某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件

2012年龍湖工程管理發(fā)展策略2012年龍湖工程管理發(fā)展策略1項(xiàng)目簡(jiǎn)介

水晶酈城位于華新分流道以西，共分一、二期，一期為一組團(tuán)（K14、16、27地塊）和二組團(tuán)（K13地塊）以及K15地塊體育公園，二期為K8、K7地塊和K11地塊?？傉嫉孛娣e約500畝，共計(jì)4141戶，容積率僅為1.9，總建筑面積達(dá)654796.52㎡。項(xiàng)目簡(jiǎn)介水晶酈城位于華新分流道以西，共分一、二期，一期2『鳥瞰圖』『鳥瞰圖』3組團(tuán)占地面積建筑面積住宅戶數(shù)商鋪戶數(shù)開(kāi)工時(shí)間竣工時(shí)間一113609.01174317.9710411812003.82004.11K27（水晶星座及裙樓、車庫(kù)）73942.285722003.92006.6二60093.19114693.466302003.122005.5三26586.2158474.5717172004.52005.11四73897.52138931.11五47559.9884467.96K15（體育公園配套）

9969.17

2003.42005.6合計(jì)321745.91654796.523960181

組團(tuán)占地面積建筑面積住宅戶數(shù)商鋪戶數(shù)開(kāi)工時(shí)間竣工時(shí)間一1134項(xiàng)目評(píng)價(jià)『水晶酈城業(yè)主對(duì)戶內(nèi)部分的總體滿意度』項(xiàng)目評(píng)價(jià)『水晶酈城業(yè)主對(duì)戶內(nèi)部分的總體滿意度』5『水晶酈城業(yè)主對(duì)樓內(nèi)公共部分的總體滿意度』『水晶酈城業(yè)主對(duì)樓內(nèi)公共部分的總體滿意度』6『對(duì)公共景觀的總體滿意度』

『對(duì)公共景觀的總體滿意度』7

技術(shù)管理專業(yè)配合不到位－（王鵬）；四組團(tuán)車庫(kù)出入口調(diào)整－（王鵬）；空調(diào)機(jī)位－（王鵬）；細(xì)部設(shè)計(jì)體會(huì)－（楊秋生）；soho未進(jìn)行精裝修專業(yè)設(shè)計(jì)－（陳欣）；關(guān)于市政水壓超壓的處理－（陳欣）技術(shù)管理專業(yè)配合不到位－（王鵬）；8兄弟們，這是血和金錢的代價(jià)啊~王鵬先生兄弟們，這是血和金錢的代價(jià)啊~9

案例一：專業(yè)之間的配合不到位原電氣開(kāi)關(guān)位置不好操作案例一：專業(yè)之間的配合不到位原電氣開(kāi)關(guān)位置10要專業(yè)重圖解決專業(yè)間關(guān)系矛盾問(wèn)題，特別是對(duì)各功能小間（廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)等）；要求設(shè)計(jì)院各專業(yè)之間對(duì)功能小間、車庫(kù)、室外管網(wǎng)等應(yīng)作綜合圖紙。先作樣板能解決圖紙審查時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；要專業(yè)重圖解決專業(yè)間關(guān)系矛盾問(wèn)題，特別是對(duì)各功能小間（廚衛(wèi)、11原設(shè)計(jì)為5米高的亭子，現(xiàn)改為此狀；車庫(kù)人行出入口、通風(fēng)排煙口等出地面的構(gòu)筑物應(yīng)作為研發(fā)的重點(diǎn)之一四組團(tuán)車庫(kù)人行出入口的調(diào)整案例原設(shè)計(jì)為5米高的亭子，現(xiàn)改為此狀；四組團(tuán)車庫(kù)人行出入口的調(diào)整12空調(diào)機(jī)位

過(guò)于強(qiáng)調(diào)建筑外立面的效果，而忽視了空調(diào)室內(nèi)室外機(jī)的功能需求；主要問(wèn)題：空調(diào)室外機(jī)安裝不方便；冷凝水管布置在室內(nèi),需要裝修時(shí)隱蔽處理；單向進(jìn)出風(fēng)造成空調(diào)室外機(jī)出現(xiàn)熱保護(hù)而停機(jī)等問(wèn)題?？照{(diào)機(jī)位過(guò)于強(qiáng)調(diào)建筑外立面的效果，而忽視了空調(diào)室內(nèi)室外13某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件14某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件15建議

希望研發(fā)階段堅(jiān)持以人為本的原則，多一些滿足功能設(shè)備的安裝和使用的考慮；就空調(diào)室外機(jī)盡量避免設(shè)置成單向進(jìn)出風(fēng)的形式。建議希望研發(fā)階段堅(jiān)持以人為本的原則，多一些滿足功能設(shè)備16下面是一位重量級(jí)人物，很重！下面是一位重量級(jí)人物，很重！17『細(xì)部設(shè)計(jì)的體會(huì)』水晶酈城項(xiàng)目護(hù)欄、公共部分的樓層凈高等，在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)護(hù)欄選用標(biāo)準(zhǔn)圖集，管道只有走向，很難作為實(shí)施依據(jù)，項(xiàng)目工程師需提出細(xì)部做法、技術(shù)變更后才能實(shí)施。因設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度未滿足施工圖要求，給施工預(yù)留預(yù)埋、材料準(zhǔn)備帶來(lái)影響。建議在設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確一些必有的細(xì)部設(shè)計(jì)及要求，樓層凈高，樓層內(nèi)的管道布置應(yīng)有平面尺寸及標(biāo)高標(biāo)注，公共部分的樓層安裝各專業(yè)管道設(shè)計(jì)綜合平面圖等?！杭?xì)部設(shè)計(jì)的體會(huì)』水晶酈城項(xiàng)目護(hù)欄、公共部分的樓層凈高等，在18陳欣陳欣19『Soho樓未進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)』整個(gè)soho公寓樓作為精裝交房，沒(méi)有委托專業(yè)的裝飾設(shè)計(jì)單位進(jìn)行二次專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)。缺乏對(duì)室內(nèi)整體裝飾效果的專業(yè)把握和細(xì)部做法的考慮。建議以后的精裝soho邀請(qǐng)專業(yè)的裝飾設(shè)計(jì)單位進(jìn)行二次裝飾設(shè)計(jì)?！篠oho樓未進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)』整個(gè)soho公寓樓作為精裝交房，2006年4月份決定更改方案將室內(nèi)木陰角線條全部更改為石膏線條(當(dāng)時(shí)本工程的室內(nèi)涂料工作基本已經(jīng)結(jié)束,20樓以上的木地板均安裝完成)木陰角線條石膏陰角線條06年4月份決定更改方案將室內(nèi)木陰角線條全部更改為石膏線條(211:建議改為石材飾面4:建議用深色的材料2:建議改用石材收口3:墻面建議用墻紙1:建議改為石材飾面4:建議用深色的材料2:建議改用石材收口22精裝修地漏建議用方型的地漏；精裝修地漏建議用方型的地漏；23樓梯間出屋面的防火門高度未考慮屋面找坡、防水、隔熱等構(gòu)造高度樓梯間出屋面的防火門高度未考慮屋面找坡、防水、隔熱等構(gòu)造高度24關(guān)于市政水壓超壓的處理水廠提供的供水壓力均偏保守，設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)時(shí)又保守一點(diǎn)，再加上新建小區(qū)的用水負(fù)荷是逐步增加的，往往造成一次供水直供部分的壓力偏高；為了保證用戶用水使用的舒適性，建議在每個(gè)組團(tuán)的進(jìn)水環(huán)網(wǎng)上增加一組減壓閥門，并增設(shè)旁通管，便于隨時(shí)調(diào)整水壓。關(guān)于市政水壓超壓的處理水廠提供的供水壓力均偏保守，設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)25某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件26直接原因：樓棟給水與車庫(kù)水池的給水為一根主管，在水池補(bǔ)水時(shí)將削減壓力而造成壓力驟降的現(xiàn)象。5-2棟生活直供水樓層的給水時(shí)有時(shí)無(wú)？直接原因：樓棟給水與車庫(kù)水池的給水為一根主管，在水池補(bǔ)水時(shí)將27

