某地塊項(xiàng)目開發(fā)策劃概略方案課件

“蒙娜麗莎地塊”項(xiàng)目開發(fā)策劃概略方案云樵桃樹中心“蒙娜麗莎地塊”項(xiàng)目開發(fā)策劃概略方案云樵桃樹中心

大浪淘沙！英雄始出！

10年代的中國(guó)房地產(chǎn)，必將是巔峰對(duì)決的營(yíng)銷房地產(chǎn)時(shí)代！只有超級(jí)的營(yíng)銷人才和團(tuán)隊(duì)，才能打造超級(jí)的房地產(chǎn)航母！房地產(chǎn)無(wú)要素，關(guān)鍵在策劃！“媒體炒作＋專業(yè)操作＋資源整合”，是房地產(chǎn)開發(fā)的必要手段！專業(yè)所以領(lǐng)先，出奇方能制勝！001002大浪淘沙！英雄始目錄Contents項(xiàng)目發(fā)展定位-------------016項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)--------------68項(xiàng)目背景分析-------------------01003004目錄Contents項(xiàng)目發(fā)展定位---------

>>>項(xiàng)目地理環(huán)境-------------------001項(xiàng)目用地狀況--------------------004區(qū)域市場(chǎng)狀況--------------------013005006>>>項(xiàng)目地理環(huán)境-------------------0一項(xiàng)目環(huán)境分析1.項(xiàng)目地理環(huán)境1.1西樵鎮(zhèn)概況——西樵鎮(zhèn)位于廣東省珠江三角洲腹地的佛山市南海區(qū)西南部，是國(guó)“AAAAA”級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家森林公園、中國(guó)面料名鎮(zhèn)、廣東省中心鎮(zhèn)，面積176.63平方公里，轄4個(gè)城區(qū)、27個(gè)行政村，常住人口14萬(wàn)多人，流動(dòng)人口6萬(wàn)多人。西樵鎮(zhèn)東臨沙頭鎮(zhèn)，南接九江鎮(zhèn)，西毗鄰高明、三水，東距離佛山27公里，距離廣州45公里。是中國(guó)紡織之鄉(xiāng)，旅游勝地，是西樵山遺址文化的發(fā)祥地。

007008一項(xiàng)目環(huán)境分析1.1西樵鎮(zhèn)概況——西樵鎮(zhèn)位于廣東省珠1.2西樵鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析★

經(jīng)濟(jì)持續(xù)加快增長(zhǎng)

多年來(lái)，西樵始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，以農(nóng)村為主戰(zhàn)場(chǎng)，以發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)為佛山組團(tuán)式發(fā)展重點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，依靠科技進(jìn)步，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)快速、健康發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。2013年，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值178億元；地方財(cái)政收入20.54億元，增長(zhǎng)32%；工商稅收19.39億元，同比增長(zhǎng)11.24%。★文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

在“建設(shè)大項(xiàng)目，帶動(dòng)大發(fā)展”的工作思路指導(dǎo)下，近年培育了廣東中旅南海旅游產(chǎn)業(yè)園西岸項(xiàng)目、西樵山國(guó)藝影視城等精品旅游項(xiàng)目，目前，全鎮(zhèn)在建重大文化旅游項(xiàng)目11個(gè)，計(jì)劃投資額190多億元，累計(jì)完成投資額70多億元，有力帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和全鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升。全年接待游客423萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)29%?！飩鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)再創(chuàng)新績(jī)

樹立產(chǎn)業(yè)鏈招商和載體招商理念，加快建設(shè)國(guó)家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)、紡織科技大廈等一批產(chǎn)業(yè)載體，引進(jìn)啟盛、昱升、碧泉等一批新項(xiàng)目。新國(guó)際輕紡城選址大岸片區(qū)，已完成征地工作，正在開展土地整理和項(xiàng)目規(guī)劃。紡織企業(yè)繼續(xù)加大技改力度，全年引進(jìn)各類先進(jìn)設(shè)備795臺(tái)套，投入資金3.1億元?！锿毓δ?，優(yōu)環(huán)境，城市格局日漸清晰在“中樞兩翼、核心帶動(dòng)”戰(zhàn)略的指引下，西樵山充分發(fā)揮龍頭帶動(dòng)作用，構(gòu)建以西樵山及周邊地區(qū)為主中心，以西岸片區(qū)為副中心的“一主一副”旅游空間布局。0090101.2西樵鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析★經(jīng)濟(jì)持續(xù)加快增長(zhǎng)009012.1環(huán)境現(xiàn)狀分析——區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏偉，本地塊為商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地西樵未來(lái)CBD(中央商務(wù)區(qū)）、CLD(中央生活區(qū)）雙中央?yún)^(qū)核心地段用地面積56493.93㎡地塊基本規(guī)則，便于規(guī)劃周邊景觀欠佳，可借用資源不多發(fā)展概念空間大，但需要概念清晰化

2.項(xiàng)目用地狀況0110122.1環(huán)境現(xiàn)狀分析——0110122.2項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境條件——西樵鎮(zhèn)區(qū)面積小，向南擴(kuò)勢(shì)在必行項(xiàng)目鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，建設(shè)西樵副城市中心條件成熟實(shí)現(xiàn)CBD、CLD區(qū)域化，決定于本區(qū)域定位地塊為本區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目，承擔(dān)責(zé)任重大項(xiàng)目規(guī)模不大，環(huán)境改善影響有限項(xiàng)目要同時(shí)打造自身環(huán)境與區(qū)域功能本地塊發(fā)展成敗，將會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)位未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生影響，本項(xiàng)目的定位高度，將是區(qū)域發(fā)展前期的一張名片，因此，本地塊定位方向必須符合區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)！評(píng)估——區(qū)位發(fā)展，本項(xiàng)目承擔(dān)重任，責(zé)任非同一般！0130142.2項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境條件——本地塊發(fā)展成敗，將會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)位2.3項(xiàng)目規(guī)劃——地塊有一定規(guī)模，但與區(qū)域其他商住項(xiàng)目比，屬于較小規(guī)模項(xiàng)目，不具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。公司房地產(chǎn)品牌形象弱，宣傳途徑少，不利項(xiàng)目推廣。地塊用地規(guī)劃條件限制，不利于規(guī)劃，同時(shí)可能會(huì)影響土地使用率。評(píng)估——對(duì)外呼吸不通暢！宣傳推廣力度將決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值！0150162.3項(xiàng)目規(guī)劃——地塊有一定規(guī)模，但與區(qū)域其他商住項(xiàng)目比地塊地緣優(yōu)勢(shì)明顯；周邊交通路網(wǎng)規(guī)劃豐富，未來(lái)前景好！2.4項(xiàng)目指標(biāo)——2.5項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)——可規(guī)劃空間大，便于炒作周邊路網(wǎng)已經(jīng)形成，交通四通八達(dá)設(shè)計(jì)不受90/70限制，設(shè)計(jì)空間大地塊基本方正，有利于規(guī)劃西樵本地公司項(xiàng)目，政府支持力度大西樵龍頭企業(yè)支持，背景雄厚評(píng)估——未來(lái)地緣優(yōu)勢(shì)/交通優(yōu)勢(shì)明顯！㎡017018地塊地緣優(yōu)勢(shì)明顯；周邊交通路網(wǎng)規(guī)劃豐富，未來(lái)前景好！2.42.6項(xiàng)目劣勢(shì)——周邊自然景觀欠佳，園林投資大。企業(yè)房地產(chǎn)品牌薄弱，推廣力度小規(guī)劃以辦公、商業(yè)為主導(dǎo)，政策、市場(chǎng)不明確。項(xiàng)目文化品位不高，需著力打造西樵對(duì)辦公樓需求不大，住宅周邊配套欠佳。位置較偏遠(yuǎn)，目前商業(yè)氣氛不濃。

3.區(qū)域市場(chǎng)狀況3.1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——區(qū)域范圍內(nèi)，暫無(wú)有規(guī)模的集商業(yè)、金融、辦公樓為一體項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。評(píng)估——人為抗性與后天不足并存！人為抗性需企業(yè)加強(qiáng)投入；后天不足需通過(guò)設(shè)計(jì)彌補(bǔ)！0190202.6項(xiàng)目劣勢(shì)——3.1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——區(qū)域范圍內(nèi)，3.2周邊項(xiàng)目概況描述——3.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判——12年8月至今年3月，區(qū)域市場(chǎng)各類產(chǎn)品價(jià)格都有明顯的增長(zhǎng)商業(yè)與辦公樓產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)售度越來(lái)越高，產(chǎn)品價(jià)格上漲幅度最大西樵地界的樓盤項(xiàng)目投資客戶比率增長(zhǎng)明顯，客戶檔次有明顯的提高項(xiàng)目現(xiàn)為蒙娜麗莎集團(tuán)用地周邊建筑產(chǎn)品都是以工業(yè)為主；30%自用，影響項(xiàng)目規(guī)劃。評(píng)估——區(qū)位住宅配套、辦公條件有待成熟！區(qū)域辦公、居住條件決定項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)！評(píng)估——“小機(jī)會(huì)”已呈現(xiàn)，“大機(jī)會(huì)”依賴企業(yè)自身創(chuàng)造！品牌文化未建立未之前，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值不會(huì)有明顯的改觀！0210223.2周邊項(xiàng)目概況描述——3.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判——項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展定位

