房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長關(guān)系研究

房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長關(guān)系研究內(nèi)容摘要：文章綜合應(yīng)用單位根、協(xié)整分析、Granger因果、誤差修正〔ECM〕理論等方法，基于1996-2016年安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資額〔REI〕與地區(qū)生產(chǎn)總值〔〕的時序數(shù)據(jù)，深切進入地研究和考察了二者之間的互相關(guān)系。實證分析結(jié)果表示清楚：安徽省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增加之間存在較為顯著的協(xié)整關(guān)系，二者互為格蘭杰因果，誤差修正模型的建立表示清楚安徽省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增加之間呈現(xiàn)短期波動與長期平衡的狀況。處于房地產(chǎn)市場過熱的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢下，應(yīng)當(dāng)正視房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟增加中的地位，綜合利用多種途徑，充足發(fā)揮房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增加的助推帶動作用。本文關(guān)鍵詞語：安徽省，房地產(chǎn)投資，經(jīng)濟增加自1998年逐步取消住房實物福利分配制度以來，房地產(chǎn)行業(yè)在我們國家國民經(jīng)濟增加中發(fā)揮著越來越主要的作用，因此有需要深切進入研究房地產(chǎn)與經(jīng)濟增加兩者之間的關(guān)系。筆者重要基于1996年至2016年安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資額〔REI〕與地區(qū)生產(chǎn)總值〔〕的時序數(shù)據(jù)，以安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資額〔REI〕對安徽省房地產(chǎn)投資進行表征，安徽省經(jīng)濟增加則以安徽省地區(qū)生產(chǎn)總值〔〕來表征，并借助E-views7計量經(jīng)濟學(xué)分析工具對兩者之間的關(guān)系進行實證分析。一、相關(guān)理論與文獻綜述房地產(chǎn)投資指資金充裕者以直接或間接的方式將手中充裕資金投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理效勞、中介效勞等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域，最終目的在于能夠在將來實現(xiàn)預(yù)期報酬的一種經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)投資具有多種形式，但是卻始終存在一個共同的特點，即當(dāng)前存在的收益實際上是已經(jīng)知道可確定的收益，而預(yù)期收益則存在一定的風(fēng)險即不確定性，恰是由于這種不確定性的存在，使得這類期望收益難以預(yù)測，故而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做出一定的投資時，必需將時間因素納入考慮范疇。經(jīng)濟增加的通常涵義是為產(chǎn)出〔人均產(chǎn)出或總產(chǎn)出〕水平的連續(xù)增長，重要有兩種產(chǎn)量衡量指標(biāo)最為常用：一種是人均產(chǎn)出〔人均〕，另一種是經(jīng)濟總產(chǎn)出〔總量〕。筆者采用后項指標(biāo)來衡量所探究的經(jīng)濟增加。關(guān)于房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增加二者之間的作用規(guī)律以及互相關(guān)系，國內(nèi)外學(xué)者進行了諸多實證分析。商碧元、田濤〔2008〕基于深圳市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資和地區(qū)生產(chǎn)總值的相關(guān)數(shù)據(jù)，綜合應(yīng)用動態(tài)計量經(jīng)濟學(xué)方法，借助回歸分析理論證明：深圳市房地產(chǎn)投資的一個格蘭杰原因是地區(qū)經(jīng)濟增加，同時，深圳市經(jīng)濟增加的一個格蘭杰原因是地區(qū)房地產(chǎn)投資。簡而言之，二者之間互為格蘭杰因果，但是二者之間的互相關(guān)系均存在4期〔一年〕的滯后。劉瑞〔2009〕基于1998-2007共計10年的上海市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增加的歷史數(shù)據(jù)，全面借助協(xié)整、誤差修正、格蘭杰因果等一系列科學(xué)研究理論與方法，通過嚴(yán)格周密的定量分析，對二者之間的關(guān)系進行了深切進入研究。經(jīng)過實證研究，劉瑞得出結(jié)論：從久遠來看，兩者之間并沒有明顯的格蘭杰因果關(guān)系。