質(zhì)量管理水晶酈城項(xiàng)目施工階段，甲方工程師在控制質(zhì)量工作中的收獲－（谷方全）；土石方平基案例－（李懷文）；外墻面磚脫落案例－（李懷文）；抹灰養(yǎng)護(hù)施工方法－（王金川）；根部防滲漏的處理方法－（陳欣）；設(shè)計(jì)施工中的不足－（陳欣）質(zhì)量管理水晶酈城項(xiàng)目施工階段，甲方工程師在控制質(zhì)量工作中的28有請(qǐng)谷工！有請(qǐng)谷工！29水晶酈城共27棟單體樓均獲得了“優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程獎(jiǎng)”水晶酈城共27棟單體樓均獲得了30某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件31水晶酈城項(xiàng)目實(shí)施階段，甲方工程師在控制質(zhì)量工作中的收獲產(chǎn)品實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的制定和宣貫是保證質(zhì)量的必要條件。重點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)的宣貫要落實(shí)到施工單位班組和個(gè)人。產(chǎn)品的實(shí)物樣板是保證質(zhì)量的可靠依據(jù)。督促監(jiān)理和施工單位對(duì)中間成果進(jìn)行“復(fù)測(cè)”是發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題和進(jìn)行糾偏的有效手段。水晶酈城項(xiàng)目實(shí)施階段，甲方工程師在控制質(zhì)量工作中的收獲產(chǎn)品實(shí)32K27內(nèi)街玻璃幕墻照明，設(shè)置的位置高達(dá)15米，支架設(shè)計(jì)為固定式，從上至下維修難度極大，建議此燈具改成可折疊拉伸的方式,確定方案的時(shí)候一定要考慮后期維護(hù)K27內(nèi)街玻璃幕墻照明，設(shè)置的位置高達(dá)15米，支架設(shè)計(jì)為固定33李懷文沒(méi)看清楚？看清楚了賽？李懷文沒(méi)看清楚？34土石方平基

原始地貌K27K15（原售樓處）體育公園K16K14K13土石方平基原始地貌K27K15體育公園K16K14K1335周邊水系調(diào)查和處理方案

詳細(xì)調(diào)查工程所在地區(qū)河流的走向，應(yīng)有明確的施工雨水排放方案。四組團(tuán)周邊水系調(diào)查和處理方案詳細(xì)調(diào)查工程所在地區(qū)河流的走向，36結(jié)合市政道路的邊坡實(shí)施控制如果市政道路為填方區(qū)段，地下室的位置盡量避開(kāi)布置。施工過(guò)程中，可與政府相關(guān)部門溝通，只實(shí)施半邊道路。結(jié)合市政道路的邊坡實(shí)施控制如果市政道路為填方區(qū)段，地下室的位37土方回填碾壓措施土方回填采取分層碾壓措施，在擋墻防水保護(hù)磚墻上做標(biāo)識(shí)，作為控制分層回填的依據(jù)。要求監(jiān)理公司旁站監(jiān)理，詳見(jiàn)過(guò)程圖片土方回填碾壓措施土方回填采取分層碾壓措施，在擋墻防水保護(hù)磚墻38挖孔樁過(guò)程控制數(shù)據(jù)挖孔樁過(guò)程控制數(shù)據(jù)39回填區(qū)域橢圓形樁處理方案回填區(qū)域橢圓形樁處理方案40

水晶片區(qū)3-2棟和5-3棟外墻磚局部出現(xiàn)起拱和粘結(jié)層與基層脫落水晶片區(qū)3-2棟和5-3棟外墻磚局部出現(xiàn)起拱和粘結(jié)層與基41原因分析：貼磚前找平抹灰層面有灰塵污染等沒(méi)有完全清潔干凈貼磚前沒(méi)有充分潤(rùn)濕抹灰層。外墻面磚粘貼后養(yǎng)護(hù)措施不到位。外墻變形縫間隔太大（目前是24米留一條變形縫）。持續(xù)高溫天氣誘發(fā)。原因分析：42

施工單位檢查完成后甲方復(fù)查，若發(fā)現(xiàn)新的空鼓現(xiàn)象則復(fù)查費(fèi)用均由施工單位承擔(dān)，甲方有權(quán)據(jù)此對(duì)施工單位進(jìn)行處罰。某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件43王金川王金川44抹灰養(yǎng)護(hù)采取噴霧器噴水養(yǎng)護(hù),根據(jù)天氣狀況確保墻體保持濕潤(rùn)狀態(tài)(持續(xù)時(shí)間為7天)，形成記錄備查。此措施對(duì)杜絕墻面空鼓裂紋這個(gè)客戶敏感點(diǎn)效果明顯。抹灰養(yǎng)護(hù)采取噴霧器噴水養(yǎng)護(hù),根據(jù)天氣狀況確保墻體保持濕潤(rùn)狀態(tài)45

特別注意工程裝修工程中防滲漏部位處理：外墻上挑架洞口、砼墻支模（對(duì)拉螺桿）洞眼。穿樓板、屋面管道根部。測(cè)量放線孔洞。廚房排煙道、排風(fēng)道根部。特別注意工程裝修工程中防滲漏部位處理：46管道根部砼分二次澆筑，并作關(guān)水試驗(yàn)，漏則返工，不漏則二次澆灌。水晶酈城目前基本上沒(méi)有管道根部漏水的報(bào)事管道根部砼分二次澆筑，并作關(guān)水試驗(yàn)，漏則返工，不漏則二次澆灌47希望不再發(fā)生回填區(qū)域的管道被拉斷；入戶門的開(kāi)啟方向盡量外開(kāi)；陽(yáng)臺(tái)的地漏位置應(yīng)考慮業(yè)主裝修后豎向標(biāo)高與室內(nèi)地坪的銜接，特別是較長(zhǎng)的陽(yáng)臺(tái)；精裝修房中靠墻面磚安裝的洗衣機(jī)龍頭和淋浴龍頭我們?cè)谇捌诙ㄎ粫r(shí)只考慮了二維定位，沒(méi)有進(jìn)行三維定位，結(jié)果出現(xiàn)的部分龍頭裝飾蓋安裝不能緊靠墻磚面的現(xiàn)象；廚房不銹鋼洗滌盆在作清潔時(shí)用鋼絲球造成釉面被劃傷（更換了40多個(gè)）；希望不再發(fā)生回填區(qū)域的管道被拉斷；48石膏板吊頂上安裝探頭時(shí)最好在吊頂內(nèi)裝一塊木板石膏板吊頂上安裝探頭時(shí)最好在吊頂內(nèi)裝一塊木板49

成品保護(hù)

王金川成品保護(hù)50入戶門成品保護(hù)整改匯總表1、總的整改費(fèi)用11.9萬(wàn)元，美心門安裝單位承擔(dān)30％，總包單位承擔(dān)了70％

2、95％以上的整改均是對(duì)門扇的整改入戶門成品保護(hù)整1、總的整改費(fèi)用11.9萬(wàn)元，美心門安裝單位51入戶門成品保護(hù)整改匯總表建議：

1、實(shí)行框扇分離

2、合理安排工序

明確各方責(zé)任

3、取消室內(nèi)衛(wèi)生間

的回填處理入戶門成品保護(hù)整建議：

1、實(shí)行框扇分離

2、合理安排工序52入戶門成品保護(hù)4、安裝工藝上的保護(hù)措施：門安裝后應(yīng)在鎖孔內(nèi)臨時(shí)插上塑料管或木栓以防止鎖舌伸出創(chuàng)傷門框或損壞門鎖入戶門成品保護(hù)4、安裝工藝上的保護(hù)措施：門安裝后應(yīng)在鎖孔內(nèi)臨534-5棟公共走道地磚出現(xiàn)大面積污損，

成品保護(hù)提醒：

后期在作清潔時(shí)，要特別注意酸性物質(zhì)對(duì)?；u的污染4-5棟公共走道地磚出現(xiàn)大面積污損，成品保護(hù)提醒：

后期54

安全文明施工管理

李懷文安全文明施工管理55某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件56安全文明施工所有水晶酈城參建施工單位均獲得了重慶市“市級(jí)文明工地”的稱號(hào)項(xiàng)目部組織監(jiān)理單位每周對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的安全文明施工管理情況進(jìn)行例行檢查，對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的安全隱患，在生產(chǎn)會(huì)上以圖片展示的形式進(jìn)行通報(bào)，要求施工單位限期整改。通過(guò)水晶酈城各參建施工方的共同努力，現(xiàn)場(chǎng)的安全文明管理工作得到了高新區(qū)安監(jiān)站的好評(píng)。高新區(qū)安監(jiān)站多次組織高新區(qū)片區(qū)內(nèi)的參建施工單位到水晶酈城參觀學(xué)習(xí)。安全文明施工57某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件58施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)道路封閉施工施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)道路封閉施工59外架封閉施工外架封閉施工60施工樓層臨邊防護(hù)臨邊洞口防護(hù)施工樓層臨邊防護(hù)臨邊洞口防護(hù)61施工通道防護(hù)施工通道防護(hù)62工地食堂生、熟食品分區(qū)健康證上墻一洗二清三消毒工地食堂生、熟食品分區(qū)健康證上墻一洗二清三消毒63宿舍內(nèi)雙層架子床民工衣物晾曬區(qū)宿舍內(nèi)雙層架子床民工衣物晾曬區(qū)64

