應(yīng)付利息3000000長期借款9000000貸銀行存款1000課件

第四章房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的核算房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)第四章房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的核算房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)1第一節(jié)項(xiàng)目融資的概念和分類

房地產(chǎn)貸款一票據(jù)貼現(xiàn)

二房地產(chǎn)信托投資基金

三第一節(jié)項(xiàng)目融資的概念和分類房地產(chǎn)貸款一票據(jù)貼2房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而采取某種融資方式，以籌集建設(shè)資金的行為。項(xiàng)目融資最主要的體現(xiàn)形式是從銀行取得的房地產(chǎn)貸款。由于銷售的存在，有些房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中還存在票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不存在短期貸款(也就是流動資金貸款)。為降低對銀行貸款的依賴度，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在探討房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)這一新的融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而采取某3一、房地產(chǎn)貸款房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)活動有關(guān)的貸款。對房地產(chǎn)企業(yè)來講，最常見也是最主要的貸款品種是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。其中：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是針對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的貸款；而經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是針對房地產(chǎn)持有經(jīng)營階段的貸款。一、房地產(chǎn)貸款房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消4一、房地產(chǎn)貸款(一)房地產(chǎn)開發(fā)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的期限一般為3年，通常按月或按季還息，貸款到期時一次性還本。一、房地產(chǎn)貸款(一)房地產(chǎn)開發(fā)貸款5一、房地產(chǎn)貸款(二)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款經(jīng)營性物業(yè)是指經(jīng)營性、收益性房屋。有些房地產(chǎn)企業(yè)除了進(jìn)行銷售物業(yè)的開發(fā)以外，還進(jìn)行持有經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了在開發(fā)建設(shè)階段的開發(fā)貸款以外，還需要在持有經(jīng)營階段進(jìn)行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的融資。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指以借款人自有的、已建成并投入運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)未來經(jīng)營所產(chǎn)生的持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流(租金收入、運(yùn)營收入、廣告停車收入等)作為第一還款來源，為滿足借款人在生產(chǎn)經(jīng)營中多樣化用途的融資需求而發(fā)放的貸款。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的期限一般為10～15年，通常是按季還本付息。一、房地產(chǎn)貸款(二)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款6二、票據(jù)貼現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在需要資金時，將從購房人處收到的未到期承兌匯票，經(jīng)過背書轉(zhuǎn)讓給銀行，先向銀行貼付利息，銀行以票面余額扣除貼現(xiàn)利息后的票款付給房地產(chǎn)企業(yè)，匯票到期時，銀行憑票向購房人收取現(xiàn)款。票據(jù)貼現(xiàn)是房地產(chǎn)企業(yè)唯一的短期融資方式。隨著我國金融體制的不斷完善和發(fā)展，越來越多的消費(fèi)者會采用票據(jù)等非現(xiàn)金方式支付房款。因此，票據(jù)貼現(xiàn)是核算也是房地產(chǎn)企業(yè)未來的重點(diǎn)之一。二、票據(jù)貼現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在需要資金時，將從購房人處收到的未到7三、房地產(chǎn)信托投資基金從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)企業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。目前房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要是銀行貸款。而房地產(chǎn)投資信托基金的推出，一方面，將使房地產(chǎn)企業(yè)擺脫對銀行貸款的過度依賴；另一方面，也會降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，對中國銀行業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。因此，可能將成為今后房地產(chǎn)企業(yè)一種主要的融資模式。三、房地產(chǎn)信托投資基金從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指8開發(fā)貸款本金的核算1開發(fā)貸款利息支出的核算2借款輔助費(fèi)用的核算3第二節(jié)開發(fā)貸款的核算集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算2借款輔助費(fèi)用的核算3開發(fā)貸款本金的核算1開發(fā)貸款利息支出的核算2借款輔助費(fèi)用的核9一、開發(fā)貸款本金的核算開發(fā)貸款本金應(yīng)通過“長期借款”科目進(jìn)行核算。(一)開發(fā)貸款取得的核算

房地產(chǎn)企業(yè)借入開發(fā)貸款，應(yīng)按實(shí)際收到的貸款金額：

(二)開發(fā)貸款歸還的核算

房地產(chǎn)企業(yè)歸還開發(fā)貸款，應(yīng)按實(shí)際支付的本金金額：借：銀行存款貸：長期借款借：長期借款貸：銀行存款一、開發(fā)貸款本金的核算開發(fā)貸款本金應(yīng)通過“長期借款”科目進(jìn)10二、開發(fā)貸款利息支出的核算(一)開發(fā)貸款利息的計(jì)算貸款利息的高低取決于利率、本金和計(jì)息期限。1．利率：一般分為年利率、月利率和日利率。2．本金：據(jù)以計(jì)算銀行存、貸款利息的本金，是各種存、貸款賬戶上的實(shí)際存、貸款余額。3．計(jì)息日和計(jì)息時期：按照規(guī)定，長期借款通常按季計(jì)息，計(jì)息日為每季度末月的20日。單位撤銷或轉(zhuǎn)移存款賬戶，還清借款時，于結(jié)清賬戶時隨時結(jié)算利息。應(yīng)付利息＝本金×月利率×實(shí)際天數(shù)÷30應(yīng)付利息＝本金×年利率×實(shí)際天數(shù)÷360

二、開發(fā)貸款利息支出的核算(一)開發(fā)貸款利息的計(jì)算11二、開發(fā)貸款利息支出的核算(二)利息資本化金額的確定根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的要求，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)情況，房地產(chǎn)企業(yè)因借入開發(fā)貸款而發(fā)生的利息應(yīng)按如下原則處理：1.從貸款取得至開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收期間發(fā)生的利息，應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。2.開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的利息，應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益?？梢钥闯觯①Y本化的起點(diǎn)是貸款取得日。利息資本化的終點(diǎn)是開發(fā)項(xiàng)目竣工并通過驗(yàn)收。二、開發(fā)貸款利息支出的核算(二)利息資本化金額的確定可以看出12二、開發(fā)貸款利息支出的核算1．利息資本化的起點(diǎn)

會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，借款費(fèi)用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（2）借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)貸款的必備條件如下：（1）具備“四證”，即土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；（2）項(xiàng)目資本金或所有者權(quán)益不低于規(guī)定的比例，且已在銀行貸款發(fā)放前投入項(xiàng)目建設(shè)。可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)貸款前，必須將自有資金投入項(xiàng)目建設(shè)，且購建活動中的規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作已經(jīng)完成，也就是說，企業(yè)在達(dá)到會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，才能取得開發(fā)貸款，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，它的利息資本化的起點(diǎn)就是貸款取得日。二、開發(fā)貸款利息支出的核算1．利息資本化的起點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)取得13二、開發(fā)貸款利息支出的核算2．利息資本化的終點(diǎn)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)的各部分分別完工，且每部分在其他部分繼續(xù)建造過程中可供使用或者可對外銷售，且為使該部分資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成的，應(yīng)當(dāng)停止與該部分資產(chǎn)相關(guān)的借款費(fèi)用的資本化。購建或者生產(chǎn)的資產(chǎn)的各部分分別完工，但必須等到整體完工后才可使用或者可對外銷售的，應(yīng)當(dāng)在該資產(chǎn)整體完工時停止借款費(fèi)用的資本化。二、開發(fā)貸款利息支出的核算2．利息資本化的終點(diǎn)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則14二、開發(fā)貸款利息支出的核算購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)，可從下列幾個方面進(jìn)行判斷：（1）符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造(包括安裝)或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成。（2）所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計(jì)要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個別與設(shè)計(jì)、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其正常使用或者銷售。（3）繼續(xù)發(fā)生在所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生?？梢钥闯?，房地產(chǎn)企業(yè)通過項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，也就完成上述停止資本化的的幾個條件。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，它的利息資本化的終點(diǎn)就是開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收日。二、開發(fā)貸款利息支出的核算購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)15二、開發(fā)貸款利息支出的核算

