香江國際城前期策劃方案課件

香江·國際城（暫定名）前期策劃方案1香江·國際城（暫定名）1第一部分區(qū)域市場概況第二部分項目綜合分析第三部分商業(yè)部分各項定位第四部分商業(yè)產(chǎn)品設計內(nèi)容第五部分物業(yè)發(fā)展思路第六部分物業(yè)價格策略第七部分住宅產(chǎn)品優(yōu)化第八部分案名及釋義第九部分Logo及視覺目錄Contents2第一部分區(qū)域市場概況目錄Contents2一區(qū)域市場分析Hebeixiangjiangrealestate

3一區(qū)域市場分析Hebeixiangjiangreale晉州簡介區(qū)域市場概況“中國鴨梨之鄉(xiāng)”“唐代名相-魏征故里”“全國綠化先進縣”1991年，國家撤晉縣設晉州市。晉州市位于河北省中南部、滹沱河河流域，石德（石家莊至德州）鐵路、滄石公路（307國道）、石黃（石家莊至黃驊）高速公路橫經(jīng)縣境?？偯娣e619平方公里，人口66萬，下轄8個鎮(zhèn)2個鄉(xiāng)，4個城區(qū)辦事處，共224個行政村。晉州市農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)達，整體經(jīng)營實力和規(guī)模大于城鎮(zhèn)商戶。如馬于果品、槐樹建材、鼓城禽蛋、凍河頭皮革服裝、新風絨毛。4晉州簡介區(qū)域市場概況“中國鴨梨之鄉(xiāng)”1991年，國家撤晉縣晉州區(qū)位區(qū)域市場概況西距省會石家莊市50km東北距首都北京300km距離藁城18km距離辛集18.4km距離正定43km距離無極17.8km距離深澤22km距離新樂46.5km5晉州區(qū)位區(qū)域市場概況西距省會石家莊市50km5一晉州經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃區(qū)域市場概況經(jīng)濟：2009年，經(jīng)濟總量在曲折中較快增長，綜合實力有新提升。全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成129.1億元，同比增長10.8%。地方一般預算收入完成2.42億元，增長11.6%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成60.9億元，增長30.6%。社會消費品零售總額完成41.3億元，增長22.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達到12745元、6794元，增長14%、13%。產(chǎn)業(yè)：晉州的主要支柱產(chǎn)業(yè)有：輕紡、建材、化工、機械、食品、輕工印刷等行業(yè)。規(guī)劃：1、城區(qū)發(fā)展依循“西緩東進，南控北展”的八字方針，加大紡織園區(qū)的投資力度，抓緊城市建設，打造河北省一流縣級市；2、打造“一街兩區(qū)兩園一湖”；3、基礎(chǔ)設施建設與城市美化。經(jīng)濟水平尚可規(guī)劃利于本案產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升收入水平6一晉州經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃區(qū)域市場概況經(jīng)濟：2009年，經(jīng)濟總量樓盤供應版塊區(qū)域市場概況東部：朝陽南區(qū)、龍頭花園、南部：運達時尚公寓、果品市場配套住宅中部：朝陽公寓、陽光盛景、本案西部：盛景小區(qū)東部版塊位于城市拓展區(qū)域，市內(nèi)外交通便利，產(chǎn)品形式為多層+高層，版塊無入住高層。中部版塊越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞，因為其屬于市中心，配套較完善，美中不足的就是市政設施相對落后。南部版塊運達時尚公寓已經(jīng)封頂，總建面3萬㎡。果品市場配套住宅為南城項目，售價較其他樓盤低。西部版塊位于魏征公園附近，以多層封頂?shù)氖⒕靶^(qū)為代表。7樓盤供應版塊區(qū)域市場概況東部：朝陽南區(qū)、龍頭花園、東部版塊位購房者需求區(qū)域市場概況從右圖中可以看出：綜合分析被調(diào)查者，3室2廳為晉州受訪者主要關(guān)注戶型，所以應作為樓盤的主打戶型。在購房上更喜歡選擇具有實用性的戶型設計?！君堫^花園】主力戶型【名人公館】主力戶型【陽光盛景】主力戶型8購房者需求區(qū)域市場概況從右圖中可以看出：綜合分析被調(diào)查者，一購房者需求區(qū)域市場概況物業(yè)管理、交通便利、公司信譽、周邊環(huán)境是受訪者關(guān)心的重點。綜合這些關(guān)注點的客戶比重占到67%。一晉州市首次購房與改善條件的客戶比重相仿，證明了沒有房產(chǎn)的與擁有房產(chǎn)的都有購房的意向。投資客戶占到5%。9一購房者需求區(qū)域市場概況物業(yè)管理、交通便利、公司信譽、周邊環(huán)樓盤總體評析區(qū)域市場概況發(fā)展階段：區(qū)域市場正經(jīng)歷著從多層到高層的居住觀念的轉(zhuǎn)變，開發(fā)企業(yè)還沒有意識到規(guī)劃景觀、宣傳推廣的重要程度；建筑形式：電梯洋房、高層產(chǎn)品為主，以大面積三居為主力戶型，區(qū)域沒有別墅在售項目；價格走勢：整體運行在2500-2900元/㎡之間，絕大多數(shù)沒有促銷活動，購房者可接受按揭付款；消費需求：高中低客戶沒有明顯劃分，有錢有勢的一小部分人會選擇自己買地蓋別墅，產(chǎn)品類型上更偏愛板式高層，面積需求以120-140㎡為主；市場預期：從市場反應上看，各樓盤銷售向好，但是近段時間國家政策頻出，一小部分購房者開始觀望，但不會波動整個區(qū)域市場。10樓盤總體評析區(qū)域市場概況發(fā)展階段：區(qū)域市場正經(jīng)歷著從多層到高一商業(yè)圈層格局//商圈一//汽車站商圈（皇朝娛樂廣場、東方明珠、宏源超市、萬利福廣場等）//商圈二//商業(yè)大樓商圈（商業(yè)大樓、紅樓商場等）//商圈三//曼諾、新世紀商圈區(qū)域市場概況11一商業(yè)圈層格局//商圈一//汽車站商圈（皇朝娛樂廣場、東方明1、整體發(fā)展向好部分空白模式仍有提升晉州商業(yè)近兩年的發(fā)展為本案提供了市場基礎(chǔ)，同時電玩、品牌餐廳仍是市場空白，為本案提供機會；2、商業(yè)形態(tài)初具規(guī)模輻射能力有待加強香江·國際城商業(yè)應該用先進多業(yè)態(tài)刺激消費人群，將輻射直徑延伸到二鄉(xiāng)八鎮(zhèn)；3、時尚因素較少品牌優(yōu)勢不明顯晉州作為近幾年發(fā)展起來的縣級市，現(xiàn)階段國內(nèi)外品牌入住率仍不足，如adidas、耐克等服飾類、東來順、全聚德等餐飲類、北國超市、保龍倉超市等超市類。這是本案品牌突圍的機會。商業(yè)現(xiàn)狀介紹區(qū)域市場概況121、整體發(fā)展向好部分空白模式仍有提升商業(yè)現(xiàn)狀介紹區(qū)域市場概一消費者需求區(qū)域市場概況消費者年齡構(gòu)成受訪消費者中20-30歲占到41.6%，30-40歲30.4%！消費者收入構(gòu)成受訪消費者50.8%以上的人月收入低于1000元，只有3.2%高于3000元！本地消費：20-40歲人群是消費主力，整體收入水平較低13一消費者需求區(qū)域市場概況消費者年齡構(gòu)成受訪消費者中20-30一消費者需求區(qū)域市場概況購物時是否就餐購物時就餐的人均消費購物時經(jīng)常就餐比例低于一般水平，一方面是購物目的性強，另一方面與缺乏相關(guān)有關(guān)如果就餐則人均消費不低本地消費者購物時目的性強，較少在外就餐，但單次就餐額度較高14一消費者需求區(qū)域市場概況購物時是否就餐購物時就餐的人均消費購是否光顧娛樂場所不光顧娛樂場所的原因是否光顧休閑場所光顧休閑場所的人均花費晉州人對休閑的理解限于美容美發(fā)、洗浴等，但去的頻次明顯不高。消費者需求區(qū)域市場概況當?shù)厝巳溯^為內(nèi)斂，很少光顧娛樂場所，但對休閑場所有一定需求15是否光顧娛樂場所不光顧娛樂場所的原因是否光顧休閑場所光顧休閑市場對本案的啟發(fā)三年大變樣，市政道路建設，區(qū)域百廢待興，競爭對手先我上市，機遇與挑戰(zhàn)同在;晉州市CPI連續(xù)上升，人們消費指數(shù)的持續(xù)增加，作為消費中的重要一項的“餐飲”在晉州十分落后。民以食為天，本案中要設立餐飲業(yè)態(tài)；因為經(jīng)營意識和商業(yè)體量的限制，三級商業(yè)圈層均無法形成真正的一站式消費，本案在業(yè)態(tài)上應有所突破；我司調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)大多數(shù)商業(yè)的外立面、車位、交通系統(tǒng)均有設計上的缺憾。我們的項目如何成為晉州市民心中的地標項目？區(qū)域市場概況16市場對本案的啟發(fā)三年大變樣，市政道路建設，區(qū)域百廢待興，競爭二項目綜合分析Hebeixiangjiangrealestate

17二項目綜合分析Hebeixiangjiangreale項目位置：晉州市老城市中心項目四至：北臨朝陽路、西鄰光明街、南接英才路、西觸規(guī)劃路周邊情況：地項目位于晉州市二等商圈地段，距晉州市政府500m，距晉州鎮(zhèn)政府50m，離市中醫(yī)院30m，離市中心代表性商圈約2400m，離汽車站600m。周邊有朝陽公寓的一期方盛花園（6棟多層），瑞達苑（3棟多層），幾個單位宿舍，以及城中村。

本案宗地交通狀況：本案蒞臨未來城市“第一大道”朝陽路，西鄰正在翻修的光明北街，距離晉州高速口3000m，距離307國道1500m。市內(nèi)的出行方式有自行車、電動車、私家車、出租車、招手停。

