某地產(chǎn)公司項目市場定位及物業(yè)發(fā)展建議課件

三亞萬科項目市場定位及物業(yè)發(fā)展建議2010年3月三亞萬科項目市場定位及物業(yè)發(fā)展建議2010年3月目錄地塊價值分析市場競爭及個案分析客戶特征分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議目錄地塊價值分析市場競爭及個案分析客戶特征分析項目定位物業(yè)發(fā)目錄地塊價值分析市場競爭及個案分析客戶特征分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議第一部分：項目土地屬性研究及資源利用分析主要包括——三亞＆落筆洞片區(qū)地塊價值分析項目地塊優(yōu)、劣勢分析項目內(nèi)、外可利用資源分析目錄地塊價值分析市場競爭及個案分析客戶特征分析項目定位物業(yè)發(fā)項目地塊價值分析——規(guī)劃篇（三亞市）落筆洞旅游度假區(qū)根據(jù)三亞市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年），三亞立足“東拓西展、南進北擴”的發(fā)展戰(zhàn)略，將傳統(tǒng)的城市中心向周邊拓展。落筆洞旅游度假區(qū)與迎賓路、半嶺、三亞灣等成為政府著力打造的旅游休閑養(yǎng)生度假區(qū)。在以旅游度假為主力帶動的三亞市，未來的各個旅游度假區(qū)將成為帶動三亞作為海南國際旅游島弄到的重要推動力。項目地塊價值分析——規(guī)劃篇（三亞市）落筆洞旅游度假區(qū)根據(jù)三亞項目地塊價值分析——規(guī)劃篇（片區(qū)）

本片區(qū)規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為“一核心、四片區(qū)、四中心”。

“一核心”：落筆洞保護區(qū)為核心。

“四片區(qū)”：（東）教育區(qū)、（西）教育區(qū)、國際康體養(yǎng)生區(qū)、高知園區(qū)。

“四中心”：位于（東）教育區(qū)的教育、信息中心；位于高知園區(qū)的居住服務(wù)中心；位于國際康體養(yǎng)生區(qū)的公共服務(wù)中心；位于（西）教育區(qū)的行政會議中心。落筆洞保護區(qū)教育區(qū)（東）高知園區(qū)國際康體養(yǎng)生區(qū)教育區(qū)（西）區(qū)域規(guī)劃定位為：以教育、落筆洞保護為基礎(chǔ)，具有具有旅游、居住功能的休閑區(qū)。項目地塊在片區(qū)內(nèi)規(guī)劃打造為一類居住區(qū)。項目地塊價值分析——規(guī)劃篇（片區(qū)）

本片區(qū)規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為BBA地塊項目地塊價值分析——環(huán)境篇三亞理工職業(yè)學(xué)院三亞學(xué)院茂月村中央村農(nóng)場山體山體山體落筆洞風(fēng)景區(qū)項目周邊以自然山體和水庫景觀為主，緊鄰文化教育區(qū)、落筆洞文化遺跡風(fēng)景區(qū)，具備良好的景觀資源和人文氣氛，適宜居住。BBA地塊項目地塊價值分析——環(huán)境篇三亞理工職業(yè)學(xué)院三亞學(xué)院項目地塊價值分析——地貌篇A地塊用地規(guī)劃圍繞山勢坡地展開，地形變化豐富，緊鄰水庫及小型內(nèi)湖，具備打造低密度產(chǎn)品的優(yōu)勢；B地塊臨近未來主干道，周邊植被豐富，地貌相對平緩。項目地塊價值分析——地貌篇A地塊用地規(guī)劃圍繞山勢坡地展開，地項目地塊價值分析——交通篇1、距離三亞市中心僅6公里（約10分鐘車程）；2、交通往來便利：——學(xué)院路及迎賓大道往來市中心；——東西線高速環(huán)島連接島內(nèi)各大城市及景點BBA地塊占地95萬㎡建面45萬㎡落筆洞風(fēng)景區(qū)占地38萬㎡建面34萬㎡高速公路（連通東西線）連接三亞東線西線高速公路的城市快速道迎賓路學(xué)院路市中心學(xué)院路項目地塊價值分析——交通篇1、距離三亞市中心僅6公里（約10項目地塊價值分析——競爭篇南部沿海項目多分布于海灣區(qū)域，海景資源豐富萬科項目三亞市區(qū)清水灣海棠灣土福灣亞龍灣三亞灣紅塘灣大東海香水灣三亞機場三亞的項目多集中于三亞灣沿岸，都具備良好的海景資源；本項目屬于內(nèi)陸項目，與大部分項目相比，缺乏海景資源是軟肋所在。本案/落筆洞項目地塊價值分析——競爭篇南部沿海項目多分布于海灣區(qū)域，海景項目地塊價值結(jié)構(gòu)研判項目地塊價值結(jié)構(gòu)研判項目地塊價值分析小結(jié)在現(xiàn)有地塊條件上，本項目無疑是落筆洞旅游度假區(qū)高端住宅時代的開創(chuàng)者。但是，結(jié)合海南樓市島外客戶置業(yè)為主的特征，項目必須面向全國的客戶群，所以，如何利用本身的山水資源優(yōu)勢，打造項目獨樹一幟的價值體系和生意模式，是項目在眾多海景林立的高端項目中制勝的關(guān)鍵。項目地塊價值分析小結(jié)在現(xiàn)有地塊條件上，本項目目錄地塊價值分析市場競爭及個案分析客戶特征分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議第二部分：海南市場分析及重點競品研究主要包括——海南房地產(chǎn)格局及消費形態(tài)分析（三亞、?？?、東線等地客戶類型、居住形態(tài)）三亞及泛三亞區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點典型樓盤分析目錄地塊價值分析市場競爭及個案分析客戶特征分析項目定位物業(yè)發(fā)海南房地產(chǎn)市場整體競爭格局三亞房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及典型個案分析其他島內(nèi)主要片區(qū)競爭分析海南房地產(chǎn)市場整體競爭格局海南——建設(shè)國際旅游島，海南旅游與國際全面接軌09年4月25日下午，省政府在?？谂e行建設(shè)海南國際旅游島新聞發(fā)布會，省旅游局局長張琦在會上宣讀了《海南國際旅游島建設(shè)行動計劃》?！S著海南國際旅游島建設(shè)的正式啟動，旅游房地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展契機！未來兩年，隨著萬寧神州半島、三亞海棠灣、陵水清水灣等濱海度假區(qū)度假酒店和其他度假設(shè)施的建成以及東環(huán)城際快速鐵路、博鰲機場等投入使用，海南將涌現(xiàn)一批達到國際先進水平的旅游度假景區(qū)，超星級酒店，高水準的高爾夫球場等文化娛樂設(shè)施，吸引更多的國內(nèi)外高端游客，從而催生巨大的度假置業(yè)需求！國際旅游島建設(shè)：爭取把免簽證時間延長至30天爭取直航“海南-臺灣”5年內(nèi)國際地區(qū)航線增加到60條引進境外知名旅行社和酒店管理集團高標準建設(shè)一批精品度假區(qū)建設(shè)符合國際化要求的旅游文化要素近期在?？?、三亞市內(nèi)各建一家免稅商店鼓勵境外著名旅游人才培訓(xùn)機構(gòu)進入5年內(nèi)允許一定數(shù)額的小額外幣自由兌換營造建設(shè)國際旅游島的社會氛圍創(chuàng)新旅游管理的體制機制海南——建設(shè)國際旅游島，海南旅游與國際全面接軌09年4月252010年1月市場形勢——國際旅游島規(guī)劃公布后市場火爆！4000億資金——據(jù)中國之聲《央廣新聞》報道，來自民間的非官方數(shù)據(jù)表明，目前有超過4000億元的資金流動到海南大肆圈地。10萬浙商——海南浙江商會統(tǒng)計，在國際旅游島獲批之前，已有十萬浙商進駐海南。注冊資本達百億元，實際投資運作資金可能高達300多億元。房價飆升——國際旅游島規(guī)劃公布后，短短幾天內(nèi)三亞在售樓盤價格翻倍。如半山半島，原本28000元的均價飆升至40000元以上；非濱海項目原本9000－13000元的均價飆升至20000元以上。其它城市如海口、文昌、瓊海的狀況與此同。搶房子——在如此漲勢下，房子仍被蜂擁而至的外地客戶搶購，其中以浙江客戶及東北、北京客戶為最多。發(fā)展商捂盤惜售，數(shù)天一次的停盤調(diào)價，許多客戶稱“現(xiàn)在想買也找不到房子”。內(nèi)部認購——原計劃年底公開發(fā)售的樓盤，紛紛搶前開展內(nèi)部認購，以趕上這一波購房熱潮。全中國唯一的熱帶海島，獨具稀缺環(huán)境資源，是海南房地產(chǎn)價值在政策鼓勵支持下飆升的決定性因素！2010年1月市場形勢——國際旅游島規(guī)劃公布后市場火爆！40三亞市場

