牌影響力、專業(yè)化程度較高的其它行業(yè)資源，組成滿足會員需求的服務平臺。整合一流的專業(yè)服務資源數(shù)字化管理。制定科學的、高效的工作流程現(xiàn)代管理模式建立智能化總控中心，下設呼叫中心、快速反應體系、網(wǎng)絡商務平臺以及會員生活形態(tài)和健康檔案數(shù)據(jù)庫。并與多家醫(yī)療機構建立綠色通道，用IT手段支持生活管家、健康管家和快樂管家的工作目標的實施。智能化管理案例分析對本項目的借鑒整合了目前市場上一定品牌影響力、專業(yè)化程度較高的其它行業(yè)資源96第九部分產(chǎn)品打造建議

功能區(qū)域面積區(qū)間無障礙設計建議配套商業(yè)建議

酒店式養(yǎng)生公寓服務建議第九部分產(chǎn)品打造建議功能區(qū)域面積區(qū)97

居家式公寓的面積及戶型比例本案主力產(chǎn)品打造建議

居家式公寓的面積及戶型比例本案主力產(chǎn)品打造建議98居家式公寓(長期居住)和度假酒店(臨時居?。┓块g功能配置居家式公寓(長期居住)和度假酒店(臨時居?。┓块g功能配置99房間內各功能區(qū)域面積區(qū)間本案主力產(chǎn)品打造建議房間內各功能區(qū)域面積區(qū)間本案主力產(chǎn)品打造建議100無障礙通道設計要點設置斜坡引道有臺階時應設置斜坡，斜坡的寬度應為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應平緩。設置扶手樓梯和斜坡應設置連續(xù)式扶手，扶手應安裝牢固，同時還應注意扶手的手感和耐久性。坡度平緩的臺階踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應小于380mm。設置房檐出入口及斜坡上方宜設置房檐。鋪設防滑地面材料地面鋪設應平坦，不應出現(xiàn)積水現(xiàn)象，使用浸水也防滑的地面材料。設置排水溝時，應配水溝蓋，水溝蓋不應妨礙輪椅乘坐人的通行。無障礙設計建議無障礙通道設計要點設置斜坡設置扶手坡度平緩的臺階設置房檐鋪設101留足輪椅可轉身的空間地面鋪設防滑材料地面鋪設浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應過寬。方便的出入口寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于800mm，出入口不設置臺階，宜選用推拉門、自動門。設置信箱和留言板設置位置不應妨礙通行，使用高度要方便所有用戶。設置電梯電梯尺寸要適應擔架的長度。電梯與樓面無高差。電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)設置休息椅可設置椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放置行李。電梯內部設置轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設置；正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。電梯按鈕操作盤設在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側都可進行操作。電梯開門時間較長，且門口裝有光電管裝置，防止夾傷。樓廳及電梯的設計要點無障礙設計建議留足輪椅可轉身的空間地面鋪設防滑材料方便的出入口設置信箱和留102設置連續(xù)扶手在0.9m和0.75m高處宜設圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm。防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。窗門不應妨礙通行門、窗的開啟扇不應妨礙走廊的通行。無突出的墻壁滅火器、留言板等應設置在不妨礙走廊通行的位置上。無臺階地面取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應設置斜坡。走廊寬度設置考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應小于1.8m。公共走廊的設計要點無障礙設計建議設置連續(xù)扶手防滑地面窗門不應妨礙通行無突出的墻壁無臺階地面走103易識別的臺階面為避免臺階面產(chǎn)生陰影，應考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質，可便于識別。設置扶手樓梯的扶手應安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側連續(xù)安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。坡度平緩的樓梯為盡可能縮短萬一跌落下來的距離，可采用帶平臺的折跑樓梯。踏面高度不應大于150mm，踏面寬度不應小于300mm。樓梯的寬度充足考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。踏步的防滑措施臺階面使用防滑材料，臺階面邊沿設置防滑條，要和臺階面保持在同一平面。