萬祥濱海新城項(xiàng)目前期研究及項(xiàng)目定位策劃課件

萬祥濱海新城項(xiàng)目前期研究及項(xiàng)目定位策劃萬祥濱海新城項(xiàng)目前期研究及項(xiàng)目定位策劃

第一部分市場(chǎng)環(huán)境分析一、晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析

1、經(jīng)濟(jì)2004年，晉江市GDP達(dá)438億元，財(cái)政總收入33億元。社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)位居全國“最發(fā)達(dá)100縣（市、區(qū)）”第18位。1-9月份，全市財(cái)政總收入27.68億元，增長(zhǎng)13.5%。2004年全國百強(qiáng)縣晉江名列第五。2、產(chǎn)業(yè)狀況晉江以制造業(yè)為主。以產(chǎn)業(yè)集群為特點(diǎn)。以民營經(jīng)濟(jì)為主體的紡織服裝、鞋業(yè)制造、建材陶瓷、食品加工、輕工玩具等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和化纖、車輛機(jī)械、新型材料、制藥、紙業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)集聚趨勢(shì)相當(dāng)明顯，產(chǎn)業(yè)鏈配套完整。3、區(qū)位晉江市地處閩東南沿海，東頻臺(tái)灣海峽，西與南安市接壤，南與金門島隔海相望，北依泉州古城，東南緊接石獅市，是泉州的首邑，也是福建省加快閩東南開放開發(fā)、建設(shè)海峽西岸繁榮帶的前沿區(qū)域。第一部分市場(chǎng)環(huán)境分析4、人口基數(shù)本地人口102萬；外來人口常年保持在70萬左右；旅居港澳臺(tái)和海外的晉江同胞220多萬，是著名的僑鄉(xiāng)。2000年常住人口147.93萬人（包括外來人口，不包括外出人口），其中陳埭鎮(zhèn)22.69萬人，安海鎮(zhèn)15.82萬人，青陽鎮(zhèn)13.23萬人，東石鎮(zhèn)13.22萬人，磁灶鎮(zhèn)11.40萬人，羅山鎮(zhèn)11.68萬人，龍湖鎮(zhèn)10.21萬人，金井近8.1萬人。5、經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展。

2002年GDP：328億元；人均GDP：3.18萬元。到2003年，GDP達(dá)到380億元。2004年，晉江市GDP達(dá)438億元。按照GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系，GDP平均增長(zhǎng)率在20%左右時(shí)房地產(chǎn)便處于超速發(fā)展期。晉江GDP逐年高速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率已接近15%的速度發(fā)展。1997年、1998年、1999年、2000年、2001年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別達(dá)到18.0%、15.8%、10.1%、8.4%和9.0%。晉江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)作為與經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展的行業(yè)發(fā)展前景看好。

6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。晉江市03全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值380.02億元。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值11.34億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值213.55億元，增長(zhǎng)17.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值155.13億元，增長(zhǎng)14.8%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。在生產(chǎn)總值構(gòu)成中，第一產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)下降，第二產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步提升，第三產(chǎn)業(yè)比重略有下降。三次產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由1991年的23.5：57.4：19.1調(diào)整為2001年的3.7：55.3：41.0，2002年的3.4：55.4：41.2，2003年3.0：56.2：40.8。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理。4、人口基數(shù)7、城市化進(jìn)程快速發(fā)展

晉江城市化程度逐年提升，且近幾年來城市化率更高，晉江城市化的進(jìn)程會(huì)極大地推動(dòng)晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。城市化意味著城鎮(zhèn)人口的比重增加、城市基礎(chǔ)建設(shè)的完善、人均住房面積的增加等，這樣必然會(huì)極大地推動(dòng)晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。8、人均可支配收入持續(xù)增加，居民消費(fèi)力明顯增強(qiáng)2002年農(nóng)村居民人均純收入6330元、2004全年農(nóng)村居民人均純收入7166元，增長(zhǎng)6.8%。晉江的人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)速度較快（平均增幅約10%）。人均可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)同時(shí)也意味著個(gè)人消費(fèi)能力的持續(xù)增長(zhǎng)，這樣便增加了個(gè)人對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。9、金融運(yùn)行基本穩(wěn)定。03年末全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額245.11億元，比上年末增加51.55億元，增長(zhǎng)26.6%，其中：城鄉(xiāng)居民存款176.25億元，增加31.02億元，增長(zhǎng)21.4%。7、城市化進(jìn)程快速發(fā)展10、家庭結(jié)構(gòu)晉江全市共有家庭戶27.89萬戶，家庭戶人口數(shù)為104.63萬人，平均每個(gè)家庭人口數(shù)為3.75人，家庭規(guī)模正日益縮小，家庭成員關(guān)系日趨簡(jiǎn)明。同時(shí)，隨著生活水平的提高和居住條件的改善，傳統(tǒng)的大家庭開始分解，青年夫婦與父母分開居住的意識(shí)增強(qiáng)。資料顯示，在家庭戶中，一代戶為22.25%，增加13.11個(gè)百分點(diǎn)；二代戶為59.60%，增加0.63個(gè)百分點(diǎn)；三代及三代以上的家庭戶為18.15%，減少13.74個(gè)百分點(diǎn)，表明家庭生活以兩代人為主，三代同堂的家庭正在逐步減少。一代戶僅為22.25%，住房的需求在3、4房的二、三代居為主。房地產(chǎn)需求增加潛力非常巨大。11、人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快全市居住在城鎮(zhèn)的人口為48.04萬人，占總?cè)丝诘谋戎貫?2.48%；居住在鄉(xiāng)村的人口為99.88萬人，占總?cè)丝诘谋戎貫?7.52%。全市非農(nóng)業(yè)人口為12.82萬人，占總?cè)丝跀?shù)的8.72%；農(nóng)業(yè)人口為134.23萬人，占總?cè)丝跀?shù)的90.74%。目前還是農(nóng)村為主，進(jìn)城去成為趨勢(shì)。萬祥濱海新城項(xiàng)目前期研究及項(xiàng)目定位策劃課件12、人口居住環(huán)境不斷改善。晉江95.79%的家庭戶有生活用房，其中81.92%為獨(dú)立的家庭住房，平均每戶家庭擁有生活住房3.61間，人均住房建筑面積為29.61平方米，其中面積為8平方米以下的家庭戶占18.05%，9-20平方米的占24.66%，20平方米以上的占57.29%。二代人家庭擁有住房三間及以上住房的占39.30%；三代人家庭擁有四間以上住房的占10.92%。生活用房中58.41%為平房，40.14%為6層及以下樓房，1.45%為7層及以上樓房。晉江72.99%的家庭擁有獨(dú)立使用的廚房，43.96%的家庭炊事使用燃?xì)猓?5.44%的家庭飲用自來水，53.39%的家庭有洗澡設(shè)施；41.04%的住房中有獨(dú)立使用的廁所。需要分解的家庭住宅需求達(dá)51%，需要改善生活條件的達(dá)45%以上，市場(chǎng)潛力巨大。13、生活住房來源以自建為主。晉江76.29%的家庭戶以自建為主，2.43%的購買商品房。生活用房90年代以來建造的占46.26%，80-90年代建造的占29.02%，6.12%的家庭戶住在1949年以前建造的房子里。2000年終止自建房后，生活住房來源將發(fā)生巨大變革將以商品住宅為主。房地產(chǎn)將迎來新一輪高潮。12、人口居住環(huán)境不斷改善。二、晉江市房地產(chǎn)發(fā)展分析