景觀施工管理

何格景觀施工管理

何格65原始地貌一原始地貌一66

施工過(guò)程施工過(guò)程67水晶之美水晶之美68某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件69某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件70某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件71某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件72某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件73某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件74某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件75

設(shè)計(jì)回顧

一個(gè)好的景觀設(shè)計(jì)必須是景觀和建筑的完美結(jié)合，在水晶無(wú)疑得到了充分的體現(xiàn)。設(shè)計(jì)回顧一個(gè)好的景觀設(shè)計(jì)必須是景觀和建筑的完美結(jié)合76設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)亮點(diǎn)：景觀和建筑的統(tǒng)一規(guī)劃，整體設(shè)計(jì)，把建筑和景觀完美的結(jié)合在一起。亮點(diǎn)原因分析：水晶的建筑和景觀均由一家設(shè)計(jì)公司完成，最大限度的保留和體現(xiàn)了設(shè)計(jì)師想要的效果；在后期的初步設(shè)計(jì)中很好的處理好了建筑和景觀的細(xì)部銜接和材質(zhì)搭配。設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)77設(shè)計(jì)中的不足施工圖設(shè)計(jì)單位未能很好的理解景觀設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)意圖，導(dǎo)致了設(shè)計(jì)信息的丟失和效果上的偏差（如五組團(tuán)水體底部端頭流水槽，如下圖）景觀中水體的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)未考慮到裝飾面層和坡度的影響導(dǎo)致了水體的漏水等（5組團(tuán)水體的邊帶）設(shè)計(jì)中的不足78某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件79低于環(huán)境標(biāo)高的擋水檐，未考慮散水收集溝，導(dǎo)致泥沙和污水污染水體，后期運(yùn)行成本高。(2組團(tuán)和5組團(tuán)均存在）低于環(huán)境標(biāo)高的擋水檐，未考慮散水收集溝，導(dǎo)致泥沙和污水污染水80水晶的水體底部在設(shè)計(jì)時(shí)考慮的是卵石，實(shí)際在清潔維護(hù)中非常費(fèi)時(shí)。水晶的水體底部在設(shè)計(jì)時(shí)考慮的是卵石，實(shí)際在清潔維護(hù)中非常費(fèi)時(shí)81水晶酈城泳池存在的問(wèn)題：

1、部分裝飾擋墻采用虎皮石，其銳角易傷人；2、裝飾面層的磚應(yīng)倒棱倒角，一組團(tuán)泳池在交付運(yùn)行中出現(xiàn)傷人2次，應(yīng)引起高度的重視。已經(jīng)整改完成水晶酈城泳池存在的問(wèn)題：

1、部分裝飾擋墻采用虎皮石，其銳角821、游泳池形成獨(dú)立區(qū)域的分隔采用植物,閑人、小孩極易進(jìn)入本區(qū)域，不利于后期的物業(yè)開(kāi)館管理.

2、水晶二期亮光石材用于公區(qū)休閑廣場(chǎng),在陽(yáng)光照射極強(qiáng)的夏季十分耀眼.目前已引起部分業(yè)主投訴.1、游泳池形成獨(dú)立區(qū)域的分隔采用植物,閑人、小孩極易進(jìn)入本區(qū)83

景觀施工管理過(guò)程中存在的問(wèn)題景觀施工管理過(guò)程中存在的問(wèn)題84場(chǎng)地移交

總包施工單位沒(méi)有按約定的時(shí)間把場(chǎng)地移交給景觀。移交的場(chǎng)地不能達(dá)到質(zhì)量要求。（水晶酈城4組團(tuán)游泳池周邊區(qū)域的場(chǎng)地平整）場(chǎng)地移交854—5后的場(chǎng)地移交后施工情況4—5后的場(chǎng)地移交后施工情況864—4移交場(chǎng)地后的情況4—4移交場(chǎng)地后的情況87

施工單位沒(méi)有對(duì)施工班組進(jìn)行有效的交底在施工配合上的問(wèn)題，在交叉施工的地方管理被弱化。成品保護(hù)問(wèn)題（道路污染，管網(wǎng)破壞，前面清洗對(duì)植物的傷害）

88道路的污染、無(wú)成品保護(hù)意識(shí)。道路的污染、無(wú)成品保護(hù)意識(shí)。89污染后的效果污染后的效果90

施工質(zhì)量1、2組團(tuán)施工質(zhì)量較好四組團(tuán)硬景粗糙施工質(zhì)量913、4、5組團(tuán)的100*100黃木文的鋪貼平整度不夠。3、4、5組團(tuán)的100*100黃木文的鋪貼平整度不夠。92

對(duì)建筑死角用軟景處理工藝差。對(duì)建筑死角用軟景處理工藝差。933、5組圖的草坪的土壤不飽滿，平整度不夠。

3、5組圖的草坪的土壤不飽滿，平整度不夠。

94景觀項(xiàng)目部同工程項(xiàng)目部的設(shè)計(jì)和施工界面避免因管理的主體較多導(dǎo)致設(shè)計(jì)跟蹤和施工管理中的信息流失，使得效果和功能出項(xiàng)偏差和缺失。建議將除游泳池以外的所有水體和構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)，水電，裝飾設(shè)計(jì)和施工納入景觀統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。（五組團(tuán)水體案例）景觀項(xiàng)目部同工程項(xiàng)目部的設(shè)計(jì)和施工界面95水晶后期的景觀養(yǎng)護(hù)存在的問(wèn)題：更換死忘苗木不及時(shí)，導(dǎo)致了業(yè)主的不滿，上海聚隆表現(xiàn)尤為突出。改進(jìn)的措施和辦法：在規(guī)定的時(shí)間未更換的，可以由物業(yè)偽托其他的施工單位更換，在其工程款或質(zhì)保金中扣除給物業(yè)，這需要造價(jià)部的大力支持！水晶后期的景觀養(yǎng)護(hù)存在的問(wèn)題：96

文檔管理

文檔管理97洪權(quán)峰就剩這張比較帥了洪權(quán)峰就剩這張比較帥了98水晶酈城的文檔管理模型以及分類方法在林洋“水晶酈城一期文檔管理工作總結(jié)200503”中有具體描述，其實(shí)行效果好，易分類和查詢，在此不再贅述。這里主要講一下對(duì)信息管理的想法和改進(jìn)思路。綜合對(duì)信息管理的工作認(rèn)識(shí)，個(gè)人認(rèn)為信息管理的主要作用是通過(guò)計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)，及時(shí)準(zhǔn)確的將信息傳達(dá)給所有項(xiàng)目成員，取得有效的反饋，并在此過(guò)程中將優(yōu)化傳遞信息流程，最終形成一個(gè)全員通曉、流程簡(jiǎn)單的信息傳遞和反饋機(jī)制。水晶酈城的文檔管理模型以及分類方法在林洋“水晶酈城一期文檔管99水晶酈城的參建單位多，資料流量大，如何有效的簡(jiǎn)化資料傳遞流程？1、建議在處理收文時(shí)，分時(shí)間段進(jìn)行集中處理（特殊情況除外），即每天的中午和下午。2、建立跟蹤機(jī)制，每天定時(shí)查閱“文件跟蹤處理表”，并直接與相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行聯(lián)系，取得反饋。水晶酈城的參建單位多，資料流量大，如何有效的簡(jiǎn)化資料傳遞流程100如何實(shí)現(xiàn)文檔查閱的準(zhǔn)確、及時(shí)性？首先建立完善的編號(hào)規(guī)則，及時(shí)向項(xiàng)目部成員宣講。文檔編號(hào)應(yīng)實(shí)時(shí)更新。項(xiàng)目文檔管理體系的建立主要目的是為了方便項(xiàng)目專業(yè)工程師的資料查詢，不是方便內(nèi)業(yè)工程師的查詢，宣講工作很重要，做不好，對(duì)內(nèi)業(yè)工程師的工作效率影響很嚴(yán)重。

如何實(shí)現(xiàn)文檔查閱的準(zhǔn)確、及時(shí)性？首先建立完善的編號(hào)規(guī)則，及時(shí)101竣工備案總結(jié)