>>>發(fā)展戰(zhàn)略模型--------------------026目標(biāo)市場(chǎng)定位--------------------032項(xiàng)目核心價(jià)值--------------------036功能屬性定位--------------------042項(xiàng)目產(chǎn)品定位--------------------046市場(chǎng)角色定位--------------------054營(yíng)銷戰(zhàn)略定位--------------------060023024項(xiàng)目發(fā)展定位>>>發(fā)展戰(zhàn)略模型--------------026三項(xiàng)目發(fā)展定位1.發(fā)展戰(zhàn)略模型1.1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析圖——CCTI戰(zhàn)略模型分析，通過(guò)消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、市場(chǎng)態(tài)勢(shì)、自身資源四大要素的分析，得出本項(xiàng)目的可行性發(fā)展方向。0251.2競(jìng)爭(zhēng)者分析與對(duì)局策略——競(jìng)爭(zhēng)者分析擁有陶瓷龍頭企業(yè)的絕對(duì)資源；項(xiàng)目規(guī)模大；先入為主，將得到市場(chǎng)認(rèn)同；地段優(yōu)勢(shì)明顯。對(duì)局策略產(chǎn)品、園林、功能等概念上區(qū)別中小商住項(xiàng)目。產(chǎn)品、環(huán)境、功能等品種上超越佛山市現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目。目標(biāo)市場(chǎng)以佛山大區(qū)域本地為主。營(yíng)銷手段，推廣策略上力爭(zhēng)樹立良好品牌形象。026三項(xiàng)目發(fā)展定位1.1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析圖——CC0280271.3消費(fèi)者分析與對(duì)局策略——消費(fèi)者分析本地消費(fèi)者消費(fèi)力不強(qiáng)；需要禪城及南海其他鎮(zhèn)區(qū)客群支持；消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域存在心理抗性。對(duì)局策略準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客群。通過(guò)產(chǎn)品、環(huán)境品質(zhì)提升產(chǎn)品性價(jià)比。市場(chǎng)對(duì)接策略：頂級(jí)產(chǎn)品對(duì)高檔客群。政府配合，行業(yè)主導(dǎo)，弱化抗性。1.4自身資源分析與對(duì)局策略——自身資源分析有陶瓷行業(yè)資源，房地產(chǎn)品牌基礎(chǔ)弱；多年建材市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；非常強(qiáng)的市場(chǎng)把控力及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力。對(duì)局策略充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，建造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。品質(zhì)、服務(wù)、誠(chéng)信感動(dòng)消費(fèi)者。加大營(yíng)銷力度，迅速奠定自己品牌地位。政府基建、規(guī)劃、宣傳上的支持與配合。0280271.3消費(fèi)者分析與對(duì)局策略——1.4自身0290301.5市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析與對(duì)局策略——市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析區(qū)域價(jià)值遠(yuǎn)低于禪城；區(qū)域價(jià)格上漲快；禪城、桂城的后花園；本區(qū)域功能規(guī)劃前景好。對(duì)局策略盡快改善門戶環(huán)境，模糊區(qū)域邊界。盡快完成與禪城及南海各鎮(zhèn)區(qū)的溝通通道建設(shè)。精準(zhǔn)把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)。采用多維手法表現(xiàn)區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景。1.6發(fā)展戰(zhàn)略模型綜合分析——震撼性產(chǎn)品與環(huán)境區(qū)域功能戰(zhàn)略宏圖門戶區(qū)域環(huán)境打造區(qū)域溝通通道打通開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)與資源政府區(qū)域形象塑造精準(zhǔn)營(yíng)銷推廣策略規(guī)模劣勢(shì)區(qū)域抗性地段劣勢(shì)品牌不足價(jià)值劣勢(shì)策略對(duì)局0290301.5市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析與對(duì)局策略——1.6發(fā)0310322.目標(biāo)市場(chǎng)定位2.1目標(biāo)市場(chǎng)定位原則——滿足區(qū)位發(fā)展戰(zhàn)略要求，有利于本項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷。滿足區(qū)位戰(zhàn)略區(qū)位發(fā)展戰(zhàn)略的一張名片，這張名片應(yīng)該發(fā)給哪一群人？才最有利于整個(gè)區(qū)域發(fā)展。利于項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)本區(qū)位心理抗性不大，或?qū)Ξa(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境素質(zhì)訴求超過(guò)對(duì)區(qū)位的心理抗性的人群。因?yàn)楸卷?xiàng)目負(fù)有與一般地產(chǎn)項(xiàng)目不同的責(zé)任，因此定位邏輯順序也不同一般地產(chǎn)項(xiàng)目。2.2目標(biāo)市場(chǎng)定位范疇——

目標(biāo)市場(chǎng)范疇包括兩個(gè)方面：①目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)；②目標(biāo)消費(fèi)人群。目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍，本項(xiàng)目可輻射的市場(chǎng)區(qū)域范圍目標(biāo)消費(fèi)人群具體針對(duì)的消費(fèi)階層，界定消費(fèi)人群范圍。目標(biāo)市場(chǎng)范圍確定以后，本項(xiàng)目產(chǎn)品、檔次及功能等方向基本明了。0310322.1目標(biāo)市場(chǎng)定位原則——2.2目標(biāo)市場(chǎng)0330342.3目標(biāo)客群定位——目標(biāo)客群定位方向追求生活品質(zhì)品位的社會(huì)中堅(jiān)目標(biāo)客群細(xì)分三大類主要消費(fèi)群體：主導(dǎo)客群——佛山大區(qū)域本土置業(yè)者、社會(huì)智富層（商業(yè)、辦公）偶得客群——本土企業(yè)外來(lái)管理層邊緣客群——廣佛投資客

主導(dǎo)客群的價(jià)值訴求及情感訴求，將決定本項(xiàng)目的產(chǎn)品、功能、環(huán)境等定位方向。2.4主導(dǎo)目標(biāo)客群特征描述——

年齡28~45歲；各行各業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量；有思想、有觀念，不隨波逐流；平時(shí)工作繁忙，工作之余渴望放松；有一定基礎(chǔ)，追求生活品味；生活觀念、生活時(shí)尚的引領(lǐng)者。這是個(gè)已經(jīng)小有成就的群體，他們當(dāng)前社會(huì)生產(chǎn)力的代表，他們未來(lái)很有希望成為社會(huì)智富層。0330342.3目標(biāo)客群定位——2.4主導(dǎo)目標(biāo)客群0350362.5市場(chǎng)目標(biāo)區(qū)位定位——2.6目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域說(shuō)明——

本項(xiàng)目與周邊的地緣溝通關(guān)系，決定項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)域范圍，本項(xiàng)目與禪城地緣關(guān)系更加密切，因此本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)戰(zhàn)略為：主場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)——禪城、南海；核心區(qū)域市場(chǎng)——順德、三水、高明；戰(zhàn)略區(qū)域市場(chǎng)——周邊市、投資客。區(qū)域市場(chǎng)主次關(guān)系將決定未來(lái)項(xiàng)目推廣重點(diǎn)區(qū)域范圍，塘廈鎮(zhèn)將是本項(xiàng)目營(yíng)銷的主攻戰(zhàn)場(chǎng)。周邊市、投資客順德、三水、高明禪城、南海0350362.5市場(chǎng)目標(biāo)區(qū)位定位——2.6目標(biāo)市場(chǎng)0370383.項(xiàng)目核心價(jià)值3.1項(xiàng)目核心價(jià)值歸納——本項(xiàng)目先天價(jià)值不足，需要后天創(chuàng)造及培養(yǎng)。因此，本項(xiàng)目的核心價(jià)值為：①區(qū)位價(jià)值雙中央?yún)^(qū)門戶地段、區(qū)位發(fā)展前景、CBD、CLD核心地段、可預(yù)期的市政配套資源……②規(guī)劃價(jià)值倡導(dǎo)健康與品味的規(guī)劃，怡人的環(huán)境、可傳世的產(chǎn)品、量身而設(shè)的功能……③功能價(jià)值（5A級(jí)寫字樓/智能化住宅）消防自動(dòng)化、安保自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化3.2價(jià)值關(guān)鍵提煉——

歸納以上分析，提煉出以下6大與目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)接的項(xiàng)目?jī)r(jià)值：①門戶地段——門戶之地——尊尚②區(qū)位前景——區(qū)域地標(biāo)——標(biāo)桿③規(guī)劃價(jià)值——終極之作——傳世④環(huán)境價(jià)值——恢弘手筆——品位⑤產(chǎn)品品質(zhì)——量身打造——優(yōu)越⑥功能價(jià)值——特權(quán)專屬——尊享0370383.1項(xiàng)目核心價(jià)值歸納——3.2價(jià)值關(guān)鍵0390403.3

價(jià)值對(duì)接客群分析——

本項(xiàng)目?jī)A力打造6大核心價(jià)值與目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)接，同時(shí)用以對(duì)局競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。3.4本項(xiàng)目生活主張——

根據(jù)本項(xiàng)目的核心價(jià)值，本項(xiàng)目主張以下生活方式以對(duì)接目標(biāo)客群的價(jià)值訴求。優(yōu)越品位健康高效節(jié)能尊尚雅和諧USP0390403.3價(jià)值對(duì)接客群分析——3.4本項(xiàng)目生0410424.功能屬性定位4.1區(qū)域概念提煉——西樵資源越來(lái)越匱乏，城市發(fā)展擴(kuò)張成為必然趨勢(shì)。項(xiàng)目承接城市拓展規(guī)劃已定，由于土地資源緊缺，功能規(guī)劃顯得比較拘束。項(xiàng)目資源充足，與鎮(zhèn)區(qū)地緣關(guān)聯(lián)緊密，CBD、CLD區(qū)域發(fā)展條件充分。