雖然晉江市房地產(chǎn)近年發(fā)展迅速，人均住房面積比全國高近一倍，但目前房地產(chǎn)開發(fā)水平普遍較低，產(chǎn)品和營銷仍處于低水平發(fā)展?fàn)顩r。

1.晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展

1.1晉江房地產(chǎn)發(fā)展超速發(fā)展、供需兩旺2003年晉江市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.33億元，同比增長(zhǎng)285％；全市商品房施工面積48.66萬平方米，同比增長(zhǎng)87％，其中新開發(fā)面積20.71萬平方米。在施工項(xiàng)目中高檔住宅面積34.25萬平方米，占70％，其余為經(jīng)營性用房。04年銷售商品房26.1萬平方米，銷售總收入4.46億元，分別增長(zhǎng)184％和294％。05年房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售同步快速增長(zhǎng)，1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成8.25億元，增長(zhǎng)249.0%；商品房銷售額2.70億元，增長(zhǎng)38.7%，其中住宅銷售額2.25億元，增長(zhǎng)40.1%。晉江的房地產(chǎn)已進(jìn)入超常快速發(fā)展階段。1.2城市建成區(qū)土地供給空間放大：晉江舊城改造和新區(qū)建設(shè)同步推進(jìn)，形成“五縱五橫”路網(wǎng)格局，城市建成區(qū)面積達(dá)到37.6平方公里，其中中心市區(qū)建成區(qū)達(dá)18平方公里，較上年擴(kuò)大2.6平方公里。晉江市城區(qū)面積目前為34平方公里，到2020年則將達(dá)到74.8平方公里。到2020年，中心市區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)80平方公里，人口達(dá)到80萬人，形成中心市區(qū)組團(tuán)、濱海組團(tuán)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)格局。屆時(shí)城市化率為65%以上，房地產(chǎn)發(fā)展空間將進(jìn)一步放大，競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。二、晉江市房地產(chǎn)發(fā)展分析

1.3價(jià)格漲幅達(dá)20%以上，為房地產(chǎn)發(fā)展超速期。由于基數(shù)較小，存在泡沫成分較小。泉州市區(qū)2005年1月—10月（未包括洛江、泉港）商品住宅均價(jià)為3308元／平方米。晉江2005年1—11月份，晉江市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資111039萬元，同比增長(zhǎng)15.1％。晉江的房地產(chǎn)住宅預(yù)售面積最多，達(dá)到321875平方米。華泰國際新城一期開盤均價(jià)在1700～1800元/平方米，二期開盤2200～2300元／平方米。新世紀(jì)豪園二期均價(jià)2700元/平方米。中心地段的起步房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了4500元／平方米，而市區(qū)北面的房?jī)r(jià)還在2300元左右。04年舊城改造一期項(xiàng)目?jī)?nèi)街價(jià)格達(dá)30000元／平方米。石獅2005年1—11月份商品房均價(jià)2603元／平方米?？傮w而言，在產(chǎn)品、環(huán)境和營銷水平提高后，價(jià)格尚有一定的上升空間。1.4供給增加，規(guī)劃和營銷水平提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。晉江“華泰國際新城二期”、“錦繡廣場(chǎng)三期”、“新天地”、“國際大廈”、“仁和家園”、“晉興凱悅名都”等樓盤已相繼上市。配套情況大型小區(qū)基本有會(huì)所，商業(yè)街等設(shè)施。如“寶龍·金色家園”，在社區(qū)內(nèi)配套了1.5萬平方米中庭花園、商業(yè)步行街、五星級(jí)酒店等。1.5產(chǎn)品相對(duì)單一，戶型以中大戶型為主。近兩年晉江樓市仍以小高層和高層為主，別墅為輔。04年150、160平方米為主流戶型，05年以130平方米戶型為主。高端客戶有限，市場(chǎng)更加理智向中戶型轉(zhuǎn)換，買家注重房子的實(shí)用性和舒適度。部分本地居民的購買力比較強(qiáng)，再加上傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，大多數(shù)人喜歡和父母住在一起，因此主流戶型選擇以160平方米的大戶型為主。在城市中心地段出現(xiàn)小戶型公寓式住宅，也成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。1.3價(jià)格漲幅達(dá)20%以上，為房地產(chǎn)發(fā)展超速期。由于基數(shù)較小2晉江住房消費(fèi)者特征初判分析

2.1住房消費(fèi)特征之本地戶籍人口

①本地戶籍人口大多物質(zhì)富裕，購買力強(qiáng)，其生活水平已步入后小康時(shí)代；

②本地戶籍人口購房自住主要購買140平方米以上，能承受每平方米3500--4000元以上大面積單位；

③注重住宅的文化品位、度假、休閑、投資等延伸功能；

④本地人對(duì)投資物業(yè)，投資欲望很強(qiáng)。

2.2住房消費(fèi)特征之港臺(tái)僑人士

①他們大多是工業(yè)園區(qū)的外資企業(yè)高級(jí)管理人員和企業(yè)主，擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；

②港臺(tái)僑人士購房主要集中在有血緣、工作緣、生活緣的區(qū)域；

③他們是高檔住宅的消費(fèi)者，非常注重小區(qū)的安全、管理、交通、服務(wù)、配套資源；④海外本地華僑主要有落葉歸根的情節(jié)，回家置業(yè)成為情感依托。2.3住房消費(fèi)特征之外來白領(lǐng)

①隨著晉江城市環(huán)境的改善和政府鼓勵(lì)，越來越多外來白領(lǐng)愿意在晉江購房安家置業(yè)；

②在晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購買每平方米2500―4000元中檔房的，本地戶籍人口和外來白領(lǐng)各占一半；而購買每平方米1500―2500元低檔房的則基本上是外來白領(lǐng)；

③外來白領(lǐng)購房集中戶型為一房、兩房、三房，付款方式主要為銀行按揭；

④小商鋪、小單間寫字樓、小型公寓是他們主要投資對(duì)象。

2晉江住房消費(fèi)者特征初判分析

3晉江房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

未來幾年晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)保持高速的發(fā)展。一些有實(shí)力的、有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的外地開發(fā)商會(huì)陸續(xù)進(jìn)入晉江與本地開發(fā)商爭(zhēng)奪市場(chǎng)，晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步走向成熟，產(chǎn)品品質(zhì)，開發(fā)檔次，建筑規(guī)模，產(chǎn)品定位、廣告宣傳等都會(huì)得到提高。借助外部資源以提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，相關(guān)知名設(shè)計(jì)、投資、代理等機(jī)構(gòu)進(jìn)入晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4主要研判結(jié)論