由此可見(jiàn)，備案證的獲取是一個(gè)單位工程完結(jié)的里程碑標(biāo)志。

竣工備案總結(jié)由此可見(jiàn)，備案證的獲取是一個(gè)單位工程完結(jié)的里程102

以下就綜合竣工驗(yàn)收和備案證辦理的重點(diǎn)控制內(nèi)容進(jìn)行描述。1、建立對(duì)應(yīng)的備案資料電子文檔體系；2、合理安排簽章流程，以確保在竣工驗(yàn)收會(huì)前完成為準(zhǔn)；3、文檔的套數(shù)齊全（備案辦、檔案館、物業(yè)、自存，共四套）；4、面積填寫務(wù)必準(zhǔn)確。以下就綜合竣工驗(yàn)收和備案證辦理的重點(diǎn)控制內(nèi)容進(jìn)行描述。103值得注意的問(wèn)題：建議在備案資料形成以后，交質(zhì)監(jiān)站質(zhì)檢人員與備案辦人員進(jìn)行核對(duì)后再正式交驗(yàn)。保持對(duì)面積高度的敏感－－主要是規(guī)劃面積與施工證、規(guī)劃許可證的核對(duì)，如超出施工許可或規(guī)劃許可面積過(guò)多【指超出100平米以上的】需提前補(bǔ)繳相關(guān)規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)等相關(guān)應(yīng)繳納的費(fèi)用。人員的核對(duì)－施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、各參建單位的負(fù)責(zé)人等。專人對(duì)會(huì)上的備案資料進(jìn)行熟讀，特別是專項(xiàng)驗(yàn)收的時(shí)間、面積等數(shù)據(jù)一定要明白相互關(guān)系和利害因素，便于驗(yàn)收時(shí)的解釋。值得注意的問(wèn)題：建議在備案資料形成以后，交質(zhì)監(jiān)站質(zhì)檢人員與備104值得注意的問(wèn)題：備案資料的可修改性：很多填寫內(nèi)容是根據(jù)驗(yàn)收前的情況進(jìn)行預(yù)估并填寫。驗(yàn)收后，需對(duì)已形成的資料進(jìn)行修改，建議在報(bào)送過(guò)程中注意修改技巧。日期核對(duì)。由建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、地勘、施工單位各自出具的質(zhì)量檢查報(bào)告的日期盡量統(tǒng)一，且必須為綜合驗(yàn)收時(shí)間之前。整改通知書、整改回執(zhí)單為必需的驗(yàn)收材料。值得注意的問(wèn)題：備案資料的可修改性：很多填寫內(nèi)容是根據(jù)驗(yàn)收前105

驗(yàn)收⑴、消防申報(bào)資料露項(xiàng)－（王鵬）；⑵、K27消防驗(yàn)收案例－（陳欣）；驗(yàn)收⑴、消防申報(bào)資料露項(xiàng)－（王鵬）；106一組團(tuán)和五組團(tuán)消防驗(yàn)收時(shí)，申報(bào)的驗(yàn)收范圍出現(xiàn)了漏項(xiàng)：一組團(tuán)漏掉了一個(gè)小商鋪，五組團(tuán)漏掉了LG夾層;《消防工程驗(yàn)收申報(bào)表》上的驗(yàn)收范圍和面積應(yīng)與消防局下發(fā)的《施工圖審查意見(jiàn)書》的審查范圍、面積保持一致，最終形成閉環(huán)。在今后的建設(shè)項(xiàng)目中，申請(qǐng)消防審查等工作時(shí)，要盡可能的減少申報(bào)批次，且每次申報(bào)要有詳細(xì)的申報(bào)記錄和詳細(xì)的準(zhǔn)確的名稱、范圍、面積等重要元素。在人員調(diào)整后，要盡可能的完善交接工作，避免信息的失真。消防驗(yàn)收的申報(bào)資料消防驗(yàn)收的申報(bào)資料107k27水晶星座消防驗(yàn)收案例k27水晶星座消防驗(yàn)收案例108事件簡(jiǎn)述2006年4月19日重慶市消防局對(duì)水晶星座進(jìn)行了消防驗(yàn)收。消防局根據(jù)批準(zhǔn)的k27消防審批意見(jiàn)書：〔2004〕渝公消（建）字第7號(hào)<見(jiàn)下頁(yè)>的規(guī)定認(rèn)為：標(biāo)準(zhǔn)層廚房區(qū)域調(diào)整后未重新報(bào)驗(yàn)備案且應(yīng)設(shè)置消防噴淋和溫感。通過(guò)公安部四川消防研究所(高規(guī)的編制和解釋部門)對(duì)公寓式寫字樓就目前的消防設(shè)施進(jìn)行消防安全性能化評(píng)估合格后,于2006年5月26號(hào)取得重慶市消防局頒發(fā)的消防驗(yàn)收合格證。

事件簡(jiǎn)述2006年4月19日重慶市消防局對(duì)水晶星座進(jìn)行了消防109過(guò)程回顧2003年11月，水晶酈城k27商業(yè)綜合樓的第一次全部圖紙出來(lái)后，都履行了相關(guān)的報(bào)建手續(xù)，并隨一組團(tuán)一起開(kāi)始施工。整個(gè)k27工程裙房部分施工完成后根據(jù)公司的統(tǒng)一安排，k27項(xiàng)目暫時(shí)停工。2005年3月根據(jù)公司的安排，設(shè)計(jì)院對(duì)k27公寓樓標(biāo)準(zhǔn)層的平面圖進(jìn)行了修改(相關(guān)專業(yè)的圖紙均作了調(diào)整),并與4月份恢復(fù)了公寓樓的施工。但是平面圖調(diào)整后這次未辦理公寓樓相關(guān)消防報(bào)建備案手續(xù)。過(guò)程回顧2003年11月，水晶酈城k27商業(yè)綜合樓的第一次全110水晶星座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖(舊)水晶星座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖(舊)111水晶星座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖(新)水晶星座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖(新)112圖紙調(diào)整前后1：此圖經(jīng)過(guò)了消防局審核批準(zhǔn)同意2:此圖中廚房區(qū)域也未設(shè)置噴淋和溫感此圖未報(bào)消防局審批,消防局首先認(rèn)為程序不合法.廚房區(qū)域未設(shè)置噴淋和溫感圖紙調(diào)整前后1：此圖經(jīng)過(guò)了消防局審核批準(zhǔn)同意此圖未報(bào)消防局審113建議對(duì)于項(xiàng)目的所有批復(fù)、審批意見(jiàn)書等文件下來(lái)后,應(yīng)在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理處匯總,并組織相關(guān)人員進(jìn)行交流學(xué)習(xí)。完善部門內(nèi)部人員調(diào)動(dòng)后的移交制度以及部門間的移交制度。圖紙調(diào)整后一定要重新進(jìn)行消防報(bào)建備案如果消防驗(yàn)收時(shí)遇到技術(shù)障礙，公安部四川消防研究所是一個(gè)可以利用的資源.建議對(duì)于項(xiàng)目的所有批復(fù)、審批意見(jiàn)書等文件下來(lái)后,應(yīng)在項(xiàng)目負(fù)責(zé)114

分供方管理總分包單位合同及責(zé)任問(wèn)題－（楊秋生）；分供方管理總分包單位合同及責(zé)任問(wèn)題－（楊秋生）；115總包與分包合同及責(zé)任問(wèn)題：水晶酈城項(xiàng)目1~5組團(tuán)因入戶門及鋁門窗（劃傷、撞痕、污染等）的整改問(wèn)題占整改量的三分之一左右。入戶門及鋁門窗的制安施工是三方合同（甲方、總包、分包），在實(shí)施中總包對(duì)進(jìn)度重視，而對(duì)工序配合、安裝插入時(shí)間、雙方交接條件、成品保護(hù)等重視差，涉及返修及費(fèi)用等責(zé)任問(wèn)題總包、分包相互推諉（主要是入戶門），物管人員及項(xiàng)目工程師花很多的精力協(xié)調(diào)處理。建議在今后項(xiàng)目實(shí)施，對(duì)需甲方指定分包的工作內(nèi)容明確在總包的合同范圍（壟斷行業(yè)的工作除外），由總包與分包簽訂合同（甲方明確廠家、品牌），利于責(zé)任主體明確，提高總包管理意識(shí)和能力?？偘c分包合同及責(zé)任問(wèn)題：水晶酈城項(xiàng)目1~5組團(tuán)因入戶門及鋁116

團(tuán)隊(duì)建設(shè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)117晨會(huì)時(shí)間：每天早晨上班時(shí)間前10分鐘開(kāi)始，會(huì)議時(shí)間視當(dāng)天的內(nèi)容而定，但不是超過(guò)20分鐘。主持：項(xiàng)目經(jīng)理主持（不在時(shí)由指定的專業(yè)工程師代替）。內(nèi)容：檢查現(xiàn)場(chǎng)工作人員是否進(jìn)入工作狀態(tài)；核對(duì)、匯總前日的現(xiàn)場(chǎng)工程施工情況；宣讀公司下發(fā)的文件、通知;就前一日施工中的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)、討論、解答；發(fā)表意見(jiàn)、要求、建議；安排當(dāng)天的管理工作。晨會(huì)是一天工作開(kāi)始的標(biāo)志，現(xiàn)場(chǎng)工作人員應(yīng)從此進(jìn)入工作狀態(tài)晨會(huì)118TEAM小組專題會(huì)Together團(tuán)結(jié)Everyone人人Accomplishes完成More更多TEAM小組專題會(huì)Together團(tuán)結(jié)1191+1>2團(tuán)結(jié)就是力量！1+1>2團(tuán)結(jié)就是力量！120