3．利息資本化金額的確定為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定。資本化利息＝利息費(fèi)用－尚未動用的借款存入銀行取得的利息收入二、開發(fā)貸款利息支出的核算3．利息資本化金額的確定資本化利16二、開發(fā)貸款利息支出的核算但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算資本化利息時，并不減去尚未動用的借款存人銀行取得的利息收入。通常按利息費(fèi)用直接計(jì)入相應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值。企業(yè)在銀行的資金，既包括貸款資金，又包括自有資金和銷售回款資金，伴隨著企業(yè)的收支活動，根本無法分清企業(yè)的存量資金中有多少是貸款資金。因此，按準(zhǔn)則的要求去計(jì)算資本化利息是行不通的。如果要按準(zhǔn)則的要求去核算，銀行對貸款企業(yè)資金的監(jiān)管方法就要作出重大調(diào)整。即：要求企業(yè)在貸款銀行開立兩個存款賬戶，一個用于存放貸款資金，稱貸款專戶；一個是企業(yè)正常的收支賬戶，稱結(jié)算賬戶。貸款銀行將貸款資金全部放入貸款專戶，然后，根據(jù)企業(yè)的資金使用計(jì)劃，定期將一定額度的貸款資金從貸款專戶轉(zhuǎn)入結(jié)算賬戶，通過結(jié)算賬戶對外支付款項(xiàng)。這樣，貸款專戶的存款產(chǎn)生的利息，就可以視為尚未動用的借款存人銀行取得的利息收入。二、開發(fā)貸款利息支出的核算但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算資17二、開發(fā)貸款利息支出的核算(三)貸款利息的總分類核算

貸款利息采用預(yù)提的方式進(jìn)行核算，每個月度終了，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)預(yù)提當(dāng)月應(yīng)付的貸款利息，貸款利息一般是按季支付。1.從貸款取得至開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收期間發(fā)生的利息：借：生產(chǎn)成本（或：開發(fā)成本，下同）在建工程貸：應(yīng)付利息2.開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的利息：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用貸：應(yīng)付利息3.實(shí)際支付利息時：借：應(yīng)付利息貸：銀行存款二、開發(fā)貸款利息支出的核算(三)貸款利息的總分類核算1.從貸18二、開發(fā)貸款利息支出的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年1月20日取得農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)貸款5億元用于開發(fā)銷售物業(yè)，貸款年利率為5％，每月計(jì)提利息210萬元，2007年3月20日支付一季度貸款利息420萬元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：

(1)每月計(jì)提應(yīng)付利息時：借：生產(chǎn)成本2100000

貸：應(yīng)付利息2100000(2)支付一季度貸款利息時：借：應(yīng)付利息4200000

貸：銀行存款4200000二、開發(fā)貸款利息支出的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于200719二、開發(fā)貸款利息支出的核算該項(xiàng)目于2008年底竣工交付，2009年每月計(jì)提應(yīng)付利息同樣為210萬元，2009年3月20日支付一季度貸款利息630萬元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：

(1)每月計(jì)得應(yīng)付利息時：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用2100000

貸：應(yīng)付利息2100000(2)支付一季度貸款利息時：借：應(yīng)付利息6300000

貸：銀行存款6300000二、開發(fā)貸款利息支出的核算該項(xiàng)目于2008年底竣工交付，2020二、開發(fā)貸款利息支出的核算(四)資本化利息的分?jǐn)傄话闱闆r下，房地產(chǎn)企業(yè)取得的開發(fā)貸款不可能在借款合同中具體指向開發(fā)項(xiàng)目中的成本對象，因此，開發(fā)貸款的貸款利息無法直接計(jì)入成本對象。開發(fā)貸款的貸款利息只能先在一個科目中歸集，然后再按照一定的分?jǐn)偡椒ǚ謹(jǐn)?，并?jì)入不同的成本對象。二、開發(fā)貸款利息支出的核算(四)資本化利息的分?jǐn)?1二、開發(fā)貸款利息支出的核算國家稅務(wù)總局出臺的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號文)規(guī)定，借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。（1）直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。（2）預(yù)算造價(jià)法：指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。二、開發(fā)貸款利息支出的核算國家稅務(wù)總局出臺的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營22二、開發(fā)貸款利息支出的核算1.竣工時間相同的利息分?jǐn)側(cè)绻杀緦ο蟮目⒐r間相同，在按照直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)倳r，可以在利息發(fā)生時直接將其分?jǐn)偛⒂?jì)入各成本對象。計(jì)算公式如下：也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，在竣工時再將其一次性分?jǐn)偛⒂?jì)入各成本對象。計(jì)算公式如下：二、開發(fā)貸款利息支出的核算1.竣工時間相同的利息分?jǐn)?3二、開發(fā)貸款利息支出的核算2．竣工時間不同的利息分?jǐn)側(cè)绻杀緦ο蟮目⒐r間不相同，也就是我們所說的分期開發(fā)的成本對象。在按照直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)倳r，可以在利息發(fā)生時直接將其分?jǐn)偛⒂?jì)入各成本對象。計(jì)算公式如下：二、開發(fā)貸款利息支出的核算2．竣工時間不同的利息分?jǐn)?4二、開發(fā)貸款利息支出的核算也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，在竣工時再將其分?jǐn)偛⒂?jì)入已竣工成本對象。計(jì)算公式如下：二、開發(fā)貸款利息支出的核算也可以先在過渡科目中歸集資本化利息25二、開發(fā)貸款利息支出的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年12月20日取得農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)貸款5億元用于開發(fā)銷售物業(yè)，貸款年利率為5％，每季度支付利息為625萬元。開發(fā)產(chǎn)品分為兩個成本對象，分別為普通住宅和高檔住宅，建筑面積分別為10萬平方米。普通住宅預(yù)算造價(jià)為4億元，高檔住宅預(yù)算造價(jià)為6億元。普通住宅竣工時間為2008年12月19日，普通住宅竣工時高檔住宅形象進(jìn)度為50％。高檔住宅竣工時間為2009年6月19日。試根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄。二、開發(fā)貸款利息支出的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年26二、開發(fā)貸款利息支出的核算(1)每季計(jì)提應(yīng)付利息時。借：生產(chǎn)成本——待分?jǐn)偝杀?250000