三亞灣、市區(qū)、市區(qū)外圍、亞龍灣陵水市場

香水灣、清水灣、海棠灣、土福灣瓊海市場

瓊海市、萬泉河、博鰲、觀塘溫泉萬寧市場

萬寧市、興隆溫泉、日月灣文昌市場?？谑袌?/p>

西海岸、海淀島、市區(qū)海南房地產(chǎn)市場競爭格局海南樓市進入多極時代，東線城市快速崛起。省會城市，宜居特點突出航天城落戶帶來商機。與?？谂彶梺喼拚搲ⅰ皽厝l(xiāng)”、“萬泉河美景”使該區(qū)域樓市發(fā)展較快毗鄰三亞，海景資源豐富毗鄰三亞，海景資源豐富中國唯一的熱帶城市，稀缺性資源優(yōu)勢明顯，城市宣傳運營成熟三亞市場

三亞灣、市區(qū)、市區(qū)外圍、亞龍灣陵水市場

香水灣、清海南房地產(chǎn)市場整體競爭格局三亞房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及典型個案分析1）三亞樓市政策、價格、競爭格局2）三亞市中心外圍山水資源大盤個案分析3）三亞市中心資源型大盤個案分析4）三亞典型公寓個案分析島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析海南房地產(chǎn)市場整體競爭格局三亞——國際旅游城市＋避寒勝地＋天然療養(yǎng)基地三亞以國際旅游城市的形象定位，每年吸引來自全國甚至世界各地的大量游客前來旅游度假；三亞是全國冬季最溫暖的城市，大量長江以北的人來此避寒；三亞空氣質(zhì)量上佳，整個三亞就是一天然療養(yǎng)基地，是養(yǎng)老首選?！齺啈{借獨特的海岸資源和氣候優(yōu)勢，進行了大量的城市營銷工作，使三亞的知名度遠高于國內(nèi)其它旅游城市。冬季，特別是春節(jié)期間旅游市場的火爆程度從一定程度上反映和刺激了三亞的房地產(chǎn)市場春節(jié)期間，三亞近海的酒店價格是平時的10倍；如喜來登平日800一晚的房價，在春節(jié)前后要漲到6000－10000；即使價格飛漲，近海酒店開房率仍達到100%，游客很難訂到房間；房屋（家庭旅館）租金在春節(jié)期間也是平時的10倍左右；春節(jié)前后2-3個月也是平時的2-3倍，市區(qū)80平的兩房在平時是2000-3000元/月，春節(jié)當(dāng)月租金價格超過20000元；,經(jīng)調(diào)研，各樓盤的出貨也主要集中在春節(jié)前后。三亞——國際旅游城市＋避寒勝地＋天然療養(yǎng)基地冬季，特別是春節(jié)住宅成交均價：自07年起快速上漲，06至09年價格上升118％，單價翻倍；住宅成交面積：以每年20%的增幅遞增；近年三亞樓市“量價齊升”，08年未受全國經(jīng)濟下落的影響。這也是是三亞的稀缺海岸資源和國際旅游城市價值的最好證明。三亞房地產(chǎn)市場——近年走勢住宅成交均價：自07年起快速上漲，06至09年價格上升118三亞房地產(chǎn)市場——2009，價值突現(xiàn)之年2008.8－2009.2政策調(diào)控，經(jīng)濟放緩，全國觀望2009.3－2009.10經(jīng)濟回穩(wěn)，壓抑需求逐漸釋放2009.11－2010.1國際旅游島，價值突現(xiàn)量價飆升2009年市場回顧09年11－12月三亞樓市進入成交旺季，量價飆升！三亞房地產(chǎn)市場——2009，價值突現(xiàn)之年2008.8－200三亞樓市在國際旅游島消息公布后，2個月內(nèi)量價非正常飆升，外地人蜂擁而入，游資涌入，在售房子幾乎搶購一空；價格短時間突破20000元大關(guān)，海南樓市尤其是三亞成為全國投資人群的關(guān)注焦點；2010年春節(jié)期間（2月中）價格持續(xù)處于高位，未來投資價值已很大程度反映在短期價格上，短期升值潛力有限，成交回歸理性，部分游資撤出。2010年動態(tài)2010年1月三亞樓市進入國際旅游島概念熱炒階段，2個月內(nèi)均價突破20000元/m2，成交量飆升265％！三亞房地產(chǎn)市場——2010，開門紅三亞樓市在國際旅游島消息公布后，2個月內(nèi)量價非正常飆升，外地小環(huán)境：1月15日，省委書記衛(wèi)留成宣布：到3月底，暫停商業(yè)性開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。近段時間，海南省政府對規(guī)范房地產(chǎn)市場不遺余力：三亞出臺1個身份證最多只能購買5套；對各樓盤明察暗訪）；未達預(yù)售許可的，不得以“內(nèi)部認購”、“預(yù)交誠意金”等任何含預(yù)訂款性質(zhì)的名義或方式進行促銷；2010年1月12日國際旅游島獲批，具體規(guī)劃方案預(yù)計3、4月上報審批。2010年9月東環(huán)鐵路開通試運行，計劃10月正式通車，?？谥寥齺?0分鐘可達。2010年1月瓊州跨海大橋正式向國家發(fā)改委申請立項，將爭取在2012年左右開工建設(shè)，2020年建成通車，總投資約1400多億元,首選西線方案連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁縣道倫角。原因：經(jīng)濟回穩(wěn)，政策助力，區(qū)域熱點持續(xù)炒作2009年市場回顧大環(huán)境：09年中央為完成“保增長”經(jīng)濟任務(wù)，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，貨幣信貸投放量大幅增長09年中央出臺一系列刺激經(jīng)濟措施。包括4萬億經(jīng)濟刺激方案、10大刺激經(jīng)濟措施、10大行業(yè)振興規(guī)劃……2008-2009年世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟面臨眾多困難，中國經(jīng)濟的企穩(wěn)回升需要刺激房地產(chǎn)市場來帶動消費和投資。兩個暫停，一定程度上是推高海南房價的強大動力，同時也預(yù)告著3月底對于海南樓市而言，將是一個新的關(guān)鍵性時間點；小環(huán)境：原因：經(jīng)濟回穩(wěn)，政策助力，區(qū)域熱點持續(xù)炒作2009年

三亞項目銷售調(diào)研表（09年1月1日-1月31日）

區(qū)域項目名稱項目類型主力戶型廣告推廣可售套數(shù)未售套數(shù)現(xiàn)場來訪量(日均)銷售率調(diào)價前成交量第一次調(diào)價的時間及均價首次調(diào)價幅度首次調(diào)價后成交量第二次調(diào)價的時間及均價二次調(diào)價幅度二次調(diào)價后成交量三次以上調(diào)價及幅度三次調(diào)價后成交量1月總成交量目前項目起價目前項目最高價目前項目均價房源概況三亞灣海闊天空二期(鉑爵公館）住宅二房120㎡網(wǎng)絡(luò).路牌.海航內(nèi)部資源23810015組60%20套2月1日，均價8萬5000元/平米無無無無無無20套65000元97000元8萬僅剩10層以上海居2號樓別墅/酒店/公寓二房119㎡短信.網(wǎng)絡(luò).當(dāng)?shù)貜V告牌84198組70%55套1月27日，均價7.5萬20000元無無無無無無55套58000元9萬7.5元3號樓未開，2號樓僅余19套，低樓層看不到海和高樓層的大戶型海韻度假酒店酒店/公寓一房60--80㎡廣告牌、電視廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò)80230015組63%20多套1月1日，均價5.4萬12000元無1月10日，均價5.8萬1000元無1月17日，均價6.7萬無20多套61800元11萬6.7萬高樓層的大戶型為主金中海藍鉆公寓二房80㎡廣告牌/網(wǎng)絡(luò)267285組90%145套1月18日，均價3萬15000元5套無無無無無15031000元6萬4萬高樓層的為主克拉碼頭酒店/公寓標間66㎡無150多套3015組80%無1月23日定價，均價3.1萬無120套1月27日,均價3.6萬10%10無無130套3萬5萬3.6萬僅余西向低樓層和高樓層的小戶型,中間樓層及所有東向房子已售完泰德白石郡酒店式公寓一房50㎡，二房110㎡路牌、短信2204010組80%10套1月1日，均價4.5萬1.5萬/25%無無無無無無10套預(yù)估4萬預(yù)估10萬預(yù)估6萬因項目未取得預(yù)售許可證,所以暫停銷售蘭海五期美麗新海岸第三組團住宅二房115㎡廣告牌、電視廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò)170010050組99%100套1月3日,均價2.5萬3000元無無無無無無100套1.1萬3.8萬2.5萬整體銷售已進入尾盤階段國光濱海花園產(chǎn)權(quán)酒店一房60--80㎡項目圍擋.網(wǎng)絡(luò)11601220組99%60套1月30日,均價430001.1萬/34%10套無無無無無70套3.5萬5.6萬4.3萬整體銷售已進入尾盤階段魯能三亞灣美麗三區(qū)別墅組團公寓/別墅二房90-100㎡路牌.電視廣告98010組100%8套無無無無無無無無982.2萬4萬獨棟3.6萬聯(lián)排2.5萬