因此，結(jié)合本區(qū)位的發(fā)展戰(zhàn)略，本區(qū)位功能概念定位為：

中央商務(wù)區(qū)（CBD）中央生活區(qū)（CLD）西樵鎮(zhèn)新的商業(yè)、居住、辦公、文化、娛樂(lè)中心。4.2項(xiàng)目概念提煉——本項(xiàng)目位于區(qū)位發(fā)展中央商務(wù)區(qū)，中央生活區(qū)。本項(xiàng)目做為本區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目，產(chǎn)品、環(huán)境、功能都將打造區(qū)域新的高度。本項(xiàng)目將以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、一流的環(huán)境及量身定制的功能，倡導(dǎo)一種更優(yōu)越的商務(wù)環(huán)境。這種商務(wù)、生活將為專為社會(huì)中堅(jiān)層而設(shè)，體現(xiàn)社會(huì)中間層的人生價(jià)值。因此，本項(xiàng)目以其先天的資源，以及其在整個(gè)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中所肩負(fù)的責(zé)任，本項(xiàng)目將：傾力打造西樵新的CBD、CLD建設(shè)CBD/CLD：專為打造社會(huì)發(fā)展基石的城市運(yùn)營(yíng)。0410424.1區(qū)域概念提煉——4.2項(xiàng)目概念提煉0430444.3項(xiàng)目功能屬性定位——中國(guó)經(jīng)典的CBD/CLD雙中央?yún)^(qū)獨(dú)有的立體廣場(chǎng)加主題花園的園林設(shè)計(jì)，“追求生活品位，營(yíng)造城市經(jīng)典！”與環(huán)境相呼應(yīng)，本項(xiàng)目將致力社區(qū)園林建設(shè)，打造震撼性的風(fēng)情式主題園林。環(huán)境與建筑、功能結(jié)合，本項(xiàng)目倡導(dǎo)一種集品位、休閑、浪漫、尊尚于一體的新型的現(xiàn)代都市生活方式。公園生活：可以完美演繹我們所倡導(dǎo)的生活形態(tài)，同時(shí)與目標(biāo)市場(chǎng)訴求完全契合。4.4銷售主張邏輯推論——銷售主張關(guān)鍵詞：生活將更加從容、更加主動(dòng)為一個(gè)階層創(chuàng)造一個(gè):生活主場(chǎng)品位尊尚優(yōu)越閑適逸致浪漫和諧健康0430444.3項(xiàng)目功能屬性定位——4.4銷售主張0450465.項(xiàng)目產(chǎn)品定位5.1項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則——產(chǎn)品與目標(biāo)市場(chǎng)訴求對(duì)接，高檔產(chǎn)品對(duì)接中高檔客群。產(chǎn)品發(fā)展目標(biāo)打造佛山社會(huì)中堅(jiān)層的、精品型、樣板型宜居生活社區(qū)。中堅(jiān)層：當(dāng)代菁英、社會(huì)發(fā)展中堅(jiān)力量精品型：不求規(guī)模，但產(chǎn)品/環(huán)境/功能一流樣板型：倡導(dǎo)新居住觀念，兼顧節(jié)能與環(huán)保物業(yè)發(fā)展方向5A級(jí)寫字樓、商業(yè)、住宅5.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)概念——滿足所有控規(guī)要求之外，保證每棟環(huán)境的均好性。場(chǎng)面恢宏的中心園景，風(fēng)情式主題園林。西高東低，保證良好的通風(fēng)效果及天際線層次感。0450465.1項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則——5.2項(xiàng)目規(guī)劃0470485.3

5A智能化——5A智能化概念：5A智能化就是5個(gè)自動(dòng)化智能物業(yè)，代表國(guó)際水準(zhǔn)的高端物業(yè)。包括樓System，SAS)。樓宇自動(dòng)化(BuildingAutomationSystem，BAS)、通訊自動(dòng)化(CommunicationAutomationSystem，CAS)、辦公自動(dòng)(OfficeAutomationSystem，OAS)、消防自動(dòng)化(FireAutomationSystem，F(xiàn)AS)、和安保自動(dòng)化(SecurityAutomation5A智能化系統(tǒng)工程：樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)包括空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、給、排水系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)組、燈光照明系統(tǒng)、自動(dòng)電器、電梯。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)采用標(biāo)準(zhǔn)的開放的交互操作控制系統(tǒng)，以集成多個(gè)暖通空調(diào)、照明、消防、安保、電梯、停車場(chǎng)、IC卡等系統(tǒng)，使其可具備BACnet、LonMark通規(guī)范的設(shè)備，或其它第三方設(shè)備及系統(tǒng)的無(wú)縫連接。通風(fēng)/新風(fēng)機(jī)組設(shè)備的控制和監(jiān)視：安排一周內(nèi)每天開機(jī)/關(guān)機(jī)時(shí)間；存儲(chǔ)每臺(tái)風(fēng)機(jī)的整個(gè)運(yùn)行時(shí)間；根據(jù)探測(cè)器所測(cè)參數(shù)，控制風(fēng)機(jī)啟停。0470485.35A智能化——5A智能化概念：5A5.4建筑風(fēng)格確定——049050建筑風(fēng)格——簡(jiǎn)歐風(fēng)格。表現(xiàn)厚重/尊貴/檔次，與周邊環(huán)境形成鮮明差異

注重線條和色彩的搭配組合。5.4建筑風(fēng)格確定——049050建筑風(fēng)格——簡(jiǎn)歐風(fēng)格。平面圖051052平面圖0510520530545.5園林環(huán)境概念——打造中心園景；采用水景題材，水景與泳池統(tǒng)一考慮；豐富植物，高生與矮生植物合理安排，凸顯園林層次；引入園林小品，景墻，景觀建筑，增強(qiáng)園林品位；注重園林參與性，滿足居民休憩、休閑、運(yùn)動(dòng)等需要；臨路邊界，建“植物綠墻”。5.6交通組織概念——出入口設(shè)置東、南、西，三個(gè)出入口，東面為主出入口；人車分流，車庫(kù)入口設(shè)置于出入口附近；可與園林廣場(chǎng)一并考慮；道路系統(tǒng)主級(jí)交通道路為小湖路，區(qū)內(nèi)道路以主出入口為原點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，人流導(dǎo)向主出入口及未來(lái)商務(wù)中心；次要交通道路為南北規(guī)劃道路，車流主要導(dǎo)向，出入便捷；小區(qū)內(nèi)道路以景觀軸線為原點(diǎn)，消防車道景觀化，通過(guò)景觀設(shè)置，盡量規(guī)避高層對(duì)別墅區(qū)的影響。

停車方式及車位配比地下車庫(kù)少量露天車位，車位配比滿足控規(guī)要求0530545.5園林環(huán)境概念——打造中心園景；采用水景0550565.7商業(yè)功能概念——商業(yè)裙樓全部2層具體功能為：“國(guó)際特許經(jīng)營(yíng)城”、精品廣場(chǎng)；綜合性品牌百貨、購(gòu)物中心、展示博覽中心；酒樓、休閑娛樂(lè)中心、文化廣場(chǎng)等；5.8物管及安防概念——星級(jí)物管三大價(jià)值內(nèi)涵小區(qū)安防——智能化安防直接到每單元①人身與財(cái)產(chǎn)安防系統(tǒng)；②水、火、電安全報(bào)警系統(tǒng)；③社區(qū)業(yè)主服務(wù)溝通智能平臺(tái)。0550565.7商業(yè)功能概念——商業(yè)裙樓全部2層5.8

住宅戶型建議——住宅：100-120㎡兩房、145-160㎡三房及160㎡的四房戶型，緊湊而功能完善完美；170㎡二房與180㎡以上四房講求空間的舒適度。五房空中別墅：享受型，尤其注重客廳、餐廳、廚房、娛樂(lè)室等空間比例以及結(jié)構(gòu)的安排。5.85.10