貸：應(yīng)付利息6250000(2)支付季度貸款利息時。借：應(yīng)付利息6250000

貸：銀行存款6250000(3)普通住宅竣工時利息的分?jǐn)偂?008年12月19日，普通住宅竣工時計(jì)息時間為1年整，已歸集的資本化利息為2500萬元；生產(chǎn)成本——待分?jǐn)偝杀?250000625000062500006250000二、開發(fā)貸款利息支出的核算(1)每季計(jì)提應(yīng)付利息時。27二、開發(fā)貸款利息支出的核算借：生產(chǎn)成本——普通住宅14285700——高檔住宅10714300貸：生產(chǎn)成本——待分?jǐn)偝杀?5000000注：普通住宅預(yù)算造價(jià)為4億元，高檔住宅預(yù)算造價(jià)為6億元，2008年12月19日高檔住宅形象進(jìn)度為50％。（4）計(jì)算已竣工成本對象應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ海?）編制會計(jì)分錄：二、開發(fā)貸款利息支出的核算借：生產(chǎn)成本——普通住宅28三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算(一)輔助費(fèi)用的組成輔助費(fèi)用是指為了取得借款而發(fā)生的必要費(fèi)用，包括借款手續(xù)費(fèi)、傭金等?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中只是規(guī)定輔助費(fèi)用包括借款手續(xù)費(fèi)和傭金，并沒有指明具體的費(fèi)用項(xiàng)目。如果從取得借款而發(fā)生費(fèi)用的角度考慮，中介機(jī)構(gòu)收取的借款手續(xù)費(fèi)和傭金，銀行收取的項(xiàng)目評估費(fèi)和財(cái)務(wù)顧問費(fèi)，政府土地管理部門收取的土地評估費(fèi)和抵押登記費(fèi)，都應(yīng)屬于借款的輔助費(fèi)用。三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算(一)輔助費(fèi)用的組成29三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算(二)輔助費(fèi)用的核算根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的要求，結(jié)合企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)情況，房地產(chǎn)企業(yè)因借入開發(fā)貸款而發(fā)生的輔助費(fèi)用，與貸款利息的處理方式一致：1.從貸款取得至開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收期間發(fā)生的輔助費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。借：生產(chǎn)成本（或在建工程）貸：銀行存款2.開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的輔助費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益。借：財(cái)務(wù)費(fèi)用貸：銀行存款三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算(二)輔助費(fèi)用的核算1.從貸款30三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年1月20日取得農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)貸款5億元用于開發(fā)銷售物業(yè)，1月30日中聯(lián)公司支付借款輔助費(fèi)用共計(jì)50萬元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：借：生產(chǎn)成本500000

貸：銀行存款500000三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于20031三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算(三)輔助費(fèi)用的分?jǐn)?/p>

輔助費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄅc貸款利息的分?jǐn)偡椒ɑ鞠嗤?。但在?shí)際操作中，根據(jù)輔助費(fèi)用的特點(diǎn)，其分?jǐn)偺幚矸椒ㄒ泊嬖谝欢ǖ奶厥庑浴?1)對于金額較大的輔助費(fèi)用（如借款手續(xù)費(fèi)、傭金及財(cái)務(wù)顧問費(fèi)等），應(yīng)按利息分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?2)對于金額較小的輔助費(fèi)用（如項(xiàng)目評估費(fèi)、土地評估費(fèi)及抵押登記費(fèi)等），可以不進(jìn)行分?jǐn)?，直接?jì)入項(xiàng)目開發(fā)中最大的成本對象中。三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算(三)輔助費(fèi)用的分?jǐn)?1)對于金32四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算房地產(chǎn)企業(yè)一般是以項(xiàng)目公司為融資主體，但有些集團(tuán)性企業(yè)為了對融資工作進(jìn)行統(tǒng)一管理，采取由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，然后將貸款資金撥付給集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的方法。四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算房地產(chǎn)企業(yè)一般是以項(xiàng)目公司為融資33四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算（一）貸款本金的核算1．集團(tuán)的核算（1）取得銀行貸款資金時：借：銀行存款貸：長期借款（2）將貸款資金撥付給項(xiàng)目公司時：借：其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)出開發(fā)貸款貸：銀行存款（3）取得項(xiàng)目公司上繳的還貸資金時：借：銀行存款貸：其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)出開發(fā)貸款（4）歸還銀行貸款時：借：長期借款貸：銀行存款四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算（一）貸款本金的核算（1）取得銀行34四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年1月20日取得農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)貸款20億元用于在各地開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，1月30日中聯(lián)公司將其中5億元支付給上海中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司。2010年1月10日，上海中聯(lián)房冠產(chǎn)開發(fā)公司將5億元貸款資金歸還給中聯(lián)房地產(chǎn)公司。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：

(1)取得貸款時。借：銀行存款2000000000

貸：長期借款2000000000(2)轉(zhuǎn)出貸款時。借：其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)出開發(fā)貸款500000000

貸：銀行存款500000000(3)收回貸款時。借：銀行存款500000000

貸：其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)出開發(fā)貸款500000000四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年135四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算2．項(xiàng)目公司的核算（1）取得集團(tuán)撥付的貸款資金時：借記“銀行存款”科目，貸記“其他付收款——轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款”科目。（2）將貸款資金歸還給集團(tuán)時：借記“其他應(yīng)付款——轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款”科目，貸記“銀行存款”科目?！纠坷m(xù)上例，上海中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：（1）收到款項(xiàng)時：借：銀行存款500000000

貸：其他應(yīng)付款——轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款500000000

（2）歸還貸款時。借：其他應(yīng)付款——轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款500000000

貸：銀行存款500000000四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算2．項(xiàng)目公司的核算【例】續(xù)上例，上36四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算

(二)借款費(fèi)用的核算

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款劃撥給集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理地分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算(二)借款費(fèi)用的核算37四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算1．集團(tuán)的核算（1）每月計(jì)提貸款利息時：借：其他應(yīng)收款——分?jǐn)偫①J：應(yīng)付利息（2）取得項(xiàng)目公司上繳的還息資金時：借：銀行存款貸：其他應(yīng)收款——分?jǐn)偫ⅲ?）支付銀行貸款利息時：借：應(yīng)付利息貸：銀行存款四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算1．集團(tuán)的核算38四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算2．項(xiàng)目公司的核算（1）公司根據(jù)集團(tuán)每月計(jì)提的貸款利息金額：借：生產(chǎn)成本（在建工程、財(cái)務(wù)費(fèi)用）貸：其他應(yīng)付款——上繳利息（2）將還息資金歸還給集團(tuán)時：借：其他應(yīng)付款——上繳利息貸：銀行存款這里需要注意的是，集團(tuán)企業(yè)不能通過“應(yīng)收利息”科目核算應(yīng)收取項(xiàng)目公司的貸款利息，只能通過“其他應(yīng)收款”科目核算。因?yàn)椋藰I(yè)務(wù)既不是轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，又不屬于交易性金融資產(chǎn)(交易性金融資產(chǎn)必須是以增值，換取差價(jià)或取得收益為目的)。四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算2．項(xiàng)目公司的核算這里需要注意的是39五、逾期貸款的核算(一)逾期利息的核算逾期貸款產(chǎn)生的正常的利息支出，按照正常貸款的利息支出進(jìn)行核算。(二)罰息的核算罰息應(yīng)通過營業(yè)外支出進(jìn)行核算。產(chǎn)生罰息時，借記“營業(yè)外支出”科目，貸記“應(yīng)付利息”科目。支付罰息時，借記“應(yīng)付利息”科目，貸記“銀行存款”科目。(三)滯納金的核算滯納金應(yīng)通過營業(yè)外支出進(jìn)行核算。產(chǎn)生滯納金時，借記“營業(yè)外支出”科目，貸記“應(yīng)付利息”科目。支付滯納金時，借記“應(yīng)付利息”科目，貸記“銀行存款”科目。五、逾期貸款的核算(一)逾期利息的核算40第三節(jié)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的核算經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款概述1貸款取得時的核算2還本付息的核算3第三節(jié)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的核算經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款概述141一、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款概述(一)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的概念經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指以借款人自有的、已建成并投入運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)未來經(jīng)營所產(chǎn)生的持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流(租金收入，運(yùn)營收入，廣告、停車收入等)作為第一還款來源，為滿足借款人在生產(chǎn)經(jīng)營中多樣化用途的融資需求而發(fā)放的貸款。貸款期限一般為10年，最長不超過12年，貸款到期后，企業(yè)借款人及其經(jīng)營性物業(yè)仍符合業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件和再融資相關(guān)規(guī)定的，貸款銀行可根據(jù)實(shí)際情況為其辦理再融資。一、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款概述(一)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的概念42一、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款概述(二)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的用途銀行對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的使用途徑有嚴(yán)格的限定，主要有三方面：1.用于企業(yè)置換項(xiàng)目建設(shè)期向銀行等金融機(jī)構(gòu)所貸入的銀行貸款，建設(shè)期間的債權(quán)性負(fù)債。2.用于歸還項(xiàng)目建設(shè)期由股東以股東借款形式投入的建設(shè)資金。（其中不包括企業(yè)注冊資本金以及在所有者權(quán)益中反映的項(xiàng)目資本金）3.用于經(jīng)營性物業(yè)正常經(jīng)營管理所必需的流動資金。一、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款概述(二)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的用途43一、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款概述(三)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的還款方式經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款采用分階段還本付息的還款方式。主要包括等額本息和等額本金兩種具體方式。辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，應(yīng)根據(jù)物業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流入特點(diǎn)制定合理的分期還款計(jì)劃，一般應(yīng)按季還本付息；確因租金收入(或運(yùn)營收入)周期等原因不能滿足按季還本付息的，可按半年或按年還本付息，還可以根據(jù)經(jīng)營性物業(yè)租金收入逐年上升的特點(diǎn)，將還款額逐年遞增。對開業(yè)初期的經(jīng)營性物業(yè)，銀行一般將第一年作為還款寬限期，只要求按季付息，不強(qiáng)求還本。一、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款概述(三)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的還款方式44二、貸款取得時的核算房地產(chǎn)企業(yè)收到銀行投放的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款時，按收到的貸款金額，借記“銀行存款”科目，貸記“長期借款”科目?！纠恐新?lián)房地產(chǎn)公司2009年8月20日收到了中國銀行投放的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款5億元。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：借：銀行存款500000000