（1）晉江房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平明顯滯后于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；

（2）晉江當(dāng)前市場(chǎng)供需基本平衡，總體供銷形勢(shì)兩旺；

（3）未來幾年晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)將因產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化發(fā)展而保持相對(duì)高速發(fā)展；

（4）在經(jīng)歷了2004至2005年的房地產(chǎn)爆發(fā)期后，晉江房地產(chǎn)正逐步進(jìn)入理性時(shí)代；

（5）晉江別墅市場(chǎng)正處于整合和提升時(shí)代，產(chǎn)品良莠不齊，市場(chǎng)需要更新?lián)Q代的產(chǎn)品。3晉江房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

三、晉江市區(qū)樓盤資料（詳見附件）1華泰國際新城（二期）晉江羅山SM廣場(chǎng)正對(duì)面占地面積：40萬平方米左右總建筑面積：60萬平方米二期建筑面積：5萬平方米總套數(shù)：400套（含17套別墅）均價(jià)：2200～2300元/平方米2新天地世紀(jì)大道電力大廈旁占地面積：15畝建筑面積：2.2萬平方米左右多功能透天別苑：聯(lián)體別墅+店面+獨(dú)立車庫總套數(shù)：48套

價(jià)格：120萬元左右/棟三、晉江市區(qū)樓盤資料（詳見附件）3國際大廈晉江市泉安中路占地面積：七八畝建筑面積：2.5萬平方米左右主力戶型：40～50平方米總套數(shù)：358套4錦繡廣場(chǎng)三期占地面積：7畝左右建筑面積：近2萬平方米主力戶型：一房（27～45平方米）、二房（77～85平方米）、三房（99～110平方米）總套數(shù)：91套5晉江精品家居商業(yè)街（錦繡廣場(chǎng)商業(yè)店面）地理位置：晉江青陽世紀(jì)大道電力大廈旁面積：1萬多平方米價(jià)格：9800元/平方米定位：專業(yè)的家居產(chǎn)品（售后返租）3國際大廈6仁和家園地理位置：晉江青陽世紀(jì)大道（體育館對(duì)面）總建筑面積：63128平方米建筑形態(tài)：4幢小高層加別墅高層：152套別墅：42套，其中沿街16套7蘭峰·城市花園晉江新城區(qū)占地520畝總建筑面積60萬平方米，分為A、B兩個(gè)區(qū)域，A區(qū)339畝，分三期開發(fā)；配套有高檔住宅、特色商業(yè)、酒店、主題會(huì)所、幼兒園等多功能、多業(yè)態(tài)的高品質(zhì)社區(qū)。6仁和家園四、金井鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜合分析1金井概況金井鎮(zhèn)位處晉南沿海突出部，圍頭灣區(qū)域，距金門島僅5.6海里，海岸線長(zhǎng)26.5公里，陸地面積56.7平方公里，金井鎮(zhèn)現(xiàn)轄20個(gè)行政村和1個(gè)居委會(huì)，常駐人口8.1萬人、戶籍人口5.4萬人，旅居海外三胞10多萬人，著名僑鄉(xiāng)。綜合實(shí)力百強(qiáng)鎮(zhèn)、科技示范鎮(zhèn)等榮譽(yù)。2金井經(jīng)濟(jì)金井區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，2003年，全鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值33.2億元，其中工業(yè)產(chǎn)值27.7億元，三資企業(yè)產(chǎn)值22.8億元，出口交貨值1.3億美元，合同外資5048萬美元，外資企業(yè)增資3家，增資額761萬美元，全年累計(jì)實(shí)際利用外資5809萬美元，全鎮(zhèn)擁有多元化的服裝織造及輔料工業(yè)企業(yè)450家；相當(dāng)于內(nèi)地一個(gè)縣級(jí)市經(jīng)濟(jì)規(guī)模。3金井交通交通網(wǎng)絡(luò)較為完善，環(huán)繞鎮(zhèn)區(qū)的東、西環(huán)路和沿海大通道金井路段，村村通水泥路。省道308線貫穿全境，沿海大通道即將投入使用，擁有萬噸級(jí)圍頭貿(mào)易碼頭，開通東南亞和對(duì)臺(tái)貿(mào)易貨運(yùn)；環(huán)城高速公路金門支線也已經(jīng)立項(xiàng)建設(shè)，將極大地縮短金井與周邊城鎮(zhèn)、晉江、廈門市區(qū)距離。距高速公路、機(jī)場(chǎng)、石獅均只20分鐘車程。4基礎(chǔ)設(shè)施全鎮(zhèn)現(xiàn)擁有1家日產(chǎn)2.4萬噸的自來水廠、3.5萬伏及11萬伏輸變電站各一座，投資近1億的22萬伏輸變電站及投資80億的LNG發(fā)電廠正在興建中。全鎮(zhèn)程控電話裝機(jī)容量2.5萬門，已裝1.8萬門。四、金井鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜合分析5周邊各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)比較金井英林龍湖陳埭內(nèi)坑深滬常駐人口8.18.110.322.87.37.3戶籍人口5.44.38.27.06.44.9儲(chǔ)蓄存款（億元）11.511.812.525.24.76.2農(nóng)民均純收入（元）513672487020846166977311財(cái)政收入1.92.21.35.00.62.0在周邊幾鎮(zhèn)中金井經(jīng)濟(jì)處于中等偏上水平。財(cái)政和儲(chǔ)蓄相當(dāng)于內(nèi)地一個(gè)縣級(jí)市的收入，人均可支配收入較高，購買力強(qiáng)。5周邊各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)比較金井英林龍湖陳埭內(nèi)坑深滬常駐人口8.18.6金井市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)判斷

對(duì)本地居民來說，由于傳統(tǒng)觀念和大家庭的客觀事實(shí)，使他們更注重是空間的舒適，更容易鐘情中大戶型。客戶選擇產(chǎn)品不再僅僅是選擇一套樓房，而要選擇一種優(yōu)質(zhì)的生活方式。人們選擇小區(qū)生活，因?yàn)榭梢韵硎艿桨ㄖ伟?、環(huán)境、康體、購物、管理、社區(qū)服務(wù)等諸多舒適居住因素的滿足度，這是居住在自建房中無法給予的。除此之外，高品質(zhì)產(chǎn)品是身份的象征，是衡量財(cái)富的標(biāo)尺。在金井享受如廈門、泉州、香港式的城市生活將成為時(shí)尚。7金井周邊鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)初判金井鎮(zhèn)周邊有英林、龍湖、內(nèi)坑、深滬、陳埭等鎮(zhèn)。金井到這幾個(gè)鎮(zhèn)的距離均小于10公里，交通便利。這些鎮(zhèn)中存在本項(xiàng)目的潛在客戶，同時(shí)也存在可能與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，值得分析。