宗地情況：本案地塊為糧食局、食品廠用地，屬于毛地。目前整待拆遷；地塊東南角南傾，地塊西部比東路略窄，北側(cè)朝陽路呈彎曲狀；宗地西側(cè)為軸承廠西院，北部有晉州市中醫(yī)院，目前宗地中有一條規(guī)劃穿過；宗地的建筑形態(tài)由商業(yè)部分+高層住宅組成。一、項目情況項目突擊商業(yè)狀況：本案位于晉州市二級商圈-汽車站商圈，區(qū)域南有皇朝娛樂廣場、東方明珠ktv、萬利福購物廣場、宏源超市、小白楊超市，北有十幾家小旅館，東西是沿街底商。18項目位置：晉州市老城市中心本案宗地交通狀況：本案蒞臨未來城市二、項目在城市中的位置老城區(qū)的地標性建筑“西緩東進，南控北展”的城市規(guī)劃發(fā)展方針，無形當中將項目往西南方向推進；“城市客廳”位置，307國道、石黃高速、市內(nèi)干道。接待八方來客，將來項目的時尚廣場+精品樓盤的形態(tài)，引領(lǐng)城市地產(chǎn)發(fā)展方向。朝陽路中興路新華街光明街向陽街本案19二、項目在城市中的位置老城區(qū)的地標性建筑“西緩東進，南控北展三、項目swot分析綜合分析優(yōu)勢（s）劣勢（w）機會（0）威脅（t）發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會（so）發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅（st）利用機會、克服劣勢（wo）減小劣勢、避免威脅（wt）三年大變樣政策東風老城市復興商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空白人口基數(shù)低區(qū)域消費能力有限城市東向發(fā)展瓜分區(qū)域人氣財氣產(chǎn)品現(xiàn)代時尚亮點突出大體量吸引大人流朝陽路、中興路昭示性強毛地工作任務量大周邊人文氣氛弱社區(qū)偏少區(qū)域無大型商業(yè)項目聯(lián)姻高形象高檔次網(wǎng)絡投資客戶深挖本地客戶快速動工領(lǐng)引市政建設完善區(qū)域配套捉住市場空白搶占未來市場產(chǎn)品優(yōu)化組合高舉高打快速出擊提高住宅產(chǎn)品性價比用自身優(yōu)勢打造本區(qū)域商業(yè)航母20三、項目swot分析綜合分析優(yōu)勢（s）劣勢（w）機會（0）威三商業(yè)廣場各項定位Hebeixiangjiangrealestate

21三商業(yè)廣場各項定位Hebeixiangjiangreal理念定位商業(yè)廣場各項定位融合項目地脈、文脈資源，使項目符合項目整體的建筑環(huán)境意像、文化氛圍、建成老城市中心的高品質(zhì)、高價值的新型商業(yè)中心，具備市場競爭的差異化。倡導現(xiàn)代的休閑生活理念，創(chuàng)造出一種“現(xiàn)代生活方式的文化主題情景商業(yè)建筑”，植根城市的商業(yè)基礎(chǔ)，又符合四級區(qū)域市民對高品質(zhì)生活的追求；高低結(jié)合，適合市場。第一輪方案中合作公司所提方案，設計新穎、理念超前，以“層層均首層的概念與開放自由式街鋪”為主打兩點。結(jié)合我司所做《晉州市房地產(chǎn)市場專項市場調(diào)研報告》，充分考慮消費群定位，市民出行方式、區(qū)域可接受度?！耙徽臼健崩砟?。在三方01.28首次溝通中已達成共識。設計要求盡量滿足規(guī)劃要求給予的容積率指標，同時打造本項目商業(yè)功能組合、商業(yè)環(huán)境營造與道路、地塊和諧相融的亮點，是設計重點解決的問題；22理念定位商業(yè)廣場各項定位融合項目地脈、文脈資源，使項主題定位商業(yè)廣場各項定位“大都市時尚生活廣場”

（Lifestyleplaza）概述：在我司的市調(diào)報告中體現(xiàn)出晉州市現(xiàn)階段的商業(yè)氛圍是缺少時尚色彩，時尚不僅體現(xiàn)在商品方面，更是一種生活方式的潮流。打造香江地產(chǎn)的商業(yè)巨鱷，引領(lǐng)晉州商業(yè)地產(chǎn)，將時尚生活廣場營造成高品位的區(qū)域商業(yè)綜合體。23主題定位商業(yè)廣場各項定位“大都市時尚生活廣場”（Life形象定位商業(yè)廣場各項定位1、商業(yè)自身形象晉州市首個“一站式”商業(yè)廣場展示給晉州市市民的是耳目一新的城市地標形象、建筑藝術(shù)形象、優(yōu)質(zhì)服務形象、購物環(huán)境形象、專業(yè)管理形象。大氣而不奢華，華貴而不昂貴。2、商業(yè)城市形象提升城市社區(qū)文化形象，即：政府宣傳活動、社區(qū)文化活動、公益事業(yè)活動、企業(yè)策劃活動、市民節(jié)假日休閑活動、商品促銷活動……目的是讓市民首先想到了就是這里！24形象定位商業(yè)廣場各項定位1、商業(yè)自身形象24形象定位商業(yè)廣場各項定位一種極具吸引力的、國際的、時尚的「城市第一去所」——代表晉州生活時尚的場所25形象定位商業(yè)廣場各項定位一種極具吸引力的、國際的、時尚的25客戶定位商業(yè)廣場各項定位商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程也決定了消費群體的發(fā)展階段。感知認識熟知結(jié)合這四個階段構(gòu)成了與商業(yè)項目之間的關(guān)系。消費客戶：客戶定位為晉州地區(qū)的中高端客戶，社會精英，企事業(yè)職工，屬于消費金字塔的塔腰以上的客戶；同時可以輻射與晉州接壤的藁城、辛集、無極三地客戶；投資客戶：小部分出售產(chǎn)品的客戶側(cè)重長期投資，并且大多數(shù)有投資地產(chǎn)的經(jīng)歷；經(jīng)營客戶：國內(nèi)外知名品牌，低租金引入高形象推廣，運用“二八策略”（20%的大商戶）。26客戶定位商業(yè)廣場各項定位商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程也決定了消費群體的業(yè)態(tài)定位一商業(yè)廣場各項定位F5F4F3F2F1B1高檔餐廳、特色小吃部分辦公百貨大型超市+部分停車B1：大型超市（北國超市或保龍倉）+部分停車（地下停車位）F1：化妝品、珠寶、名表、箱包F2：精品女裝少淑服裝皮鞋F(xiàn)3:精品男裝休閑服裝皮鞋F(xiàn)4:兒童服飾羽絨服運動服飾文化用品F5:中高檔高檔餐廳（光明漁港、全聚德）特色小吃（韓國烤肉、西安泡饃等）自身辦公27業(yè)態(tài)定位一商業(yè)廣場各項定位F5F4F3F2F1B1高檔餐廳、B1：大型超市（北國超市或保龍倉）+部分停車（地下停車位）F1：化妝品、珠寶、名表、箱包F2：精品女裝少淑服裝皮鞋F(xiàn)3:精品男裝休閑服裝皮鞋運動服飾F4:兒童服飾精品皮草羽絨服文化用品F5-F6:四合院式酒店業(yè)態(tài)定位二商業(yè)廣場各項定位F5F4F3F2F1B1合院式酒店百貨大型超市+部分停車F628B1：大型超市（北國超市或保龍倉）+部分停車（地下停車位）業(yè)業(yè)態(tài)定位三商業(yè)廣場各項定位B1：大型超市（北國超市或保龍倉）+家電專賣（蘇寧電器或北國電器）F1：化妝品、珠寶、名表、箱包F2：精品女裝少淑服裝皮鞋F(xiàn)3:精品男裝休閑服裝皮鞋F(xiàn)4:兒童服飾精品皮草羽絨服文化用品F5:特色小吃（韓國烤肉、西安泡饃等）KTV（金永、棒棒糖等）、品牌電玩城、臺球娛樂（北京夜時尚）F5F4F3F2F1B1特色小吃、KTV、電玩、休閑娛樂百貨+店中店大型超市+家電專賣店中店29業(yè)態(tài)定位三商業(yè)廣場各項定位B1：大型超市（北國超市或保龍倉）單層案名方案商業(yè)廣場各項定位方案一：F1：金飾靚妝廣場F2：名媛尚淑廣場F3:紳貴俊士廣場F4:童年尚品廣場F5:流行時尚廣場方案二：F1：名流世界F2：淑媛天下F3:品質(zhì)飾界F4:歡樂年華F5:食光魔方方案三：F1：名品坊F2：淑媛街F3:名流展F4:精品舍F5:美食匯（風潮館）30單層案名方案商業(yè)廣場各項定位方案一：方案二：方案三：30為了實現(xiàn)商業(yè)廣場與住宅3F商業(yè)街（圖中橘色部分）的有效互動，使得近1.9萬㎡3F商業(yè)街產(chǎn)生更大的商業(yè)價值，同時將兩部分的業(yè)態(tài)互補，根據(jù)前面的商業(yè)廣場業(yè)態(tài)，后續(xù)定出商業(yè)街的業(yè)態(tài)組合方案與之匹配。住宅3F商業(yè)街業(yè)態(tài)定位附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位31為了實現(xiàn)商業(yè)廣場與住宅3F商業(yè)街（圖中橘色部商業(yè)廣場業(yè)態(tài)方案一中設有高檔餐廳、特色小吃，如果將商業(yè)街增設同類業(yè)態(tài)，勢必會造成業(yè)態(tài)重復，削弱兩者功能。我司建議住宅3F商業(yè)街做成電子電器一條街。電器一條街業(yè)態(tài)包括：手機、電腦、通訊、家用小家電、九陽美的等形象店、電器維修等等。業(yè)態(tài)定位一附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位32商業(yè)廣場業(yè)態(tài)方案一中設有高檔餐廳、特色小吃，如果將商業(yè)街增設商業(yè)廣場業(yè)態(tài)方案二中設有酒店，餐飲業(yè)態(tài)缺失。我司建議住宅3F商業(yè)街做成美食美客一條街。美食美客一條街業(yè)態(tài)包括：中小型品牌餐飲、粥公粥婆、特色燒烤、魚酷等等。業(yè)態(tài)定位二附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位33商業(yè)廣場業(yè)態(tài)方案二中設有酒店，餐飲業(yè)態(tài)缺失。我司建議住宅3F婚慶一條街業(yè)態(tài)包括：婚紗攝影、婚紗禮服、鮮花系列、床上用品等等。我司建議住宅3F商業(yè)街做成婚慶家居用品一條街。商業(yè)廣場業(yè)態(tài)方案三中設有小吃、娛樂等，根據(jù)我司《晉州房地產(chǎn)市場專項調(diào)研報告》，大規(guī)模婚慶系列用品為市場空白。業(yè)態(tài)定位三附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位34婚慶一條街業(yè)態(tài)包括：婚紗攝影、婚紗禮服、鮮花系列、床上用品等業(yè)態(tài)定位附：2f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位前面的商業(yè)廣場+3f住宅商業(yè)街主要服務大區(qū)域客戶，其余的商業(yè)街（圖中橘色部分）業(yè)態(tài)定位按照業(yè)態(tài)劃分以及產(chǎn)品位置、體量，應將其定位為服務小區(qū)域客戶，也就是社區(qū)型商業(yè)。【鮮花店】【便利店】【書報屋】【藥店】35業(yè)態(tài)定位附：2f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位前面的商業(yè)廣場+3f住宅商業(yè)街四商業(yè)產(chǎn)品設計內(nèi)容Hebeixiangjiangrealestate