LimingHong〔2013〕選取了1994-2010年中國284個地級市的Panel數(shù)據(jù)，運用廣義矩估計方法考察了經(jīng)濟增加與房地產(chǎn)投資之間的動態(tài)關(guān)系。通過科學(xué)嚴(yán)密的分析，LimingHong得出結(jié)論：短期內(nèi)，經(jīng)濟增加更易遭到房地產(chǎn)投資的影響；而在長期，這種影響作用則比較微弱。在很大水平上，這種影響作用的強弱取決于地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，并呈現(xiàn)出周期性特征。相較于中西部地區(qū)，東部地區(qū)的影響作用更為顯著。二、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增加的互相作用機制房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增加兩者之間的互相作用機理，已經(jīng)有很多國內(nèi)外學(xué)者從多方面給出了解釋。大體上能夠歸納為如下三點：1.供應(yīng)效應(yīng)。房地產(chǎn)投資的供應(yīng)效應(yīng)，一方面反映在房地產(chǎn)作為超等耐用商品，本身供應(yīng)數(shù)量不斷增加，另一方面則表現(xiàn)為伴隨著房地產(chǎn)投資的增加，與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的供應(yīng)數(shù)量也隨之水漲船高，譬如與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系甚為嚴(yán)密的建筑裝飾行業(yè)，其典型代表是水泥、鋼材、建材、玻璃等等。房地產(chǎn)投資的供應(yīng)效應(yīng)不只具有擴展投資領(lǐng)域、擴大投資規(guī)模的功能，而且能夠引致連鎖反應(yīng)，延長投資周期，有效促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，故而能夠特別有效的促進經(jīng)濟增加，在推動經(jīng)濟增加方面產(chǎn)生無足輕重的主要影響。不該忽視的是，由于房地產(chǎn)投資具有長周期性特征，所以其供應(yīng)效應(yīng)也存在滯后問題，在一定條件下還會產(chǎn)生集聚。2.需求效應(yīng)。實質(zhì)上，房地產(chǎn)投資的需求效應(yīng)實際上是一個投資乘數(shù)原理發(fā)揮作用的特例，此處的投資乘數(shù)在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域得到了詳細反映。房地產(chǎn)投資的需求效應(yīng)重要反映在伴隨著房地產(chǎn)投資的增加，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的收入也不斷提升，進而進一步引發(fā)相應(yīng)的需求。例如，房地產(chǎn)投資能夠以直接或間接的方式為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)以及相關(guān)建筑裝飾企業(yè)創(chuàng)造豐厚的利潤。這一定提升這些行業(yè)與行業(yè)內(nèi)部相關(guān)人員的收入，進而，這類消費群體的消費能力得到大大提升，進而促進消費需求迅速增加，因而有效的帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。3.擠出效應(yīng)。一般情況下，房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)意味著整個經(jīng)濟體系大量資金流入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，這必定會擠壓其他經(jīng)濟部門或行業(yè)在社會上的投資。由于房地產(chǎn)投資連續(xù)增加，而且消費部門涌入的資金相對減少，因而消費將被擠出。從廣義上來說，上述擠出效應(yīng)理應(yīng)劃撥于房地產(chǎn)投資擠出效應(yīng)的范疇。事實上，這于經(jīng)濟增加而言是極為晦氣的因素，恰恰由于房地產(chǎn)投資的高額回報利潤，才使得大量社會資本紛紛流向房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。因而，相應(yīng)地，其他行業(yè)與產(chǎn)業(yè)成長與繁榮所必需的資本被擠占或削減，最終結(jié)果是可能造成產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的失衡；類似地，隨著房地產(chǎn)投資的不斷發(fā)展強大，消費的擠出效應(yīng)將日益明顯，因而可能抑制其他行業(yè)的成長與發(fā)展。經(jīng)濟增加對房地產(chǎn)投資的作用機制同樣不可小覷，總體而言，經(jīng)濟增加影響房地產(chǎn)投資重要有兩種傳導(dǎo)路徑。一方面，經(jīng)濟增加能夠為房地產(chǎn)投資提供充分的資金。良好的經(jīng)濟態(tài)勢會使得金融市場資金充盈，進而為房地產(chǎn)開發(fā)商提供開發(fā)活動必備的大額資金，消除開發(fā)商的后顧之憂。另一方面，經(jīng)濟增加能夠通過提升居民的購買能力帶動房地產(chǎn)投資。