三亞項目銷售調(diào)研表（09年1月1日-1月31日）區(qū)域項目

三亞項目銷售調(diào)研表（09年1月1日-1月31日）

區(qū)域項目名稱項目類型主力戶型廣告推廣可售套數(shù)未售套數(shù)現(xiàn)場來訪量(日均)銷售率調(diào)價前成交量第一次調(diào)價的時間及均價首次調(diào)價幅度首次調(diào)價后成交量第二次調(diào)價的時間及均價二次調(diào)價幅度二次調(diào)價后成交量三次以上調(diào)價及幅度三次調(diào)價后成交量1月總成交量目前項目起價目前項目最高價目前項目均價房源概況大東海時代海岸-香榭左岸公寓一房55--75㎡老業(yè)主群/短信450034組100%

3萬4.5萬3.5萬均為25層以上房源半山半島四期(認購階段)住宅二房126㎡三房283㎡廣告牌、電視廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò)7061050組已認購98%未定價未定未定預(yù)估4萬均為低樓層看不到海的房源亞龍灣公主郡別墅/公寓130㎡網(wǎng)絡(luò),路牌,房展會435015組100%已售完16770元/㎡22770元/㎡19000元/㎡2009年11月份已全部售完西山渡別墅雙拼網(wǎng)絡(luò).路牌1172010組80%80套1月4日3000-5000元無無無無無無90套6.1萬7.2萬6.5萬僅剩聯(lián)排別墅市區(qū)一線海景鳳凰島4號樓公寓65㎡北京參展350030組100%300套1月11日開盤,均價5.9萬5000元/平米50套無無無無無350套4.6萬9.3萬6.4萬已全部認購?fù)?尚有部分客戶未簽約未付全款鳳凰島3號樓公寓66㎡北京參展35018050%無1月28日,開盤,均價9萬20000元/30%180套無無無無無180套6.6萬12.8萬9萬

東河·中央海岸產(chǎn)權(quán)酒店78㎡廣告/網(wǎng)絡(luò)44844830組80%未定價無無無無無無無無排至426號未定未定未定未取得預(yù)售許可證,已停止排號金雞嶺路鳳凰水城三期（中惠南岸E5棟）公寓/洋房84㎡明星代言、路牌、網(wǎng)絡(luò)、雜志60815組80%40套1月27日均價2.8萬20%無無無無無無認購52套2.2萬2.5萬2.8萬

清水灣雅居樂（星河傳說）住宅/別墅120㎡網(wǎng)絡(luò).路牌1100040組100%無1月5日開盤無無無無無無無11001.3萬2.2萬1.5萬開盤5天內(nèi)已銷售完畢香水灣富力灣住宅/別墅200㎡各地售樓處60830組98%1月份共調(diào)價8-10次,每次幅度為800-1000左右2.2萬3.5萬2.8萬公寓僅余少量房源海南福灣(新開別墅組團)住宅/別墅80㎡高速路廣告牌.網(wǎng)絡(luò).路牌60040組100%無1月20日開盤,均價4.8萬20%602月8日再推出一部分別墅,均價預(yù)計5.2萬4.5萬4.8萬5.2萬開盤第二天已銷售完畢三亞項目銷售調(diào)研表（09年1月1日-1月31日）區(qū)域項目未來CBD核心地段傳統(tǒng)市中心鳳凰水城山水國際半山半島魯能三亞灣公主郡三亞房地產(chǎn)市場競爭格局時代海岸椰景藍岸鳳凰島克拉碼頭山嶼湖東方巴哈馬清平樂外圍的山水大盤，市場份額過半：傳統(tǒng)市中心外圍的半山半島、鳳凰水城、山水國際、魯能三亞灣、亞龍灣公主郡成交量占全市成交量60％；三亞灣海岸線項目最為集中，多為公寓類產(chǎn)品市中心以時代海岸、國光豪升等項目為資源性項目代表碧城黎客三亞國際公寓三亞灣國際公館中央海岸玉海國際國光濱?；▓@未來CBD核心地段傳統(tǒng)市中心鳳凰水城山水國際半山半島魯能三亞海南房地產(chǎn)市場整體競爭格局三亞房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及典型個案分析1）三亞樓市政策、價格、競爭格局2）三亞市中心外圍山水資源大盤個案分析3）三亞市中心資源型大盤個案分析4）三亞典型公寓個案分析島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析海南房地產(chǎn)市場整體競爭格局州際酒店區(qū)東海灣區(qū)雙海灣區(qū)半山半島——稀缺海景，高品質(zhì)住宅，少量產(chǎn)權(quán)式酒店，第一太平戴維斯物管，強調(diào)高品質(zhì)住區(qū)。占地58萬平；總建面約100萬平；首推5－8號樓均價27000，已售91％；現(xiàn)時主推3－4號樓，為帶返租酒店式公寓，均價23000，已售78％；三期共推出970套（3-8號樓），開盤至今銷售約790套，去化率達81％，2009年具體產(chǎn)品消化情況如下表：①②③④④⑤─⑧產(chǎn)品主力成交面積段成交均價/總價普通公寓115-32227000/300－800帶返租酒店式公寓119-19123000/250－400客戶構(gòu)成：100％外地客戶大部分來自東北、北京、上海、山西等北方地區(qū)度假＋投資＋養(yǎng)老州際酒店區(qū)東海灣區(qū)雙海灣區(qū)半山半島——稀缺海景，高品質(zhì)住宅，半山半島（四期）售價已高達46000-50000/m2四期望海公寓共704套，至今共消化超過500套，但因價格上升太快銷售已經(jīng)明顯放緩。稀缺海景資源＋高品質(zhì)投入，四期公寓現(xiàn)單價高達到46000-50000元/平，總價650-1350萬，貨量704套，09年底開始銷售，至今去化71％項目以海景公寓為主力產(chǎn)品，配以少量別墅，規(guī)劃有酒店。交樓標準：精裝修客戶構(gòu)成：100％外地客戶，大部分來自東北、北京、上海、山西等地，度假＋投資＋養(yǎng)老，甚至有北京客戶整棟公寓購買銷售時段2009年中2009年底2010年1月初2010年1月中在售均價元/m230000350004200048000半山半島（四期）售價已高達46000-50000/m2四期客戶構(gòu)成：70％外地客戶:度假＋養(yǎng)老＋投資30％本地高端客戶:長住山水國際——市區(qū)范圍山水資源大盤、三面環(huán)山，因缺少海景資源，規(guī)劃上注重園林及人工水體打造占地168萬平，總建面104萬平；容積率：0.56位處三亞市區(qū)鳳凰路，距傳統(tǒng)市中心約5分鐘車程，坐擁山水環(huán)境，規(guī)模大；產(chǎn)品形態(tài)包括獨立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、多層住宅、小高層住宅、酒店式公寓、水上餐廳及商業(yè)步行街等。1期05年開盤，已售罄；1、2期已全部售罄，主力戶型70－130平，3期要到今年12月才推出。目前二手均價約22000元/平米一期已售罄二期在售客戶構(gòu)成：山水國際——市區(qū)范圍山水資源大盤、三面環(huán)山，因缺少魯能·三亞灣——市區(qū)外圍的二線海景資源大盤，強調(diào)高端配套附加值（高爾夫景觀、游艇碼頭）產(chǎn)品供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價09年12月庫存面積段成交面積小高層13.5511.499-1407.912000/120-1801.4獨棟/雙拼196－3643.525000/450－7500.75占地687萬平（約10000畝），總建面約300萬平，分多期開發(fā)，多區(qū)同時動工。1期07年10月開盤，已售罄；2期，08年10月開盤，包括公寓區(qū)、別墅區(qū)、游艇區(qū)、美麗MALL區(qū)等。在售公寓均價12000，主力戶型99－140平，別墅均價25000，主力戶型196－364。二期公寓推出768套，至今銷售約650套，去化率85％；別墅170套，銷售140套，去化率82％。項目位處三亞灣市區(qū)外圍的二線海景地段，從項目到傳統(tǒng)市中心約20分鐘車程，占據(jù)沿海岸線數(shù)公里長的二線海景地塊，社區(qū)規(guī)模巨大，規(guī)劃配套齊全，包括高爾夫、商業(yè)、游艇碼頭?？蛻魳?gòu)成：100％外地客戶，主要來自東北、北京、上海、山西等區(qū)域；度假＋投資＋養(yǎng)老在售公寓組團在售別墅組團魯能·三亞灣——市區(qū)外圍的二線海景資源大盤，強調(diào)高端配套附加公主郡——亞龍灣景區(qū)內(nèi)、無海景；88㎡小獨棟定位準確，引領(lǐng)迷你度假別墅的創(chuàng)新。產(chǎn)品主力成交成交均價/總價面積段成交面積公寓80－1302.017000/120－250小獨棟880.3245000/400獨棟298－5620.930000/600－1200占地39萬平，總建面約15萬平，分二期開發(fā)。一期07年開盤已入??；二期08年10月開盤；公寓80－130平，均價17000；去化率75％；（已推272套，100套未推）。小獨棟88平，均價45000元/平；去化率94％。大獨棟200－390平，均價30000元/平；去化率37％。位處亞龍灣國際旅游度假區(qū)內(nèi)，是亞龍灣區(qū)內(nèi)最后的住宅項目，但日常配套缺乏、不適合長住養(yǎng)老；雖價格昂貴但銷售仍然較快；其獨特的88平小別墅是設(shè)計特色之一，帶300多平別墅花園和泳池，全裝修即買即住，對年輕富豪非常有吸引力?？蛻魳?gòu)成：100％外地客戶，主要來自東北、北京、上海、山西等地，度假＋投資二期在售公寓、獨棟一期已入住公主郡——亞龍灣景區(qū)內(nèi)、無海景；88㎡小獨棟定位準確，引領(lǐng)迷海南房地產(chǎn)市場整體競爭格局三亞房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及典型個案分析1）三亞樓市政策、價格、競爭格局2）三亞市中心外圍山水資源大盤個案分析3）三亞市中心資源型大盤個案分析4）三亞典型公寓個案分析島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析海南房地產(chǎn)市場整體競爭格局鳳凰島（二期）：三亞價格標桿——均價85000/m2，最高達120000/m2項目基本資料占地面積：36.5萬平方米綠化率：0.367使用率建筑密度：23.1%容積率：1.1建設(shè)規(guī)劃北京MAD建筑師事務(wù)所設(shè)計師馬巖松建設(shè)規(guī)模48萬平方米建筑形式：酒店式公寓車位配比：1023輛(暫定)其他配套設(shè)施：七星級酒店、商務(wù)別墅、海上風(fēng)情商業(yè)街、國際郵輪港、游艇會、火鳳凰奧運主題廣場鳳凰島位于三亞市三亞灣“陽光海岸”的核心，是在大海礁盤之中吹填出的人工島。該島四面臨海，由一座394米、寬17米的的跨海觀光大橋與市區(qū)濱海大道光明路相連，距三亞市繁華商業(yè)主路解放路垂直距離小于1000米，南側(cè)臨鹿回頭風(fēng)景區(qū)，東南側(cè)臨三亞河入?？冢鱾?cè)為東、西瑁島，北側(cè)瀕臨優(yōu)美的17公里長三亞灣海灘。時段2009年10月2009年12月2010年1月初2010年1月中在售均價元/m230000500007000085000鳳凰島（二期）：三亞價格標桿——均價85000/m2，最高某地產(chǎn)公司項目市場定位及物業(yè)發(fā)展建議課件鳳凰水城——市區(qū)河畔大盤，400㎡以上別墅因總價過高而長時間滯銷，計劃改成100㎡小獨棟后重新包裝銷售占地140萬平，總建面約214萬平1期07年開盤，已售罄。2期08年10月開盤，貨量1300余套，8棟28－32，均價9000(毛坯)，現(xiàn)剩余10％。3期09年1月開盤，2－4層多層公寓，貨量246套，均價12000（精裝），剩余30％。獨棟別墅350－500平，均價28000，滯銷，正準備改建成100平左右的小獨棟。10年最新推出全屋精裝修公寓，均價27000元/平米。位處三亞河上游水源交匯處，從項目到傳統(tǒng)市中心約5分鐘車程；項目占據(jù)河景資源，社區(qū)規(guī)模大。客戶構(gòu)成：90％外地客戶，客戶主要來自東北、北京、上海、山西等北方地區(qū)；度假＋投資一期已售罄二期在售，剩余10％三期在售，剩余30％鳳凰水城——市區(qū)河畔大盤，400㎡以上別墅因總價過高而長時間某地產(chǎn)公司項目市場定位及物業(yè)發(fā)展建議課件清平樂（四期）——