36四商業(yè)產(chǎn)品設計內(nèi)容Hebeixiangjiangreal商業(yè)廣場外立面產(chǎn)品設計內(nèi)容外立面形象設計要能營造強烈的商業(yè)視覺效果，符合項目晉州市場定位，打造復合型“一站式”消費的商業(yè)形態(tài)。在項目外觀設計上，建議采用現(xiàn)代主義風格作為建筑設計的主線，同時其建筑特色和風格也定位于超前當?shù)亟ㄖ?-10年的標準。其未來經(jīng)營及經(jīng)商的目標也將是中高檔的形象出現(xiàn)，為了更好的發(fā)揮和打造晉州市商業(yè)新地標的形象概念，因此建筑外觀商業(yè)氣派濃郁之外同時也要符合項目大氣宏偉現(xiàn)代的特點。具體建議如下：（1）由于項目位于城市中心的未來主干道，地理位置及項目本身都相當顯要，建成后將會成為晉州市的標志性建筑，成為晉州市人的“一站式”消費新概念，因此在本建筑物的設計上必須別具一格，使本項目成為該區(qū)域的標志性建筑；（2）建筑設計運用現(xiàn)代風格設計方案，力求表現(xiàn)建筑物的抽象感、時代感和生態(tài)感，注意講究簡潔、統(tǒng)一以及與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，盡量減少不必要的外部結(jié)構(gòu)；（3）外墻用色方面，考慮到目前該區(qū)域商業(yè)建筑物外墻用色沒有統(tǒng)一，周邊（外墻面）的規(guī)劃暫時還未形成的特點，建議項目可以標新采用更多商業(yè)亮色調(diào)作為項目外墻顏色，加強消費者記憶。37商業(yè)廣場外立面產(chǎn)品設計內(nèi)容外立面形象設計要能外立面呈現(xiàn)不規(guī)則切割狀，富有時尚氣息；38外立面呈現(xiàn)不規(guī)則切割狀，富有時尚氣息；38紅色的飄帶顯示出了動感的氣息。白色的鋼管賦予了奧特萊斯現(xiàn)代的格調(diào)。39紅色的飄帶顯示出了動感的氣息。白色的鋼管賦予了奧特萊斯現(xiàn)代的外立面吸收了鳥巢的靈感，蜂窩狀鏤空點綴著整個建筑。40外立面吸收了鳥巢的靈感，蜂窩狀鏤空點綴著整個建筑。40三部分建筑體各有特色，組成有機的整體。本案的整體也可打碎成若干建筑風格。41三部分建筑體各有特色，組成有機的整體。本案的整體也可打碎成若弧形的外觀，白色的調(diào)性，符合現(xiàn)代簡約的建筑風格潮流。42弧形的外觀，白色的調(diào)性，符合現(xiàn)代簡約的建筑風格潮流。42商業(yè)街外觀建筑設計從三個層次來體現(xiàn)：第一層次：外觀造型：從建筑的天際輪廓線，強調(diào)可識別性。第二層次：立面設計，講究橫、豎線條流暢、簡潔，具有美學觀賞價值。第三層次：細節(jié)精細設計，裝修裝飾的設計、提升消費群體與消費環(huán)境產(chǎn)生親密接觸、親密對話、自然融合的層次，構(gòu)筑和諧商業(yè)大環(huán)境、硬環(huán)境。商業(yè)街的外觀設計已經(jīng)不僅僅是硬質(zhì)建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。商業(yè)街外立面產(chǎn)品設計內(nèi)容43商業(yè)街外觀建筑設計從三個層次來體現(xiàn)：商業(yè)街外立面產(chǎn)品設計內(nèi)容五彩斑斕的燈箱設計，豐富了商業(yè)街區(qū)的色彩。直線感強，線條流暢，襯托出了繁華的商業(yè)氛圍。44五彩斑斕的燈箱設計，豐富了商業(yè)街區(qū)的色彩。直線感強，線條流暢內(nèi)、外交通動線產(chǎn)品設計內(nèi)容【外部交通建議】本案西側(cè)光明街、北側(cè)朝陽路為雙向單車道，均可直達商業(yè)；商業(yè)部分主要客流入口設于西、東兩面，中部下沉廣場保留有東西走向的步行街，作為有效留駐客流的地方；酒店入口由路面直接進入，在地下車庫設地下通道與下沉式廣場連接（商業(yè)廣場方案二），貨物、車流則由南北兩側(cè)進入地下車庫或者停放在地上停車位。45內(nèi)、外交通動線產(chǎn)品設計內(nèi)容【外部交通建議】本案西側(cè)光明街、內(nèi)、外交通動線產(chǎn)品設計內(nèi)容【內(nèi)部交通建議】水平交通：以大中庭為主要交通核心，通過有效的視線引導，到達分布于項目各層的商場出入口，將分散的商業(yè)板塊自然地聯(lián)成一體，實現(xiàn)各商業(yè)主題功能區(qū)消費群體的互動與共享。垂直交通：1、打造二層變首層的概念，從地面直接步行進入二層；2、引入手扶滾梯從地面直接進入負一層。46內(nèi)、外交通動線產(chǎn)品設計內(nèi)容【內(nèi)部交通建議】水平交通：46停車場設計產(chǎn)品設計內(nèi)容按照按照每200平米商業(yè)面積1個車位計算，本項目約需要260個停車位。本案商業(yè)主題廣場面積較大，建議大部分車位設置在此處；一層商業(yè)價值遠高于地下一層和地面二、三層。建議停車場設置在廣場與地下一層，盡量避免占用一層的商業(yè)面積。地下車庫完全可實現(xiàn)的。47停車場設計產(chǎn)品設計內(nèi)容按照按照每200平米商業(yè)面積1個車位主題廣場一產(chǎn)品設計內(nèi)容“鼓動中國”廣場回溯晉州起源，重現(xiàn)文化經(jīng)典將巨型大鼓的藝術(shù)品放置在廣場中心或一側(cè)，體現(xiàn)“鼓動中國”之主題，配以音樂噴泉與LED電子顯示屏，組成主體廣場的主要符號。48主題廣場一產(chǎn)品設計內(nèi)容“鼓動中國”廣場回溯晉州起源，重現(xiàn)文化主題廣場二產(chǎn)品設計內(nèi)容七彩廣場廣場主題通俗化，利于市民口碑傳播將科技、生態(tài)、文化的元素植入到廣場當中，如綠色植被，動漫展示屏，百家姓地面鋪裝等，豐富七彩廣場主題功能，成為市民茶余飯后的第一向往之所。49主題廣場二產(chǎn)品設計內(nèi)容七彩廣場廣場主題通俗化，利于市民口碑傳五物業(yè)發(fā)展策略Hebeixiangjiangrealestate

50五物業(yè)發(fā)展策略Hebeixiangjiangreale總開發(fā)建議物業(yè)發(fā)展策略住宅、商業(yè)廣場、商業(yè)街形象適度區(qū)分，各業(yè)態(tài)功能優(yōu)勢互補，形成較強的沖擊力；工程進度上住宅先行，根據(jù)市場變化和資金狀況啟動商業(yè)廣場建設；開發(fā)進度與營銷進度齊頭并進，在銷售回款到位的情況下，迎合市領(lǐng)導開發(fā)要求，速戰(zhàn)速決。51總開發(fā)建議物業(yè)發(fā)展策略住宅、商業(yè)廣場、商業(yè)街形象適度區(qū)分，各住宅開發(fā)物業(yè)發(fā)展策略本案住宅分三期開發(fā)。1、南部兩棟樓考慮到其交通、景觀，依據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，我司建議一期開發(fā)，中價入市；2、北部兩棟樓，緊鄰未來的晉州第一大道—朝陽路，我司建議二期開發(fā)，市價入市；3、中部兩棟樓組屬于本案主推部分，也是溢價景觀大宅，高價入市。規(guī)劃合理充分利用景觀和交通資源中心綠地，應增加空間變化及園林景觀的休閑娛樂體驗功能的體現(xiàn)。建議采用臺地景觀，增加層次感。一切本著經(jīng)濟合理的成本開發(fā)與控制原則，融于住宅的設計與開發(fā)當中。二期一期三期中心景觀52住宅開發(fā)物業(yè)發(fā)展策略本案住宅分三期開發(fā)。二期一期三期中心景商業(yè)廣場操盤物業(yè)發(fā)展策略2物業(yè)自持整體招商1招商銷售返祖經(jīng)營投資回報長合同期間項目自身發(fā)展難以預測投資回報合同期滿后的未來前景難以預測三層以上商鋪銷售難度大此開發(fā)模式是產(chǎn)權(quán)的一體化，開發(fā)企業(yè)與運營管理公司無后顧之憂地對商業(yè)專業(yè)系統(tǒng)的管理實現(xiàn)真正價值，是我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢短平快價值最大化3部分自持部分銷售操盤一的劣勢是不易實現(xiàn)價值的最大化，操盤二的缺點是需求資金量太大權(quán)衡操盤一與操盤二的優(yōu)點，與貴企業(yè)的經(jīng)濟實力和價值預期，我司建議采取物業(yè)部分自持、部分銷售的方式。價值綜合化53商業(yè)廣場操盤物業(yè)發(fā)展策略2物業(yè)自持整體招商1招商銷售返祖六物業(yè)價格策略Hebeixiangjiangrealestate