良好的經(jīng)濟態(tài)勢會使得居民的消費自信心和需求得到提升，進而活潑踴躍房地產(chǎn)市場，刺激房地產(chǎn)投資。三、安徽省房地產(chǎn)投資及經(jīng)濟增加現(xiàn)在狀況上90年代以來，伴隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展和住房分配制度的深刻變更，安徽省房地產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展。根據(jù)〔國家統(tǒng)計年鑒〕〔1996-2016〕的分省數(shù)據(jù)，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資額〔記為REI〕從1996年的42.42億元上升到2000年的87.93億元，進而上升到2016年的4603.56億元。同期，安徽省也由1996年的2339.25億元上升到2000年的3038.24億元，進而上升到2016年的24407.62億元。安徽省房地產(chǎn)投資及經(jīng)濟增加趨勢大致一樣，房地產(chǎn)投資平均增速達26.85%，遠高于13.40%的平均增速。在經(jīng)濟周期的影響作用下，房地產(chǎn)投資增速變動較為劇烈，波幅較大，而增速變動則相對平穩(wěn)。2008年金融危機以后，安徽省房地產(chǎn)投資增速與增速雙雙回落，而且增速愈加平穩(wěn)，進人經(jīng)濟增加的“新常態(tài)〞。四、安徽省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增加關(guān)系實證分析1.變量選取與數(shù)據(jù)處理。初始數(shù)據(jù)分別設(shè)定為安徽省房地產(chǎn)投資〔REI〕以及地區(qū)生產(chǎn)總值〔〕相關(guān)時間序列數(shù)據(jù)。選用數(shù)據(jù)為1996-2016年度數(shù)據(jù)，考慮到時間序列數(shù)據(jù)在很多時候有可能呈現(xiàn)的異方差狀態(tài)，分別將原始序列取天然對數(shù)，化為LN與LNREI，以抵消初始數(shù)據(jù)的異方差性。數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計年搽。2.變量的相關(guān)性檢驗。借助Eviews7.2計量分析軟件，我們能夠描繪出LNREI與LN的散點圖。圖1直觀地反映了二者的相關(guān)關(guān)系：從運動方向的角度而言，安徽省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增加兩個變量的變動方向總體上趨于一致，二者之間呈現(xiàn)出相當(dāng)顯著的正相關(guān)關(guān)聯(lián)。接下來我們借助Eviews軟件通過計算二者的相關(guān)系數(shù)來檢驗以上散點圖所得出的結(jié)論。詳細結(jié)果如表1所示。根據(jù)表1結(jié)果，我們能夠直觀了解到LNREI與LN之間的相關(guān)系數(shù)為0.983038，這個數(shù)值特別趨近1，這個數(shù)據(jù)能夠有力的證明：所研究序列兩者之間的正相關(guān)關(guān)系特別明顯。然而，固然LNREI與LN之間的正相關(guān)性相當(dāng)顯著，但是這種極強的正相關(guān)性仍不足以充足說明變量之間的經(jīng)濟關(guān)系。接下來，我們將借助單位根檢驗、協(xié)整、格蘭杰因果檢驗以及誤差修正模型〔ECM〕等定量分析方法來揭示他們之間的詳細經(jīng)濟聯(lián)絡(luò)。3.單位根檢驗。為躲避時間序列經(jīng)濟數(shù)據(jù)自己可能存在的非平穩(wěn)性，我們對實證數(shù)據(jù)履行單位根檢驗。筆者借助Eviews7.2計量經(jīng)濟學(xué)分析軟件，采用ADF單位根檢驗法對所取時序數(shù)據(jù)履行單位根檢驗。經(jīng)過對以上相關(guān)時序數(shù)據(jù)履行一番嚴(yán)密的單位根檢驗，我們能夠非常有效地消除初始模型的偽回歸現(xiàn)象；然后，我們對序列LN、LNREI，一階差分△LN、△LNREI和二階差分△2LN、△2LNREI進行平穩(wěn)性檢驗。詳細結(jié)果如下：由表2我們能夠直觀得出結(jié)論：當(dāng)置信度分別為1%、5%、10%時，臨界值的絕對值在相應(yīng)置信水平下均大于LNREI、LN、DLNREI、DLN原始序列ADF統(tǒng)計量絕對值，而且推翻零假設(shè)的概率并不充足，所以均承受零假設(shè)。同等情況下，臨界值的絕對值在相應(yīng)置信水平下均小于LNREI的二階差分D2LNREI原始序列ADF統(tǒng)計量絕對值，而且推翻零假設(shè)的概率特別充足。根據(jù)以上ADF單位根檢驗結(jié)果，我們能夠充足佐證：LNREI、LN、DLNREI和DLN的原始序列都屬于非平穩(wěn)序列，而且具有客觀波動的趨勢，均存在單位根。經(jīng)過二階差分之后，這些序列到達平穩(wěn)，故為二階單整序列。4.協(xié)整關(guān)系檢驗。對于存在單位根的非平穩(wěn)序列，我們經(jīng)常需要進行協(xié)整檢驗。截至當(dāng)前，有兩種方法在履行協(xié)整分析時得到普遍使用，它們分別是EG兩步檢驗法以及Johansen檢驗法。