城市小區(qū)三位一體管理工作機(jī)制運(yùn)行情況的調(diào)研報(bào)告

城市小區(qū)三位一體管理工作機(jī)制運(yùn)行情況的調(diào)研報(bào)告根據(jù)區(qū)人大工作安排，xx月29日，xx月街道人大工委組織轄區(qū)內(nèi)區(qū)人大代表對(duì)本轄區(qū)小區(qū)“三位一體”管理工作機(jī)制運(yùn)行情況進(jìn)行了專題調(diào)研。調(diào)研組分別聽取了湖心社區(qū)遠(yuǎn)東國(guó)際花園西區(qū)、月亮湖社區(qū)平天湖水岸花園小區(qū)的相關(guān)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司在小區(qū)管理工作中發(fā)揮作用的基本情況介紹，并深入各住宅小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地查看， 隨后召開了由人大代表、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)等負(fù)責(zé)人參加的座談會(huì)。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。月街道現(xiàn)有5個(gè)社區(qū)居委會(huì)，居民小區(qū)52個(gè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)月家，物管服務(wù)面積達(dá)200多萬平米，覆蓋居民xx月000多戶，50000多人口。自xx年4月，街道各社區(qū)全面建立實(shí)行社區(qū)物業(yè)管理“三位一體”機(jī)制以來，對(duì)提高物業(yè)管理水平、改善居民生活環(huán)境具有積極意義。所謂“三位一體”就是社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同管理小區(qū)日常工作的一種工作模式：社區(qū)居委會(huì)在“三位一體”機(jī)制種處于主體、領(lǐng)導(dǎo)地位，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)居民小區(qū)物業(yè)管理工作；業(yè)主委員會(huì)履行監(jiān)督職責(zé)，重點(diǎn)協(xié)助、處理物業(yè)企業(yè)與本小區(qū)業(yè)主之間的矛盾、糾紛；物業(yè)企業(yè)主要提供優(yōu)質(zhì)的、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)等。三方定期或不定期召開會(huì)議， 商討解決居民關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。“三位一體”物業(yè)管理模式，充分發(fā)揮了居委會(huì)的核心作用，規(guī)范了業(yè)主委員會(huì)的行為，強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常指導(dǎo)和監(jiān)督，建立了有利于社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理的長(zhǎng)效機(jī)制，形成了既可兼顧三方利益，又可正常運(yùn)轉(zhuǎn)的良性工作鏈條。（一）居委會(huì)加大宣傳和督查力度，增強(qiáng)了業(yè)主物業(yè)管理意識(shí)。各社區(qū)通過廣播、微信公眾號(hào)、網(wǎng)站、小區(qū)公開欄、發(fā)放《致居民的一封信》等形式，大力宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)和物業(yè)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，引導(dǎo)廣大業(yè)主充分認(rèn)識(shí)自己的義務(wù)和責(zé)任，正確維護(hù)自身的合法權(quán)益。同時(shí)，不斷加大物業(yè)管理各項(xiàng)工作的督查力度，僅今年上半年，對(duì)社區(qū)各物業(yè)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生情況進(jìn)行了巡回檢查，共下發(fā)整改意見書34件，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理衛(wèi)生死角60余處，垃圾120余車，亂堆亂放xx月余處，更換新垃圾桶約130個(gè)。（二）業(yè)委會(huì)通過規(guī)范化建設(shè)，基本健全自治管理體制。業(yè)主委員會(huì)是連接業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的紐帶，是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的重要載體，理應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的自治作用。對(duì)符合條件的小區(qū)及時(shí)籌建業(yè)委會(huì)，對(duì)__或組織渙散業(yè)委會(huì)進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。