交房1：集中交房期間我們專門準(zhǔn)備了一間”吵架室”

2：關(guān)于衣柜的案例交房1：集中交房期間我們專門準(zhǔn)備了一間”吵架室”

2：關(guān)121衣柜的案例分析

附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)1、外墻：中空鍍膜玻璃和面磚等2、內(nèi)墻：白色涂料3、頂棚：乳膠漆,局部石膏板吊頂4、地面：強(qiáng)化木地板和地磚等5、門窗：入戶為防盜門、衛(wèi)生間、廚房配門,廚房衛(wèi)生間無(wú)窗,外窗為中空鍍膜玻璃6、廚房：鋁合金吊頂，防滑地磚，配置櫥柜、抽油煙機(jī)、灶具、洗滌盆（配龍頭）7、衛(wèi)生間：鋁合金吊頂,防滑地磚,配置坐便器、單立柱盆（配龍頭）、燃?xì)鉄崴鳎ㄅ浠ⅲ?、鏡子、擱物架、浴霸，設(shè)地漏8、陽(yáng)臺(tái)：地磚,設(shè)置空調(diào)主機(jī)位，格柵或百頁(yè)封閉，熱水器9、電梯：塔樓采用四部品牌電梯10、其他：層高：住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高結(jié)構(gòu)尺寸為3000MM信報(bào)箱：大堂內(nèi)配置信報(bào)箱安防系統(tǒng)：每戶設(shè)置對(duì)講門機(jī)，紅外線探測(cè)器，緊急報(bào)警按紐大堂及電梯前室：精裝修疏散樓梯：地面為地磚，墻面及頂棚為涂料供水：接市政設(shè)施管網(wǎng)，部分樓層為二次供水（以水廠提供供水標(biāo)高和設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)），出戶計(jì)量供電：5（20A）電表，出戶計(jì)量，預(yù)設(shè)室內(nèi)線路、開(kāi)關(guān)、插座、燈具供氣：智能氣表閉路：數(shù)字電視入戶，安裝一個(gè)接口電話：二對(duì)電話線入戶，預(yù)留二個(gè)接口數(shù)據(jù)通訊：一條寬帶數(shù)據(jù)線入戶，預(yù)留一個(gè)接口其他：每戶入戶處設(shè)置厚度0.6米，寬度不小于1.5米的壁柜配置二P冷暖壁掛式空調(diào)熱水管道到廚房和衛(wèi)生間合同配置標(biāo)準(zhǔn)衣柜的案例分析

附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)合同配置標(biāo)準(zhǔn)122當(dāng)時(shí)在衣柜訂貨前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)每層有5戶在入戶靠墻處不能放置,并告知了營(yíng)銷部,但是銷售合同中已經(jīng)非常明確的將衣柜的長(zhǎng)度定在1.5米,表示衣柜在此戶設(shè)計(jì)位置不能放置當(dāng)時(shí)在衣柜訂貨前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)每層有5戶在入戶靠墻處不能放置,并告123在銷售合同中盡量不要把自己栓得太死;希望在銷售前能完善裝修樣板房.銷售合同中的配置標(biāo)準(zhǔn)添加工程部會(huì)簽在銷售合同中盡量不要把自己栓得太死;124

創(chuàng)新

收集三組團(tuán)車庫(kù)周邊地下水作綠化用水。收集動(dòng)步公園的溪流水作綠化用水。創(chuàng)新收集三組團(tuán)車庫(kù)周邊地下水作綠化用水。125感謝水晶酈城的所有建設(shè)者！

感謝公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門和工程部全體同事對(duì)水晶酈城項(xiàng)目的關(guān)心和支持！感謝水晶酈城的所有建設(shè)者！

感謝公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門和工程部全體1262012年龍湖工程管理發(fā)展策略2012年龍湖工程管理發(fā)展策略127項(xiàng)目簡(jiǎn)介

水晶酈城位于華新分流道以西，共分一、二期，一期為一組團(tuán)（K14、16、27地塊）和二組團(tuán)（K13地塊）以及K15地塊體育公園，二期為K8、K7地塊和K11地塊?？傉嫉孛娣e約500畝，共計(jì)4141戶，容積率僅為1.9，總建筑面積達(dá)654796.52㎡。項(xiàng)目簡(jiǎn)介水晶酈城位于華新分流道以西，共分一、二期，一期128『鳥瞰圖』『鳥瞰圖』129組團(tuán)占地面積建筑面積住宅戶數(shù)商鋪戶數(shù)開(kāi)工時(shí)間竣工時(shí)間一113609.01174317.9710411812003.82004.11K27（水晶星座及裙樓、車庫(kù)）73942.285722003.92006.6二60093.19114693.466302003.122005.5三26586.2158474.5717172004.52005.11四73897.52138931.11五47559.9884467.96K15（體育公園配套）

9969.17

2003.42005.6合計(jì)321745.91654796.523960181

組團(tuán)占地面積建筑面積住宅戶數(shù)商鋪戶數(shù)開(kāi)工時(shí)間竣工時(shí)間一113130項(xiàng)目評(píng)價(jià)『水晶酈城業(yè)主對(duì)戶內(nèi)部分的總體滿意度』項(xiàng)目評(píng)價(jià)『水晶酈城業(yè)主對(duì)戶內(nèi)部分的總體滿意度』131『水晶酈城業(yè)主對(duì)樓內(nèi)公共部分的總體滿意度』『水晶酈城業(yè)主對(duì)樓內(nèi)公共部分的總體滿意度』132『對(duì)公共景觀的總體滿意度』

『對(duì)公共景觀的總體滿意度』133

技術(shù)管理專業(yè)配合不到位－（王鵬）；四組團(tuán)車庫(kù)出入口調(diào)整－（王鵬）；空調(diào)機(jī)位－（王鵬）；細(xì)部設(shè)計(jì)體會(huì)－（楊秋生）；soho未進(jìn)行精裝修專業(yè)設(shè)計(jì)－（陳欣）；關(guān)于市政水壓超壓的處理－（陳欣）技術(shù)管理專業(yè)配合不到位－（王鵬）；134兄弟們，這是血和金錢的代價(jià)啊~王鵬先生兄弟們，這是血和金錢的代價(jià)啊~135

案例一：專業(yè)之間的配合不到位原電氣開(kāi)關(guān)位置不好操作案例一：專業(yè)之間的配合不到位原電氣開(kāi)關(guān)位置136要專業(yè)重圖解決專業(yè)間關(guān)系矛盾問(wèn)題，特別是對(duì)各功能小間（廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)等）；要求設(shè)計(jì)院各專業(yè)之間對(duì)功能小間、車庫(kù)、室外管網(wǎng)等應(yīng)作綜合圖紙。先作樣板能解決圖紙審查時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；要專業(yè)重圖解決專業(yè)間關(guān)系矛盾問(wèn)題，特別是對(duì)各功能小間（廚衛(wèi)、137原設(shè)計(jì)為5米高的亭子，現(xiàn)改為此狀；車庫(kù)人行出入口、通風(fēng)排煙口等出地面的構(gòu)筑物應(yīng)作為研發(fā)的重點(diǎn)之一四組團(tuán)車庫(kù)人行出入口的調(diào)整案例原設(shè)計(jì)為5米高的亭子，現(xiàn)改為此狀；四組團(tuán)車庫(kù)人行出入口的調(diào)整138空調(diào)機(jī)位

過(guò)于強(qiáng)調(diào)建筑外立面的效果，而忽視了空調(diào)室內(nèi)室外機(jī)的功能需求；主要問(wèn)題：空調(diào)室外機(jī)安裝不方便；冷凝水管布置在室內(nèi),需要裝修時(shí)隱蔽處理；單向進(jìn)出風(fēng)造成空調(diào)室外機(jī)出現(xiàn)熱保護(hù)而停機(jī)等問(wèn)題?？照{(diào)機(jī)位過(guò)于強(qiáng)調(diào)建筑外立面的效果，而忽視了空調(diào)室內(nèi)室外139某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件140某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件141建議