這里重要使用前者對所研究的經(jīng)濟變量開展協(xié)整檢驗。殘差序列的ADF檢驗結(jié)果表示清楚：殘差序列為平穩(wěn)序列，LN與LNREI之間存在長期平衡的協(xié)整關(guān)系。由回歸方程〔4.4.1〕能夠得到，LNREI與LN之間表現(xiàn)出較為顯著的正相關(guān)關(guān)系。詳細而言，隨著安徽省房地產(chǎn)投資額的連續(xù)增加，安徽省地區(qū)經(jīng)濟能夠獲得長足發(fā)展的契機，也將遭到特別有效的帶動與引領(lǐng)。除此之外，從定量的角度分析，安徽省房地產(chǎn)投資額每平均增加1%，將帶動地區(qū)生產(chǎn)總值平均增加0.470970%。5.格蘭杰因果關(guān)系檢驗。Granger因果檢驗是考察序列x能否是序列y產(chǎn)生的原因時采取的方法。我們對LNREI和LN進行Granger因果檢驗，結(jié)果如表4所示：檢驗結(jié)果表示清楚：當(dāng)滯后期為2時，在5%的置信度下，能夠回絕LNREI不是LN的原因〞的原假設(shè)，即LNREI構(gòu)成LN的Granger原因〞。同樣地，在10%的置信度下，能夠回絕LN不是LNREI的格蘭杰原因〞的原假設(shè)，即LN亦構(gòu)成LNREI的Granger原因〞。因而，安徽省經(jīng)濟增加與房地產(chǎn)投資互為因果。從交互作用的經(jīng)過來看，二者之間存在著這樣一種有規(guī)律的雙向因果狀況：由房地產(chǎn)投資至經(jīng)濟增加、由經(jīng)濟增加再至房地產(chǎn)投資的互相作用。6.誤差修正模型。為彌補長期模型的缺陷，降低偽回歸現(xiàn)象出現(xiàn)的概率，現(xiàn)建立誤差修正模型。根據(jù)前文提及的殘差公式我們能夠推導(dǎo)出如下誤差修正項：ECM=LN-5.873442-O.470970*LNREI〔4.6.1〕將△LN設(shè)定為被解釋變量，△LNREI設(shè)定為解釋變量，以ECM〔-1〕作為非平衡誤差，再次利用最小二乘法進行估計，建立如〔4.6.2〕所示的誤差修正方程：△LN=-0.075889*△LNREI+0.130665-0.340588886504*ECM〔-1〕〔4.6.2〕注：△LN、△LNREI各自代表LN、LNREI的一階差分，ECM〔-1〕表示滯后一階。由誤差修正方程能夠得出，在短時間內(nèi)，房地產(chǎn)投資額每平均變化1%，就會引起實際平均變化0.075889%。在誤差修正模型中，實際總經(jīng)濟產(chǎn)出的短期變化一般能夠歸結(jié)為兩個方面：一方面重要來源于房地產(chǎn)投資短期波動的影響；另一方面則重要來源于對長期平衡狀況偏離的作用。事實上，偏離長期平衡狀況的矯正力度能夠反映在誤差修正模型〔ECM〕系數(shù)值中。根據(jù)式〔4.6.2〕我們不難得出結(jié)論：在整個經(jīng)濟系統(tǒng)中，一旦出現(xiàn)短期波動而且偏離長期平衡狀況的情形，經(jīng)濟系統(tǒng)的“內(nèi)在穩(wěn)定器〞便會發(fā)揮作用——以〔-0.470970〕的矯正力度，使經(jīng)濟狀況由非平衡自動恢復(fù)到平衡。五、基本結(jié)論與政策建議〔一〕基本結(jié)論協(xié)整檢驗表示清楚，安徽省房地產(chǎn)投資與地區(qū)經(jīng)濟增加之間存在長期穩(wěn)定的平衡關(guān)系即協(xié)整關(guān)系。這種關(guān)系從作用方向的角度來說，二者之間表現(xiàn)為相當(dāng)顯著的同向變動關(guān)系，變動方向大體一致。詳細而言，即房地產(chǎn)投資額的提升能夠?qū)?jīng)濟增加發(fā)揮顯著的正面帶動作用。從定量的角度來說，房地產(chǎn)投資額每平均增加1%，將帶動經(jīng)濟平均增加0.470970%。Granger因果關(guān)系檢驗表示清楚，安徽省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增加互為因果，兩者之間表現(xiàn)為相當(dāng)顯著的雙向因果聯(lián)絡(luò)。詳細而言，安徽省房地產(chǎn)投資的增加能夠長期有效地推動安徽省地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)出的增加，而且安徽省地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)出的增加對安徽省房地產(chǎn)投資的增加也能夠發(fā)揮特別主要的反作用，進一步從定量的角度分析，安徽省房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟增加更為顯著的Granger原因。也就是說，隨著安徽省房地產(chǎn)投資的連續(xù)發(fā)展乃至走向繁榮，地區(qū)經(jīng)濟將會遭到特別有效的輻射帶動，獲得長足發(fā)展的契機，實現(xiàn)本身迅速的增加。但是安徽省地區(qū)經(jīng)濟增加在推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮的作用卻比較有限，遠不及正面作用。誤差修正模型結(jié)果表示清楚：安徽省房地產(chǎn)投資與地區(qū)經(jīng)濟增加之間呈現(xiàn)這樣一種狀況：從短期來看，波動頻繁；于長期而言，不離平衡。從短期來看，安徽省房地產(chǎn)投資額平均每增加1%，將直接導(dǎo)致實際地區(qū)平均增加0.075889%；但從長期來看，房