54六物業(yè)價格策略Hebeixiangjiangreale住宅價格物業(yè)價格策略住宅龍頭花園名人公館陽光盛景朝陽公寓位置世紀街與富強路交口朝陽路東段與世紀大道交叉口朝陽路與向陽街交口東南角（軸承廠東院）朝陽路與向陽街交口東南角（軸承廠東院）銷售價格多層+小高+高層普通多層小高層6棟電梯洋房+2棟17層高層20層高層+6層配套商業(yè)平均售價（元/㎡）均2700元/㎡高層均2900元/㎡均2880元/㎡區(qū)間2460-2960元/㎡整個晉州市房地產(chǎn)市場各項目產(chǎn)品軟硬件相似，均價相差不大；結(jié)合項目立足區(qū)域高端產(chǎn)品，預售時間約為2010年5月，建議住宅部分中開高走、平穩(wěn)入市，中期突圍，末期提升。項目一期推售均價為2800元/㎡。二期銷售均價3000元/㎡。三期銷售均價3200元/㎡。價格目標小結(jié)市場在售住宅價格55住宅價格物業(yè)價格策略住宅龍頭花園名人公館陽光盛景朝陽公寓位置住宅配套商業(yè)物業(yè)價格策略商業(yè)朝陽公寓名人公館陽光盛景果品批發(fā)市場位置朝陽路與光明街交口西南角朝陽路東段與世紀大道交叉口朝陽路與向陽街交口東南角（軸承廠東院）新世紀/307國道南側(cè)建筑形式2f聯(lián)體商業(yè)3f臨街商業(yè)2f沿街門市東區(qū)1-3f聯(lián)體西區(qū)1-2層聯(lián)體售價（元/㎡）45005500向陽街4500—5000朝陽路55003980（地下室980）市場在售住宅配套商業(yè)價格上述價格為區(qū)域市場主要樓盤住宅配套商業(yè)情況，操盤模式均是全部銷售；通過市場比較法分析，結(jié)合本案swot分析，市場理想、平穩(wěn)快速發(fā)展，此法得出本案住宅配套商業(yè)平均售價為4800元/㎡。56住宅配套商業(yè)物業(yè)價格策略商業(yè)朝陽公寓名人公館陽光盛景果品批發(fā)住宅配套商業(yè)物業(yè)價格策略市場營業(yè)商鋪租金項目名稱營業(yè)面積平均租金水平中興街商業(yè)門臉30-300㎡33元/㎡/月光明北街30-200㎡30元/㎡/月朝陽中路15-150㎡20元/㎡/月本案160-240㎡（建議）28元/㎡/月租金參照定價法是以相同地段同類型底商的租金作參照來確定即將出售的住宅底商的售價。銷售價格＝月租金（元/平方米·月）×12÷投資回報率注：商鋪位置越好，業(yè)態(tài)越有前途，計算銷售價格中的投資回報率就要越低。這種情況下銷售價格就越高。多數(shù)商業(yè)圈投資回報率一般保持8%，本案臨街商鋪業(yè)態(tài)定位為社區(qū)商業(yè)，物業(yè)形象優(yōu)于同區(qū)域同類物業(yè)，營業(yè)因此投資回報率稍低，建議為6%或7%。本案商鋪價格=月租金（元/平方米/月）×12÷投資回報率=28元/㎡/月*12/6%=5600元/平米（依照7%回報率計算銷售價格為：4800元/平米）通過租金參照定價法，得出本案住宅配套商業(yè)的價格為4800-5600元/㎡。價格目標小結(jié)綜合市場比較法與租金參照法，制定出價格(4800+5600)/2=5200元/平米57住宅配套商業(yè)物業(yè)價格策略市場營業(yè)商鋪租金項目名稱營業(yè)面積平均商業(yè)廣場價格物業(yè)價格策略結(jié)合前面的物業(yè)發(fā)展思路，參考了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展案例，先期物業(yè)自持等待物業(yè)升值，后期分層分批次銷售是商業(yè)廣場的操盤模式；為了試水當?shù)厥袌?，同時回籠部分資金。我司建議可以將商業(yè)廣場一層部分商業(yè)拿出銷售，初步建議價格12800-13800元/㎡。價格目標小結(jié)備注：負一層建議價格6500-7000元/㎡二層建議價格7000-8000元/㎡三層建議價格5000-5500元/㎡58商業(yè)廣場價格物業(yè)價格策略結(jié)合前面的物業(yè)發(fā)展思路，參考了商業(yè)地七住宅產(chǎn)品優(yōu)化Hebeixiangjiangrealestate

59七住宅產(chǎn)品優(yōu)化Hebeixiangjiangreale住宅總體定位住宅產(chǎn)品優(yōu)化城市中央的時尚生活都市景致的人居經(jīng)典——全新·生活·休閑·購物·“愜意生活”·“新城市中心”60住宅總體定位住宅產(chǎn)品優(yōu)化城市中央的時尚生活都市景致的人居經(jīng)風格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化英倫風情區(qū)域市場無風格概念，借鑒其他城市，英倫風情是比較受歡迎的歐風產(chǎn)品，建議本案也從走歐風路線；英倫風情目前在歐式風格，里面，比較高貴典雅，容易于本案客戶達成共鳴，提升項目價值。61風格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化英倫風情區(qū)域市場無風格概念，借鑒其風格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化強調(diào)元素：造型、水系、角度空間、坡度強調(diào)風格：典雅、高檔、大氣62風格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化強調(diào)元素：強調(diào)風格：62風格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化通過在頂部運用英式建筑常用的成組坡頂灰瓦、使用紅色面磚作為主要立面材質(zhì)，并強調(diào)立面細部的設計如陽臺欄桿、上下樓層立面銜接處的處理等，以形成精致英倫建筑印象。強調(diào)：氣派、豪華，盡顯尊貴63風格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化通過在頂部運用英式建筑常用的成組坡頂灰風格建議二住宅產(chǎn)品優(yōu)化歐洲哥特式風格古典美學與歐洲思想完美融合，滲透建筑的每一個細節(jié)新古典主義的華麗厚重與精致靈巧和諧相融，做到規(guī)劃、建筑、景觀三融一格調(diào)歐洲都市貴族生活館64風格建議二住宅產(chǎn)品優(yōu)化歐洲哥特式風格古典美學與歐洲思想完風格建議二住宅產(chǎn)品優(yōu)化尖塔高聳、尖形拱門、大窗戶及繪有圣經(jīng)故事的花窗玻璃。尖肋拱頂、飛扶壁、修長的束柱，營造出輕盈修長的飛天感。65風格建議二住宅產(chǎn)品優(yōu)化尖塔高聳、尖形拱門、大窗戶及繪有圣經(jīng)故形象定位住宅產(chǎn)品優(yōu)化品味高度獨享生活打造晉州英倫風情第一城