2010年1月價格飆升，達16000元/m23期2010年1月售罄1、2期已售罄項目占地9.7萬平，總建面約23萬平，分7期開發(fā)，現(xiàn)在3期已售罄，4期5月開盤現(xiàn)只接受登記，暫無價格參考。1、2期07年開盤，3期公寓08年1月開盤，現(xiàn)時已售罄5月即將推出4期；后續(xù)供應(yīng)量約15萬平。3期均價8000，推出544套，主力戶型兩房（87－101m2），至今已全部售罄。4期具體數(shù)據(jù)未對外公布3期具體產(chǎn)品消化情況如下：產(chǎn)品供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價2010.02月庫存面積段成交面積小高層4.854.8570-1404.858000/50-1400清平樂——項目位處三亞市區(qū)范圍迎賓路，靠近田獨鎮(zhèn)，是進入三亞市、亞龍灣、通往?？诘慕煌屑~，鎮(zhèn)區(qū)有較成熟的生活配套，但檔次較低。項目精準定位老年人市場，無論從項目命名，推廣語，宣傳包裝，社區(qū)配套，物業(yè)管理等方面，都是針對老年人的需要而設(shè)計。清平樂（四期）——2010年1月價格飆升，達16000元/某地產(chǎn)公司項目市場定位及物業(yè)發(fā)展建議課件山嶼湖：西班牙風(fēng)情，河景私屬中央島嶼，規(guī)模雖小，但景觀資源優(yōu)勢明顯銷售時段2009年11月2009年12月2010年1月初2010年2月初在售均價元/m213000180002500033000區(qū)位：河?xùn)|區(qū)鳳凰路與迎賓路交匯處東北側(cè)500米處東300米總建筑面積:115000平方米容積率:0.8總戶數(shù):1101共34棟，北側(cè)3棟為小高層，中間27棟5-7層的電梯洋房一棟會所樓盤最新動態(tài):11月開盤以來，基本售罄，剩余幾十套尾貨,截止到目前均價已達33000元/㎡。山嶼湖：西班牙風(fēng)情，河景私屬中央島嶼，規(guī)模雖小，但景觀資源優(yōu)劃分類型產(chǎn)品類型戶型面積m2價格元/m2客戶構(gòu)成客戶購買關(guān)注點外圍近海區(qū)域別墅88－60025000－45000100％外地近海、空氣好、度假、養(yǎng)老、投資市區(qū)范圍別墅250-70015000-2800090％以上外地生活配套、度假、養(yǎng)老三亞地塊資源稀缺，沿海地段開發(fā)殆盡（209公里的海岸線已開發(fā)接近200公里），無純別墅項目，擁有低密度產(chǎn)品的項目均同時規(guī)劃有小高層、高層產(chǎn)品；近海區(qū)域部分低密度產(chǎn)品單價已接近5萬元/平，總價超過千萬，銷售非常緩慢，在此情況下誕生了100平以內(nèi)的迷你獨棟產(chǎn)品（如公主郡88平小獨棟），有效控制總價取得理想的去化速度；市區(qū)范圍個別項目（如鳳凰水城）也計劃把大獨棟改成迷你獨棟重新銷售，以緩解總價過高導(dǎo)致的銷售壓力；上千萬的別墅均附帶較高的附加值，包括私家大花園、高爾夫球場、游艇碼頭、國際酒店管理服務(wù)等。小結(jié)劃分類型產(chǎn)品類型戶型面積m2價格元/m2客戶構(gòu)成客戶購買海南房地產(chǎn)市場整體競爭格局三亞房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及典型個案分析1）三亞樓市政策、價格、競爭格局2）三亞市中心外圍山水資源大盤個案分析3）三亞市中心資源型大盤個案分析4）三亞典型公寓個案分析島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析海南房地產(chǎn)市場整體競爭格局未來CBD核心地段傳統(tǒng)市中心碧城黎客三亞國際公寓產(chǎn)權(quán)式酒店代表項目