xx年在街道轄區(qū)各小區(qū)內(nèi)全部成立或及時(shí)換屆了業(yè)主委員會(huì)，并將社區(qū)內(nèi)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主推選進(jìn)入業(yè)委會(huì)，對(duì)小區(qū)的管理起到了積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，要求社區(qū)居委會(huì)積極組建小區(qū)業(yè)委會(huì)黨支部，充分發(fā)揮社區(qū)黨員、在職黨員或退休黨員的先鋒模范作用，并組織召開業(yè)主大會(huì)，指導(dǎo)業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建立業(yè)主自治服務(wù)組織，摸清物業(yè)公共資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)情況，督促物業(yè)企業(yè)按照規(guī)定將經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%納入專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。（三）物業(yè)公司不斷提高服務(wù)水平，努力改善業(yè)主居住和生活條件。自“三位一體”物業(yè)管理機(jī)制運(yùn)行以來，物業(yè)企業(yè)建立健全管理制度，加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做到持證上崗，管理的服務(wù)水平不斷提高，覆蓋面不斷擴(kuò)大。特別是老舊小區(qū)居民的居住環(huán)境，包括小區(qū)車輛停放、衛(wèi)生保潔、綠化修剪、化糞池堵塞等老大難問題有了明顯改觀。結(jié)合創(chuàng)建全國(guó)文明城市和創(chuàng)建省級(jí)衛(wèi)生城市，各小區(qū)物業(yè)企業(yè)狠抓環(huán)境衛(wèi)生整治，著力解決隨地亂扔雜物、損壞花草樹木、公共設(shè)施破壞、沿街占道經(jīng)營(yíng)、噪音擾民、下水道堵塞等問題，使小區(qū)環(huán)境面貌大為改觀，為居民營(yíng)造了舒適優(yōu)雅的生活環(huán)境。其中，今年初，街道對(duì)池凈物業(yè)公司、辰元物業(yè)公司、鴻鵠物業(yè)公司、華宇物業(yè)公司等4家物業(yè)公司予以xx年度“優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)”表彰的決定。（一）居委會(huì)參與小區(qū)的物業(yè)管理力度不夠。在“三位一體”運(yùn)行工作機(jī)制中，居委會(huì)理應(yīng)發(fā)揮好主導(dǎo)和監(jiān)督作用， 但是現(xiàn)在的情況是部分居委會(huì)在小區(qū)物業(yè)工作上存在管理不到位、 協(xié)調(diào)不及時(shí)，以及出現(xiàn)推諉扯皮的現(xiàn)象。如，在居民反映強(qiáng)烈的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道亂停亂放、噪音、油煙污染等影響居民生活的現(xiàn)象中，由于居委會(huì)缺乏有效的治理手段， 大多采取口頭勸告和協(xié)商解決。 很多時(shí)候，居委會(huì)在小區(qū)的物業(yè)管理和社會(huì)管理工作中主導(dǎo)作用不明顯，特別是老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等方面存在的問題較多， 開展物業(yè)管理工作的難度增大。例如，大多老舊小區(qū)內(nèi)普遍存在車位少，電梯不能正常運(yùn)行，外墻墻體脫落、滲水，地下管網(wǎng)斷裂，地層下沉，水質(zhì)差，尤其是高層二次供水質(zhì)量時(shí)好時(shí)壞，化糞池容量小等問題，總之，整體環(huán)境較差，設(shè)施不全，老化嚴(yán)重，達(dá)不到實(shí)施規(guī)范化管理和市場(chǎng)化服務(wù)的條件，加上現(xiàn)有維修資金根本無法滿足公共修繕的需要， 直接影響著居民的正常生活。（二）少數(shù)業(yè)委會(huì)因未成立或換屆不及時(shí)或__，致使業(yè)主參與物業(yè)管理積極性不高。各住宅小區(qū)居住人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)比較滯后，參與物業(yè)管理的積極性不高，只要不涉及到自己切身利益，對(duì)小區(qū)事務(wù)大多不聞不問。部分業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，只主張權(quán)利不盡義務(wù)，不遵守規(guī)定，不服從管理，以至發(fā)生無正當(dāng)理由拖欠、拒交物業(yè)費(fèi)等現(xiàn)象。而業(yè)委會(huì)是一個(gè)自治的群眾組織，雖然是業(yè)主選舉產(chǎn)生的，但組成人員大都沒有津貼報(bào)酬，屬于無償為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，對(duì)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方都缺乏有效制約，加上少數(shù)業(yè)委會(huì)__，使得維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到真正發(fā)揮。