33f的城市中心地標高度以英倫風格為主的建筑群全新格調(diào)的異國風情人居棲息地區(qū)域內(nèi)理念最先進的品質(zhì)人居花園社區(qū)66形象定位住宅產(chǎn)品優(yōu)化品味高度獨享生活打造晉州英倫風情第一戶型配比住宅產(chǎn)品優(yōu)化戶型面積配比二室二廳一衛(wèi)85-100㎡10%三室二廳一衛(wèi)115-120㎡25%三室二廳二衛(wèi)120-140㎡55%四室二廳二衛(wèi)（躍層）141-160㎡以上10%備注：根據(jù)我司市調(diào)區(qū)域戶型普遍偏大，如名人公館主力戶型138㎡三居、龍頭花園主力戶型為139㎡、陽光盛景17f高層主力戶型為133㎡。故我司所建議115-140㎡以上戶型面積占到80%。67戶型配比住宅產(chǎn)品優(yōu)化戶型面積配比二室二廳一衛(wèi)85-100㎡1景觀主題一住宅產(chǎn)品優(yōu)化刺繡園林傳襲優(yōu)雅從深層次傳承裝飾藝術(shù)風格典雅、向上、大氣的精神內(nèi)涵，空間布局運用基于線條形式的強烈的裝飾性風格，在原則上靈活運用重復、對稱、漸變等設計手法為整個園區(qū)設置環(huán)境空間，以大面積的自然水系和中心主軸上的規(guī)則水景成為項目的主旋律，串聯(lián)起小區(qū)各個組團的景觀，編制起一個個優(yōu)雅的空間。68景觀主題一住宅產(chǎn)品優(yōu)化刺繡園林傳襲優(yōu)雅從深層次傳承裝飾藝術(shù)風庭風庭是富有生動生活氣息的草坪意境，通過簡練的幾何線條和細部景觀小品構(gòu)建出一方開闊的庭院式草坪，以草坪和花崗石鋪砌臺階圍合出尺度宜人的開放場所，來滿足居者公共交流，開闊地活動的需求。景觀主題二住宅產(chǎn)品優(yōu)化69風庭風庭是富有生動生活氣息的草坪意境，通過簡練的幾何線條和細景觀主題三住宅產(chǎn)品優(yōu)化進庭社區(qū)入口處的景觀庭院，以整齊的梧桐樹陣和精細修剪的花池組成。業(yè)主一進入社區(qū)便可感受到極具親和力的生活氛圍。70景觀主題三住宅產(chǎn)品優(yōu)化進庭社區(qū)入口處的景觀庭院，以整齊的梧桐景觀主題四住宅產(chǎn)品優(yōu)化中心水庭與中心軸線上的規(guī)則水系相呼應和串聯(lián)，空間上采用中軸對稱的手法，水池、廣場、樹木、雕塑、建筑、道路、廊架等都在中軸上有序排列。水景被周邊植被和組合廊架包圍形成一個中庭空間。中庭71景觀主題四住宅產(chǎn)品優(yōu)化中心水庭與中心軸線上的規(guī)則水系相呼應和景觀主題五住宅產(chǎn)品優(yōu)化康庭位于社區(qū)中部，由網(wǎng)球場、籃球場、健身器械等組成，這里為客戶量身定做的時尚運動區(qū)，也將會是最受歡迎的場所之一。72景觀主題五住宅產(chǎn)品優(yōu)化康庭位于社區(qū)中部，由網(wǎng)球場、籃球場、健噴霧廣場在主要景觀節(jié)點，引入自動水霧景觀設備，增加社區(qū)娛樂休閑特性，通過氣霧制造美侖美奐的世外仙境之感。情景營造住宅產(chǎn)品優(yōu)化73噴霧廣場在主要景觀節(jié)點，引入自動水霧景觀設備，增加社區(qū)娛樂休車庫建議住宅產(chǎn)品優(yōu)化“陽光生態(tài)車庫系統(tǒng)”本案車庫布置原則應重點開發(fā)地下車庫設計，以便留出地上空間布置景觀、小品；生態(tài)節(jié)能式住宅是未來建筑設計的主流?！瓣柟馍鷳B(tài)車庫”系統(tǒng)可自然采光、通風、取消機械機械通風系統(tǒng)，節(jié)約能源，生態(tài)，環(huán)保。74車庫建議住宅產(chǎn)品優(yōu)化“陽光生態(tài)車庫系統(tǒng)”本案車庫布置原則應重[品牌物業(yè)管理]聘請省會知名物業(yè)管理作為顧問，如銀都物業(yè)、恒輝物業(yè)等，實行一體化物業(yè)管理服務，并具備多種物業(yè)服務的技能，以此提升項目品牌感染力，以高端形象沖擊市場。物業(yè)服務住宅產(chǎn)品優(yōu)化75[品牌物業(yè)管理]聘請省會知名物業(yè)管理作為顧問，如銀都物業(yè)、恒技術(shù)創(chuàng)新一住宅產(chǎn)品優(yōu)化[同層排水]同層排水系統(tǒng)是排水支管不穿越樓板，在同一樓層內(nèi)與排水立管相連的排水系統(tǒng)。避免了傳統(tǒng)衛(wèi)生間天花板上樓上住戶的管道侵占空間，樓上住戶用水噪音干擾等。同時解決了傳統(tǒng)排水方法帶來的管道漏水，不好檢修等問題。而且同層排水還可以滿足個性化裝修的需要。76技術(shù)創(chuàng)新一住宅產(chǎn)品優(yōu)化[同層排水]同層排水系統(tǒng)是排水支管不穿技術(shù)創(chuàng)新二住宅產(chǎn)品優(yōu)化集中式純凈管道直飲水，采用專業(yè)的供水管道，每隔12小時循環(huán)殺菌一次，保證水質(zhì)新鮮、流動、甘醇、隨時無限量飲水，健康、衛(wèi)生、潔凈、價廉的放心入戶直飲水。[直飲水系統(tǒng)]77技術(shù)創(chuàng)新二住宅產(chǎn)品優(yōu)化集中式純凈管道直飲水，采用專業(yè)的供水管智能化一住宅產(chǎn)品優(yōu)化社區(qū)“智能一卡通”通過社區(qū)“智能一卡通”實現(xiàn)與智能化社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)及智能化社區(qū)住戶會員管理系統(tǒng)集成，增加各個功能服務?！爸悄芑豢ㄍā?，涵蓋整個社區(qū)住戶身份識別，實現(xiàn)身份標碼信息識別、社區(qū)出入管理、停車、消費一卡服務，通過銀行、交通、醫(yī)療、購物等部門的合作，實現(xiàn)一卡應萬事的功能。備注：智能化要充分結(jié)合成本預算78智能化一住宅產(chǎn)品優(yōu)化社區(qū)“智能一卡通”通過社區(qū)“智能一卡通”三表遠抄系統(tǒng)解決方案定制解決方案為客戶提供關(guān)于住所能源使用的信息，如電、水和氣，使用戶可以更有效地管理能源消耗。智能化二住宅產(chǎn)品優(yōu)化備注：智能化要充分結(jié)合成本預算79三表遠抄系統(tǒng)解決方案定制解決方案為客戶提供關(guān)于住所能源使用的智能化三住宅產(chǎn)品優(yōu)化指紋鎖備注：智能化要充分結(jié)合成本預算指紋鎖是一種以人體指紋為識別載體和手段的智能鎖具，它是計算機信息技術(shù)、電子技術(shù)、機械技術(shù)和現(xiàn)代五金工藝的完美結(jié)晶。指紋鎖的核心功能無外是：指紋開門和指紋管理。80智能化三住宅產(chǎn)品優(yōu)化指紋鎖備注：智能化要充分結(jié)合成本預算指紋八案名及釋義Hebeixiangjiangrealestate

81八案名及釋義Hebeixiangjiangreales方案一案名及釋義香江城香江，取字于開發(fā)商，有利于香江房地產(chǎn)公司在晉州企業(yè)形象的樹立，以及企業(yè)品牌的傳播。城，城市（city），時尚，國際。香江城，讀起來朗朗上口，聽起來悅耳響亮，彌漫著七彩生活、國際、高品和時代化的氣息。香江印象香江，呼應整體案名。印象，印象主義（Impressionism），流行于流行于法國、歐美乃至世界的一種藝術(shù)流派和文藝思潮，也指感染力強、高度個性化的文藝作品。香江印象，遣詞華美，惹人遐思，體現(xiàn)時代氣息和國際化品質(zhì)定位，契合項目的英倫風情。香江?新天地新，新潮，fashion，前衛(wèi)。天地，開闊、廣大。新天地，香江·新天地，讀起來朗朗上口，易于傳播，給人一種萬象新天的時尚商業(yè)感覺。82方案一案名及釋義香江城82方案二案名及釋義鼓城國際鼓城，取義于晉州歷史。晉州，春秋時，建立鼓國，都城鼓聚。后很長時間稱鼓城。龍鼓，是晉州民間文化之特色。國際，國際化（international）。鼓城國際，有城市傳統(tǒng)文化的精髓，符合項目位于老城區(qū)的核心地段屬性，同時，又與項目現(xiàn)代、國際的定位相契合。鼓城天街街，體現(xiàn)項目的休閑性。天街，現(xiàn)代、時尚、高品的休閑娛樂場所。鼓城天街，呼應整體案名，給人一種繁華、熱鬧，時尚休閑領(lǐng)地的感覺。83方案二案名及釋義鼓城國際83方案三案名及釋義第一城城，城市（city），有現(xiàn)代、博大的意味。第一城，顧名思義有項目從品質(zhì)到服務做成全城第一的決心、信心，同時，給人一種國際化的感覺。從語感上講，“城”字冠之以“第一”，縱橫磅礴，汪洋恣肆，而又“風行水上”，舒卷自如，符合項目的高品氣勢。城市首府（住宅一）府，第宅，地方行政長官或達官貴人的官邸。首府，第一府。城市，二字做前綴，賦予項目現(xiàn)代化氣息。城市首府，呼應整體案名，讀起來朗朗上口，易于傳播。84方案三案名及釋義第一城84方案三案名及釋義百年華府（住宅二）百年，暗喻晉州的悠久歷史。華，繁盛的意思。百年華府，氣質(zhì)穩(wěn)重，賦予項目大氣、尊貴之感。億城商業(yè)中心億城，E-City，商業(yè)性強，大氣、時尚。商業(yè)，項目的屬性。中心，既指項目容納萬千業(yè)態(tài)，又體現(xiàn)項目乃晉州商業(yè)發(fā)源地。億城商業(yè)中心，整個案名，大氣，連貫，商業(yè)氣息濃厚，感染力強。85方案三案名及釋義百年華府（住宅二）85九Logo及視覺Hebeixiangjiangrealestate

MeetatThenextreport86九Logo及視覺HebeixiangjiangrealTHANKS87THANKS87香江·國際城（暫定名）前期策劃方案88香江·國際城（暫定名）1第一部分區(qū)域市場概況第二部分項目綜合分析第三部分商業(yè)部分各項定位第四部分商業(yè)產(chǎn)品設計內(nèi)容第五部分物業(yè)發(fā)展思路第六部分物業(yè)價格策略第七部分住宅產(chǎn)品優(yōu)化第八部分案名及釋義第九部分Logo及視覺目錄Contents89第一部分區(qū)域市場概況目錄Contents2一區(qū)域市場分析Hebeixiangjiangrealestate