中國(guó)中小城市住宅需求多以大戶型為主，由于本項(xiàng)目不受90/70政策影響，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供了方便。辦公樓、商業(yè)戶型建議——5.9產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)：面積20—50㎡一間分割銷售辦公樓：60—80㎡一間分隔057058住宅戶型建議——住宅：100-120㎡兩房、145-160590606.市場(chǎng)角色定位6.1項(xiàng)目市場(chǎng)角色定位考量——門戶要地，專屬資源西樵CBD、CLD門戶地段，稀缺資源，惟有智富階層方能配得上其價(jià)值。未來(lái)CBD、CLDCBD/CLD核心地段，終極設(shè)計(jì)規(guī)劃，致力打造西樵中央商務(wù)區(qū)、中央生活區(qū)。社會(huì)中堅(jiān)，品位知性本項(xiàng)目為佛山社會(huì)中堅(jiān)層量身定制，社會(huì)中堅(jiān)階層對(duì)生活有更理性的商務(wù)追求。因此，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值是鮮明的，但這種價(jià)值只有社會(huì)中堅(jiān)層才能理解。6.2項(xiàng)目市場(chǎng)角色定位——項(xiàng)目市場(chǎng)角色是：項(xiàng)目?jī)r(jià)值與目標(biāo)客群價(jià)值訴求對(duì)接項(xiàng)目所形成的市場(chǎng)印象，因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)角色是：商務(wù)、生活“特區(qū)”，中國(guó)中央商務(wù)區(qū)、生活區(qū)典范！項(xiàng)目市場(chǎng)角色點(diǎn)明：這里是社會(huì)中堅(jiān)、精英專屬商務(wù)領(lǐng)地，與社會(huì)中堅(jiān)、精英相匹配，這里所倡導(dǎo)的是公園式的嶄新的一種商務(wù)和居住形態(tài)。0590606.1項(xiàng)目市場(chǎng)角色定位考量——6.2項(xiàng)目0610626.3項(xiàng)目案名定位——案名不僅要體現(xiàn)本項(xiàng)目的核心價(jià)值，同時(shí)能與目標(biāo)客群的價(jià)值訴求與情感訴求對(duì)接，案名一推出就能與之形成共鳴，因此本項(xiàng)目案名：云樵·桃樹中心亞特蘭大“桃樹中心”是美國(guó)著名設(shè)計(jì)大師波特曼設(shè)計(jì)的世界上第一個(gè)大型城市綜合體，他將建筑與商業(yè)、文化、生活完美融合，規(guī)劃總圖覆蓋了17個(gè)街區(qū)。云：高端、衛(wèi)星城樵：西樵鎮(zhèn)6.4不同角度案名定位——從項(xiàng)目地緣價(jià)值訴求，案名為：云樵星城從項(xiàng)目環(huán)境、園林特色訴求，案名為：云樵翠園從項(xiàng)目主要功能形態(tài)訴求，案名為：云樵名都0610626.3項(xiàng)目案名定位——亞特蘭0630646.5項(xiàng)目品牌調(diào)性定位——項(xiàng)目品牌調(diào)性要與目標(biāo)客群情感訴求與利益訴求進(jìn)行對(duì)接，才能與目標(biāo)客群形成共鳴。社會(huì)中堅(jiān)盡管非社會(huì)頂級(jí)階層，但卻是推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的主力，因此他們渴求被認(rèn)可、被尊重。本項(xiàng)目從地段，到產(chǎn)品、園林、功能為他們量身定造的不僅僅是一處商務(wù)場(chǎng)所，同時(shí)也是企業(yè)家發(fā)展的超大平臺(tái)，因此，本項(xiàng)目品牌調(diào)性為：入駐“云樵桃樹中心”——

品位連升三級(jí)！6.6項(xiàng)目推廣主題定位——推廣主題與項(xiàng)目品牌形象相呼應(yīng)，直觀的訴求本項(xiàng)目的品質(zhì)、或追求品質(zhì)的態(tài)度，同時(shí)情感表達(dá)為主，兼顧理性訴求：“云樵桃樹中心”——重新規(guī)劃商住發(fā)展前景！備選——“云樵桃樹中心”——搶奪雙中央?yún)^(qū)至高領(lǐng)地！0630646.5項(xiàng)目品牌調(diào)性定位——6.6項(xiàng)目推廣0650667.營(yíng)銷戰(zhàn)略定位7.1營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)分析——營(yíng)銷戰(zhàn)略的目標(biāo)體現(xiàn)在以下兩方面：第一，策略訴求能夠充分表達(dá)項(xiàng)目的核心價(jià)值，表現(xiàn)語(yǔ)言通俗易懂；第二，策略表現(xiàn)充分反映目標(biāo)客群的價(jià)值訴求，讓目標(biāo)客群對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生沖動(dòng)、產(chǎn)生聯(lián)想。7.2營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)效果——營(yíng)銷戰(zhàn)略最終目的：價(jià)值訴求能引起目標(biāo)客戶產(chǎn)生期待，引導(dǎo)目標(biāo)客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)觀摩，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境表現(xiàn)以及銷售技巧，讓客戶成交。價(jià)值訴求表現(xiàn)效果：充分演繹出項(xiàng)目的各項(xiàng)價(jià)值，能夠與各種價(jià)值需求的客戶對(duì)接。戰(zhàn)略目標(biāo)效果0650667.1營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)分析——7.2營(yíng)銷戰(zhàn)略先造勢(shì)，再推盤：本項(xiàng)目區(qū)位、地段決定本項(xiàng)目必須如此運(yùn)作。先做環(huán)境，再開盤：第二部曲演繹第一部曲廣告訴求，更容易建立市場(chǎng)信心。先做板房，再賣房：第三部曲延續(xù)第二部曲的，將價(jià)值呈現(xiàn)出來(lái)。0670687.3營(yíng)銷戰(zhàn)略總思想——“三部曲”戰(zhàn)略方針7.4營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施牌理——策略實(shí)施“四張王牌”第一張牌：概念傳播，先聲奪人。第二張牌：產(chǎn)品展示，彰顯品質(zhì)。第三章牌：現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，驚艷出閣。第三章牌：實(shí)景開放，震撼全城。先造勢(shì)，再推盤：本項(xiàng)目區(qū)位、地段決定本項(xiàng)目必須如此運(yùn)作。產(chǎn)品占位：通過(guò)規(guī)劃、產(chǎn)品、功能、環(huán)境等細(xì)節(jié)，打造終極產(chǎn)品，超越極限。概念錯(cuò)位：用頂級(jí)的產(chǎn)品、環(huán)境對(duì)接中高檔客戶群，為客戶創(chuàng)造價(jià)值空間。時(shí)機(jī)搶位：準(zhǔn)確把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，工程與營(yíng)銷默契配合，縮短開發(fā)時(shí)間。0690707.5市場(chǎng)溝通戰(zhàn)略總思想——“三位一體”戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)：分兩期開發(fā)，開發(fā)周期2-3年，一期封頂后二期工程啟動(dòng)，工程節(jié)點(diǎn)配合營(yíng)銷策略。項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)奏選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)開盤，一期封將基本完成一期銷售，并進(jìn)入二期認(rèn)購(gòu)階段。7.6開發(fā)節(jié)點(diǎn)與營(yíng)銷節(jié)奏——產(chǎn)品占位：通過(guò)規(guī)劃、產(chǎn)品、功能、環(huán)境等細(xì)節(jié)，打造終極產(chǎn)品，超7.7園林主題說(shuō)明——072071本項(xiàng)目以水景為主題，反映出嶺南本身的自然特色，因此園林風(fēng)格盡管會(huì)采用現(xiàn)代歐式，但表現(xiàn)手法將會(huì)引入很多嶺南元素，如“宜曲不宜直”等理念，組團(tuán)景觀節(jié)點(diǎn)與主節(jié)點(diǎn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。7.8園林細(xì)節(jié)表現(xiàn)——7.7園林主題說(shuō)明——072071本項(xiàng)目以水景為主題，反

>>>項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)--------------------070項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)--------------------072開發(fā)障礙因素--------------------076障礙解決方案--------------------078開發(fā)措施保障--------------------082073074>>>項(xiàng)目0750761.1政策條件——宏觀政策不斷緊縮中央一直不遺余力的對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策調(diào)整，尤其是新近出臺(tái)的政策對(duì)部分置業(yè)者信心沖擊非常明顯。地方政策不利跨區(qū)置業(yè)如置業(yè)者跨區(qū)置業(yè)，按揭條件、首付條件、戶口因素、社會(huì)福利等等都會(huì)不同，從而影響置業(yè)行為。1.2技術(shù)條件——需要配合區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略本項(xiàng)目為整個(gè)區(qū)域功能規(guī)劃調(diào)整后的首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)必須兼顧整個(gè)區(qū)域的功能定位。做為區(qū)位發(fā)展的首發(fā)項(xiàng)目責(zé)任重大首發(fā)項(xiàng)目需要根據(jù)區(qū)位的戰(zhàn)略進(jìn)行定位，并開拓市場(chǎng)，因此與一般的地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目相比，技術(shù)含量更高，風(fēng)險(xiǎn)也更大。1.項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)0750761.1政策條件——1.2技術(shù)條件——1.0770782.1戰(zhàn)略總目標(biāo)——倡導(dǎo)新型商業(yè)、辦公、居住理念弱化區(qū)域抗性提升產(chǎn)品、區(qū)位價(jià)值實(shí)現(xiàn)政府、發(fā)展商、消費(fèi)者三贏發(fā)展商通過(guò)建造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)，以及對(duì)生活的引導(dǎo)，弱化消費(fèi)者對(duì)本區(qū)位的心理抗性，提升他們對(duì)本區(qū)位的價(jià)值認(rèn)同。2.項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)2.1區(qū)域發(fā)展目標(biāo)——配合區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略憑借產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)優(yōu)勢(shì)通過(guò)營(yíng)銷推廣策略為區(qū)域戰(zhàn)略打開與外市溝通的門戶發(fā)展商肩負(fù)區(qū)域戰(zhàn)略首發(fā)項(xiàng)目的責(zé)任，項(xiàng)目發(fā)展配合區(qū)域整體發(fā)展戰(zhàn)略，項(xiàng)目推廣與區(qū)位宣傳并舉，提升區(qū)位價(jià)值，為區(qū)域發(fā)展開路。0770782.1戰(zhàn)略總目標(biāo)——2.1區(qū)域發(fā)展目標(biāo)—0790802.3項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)——通過(guò)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)提供倡導(dǎo)CBD、CLD商住模式引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展從而建立廣佛旗幟型樓盤項(xiàng)目的產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的根本，發(fā)展商的經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力、資源以及社會(huì)責(zé)任感是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保障。2.4發(fā)展商目標(biāo)——憑借發(fā)展商的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力整合多年打造的團(tuán)隊(duì)及積累的資源提升永企業(yè)以專業(yè)/實(shí)力/責(zé)任感為核心的品牌價(jià)值！發(fā)展以項(xiàng)目為平臺(tái)，運(yùn)籌所掌握的資源，發(fā)揮本身的優(yōu)勢(shì)，為區(qū)域戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)打開局面，建造區(qū)域旗幟項(xiàng)目，從而提升自身品牌。0790802.3項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)——2.4發(fā)展商目標(biāo)—081082