（三）物業(yè)公司收費(fèi)難且服務(wù)水平參差不齊。收費(fèi)難現(xiàn)象比較突出。物業(yè)管理收費(fèi)難是長(zhǎng)期困擾小區(qū)物業(yè)管理的老大難問題。從調(diào)研的情況看，收費(fèi)難現(xiàn)象主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：一是開發(fā)商遺留問題造成收費(fèi)難。有的房地產(chǎn)開發(fā)商未及時(shí)履行房屋質(zhì)量保修責(zé)任，對(duì)外墻墻體脫落、房屋滲水等問題沒有及時(shí)維修或在維修中治標(biāo)不治本，引起部分業(yè)主的不滿，因此拒交物業(yè)管理費(fèi)用。二是部分業(yè)主，特別是老舊小區(qū)業(yè)主物業(yè)有償服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄。很多居民的思想觀念還停留在以前，認(rèn)為物業(yè)管理是政府該管的事，物業(yè)收費(fèi)是企業(yè)在中間賺錢，因此拒交物業(yè)管理費(fèi)用。三是物業(yè)公司提供的管理不到位或__，不能按合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)。從而引發(fā)與業(yè)主之間的矛盾，少數(shù)業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)表示抗議。四是拆遷安置戶拒絕交費(fèi)。部分拆遷安置戶認(rèn)為自己是響應(yīng)政府號(hào)召才同意搬遷的，之前政府一直在物業(yè)管理上給予了照顧和補(bǔ)助，現(xiàn)在新的物業(yè)公司讓他們交納物業(yè)管理費(fèi)太高，不能接受。例如，遠(yuǎn)東國(guó)際花園西區(qū)共戶，居住人口大約兩千人，不少是拆遷安置戶，去年就物業(yè)收費(fèi)多少問題，矛盾突出，最后經(jīng)多方協(xié)商物業(yè)費(fèi)就1.05元/平方米降至1元/平方米。正因?yàn)槭召M(fèi)難，收費(fèi)率不高，資金保障不足，致使有的物業(yè)收支不抵，還處于虧損狀況，服務(wù)水平很難得到進(jìn)一步提高。小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平參差不齊，整體實(shí)力有待提高。就xx月街道而言，好的物業(yè)和差的物業(yè)服務(wù)不在一個(gè)水平上，例如，辰元物業(yè)、華宇物業(yè)、城投物業(yè)等三家無論在硬件還是軟件上，可以說為居民提供了一個(gè)好的服務(wù)。但還有部分物業(yè)不同程度上存在這樣或那樣的問題，一是服務(wù)意識(shí)和管理存在缺位。從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，專業(yè)人才缺乏。很多工作還處于被動(dòng)去服務(wù)的狀態(tài)，存在拖拉滯后的現(xiàn)象，管理體制陳舊，手段單一，不夠精細(xì)化、專業(yè)化，企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)。二是服務(wù)場(chǎng)所和基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備配套不到位，有的物業(yè)企業(yè)用房簡(jiǎn)陋，辦公條件差，物業(yè)類型單一，經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小，難以形成規(guī)模效益。三是軟件資料不齊全和管理考核激勵(lì)措施不健全。特別是在臺(tái)賬資料收集上，部分物業(yè)企業(yè)沒有巡查、督查記錄，沒有業(yè)主受理回訪登記等，另外在考核激勵(lì)措施上，標(biāo)準(zhǔn)不高，要求不嚴(yán)，做好做差區(qū)別不大。至此，各類物業(yè)矛盾糾紛問題時(shí)有發(fā)生，群眾訴求、投訴較多，對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度也就不高。（一）進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，完善工作機(jī)制，充分發(fā)揮居委會(huì)主導(dǎo)核心作用。加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)。將小區(qū)物業(yè)管理工作納入居委會(huì)重要議事日程，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織，強(qiáng)力推進(jìn)。街道物管辦和各社區(qū)要加強(qiáng)聯(lián)系溝通，組織協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮社居委主導(dǎo)、聯(lián)動(dòng)作用,通過定期召開聯(lián)席會(huì)議，指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作。同時(shí)要調(diào)動(dòng)業(yè)委會(huì)的積極性，強(qiáng)化橋梁紐帶作用，協(xié)調(diào)好三方之間的各種關(guān)系。