8金井鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平

金井鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展起步初期。6金井市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)判斷9主要研判初步結(jié)論

①.周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈，對(duì)本項(xiàng)目較有利；

②.周邊鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目總體產(chǎn)品品質(zhì)不高，本項(xiàng)目可以以高品質(zhì)產(chǎn)品，吸引周邊鎮(zhèn)的客戶；

③.周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)品的銷售情況良好，市場(chǎng)需求旺盛；

④.高端客戶對(duì)價(jià)格敏感度相對(duì)不高，更重視社區(qū)、環(huán)境、產(chǎn)品整體品質(zhì)。產(chǎn)品打造對(duì)項(xiàng)目起決定性影作用。

⑤.本項(xiàng)目具備輻射周邊鎮(zhèn)高端客戶能力。9主要研判初步結(jié)論第二部分項(xiàng)目定位分析第二部分項(xiàng)目定位分析1項(xiàng)目概況

項(xiàng)目位于金井鎮(zhèn)新區(qū)，西至西環(huán)路，東至鹽場(chǎng)，南、北至規(guī)劃路?？傆玫孛娣e為233278.32平方米；是目前金井最具規(guī)模和檔次的商住小區(qū)。2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：2.1、項(xiàng)目占地面積233278.32平方米；建筑密度≤37%，綠地率≥35%，容積率2.0±0.2。2.2、新區(qū)由八部份組成。其中A、B、D、F、G區(qū)規(guī)劃為商住區(qū)，C區(qū)為新區(qū)綜合服務(wù)中心，H區(qū)為企業(yè)會(huì)所區(qū)（該地塊可改變用地性質(zhì)），E區(qū)為商場(chǎng)。土地使用年限為70年。2.3、其它指標(biāo)：①新區(qū)綜合服務(wù)中心（C區(qū)）建筑面積不少于16500平方米：②H區(qū)企業(yè)會(huì)所總建筑面積不少于32200平方米；③在D區(qū)、F區(qū)應(yīng)分別規(guī)劃面積不少于2000平方米的公共綠地；④配套建設(shè)3700平方米以上幼兒園：⑤廣場(chǎng)占地面積約20000㎡，總投資不少于人民幣500萬元。⑥步行街、廣場(chǎng)要與綜合服務(wù)中心同步建設(shè)。1項(xiàng)目概況

項(xiàng)目位于金井鎮(zhèn)新區(qū)，西至西環(huán)路，東至鹽場(chǎng)，南、3項(xiàng)目SWOT分析3.1、S――競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

①.超前規(guī)劃規(guī)模優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目為金井唯一超前規(guī)劃，規(guī)模大社區(qū)。

②.片區(qū)高檔形象優(yōu)勢(shì)

行政辦事中心、企業(yè)會(huì)所、文化藝術(shù)中心等政府配套。金井鎮(zhèn)示范新區(qū)路網(wǎng)，共同形成了本片區(qū)目前良好的高檔社會(huì)形象，對(duì)本項(xiàng)目品質(zhì)、形象提供了良好的支撐。

③.配套資源優(yōu)勢(shì)

新區(qū)內(nèi)四星級(jí)高檔酒店、商場(chǎng)、步行街、幼兒園、廣場(chǎng)、泳池等形成項(xiàng)目獨(dú)一無二的配套優(yōu)勢(shì)。未來將成為項(xiàng)目一個(gè)重要的銷售利器。

④.周邊鎮(zhèn)區(qū)高輻射力優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目地處周邊鎮(zhèn)（英林、龍湖、內(nèi)坑、深滬等）東部核心位置，借助市政鎮(zhèn)間公路、沿海大通道，可便利到達(dá)，且均在5-15分鐘車程半徑之內(nèi)，從而形成對(duì)周邊鎮(zhèn)高收入群體較高的吸引可能性。

3項(xiàng)目SWOT分析3.1、S――競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

3.2、W――競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)

①.地塊現(xiàn)狀內(nèi)無自然景觀資源②.項(xiàng)目地塊路網(wǎng)太密，噪音源增加③.項(xiàng)目地塊被分割為多個(gè)分區(qū)，不利綜合規(guī)劃和管理，土地利用率低④.片區(qū)形象尚未建立認(rèn)知度較低⑤.項(xiàng)目周邊無高檔生活社區(qū)、生活配套貧乏⑥.鎮(zhèn)區(qū)休閑廣場(chǎng)和商業(yè)街區(qū)等人員參差，存在安全穩(wěn)患。不利提升整體片區(qū)形象⑦.地塊西北側(cè)廠房負(fù)面形象、治安隱患影響⑧上下班高峰期從項(xiàng)目地至金井鎮(zhèn)中心常馬路交通不便

⑨金祥地產(chǎn)鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與區(qū)域品牌形象須培育⑩新區(qū)人氣不足，商業(yè)氛圍有待培育。3.2、W――競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)

3.3、O――機(jī)會(huì)

①.金井高端市場(chǎng)目前處于供給相對(duì)較少，接近為零，需求較為旺盛時(shí)期

②.金井高端市場(chǎng)開發(fā)綜合品質(zhì)尚處于相對(duì)低水平發(fā)展階段，可提升空間較大

③.周邊鎮(zhèn)富有家庭在金井購買別墅或高檔洋房總體可能性較高，購買能力較強(qiáng)

④.周邊鎮(zhèn)目前開發(fā)別墅項(xiàng)目總體競(jìng)爭(zhēng)力不高，進(jìn)一步增加本項(xiàng)目挖掘周邊鎮(zhèn)客戶可能性

⑤.金井正由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變時(shí)期，城市生活社區(qū)的管理、配套、生活方式，成為一種時(shí)尚。

⑥.近幾年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，形成穩(wěn)定的外來中高收入群。⑦.金井政府規(guī)劃城市發(fā)展向東走，新區(qū)成為未來金井的希望和向征。3.4、T――威脅

①.項(xiàng)目分期開發(fā)節(jié)奏及進(jìn)度的規(guī)劃②項(xiàng)目產(chǎn)品的把握、戶型設(shè)計(jì)、市場(chǎng)細(xì)分、本地人消費(fèi)習(xí)慣及周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅③本土文化能否成功融入項(xiàng)目④商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營潛在新項(xiàng)目開發(fā)不確定性

⑤潛在金融政策變化抑制房地產(chǎn)開發(fā)

⑥未來工業(yè)區(qū)和新區(qū)建設(shè)噪音干擾

3.3、O――機(jī)會(huì)