本項(xiàng)目的開發(fā)障礙，主要來(lái)自以下幾個(gè)方面——

①區(qū)域市場(chǎng)障礙本項(xiàng)目區(qū)域西樵鎮(zhèn)行政級(jí)別較低，可利用資源薄弱，面積及人口相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍不濃。②品牌認(rèn)同障礙開發(fā)商非知名房地產(chǎn)公司，在項(xiàng)目開發(fā)、品牌建設(shè)方面經(jīng)驗(yàn)不足，3.開發(fā)障礙因素市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)障礙本項(xiàng)目開發(fā)成本、及推廣成本均將高于周邊其他項(xiàng)目，而產(chǎn)品形態(tài)、規(guī)模等均處于劣勢(shì)，因此開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高。政策風(fēng)險(xiǎn)障礙政策調(diào)控不斷緊縮，東莞相關(guān)的地產(chǎn)政策帶來(lái)置業(yè)者的抗性。081082本項(xiàng)目的開發(fā)障礙，主要來(lái)自以下幾個(gè)方面—0830844.障礙解決方案以差異化產(chǎn)品拓展市場(chǎng)，集中優(yōu)勢(shì)客源，服務(wù)客戶取得口碑宣傳具體建議——做好施工細(xì)節(jié)管理，建精品辦公、住宅樓項(xiàng)目邀請(qǐng)國(guó)際知名園林設(shè)計(jì)師做園林設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目品位多開展商業(yè)聯(lián)誼活動(dòng)4.1區(qū)域市場(chǎng)障礙解決方案企業(yè)加強(qiáng)品牌宣傳力度，加大宣傳投入做有價(jià)值宣傳的宣傳推廣，提升企業(yè)形象具體建議——建設(shè)企業(yè)網(wǎng)站，即時(shí)更新宣傳；出版企業(yè)報(bào)刊，不間斷推廣公司及項(xiàng)目不定時(shí)舉辦大型銷售、文娛及公關(guān)活動(dòng)加強(qiáng)與政府及社會(huì)各界的聯(lián)絡(luò)。4.2品牌認(rèn)同障礙解決方案083084以差異化產(chǎn)品拓展市場(chǎng)，集中優(yōu)勢(shì)客源，服務(wù)客戶取得0850864.4政策風(fēng)險(xiǎn)障礙解決方案——地方政策：與各方達(dá)成資源共享意向宏觀政策：精準(zhǔn)預(yù)測(cè)，快速反應(yīng)具體建議——實(shí)現(xiàn)資源互通共享，以帶資建房與各施工單位精誠(chéng)合作；對(duì)宏觀政策，精準(zhǔn)預(yù)算成本及成本控制，建立預(yù)警機(jī)制，做好可操作性的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)備方案4.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)障礙解決方案——政府支持政策開發(fā)商精心運(yùn)營(yíng)具體建議——申請(qǐng)政府在稅、費(fèi)等方面給予優(yōu)惠支持；精準(zhǔn)定位項(xiàng)目產(chǎn)品，與對(duì)手形成明顯差異，高檔產(chǎn)品對(duì)中高檔客戶；加大營(yíng)銷力度，整合一切有效資源，快速開發(fā)，快速銷售以降低風(fēng)險(xiǎn)。0850864.4政策風(fēng)險(xiǎn)障礙解決方案——4.3市場(chǎng)0870885.開發(fā)保障措施5.1資源保障——5.2資金——技術(shù)資金誠(chéng)信品牌人脈網(wǎng)絡(luò)0870885.1資源保障——5.2資金——技術(shù)資金Theend089090Theend089090“蒙娜麗莎地塊”項(xiàng)目開發(fā)策劃概略方案云樵桃樹中心“蒙娜麗莎地塊”項(xiàng)目開發(fā)策劃概略方案云樵桃樹中心

大浪淘沙！英雄始出！

10年代的中國(guó)房地產(chǎn)，必將是巔峰對(duì)決的營(yíng)銷房地產(chǎn)時(shí)代！只有超級(jí)的營(yíng)銷人才和團(tuán)隊(duì)，才能打造超級(jí)的房地產(chǎn)航母！房地產(chǎn)無(wú)要素，關(guān)鍵在策劃！“媒體炒作＋專業(yè)操作＋資源整合”，是房地產(chǎn)開發(fā)的必要手段！專業(yè)所以領(lǐng)先，出奇方能制勝！001002大浪淘沙！英雄始目錄Contents項(xiàng)目發(fā)展定位-------------016項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)--------------68項(xiàng)目背景分析-------------------01003004目錄Contents項(xiàng)目發(fā)展定位---------

>>>項(xiàng)目地理環(huán)境-------------------001項(xiàng)目用地狀況--------------------004區(qū)域市場(chǎng)狀況--------------------013005006>>>項(xiàng)目地理環(huán)境-------------------0一項(xiàng)目環(huán)境分析1.項(xiàng)目地理環(huán)境1.1西樵鎮(zhèn)概況——西樵鎮(zhèn)位于廣東省珠江三角洲腹地的佛山市南海區(qū)西南部，是國(guó)“AAAAA”級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家森林公園、中國(guó)面料名鎮(zhèn)、廣東省中心鎮(zhèn)，面積176.63平方公里，轄4個(gè)城區(qū)、27個(gè)行政村，常住人口14萬(wàn)多人，流動(dòng)人口6萬(wàn)多人。西樵鎮(zhèn)東臨沙頭鎮(zhèn)，南接九江鎮(zhèn)，西毗鄰高明、三水，東距離佛山27公里，距離廣州45公里。是中國(guó)紡織之鄉(xiāng)，旅游勝地，是西樵山遺址文化的發(fā)祥地。

007008一項(xiàng)目環(huán)境分析1.1西樵鎮(zhèn)概況——西樵鎮(zhèn)位于廣東省珠1.2西樵鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析★

經(jīng)濟(jì)持續(xù)加快增長(zhǎng)

多年來(lái)，西樵始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，以農(nóng)村為主戰(zhàn)場(chǎng)，以發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)為佛山組團(tuán)式發(fā)展重點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，依靠科技進(jìn)步，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)快速、健康發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。2013年，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值178億元；地方財(cái)政收入20.54億元，增長(zhǎng)32%；工商稅收19.39億元，同比增長(zhǎng)11.24%?！镂幕糜萎a(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

在“建設(shè)大項(xiàng)目，帶動(dòng)大發(fā)展”的工作思路指導(dǎo)下，近年培育了廣東中旅南海旅游產(chǎn)業(yè)園西岸項(xiàng)目、西樵山國(guó)藝影視城等精品旅游項(xiàng)目，目前，全鎮(zhèn)在建重大文化旅游項(xiàng)目11個(gè)，計(jì)劃投資額190多億元，累計(jì)完成投資額70多億元，有力帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和全鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升。全年接待游客423萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)29%?！飩鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)再創(chuàng)新績(jī)

樹立產(chǎn)業(yè)鏈招商和載體招商理念，加快建設(shè)國(guó)家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)、紡織科技大廈等一批產(chǎn)業(yè)載體，引進(jìn)啟盛、昱升、碧泉等一批新項(xiàng)目。新國(guó)際輕紡城選址大岸片區(qū)，已完成征地工作，正在開展土地整理和項(xiàng)目規(guī)劃。紡織企業(yè)繼續(xù)加大技改力度，全年引進(jìn)各類先進(jìn)設(shè)備795臺(tái)套，投入資金3.1億元?！锿毓δ?，優(yōu)環(huán)境，城市格局日漸清晰在“中樞兩翼、核心帶動(dòng)”戰(zhàn)略的指引下，西樵山充分發(fā)揮龍頭帶動(dòng)作用，構(gòu)建以西樵山及周邊地區(qū)為主中心，以西岸片區(qū)為副中心的“一主一副”旅游空間布局。0090101.2西樵鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析★經(jīng)濟(jì)持續(xù)加快增長(zhǎng)009012.1環(huán)境現(xiàn)狀分析——區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏偉，本地塊為商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地西樵未來(lái)CBD(中央商務(wù)區(qū)）、CLD(中央生活區(qū)）雙中央?yún)^(qū)核心地段用地面積56493.93㎡地塊基本規(guī)則，便于規(guī)劃周邊景觀欠佳，可借用資源不多發(fā)展概念空間大，但需要概念清晰化