90一區(qū)域市場分析Hebeixiangjiangreale晉州簡介區(qū)域市場概況“中國鴨梨之鄉(xiāng)”“唐代名相-魏征故里”“全國綠化先進縣”1991年，國家撤晉縣設晉州市。晉州市位于河北省中南部、滹沱河河流域，石德（石家莊至德州）鐵路、滄石公路（307國道）、石黃（石家莊至黃驊）高速公路橫經(jīng)縣境?？偯娣e619平方公里，人口66萬，下轄8個鎮(zhèn)2個鄉(xiāng)，4個城區(qū)辦事處，共224個行政村。晉州市農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)達，整體經(jīng)營實力和規(guī)模大于城鎮(zhèn)商戶。如馬于果品、槐樹建材、鼓城禽蛋、凍河頭皮革服裝、新風絨毛。91晉州簡介區(qū)域市場概況“中國鴨梨之鄉(xiāng)”1991年，國家撤晉縣晉州區(qū)位區(qū)域市場概況西距省會石家莊市50km東北距首都北京300km距離藁城18km距離辛集18.4km距離正定43km距離無極17.8km距離深澤22km距離新樂46.5km92晉州區(qū)位區(qū)域市場概況西距省會石家莊市50km5一晉州經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃區(qū)域市場概況經(jīng)濟：2009年，經(jīng)濟總量在曲折中較快增長，綜合實力有新提升。全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成129.1億元，同比增長10.8%。地方一般預算收入完成2.42億元，增長11.6%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成60.9億元，增長30.6%。社會消費品零售總額完成41.3億元，增長22.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達到12745元、6794元，增長14%、13%。產(chǎn)業(yè)：晉州的主要支柱產(chǎn)業(yè)有：輕紡、建材、化工、機械、食品、輕工印刷等行業(yè)。規(guī)劃：1、城區(qū)發(fā)展依循“西緩東進，南控北展”的八字方針，加大紡織園區(qū)的投資力度，抓緊城市建設，打造河北省一流縣級市；2、打造“一街兩區(qū)兩園一湖”；3、基礎(chǔ)設施建設與城市美化。經(jīng)濟水平尚可規(guī)劃利于本案產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升收入水平93一晉州經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃區(qū)域市場概況經(jīng)濟：2009年，經(jīng)濟總量樓盤供應版塊區(qū)域市場概況東部：朝陽南區(qū)、龍頭花園、南部：運達時尚公寓、果品市場配套住宅中部：朝陽公寓、陽光盛景、本案西部：盛景小區(qū)東部版塊位于城市拓展區(qū)域，市內(nèi)外交通便利，產(chǎn)品形式為多層+高層，版塊無入住高層。中部版塊越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞，因為其屬于市中心，配套較完善，美中不足的就是市政設施相對落后。南部版塊運達時尚公寓已經(jīng)封頂，總建面3萬㎡。果品市場配套住宅為南城項目，售價較其他樓盤低。西部版塊位于魏征公園附近，以多層封頂?shù)氖⒕靶^(qū)為代表。94樓盤供應版塊區(qū)域市場概況東部：朝陽南區(qū)、龍頭花園、東部版塊位購房者需求區(qū)域市場概況從右圖中可以看出：綜合分析被調(diào)查者，3室2廳為晉州受訪者主要關(guān)注戶型，所以應作為樓盤的主打戶型。在購房上更喜歡選擇具有實用性的戶型設計?！君堫^花園】主力戶型【名人公館】主力戶型【陽光盛景】主力戶型95購房者需求區(qū)域市場概況從右圖中可以看出：綜合分析被調(diào)查者，一購房者需求區(qū)域市場概況物業(yè)管理、交通便利、公司信譽、周邊環(huán)境是受訪者關(guān)心的重點。綜合這些關(guān)注點的客戶比重占到67%。一晉州市首次購房與改善條件的客戶比重相仿，證明了沒有房產(chǎn)的與擁有房產(chǎn)的都有購房的意向。投資客戶占到5%。96一購房者需求區(qū)域市場概況物業(yè)管理、交通便利、公司信譽、周邊環(huán)樓盤總體評析區(qū)域市場概況發(fā)展階段：區(qū)域市場正經(jīng)歷著從多層到高層的居住觀念的轉(zhuǎn)變，開發(fā)企業(yè)還沒有意識到規(guī)劃景觀、宣傳推廣的重要程度；建筑形式：電梯洋房、高層產(chǎn)品為主，以大面積三居為主力戶型，區(qū)域沒有別墅在售項目；價格走勢：整體運行在2500-2900元/㎡之間，絕大多數(shù)沒有促銷活動，購房者可接受按揭付款；消費需求：高中低客戶沒有明顯劃分，有錢有勢的一小部分人會選擇自己買地蓋別墅，產(chǎn)品類型上更偏愛板式高層，面積需求以120-140㎡為主；市場預期：從市場反應上看，各樓盤銷售向好，但是近段時間國家政策頻出，一小部分購房者開始觀望，但不會波動整個區(qū)域市場。97樓盤總體評析區(qū)域市場概況發(fā)展階段：區(qū)域市場正經(jīng)歷著從多層到高一商業(yè)圈層格局//商圈一//汽車站商圈（皇朝娛樂廣場、東方明珠、宏源超市、萬利福廣場等）//商圈二//商業(yè)大樓商圈（商業(yè)大樓、紅樓商場等）//商圈三//曼諾、新世紀商圈區(qū)域市場概況98一商業(yè)圈層格局//商圈一//汽車站商圈（皇朝娛樂廣場、東方明1、整體發(fā)展向好部分空白模式仍有提升晉州商業(yè)近兩年的發(fā)展為本案提供了市場基礎(chǔ)，同時電玩、品牌餐廳仍是市場空白，為本案提供機會；2、商業(yè)形態(tài)初具規(guī)模輻射能力有待加強香江·國際城商業(yè)應該用先進多業(yè)態(tài)刺激消費人群，將輻射直徑延伸到二鄉(xiāng)八鎮(zhèn)；3、時尚因素較少品牌優(yōu)勢不明顯晉州作為近幾年發(fā)展起來的縣級市，現(xiàn)階段國內(nèi)外品牌入住率仍不足，如adidas、耐克等服飾類、東來順、全聚德等餐飲類、北國超市、保龍倉超市等超市類。這是本案品牌突圍的機會。商業(yè)現(xiàn)狀介紹區(qū)域市場概況991、整體發(fā)展向好部分空白模式仍有提升商業(yè)現(xiàn)狀介紹區(qū)域市場概一消費者需求區(qū)域市場概況消費者年齡構(gòu)成受訪消費者中20-30歲占到41.6%，30-40歲30.4%！消費者收入構(gòu)成受訪消費者50.8%以上的人月收入低于1000元，只有3.2%高于3000元！本地消費：20-40歲人群是消費主力，整體收入水平較低100一消費者需求區(qū)域市場概況消費者年齡構(gòu)成受訪消費者中20-30一消費者需求區(qū)域市場概況購物時是否就餐購物時就餐的人均消費購物時經(jīng)常就餐比例低于一般水平，一方面是購物目的性強，另一方面與缺乏相關(guān)有關(guān)如果就餐則人均消費不低本地消費者購物時目的性強，較少在外就餐，但單次就餐額度較高101一消費者需求區(qū)域市場概況購物時是否就餐購物時就餐的人均消費購是否光顧娛樂場所不光顧娛樂場所的原因是否光顧休閑場所光顧休閑場所的人均花費晉州人對休閑的理解限于美容美發(fā)、洗浴等，但去的頻次明顯不高。消費者需求區(qū)域市場概況當?shù)厝巳溯^為內(nèi)斂，很少光顧娛樂場所，但對休閑場所有一定需求102是否光顧娛樂場所不光顧娛樂場所的原因是否光顧休閑場所光顧休閑市場對本案的啟發(fā)三年大變樣，市政道路建設，區(qū)域百廢待興，競爭對手先我上市，機遇與挑戰(zhàn)同在;晉州市CPI連續(xù)上升，人們消費指數(shù)的持續(xù)增加，作為消費中的重要一項的“餐飲”在晉州十分落后。民以食為天，本案中要設立餐飲業(yè)態(tài)；因為經(jīng)營意識和商業(yè)體量的限制，三級商業(yè)圈層均無法形成真正的一站式消費，本案在業(yè)態(tài)上應有所突破；我司調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)大多數(shù)商業(yè)的外立面、車位、交通系統(tǒng)均有設計上的缺憾。我們的項目如何成為晉州市民心中的地標項目？區(qū)域市場概況103市場對本案的啟發(fā)三年大變樣，市政道路建設，區(qū)域百廢待興，競爭二項目綜合分析Hebeixiangjiangrealestate

104二項目綜合分析Hebeixiangjiangreale項目位置：晉州市老城市中心項目四至：北臨朝陽路、西鄰光明街、南接英才路、西觸規(guī)劃路周邊情況：地項目位于晉州市二等商圈地段，距晉州市政府500m，距晉州鎮(zhèn)政府50m，離市中醫(yī)院30m，離市中心代表性商圈約2400m，離汽車站600m。周邊有朝陽公寓的一期方盛花園（6棟多層），瑞達苑（3棟多層），幾個單位宿舍，以及城中村。

本案宗地交通狀況：本案蒞臨未來城市“第一大道”朝陽路，西鄰正在翻修的光明北街，距離晉州高速口3000m，距離307國道1500m。市內(nèi)的出行方式有自行車、電動車、私家車、出租車、招手停。

宗地情況：本案地塊為糧食局、食品廠用地，屬于毛地。目前整待拆遷；地塊東南角南傾，地塊西部比東路略窄，北側(cè)朝陽路呈彎曲狀；宗地西側(cè)為軸承廠西院，北部有晉州市中醫(yī)院，目前宗地中有一條規(guī)劃穿過；宗地的建筑形態(tài)由商業(yè)部分+高層住宅組成。一、項目情況項目突擊商業(yè)狀況：本案位于晉州市二級商圈-汽車站商圈，區(qū)域南有皇朝娛樂廣場、東方明珠ktv、萬利福購物廣場、宏源超市、小白楊超市，北有十幾家小旅館，東西是沿街底商。105項目位置：晉州市老城市中心本案宗地交通狀況：本案蒞臨未來城市二、項目在城市中的位置老城區(qū)的地標性建筑“西緩東進，南控北展”的城市規(guī)劃發(fā)展方針，無形當中將項目往西南方向推進；“城市客廳”位置，307國道、石黃高速、市內(nèi)干道。接待八方來客，將來項目的時尚廣場+精品樓盤的形態(tài)，引領(lǐng)城市地產(chǎn)發(fā)展方向。朝陽路中興路新華街光明街向陽街本案106二、項目在城市中的位置老城區(qū)的地標性建筑“西緩東進，南控北展三、項目swot分析綜合分析優(yōu)勢（s）劣勢（w）機會（0）威脅（t）發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會（so）發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅（st）利用機會、克服劣勢（wo）減小劣勢、避免威脅（wt）三年大變樣政策東風老城市復興商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空白人口基數(shù)低區(qū)域消費能力有限城市東向發(fā)展瓜分區(qū)域人氣財氣產(chǎn)品現(xiàn)代時尚亮點突出大體量吸引大人流朝陽路、中興路昭示性強毛地工作任務量大周邊人文氣氛弱社區(qū)偏少區(qū)域無大型商業(yè)項目聯(lián)姻高形象高檔次網(wǎng)絡投資客戶深挖本地客戶快速動工領(lǐng)引市政建設完善區(qū)域配套捉住市場空白搶占未來市場產(chǎn)品優(yōu)化組合高舉高打快速出擊提高住宅產(chǎn)品性價比用自身優(yōu)勢打造本區(qū)域商業(yè)航母107三、項目swot分析綜合分析優(yōu)勢（s）劣勢（w）機會（0）威三商業(yè)廣場各項定位Hebeixiangjiangrealestate