在售產(chǎn)權(quán)式酒店主要分布在三亞灣、鹿回頭、大東海等海岸區(qū)域，大多具備海景；市中心產(chǎn)權(quán)式酒店目前在售只有3個項目，只有小部分可望海。三亞灣國際公館中央海岸時代海岸玉海國際椰景藍岸國光濱?；▓@三亞房地產(chǎn)市場競爭格局（公寓）未來CBD核心地段傳統(tǒng)市中心碧城黎客三亞國際公寓產(chǎn)權(quán)式酒店代三亞客房數(shù)量年均增長率五星級四星級三星級二星級一星級其它賓館合計客房合計旅游飯店開房率2005年615191492200053.70％2006年71825226821602403253.10％2007年72031227851712426561.30％2008年72129198961802961263.00％近年三亞旅游過夜人數(shù)每年增長率都在11％以上，客房數(shù)量年均增長率卻不足7％，05－08年間全市全年開房率逐年上升，上升幅度達10％；三亞面向全國及入境的大量旅客，擁有優(yōu)越的3S資源(陽光、海灘、海水)，完全具備開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的必要條件。三亞是產(chǎn)權(quán)式酒店的最集中的區(qū)域之一，約占全國數(shù)量的10％。海南打造“國際旅游島”，目標是到2020年入境旅客達500萬人次。旺季期間（尤其春節(jié)前后），不但酒店價格飛漲，很多旅客甚至無法預(yù)訂到房間三亞——客房需求催生產(chǎn)權(quán)式酒店模式的高度發(fā)展三亞客房數(shù)量年均增長率五星級四星級三星級二星級一星級其它賓館碧城黎客國際酒店——三亞市中心，50年產(chǎn)權(quán)（剩余34年）綜合用地，部分有海景或河景；按樓層分有不同操作模式，高層產(chǎn)權(quán)式酒店頭6年固定返租7％，低層酒店式公寓按實際經(jīng)營利潤分成；2009年1月開盤供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價現(xiàn)時庫存面積段成交面積6－20層酒店式公寓3.491.73711.7315000/100－1101.7621－27層產(chǎn)權(quán)式酒店48－5423000/110－120項目占地7230平，總建面約3.6萬平，一期開發(fā)。09年1月開盤，總貨量368套；1－5層為商業(yè)；6－20層為71平酒店式公寓，均價15000，以經(jīng)營利潤60％作為返利，不承諾固定利潤；21－27層為48－54平產(chǎn)權(quán)式酒店，均價23000，頭6年每年固定返租7％；具體產(chǎn)品消化情況如下：項目位處三亞市中心，1棟28層高層，高層海景，另一面河景；1－5層商業(yè)，6－20層公寓，21－27層產(chǎn)權(quán)式酒店帶固定返租?？蛻魳?gòu)成：100％外地客戶，主要來自東北、北京、上海、山西等地，度假＋投資碧城黎客國際酒店——三亞市中心，50年產(chǎn)權(quán)（剩余34年）綜合三亞國際公寓——三亞市中心，40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用地，高層有海景；按樓層分有不同操作模式，9層以下可選是否返租，9層以上頭6年固定返租6％2009年6月開盤供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價現(xiàn)時庫存面積段成交面積9層以下酒店式公寓5.31.150－901.112000/50－1304.29層以上產(chǎn)權(quán)式酒店項目占地13986平，總建52975平，1棟26層高層；1－5層商業(yè)；6－8層酒店式公寓，可由客戶選擇是否返租；9層以上產(chǎn)權(quán)式酒店，頭6年固定返租6％；主力戶型50平，望海方向戶型90平，均價12000元/平，全裝修帶家私家電，6月共推出260套至今銷售約50套（21－26層海景未推）；具體產(chǎn)品消化情況如下：項目位處三亞市中心解放路商區(qū)，5層商業(yè)配備大型西餐廳、近2800平中餐廳、4000平自助式KTV、大型商場、5000平超市、空中游泳池、雙酒店大堂多功能會議室，五星級管理服務(wù)?？蛻魳?gòu)成：100％外地客戶，大部分來自東北、北京、上海、山西等地，度假＋投資＋養(yǎng)老三亞國際公寓——三亞市中心，40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用地，高層有海景；三亞公寓項目數(shù)據(jù)項目產(chǎn)品類型戶型均價總價(萬/套)裝標最新一期銷售情況戶型比例最新開盤時間推貨去化去化率1房2房3房4房鳳凰島公寓50-12085000430-1100精裝09年12月1005858%100%0%0%0%清平樂公寓70-140800056-120毛坯10年5月000%35%45%20%0%東方巴哈馬公360毛坯10年5月000%25%30%35%10%魯能-三亞灣公寓68-16826000160-450精裝10年下半年000%0%0%0%0%半山半島公750精裝09年10月70450071%35%45%20%0%克拉碼頭酒店式公寓44-16036000160-540精裝在售25018574%65%30%

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公主郡公400精裝10年下半年000%0%0%0%0%山水國際公寓70-1261100077-140毛坯10年12月000%22%63%15%0%鳳凰水城公350精裝09年9月30022073%28%63%9%0%山嶼湖公500精裝09年11月1101100892%23%50%27%0%三亞主要公寓供應(yīng)項目三亞公寓項目數(shù)據(jù)項目產(chǎn)品類型戶型均價總價(萬/套)裝標最新一市區(qū)40－50年產(chǎn)權(quán)的用地均采取產(chǎn)權(quán)式酒店形式進行銷售經(jīng)營；半山半島、時代海岸、椰景藍岸項目為住宅用地，開發(fā)以公寓住宅產(chǎn)品為主，但仍兼顧開發(fā)小部分產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品，以滿足此類市場需求；經(jīng)營方式：返租3－6年，固定年回報率6－8％；部分不承諾固定返租，只承諾按實際經(jīng)營利潤的60％分成；海岸區(qū)域的產(chǎn)權(quán)式酒店售價23000－50000元/平，市區(qū)非海景售價12000－23000元/平，主力戶型50－115平。三亞主要公寓項目經(jīng)營模式市區(qū)40－50年產(chǎn)權(quán)的用地均采取產(chǎn)權(quán)式酒店形式進行銷售經(jīng)營；三亞公寓市場小結(jié)三亞作為國際旅游城市，旅客數(shù)量每年增長超過11％，而客房數(shù)量年均增長率不足7％，由此帶來不斷增長的客房需求，三亞市全年平均開房率逐年上升（開房率05年53％，至08年已達63％）；市中心性價比較高的產(chǎn)權(quán)式酒店如時代海岸·鴻洲國際公館，開盤半年即售罄，驗證了這種市場需求的存在；三亞灣一線海景項目過半數(shù)包含產(chǎn)權(quán)式酒店公寓產(chǎn)品，市區(qū)商業(yè)用地、綜合用地均采取產(chǎn)權(quán)式酒店的形式經(jīng)營；主流經(jīng)營模式：可選返租/必須返租——頭6年固定返租6－8％，每年可選自住1－3個月。利潤分成（按實際經(jīng)營利潤60％返利）返租6年，頭3年返租在購買時直接在房價中抵扣三亞公寓市場小結(jié)三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營思路啟示：產(chǎn)權(quán)式酒店與普通公寓相比更側(cè)重于投資，因此銷售時必須帶返租，以克服管理費較高的銷售阻力；委托管理的管理公司是否是品牌公司非常重要，品牌連鎖管理將給產(chǎn)權(quán)式酒店帶來巨大的客源市場，經(jīng)營利潤更有保障；主動開發(fā)固定客源，與重要合作大客戶（如：海南航空等）建立長期合作關(guān)系，共享客戶資源。三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營思路啟示：政策導(dǎo)向——09年初政策寬松應(yīng)對經(jīng)濟危機，年底政策收緊抑制樓市過熱。土地供求——三亞全市土地供應(yīng)極其緊缺，供不應(yīng)求的局面將持續(xù)。住宅供求——在巨大的全國性需求下，供不應(yīng)求將導(dǎo)致價格持續(xù)上升。住宅量價——三亞全年成交120萬m2，成交均價11154元/m2；09年3月起壓抑需求逐步釋放，09年底出現(xiàn)量價齊升。成交結(jié)構(gòu)——主力成交戶型60－120m2；主力成交單價9000－13000元/m2；主力成交總價60－150萬/套。客戶構(gòu)成——三亞90％以上為島外購買，年底北方天氣轉(zhuǎn)冷，是三亞傳統(tǒng)的樓盤銷售旺季，此時島外購買比例更高。三亞2009年房地產(chǎn)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢三亞2009年整體市場小結(jié)政策導(dǎo)向——09年初政策寬松應(yīng)對經(jīng)濟危機，年底政策收緊抑制樓三亞2010年整體市場小結(jié)市場價格——短短1個月時間內(nèi)，三亞多個熱點樓盤均價翻倍，近海的樓盤項目均價達到4－5萬元/m2的水平，非海景項目原本8000－13000/m2的價位已向上突破20000/m2，甚至逼近30000/m2的價格?？蛻粜枨蟆獓H旅游島信息公布后，在短期價格飛漲的情況下，三亞全市成交客戶80％以上來自浙江、東北以及長期在島內(nèi)工作的投資客戶。熱點區(qū)域——成交量最大的區(qū)域為三亞灣、市區(qū)外圍、亞龍灣等板塊，這些區(qū)域比之其它區(qū)域更有投資潛力。2010年動態(tài)國際旅游島的大力炒作，短時間內(nèi)大量游資的涌入，瞬間推高了海南樓市價格水平。維持這一波漲勢的，是更多的被此情景吸引過來的各路投資資金，包括島內(nèi)的高收入人群。三亞2010年整體市場小結(jié)市場價格——短短1個月時間內(nèi)，三亞三亞作為國際旅游城市，兼具氣候與稀缺海岸資源優(yōu)勢，全國內(nèi)無論旅游、度假、養(yǎng)老都無可比擬；隨著國內(nèi)經(jīng)濟增長，富豪階層不斷擴大，對第二居所的需求將持續(xù)增加，三亞樓市需求潛力巨大；現(xiàn)時三亞的沿海地段已基本被開發(fā)（209公里的海岸線已開發(fā)接近200公里），新的住宅建設(shè)用地供應(yīng)已收緊，市場存在一定機會點；現(xiàn)時在售項目，公寓在8000-12000的價格水平快速走量，成為各大樓盤及三亞市場的主力，別墅類產(chǎn)品抬高市場價格上限；距離市中心較近的別墅產(chǎn)品具備更大的稀缺性；三亞城市建成區(qū)不到30平方公里、且沿三亞灣成狹長型分布，整個城市在市中心20分鐘車程范圍里，所以面對全國的客戶，三亞是同一個市場，項目區(qū)位對價格的影響不明顯，無明顯片區(qū)劃分。三亞房地產(chǎn)市場走勢小結(jié)三亞作為國際旅游城市，兼具氣候與稀缺海岸資源優(yōu)勢，全國內(nèi)無論海南房地產(chǎn)市場整體競爭格局三亞房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及典型個案分析島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析——陵水、萬寧、文昌、瓊海市場調(diào)研海南房地產(chǎn)市場整體競爭格局政策導(dǎo)向：把海南東線旅游房地產(chǎn)項目打造成世界級品牌海南省長羅保銘：把海南東線旅游房地產(chǎn)打造成世界級品牌