2.項(xiàng)目用地狀況0110122.1環(huán)境現(xiàn)狀分析——0110122.2項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境條件——西樵鎮(zhèn)區(qū)面積小，向南擴(kuò)勢(shì)在必行項(xiàng)目鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，建設(shè)西樵副城市中心條件成熟實(shí)現(xiàn)CBD、CLD區(qū)域化，決定于本區(qū)域定位地塊為本區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目，承擔(dān)責(zé)任重大項(xiàng)目規(guī)模不大，環(huán)境改善影響有限項(xiàng)目要同時(shí)打造自身環(huán)境與區(qū)域功能本地塊發(fā)展成敗，將會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)位未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生影響，本項(xiàng)目的定位高度，將是區(qū)域發(fā)展前期的一張名片，因此，本地塊定位方向必須符合區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)！評(píng)估——區(qū)位發(fā)展，本項(xiàng)目承擔(dān)重任，責(zé)任非同一般！0130142.2項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境條件——本地塊發(fā)展成敗，將會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)位2.3項(xiàng)目規(guī)劃——地塊有一定規(guī)模，但與區(qū)域其他商住項(xiàng)目比，屬于較小規(guī)模項(xiàng)目，不具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。公司房地產(chǎn)品牌形象弱，宣傳途徑少，不利項(xiàng)目推廣。地塊用地規(guī)劃條件限制，不利于規(guī)劃，同時(shí)可能會(huì)影響土地使用率。評(píng)估——對(duì)外呼吸不通暢！宣傳推廣力度將決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值！0150162.3項(xiàng)目規(guī)劃——地塊有一定規(guī)模，但與區(qū)域其他商住項(xiàng)目比地塊地緣優(yōu)勢(shì)明顯；周邊交通路網(wǎng)規(guī)劃豐富，未來(lái)前景好！2.4項(xiàng)目指標(biāo)——2.5項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)——可規(guī)劃空間大，便于炒作周邊路網(wǎng)已經(jīng)形成，交通四通八達(dá)設(shè)計(jì)不受90/70限制，設(shè)計(jì)空間大地塊基本方正，有利于規(guī)劃西樵本地公司項(xiàng)目，政府支持力度大西樵龍頭企業(yè)支持，背景雄厚評(píng)估——未來(lái)地緣優(yōu)勢(shì)/交通優(yōu)勢(shì)明顯！㎡017018地塊地緣優(yōu)勢(shì)明顯；周邊交通路網(wǎng)規(guī)劃豐富，未來(lái)前景好！2.42.6項(xiàng)目劣勢(shì)——周邊自然景觀欠佳，園林投資大。企業(yè)房地產(chǎn)品牌薄弱，推廣力度小規(guī)劃以辦公、商業(yè)為主導(dǎo)，政策、市場(chǎng)不明確。項(xiàng)目文化品位不高，需著力打造西樵對(duì)辦公樓需求不大，住宅周邊配套欠佳。位置較偏遠(yuǎn)，目前商業(yè)氣氛不濃。

3.區(qū)域市場(chǎng)狀況3.1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——區(qū)域范圍內(nèi)，暫無(wú)有規(guī)模的集商業(yè)、金融、辦公樓為一體項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。評(píng)估——人為抗性與后天不足并存！人為抗性需企業(yè)加強(qiáng)投入；后天不足需通過(guò)設(shè)計(jì)彌補(bǔ)！0190202.6項(xiàng)目劣勢(shì)——3.1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——區(qū)域范圍內(nèi)，3.2周邊項(xiàng)目概況描述——3.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判——12年8月至今年3月，區(qū)域市場(chǎng)各類產(chǎn)品價(jià)格都有明顯的增長(zhǎng)商業(yè)與辦公樓產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)售度越來(lái)越高，產(chǎn)品價(jià)格上漲幅度最大西樵地界的樓盤項(xiàng)目投資客戶比率增長(zhǎng)明顯，客戶檔次有明顯的提高項(xiàng)目現(xiàn)為蒙娜麗莎集團(tuán)用地周邊建筑產(chǎn)品都是以工業(yè)為主；30%自用，影響項(xiàng)目規(guī)劃。評(píng)估——區(qū)位住宅配套、辦公條件有待成熟！區(qū)域辦公、居住條件決定項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)！評(píng)估——“小機(jī)會(huì)”已呈現(xiàn)，“大機(jī)會(huì)”依賴企業(yè)自身創(chuàng)造！品牌文化未建立未之前，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值不會(huì)有明顯的改觀！0210223.2周邊項(xiàng)目概況描述——3.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判——項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展定位

>>>發(fā)展戰(zhàn)略模型--------------------026目標(biāo)市場(chǎng)定位--------------------032項(xiàng)目核心價(jià)值--------------------036功能屬性定位--------------------042項(xiàng)目產(chǎn)品定位--------------------046市場(chǎng)角色定位--------------------054營(yíng)銷戰(zhàn)略定位--------------------060023024項(xiàng)目發(fā)展定位>>>發(fā)展戰(zhàn)略模型--------------026三項(xiàng)目發(fā)展定位1.發(fā)展戰(zhàn)略模型1.1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析圖——CCTI戰(zhàn)略模型分析，通過(guò)消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、市場(chǎng)態(tài)勢(shì)、自身資源四大要素的分析，得出本項(xiàng)目的可行性發(fā)展方向。0251.2競(jìng)爭(zhēng)者分析與對(duì)局策略——競(jìng)爭(zhēng)者分析擁有陶瓷龍頭企業(yè)的絕對(duì)資源；項(xiàng)目規(guī)模大；先入為主，將得到市場(chǎng)認(rèn)同；地段優(yōu)勢(shì)明顯。對(duì)局策略產(chǎn)品、園林、功能等概念上區(qū)別中小商住項(xiàng)目。產(chǎn)品、環(huán)境、功能等品種上超越佛山市現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目。目標(biāo)市場(chǎng)以佛山大區(qū)域本地為主。營(yíng)銷手段，推廣策略上力爭(zhēng)樹立良好品牌形象。026三項(xiàng)目發(fā)展定位1.1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析圖——CC0280271.3消費(fèi)者分析與對(duì)局策略——消費(fèi)者分析本地消費(fèi)者消費(fèi)力不強(qiáng)；需要禪城及南海其他鎮(zhèn)區(qū)客群支持；消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域存在心理抗性。對(duì)局策略準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客群。通過(guò)產(chǎn)品、環(huán)境品質(zhì)提升產(chǎn)品性價(jià)比。市場(chǎng)對(duì)接策略：頂級(jí)產(chǎn)品對(duì)高檔客群。政府配合，行業(yè)主導(dǎo)，弱化抗性。1.4自身資源分析與對(duì)局策略——自身資源分析有陶瓷行業(yè)資源，房地產(chǎn)品牌基礎(chǔ)弱；多年建材市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；非常強(qiáng)的市場(chǎng)把控力及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力。對(duì)局策略充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，建造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。品質(zhì)、服務(wù)、誠(chéng)信感動(dòng)消費(fèi)者。加大營(yíng)銷力度，迅速奠定自己品牌地位。政府基建、規(guī)劃、宣傳上的支持與配合。0280271.3消費(fèi)者分析與對(duì)局策略——1.4自身0290301.5市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析與對(duì)局策略——市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析區(qū)域價(jià)值遠(yuǎn)低于禪城；區(qū)域價(jià)格上漲快；禪城、桂城的后花園；本區(qū)域功能規(guī)劃前景好。對(duì)局策略盡快改善門戶環(huán)境，模糊區(qū)域邊界。盡快完成與禪城及南海各鎮(zhèn)區(qū)的溝通通道建設(shè)。精準(zhǔn)把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)。采用多維手法表現(xiàn)區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景。1.6發(fā)展戰(zhàn)略模型綜合分析——震撼性產(chǎn)品與環(huán)境區(qū)域功能戰(zhàn)略宏圖門戶區(qū)域環(huán)境打造區(qū)域溝通通道打通開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)與資源政府區(qū)域形象塑造精準(zhǔn)營(yíng)銷推廣策略規(guī)模劣勢(shì)區(qū)域抗性地段劣勢(shì)品牌不足價(jià)值劣勢(shì)策略對(duì)局0290301.5市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析與對(duì)局策略——1.6發(fā)0310322.目標(biāo)市場(chǎng)定位2.1目標(biāo)市場(chǎng)定位原則——滿足區(qū)位發(fā)展戰(zhàn)略要求，有利于本項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷。滿足區(qū)位戰(zhàn)略區(qū)位發(fā)展戰(zhàn)略的一張名片，這張名片應(yīng)該發(fā)給哪一群人？才最有利于整個(gè)區(qū)域發(fā)展。利于項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)本區(qū)位心理抗性不大，或?qū)Ξa(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境素質(zhì)訴求超過(guò)對(duì)區(qū)位的心理抗性的人群。因?yàn)楸卷?xiàng)目負(fù)有與一般地產(chǎn)項(xiàng)目不同的責(zé)任，因此定位邏輯順序也不同一般地產(chǎn)項(xiàng)目。2.2目標(biāo)市場(chǎng)定位范疇——