108三商業(yè)廣場各項定位Hebeixiangjiangreal理念定位商業(yè)廣場各項定位融合項目地脈、文脈資源，使項目符合項目整體的建筑環(huán)境意像、文化氛圍、建成老城市中心的高品質(zhì)、高價值的新型商業(yè)中心，具備市場競爭的差異化。倡導現(xiàn)代的休閑生活理念，創(chuàng)造出一種“現(xiàn)代生活方式的文化主題情景商業(yè)建筑”，植根城市的商業(yè)基礎(chǔ)，又符合四級區(qū)域市民對高品質(zhì)生活的追求；高低結(jié)合，適合市場。第一輪方案中合作公司所提方案，設計新穎、理念超前，以“層層均首層的概念與開放自由式街鋪”為主打兩點。結(jié)合我司所做《晉州市房地產(chǎn)市場專項市場調(diào)研報告》，充分考慮消費群定位，市民出行方式、區(qū)域可接受度?！耙徽臼健崩砟睢Ｔ谌?1.28首次溝通中已達成共識。設計要求盡量滿足規(guī)劃要求給予的容積率指標，同時打造本項目商業(yè)功能組合、商業(yè)環(huán)境營造與道路、地塊和諧相融的亮點，是設計重點解決的問題；109理念定位商業(yè)廣場各項定位融合項目地脈、文脈資源，使項主題定位商業(yè)廣場各項定位“大都市時尚生活廣場”

（Lifestyleplaza）概述：在我司的市調(diào)報告中體現(xiàn)出晉州市現(xiàn)階段的商業(yè)氛圍是缺少時尚色彩，時尚不僅體現(xiàn)在商品方面，更是一種生活方式的潮流。打造香江地產(chǎn)的商業(yè)巨鱷，引領(lǐng)晉州商業(yè)地產(chǎn)，將時尚生活廣場營造成高品位的區(qū)域商業(yè)綜合體。110主題定位商業(yè)廣場各項定位“大都市時尚生活廣場”（Life形象定位商業(yè)廣場各項定位1、商業(yè)自身形象晉州市首個“一站式”商業(yè)廣場展示給晉州市市民的是耳目一新的城市地標形象、建筑藝術(shù)形象、優(yōu)質(zhì)服務形象、購物環(huán)境形象、專業(yè)管理形象。大氣而不奢華，華貴而不昂貴。2、商業(yè)城市形象提升城市社區(qū)文化形象，即：政府宣傳活動、社區(qū)文化活動、公益事業(yè)活動、企業(yè)策劃活動、市民節(jié)假日休閑活動、商品促銷活動……目的是讓市民首先想到了就是這里！111形象定位商業(yè)廣場各項定位1、商業(yè)自身形象24形象定位商業(yè)廣場各項定位一種極具吸引力的、國際的、時尚的「城市第一去所」——代表晉州生活時尚的場所112形象定位商業(yè)廣場各項定位一種極具吸引力的、國際的、時尚的25客戶定位商業(yè)廣場各項定位商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程也決定了消費群體的發(fā)展階段。感知認識熟知結(jié)合這四個階段構(gòu)成了與商業(yè)項目之間的關(guān)系。消費客戶：客戶定位為晉州地區(qū)的中高端客戶，社會精英，企事業(yè)職工，屬于消費金字塔的塔腰以上的客戶；同時可以輻射與晉州接壤的藁城、辛集、無極三地客戶；投資客戶：小部分出售產(chǎn)品的客戶側(cè)重長期投資，并且大多數(shù)有投資地產(chǎn)的經(jīng)歷；經(jīng)營客戶：國內(nèi)外知名品牌，低租金引入高形象推廣，運用“二八策略”（20%的大商戶）。113客戶定位商業(yè)廣場各項定位商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程也決定了消費群體的業(yè)態(tài)定位一商業(yè)廣場各項定位F5F4F3F2F1B1高檔餐廳、特色小吃部分辦公百貨大型超市+部分停車B1：大型超市（北國超市或保龍倉）+部分停車（地下停車位）F1：化妝品、珠寶、名表、箱包F2：精品女裝少淑服裝皮鞋F(xiàn)3:精品男裝休閑服裝皮鞋F(xiàn)4:兒童服飾羽絨服運動服飾文化用品F5:中高檔高檔餐廳（光明漁港、全聚德）特色小吃（韓國烤肉、西安泡饃等）自身辦公114業(yè)態(tài)定位一商業(yè)廣場各項定位F5F4F3F2F1B1高檔餐廳、B1：大型超市（北國超市或保龍倉）+部分停車（地下停車位）F1：化妝品、珠寶、名表、箱包F2：精品女裝少淑服裝皮鞋F(xiàn)3:精品男裝休閑服裝皮鞋運動服飾F4:兒童服飾精品皮草羽絨服文化用品F5-F6:四合院式酒店業(yè)態(tài)定位二商業(yè)廣場各項定位F5F4F3F2F1B1合院式酒店百貨大型超市+部分停車F6115B1：大型超市（北國超市或保龍倉）+部分停車（地下停車位）業(yè)業(yè)態(tài)定位三商業(yè)廣場各項定位B1：大型超市（北國超市或保龍倉）+家電專賣（蘇寧電器或北國電器）F1：化妝品、珠寶、名表、箱包F2：精品女裝少淑服裝皮鞋F(xiàn)3:精品男裝休閑服裝皮鞋F(xiàn)4:兒童服飾精品皮草羽絨服文化用品F5:特色小吃（韓國烤肉、西安泡饃等）KTV（金永、棒棒糖等）、品牌電玩城、臺球娛樂（北京夜時尚）F5F4F3F2F1B1特色小吃、KTV、電玩、休閑娛樂百貨+店中店大型超市+家電專賣店中店116業(yè)態(tài)定位三商業(yè)廣場各項定位B1：大型超市（北國超市或保龍倉）單層案名方案商業(yè)廣場各項定位方案一：F1：金飾靚妝廣場F2：名媛尚淑廣場F3:紳貴俊士廣場F4:童年尚品廣場F5:流行時尚廣場方案二：F1：名流世界F2：淑媛天下F3:品質(zhì)飾界F4:歡樂年華F5:食光魔方方案三：F1：名品坊F2：淑媛街F3:名流展F4:精品舍F5:美食匯（風潮館）117單層案名方案商業(yè)廣場各項定位方案一：方案二：方案三：30為了實現(xiàn)商業(yè)廣場與住宅3F商業(yè)街（圖中橘色部分）的有效互動，使得近1.9萬㎡3F商業(yè)街產(chǎn)生更大的商業(yè)價值，同時將兩部分的業(yè)態(tài)互補，根據(jù)前面的商業(yè)廣場業(yè)態(tài)，后續(xù)定出商業(yè)街的業(yè)態(tài)組合方案與之匹配。住宅3F商業(yè)街業(yè)態(tài)定位附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位118為了實現(xiàn)商業(yè)廣場與住宅3F商業(yè)街（圖中橘色部商業(yè)廣場業(yè)態(tài)方案一中設有高檔餐廳、特色小吃，如果將商業(yè)街增設同類業(yè)態(tài)，勢必會造成業(yè)態(tài)重復，削弱兩者功能。我司建議住宅3F商業(yè)街做成電子電器一條街。電器一條街業(yè)態(tài)包括：手機、電腦、通訊、家用小家電、九陽美的等形象店、電器維修等等。業(yè)態(tài)定位一附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位119商業(yè)廣場業(yè)態(tài)方案一中設有高檔餐廳、特色小吃，如果將商業(yè)街增設商業(yè)廣場業(yè)態(tài)方案二中設有酒店，餐飲業(yè)態(tài)缺失。我司建議住宅3F商業(yè)街做成美食美客一條街。美食美客一條街業(yè)態(tài)包括：中小型品牌餐飲、粥公粥婆、特色燒烤、魚酷等等。業(yè)態(tài)定位二附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位120商業(yè)廣場業(yè)態(tài)方案二中設有酒店，餐飲業(yè)態(tài)缺失。我司建議住宅3F婚慶一條街業(yè)態(tài)包括：婚紗攝影、婚紗禮服、鮮花系列、床上用品等等。我司建議住宅3F商業(yè)街做成婚慶家居用品一條街。商業(yè)廣場業(yè)態(tài)方案三中設有小吃、娛樂等，根據(jù)我司《晉州房地產(chǎn)市場專項調(diào)研報告》，大規(guī)?；閼c系列用品為市場空白。業(yè)態(tài)定位三附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位121婚慶一條街業(yè)態(tài)包括：婚紗攝影、婚紗禮服、鮮花系列、床上用品等業(yè)態(tài)定位附：2f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位前面的商業(yè)廣場+3f住宅商業(yè)街主要服務大區(qū)域客戶，其余的商業(yè)街（圖中橘色部分）業(yè)態(tài)定位按照業(yè)態(tài)劃分以及產(chǎn)品位置、體量，應將其定位為服務小區(qū)域客戶，也就是社區(qū)型商業(yè)?！觉r花店】【便利店】【書報屋】【藥店】122業(yè)態(tài)定位附：2f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位前面的商業(yè)廣場+3f住宅商業(yè)街四商業(yè)產(chǎn)品設計內(nèi)容Hebeixiangjiangrealestate