公共樓梯的設計要點無障礙設計建議易識別的臺階面設置扶手坡度平緩的樓梯樓梯的寬度充足踏步的防滑1041）墻壁墻壁轉角部分作圓角處理除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。扶手連續(xù)性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉角也要作圓角處理。轉角圓角處理墻面無凸出物2）地面選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損。細部空間的設計要點無障礙設計建議1）墻壁轉角圓角處理墻面無凸出物2）地面細部空間的設計要點無1052.2.1門窗的設計要點門的寬度滿足輪椅進出，不設門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內門通行寬度不得小于0.8mm；門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門；門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間；居室窗臺的高度在750～800mm左右；窗臺的寬度要適當增加，一般不少于250～300mm；矮窗臺里側應當設置高0.9～1m的安全欄桿室內空間的設計要點無障礙設計建議2.2.1門窗的設計要點居室窗臺的高度在750～800mm左106易開閉的戶門當平開門時，應考慮調節(jié)自動關閉裝置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。適當照明和易操作的開關考慮換鞋和上下臺階，門廳具有足夠的亮度，不應產(chǎn)生濃重的陰影部分。采用醒目的開關。扶手的設置為了方便換鞋和上下臺時，應設置扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形。臺階的處理臺階上下采用不同的材質和顏色，以便識別。防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。戶門門檻高度處理戶門門檻高度應控制在2cm左右。入戶門廳的設計要點無障礙設計建議易開閉的戶門適當照明和易操作的開關扶手的設置臺階的處理防滑地107連續(xù)扶手使用近圓形的扶手。扶手端部向下方或墻壁方向彎曲。光線充足的照明設計不應和其他房間產(chǎn)生亮度差。洗手間入口和有臺階的地方應設置位置低的壁燈。使用方便的開光裝置應設置帶指示功能的大面板開關。走廊長的房間，應在多處設置控制開關。便于使用的扶手高度和材料設置扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材料?？紤]跌到的可能性，避免采用堅硬的材料。寬敞的走廊方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過，寬度不應小于1m。進房間的入口的寬度不得小于800mm。無階差地面地面應無階差，各房間地面的高差應控制在3mm以內。室內走廊的設計要點無障礙設計建議連續(xù)扶手光線充足的照明設計使用方便的開光裝置便于使用的扶手高108開關方便且安全的門最好采用拉門或折疊門。門上應安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃?？醋o用空間浴室應保證看護時必要的空間。防滑地面材料應選用防水防滑地面鋪設材料。設置扶手浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側的墻壁上應設置水平和垂直扶手。操作性好的水龍頭噴頭安裝在觸手可及的位置，選擇使用方便且可調節(jié)水溫的水龍頭。設置緊急告警裝置為了便于安裝緊急告警裝置，應事先設置備用配置管線。盡量少設置臺階不得以設置臺階時，應設置扶手高度適當?shù)脑「自∈业孛娴皆「走叺母叨缺苊膺^高，應為30cm～50cm。浴室的設計要點無障礙設計建議開關方便且安全的門看護用空間防滑地面材料設置扶手操作性好的水109使用方便的操作臺設計合理的操作流線設計。操作臺高度適合老人坐著操作。安全操作裝置煤氣灶上方應安裝安全裝置，以應付煤氣中途熄滅或者忘記關煤氣的情況發(fā)生。盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具。安裝告警裝置安裝防火告警裝置或預留安裝告警裝置的配管配線。光線充足的照明在考慮廚房整體照明的同時，還應考慮操作臺局部的照明。使用方便的雜物柜雜物柜使用頻率高，應設置在使用方便的位置。方便使用的開關安裝便于操作的大面板開關操作性好的水龍頭應操作簡單并且容易調節(jié)。防滑防污地面使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。廚房面積要求使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應小于2.1m。廚房的設計要點無障礙設計建議使用方便的操作臺設計安全操作裝置安裝告警裝置光線充足的照明使110冷暖空調的設置為了方便安裝，事先設置配管孔和專用電源。避免使用燃油、燃氣式取暖器。安全并且使用方便的窗飾框窗戶直接對外采光；在玻璃門上加裝橫條，以便視力下降時方便識別；選用易于操作的門鎖。與各房間的連接處的臺階設置盡量少設置臺階，如需設置，注意高差控制在3mm