目標(biāo)市場(chǎng)范疇包括兩個(gè)方面：①目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)；②目標(biāo)消費(fèi)人群。目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍，本項(xiàng)目可輻射的市場(chǎng)區(qū)域范圍目標(biāo)消費(fèi)人群具體針對(duì)的消費(fèi)階層，界定消費(fèi)人群范圍。目標(biāo)市場(chǎng)范圍確定以后，本項(xiàng)目產(chǎn)品、檔次及功能等方向基本明了。0310322.1目標(biāo)市場(chǎng)定位原則——2.2目標(biāo)市場(chǎng)0330342.3目標(biāo)客群定位——目標(biāo)客群定位方向追求生活品質(zhì)品位的社會(huì)中堅(jiān)目標(biāo)客群細(xì)分三大類主要消費(fèi)群體：主導(dǎo)客群——佛山大區(qū)域本土置業(yè)者、社會(huì)智富層（商業(yè)、辦公）偶得客群——本土企業(yè)外來(lái)管理層邊緣客群——廣佛投資客

主導(dǎo)客群的價(jià)值訴求及情感訴求，將決定本項(xiàng)目的產(chǎn)品、功能、環(huán)境等定位方向。2.4主導(dǎo)目標(biāo)客群特征描述——

年齡28~45歲；各行各業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量；有思想、有觀念，不隨波逐流；平時(shí)工作繁忙，工作之余渴望放松；有一定基礎(chǔ)，追求生活品味；生活觀念、生活時(shí)尚的引領(lǐng)者。這是個(gè)已經(jīng)小有成就的群體，他們當(dāng)前社會(huì)生產(chǎn)力的代表，他們未來(lái)很有希望成為社會(huì)智富層。0330342.3目標(biāo)客群定位——2.4主導(dǎo)目標(biāo)客群0350362.5市場(chǎng)目標(biāo)區(qū)位定位——2.6目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域說(shuō)明——

本項(xiàng)目與周邊的地緣溝通關(guān)系，決定項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)域范圍，本項(xiàng)目與禪城地緣關(guān)系更加密切，因此本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)戰(zhàn)略為：主場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)——禪城、南海；核心區(qū)域市場(chǎng)——順德、三水、高明；戰(zhàn)略區(qū)域市場(chǎng)——周邊市、投資客。區(qū)域市場(chǎng)主次關(guān)系將決定未來(lái)項(xiàng)目推廣重點(diǎn)區(qū)域范圍，塘廈鎮(zhèn)將是本項(xiàng)目營(yíng)銷的主攻戰(zhàn)場(chǎng)。周邊市、投資客順德、三水、高明禪城、南海0350362.5市場(chǎng)目標(biāo)區(qū)位定位——2.6目標(biāo)市場(chǎng)0370383.項(xiàng)目核心價(jià)值3.1項(xiàng)目核心價(jià)值歸納——本項(xiàng)目先天價(jià)值不足，需要后天創(chuàng)造及培養(yǎng)。因此，本項(xiàng)目的核心價(jià)值為：①區(qū)位價(jià)值雙中央?yún)^(qū)門戶地段、區(qū)位發(fā)展前景、CBD、CLD核心地段、可預(yù)期的市政配套資源……②規(guī)劃價(jià)值倡導(dǎo)健康與品味的規(guī)劃，怡人的環(huán)境、可傳世的產(chǎn)品、量身而設(shè)的功能……③功能價(jià)值（5A級(jí)寫字樓/智能化住宅）消防自動(dòng)化、安保自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化3.2價(jià)值關(guān)鍵提煉——

歸納以上分析，提煉出以下6大與目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)接的項(xiàng)目?jī)r(jià)值：①門戶地段——門戶之地——尊尚②區(qū)位前景——區(qū)域地標(biāo)——標(biāo)桿③規(guī)劃價(jià)值——終極之作——傳世④環(huán)境價(jià)值——恢弘手筆——品位⑤產(chǎn)品品質(zhì)——量身打造——優(yōu)越⑥功能價(jià)值——特權(quán)專屬——尊享0370383.1項(xiàng)目核心價(jià)值歸納——3.2價(jià)值關(guān)鍵0390403.3

價(jià)值對(duì)接客群分析——

本項(xiàng)目?jī)A力打造6大核心價(jià)值與目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)接，同時(shí)用以對(duì)局競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。3.4本項(xiàng)目生活主張——

根據(jù)本項(xiàng)目的核心價(jià)值，本項(xiàng)目主張以下生活方式以對(duì)接目標(biāo)客群的價(jià)值訴求。優(yōu)越品位健康高效節(jié)能尊尚雅和諧USP0390403.3價(jià)值對(duì)接客群分析——3.4本項(xiàng)目生0410424.功能屬性定位4.1區(qū)域概念提煉——西樵資源越來(lái)越匱乏，城市發(fā)展擴(kuò)張成為必然趨勢(shì)。項(xiàng)目承接城市拓展規(guī)劃已定，由于土地資源緊缺，功能規(guī)劃顯得比較拘束。項(xiàng)目資源充足，與鎮(zhèn)區(qū)地緣關(guān)聯(lián)緊密，CBD、CLD區(qū)域發(fā)展條件充分。

因此，結(jié)合本區(qū)位的發(fā)展戰(zhàn)略，本區(qū)位功能概念定位為：

中央商務(wù)區(qū)（CBD）中央生活區(qū)（CLD）西樵鎮(zhèn)新的商業(yè)、居住、辦公、文化、娛樂(lè)中心。4.2項(xiàng)目概念提煉——本項(xiàng)目位于區(qū)位發(fā)展中央商務(wù)區(qū)，中央生活區(qū)。本項(xiàng)目做為本區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目，產(chǎn)品、環(huán)境、功能都將打造區(qū)域新的高度。本項(xiàng)目將以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、一流的環(huán)境及量身定制的功能，倡導(dǎo)一種更優(yōu)越的商務(wù)環(huán)境。這種商務(wù)、生活將為專為社會(huì)中堅(jiān)層而設(shè)，體現(xiàn)社會(huì)中間層的人生價(jià)值。因此，本項(xiàng)目以其先天的資源，以及其在整個(gè)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中所肩負(fù)的責(zé)任，本項(xiàng)目將：傾力打造西樵新的CBD、CLD建設(shè)CBD/CLD：專為打造社會(huì)發(fā)展基石的城市運(yùn)營(yíng)。0410424.1區(qū)域概念提煉——4.2項(xiàng)目概念提煉0430444.3項(xiàng)目功能屬性定位——中國(guó)經(jīng)典的CBD/CLD雙中央?yún)^(qū)獨(dú)有的立體廣場(chǎng)加主題花園的園林設(shè)計(jì)，“追求生活品位，營(yíng)造城市經(jīng)典！”與環(huán)境相呼應(yīng)，本項(xiàng)目將致力社區(qū)園林建設(shè)，打造震撼性的風(fēng)情式主題園林。環(huán)境與建筑、功能結(jié)合，本項(xiàng)目倡導(dǎo)一種集品位、休閑、浪漫、尊尚于一體的新型的現(xiàn)代都市生活方式。公園生活：可以完美演繹我們所倡導(dǎo)的生活形態(tài)，同時(shí)與目標(biāo)市場(chǎng)訴求完全契合。4.4銷售主張邏輯推論——銷售主張關(guān)鍵詞：生活將更加從容、更加主動(dòng)為一個(gè)階層創(chuàng)造一個(gè):生活主場(chǎng)品位尊尚優(yōu)越閑適逸致浪漫和諧健康0430444.3項(xiàng)目功能屬性定位——4.4銷售主張0450465.項(xiàng)目產(chǎn)品定位5.1項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則——產(chǎn)品與目標(biāo)市場(chǎng)訴求對(duì)接，高檔產(chǎn)品對(duì)接中高檔客群。產(chǎn)品發(fā)展目標(biāo)打造佛山社會(huì)中堅(jiān)層的、精品型、樣板型宜居生活社區(qū)。中堅(jiān)層：當(dāng)代菁英、社會(huì)發(fā)展中堅(jiān)力量精品型：不求規(guī)模，但產(chǎn)品/環(huán)境/功能一流樣板型：倡導(dǎo)新居住觀念，兼顧節(jié)能與環(huán)保物業(yè)發(fā)展方向5A級(jí)寫字樓、商業(yè)、住宅5.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)概念——滿足所有控規(guī)要求之外，保證每棟環(huán)境的均好性。場(chǎng)面恢宏的中心園景，風(fēng)情式主題園林。西高東低，保證良好的通風(fēng)效果及天際線層次感。0450465.1項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則——5.2項(xiàng)目規(guī)劃0470485.3

5A智能化——5A智能化概念：5A智能化就是5個(gè)自動(dòng)化智能物業(yè)，代表國(guó)際水準(zhǔn)的高端物業(yè)。包括樓System，SAS)。樓宇自動(dòng)化(BuildingAutomationSystem，BAS)、通訊自動(dòng)化(CommunicationAutomationSystem，CAS)、辦公自動(dòng)(OfficeAutomationSystem，OAS)、消防自動(dòng)化(FireAutomationSystem，F(xiàn)AS)、和安保自動(dòng)化(SecurityAutomation5A智能化系統(tǒng)工程：樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)包括空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、給、排水系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)組、燈光照明系統(tǒng)、自動(dòng)電器、電梯。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)采用標(biāo)準(zhǔn)的開放的交互操作控制系統(tǒng)，以集成多個(gè)暖通空調(diào)、照明、消防、安保、電梯、停車場(chǎng)、IC卡等系統(tǒng)，使其可具備BACnet、LonMark通規(guī)范的設(shè)備，或其它第三方設(shè)備及系統(tǒng)的無(wú)縫連接。通風(fēng)/新風(fēng)機(jī)組設(shè)備的控制和監(jiān)視：安排一周內(nèi)每天開機(jī)/關(guān)機(jī)時(shí)間；存儲(chǔ)每臺(tái)風(fēng)機(jī)的整個(gè)運(yùn)行時(shí)間；根據(jù)探測(cè)器所測(cè)參數(shù)，控制風(fēng)機(jī)啟停。0470485.35A智能化——5A智能化概念：5A5.4建筑風(fēng)格確定——049050建筑風(fēng)格——簡(jiǎn)歐風(fēng)格。表現(xiàn)厚重/尊貴/檔次，與周邊環(huán)境形成鮮明差異