成就國際旅游島美名，需要一大批世界級的旅游房地產(chǎn)項目支撐。海南省委副書記、省長羅保銘15日赴萬寧、陵水調(diào)研，足跡遍及神州半島、石梅灣、清水灣、香水灣等開發(fā)熱土。他強調(diào)，各級黨委、政府和企業(yè)要親密合作實現(xiàn)共贏，共同把海南東線旅游房地產(chǎn)項目打造成世界級品牌。

政策導(dǎo)向：把海南東線旅游房地產(chǎn)項目打造成世界級品牌海南省長羅島外客戶選擇?？凇⑷齺喴酝鈪^(qū)域購房漸成氣候，東線沿海開發(fā)漸熱；

東線各海灣紛紛被國內(nèi)乃至國際知名房地產(chǎn)開發(fā)公司納入開發(fā)，將給東線沿海開發(fā)帶來極好集群效應(yīng)。島外客戶選擇?？?、三亞以外區(qū)域購房漸成氣候，東線島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析陵水市場瓊海市場萬寧市場文昌市場當(dāng)三亞的海灣基本開發(fā)殆盡，巨大的旅游度假需求將向大三亞旅游圈的其它海岸資源城市轉(zhuǎn)移。海南東海岸各海灣具備與三亞同等優(yōu)越的海岸沙灘資源和氣候；目前已經(jīng)有海棠灣、日月灣、石梅灣以及陵水香水灣進行大規(guī)模的建設(shè)。海南東線高速輕軌列車將于2010年前后開通，將大大縮短?？?、陵水、三亞之間的時間距離，提高交通的便捷程度。陵水：最毗鄰三亞的海灣集中地雅居樂·清水灣東和海南福灣富力灣香水灣1號紅勘香水灣陵水市場瓊海市場萬寧市場文昌市場當(dāng)三亞的海灣基本開發(fā)殆盡，巨陵水非海景公寓8000－9000元/平，海景公寓13000－18000元/平；別墅15000－38000元/平，一線海景別墅總價達到2000－5000萬/棟的水平，最高單價8萬元/平；陵水在售項目均為大型/超大型項目，均具備類似的優(yōu)越的沙灘海景資源，板塊劃分不明顯，價格差異體現(xiàn)在規(guī)模、檔次、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理等因素上；100％島外度假客戶，大部分來自東北、山西、北京上海等地。陵水非海景公寓8000－9000元/平，海景公寓13000－金色果嶺翰海銀灘蔚藍海岸星海傳說雅居樂·清水灣——超大規(guī)模，引入摩根斯坦利投資，6家超五星級酒店，海景高爾夫、商業(yè)中心、貴族游艇會、海洋展覽館等頂級配套，一線海景獨棟標桿4500萬/棟！產(chǎn)品供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價09年12月庫存面積段面積公寓402568-3351912000/80－3508聯(lián)排180-250216000/250-3004獨棟297-1415425000/600－45003占地1000萬平，總建面400萬平。公寓68－335平，推盤2500套，均價9000元/平（拎包入?。?，海景18000元/平；至今銷售約1800套，去化72％；聯(lián)排180－250平，均價16000元/平（拎包入住），推盤280套，已售約100套，去化36％；獨棟297－1415平，均價22000元/平（可選裝修套餐，單價＋2000），一線海景獨棟標桿4500萬/棟，推盤140套，已售約80套，去化近60％2010年1月5日，星海傳說發(fā)售，4小時售出逾600套單位，1-2月成交套數(shù)突破1000金色果嶺翰海銀灘蔚藍海岸星海傳說雅居樂·清水灣——超大規(guī)模，雅居樂·清水灣——15000畝海邊超級大盤市場定位與營銷簡評1、前期引入摩根斯坦利投資，充分炒作；2、引入6家五星級酒店，區(qū)域內(nèi)有海景高爾夫、商業(yè)中心等，打造國際級旅游度假區(qū)；3、公共關(guān)系：海南政府十大重點工程之一；4、開盤大規(guī)模邀請政府官員、酒店管理層、明星、同行、相關(guān)行業(yè)人員、業(yè)主、意向客戶等，組織酒店簽約剪彩儀式及現(xiàn)場大規(guī)模體驗活動；5、沙灘區(qū)域設(shè)置完備，公寓特別選擇在海邊建臨時樣板房，價值展示充分；6、開盤即完成大量成交，快速回款；7、推廣投入巨大，09年上半年投入6000萬，覆蓋范圍廣，遠及海口機場，且占有廣告牌的數(shù)量非常大；8、別墅提供2000元/平方標準裝修套餐供選擇。本項目價值點簡評1、品牌地產(chǎn)商雅居樂開發(fā)，引入摩根投資；2、12公里海岸線，沙灘寬闊，沙質(zhì)水質(zhì)都可與亞龍灣媲美；3、政府十大重點工程之一；4、規(guī)模巨大配套齊全，引入六家五星級酒店，大有打造第二個亞龍灣之勢。雅居樂·清水灣——15000畝海邊超級大盤市場定位與營銷簡產(chǎn)品供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價09年10月庫存面積段成交面積公寓106.768－2764.610000/60-3002.5聯(lián)排2371.214000/300-3500.2獨棟348－5000.917000/500-25000.6項目占地166萬平，總建面約40萬平。容積率0.24分多期開發(fā)，在售一期08年6月開盤；公寓68－276平，推盤580套，均價9000元/平（拎包入住），海景13000元/平；至今銷售約400套，去化近70％；聯(lián)排237平，均價14000元/平（拎包入?。票P60套，已售約50套，去化83％；獨棟348平，均價17000元/平（拎包入住），(一線海景獨棟5萬/平，2500萬/棟)，推盤43套，已售約26套，去化60％；富力灣：香水灣2000畝海邊大盤，引入2家五星級酒店，規(guī)劃游艇碼頭、商業(yè)中心、高爾夫等頂級配套；一線海景獨棟標桿5萬/平（2500萬/棟）；精裝拎包入??；區(qū)內(nèi)大面積人工湖環(huán)繞；產(chǎn)品供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價09年10月庫存面東和海南福灣：公寓、別墅均采取小戶型設(shè)計，包括68－137平迷你別墅，與周邊“巨無霸”項目和大獨棟形成差異化，雖然沒有大發(fā)展商品牌，沒有鋪天蓋地的廣告投入，但去化速度與富力灣相當(dāng)產(chǎn)品供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價09年10月庫存面積段成交面積公寓16.58.548－1045.315000/70－1504.7迷你獨棟68－1373.228000/180－3503.3項目占地約67萬平，總建面約34萬平。分兩期開發(fā)，一期08年2月開盤；公寓48－104平，推盤1700套，均價15000元/平；至今銷售約900套，去化近60％；另有酒店式公寓在建，經(jīng)營模式未確定；迷你獨棟（帶私家院落和泳池，別墅設(shè)計流水四面環(huán)繞）68－137平，推盤600套，均價28000；至今銷售約300套，去化50％；具體產(chǎn)品消化情況如下：月均銷售7000－8000萬，08年初開盤至今累計銷售約15億，在推廣投入不大的情況下取得較快的去化速度。位于土福灣內(nèi)，海岸線長約750米；項目規(guī)模在陵水海岸各項目中相對較小，為避免與雅居樂等超級大盤正面競爭，福灣采取了差異化的路線，在產(chǎn)品規(guī)劃上進行全面小戶型設(shè)計，控制總價，降低海邊置業(yè)門檻，擴大受眾面。東和海南福灣：公寓、別墅均采取小戶型設(shè)計，包括68－137平島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析陵水市場瓊海市場萬寧市場文昌市場萬利隆花園寶安椰林灣天賜良園凱德山泉海（中心城區(qū)——萬城鎮(zhèn)）金沙灘日月灣興隆溫泉高爾夫度假公寓中心城區(qū)萬寧：109公里海岸帶＋興隆溫泉旅游度假區(qū)＋萬城市區(qū)萬寧城市化程度低，中心城區(qū)僅數(shù)條道路組成，房地產(chǎn)開發(fā)亦相對滯后，樓盤供求量少；全市在售樓盤僅5－6個，行業(yè)未成氣候，但海灣資源優(yōu)越，未來發(fā)展可期；陵水市場瓊海市場萬寧市場文昌市場萬利隆花園寶安椰林灣天賜良園萬寧樓市板塊分布及主要項目萬寧樓市板塊分布及主要項目市區(qū)主流戶型為一房、二房、三房（55－120平），主要滿足少量的島外中低端度假需求，及本地人改善置業(yè)需求，價格水平在2800－3800元/平；海岸帶或旅游區(qū)項目幾乎全部打造單間或一房度假小戶型（40－65平），區(qū)域整體仍處于早期開發(fā)階段，未形成聚集效應(yīng)，僅2－3個度假型項目在售，均打造度假型的單間、一房（42－65平），價格水平在4300－6200元/平，濱海項目尾盤最高達到9000元/平，但供求量極少；萬寧從地理上來說，北有?？?、瓊海、博鰲，南有陵水、三亞，無論溫泉、海岸資源、城市配套均無突出優(yōu)勢，是造成萬寧度假型地產(chǎn)發(fā)展相對滯后的主要原因。憑借109公里海岸帶，萬寧未來發(fā)展?jié)摿θ钥善诖Ｈf寧樓市小結(jié)市區(qū)主流戶型為一房、二房、三房（55－120平），主要滿足少島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析瓊?！