貸：長期借款500000000二、貸款取得時的核算房地產(chǎn)企業(yè)收到銀行投放的經(jīng)營性物業(yè)抵押45三、還本付息的核算房地產(chǎn)企業(yè)按照借款合同規(guī)定的還款時間歸還貸款本息，一般情況下，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是按季還本付息。每月按規(guī)定計(jì)提貸款利息，并在季度末支付本金和利息。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是在資產(chǎn)完工以后發(fā)生的，因此，其貸款利息應(yīng)屬于資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。三、還本付息的核算房地產(chǎn)企業(yè)按照借款合同規(guī)定的還款時間歸還46三、還本付息的核算(一)每月計(jì)提應(yīng)付利息的核算房地產(chǎn)企業(yè)在每月計(jì)提應(yīng)付利息時。按應(yīng)付利息的金額，借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，貸記“應(yīng)付利息”科目。

【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司2009年6月20日收到了中國銀行投放的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款5億元。按照借款合同的約定，中聯(lián)公司按季還本付息，9月20日收到銀行貸款本息單，應(yīng)付貸款本息1200萬元，其中：本金900萬元，利息300萬元。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：每月應(yīng)計(jì)提應(yīng)付利息＝300÷3＝100(萬元)7—9月每月計(jì)提應(yīng)付利息時：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用1000000

貸：應(yīng)付利息1000000三、還本付息的核算(一)每月計(jì)提應(yīng)付利息的核算47三、還本付息的核算(二)償還貸款本息的核算房地產(chǎn)企業(yè)按季償還貸款本息時，應(yīng)根據(jù)償還的本金金額，借記“長期借款”科目，按支付的利息金額，借記“應(yīng)付利息”科目，按支付貸款本金的金額，貸記“銀行存款”科目?！纠坷m(xù)上例，中聯(lián)房地產(chǎn)公司9月20日償還貸款本息時會計(jì)分錄如下：借：應(yīng)付利息3000000

長期借款9000000

貸：銀行存款12000000三、還本付息的核算(二)償還貸款本息的核算48第四節(jié)票據(jù)貼現(xiàn)的核算一、票據(jù)貼現(xiàn)的概念二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算第四節(jié)票據(jù)貼現(xiàn)的核算一、票據(jù)貼現(xiàn)的概念49一、票據(jù)貼現(xiàn)的概念

(一)什么是票據(jù)貼現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在需要資金時，將從購房人處收到的未到期承兌匯票經(jīng)過背書轉(zhuǎn)讓給銀行，先向銀行貼付利息，銀行以票面余額扣除貼現(xiàn)利息后的票款付給房地產(chǎn)企業(yè)，匯票到期時，銀行憑票向購房人收取現(xiàn)款。票據(jù)貼現(xiàn)必須以真實(shí)的貿(mào)易背景為基礎(chǔ)；貼現(xiàn)期限從貼現(xiàn)之日起至匯票到期日止最長不超過6個月；貼現(xiàn)利率在中國人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)由企業(yè)和銀行協(xié)商確定。一、票據(jù)貼現(xiàn)的概念(一)什么是票據(jù)貼現(xiàn)50一、票據(jù)貼現(xiàn)的概念(二)票據(jù)貼現(xiàn)的條件1.貼現(xiàn)申請人必須是具有法人資格或?qū)嵭歇?dú)立核算、在銀行開立有基本賬戶并依法從事經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)單位。2.貼現(xiàn)申請人應(yīng)具有良好的經(jīng)營狀況，具有到期還款能力，貼現(xiàn)申請人持有的票據(jù)必須真實(shí)，票式填寫完整，蓋印、壓數(shù)無誤，憑證在有效期內(nèi)，背書連續(xù)完整。3.貼現(xiàn)申請人在提出票據(jù)貼現(xiàn)的同時，應(yīng)出示貼現(xiàn)票據(jù)項(xiàng)下的商品交易合同原件并提供復(fù)印件或其他能夠證明票據(jù)合法性的憑證，同時還應(yīng)提供能夠證明貼現(xiàn)票據(jù)項(xiàng)下商品交易確已履行的憑證的復(fù)印件。一、票據(jù)貼現(xiàn)的概念(二)票據(jù)貼現(xiàn)的條件51二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算(一)票據(jù)取得時的核算房地產(chǎn)企業(yè)因銷售商品房而收到開出、承兌的商業(yè)匯票，按商業(yè)匯票的票面金額，借記“應(yīng)收票據(jù)”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”、“預(yù)收賬款”等科目?！纠?—14】中聯(lián)房地產(chǎn)公司2009年6月20日收到客戶交付的一張面值為200萬元的銀行承兌匯票，此時，客戶所購房屋尚未竣工交付。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：借：應(yīng)收票據(jù)2000000

貸：預(yù)收賬款2000000二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算(一)票據(jù)取得時的核算52二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算(二)票據(jù)貼現(xiàn)息的計(jì)算貼現(xiàn)利息是由銀行扣收的短期貸款利息。貼現(xiàn)利息的決定因素是票據(jù)的票面金額、貼現(xiàn)率和貼現(xiàn)期。其中：貼現(xiàn)率就是銀行貼現(xiàn)時用的貼現(xiàn)利率；貼現(xiàn)期就是票據(jù)自貼現(xiàn)日起至票據(jù)到期前一日止的時間，整月(對日)的按30天算，零星天數(shù)按實(shí)際天數(shù)算，算頭不算尾。計(jì)算公式為：貼現(xiàn)凈值＝票據(jù)到期值－貼現(xiàn)息票據(jù)到期值＝票據(jù)的面值×(1＋票面利率×期限)貼現(xiàn)期＝票據(jù)期限－企業(yè)已持有票據(jù)期限貼現(xiàn)息＝票據(jù)到期值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算(二)票據(jù)貼現(xiàn)息的計(jì)算53二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算(三)票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算房地產(chǎn)企業(yè)將收到的商業(yè)匯票向商業(yè)銀行申請貼現(xiàn)，按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”科目，按銀行扣除的貼現(xiàn)利息金額，借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目，按商業(yè)匯票的票面金額，貸記“應(yīng)收票據(jù)”科目。房地產(chǎn)企業(yè)票據(jù)的貼現(xiàn)利息是因?yàn)殇N售業(yè)務(wù)發(fā)生的借款費(fèi)用，并不是直接用于購建資產(chǎn)，因此，不符合資本化的條件，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算(三)票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算54二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司2009年6月20日收到了客戶交付的一張面值為200萬元的銀行承兌匯票。中聯(lián)房地產(chǎn)公司在收到票據(jù)的當(dāng)日向銀行進(jìn)行貼現(xiàn)，支付貼現(xiàn)息3萬元，其余資金已轉(zhuǎn)入企業(yè)銀行賬戶。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：借：銀行存款1970000