希望研發(fā)階段堅(jiān)持以人為本的原則，多一些滿足功能設(shè)備的安裝和使用的考慮；就空調(diào)室外機(jī)盡量避免設(shè)置成單向進(jìn)出風(fēng)的形式。建議希望研發(fā)階段堅(jiān)持以人為本的原則，多一些滿足功能設(shè)備142下面是一位重量級(jí)人物，很重！下面是一位重量級(jí)人物，很重！143『細(xì)部設(shè)計(jì)的體會(huì)』水晶酈城項(xiàng)目護(hù)欄、公共部分的樓層凈高等，在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)護(hù)欄選用標(biāo)準(zhǔn)圖集，管道只有走向，很難作為實(shí)施依據(jù)，項(xiàng)目工程師需提出細(xì)部做法、技術(shù)變更后才能實(shí)施。因設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度未滿足施工圖要求，給施工預(yù)留預(yù)埋、材料準(zhǔn)備帶來(lái)影響。建議在設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確一些必有的細(xì)部設(shè)計(jì)及要求，樓層凈高，樓層內(nèi)的管道布置應(yīng)有平面尺寸及標(biāo)高標(biāo)注，公共部分的樓層安裝各專業(yè)管道設(shè)計(jì)綜合平面圖等?！杭?xì)部設(shè)計(jì)的體會(huì)』水晶酈城項(xiàng)目護(hù)欄、公共部分的樓層凈高等，在144陳欣陳欣145『Soho樓未進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)』整個(gè)soho公寓樓作為精裝交房，沒(méi)有委托專業(yè)的裝飾設(shè)計(jì)單位進(jìn)行二次專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)。缺乏對(duì)室內(nèi)整體裝飾效果的專業(yè)把握和細(xì)部做法的考慮。建議以后的精裝soho邀請(qǐng)專業(yè)的裝飾設(shè)計(jì)單位進(jìn)行二次裝飾設(shè)計(jì)。『Soho樓未進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)』整個(gè)soho公寓樓作為精裝交房，14606年4月份決定更改方案將室內(nèi)木陰角線條全部更改為石膏線條(當(dāng)時(shí)本工程的室內(nèi)涂料工作基本已經(jīng)結(jié)束,20樓以上的木地板均安裝完成)木陰角線條石膏陰角線條06年4月份決定更改方案將室內(nèi)木陰角線條全部更改為石膏線條(1471:建議改為石材飾面4:建議用深色的材料2:建議改用石材收口3:墻面建議用墻紙1:建議改為石材飾面4:建議用深色的材料2:建議改用石材收口148精裝修地漏建議用方型的地漏；精裝修地漏建議用方型的地漏；149樓梯間出屋面的防火門高度未考慮屋面找坡、防水、隔熱等構(gòu)造高度樓梯間出屋面的防火門高度未考慮屋面找坡、防水、隔熱等構(gòu)造高度150關(guān)于市政水壓超壓的處理水廠提供的供水壓力均偏保守，設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)時(shí)又保守一點(diǎn)，再加上新建小區(qū)的用水負(fù)荷是逐步增加的，往往造成一次供水直供部分的壓力偏高；為了保證用戶用水使用的舒適性，建議在每個(gè)組團(tuán)的進(jìn)水環(huán)網(wǎng)上增加一組減壓閥門，并增設(shè)旁通管，便于隨時(shí)調(diào)整水壓。關(guān)于市政水壓超壓的處理水廠提供的供水壓力均偏保守，設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)151某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件152直接原因：樓棟給水與車庫(kù)水池的給水為一根主管，在水池補(bǔ)水時(shí)將削減壓力而造成壓力驟降的現(xiàn)象。5-2棟生活直供水樓層的給水時(shí)有時(shí)無(wú)？直接原因：樓棟給水與車庫(kù)水池的給水為一根主管，在水池補(bǔ)水時(shí)將153

質(zhì)量管理水晶酈城項(xiàng)目施工階段，甲方工程師在控制質(zhì)量工作中的收獲－（谷方全）；土石方平基案例－（李懷文）；外墻面磚脫落案例－（李懷文）；抹灰養(yǎng)護(hù)施工方法－（王金川）；根部防滲漏的處理方法－（陳欣）；設(shè)計(jì)施工中的不足－（陳欣）質(zhì)量管理水晶酈城項(xiàng)目施工階段，甲方工程師在控制質(zhì)量工作中的154有請(qǐng)谷工！有請(qǐng)谷工！155水晶酈城共27棟單體樓均獲得了“優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程獎(jiǎng)”水晶酈城共27棟單體樓均獲得了156某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件157水晶酈城項(xiàng)目實(shí)施階段，甲方工程師在控制質(zhì)量工作中的收獲產(chǎn)品實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的制定和宣貫是保證質(zhì)量的必要條件。重點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)的宣貫要落實(shí)到施工單位班組和個(gè)人。產(chǎn)品的實(shí)物樣板是保證質(zhì)量的可靠依據(jù)。督促監(jiān)理和施工單位對(duì)中間成果進(jìn)行“復(fù)測(cè)”是發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題和進(jìn)行糾偏的有效手段。水晶酈城項(xiàng)目實(shí)施階段，甲方工程師在控制質(zhì)量工作中的收獲產(chǎn)品實(shí)158K27內(nèi)街玻璃幕墻照明，設(shè)置的位置高達(dá)15米，支架設(shè)計(jì)為固定式，從上至下維修難度極大，建議此燈具改成可折疊拉伸的方式,確定方案的時(shí)候一定要考慮后期維護(hù)K27內(nèi)街玻璃幕墻照明，設(shè)置的位置高達(dá)15米，支架設(shè)計(jì)為固定159李懷文沒(méi)看清楚？看清楚了賽？李懷文沒(méi)看清楚？160土石方平基

原始地貌K27K15（原售樓處）體育公園K16K14K13土石方平基原始地貌K27K15體育公園K16K14K13161周邊水系調(diào)查和處理方案

詳細(xì)調(diào)查工程所在地區(qū)河流的走向，應(yīng)有明確的施工雨水排放方案。四組團(tuán)周邊水系調(diào)查和處理方案詳細(xì)調(diào)查工程所在地區(qū)河流的走向，162結(jié)合市政道路的邊坡實(shí)施控制如果市政道路為填方區(qū)段，地下室的位置盡量避開(kāi)布置。施工過(guò)程中，可與政府相關(guān)部門溝通，只實(shí)施半邊道路。結(jié)合市政道路的邊坡實(shí)施控制如果市政道路為填方區(qū)段，地下室的位163土方回填碾壓措施土方回填采取分層碾壓措施，在擋墻防水保護(hù)磚墻上做標(biāo)識(shí)，作為控制分層回填的依據(jù)。要求監(jiān)理公司旁站監(jiān)理，詳見(jiàn)過(guò)程圖片土方回填碾壓措施土方回填采取分層碾壓措施，在擋墻防水保護(hù)磚墻164挖孔樁過(guò)程控制數(shù)據(jù)挖孔樁過(guò)程控制數(shù)據(jù)165回填區(qū)域橢圓形樁處理方案回填區(qū)域橢圓形樁處理方案166

水晶片區(qū)3-2棟和5-3棟外墻磚局部出現(xiàn)起拱和粘結(jié)層與基層脫落水晶片區(qū)3-2棟和5-3棟外墻磚局部出現(xiàn)起拱和粘結(jié)層與基167原因分析：貼磚前找平抹灰層面有灰塵污染等沒(méi)有完全清潔干凈貼磚前沒(méi)有充分潤(rùn)濕抹灰層。外墻面磚粘貼后養(yǎng)護(hù)措施不到位。外墻變形縫間隔太大（目前是24米留一條變形縫）。持續(xù)高溫天氣誘發(fā)。原因分析：168

施工單位檢查完成后甲方復(fù)查，若發(fā)現(xiàn)新的空鼓現(xiàn)象則復(fù)查費(fèi)用均由施工單位承擔(dān)，甲方有權(quán)據(jù)此對(duì)施工單位進(jìn)行處罰。某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件169王金川王金川170抹灰養(yǎng)護(hù)采取噴霧器噴水養(yǎng)護(hù),根據(jù)天氣狀況確保墻體保持濕潤(rùn)狀態(tài)(持續(xù)時(shí)間為7天)，形成記錄備查。此措施對(duì)杜絕墻面空鼓裂紋這個(gè)客戶敏感點(diǎn)效果明顯。抹灰養(yǎng)護(hù)采取噴霧器噴水養(yǎng)護(hù),根據(jù)天氣狀況確保墻體保持濕潤(rùn)狀態(tài)171