4、項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略

4.1項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

本項(xiàng)目雖然擁有較為良好的預(yù)期片區(qū)形象、配套條件、政府規(guī)劃利好，但也存在著生活配套資源貧乏、地塊分割、片區(qū)認(rèn)知、人氣不足、無良好自然景觀資源等突出的劣勢(shì)，優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)因素均較為突出。是否能夠做到因勢(shì)利導(dǎo)，建立項(xiàng)目鮮明的市場(chǎng)個(gè)性化形象與特征，成為本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵！

4.1發(fā)展總戰(zhàn)略

①.成本、配套資源、市場(chǎng)供需矛盾、政府規(guī)劃等綜合決定項(xiàng)目選擇相對(duì)中密度開發(fā)路線；

②.差異化競(jìng)爭(zhēng)策略、完全產(chǎn)品創(chuàng)新，成為本項(xiàng)目突破市場(chǎng)最為核心手段；

③.突出海景、內(nèi)在園林環(huán)境、水環(huán)境打造將成為項(xiàng)目彌補(bǔ)自然資源空白的唯一途徑；

④.社會(huì)文化內(nèi)涵營造成為奠定本項(xiàng)目社會(huì)階層地位的重要手段、成為提升項(xiàng)目超額附加價(jià)值的核心。

4、項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略

六、項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目定位核心前提

本項(xiàng)目的最終定位必須能夠同時(shí)達(dá)到如下目的：

①本項(xiàng)目最終定位必須準(zhǔn)確把握未來3-5年內(nèi)金井本地及周邊鎮(zhèn)高端客戶住宅需求特征變化趨勢(shì)，而非僅僅把握目前市場(chǎng)需求特征；

②本項(xiàng)目最終定位必須能夠保證建立相對(duì)差異化、個(gè)性化的市場(chǎng)形象與特征，從而與現(xiàn)有晉江項(xiàng)目形成鮮明差別，利于項(xiàng)目品牌建立；

目前晉江市場(chǎng)高檔項(xiàng)目多主打風(fēng)格概念，但因資金投入、開發(fā)水平等多方面原因?qū)е缕湔嬲L(fēng)格表現(xiàn)基本都名實(shí)不符，已令客戶信心喪失。

本項(xiàng)目若想建立良好的差異化、個(gè)性化市場(chǎng)形象，并能夠快速吸引目標(biāo)客戶關(guān)注、最終被認(rèn)可，就不應(yīng)再沿襲現(xiàn)有晉江市場(chǎng)項(xiàng)目主推風(fēng)格概念老路。③本項(xiàng)目定位必須能夠同時(shí)滿足、并保障實(shí)現(xiàn)“降低風(fēng)險(xiǎn)，快速開發(fā)、銷售”與“獲取相對(duì)最高開發(fā)收益”的雙重目標(biāo)；

④本項(xiàng)目定位必須具有可持續(xù)開發(fā)性，從而為萬祥及金祥后期可能再購買緊鄰?fù)恋亻_發(fā)提供后續(xù)核心支撐。

萬祥置業(yè)后續(xù)極有可能獲得緊鄰?fù)恋?，多塊地綜合后總規(guī)模將超過600畝，如此規(guī)模必然決定后續(xù)產(chǎn)品與當(dāng)前開發(fā)產(chǎn)品有一定差異（產(chǎn)品類型變化，從而降低單一產(chǎn)品類型過多后的市場(chǎng)消化風(fēng)險(xiǎn)）。六、項(xiàng)目定位

因此，本項(xiàng)目如期望在后期開發(fā)中獲得持續(xù)品牌力，在項(xiàng)目定位中就應(yīng)相對(duì)強(qiáng)化具有持久生命力的生活理念與價(jià)值內(nèi)涵。

基于同時(shí)達(dá)到以上各核心目的，綜合開展本項(xiàng)目相關(guān)定位如下，從而確保各核心目的的均衡實(shí)現(xiàn)。

2、項(xiàng)目容積率定位

根據(jù)各類住宅產(chǎn)品目前市場(chǎng)狀況及未來發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合各類型產(chǎn)品開發(fā)成本、開發(fā)周期、可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，綜合分析判斷本項(xiàng)目容積率定位結(jié)果。

綜合以上分析，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)形象確立、萬祥置業(yè)品牌建立要求、細(xì)分市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)等因素，我司建議本項(xiàng)目最佳容積率定位于中密度。

因此，本項(xiàng)目如期望在后期開發(fā)中獲得持續(xù)品牌3、目標(biāo)客戶定位

對(duì)本項(xiàng)目而言，我們認(rèn)為目前大規(guī)模的對(duì)外推廣的時(shí)機(jī)還不成熟，本項(xiàng)目第一期應(yīng)以本地化銷售為主導(dǎo)，在項(xiàng)目后續(xù)幾期的推廣過程中可適當(dāng)?shù)膶?duì)外地鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)作一定引導(dǎo)。3.1、定位原因選擇一個(gè)什么樣的主攻客戶群體對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣和銷售策略制定有直接的影響,“物以類聚,人以群分”，不同的客戶群體的生活習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)和需求往往是不一樣的。在對(duì)客戶市場(chǎng)合理細(xì)分的前提下，才能有的放矢。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來越高，“百萬買宅，千萬買鄰”，人們對(duì)周圍人群的要求也越來越高，客戶市場(chǎng)的細(xì)分，使客戶群本身就成了客戶購買的誘因。3、目標(biāo)客戶定位

萬祥濱海新城項(xiàng)目前期研究及項(xiàng)目定位策劃課件萬祥濱海新城項(xiàng)目前期研究及項(xiàng)目定位策劃課件3.2本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分為：

①.本地企業(yè)老板

②.地方高級(jí)官員

③.個(gè)體工商戶④.金井及周邊鎮(zhèn)高收入人群⑤.政府公務(wù)員

⑥.企業(yè)高級(jí)管理人員⑦.港臺(tái)僑胞

3.3重點(diǎn)目標(biāo)客戶鎖定

這幾類目標(biāo)客戶中，本項(xiàng)目的重點(diǎn)目標(biāo)客戶應(yīng)該是本地企業(yè)老板，個(gè)體工商戶，企業(yè)高級(jí)管理人員，政府官員，公務(wù)員，預(yù)計(jì)其合計(jì)比重會(huì)達(dá)到七成左右。港臺(tái)僑客戶約兩至三成，另外還會(huì)有少量的外籍人士。3.2本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分為：

4、項(xiàng)目物業(yè)定位項(xiàng)目區(qū)域地位定位要突破金井鎮(zhèn)，定位為泛晉江東部地區(qū)。其次要在風(fēng)格上要以現(xiàn)代風(fēng)格為方向――避免陷入晉江市場(chǎng)當(dāng)前風(fēng)格概念泛濫、客戶信心全失局面，同時(shí)強(qiáng)調(diào)與晉江富人相對(duì)張揚(yáng)、外向性格的吻合。