財(cái)務(wù)費(fèi)用30000

貸：應(yīng)收票據(jù)2000000二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司2009年6月55二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算(四)貼現(xiàn)票據(jù)到期后的核算貼現(xiàn)票據(jù)到期，付款人按期付款給銀行，則貼現(xiàn)企業(yè)的責(zé)任完全解除。該企業(yè)應(yīng)在備查簿中注銷該票據(jù)。貼現(xiàn)的商業(yè)承兌匯票到期，因承兌人的銀行存款賬戶不足支付，申請貼現(xiàn)的企業(yè)收到銀行退回的商業(yè)承兌匯票時，按商業(yè)匯票的票面金額，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“銀行存款”科目。申請貼現(xiàn)企業(yè)的銀行存款賬戶余額不足，銀行做逾期貸款處理，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“短期借款”科目。二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算(四)貼現(xiàn)票據(jù)到期后的核算56二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司2009年6月20日收到了客戶交付的一張面值為200萬元的銀行承兌匯票，此時，客戶所購房屋未竣工交付。中聯(lián)房地產(chǎn)公司在收到票據(jù)的當(dāng)日向銀行進(jìn)行貼現(xiàn)，支付貼現(xiàn)息3萬元，其余資金已存入企業(yè)銀行賬戶。兩個月后，貼現(xiàn)的承兌匯票到期，而購房人的存款賬戶不足，貼現(xiàn)銀行將中聯(lián)公司貼現(xiàn)的承兌匯票退回給中聯(lián)公司，中聯(lián)公司按票面金額將款項(xiàng)支付給貼現(xiàn)銀行。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：借：應(yīng)收賬款2000000

貸：銀行存款2000000如果中聯(lián)公司銀行存款賬戶余額不足，編制會計(jì)分錄如下：借：應(yīng)收賬款2000000

貸：短期借款2000000二、票據(jù)貼現(xiàn)的會計(jì)核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司2009年6月57第五節(jié)信托融資的核算

一、信托融資概述二、增資擴(kuò)股信托融資的核算三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算第五節(jié)信托融資的核算一、信托融資概述58一、信托融資概述從資金信托的角度出發(fā)房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為從財(cái)產(chǎn)信托的角度出發(fā)房地產(chǎn)信托則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。

(一)信托融資的概念一、信托融資概述從資金信托的角度出發(fā)房地產(chǎn)信托是指受托人(信59一、信托融資概述(二)信托融資的模式1．貸款模式貸款模式是指受托人以貸款的方式向房地產(chǎn)企業(yè)投資，并獲取固定的利息收入。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，貸款模式的信托融資與開發(fā)貸款的性質(zhì)是相同的，只是貸款人一個是信托公司，一個是銀行而已.2．入股模式入股模式是指受托人以入股的方式向房地產(chǎn)企業(yè)投資，并獲取利潤。信托融資中的入股模式又分以下兩種：

(1)增資擴(kuò)股方式，是指信托公司將資金直接投入房地產(chǎn)企業(yè)，以增資擴(kuò)股的方式取得該房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)。

(2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，是指信托公司將資金投入房地產(chǎn)企業(yè)，換取該企業(yè)對其他企業(yè)持有的長期股權(quán)投資。一、信托融資概述(二)信托融資的模式60二、增資擴(kuò)股信托融資的核算(一)信托資金投入時的核算對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，入股模式的信托融資屬于增資擴(kuò)股。信托公司作為投資者,其出資額按約定份額，計(jì)入實(shí)收資本，大于約定份額的部分，計(jì)入資本公積——資本溢價(jià)?！纠恐新?lián)房地產(chǎn)公司與某信托公司達(dá)成信托融資協(xié)議，增資以后，中聯(lián)公司實(shí)收資本總額為20億元，信托公司出資10億元，占中聯(lián)公司股權(quán)的20％。2010年3月1日，中聯(lián)公司收到信托公司的股權(quán)款10億元。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：借：銀行存款1000000000

貸：實(shí)收資本400000000

資本公積——資本溢價(jià)600000000二、增資擴(kuò)股信托融資的核算(一)信托資金投入時的核算61二、增資擴(kuò)股信托融資的核算(二)信托資金獲取收益時的核算房地產(chǎn)企業(yè)每年獲取利潤時，按利潤分配程序分配利潤。信托公司按所占股權(quán)份額比例分配利潤。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按信托公司實(shí)際分配的利潤金額，借記“利潤分配”科目，貸記“應(yīng)付股利”科目。實(shí)際支付股利時，借記“應(yīng)付股利”科目，貸記“銀行存款”等科目?！纠砍猩侠?010年12月31日，中聯(lián)公司可供分配利潤2億元，信托公司應(yīng)分配得到利潤4000萬元。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：(1)股利分配方案得到通過時：借：利潤分配40000000

貸：應(yīng)付股利40000000(2)實(shí)際支付應(yīng)付股利時：借：應(yīng)付股利40000000

貸：銀行存款40000000二、增資擴(kuò)股信托融資的核算(二)信托資金獲取收益時的核算(162二、增資擴(kuò)股信托融資的核算(三)信托資金歸還時的核算開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后，信托公司要收回投資，按信托公司所占股權(quán)份額，借記“實(shí)收資本”科目，同時按原始投入時形成的資本溢價(jià)金額，借記“資本公積——資本溢價(jià)”科目。按歸還信托資金的總金額，貸記“銀行存款”等科目。【例】續(xù)上例，2011年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司歸還信托公司投資款10億元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：借：實(shí)收資本400000000

資本公積——資本溢價(jià)600000000

貸：銀行存款1000000000二、增資擴(kuò)股信托融資的核算(三)信托資金歸還時的核算63三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算(一)信托資金投入時的核算企業(yè)持有長期股權(quán)投資的過程中，由于融資的需要，決定將所持有的對被投資單位的股權(quán)全部或部分對外出售給信托投資公司，應(yīng)相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)與所售股權(quán)相對應(yīng)的長期股權(quán)投資的賬面價(jià)值，出售所得價(jià)款與處置長期股權(quán)投資賬面價(jià)值之間的差額，應(yīng)確認(rèn)為處置損益。采用權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資，原計(jì)入資本公積中的金額，在處置時亦應(yīng)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，將與所出售股權(quán)相對應(yīng)的部分自資本公積轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。借：銀行存款……處置收益貸：長期股權(quán)投資…………處置部分的賬面價(jià)值投資收益…差額借：資本公積—其他資本公積……處置部分分?jǐn)偟慕痤~貸：投資收益三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算(一)信托資金投入時的核算借：銀64三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司原持有上海中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司40％的股權(quán)，2007年12月20日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司決定出售其持有的上海中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)的1／4給某信托投資公司，出售時中聯(lián)房地產(chǎn)公司對上海中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司長期股權(quán)投資的賬面價(jià)值為17200萬元，具體構(gòu)成為：投資成本12000萬元，損益調(diào)整3200萬元，其他權(quán)益變動2000萬元。出售取得價(jià)款8700萬元。三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司原持有上海中聯(lián)65三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算(1)中聯(lián)房地產(chǎn)公司應(yīng)確認(rèn)的處置損益為：所售股權(quán)相對應(yīng)長期股權(quán)投資賬面價(jià)值＝17200÷4＝4300(萬元)借：銀行存款87000000