椘放疲f泉河、溫泉漂流旅游資源＋宜居城市定位瓊海2006年提出以萬泉河為靈魂，以博鰲亞洲論壇為品牌，以溫泉資源為特色，以人文環(huán)境為優(yōu)勢，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，建設(shè)特色城市;通過推進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市服務(wù)功能，提升城市品位，并提出“把瓊海建成恬靜、溫馨、精致、安寧、浪漫、宜居的城市，打造全國人民的第二居住地”的定位。瓊海作為海南房地產(chǎn)開發(fā)的二線城市，一開始便來勢兇猛，自2005年以來無論從開發(fā)體量還是房價除?？?、三亞以外均居各縣市之首，成為海南省房地產(chǎn)開發(fā)第三大城市。陵水市場瓊海市場萬寧市場文昌市場瓊海：博鰲論壇帶來的房地產(chǎn)發(fā)展引擎瓊?！椘放疲f泉河、溫泉漂流旅游資源＋宜居城市定位瓊海計劃2010年建成通航將給瓊海當(dāng)?shù)貛砭薮笊虣C博鰲機場可加快瓊海城市化進程繼?？诿捞m機場和三亞鳳凰機場之后，海南將再添一個新機場——瓊海博鰲機場計劃2010年建成通航繼?？诿捞m機場和三亞鳳凰機場之后，海觀塘溫泉旅游風(fēng)景區(qū)板塊博鰲千舟灣寶蓮城金色港灣假日海岸博鰲濱海板塊銀海路－新興市中心板塊萬泉灣陽光海逸清庭博海茗苑傳統(tǒng)市中心板塊兆南萬泉綠洲水岸怡園萬泉豪庭伊比亞河畔玉泉麗都觀景臺錦繡山莊云華水岸海虹家園萬泉河未來集中開發(fā)區(qū)域現(xiàn)正打造沿河景觀大道萬泉河板塊瓊海樓市格局瓊海目前的集中供應(yīng)區(qū)域在萬泉河板塊及銀海路新興主干道，傳統(tǒng)市中心由于缺少剛性需求，供應(yīng)量非常少。觀塘溫泉旅游風(fēng)景區(qū)博鰲千舟灣寶蓮城金色港灣假日海岸博鰲濱海板某地產(chǎn)公司項目市場定位及物業(yè)發(fā)展建議課件瓊海全市均價逼近4000元/平，板塊劃分明顯：擁有海、河、溫泉或漂流等旅游度假資源的板塊價格水平均在4300元/平以上，傳統(tǒng)及新興市區(qū)價格水平在3700以下；全市主流戶型為一房、二房（40－85平），主要滿足養(yǎng)老、度假（短期居?。?、投資需求；除傳統(tǒng)市中心板塊外，各板塊在售項目均以外地人為主，各項目島外度假比例均在70％－100％之間；瓊海樓市小結(jié)瓊海全市均價逼近4000元/平，板塊劃分明顯：擁有海、河、溫島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分析文昌：繼酒泉、西昌、太原三大內(nèi)陸發(fā)射場后，首個濱海發(fā)射基地傳統(tǒng)市區(qū)文成鎮(zhèn)新興市中心清瀾開發(fā)區(qū)高隆灣海濱航天發(fā)射基地新市政府規(guī)劃中的清瀾大橋09年9月破土動工預(yù)計2013年建成擴大、提高國際知名度補充、豐富旅游題材8月19日，清瀾大橋動工，——09年新開工房地產(chǎn)項目10個，動工面積53.87萬平方米；開發(fā)投資完成4.2億元，同比增長38%；商品房銷售面積10.41萬平方米，同比增長25%，銷售金額4.28億元，同比增長58%；09年7月文昌全市銷售均價為每平方米4111元，同比增長26%；——07年文昌主流在售項目價格在1500－2000的水平，航天城落戶的消息一出，樓盤價格迅即翻倍，達到3000－4000的價格水平。文昌：繼酒泉、西昌、太原三大內(nèi)陸發(fā)射場后，首個濱海發(fā)射基地傳高隆灣板塊中南森海灣白金海岸清瀾開發(fā)區(qū)板塊綠島天海紫貝同創(chuàng)碧海城市政府航天指揮中心航天發(fā)射基地八一惠園金海假日海灣勝景花園波溪麗亞灣文昌樓盤（包含在售、未售）分布圖高隆灣板塊中南森海灣白金海岸清瀾開發(fā)區(qū)板塊綠島天海紫貝同創(chuàng)碧航天發(fā)射基地落戶文昌快速拉動樓市：文昌全市均價06－07年大概在1300－1600元/平的水平；07－08年價格迅速拉升，至09年突破4000元/平（09年7月均價4111元/平）；整體供求量仍無法與瓊海相比：非海景公寓價格水平在3600－7000元/平，海景公寓價格水平達到11000元/平；文昌樓市特征航天發(fā)射基地落戶文昌快速拉動樓市：文昌樓市特征全市主流戶型為一房、二房（40－90平），主要滿足外地人養(yǎng)老度假（短期居?。?、投資，以及航天基地建設(shè)及落成后帶來的自住需求；文昌各項目島外購買比例在70％－100％之間；重慶、成都客戶的比例超過東北客戶，因文昌地處海南東北部，冬季天氣寒冷，而三亞、陵水、瓊海氣候更暖和。本地購買比例極低，主要是文城鎮(zhèn)（傳統(tǒng)市中心）的改善置業(yè)需求，濱海區(qū)域及清瀾開發(fā)區(qū)本地客戶比例在10％以下。文昌現(xiàn)時集中供應(yīng)區(qū)域在高隆灣海濱板塊及清瀾開發(fā)區(qū)板塊（新興市中心），傳統(tǒng)市中心（文成鎮(zhèn)）由于缺少本地剛性需求，且離海較遠，供求量非常少；而高隆灣9公里海岸線基本已被外地投資商瓜分完畢，未來供應(yīng)將集中在海濱一線的高隆灣及二線的清瀾開發(fā)區(qū)；文昌樓市小結(jié)全市主流戶型為一房、二房（40－90平），主要滿足外地人養(yǎng)老市場競爭及個案分析結(jié)論市場競爭及個案分析結(jié)論海南2010年發(fā)展預(yù)測——炒作、飆升后的理性回歸2010年1－3月，國際旅游島消息公布及炒作帶來的第一波行情。2010年3－6月，國際旅游島總體規(guī)劃公布后的第二波行情。2010年下半年，炒作、飆升向理性增長回歸。國際旅游島建設(shè)是一項長達10多年的規(guī)劃，海南房地產(chǎn)在價值突現(xiàn)之后，必將回歸到與國際旅游島實際建設(shè)相符的理性增長。海南2010年發(fā)展預(yù)測——炒作、飆升后的理性回歸國際旅游島建09年1－11月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資達248.57億元，同比增長48.1％，增幅位居全國第3。其中，商品住宅完成投資226.37億元，增長60.1％，居全國第2位。在現(xiàn)時市場形勢下，各大發(fā)展商均加快開發(fā)，以期趕上這一輪行情，預(yù)計2010年三亞住宅供應(yīng)將有較大幅度的上升。在國際旅游島背景下，熱錢涌入，投資激增，預(yù)期2010年住宅供應(yīng)將有較大幅度的上升。被三亞政府作為重點旅游度假區(qū)價值看漲。三亞沿海地塊開發(fā)殆盡，內(nèi)陸稀缺資源價值日益凸顯09年1－11月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資達248.57億元，同熱點板塊主流需求客戶構(gòu)成主流戶型濱海、近海區(qū)域度假、投資島外客戶、新海南人一房、兩房、三房市區(qū)外圍自住、養(yǎng)生、投資島外客戶、新海南人兩房、三房、四房三亞07、08年全年成交面積均在100萬m2的水平，09年全年成交120萬m2，環(huán)比上升20％，顯示出增長的趨勢；國際旅游島背景下，產(chǎn)生大量的投資需求，預(yù)計2010年三亞購房需求將明顯上升，客戶構(gòu)成中投資客戶比例更高；來自島內(nèi)外的投資需求將主要反映在近海及市區(qū)外圍板塊等升值潛力較大的區(qū)域。在國際旅游島背景下，投資需求明顯上升。熱點板塊主流需求客戶構(gòu)成主流戶型濱海、近海區(qū)域度假、投資島外海南樓市的公寓產(chǎn)品多集中于海景項目，面積從50-180平米不等，跨度極大，主力區(qū)間為120平米以內(nèi)；洋房產(chǎn)品主力集中于120-200平米，部分資源稀缺型項目在戶型尺度上較大；兩房突破100平米以上并非罕見；別墅產(chǎn)品主要集中在半山半島、三亞灣、清水灣等大盤，整體來，別墅供應(yīng)相對仍屬稀缺，，面積上多為250以上，跨度從250-1400不等；少數(shù)項目為尋求差異化設(shè)計180平米以內(nèi)的小獨棟，市場認可度較高。洋房產(chǎn)品面積跨度大，別墅產(chǎn)品日益稀缺！海南樓市的公寓產(chǎn)品多集中于海景項目，面積從50-180平米不目錄地塊價值分析市場競爭及個案分析客戶特征分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議第三部分：海南廣域市場與三亞區(qū)域市場客戶特征分析主要包括——海南樓市整體客戶特征不同片區(qū)客戶特征分析目錄地塊價值分析市場競爭及個案分析客戶特征分析項目定位物業(yè)發(fā)管中窺豹——從30名成交客戶的訪談?wù)f起訪談?wù)f明：時間：2009年12月至2010年1月訪談對象：部分海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士+成交業(yè)主（含別墅及公寓置業(yè)者）訪談形式：1對1單獨溝通后記錄并統(tǒng)計有效訪談數(shù)量：28訪談目的：以隨意溝通形式進行，力求獲得客戶最真實的情況和想法重在了解海南置業(yè)者的置業(yè)目的、心態(tài)、預(yù)期等。管中窺豹——從30名成交客戶的訪談?wù)f起訪談?wù)f明：問題1：