4、項(xiàng)目物業(yè)定位4.1、定位原因所謂物業(yè)總體定位就是根據(jù)以上目標(biāo)客戶的心理特征、購買偏好以及本項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢(shì)條件，為本項(xiàng)目所營造的一個(gè)明確的物業(yè)定位方案。我們認(rèn)為，項(xiàng)目的物業(yè)定位，是整個(gè)定位方案的核心部分，也是指導(dǎo)項(xiàng)目推廣的主要依據(jù)，在以后的項(xiàng)目具體運(yùn)作之中，由項(xiàng)目物業(yè)總體定位所延伸的種種USP（獨(dú)特銷售主張，即通常所說的“賣點(diǎn)”）將是項(xiàng)目營銷推廣的重點(diǎn)。4.1、定位原因4.2、定位內(nèi)容晉江引領(lǐng)全新生活理念的國際化高尚精品生活社區(qū)4.3、定位詮釋a、“國際化”的含義來源于以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目的建筑、園林等設(shè)計(jì)方案將國際上最為流行的設(shè)計(jì)理念引入金井；國際化定位的另一優(yōu)勢(shì)在于其定位高度明顯高于市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；b、“精品”概念的提出，是指明項(xiàng)目無論是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品建設(shè)還是產(chǎn)品的營銷推廣上都非常注重細(xì)節(jié)，這也與晉江市房地產(chǎn)市場(chǎng)上以往的粗放型開發(fā)營銷有著本質(zhì)的差別，精品概念的引入，表明發(fā)展商在產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)方面將晉江市房地產(chǎn)開發(fā)的水平上升到另一個(gè)新的層次；4.2、定位內(nèi)容c、“引領(lǐng)全新生活理念”是整個(gè)項(xiàng)目各個(gè)方面定位和特色的最終歸結(jié)點(diǎn)，無論產(chǎn)品多有特色，也無論產(chǎn)品的營銷推廣做的多有特點(diǎn)，客戶始終關(guān)心的是自己未來在項(xiàng)目中所能得到的生活品質(zhì)有多大的提升，這一點(diǎn)，對(duì)于別墅的消費(fèi)者而言，尤其重要，所以，在項(xiàng)目的全程推廣中，我們都要時(shí)時(shí)刻刻提醒潛在客戶，在萬祥濱海新城得到的不僅僅是“鋼筋加水泥”，也不僅僅是漂亮的立面和園林，而是一種全新的、晉江從來就沒有過的生活方式和生活理念。這種理念，并不是口頭說的虛的東西，而是體現(xiàn)在項(xiàng)目所提供的各種產(chǎn)品和服務(wù)上面，讓客戶衷心接受這種理念并從中間得到實(shí)惠，正是項(xiàng)目定位的精髓所在。d、“晉江市”和“別墅社區(qū)”的引入，是標(biāo)明項(xiàng)目的位置和項(xiàng)目的產(chǎn)品特性，以區(qū)別于其他的項(xiàng)目。e、項(xiàng)目物業(yè)定位的各個(gè)分解就是項(xiàng)目USP的來源，在后續(xù)的推廣活動(dòng)中，將對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步的理解和深化，加以包裝，用來吸引客戶的注意力和促成客戶購買。c、“引領(lǐng)全新生活理念”是整個(gè)項(xiàng)目各個(gè)方面定位和特色的最終5、項(xiàng)目功能定位5.1、定位原因項(xiàng)目的功能定位是指項(xiàng)目針對(duì)消費(fèi)者所能提供的功能，一般而言，住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目所提供給消費(fèi)者的主要是“居住”功能，但是針對(duì)項(xiàng)目的特殊性，又有不同的居住檔次和附加功能提供。5.2、定位內(nèi)容以提供中高級(jí)居住功能和高尚生活配套為主的高尚生活社區(qū)5、項(xiàng)目功能定位5.3、定位詮釋a、項(xiàng)目提供的主要功能是項(xiàng)目的居住功能，與項(xiàng)目的總體定位相符合的是，本項(xiàng)目提供的是不同于一般普通住宅的一般居住功能，本項(xiàng)目提供的是別墅和洋房類產(chǎn)品，因而具備較為高級(jí)的居住享受，包括花園，大面積露臺(tái)，低樓層、獨(dú)門獨(dú)戶等特質(zhì)；b、項(xiàng)目的自然環(huán)境和小區(qū)生活環(huán)境優(yōu)越；c、小區(qū)的物業(yè)管理水平一流，為業(yè)主入伙后提供完美的生活日常生活服務(wù)；d、小區(qū)自身有會(huì)所，商業(yè)，娛樂，餐飲，室外休閑設(shè)施等多種配套，滿足業(yè)主各方面的生活需要；e、針對(duì)項(xiàng)目目前周邊配套設(shè)施并不完善的情況，項(xiàng)目還利用小區(qū)巴士等配套設(shè)施對(duì)項(xiàng)目的配套功能進(jìn)行延展。5.3、定位詮釋6、項(xiàng)目形象定位6.1、定位原因?qū)τ陧?xiàng)目的廣告訴求而言，除了以上物業(yè)定位的要素之外，更重要的是需要樹立明確的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目的形象定位更多的是體現(xiàn)物業(yè)本身的優(yōu)勢(shì)和內(nèi)涵，而對(duì)于別墅和洋房等高檔物業(yè)而言，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與內(nèi)涵的訴求顯得尤其的關(guān)鍵。因?yàn)?，別墅、洋房物業(yè)的價(jià)值除了體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)（如建筑形體、內(nèi)部環(huán)境）、區(qū)位地價(jià)之外，更多的是體現(xiàn)在稀有資源的占有、以及營造內(nèi)涵所帶來的物業(yè)附加值。6.2、定位內(nèi)容國際、健康、濱海、花園式、城市型高級(jí)住宅區(qū)6.3、口號(hào)國際生活新地標(biāo)開啟晉江國際濱海生活新時(shí)代新城市新生活晉江首席國際濱海生活城6、項(xiàng)目形象定位6.3、定位詮釋針對(duì)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，匯海東方認(rèn)為項(xiàng)目可以在如下幾個(gè)方面進(jìn)行形象方面的延展：a、濱海性，領(lǐng)導(dǎo)濱海居住時(shí)代；b、國際化的生活方式；c、充分發(fā)揮項(xiàng)目環(huán)境園林優(yōu)勢(shì)，引入健康概念；d、國際理念精心打造；e、強(qiáng)勢(shì)組合，信心保證；f、具備強(qiáng)烈的人文氣質(zhì)；g、高級(jí)住宅社區(qū)，非一般住宅所能比較；h、相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，價(jià)格非常實(shí)惠。6.3、定位詮釋第三部分項(xiàng)目規(guī)劃建議書第三部分項(xiàng)目規(guī)劃建議書晉江市金祥房地產(chǎn)有限公司：為有效推進(jìn)萬祥濱海新城的工作，引導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，依據(jù)2006年3月17-18日與發(fā)展商和設(shè)計(jì)公司對(duì)物業(yè)發(fā)展討論會(huì)的共識(shí)和成果，以及世聯(lián)顧問的策劃定位報(bào)告，集中針對(duì)4月貴司提出的建議和要求，我司經(jīng)過深入的市場(chǎng)調(diào)查與研究，特提交《項(xiàng)目規(guī)劃建議書》?；诎l(fā)展商在3月與世聯(lián)顧問的會(huì)議各方面達(dá)成一定共識(shí)：基本解決了物業(yè)發(fā)展方向與定位問題。而本《規(guī)劃建議書》就是在已經(jīng)達(dá)成共識(shí)的成果基礎(chǔ)上，進(jìn)一步就產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)提出具體方案，以便相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位沿著正確方向開展工作。請(qǐng)貴司詳閱，以供決策之參考。專此奉達(dá)順頌商祺！