特別注意工程裝修工程中防滲漏部位處理：外墻上挑架洞口、砼墻支模（對(duì)拉螺桿）洞眼。穿樓板、屋面管道根部。測(cè)量放線孔洞。廚房排煙道、排風(fēng)道根部。特別注意工程裝修工程中防滲漏部位處理：172管道根部砼分二次澆筑，并作關(guān)水試驗(yàn)，漏則返工，不漏則二次澆灌。水晶酈城目前基本上沒(méi)有管道根部漏水的報(bào)事管道根部砼分二次澆筑，并作關(guān)水試驗(yàn)，漏則返工，不漏則二次澆灌173希望不再發(fā)生回填區(qū)域的管道被拉斷；入戶門的開(kāi)啟方向盡量外開(kāi)；陽(yáng)臺(tái)的地漏位置應(yīng)考慮業(yè)主裝修后豎向標(biāo)高與室內(nèi)地坪的銜接，特別是較長(zhǎng)的陽(yáng)臺(tái)；精裝修房中靠墻面磚安裝的洗衣機(jī)龍頭和淋浴龍頭我們?cè)谇捌诙ㄎ粫r(shí)只考慮了二維定位，沒(méi)有進(jìn)行三維定位，結(jié)果出現(xiàn)的部分龍頭裝飾蓋安裝不能緊靠墻磚面的現(xiàn)象；廚房不銹鋼洗滌盆在作清潔時(shí)用鋼絲球造成釉面被劃傷（更換了40多個(gè)）；希望不再發(fā)生回填區(qū)域的管道被拉斷；174石膏板吊頂上安裝探頭時(shí)最好在吊頂內(nèi)裝一塊木板石膏板吊頂上安裝探頭時(shí)最好在吊頂內(nèi)裝一塊木板175

成品保護(hù)

王金川成品保護(hù)176入戶門成品保護(hù)整改匯總表1、總的整改費(fèi)用11.9萬(wàn)元，美心門安裝單位承擔(dān)30％，總包單位承擔(dān)了70％

2、95％以上的整改均是對(duì)門扇的整改入戶門成品保護(hù)整1、總的整改費(fèi)用11.9萬(wàn)元，美心門安裝單位177入戶門成品保護(hù)整改匯總表建議：

1、實(shí)行框扇分離

2、合理安排工序

明確各方責(zé)任

3、取消室內(nèi)衛(wèi)生間

的回填處理入戶門成品保護(hù)整建議：

1、實(shí)行框扇分離

2、合理安排工序178入戶門成品保護(hù)4、安裝工藝上的保護(hù)措施：門安裝后應(yīng)在鎖孔內(nèi)臨時(shí)插上塑料管或木栓以防止鎖舌伸出創(chuàng)傷門框或損壞門鎖入戶門成品保護(hù)4、安裝工藝上的保護(hù)措施：門安裝后應(yīng)在鎖孔內(nèi)臨1794-5棟公共走道地磚出現(xiàn)大面積污損，

成品保護(hù)提醒：

后期在作清潔時(shí)，要特別注意酸性物質(zhì)對(duì)玻化磚的污染4-5棟公共走道地磚出現(xiàn)大面積污損，成品保護(hù)提醒：

后期180

安全文明施工管理

李懷文安全文明施工管理181某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件182安全文明施工所有水晶酈城參建施工單位均獲得了重慶市“市級(jí)文明工地”的稱號(hào)項(xiàng)目部組織監(jiān)理單位每周對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的安全文明施工管理情況進(jìn)行例行檢查，對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的安全隱患，在生產(chǎn)會(huì)上以圖片展示的形式進(jìn)行通報(bào)，要求施工單位限期整改。通過(guò)水晶酈城各參建施工方的共同努力，現(xiàn)場(chǎng)的安全文明管理工作得到了高新區(qū)安監(jiān)站的好評(píng)。高新區(qū)安監(jiān)站多次組織高新區(qū)片區(qū)內(nèi)的參建施工單位到水晶酈城參觀學(xué)習(xí)。安全文明施工183某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件184施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)道路封閉施工施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)道路封閉施工185外架封閉施工外架封閉施工186施工樓層臨邊防護(hù)臨邊洞口防護(hù)施工樓層臨邊防護(hù)臨邊洞口防護(hù)187施工通道防護(hù)施工通道防護(hù)188工地食堂生、熟食品分區(qū)健康證上墻一洗二清三消毒工地食堂生、熟食品分區(qū)健康證上墻一洗二清三消毒189宿舍內(nèi)雙層架子床民工衣物晾曬區(qū)宿舍內(nèi)雙層架子床民工衣物晾曬區(qū)190

景觀施工管理

何格景觀施工管理

何格191原始地貌一原始地貌一192

施工過(guò)程施工過(guò)程193水晶之美水晶之美194某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件195某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件196某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件197某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件198某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件199某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件200某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件201

設(shè)計(jì)回顧

一個(gè)好的景觀設(shè)計(jì)必須是景觀和建筑的完美結(jié)合，在水晶無(wú)疑得到了充分的體現(xiàn)。設(shè)計(jì)回顧一個(gè)好的景觀設(shè)計(jì)必須是景觀和建筑的完美結(jié)合202設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)亮點(diǎn)：景觀和建筑的統(tǒng)一規(guī)劃，整體設(shè)計(jì)，把建筑和景觀完美的結(jié)合在一起。亮點(diǎn)原因分析：水晶的建筑和景觀均由一家設(shè)計(jì)公司完成，最大限度的保留和體現(xiàn)了設(shè)計(jì)師想要的效果；在后期的初步設(shè)計(jì)中很好的處理好了建筑和景觀的細(xì)部銜接和材質(zhì)搭配。設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)203設(shè)計(jì)中的不足施工圖設(shè)計(jì)單位未能很好的理解景觀設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)意圖，導(dǎo)致了設(shè)計(jì)信息的丟失和效果上的偏差（如五組團(tuán)水體底部端頭流水槽，如下圖）景觀中水體的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)未考慮到裝飾面層和坡度的影響導(dǎo)致了水體的漏水等（5組團(tuán)水體的邊帶）設(shè)計(jì)中的不足204某地產(chǎn)工程管理發(fā)展策略課件205低于環(huán)境標(biāo)高的擋水檐，未考慮散水收集溝，導(dǎo)致泥沙和污水污染水體，后期運(yùn)行成本高。(2組團(tuán)和5組團(tuán)均存在）低于環(huán)境標(biāo)高的擋水檐，未考慮散水收集溝，導(dǎo)致泥沙和污水污染水206水晶的水體底部在設(shè)計(jì)時(shí)考慮的是卵石，實(shí)際在清潔維護(hù)中非常費(fèi)時(shí)。水晶的水體底部在設(shè)計(jì)時(shí)考慮的是卵石，實(shí)際在清潔維護(hù)中非常費(fèi)時(shí)207水晶酈城泳池存在的問(wèn)題：

1、部分裝飾擋墻采用虎皮石，其銳角易傷人；2、裝飾面層的磚應(yīng)倒棱倒角，一組團(tuán)泳池在交付運(yùn)行中出現(xiàn)傷人2次，應(yīng)引起高度的重視。已經(jīng)整改完成水晶酈城泳池存在的問(wèn)題：

1、部分裝飾擋墻采用虎皮石，其銳角2081、游泳池形成獨(dú)立區(qū)域的分隔采用植物,閑人、小孩極易進(jìn)入本區(qū)域，不利于后期的物業(yè)開(kāi)館管理.

2、水晶二期亮光石材用于公區(qū)休閑廣場(chǎng),在陽(yáng)光照射極強(qiáng)的夏季十分耀眼.目前已引起部分業(yè)主投訴.1、游泳池形成獨(dú)立區(qū)域的分隔采用植物,閑人、小孩極易進(jìn)入本區(qū)209

景觀施工管理過(guò)程中存在的問(wèn)題景觀施工管理過(guò)程中存在的問(wèn)題210場(chǎng)地移交

總包施工單位沒(méi)有按約定的時(shí)間把場(chǎng)地移交給景觀。移交的場(chǎng)地不能達(dá)到質(zhì)量要求。（水晶酈城4組團(tuán)游泳池周邊區(qū)域的場(chǎng)地平整）場(chǎng)地移交2114—5后的場(chǎng)地移交后施工情況4—5后的場(chǎng)地移交后施工情況2124—4移交場(chǎng)地后的情況4—4移交場(chǎng)地后的情況213

施工單位沒(méi)有對(duì)施工班組進(jìn)行有效的交底在施工配合上的問(wèn)題，在交叉施工的地方管理被弱化。成品保護(hù)問(wèn)題（道路污染，管網(wǎng)破壞，前面清洗對(duì)植物的傷害）

214道路的污染、無(wú)成品保護(hù)意識(shí)。道路的污染、無(wú)成品保護(hù)意識(shí)。215污染后的效果污染后的效果216

施工質(zhì)量1、2組團(tuán)施工質(zhì)量較好四組團(tuán)硬景粗糙施工質(zhì)量2173、4、5組團(tuán)的100*100黃木文的鋪貼平整度不夠。3、4、5組團(tuán)的100*100黃木文的鋪貼平整度不夠。218