貸：長期股權(quán)投資43000000

投資收益44000000同時，還應(yīng)將原計(jì)入資本公積的部分按比例轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益：其他權(quán)益變動按持股比例應(yīng)享有的份額＝2000÷4＝500(萬元)借：資本公積——其他資本公積5000000

貸：投資收益5000000(2)將上海中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時。中聯(lián)公司出售的股權(quán)投資＝12000÷4＝3000(萬元)借：實(shí)收資本——中聯(lián)房地產(chǎn)公司30000000

貸：實(shí)收資本——信托投資公司30000000三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算(1)中聯(lián)房地產(chǎn)公司應(yīng)確認(rèn)的處置損66三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算(二)信托資金獲取收益時的核算房地產(chǎn)企業(yè)每年形成利潤，信托公司按所占股權(quán)份額比例分配利潤，按信托公司實(shí)際分配的利潤金額，借記“利潤分配”科目，貸記“應(yīng)付股利”科目。實(shí)際支付應(yīng)付股利時，借記“應(yīng)付股利”科目，貸記“銀行存款’’等科目?！纠坷m(xù)上例，上海中聯(lián)房地產(chǎn)公司2008年12月31日可供分配利潤2億元，信托公司按股權(quán)比例應(yīng)分配得到利潤2000萬元。根據(jù)相關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：(1)股利分配方案得到通過時：借：利潤分配20000000

貸：應(yīng)付股利20000000(2)實(shí)際支付股利時：借：應(yīng)付股利20000000

貸：銀行存款20000000三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算(二)信托資金獲取收益時的核算67三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算(三)信托資金歸還時的核算開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后，信托公司要收回投資，將其持有的房地產(chǎn)企業(yè)的長期股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓給該房地產(chǎn)企業(yè)，該房地產(chǎn)企業(yè)按支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款金額，借記“長期股權(quán)投資”科目，貸記“銀行存款”等科目。對于被投資房地產(chǎn)企業(yè)，按股權(quán)轉(zhuǎn)讓的出資額，借記“實(shí)收資本—原投資企業(yè)”，貸記“實(shí)收資本—新投資企業(yè)”三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算(三)信托資金歸還時的核算68三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算【例】續(xù)上例，2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司歸還信托公司投資款8700萬元，用以回購對上海中聯(lián)房地產(chǎn)公司的股權(quán)。(1)中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：借：長期股權(quán)投資87000000

貸：銀行存款87000000(2)上海中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：借：實(shí)收資本—信托投資公司30000000

貸：實(shí)收資本—中聯(lián)房地產(chǎn)公司30000000三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托融資的核算【例】續(xù)上例，2009年6月369第四章房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的核算房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)第四章房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的核算房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)70第一節(jié)項(xiàng)目融資的概念和分類

房地產(chǎn)貸款一票據(jù)貼現(xiàn)

二房地產(chǎn)信托投資基金

三第一節(jié)項(xiàng)目融資的概念和分類房地產(chǎn)貸款一票據(jù)貼71房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而采取某種融資方式，以籌集建設(shè)資金的行為。項(xiàng)目融資最主要的體現(xiàn)形式是從銀行取得的房地產(chǎn)貸款。由于銷售的存在，有些房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中還存在票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不存在短期貸款(也就是流動資金貸款)。為降低對銀行貸款的依賴度，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在探討房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)這一新的融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而采取某72一、房地產(chǎn)貸款房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)活動有關(guān)的貸款。對房地產(chǎn)企業(yè)來講，最常見也是最主要的貸款品種是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。其中：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是針對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的貸款；而經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是針對房地產(chǎn)持有經(jīng)營階段的貸款。一、房地產(chǎn)貸款房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消73一、房地產(chǎn)貸款(一)房地產(chǎn)開發(fā)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的期限一般為3年，通常按月或按季還息，貸款到期時一次性還本。一、房地產(chǎn)貸款(一)房地產(chǎn)開發(fā)貸款74一、房地產(chǎn)貸款(二)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款經(jīng)營性物業(yè)是指經(jīng)營性、收益性房屋。有些房地產(chǎn)企業(yè)除了進(jìn)行銷售物業(yè)的開發(fā)以外，還進(jìn)行持有經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了在開發(fā)建設(shè)階段的開發(fā)貸款以外，還需要在持有經(jīng)營階段進(jìn)行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的融資。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指以借款人自有的、已建成并投入運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)未來經(jīng)營所產(chǎn)生的持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流(租金收入、運(yùn)營收入、廣告停車收入等)作為第一還款來源，為滿足借款人在生產(chǎn)經(jīng)營中多樣化用途的融資需求而發(fā)放的貸款。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的期限一般為10～15年，通常是按季還本付息。一、房地產(chǎn)貸款(二)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款75二、票據(jù)貼現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在需要資金時，將從購房人處收到的未到期承兌匯票，經(jīng)過背書轉(zhuǎn)讓給銀行，先向銀行貼付利息，銀行以票面余額扣除貼現(xiàn)利息后的票款付給房地產(chǎn)企業(yè)，匯票到期時，銀行憑票向購房人收取現(xiàn)款。票據(jù)貼現(xiàn)是房地產(chǎn)企業(yè)唯一的短期融資方式。隨著我國金融體制的不斷完善和發(fā)展，越來越多的消費(fèi)者會采用票據(jù)等非現(xiàn)金方式支付房款。因此，票據(jù)貼現(xiàn)是核算也是房地產(chǎn)企業(yè)未來的重點(diǎn)之一。二、票據(jù)貼現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在需要資金時，將從購房人處收到的未到76三、房地產(chǎn)信托投資基金從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)企業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。目前房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要是銀行貸款。而房地產(chǎn)投資信托基金的推出，一方面，將使房地產(chǎn)企業(yè)擺脫對銀行貸款的過度依賴；另一方面，也會降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，對中國銀行業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。因此，可能將成為今后房地產(chǎn)企業(yè)一種主要的融資模式。三、房地產(chǎn)信托投資基金從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指77開發(fā)貸款本金的核算1開發(fā)貸款利息支出的核算2借款輔助費(fèi)用的核算3第二節(jié)開發(fā)貸款的核算集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算2借款輔助費(fèi)用的核算3開發(fā)貸款本金的核算1開發(fā)貸款利息支出的核算2借款輔助費(fèi)用的核78一、開發(fā)貸款本金的核算開發(fā)貸款本金應(yīng)通過“長期借款”科目進(jìn)行核算。(一)開發(fā)貸款取得的核算