匯海東方地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)二零零六年四月十九日晉江市金祥房地產(chǎn)有限公司：目錄第一部分物業(yè)定位一、定向二、定位三、定性四、定型與定量第二部分方案背景簡(jiǎn)介

第三部分規(guī)劃建議一、整體布局二、規(guī)劃控制三、住宅產(chǎn)品規(guī)劃四、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃五、建筑風(fēng)格六、環(huán)境規(guī)劃七、建筑細(xì)節(jié)八、公共建筑規(guī)劃九、物業(yè)管理規(guī)劃十、智能化規(guī)劃十一、建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議結(jié)束語萬祥濱海新城項(xiàng)目規(guī)劃建議書附件:附件1：晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)查附件2：晉南四鎮(zhèn)（金井、深滬、英林、龍湖）目標(biāo)客戶訪談表附件3：晉江區(qū)樓盤個(gè)案調(diào)查表附件4：社區(qū)園林風(fēng)格案例附件5：匯海東方戶型案例目錄萬祥濱海新城項(xiàng)目規(guī)劃建議書附件:第一部分物業(yè)定位第一部分物業(yè)定位一、定向（一）總原則1、出發(fā)點(diǎn)我們開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不論是從項(xiàng)目運(yùn)作還是企業(yè)經(jīng)營甚至是城市經(jīng)營來說，必須遵從一個(gè)總原則，即“利益最大化，風(fēng)險(xiǎn)最小化”。2、什么是“利益最大化”?1/內(nèi)外資源整合2/區(qū)域價(jià)值挖掘3/地塊價(jià)值發(fā)揮4/項(xiàng)目規(guī)劃整體效益最大化5/項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值提升6/項(xiàng)目快速銷售與利潤(rùn)最大化7/項(xiàng)目附加值的最大化8/項(xiàng)目品牌資源積累9/企業(yè)品牌形象塑造一、定向3、什么是“風(fēng)險(xiǎn)最小化”?1/投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避2/項(xiàng)目開發(fā)周期的有效控制3/項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)4/產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)5/利潤(rùn)收益6/成本控制3、什么是“風(fēng)險(xiǎn)最小化”?（二）理念我們的口號(hào)新城市新生活花園式濱海生活領(lǐng)導(dǎo)者國際生活新地標(biāo)開啟晉江國際濱海生活新時(shí)代新城市新生活晉江首席國際濱海生活城

50萬平米國際樣榜濱海生活城我們的目標(biāo)引領(lǐng)全新生活理念、打造引領(lǐng)潮流的宜居精品

我們的手法造城

造環(huán)境造生活樹形象鑄品牌（二）理念（三）開發(fā)方向我們認(rèn)為：高品質(zhì)主流產(chǎn)品的開發(fā)思路為本項(xiàng)目適宜也可行的開發(fā)路線，因地優(yōu)勢(shì)制定中高端居住精品和集中商業(yè)相互融合的開發(fā)模式及組團(tuán)互補(bǔ)開發(fā)方向。緊緊抓住目標(biāo)市場(chǎng)與目標(biāo)客戶的需求，我們以“開啟泉州濱海生活時(shí)代”的思想引導(dǎo)開發(fā)，從而能夠借助外部環(huán)境的發(fā)展挖掘地塊的最大價(jià)值。（四）目標(biāo)市場(chǎng)1/中高端市場(chǎng)2/中高端產(chǎn)品3/特色規(guī)劃4/主題居住文化5/特色生活模式6/濱海生活通過市場(chǎng)細(xì)分，確立產(chǎn)品線，為項(xiàng)目開辟一條適合自己生存與發(fā)展的道路，從而解決項(xiàng)目的方向與定位問題。（三）開發(fā)方向（五）目標(biāo)客戶

1、主流客戶

1/本地企業(yè)老板

2/地方高級(jí)官員

3/個(gè)體工商戶

4/金井及周邊鎮(zhèn)高收入人群

5/政府公務(wù)員

6/企業(yè)中高級(jí)管理人員

7/海外僑胞2、目標(biāo)區(qū)域本項(xiàng)目以區(qū)域消化為主。主要目標(biāo)區(qū)域?yàn)椋?/金井本土/晉南周邊三鎮(zhèn)2/海外/晉江3、年齡特征年齡28—50歲。尤其兩頭：28—35/40---50歲。

（五）目標(biāo)客戶

4、消費(fèi)特征與價(jià)值觀1/文化/品味/個(gè)性/時(shí)尚2/穩(wěn)重/理性3/品牌消費(fèi)4/財(cái)富中堅(jiān)5/享受生活5、行為特征與群體形象1/有產(chǎn)業(yè)、財(cái)富穩(wěn)定增長(zhǎng)、文化水平一般2/有文化、有職稱、有技術(shù)、素質(zhì)比較高、修養(yǎng)比較好、有能力、頭腦靈活；3/社會(huì)地位比較高、愛面子、講品味；4/有中高檔的消費(fèi)能力與購買能力；5/易于接受潮流、生活時(shí)尚。萬祥濱海新城項(xiàng)目前期研究及項(xiàng)目定位策劃課件

（六）取勝策略1/發(fā)展之路就是搶占市場(chǎng)先機(jī)，做市場(chǎng)的引導(dǎo)者！2/我們認(rèn)為：競(jìng)爭(zhēng)取勝的關(guān)鍵，在于把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，搶占市場(chǎng)空白。3/我們認(rèn)為看市場(chǎng)一定要?jiǎng)討B(tài)地看，既看現(xiàn)狀，又看發(fā)展，這樣才能得出有價(jià)值的分析結(jié)果。4/大量市場(chǎng)調(diào)查資料顯示：我項(xiàng)目處于一個(gè)非常有利的市場(chǎng)環(huán)境中，周邊現(xiàn)狀幾無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而市場(chǎng)需求利好。發(fā)展中的晉南副城市中心的核心區(qū)域，對(duì)外輻射能力在日益加強(qiáng)，本土及周邊城鎮(zhèn)人群購買力強(qiáng)，尤其是眾多服裝企業(yè)中高層級(jí)人員以及個(gè)體工商戶，日益強(qiáng)化的城市概念對(duì)居住環(huán)境以及商業(yè)氣氛的營造提供了強(qiáng)大助力，這幾點(diǎn)無論對(duì)于消化我項(xiàng)目住宅還是消化商業(yè)，都是極其有利的。6/項(xiàng)目配套開發(fā)商業(yè)勢(shì)在必行，充分利用新城心優(yōu)勢(shì)發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提升項(xiàng)目品質(zhì)，強(qiáng)化項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力?。┤俨呗远?、定位定位依據(jù)我們的核心優(yōu)勢(shì)是什么？新中心規(guī)模環(huán)境產(chǎn)品