123四商業(yè)產(chǎn)品設計內(nèi)容Hebeixiangjiangreal商業(yè)廣場外立面產(chǎn)品設計內(nèi)容外立面形象設計要能營造強烈的商業(yè)視覺效果，符合項目晉州市場定位，打造復合型“一站式”消費的商業(yè)形態(tài)。在項目外觀設計上，建議采用現(xiàn)代主義風格作為建筑設計的主線，同時其建筑特色和風格也定位于超前當?shù)亟ㄖ?-10年的標準。其未來經(jīng)營及經(jīng)商的目標也將是中高檔的形象出現(xiàn)，為了更好的發(fā)揮和打造晉州市商業(yè)新地標的形象概念，因此建筑外觀商業(yè)氣派濃郁之外同時也要符合項目大氣宏偉現(xiàn)代的特點。具體建議如下：（1）由于項目位于城市中心的未來主干道，地理位置及項目本身都相當顯要，建成后將會成為晉州市的標志性建筑，成為晉州市人的“一站式”消費新概念，因此在本建筑物的設計上必須別具一格，使本項目成為該區(qū)域的標志性建筑；（2）建筑設計運用現(xiàn)代風格設計方案，力求表現(xiàn)建筑物的抽象感、時代感和生態(tài)感，注意講究簡潔、統(tǒng)一以及與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，盡量減少不必要的外部結(jié)構(gòu)；（3）外墻用色方面，考慮到目前該區(qū)域商業(yè)建筑物外墻用色沒有統(tǒng)一，周邊（外墻面）的規(guī)劃暫時還未形成的特點，建議項目可以標新采用更多商業(yè)亮色調(diào)作為項目外墻顏色，加強消費者記憶。124商業(yè)廣場外立面產(chǎn)品設計內(nèi)容外立面形象設計要能外立面呈現(xiàn)不規(guī)則切割狀，富有時尚氣息；125外立面呈現(xiàn)不規(guī)則切割狀，富有時尚氣息；38紅色的飄帶顯示出了動感的氣息。白色的鋼管賦予了奧特萊斯現(xiàn)代的格調(diào)。126紅色的飄帶顯示出了動感的氣息。白色的鋼管賦予了奧特萊斯現(xiàn)代的外立面吸收了鳥巢的靈感，蜂窩狀鏤空點綴著整個建筑。127外立面吸收了鳥巢的靈感，蜂窩狀鏤空點綴著整個建筑。40三部分建筑體各有特色，組成有機的整體。本案的整體也可打碎成若干建筑風格。128三部分建筑體各有特色，組成有機的整體。本案的整體也可打碎成若弧形的外觀，白色的調(diào)性，符合現(xiàn)代簡約的建筑風格潮流。129弧形的外觀，白色的調(diào)性，符合現(xiàn)代簡約的建筑風格潮流。42商業(yè)街外觀建筑設計從三個層次來體現(xiàn)：第一層次：外觀造型：從建筑的天際輪廓線，強調(diào)可識別性。第二層次：立面設計，講究橫、豎線條流暢、簡潔，具有美學觀賞價值。第三層次：細節(jié)精細設計，裝修裝飾的設計、提升消費群體與消費環(huán)境產(chǎn)生親密接觸、親密對話、自然融合的層次，構(gòu)筑和諧商業(yè)大環(huán)境、硬環(huán)境。商業(yè)街的外觀設計已經(jīng)不僅僅是硬質(zhì)建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。商業(yè)街外立面產(chǎn)品設計內(nèi)容130商業(yè)街外觀建筑設計從三個層次來體現(xiàn)：商業(yè)街外立面產(chǎn)品設計內(nèi)容五彩斑斕的燈箱設計，豐富了商業(yè)街區(qū)的色彩。直線感強，線條流暢，襯托出了繁華的商業(yè)氛圍。131五彩斑斕的燈箱設計，豐富了商業(yè)街區(qū)的色彩。直線感強，線條流暢內(nèi)、外交通動線產(chǎn)品設計內(nèi)容【外部交通建議】本案西側(cè)光明街、北側(cè)朝陽路為雙向單車道，均可直達商業(yè)；商業(yè)部分主要客流入口設于西、東兩面，中部下沉廣場保留有東西走向的步行街，作為有效留駐客流的地方；酒店入口由路面直接進入，在地下車庫設地下通道與下沉式廣場連接（商業(yè)廣場方案二），貨物、車流則由南北兩側(cè)進入地下車庫或者停放在地上停車位。132內(nèi)、外交通動線產(chǎn)品設計內(nèi)容【外部交通建議】本案西側(cè)光明街、內(nèi)、外交通動線產(chǎn)品設計內(nèi)容【內(nèi)部交通建議】水平交通：以大中庭為主要交通核心，通過有效的視線引導，到達分布于項目各層的商場出入口，將分散的商業(yè)板塊自然地聯(lián)成一體，實現(xiàn)各商業(yè)主題功能區(qū)消費群體的互動與共享。垂直交通：1、打造二層變首層的概念，從地面直接步行進入二層；2、引入手扶滾梯從地面直接進入負一層。133內(nèi)、外交通動線產(chǎn)品設計內(nèi)容【內(nèi)部交通建議】水平交通：46停車場設計產(chǎn)品設計內(nèi)容按照按照每200平米商業(yè)面積1個車位計算，本項目約需要260個停車位。本案商業(yè)主題廣場面積較大，建議大部分車位設置在此處；一層商業(yè)價值遠高于地下一層和地面二、三層。建議停車場設置在廣場與地下一層，盡量避免占用一層的商業(yè)面積。地下車庫完全可實現(xiàn)的。134停車場設計產(chǎn)品設計內(nèi)容按照按照每200平米商業(yè)面積1個車位主題廣場一產(chǎn)品設計內(nèi)容“鼓動中國”廣場回溯晉州起源，重現(xiàn)文化經(jīng)典將巨型大鼓的藝術(shù)品放置在廣場中心或一側(cè)，體現(xiàn)“鼓動中國”之主題，配以音樂噴泉與LED電子顯示屏，組成主體廣場的主要符號。135主題廣場一產(chǎn)品設計內(nèi)容“鼓動中國”廣場回溯晉州起源，重現(xiàn)文化主題廣場二產(chǎn)品設計內(nèi)容七彩廣場廣場主題通俗化，利于市民口碑傳播將科技、生態(tài)、文化的元素植入到廣場當中，如綠色植被，動漫展示屏，百家姓地面鋪裝等，豐富七彩廣場主題功能，成為市民茶余飯后的第一向往之所。136主題廣場二產(chǎn)品設計內(nèi)容七彩廣場廣場主題通俗化，利于市民口碑傳五物業(yè)發(fā)展策略Hebeixiangjiangrealestate

137五物業(yè)發(fā)展策略Hebeixiangjiangreale總開發(fā)建議物業(yè)發(fā)展策略住宅、商業(yè)廣場、商業(yè)街形象適度區(qū)分，各業(yè)態(tài)功能優(yōu)勢互補，形成較強的沖擊力；工程進度上住宅先行，根據(jù)市場變化和資金狀況啟動商業(yè)廣場建設；開發(fā)進度與營銷進度齊頭并進，在銷售回款到位的情況下，迎合市領(lǐng)導開發(fā)要求，速戰(zhàn)速決。138總開發(fā)建議物業(yè)發(fā)展策略住宅、商業(yè)廣場、商業(yè)街形象適度區(qū)分，各住宅開發(fā)物業(yè)發(fā)展策略本案住宅分三期開發(fā)。1、南部兩棟樓考慮到其交通、景觀，依據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，我司建議一期開發(fā)，中價入市；2、北部兩棟樓，緊鄰未來的晉州第一大道—朝陽路，我司建議二期開發(fā)，市價入市；3、中部兩棟樓組屬于本案主推部分，也是溢價景觀大宅，高價入市。規(guī)劃合理充分利用景觀和交通資源中心綠地，應增加空間變化及園林景觀的休閑娛樂體驗功能的體現(xiàn)。建議采用臺地景觀，增加層次感。一切本著經(jīng)濟合理的成本開發(fā)與控制原則，融于住宅的設計與開發(fā)當中。二期一期三期中心景觀139住宅開發(fā)物業(yè)發(fā)展策略本案住宅分三期開發(fā)。二期一期三期中心景商業(yè)廣場操盤物業(yè)發(fā)展策略2物業(yè)自持整體招商1招商銷售返祖經(jīng)營投資回報長合同期間項目自身發(fā)展難以預測投資回報合同期滿后的未來前景難以預測三層以上商鋪銷售難度大此開發(fā)模式是產(chǎn)權(quán)的一體化，開發(fā)企業(yè)與運營管理公司無后顧之憂地對商業(yè)專業(yè)系統(tǒng)的管理實現(xiàn)真正價值，是我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢短平快價值最大化3部分自持部分銷售操盤一的劣勢是不易實現(xiàn)價值的最大化，操盤二的缺點是需求資金量太大權(quán)衡操盤一與操盤二的優(yōu)點，與貴企業(yè)的經(jīng)濟實力和價值預期，我司建議采取物業(yè)部分自持、部分銷售的方式。價值綜合化140商業(yè)廣場操盤物業(yè)發(fā)展策略2物業(yè)自持整體招商1招商銷售返祖六物業(yè)價格策略Hebeixiangjiangrealestate

141六物業(yè)價格策略Hebeixiangjiangreale住宅價格物業(yè)價格策略住宅龍頭花園名人公館陽光盛景朝陽公寓位置世紀街與富強路交口朝陽路東段與世紀大道交叉口朝陽路與向陽街交口東南角（軸承廠東院）朝陽路與向陽街交口東南角（軸承廠東院）銷售價格多層+小高+高層普通多層小高層6棟電梯洋房+2棟17層高層20層高層+6層配套商業(yè)平均售價（元/㎡）均2700元/㎡高層均2900元/㎡均2880元/㎡區(qū)間2460-2960元/㎡整個晉州市房地產(chǎn)市場各項目產(chǎn)品軟硬件相似，均價相差不大；結(jié)合項目立足區(qū)域高端產(chǎn)品，預售時間約為2010年5月，建議住宅部分中開高走、平穩(wěn)入市，中期突圍，末期提升。項目一期推售均價為2800元/㎡。二期銷售均價3000元/㎡。三期銷售均價3200元/㎡。價格目標小結(jié)市場在售住宅價格142住宅價格物業(yè)價格策略住宅龍頭花園名人公館陽光盛景朝陽公寓位置住宅配套商業(yè)物業(yè)價格策略商業(yè)朝陽公寓名人公館陽光盛景果品批發(fā)市場位置朝陽路與光明街交口西南角朝陽路東段與世紀大道交叉口朝陽路與向陽街交口東南角（軸承廠東院）新世紀/307國道南側(cè)建筑形式2f聯(lián)體商業(yè)3f臨街商業(yè)2f沿街門市東區(qū)1-3f聯(lián)體西區(qū)1-2層聯(lián)體售價（元/㎡）45005500向陽街4