對(duì)建筑死角用軟景處理工藝差。對(duì)建筑死角用軟景處理工藝差。2193、5組圖的草坪的土壤不飽滿，平整度不夠。

3、5組圖的草坪的土壤不飽滿，平整度不夠。

220景觀項(xiàng)目部同工程項(xiàng)目部的設(shè)計(jì)和施工界面避免因管理的主體較多導(dǎo)致設(shè)計(jì)跟蹤和施工管理中的信息流失，使得效果和功能出項(xiàng)偏差和缺失。建議將除游泳池以外的所有水體和構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)，水電，裝飾設(shè)計(jì)和施工納入景觀統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。（五組團(tuán)水體案例）景觀項(xiàng)目部同工程項(xiàng)目部的設(shè)計(jì)和施工界面221水晶后期的景觀養(yǎng)護(hù)存在的問(wèn)題：更換死忘苗木不及時(shí)，導(dǎo)致了業(yè)主的不滿，上海聚隆表現(xiàn)尤為突出。改進(jìn)的措施和辦法：在規(guī)定的時(shí)間未更換的，可以由物業(yè)偽托其他的施工單位更換，在其工程款或質(zhì)保金中扣除給物業(yè)，這需要造價(jià)部的大力支持！水晶后期的景觀養(yǎng)護(hù)存在的問(wèn)題：222

文檔管理

文檔管理223洪權(quán)峰就剩這張比較帥了洪權(quán)峰就剩這張比較帥了224水晶酈城的文檔管理模型以及分類方法在林洋“水晶酈城一期文檔管理工作總結(jié)200503”中有具體描述，其實(shí)行效果好，易分類和查詢，在此不再贅述。這里主要講一下對(duì)信息管理的想法和改進(jìn)思路。綜合對(duì)信息管理的工作認(rèn)識(shí)，個(gè)人認(rèn)為信息管理的主要作用是通過(guò)計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)，及時(shí)準(zhǔn)確的將信息傳達(dá)給所有項(xiàng)目成員，取得有效的反饋，并在此過(guò)程中將優(yōu)化傳遞信息流程，最終形成一個(gè)全員通曉、流程簡(jiǎn)單的信息傳遞和反饋機(jī)制。水晶酈城的文檔管理模型以及分類方法在林洋“水晶酈城一期文檔管225水晶酈城的參建單位多，資料流量大，如何有效的簡(jiǎn)化資料傳遞流程？1、建議在處理收文時(shí)，分時(shí)間段進(jìn)行集中處理（特殊情況除外），即每天的中午和下午。2、建立跟蹤機(jī)制，每天定時(shí)查閱“文件跟蹤處理表”，并直接與相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行聯(lián)系，取得反饋。水晶酈城的參建單位多，資料流量大，如何有效的簡(jiǎn)化資料傳遞流程226如何實(shí)現(xiàn)文檔查閱的準(zhǔn)確、及時(shí)性？首先建立完善的編號(hào)規(guī)則，及時(shí)向項(xiàng)目部成員宣講。文檔編號(hào)應(yīng)實(shí)時(shí)更新。項(xiàng)目文檔管理體系的建立主要目的是為了方便項(xiàng)目專業(yè)工程師的資料查詢，不是方便內(nèi)業(yè)工程師的查詢，宣講工作很重要，做不好，對(duì)內(nèi)業(yè)工程師的工作效率影響很嚴(yán)重。

如何實(shí)現(xiàn)文檔查閱的準(zhǔn)確、及時(shí)性？首先建立完善的編號(hào)規(guī)則，及時(shí)227竣工備案總結(jié)

由此可見(jiàn)，備案證的獲取是一個(gè)單位工程完結(jié)的里程碑標(biāo)志。

竣工備案總結(jié)由此可見(jiàn)，備案證的獲取是一個(gè)單位工程完結(jié)的里程228

以下就綜合竣工驗(yàn)收和備案證辦理的重點(diǎn)控制內(nèi)容進(jìn)行描述。1、建立對(duì)應(yīng)的備案資料電子文檔體系；2、合理安排簽章流程，以確保在竣工驗(yàn)收會(huì)前完成為準(zhǔn)；3、文檔的套數(shù)齊全（備案辦、檔案館、物業(yè)、自存，共四套）；4、面積填寫務(wù)必準(zhǔn)確。以下就綜合竣工驗(yàn)收和備案證辦理的重點(diǎn)控制內(nèi)容進(jìn)行描述。229值得注意的問(wèn)題：建議在備案資料形成以后，交質(zhì)監(jiān)站質(zhì)檢人員與備案辦人員進(jìn)行核對(duì)后再正式交驗(yàn)。保持對(duì)面積高度的敏感－－主要是規(guī)劃面積與施工證、規(guī)劃許可證的核對(duì)，如超出施工許可或規(guī)劃許可面積過(guò)多【指超出100平米以上的】需提前補(bǔ)繳相關(guān)規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)等相關(guān)應(yīng)繳納的費(fèi)用。人員的核對(duì)－施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、各參建單位的負(fù)責(zé)人等。專人對(duì)會(huì)上的備案資料進(jìn)行熟讀，特別是專項(xiàng)驗(yàn)收的時(shí)間、面積等數(shù)據(jù)一定要明白相互關(guān)系和利害因素，便于驗(yàn)收時(shí)的解釋。值得注意的問(wèn)題：建議在備案資料形成以后，交質(zhì)監(jiān)站質(zhì)檢人員與備230值得注意的問(wèn)題：備案資料的可修改性：很多填寫內(nèi)容是根據(jù)驗(yàn)收前的情況進(jìn)行預(yù)估并填寫。驗(yàn)收后，需對(duì)已形成的資料進(jìn)行修改，建議在報(bào)送過(guò)程中注意修改技巧。日期核對(duì)。由建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、地勘、施工單位各自出具的質(zhì)量檢查報(bào)告的日期盡量統(tǒng)一，且必須為綜合驗(yàn)收時(shí)間之前。整改通知書、整改回執(zhí)單為必需的驗(yàn)收材料。值得注意的問(wèn)題：備案資料的可修改性：很多填寫內(nèi)容是根據(jù)驗(yàn)收前231

驗(yàn)收⑴、消防申報(bào)資料露項(xiàng)－（王鵬）；⑵、K27消防驗(yàn)收案例－（陳欣）；驗(yàn)收⑴、消防申報(bào)資料露項(xiàng)－（王鵬）；232一組團(tuán)和五組團(tuán)消防驗(yàn)收時(shí)，申報(bào)的驗(yàn)收范圍出現(xiàn)了漏項(xiàng)：一組團(tuán)漏掉了一個(gè)小商鋪，五組團(tuán)漏掉了LG夾層;《消防工程驗(yàn)收申報(bào)表》上的驗(yàn)收范圍和面積應(yīng)與消防局下發(fā)的《施工圖審查意見(jiàn)書》的審查范圍、面積保持一致，最終形成閉環(huán)。在今后的建設(shè)項(xiàng)目中，申請(qǐng)消防審查等工作時(shí)，要盡可能的減少申報(bào)批次，且每次申報(bào)要有詳細(xì)的申報(bào)記錄和詳細(xì)的準(zhǔn)確的名稱、范圍、面積等重要元素。在人員調(diào)整后，要盡可能的完善交接工作，避免信息的失真。消防驗(yàn)收的申報(bào)資料消防驗(yàn)收的申報(bào)資料233k27水晶星座消防驗(yàn)收案例k27水晶星座消防驗(yàn)收案例234事件簡(jiǎn)述2006年4月19日重慶市消防局對(duì)水晶星座進(jìn)行了消防驗(yàn)收。消防局根據(jù)批準(zhǔn)的k27消防審批意見(jiàn)書：〔2004〕渝公消（建）字第7號(hào)<見(jiàn)下頁(yè)>的規(guī)定認(rèn)為：標(biāo)準(zhǔn)層廚房區(qū)域調(diào)整后未重新報(bào)驗(yàn)備案且應(yīng)設(shè)置消防噴淋和溫感。通過(guò)公安部四川消防研究所(高規(guī)的編制和解釋部門)對(duì)公寓式寫字樓就目前的消防設(shè)施進(jìn)行消防安全性能化評(píng)估合格后,于2006年5月26號(hào)取得重慶市消防局頒發(fā)的消防驗(yàn)收合格證。

事件簡(jiǎn)述2006年4月19日重慶市消防局對(duì)水晶星座進(jìn)行了消防235過(guò)程回顧2003年11月，水晶酈城k27商業(yè)綜合樓的第一次全部圖紙出來(lái)后，都履行了相關(guān)的報(bào)建手續(xù)，并隨一組團(tuán)一起開(kāi)始施工。整個(gè)k27工程裙房部分施工完成后根據(jù)公司的統(tǒng)一安排，k27項(xiàng)目暫時(shí)停工。2005年3月根據(jù)公司的安排，設(shè)計(jì)院對(duì)k27公寓樓標(biāo)準(zhǔn)層的平面圖