注重線條和色彩的搭配組合。5.4建筑風(fēng)格確定——049050建筑風(fēng)格——簡(jiǎn)歐風(fēng)格。平面圖051052平面圖0510520530545.5園林環(huán)境概念——打造中心園景；采用水景題材，水景與泳池統(tǒng)一考慮；豐富植物，高生與矮生植物合理安排，凸顯園林層次；引入園林小品，景墻，景觀建筑，增強(qiáng)園林品位；注重園林參與性，滿足居民休憩、休閑、運(yùn)動(dòng)等需要；臨路邊界，建“植物綠墻”。5.6交通組織概念——出入口設(shè)置東、南、西，三個(gè)出入口，東面為主出入口；人車分流，車庫(kù)入口設(shè)置于出入口附近；可與園林廣場(chǎng)一并考慮；道路系統(tǒng)主級(jí)交通道路為小湖路，區(qū)內(nèi)道路以主出入口為原點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，人流導(dǎo)向主出入口及未來(lái)商務(wù)中心；次要交通道路為南北規(guī)劃道路，車流主要導(dǎo)向，出入便捷；小區(qū)內(nèi)道路以景觀軸線為原點(diǎn)，消防車道景觀化，通過(guò)景觀設(shè)置，盡量規(guī)避高層對(duì)別墅區(qū)的影響。

停車方式及車位配比地下車庫(kù)少量露天車位，車位配比滿足控規(guī)要求0530545.5園林環(huán)境概念——打造中心園景；采用水景0550565.7商業(yè)功能概念——商業(yè)裙樓全部2層具體功能為：“國(guó)際特許經(jīng)營(yíng)城”、精品廣場(chǎng)；綜合性品牌百貨、購(gòu)物中心、展示博覽中心；酒樓、休閑娛樂(lè)中心、文化廣場(chǎng)等；5.8物管及安防概念——星級(jí)物管三大價(jià)值內(nèi)涵小區(qū)安防——智能化安防直接到每單元①人身與財(cái)產(chǎn)安防系統(tǒng)；②水、火、電安全報(bào)警系統(tǒng)；③社區(qū)業(yè)主服務(wù)溝通智能平臺(tái)。0550565.7商業(yè)功能概念——商業(yè)裙樓全部2層5.8

住宅戶型建議——住宅：100-120㎡兩房、145-160㎡三房及160㎡的四房戶型，緊湊而功能完善完美；170㎡二房與180㎡以上四房講求空間的舒適度。五房空中別墅：享受型，尤其注重客廳、餐廳、廚房、娛樂(lè)室等空間比例以及結(jié)構(gòu)的安排。5.85.10

中國(guó)中小城市住宅需求多以大戶型為主，由于本項(xiàng)目不受90/70政策影響，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供了方便。辦公樓、商業(yè)戶型建議——5.9產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)：面積20—50㎡一間分割銷售辦公樓：60—80㎡一間分隔057058住宅戶型建議——住宅：100-120㎡兩房、145-160590606.市場(chǎng)角色定位6.1項(xiàng)目市場(chǎng)角色定位考量——門戶要地，專屬資源西樵CBD、CLD門戶地段，稀缺資源，惟有智富階層方能配得上其價(jià)值。未來(lái)CBD、CLDCBD/CLD核心地段，終極設(shè)計(jì)規(guī)劃，致力打造西樵中央商務(wù)區(qū)、中央生活區(qū)。社會(huì)中堅(jiān)，品位知性本項(xiàng)目為佛山社會(huì)中堅(jiān)層量身定制，社會(huì)中堅(jiān)階層對(duì)生活有更理性的商務(wù)追求。因此，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值是鮮明的，但這種價(jià)值只有社會(huì)中堅(jiān)層才能理解。6.2項(xiàng)目市場(chǎng)角色定位——項(xiàng)目市場(chǎng)角色是：項(xiàng)目?jī)r(jià)值與目標(biāo)客群價(jià)值訴求對(duì)接項(xiàng)目所形成的市場(chǎng)印象，因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)角色是：商務(wù)、生活“特區(qū)”，中國(guó)中央商務(wù)區(qū)、生活區(qū)典范！項(xiàng)目市場(chǎng)角色點(diǎn)明：這里是社會(huì)中堅(jiān)、精英專屬商務(wù)領(lǐng)地，與社會(huì)中堅(jiān)、精英相匹配，這里所倡導(dǎo)的是公園式的嶄新的一種商務(wù)和居住形態(tài)。0590606.1項(xiàng)目市場(chǎng)角色定位考量——6.2項(xiàng)目0610626.3項(xiàng)目案名定位——案名不僅要體現(xiàn)本項(xiàng)目的核心價(jià)值，同時(shí)能與目標(biāo)客群的價(jià)值訴求與情感訴求對(duì)接，案名一推出就能與之形成共鳴，因此本項(xiàng)目案名：云樵·桃樹中心亞特蘭大“桃樹中心”是美國(guó)著名設(shè)計(jì)大師波特曼設(shè)計(jì)的世界上第一個(gè)大型城市綜合體，他將建筑與商業(yè)、文化、生活完美融合，規(guī)劃總圖覆蓋了17個(gè)街區(qū)。云：高端、衛(wèi)星城樵：西樵鎮(zhèn)6.4不同角度案名定位——從項(xiàng)目地緣價(jià)值訴求，案名為：云樵星城從項(xiàng)目環(huán)境、園林特色訴求，案名為：云樵翠園從項(xiàng)目主要功能形態(tài)訴求，案名為：云樵名都0610626.3項(xiàng)目案名定位——亞特蘭0630646.5項(xiàng)目品牌調(diào)性定位——項(xiàng)目品牌調(diào)性要與目標(biāo)客群情感訴求與利益訴求進(jìn)行對(duì)接，才能與目標(biāo)客群形成共鳴。社會(huì)中堅(jiān)盡管非社會(huì)頂級(jí)階層，但卻是推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的主力，因此他們渴求被認(rèn)可、被尊重。本項(xiàng)目從地段，到產(chǎn)品、園林、功能為他們量身定造的不僅僅是一處商務(wù)場(chǎng)所，同時(shí)也是企業(yè)家發(fā)展的超大平臺(tái)，因此，本項(xiàng)目品牌調(diào)性為：入駐“云樵桃樹中心”——

品位連升三級(jí)！6.6項(xiàng)目推廣主題定位——推廣主題與項(xiàng)目品牌形象相呼應(yīng)，直觀的訴求本項(xiàng)目的品質(zhì)、或追求品質(zhì)的態(tài)度，同時(shí)情感表達(dá)為主，兼顧理性訴求：“云樵桃樹中心”——重新規(guī)劃商住發(fā)展前景！備選——“云樵桃樹中心”——搶奪雙中央?yún)^(qū)至高領(lǐng)地！0630646.5項(xiàng)目品牌調(diào)性定位——6.6項(xiàng)目推廣0650667.營(yíng)銷戰(zhàn)略定位7.1營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)分析——營(yíng)銷戰(zhàn)略的目標(biāo)體現(xiàn)在以下兩方面：第一，策略訴求能夠充分表達(dá)項(xiàng)目的核心價(jià)值，表現(xiàn)語(yǔ)言通俗易懂；第二，策略表現(xiàn)充分反映目標(biāo)客群的價(jià)值訴求，讓目標(biāo)客群對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生沖動(dòng)、產(chǎn)生聯(lián)想。7.2營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)效果——營(yíng)銷戰(zhàn)略最終目的：價(jià)值訴求能引起目標(biāo)客戶產(chǎn)生期待，引導(dǎo)目標(biāo)客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)觀摩，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境表現(xiàn)以及銷售技巧，讓客戶成交。價(jià)值訴求表現(xiàn)效果：充分演繹出項(xiàng)目的各項(xiàng)價(jià)值，能夠與各種價(jià)值需求的客戶對(duì)接。戰(zhàn)略目標(biāo)效果0650667.1營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)分析——7.2營(yíng)銷戰(zhàn)略先造勢(shì)，再推盤：本項(xiàng)目區(qū)位、地段決定本項(xiàng)目必須如此運(yùn)作。先做環(huán)境，再開盤：第二部曲演繹第一部曲廣告訴求，更容易建立市場(chǎng)信心。先做板房，再賣房：第三部曲延續(xù)第二部曲的，將價(jià)值呈現(xiàn)出來(lái)。0670687.3營(yíng)銷戰(zhàn)略總思想——“三部曲”戰(zhàn)略方針7.4營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施牌理——策略實(shí)施“四張王牌”第一張牌：概念傳播，先聲奪人。第二張牌：產(chǎn)品展示，彰顯品質(zhì)。第三章牌：現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，驚艷出閣。第三章牌：實(shí)景開放，震撼全城。先造勢(shì)，再推盤：本項(xiàng)目區(qū)位、地段決定