房地產(chǎn)企業(yè)借入開發(fā)貸款，應(yīng)按實(shí)際收到的貸款金額：

(二)開發(fā)貸款歸還的核算

房地產(chǎn)企業(yè)歸還開發(fā)貸款，應(yīng)按實(shí)際支付的本金金額：借：銀行存款貸：長期借款借：長期借款貸：銀行存款一、開發(fā)貸款本金的核算開發(fā)貸款本金應(yīng)通過“長期借款”科目進(jìn)79二、開發(fā)貸款利息支出的核算(一)開發(fā)貸款利息的計(jì)算貸款利息的高低取決于利率、本金和計(jì)息期限。1．利率：一般分為年利率、月利率和日利率。2．本金：據(jù)以計(jì)算銀行存、貸款利息的本金，是各種存、貸款賬戶上的實(shí)際存、貸款余額。3．計(jì)息日和計(jì)息時期：按照規(guī)定，長期借款通常按季計(jì)息，計(jì)息日為每季度末月的20日。單位撤銷或轉(zhuǎn)移存款賬戶，還清借款時，于結(jié)清賬戶時隨時結(jié)算利息。應(yīng)付利息＝本金×月利率×實(shí)際天數(shù)÷30應(yīng)付利息＝本金×年利率×實(shí)際天數(shù)÷360

二、開發(fā)貸款利息支出的核算(一)開發(fā)貸款利息的計(jì)算80二、開發(fā)貸款利息支出的核算(二)利息資本化金額的確定根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的要求，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)情況，房地產(chǎn)企業(yè)因借入開發(fā)貸款而發(fā)生的利息應(yīng)按如下原則處理：1.從貸款取得至開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收期間發(fā)生的利息，應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。2.開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的利息，應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益。可以看出，利息資本化的起點(diǎn)是貸款取得日。利息資本化的終點(diǎn)是開發(fā)項(xiàng)目竣工并通過驗(yàn)收。二、開發(fā)貸款利息支出的核算(二)利息資本化金額的確定可以看出81二、開發(fā)貸款利息支出的核算1．利息資本化的起點(diǎn)

會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，借款費(fèi)用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（2）借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)貸款的必備條件如下：（1）具備“四證”，即土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；（2）項(xiàng)目資本金或所有者權(quán)益不低于規(guī)定的比例，且已在銀行貸款發(fā)放前投入項(xiàng)目建設(shè)?？梢钥闯?，房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)貸款前，必須將自有資金投入項(xiàng)目建設(shè)，且購建活動中的規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作已經(jīng)完成，也就是說，企業(yè)在達(dá)到會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，才能取得開發(fā)貸款，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，它的利息資本化的起點(diǎn)就是貸款取得日。二、開發(fā)貸款利息支出的核算1．利息資本化的起點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)取得82二、開發(fā)貸款利息支出的核算2．利息資本化的終點(diǎn)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)的各部分分別完工，且每部分在其他部分繼續(xù)建造過程中可供使用或者可對外銷售，且為使該部分資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成的，應(yīng)當(dāng)停止與該部分資產(chǎn)相關(guān)的借款費(fèi)用的資本化。購建或者生產(chǎn)的資產(chǎn)的各部分分別完工，但必須等到整體完工后才可使用或者可對外銷售的，應(yīng)當(dāng)在該資產(chǎn)整體完工時停止借款費(fèi)用的資本化。二、開發(fā)貸款利息支出的核算2．利息資本化的終點(diǎn)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則83二、開發(fā)貸款利息支出的核算購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)，可從下列幾個方面進(jìn)行判斷：（1）符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造(包括安裝)或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成。（2）所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計(jì)要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個別與設(shè)計(jì)、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其正常使用或者銷售。（3）繼續(xù)發(fā)生在所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生?？梢钥闯?，房地產(chǎn)企業(yè)通過項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，也就完成上述停止資本化的的幾個條件。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，它的利息資本化的終點(diǎn)就是開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收日。二、開發(fā)貸款利息支出的核算購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)84二、開發(fā)貸款利息支出的核算

3．利息資本化金額的確定為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定。資本化利息＝利息費(fèi)用－尚未動用的借款存入銀行取得的利息收入二、開發(fā)貸款利息支出的核算3．利息資本化金額的確定資本化利85二、開發(fā)貸款利息支出的核算但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算資本化利息時，并不減去尚未動用的借款存人銀行取得的利息收入。通常按利息費(fèi)用直接計(jì)入相應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值。企業(yè)在銀行的資金，既包括貸款資金，又包括自有資金和銷售回款資金，伴隨著企業(yè)的收支活動，根本無法分清企業(yè)的存量資金中有多少是貸款資金。因此，按準(zhǔn)則的要求去計(jì)算資本化利息是行不通的。如果要按準(zhǔn)則的要求去核算，銀行對貸款企業(yè)資金的監(jiān)管方法就要作出重大調(diào)整。即：要求企業(yè)在貸款銀行開立兩個存款賬戶，一個用于存放貸款資金，稱貸款專戶；一個是企業(yè)正常的收支賬戶，稱結(jié)算賬戶。貸款銀行將貸款資金全部放入貸款專戶，然后，根據(jù)企業(yè)的資金使用計(jì)劃，定期將一定額度的貸款資金從貸款專戶轉(zhuǎn)入結(jié)算賬戶，通過結(jié)算賬戶對外支付款項(xiàng)。這樣，貸款專戶的存款產(chǎn)生的利息，就可以視為尚未動用的借款存人銀行取得的利息收入。二、開發(fā)貸款利息支出的核算但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算資86二、開發(fā)貸款利息支出的核算(三)貸款利息的總分類核算

貸款利息采用預(yù)提的方式進(jìn)行核算，每個月度終了，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)預(yù)提當(dāng)月應(yīng)付的貸款利息，貸款利息一般是按季支付。1.從貸款取得至開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收期間發(fā)生的利息：借：生產(chǎn)成本（或：開發(fā)成本，下同）在建工程貸：應(yīng)付利息2.開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的利息：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用貸：應(yīng)付利息3.實(shí)際支付利息時：借：應(yīng)付利息貸：銀行存款二、開發(fā)貸款利息支出的核算(三)貸款利息的總分類核算1.從貸87二、開發(fā)貸款利息支出的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年1月20日取得農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)貸款5億元用于開發(fā)銷售物業(yè)，貸款年利率為5％，每月計(jì)提利息210萬元，2007年3月20日支付一季度貸款利息420萬元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：

(1)每月計(jì)提應(yīng)付利息時：借：生產(chǎn)成本2100000

貸：應(yīng)付利息2100000(2)支付一季度貸款利息時：借：應(yīng)付利息4200000

貸：銀行存款4200000二、開發(fā)貸款利息支出的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于200788二、開發(fā)貸款利息支出的核算該項(xiàng)目于2008年底竣工交付，2009年每月計(jì)提應(yīng)付利息同樣為210萬元，2009年3月20日支付一季度貸款利息630萬元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：

(1)每月計(jì)得應(yīng)付利息時：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用2100000