在海南的情況，來做什么，過來的頻率和時段？在海南有生意/業(yè)務(wù)/出差在海南有人脈/親人老家在海南/在海南有物業(yè)冬天/春節(jié)前后來海南度假/旅游準備在海南養(yǎng)老長住公司高層來海南開會/研討交流專程來海南買房子（根據(jù)選擇根據(jù)出現(xiàn)頻率次數(shù)排序）問題1：

在海南的情況，來做什么，過來的頻率和時段？在海南有問題2：

通過什么途徑獲知所購買的項目？短信朋友介紹業(yè)主推介路牌廣告網(wǎng)站搜索途徑路過（根據(jù)出現(xiàn)頻率次數(shù)排序）問題2：

通過什么途徑獲知所購買的項目？短信（根據(jù)出現(xiàn)頻率次問題3：

沖著什么購買這里？（購房的主要動機）一線沙灘海景絕版資源喜歡這里的氣候空氣后、生活節(jié)奏慢、適合養(yǎng)生度假看好海南的投資價值身份地位的象征傳承世代，給父母養(yǎng)老，以后還可以留給孩子可以和親戚朋友一起度假（根據(jù)出現(xiàn)頻率次數(shù)排序）問題3：

沖著什么購買這里？（購房的主要動機）一線沙灘海景絕問題4-1：為什么選擇在三亞買房，不在別處？三亞是國際旅游城市，海景資源多，空氣好，房子稀缺；海口和其它東線城市很少去，不了解；問題4-2：為什么選擇在?？谫I房，不在別處？?？谑鞘鞘校涮?、治安都比三亞好；?？诰幼「奖?，且夏天要比三亞涼快；生意/業(yè)務(wù)/人脈/親友在這里，所以在這里買；三亞房價太高，?？诟型顿Y升值空間。問題4-3：為什么選擇在瓊海、文昌、萬寧買房，不在別處？三亞的房子太貴了，其它城市更值得投資；三亞太雜亂，人太多；文昌、瓊海、萬寧的房子才幾十萬一套，一樣的環(huán)境資源，比三亞便宜很多，更有投資升值空間；生意/業(yè)務(wù)/人脈/親友在這里，所以在這里買；問題4-1：為什么選擇在三亞買房，不在別處？三亞是國際旅游城問題5：

為什么要買房子，短期度假的話，住酒店不是更方便嗎？度假之余，可以作為投資，住酒店是純粹的消費親戚朋友過來可以住我家，很方便炫耀，為了面子；朋友在這里買了，我也要買公寓總價合適，適合投資準備用來以后長住養(yǎng)老的三亞酒店旺季價格嚇人，而且經(jīng)常訂不到以后留給孩子舒服，自己家有歸屬感（根據(jù)出現(xiàn)頻率次數(shù)排序）問題5：

為什么要買房子，短期度假的話，住酒店不是更方便嗎？問題6：

為什么買這里？購買用途？短期度假＋投資短期度假＋以后養(yǎng)老/以后留給孩子除了自己度假，也可以給親戚朋友享用送給父母養(yǎng)老純投資，短期內(nèi)不打算入住招待領(lǐng)導(dǎo)炫耀、有面子（根據(jù)出現(xiàn)頻率次數(shù)排序）問題6：

為什么買這里？購買用途？短期度假＋投資（根據(jù)出現(xiàn)頻問題7：

購買主要顧慮什么問題？工程進度和施工質(zhì)量，園林的最終效果生活配套、醫(yī)療養(yǎng)生配套不住的時候，物業(yè)能否幫忙照看房子日后居住的人氣房價和升值空間（根據(jù)出現(xiàn)頻率次數(shù)排序）問題7：

購買主要顧慮什么問題？工程進度和施工質(zhì)量，園林的最海南購房客戶特征區(qū)域分析——海南購房客戶來源區(qū)域主要分三類：特殊經(jīng)濟成分的地域：山西（煤礦）、浙江（大量中小企業(yè)）天氣嚴寒干燥的省份：東北（遼寧、山東、吉林、黑龍江）經(jīng)濟發(fā)達的大城市：北京、上海、廣東、四川、重慶置業(yè)目的——純度假，或度假/養(yǎng)生＋投資為主，長住比例非常小，只有個別特殊客戶在購買時表示以后打算長住。海南購房客戶特征區(qū)域分析——海南購房客戶來源區(qū)域主要分三類：?？诔^60％的成交客戶，與本地有業(yè)務(wù)聯(lián)系，或親友關(guān)系。純旅游度假的客戶更傾向于選擇三亞或東線城市，養(yǎng)老的客戶更傾向于有成熟配套的社區(qū)。海南購房客戶特征——