各物業(yè)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人要明確工作責(zé)任、目標(biāo)，實(shí)行定位、定崗、定職責(zé)，將各項(xiàng)物業(yè)管理工作的任務(wù)進(jìn)行全面分解，細(xì)化落實(shí)到每個(gè)管理人員直至每個(gè)員工，做到一級(jí)抓一級(jí)、層層落實(shí)，確保每項(xiàng)工作都有人負(fù)責(zé)，有序推進(jìn)。完善工作機(jī)制，提高服務(wù)水平。依托“三位一體”物業(yè)管理工作模式，建立健全配套機(jī)制，強(qiáng)化各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)考核。一要不斷完善“三位一體”會(huì)議制度。由物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)、社居委共同參與的聯(lián)席會(huì)議制度，能夠有效的處理小區(qū)老大難問題，極大的提高小區(qū)的整體管理水平。通過三方積極參與、共同管理、相互監(jiān)督，形成合力，為小區(qū)物業(yè)管理工作夯實(shí)基礎(chǔ)。二要不斷創(chuàng)新物業(yè)季度考核制度。通過對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行分類考核，按小區(qū)新舊程度制定相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)。加大考核力度，將外圍環(huán)境與軟件資料相結(jié)合綜合考評(píng)，對(duì)考核發(fā)現(xiàn)的問題限期整改，同時(shí)細(xì)化考核標(biāo)準(zhǔn)，將文明創(chuàng)建的標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，細(xì)化考核項(xiàng)目，督促物業(yè)企業(yè)提高日常管理標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，對(duì)全年小區(qū)物業(yè)管理考核分值居前的物業(yè)企業(yè)，按照等級(jí)劃分分別予以獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)小區(qū)物業(yè)管理考核優(yōu)秀，工作突出的業(yè)委會(huì)予以表彰；對(duì)考核不合格的物業(yè)企業(yè)予以清退，相關(guān)的業(yè)委會(huì)進(jìn)行調(diào)整。三要不斷規(guī)范小區(qū)日常巡查制度。將物業(yè)企業(yè)自身巡查、社區(qū)網(wǎng)格員巡查、街道抽查相結(jié)合，做到問題早發(fā)現(xiàn)、早上報(bào)、早解決。完善巡查登記制度，每人每天按要求填寫巡查記錄，對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況要跟蹤記錄。（二）強(qiáng)化業(yè)委會(huì)監(jiān)督力度，調(diào)動(dòng)業(yè)委會(huì)成員積極性，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)，及時(shí)成立或換屆業(yè)委會(huì)，確保業(yè)委會(huì)成員有較高的素質(zhì),規(guī)范的運(yùn)行。通過選舉的業(yè)委會(huì)要充分代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益， 可在小區(qū)設(shè)立投訴舉報(bào)電話、 __箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。為充分調(diào)動(dòng)業(yè)委會(huì)成員工作的積極性， 可根據(jù)工作情況適當(dāng)補(bǔ)貼， 其補(bǔ)貼和支付標(biāo)準(zhǔn)可由業(yè)主大會(huì)決定。 同時(shí)，要增強(qiáng)業(yè)主的自我約束能力和花錢買服務(wù)的意識(shí), 提高業(yè)主的自覺性，支持配合幫助物業(yè)公司解決問題。（三）物業(yè)公司要?jiǎng)?chuàng)新手段，規(guī)范行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)公司要提高自身的資質(zhì)水平，要以服務(wù)為宗旨，主動(dòng)作為，建立培訓(xùn)制度，提升物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)，定期召開聯(lián)席會(huì)議，明確工作職責(zé)，梳理問題。針對(duì)物業(yè)收費(fèi)難、業(yè)主不繳費(fèi)等現(xiàn)象，一方面要強(qiáng)化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了業(yè)主自身的利益。另一方面要采取得力措施，對(duì)無正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄等地方進(jìn)行公示，對(duì)欠費(fèi)的業(yè)主起到一定的警示作用。（四）整合多方資源，凝聚工作合力，形成社會(huì)齊抓共管的新格局。物業(yè)服務(wù)企業(yè)很