貸：應(yīng)付利息2100000(2)支付一季度貸款利息時：借：應(yīng)付利息6300000

貸：銀行存款6300000二、開發(fā)貸款利息支出的核算該項(xiàng)目于2008年底竣工交付，2089二、開發(fā)貸款利息支出的核算(四)資本化利息的分?jǐn)傄话闱闆r下，房地產(chǎn)企業(yè)取得的開發(fā)貸款不可能在借款合同中具體指向開發(fā)項(xiàng)目中的成本對象，因此，開發(fā)貸款的貸款利息無法直接計(jì)入成本對象。開發(fā)貸款的貸款利息只能先在一個科目中歸集，然后再按照一定的分?jǐn)偡椒ǚ謹(jǐn)偅⒂?jì)入不同的成本對象。二、開發(fā)貸款利息支出的核算(四)資本化利息的分?jǐn)?0二、開發(fā)貸款利息支出的核算國家稅務(wù)總局出臺的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號文)規(guī)定，借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。（1）直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。（2）預(yù)算造價(jià)法：指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。二、開發(fā)貸款利息支出的核算國家稅務(wù)總局出臺的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營91二、開發(fā)貸款利息支出的核算1.竣工時間相同的利息分?jǐn)側(cè)绻杀緦ο蟮目⒐r間相同，在按照直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)倳r，可以在利息發(fā)生時直接將其分?jǐn)偛⒂?jì)入各成本對象。計(jì)算公式如下：也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，在竣工時再將其一次性分?jǐn)偛⒂?jì)入各成本對象。計(jì)算公式如下：二、開發(fā)貸款利息支出的核算1.竣工時間相同的利息分?jǐn)?2二、開發(fā)貸款利息支出的核算2．竣工時間不同的利息分?jǐn)側(cè)绻杀緦ο蟮目⒐r間不相同，也就是我們所說的分期開發(fā)的成本對象。在按照直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)倳r，可以在利息發(fā)生時直接將其分?jǐn)偛⒂?jì)入各成本對象。計(jì)算公式如下：二、開發(fā)貸款利息支出的核算2．竣工時間不同的利息分?jǐn)?3二、開發(fā)貸款利息支出的核算也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，在竣工時再將其分?jǐn)偛⒂?jì)入已竣工成本對象。計(jì)算公式如下：二、開發(fā)貸款利息支出的核算也可以先在過渡科目中歸集資本化利息94二、開發(fā)貸款利息支出的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年12月20日取得農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)貸款5億元用于開發(fā)銷售物業(yè)，貸款年利率為5％，每季度支付利息為625萬元。開發(fā)產(chǎn)品分為兩個成本對象，分別為普通住宅和高檔住宅，建筑面積分別為10萬平方米。普通住宅預(yù)算造價(jià)為4億元，高檔住宅預(yù)算造價(jià)為6億元。普通住宅竣工時間為2008年12月19日，普通住宅竣工時高檔住宅形象進(jìn)度為50％。高檔住宅竣工時間為2009年6月19日。試根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄。二、開發(fā)貸款利息支出的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年95二、開發(fā)貸款利息支出的核算(1)每季計(jì)提應(yīng)付利息時。借：生產(chǎn)成本——待分?jǐn)偝杀?250000

貸：應(yīng)付利息6250000(2)支付季度貸款利息時。借：應(yīng)付利息6250000

貸：銀行存款6250000(3)普通住宅竣工時利息的分?jǐn)偂?008年12月19日，普通住宅竣工時計(jì)息時間為1年整，已歸集的資本化利息為2500萬元；生產(chǎn)成本——待分?jǐn)偝杀?250000625000062500006250000二、開發(fā)貸款利息支出的核算(1)每季計(jì)提應(yīng)付利息時。96二、開發(fā)貸款利息支出的核算借：生產(chǎn)成本——普通住宅14285700——高檔住宅10714300貸：生產(chǎn)成本——待分?jǐn)偝杀?5000000注：普通住宅預(yù)算造價(jià)為4億元，高檔住宅預(yù)算造價(jià)為6億元，2008年12月19日高檔住宅形象進(jìn)度為50％。（4）計(jì)算已竣工成本對象應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ海?）編制會計(jì)分錄：二、開發(fā)貸款利息支出的核算借：生產(chǎn)成本——普通住宅97三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算(一)輔助費(fèi)用的組成輔助費(fèi)用是指為了取得借款而發(fā)生的必要費(fèi)用，包括借款手續(xù)費(fèi)、傭金等?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中只是規(guī)定輔助費(fèi)用包括借款手續(xù)費(fèi)和傭金，并沒有指明具體的費(fèi)用項(xiàng)目。如果從取得借款而發(fā)生費(fèi)用的角度考慮，中介機(jī)構(gòu)收取的借款手續(xù)費(fèi)和傭金，銀行收取的項(xiàng)目評估費(fèi)和財(cái)務(wù)顧問費(fèi)，政府土地管理部門收取的土地評估費(fèi)和抵押登記費(fèi)，都應(yīng)屬于借款的輔助費(fèi)用。三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算(一)輔助費(fèi)用的組成98三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算(二)輔助費(fèi)用的核算根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的要求，結(jié)合企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)情況，房地產(chǎn)企業(yè)因借入開發(fā)貸款而發(fā)生的輔助費(fèi)用，與貸款利息的處理方式一致：1.從貸款取得至開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收期間發(fā)生的輔助費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。借：生產(chǎn)成本（或在建工程）貸：銀行存款2.開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的輔助費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益。借：財(cái)務(wù)費(fèi)用貸：銀行存款三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算(二)輔助費(fèi)用的核算1.從貸款99三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年1月20日取得農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)貸款5億元用于開發(fā)銷售物業(yè)，1月30日中聯(lián)公司支付借款輔助費(fèi)用共計(jì)50萬元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：借：生產(chǎn)成本500000

貸：銀行存款500000三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于200100三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算(三)輔助費(fèi)用的分?jǐn)?/p>

輔助費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄅc貸款利息的分?jǐn)偡椒ɑ鞠嗤５趯?shí)際操作中，根據(jù)輔助費(fèi)用的特點(diǎn)，其分?jǐn)偺幚矸椒ㄒ泊嬖谝欢ǖ奶厥庑浴?1)對于金額較大的輔助費(fèi)用（如借款手續(xù)費(fèi)、傭金及財(cái)務(wù)顧問費(fèi)等），應(yīng)按利息分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?2)對于金額較小的輔助費(fèi)用（如項(xiàng)目評估費(fèi)、土地評估費(fèi)及抵押登記費(fèi)等），可以不進(jìn)行分?jǐn)?，直接?jì)入項(xiàng)目開發(fā)中最大的成本對象中。三、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算(三)輔助費(fèi)用的分?jǐn)?1)對于金101四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算房地產(chǎn)企業(yè)一般是以項(xiàng)目公司為融資主體，但有些集團(tuán)性企業(yè)為了對融資工作進(jìn)行統(tǒng)一管理，采取由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，然后將貸款資金撥付給集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的方法。四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算房地產(chǎn)企業(yè)一般是以項(xiàng)目公司為融資102四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算（一）貸款本金的核算1．集團(tuán)的核算（1）取得銀行貸款資金時：借：銀行存款貸：長期借款（2）將貸款資金撥付給項(xiàng)目公司時：借：其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)出開發(fā)貸款貸：銀行存款（3）取得項(xiàng)目公司上繳的還貸資金時：借：銀行存款貸：其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)出開發(fā)貸款（4）歸還銀行貸款時：借：長期借款貸：銀行存款四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算（一）貸款本金的核算（1）取得銀行103四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年1月20日取得農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)貸款20億元用于在各地開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，1月30日中聯(lián)公司將其中5億元支付給上海中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司。2010年1月10日，上海中聯(lián)房冠產(chǎn)開發(fā)公司將5億元貸款資金歸還給中聯(lián)房地產(chǎn)公司。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：

(1)取得貸款時。借：銀行存款2000000000

貸：長期借款2000000000(2)轉(zhuǎn)出貸款時。借：其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)出開發(fā)貸款500000000

貸：銀行存款500000000(3)收回貸款時。借：銀行存款500000000

貸：其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)出開發(fā)貸款500000000四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算【例】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年1104四、集團(tuán)轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款的核算2．項(xiàng)目公司的核算（1）取得集團(tuán)撥付的貸款資金時：借記“銀行存款”科目，貸記“其他付收款——轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款”科目。（2）將貸款資金歸還給集團(tuán)時：借記“其他應(yīng)付款——轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款”科目，貸記“銀行存款”科目?！纠坷m(xù)上例，上海中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄如下：（1）收到款項(xiàng)時：借：銀行存款500000000

貸：其他應(yīng)付款——轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款500000000

（2）歸還貸款時。借：其他應(yīng)付款——轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款500000000