我們的獨(dú)特價(jià)值是什么？濱海

生活方式我們?cè)焓裁?？新城濱海組團(tuán)，商業(yè)街區(qū)我們賣什么？海景/新中心/樣榜生活/國際社區(qū)/水乳交融的組團(tuán)社區(qū)氛圍二、定位依據(jù)：硬件支撐1/城市中心區(qū)：根據(jù)晉江市大晉南副城市中心的發(fā)展規(guī)劃，我項(xiàng)目位于副城市中心的新城中心的核心區(qū)位，地段發(fā)展前景得到市場(chǎng)熱捧。2/濱海宜居獨(dú)特環(huán)境：我項(xiàng)目臨近海岸，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。3/濱海景觀帶：我項(xiàng)目這一先天優(yōu)勢(shì)是晉南目前及短期內(nèi)其它項(xiàng)目無法比擬的。4/塊狀地塊特征：地塊分割環(huán)繞新市政中心廣場(chǎng)，對(duì)外形象展示佳，市政設(shè)施配套完善，為我們打造獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。5/物業(yè)本身的高品質(zhì)、高素質(zhì)、高配置，為我項(xiàng)目切入中高端市場(chǎng)提供了空間。軟件支撐1/文化積淀：金井作為晉江最重要的僑鄉(xiāng)，對(duì)外交流頻繁，聯(lián)系緊密，中西文化融合為我項(xiàng)目實(shí)行高水平定位提供了文化基礎(chǔ)。2/中西文化模本：充滿中國人文情懷的閩南土樓、洋溢浪漫情調(diào)的巴厘島海灘、為我項(xiàng)目展開了想象空間。3/我們?yōu)轫?xiàng)目導(dǎo)入個(gè)性風(fēng)格、特色包裝，有利于推廣，有利于市場(chǎng)預(yù)熱，造成市場(chǎng)的關(guān)注。發(fā)展取向1/市場(chǎng)細(xì)分：市場(chǎng)決定了我項(xiàng)目的生存空間，而市場(chǎng)細(xì)分決定了我項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。2/獨(dú)特賣點(diǎn)：國際樣榜濱海社區(qū)、新城心生活、濱海國際風(fēng)情街、造城等這一系列獨(dú)特賣點(diǎn)，決定了我項(xiàng)目巨大的生命力。3/個(gè)性化生活，帶來的濱海、環(huán)保、健康、浪漫、時(shí)尚、和諧、便捷的生活方式，造成巨大的市場(chǎng)引力，有利于我項(xiàng)目的快速消化。依據(jù)：定位我們?cè)焓裁?？萬祥濱海新城引領(lǐng)全新生活理念的國際化高尚精品生活社區(qū)晉南?濱海?國際風(fēng)情高尚社區(qū)50萬平米國際樣榜濱海生活城定位（組團(tuán)案名）（具體見濱海新城項(xiàng)目四種方向命名方案）：

以體現(xiàn)濱海風(fēng)情的各組團(tuán)主題命名來烘托出海岸特性的大主題，展示賦予濱海園林風(fēng)情的幽雅、休閑，健康的陽光生活方式。以下是組團(tuán)案名部分建議

A區(qū)：巴厘島藝墅

D區(qū)：普吉陽光城

E區(qū)：星洲灣大道

F區(qū)：芭堤雅風(fēng)岸

G區(qū)：蘭卡威香堤

H區(qū)：洛布里假日（組團(tuán)案名）（具體見濱海新城項(xiàng)目四種方向命名方案）：三、定性（賣點(diǎn)塑造）（一）主賣點(diǎn)主賣點(diǎn)（獨(dú)特賣點(diǎn)）：晉南濱海?國際風(fēng)情高尚社區(qū)。（二）分賣點(diǎn)晉南濱海?新城中心?國際風(fēng)情高尚社區(qū)，可分解出以下賣點(diǎn)：1/晉南第一。2/新城中心住宅：晉南新城中心的良好對(duì)外形象，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。3/濱海住宅：居住區(qū)內(nèi)外部以濱海景觀結(jié)合形成文化主題組團(tuán)，體現(xiàn)人與自然的和諧相處。4/智能化住宅：智能化配置處于晉江地產(chǎn)開發(fā)前列。5/高尚居住區(qū)：文化與萬祥文化，融合國際化生活，創(chuàng)造出中西合璧的庭院與街區(qū)生活。6/復(fù)合型地產(chǎn)（集合式）：以居住為主，集合商業(yè)、休閑、娛樂、觀光、運(yùn)動(dòng)等多種功能的復(fù)合型地產(chǎn)。7/濱海國際風(fēng)情街：主題鮮明、個(gè)性化、引導(dǎo)時(shí)尚生活的步行街，成為新城市中心活力的時(shí)尚標(biāo)簽。8/海岸生活：晉江唯一城心濱海社區(qū)。濱海綠化帶。9/戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)晉江最優(yōu)。10/全新物業(yè)管理模式。三、定性（賣點(diǎn)塑造）（一）定型與定量思路：本項(xiàng)目50萬M2體量根據(jù)所處環(huán)境以及項(xiàng)目發(fā)展前景，住商結(jié)合是本項(xiàng)目最適合的發(fā)展之路。依據(jù)：1/市場(chǎng)調(diào)查證明：從整個(gè)金井市場(chǎng)看，商業(yè)項(xiàng)目尤其是商務(wù)酒店、基本處于市場(chǎng)空白，市場(chǎng)需求量大但基本外流。2/從我項(xiàng)目所在片區(qū)看，周邊需求很旺盛，我項(xiàng)目拿出適當(dāng)比例的體量做商業(yè)是可行的，而且有利于提升整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)和提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。而且作為新城中心商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展空間大。把握區(qū)域發(fā)展和市場(chǎng)先機(jī)，引導(dǎo)市場(chǎng)將可贏得發(fā)展時(shí)機(jī)。3/從自身發(fā)展的需要、奪取較高利潤(rùn)、提升項(xiàng)目檔次等方方面面看，都需要做商業(yè)，而且要上一定規(guī)模，即在50萬中拿2萬—4萬建筑面積來做商業(yè)，是可取的也可行的。四、定型與定量（一）定型與定量思路：四、定型與定量（二）住宅產(chǎn)品定型與定量主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體量總建筑面積約50萬㎡1/規(guī)劃總戶數(shù)為約3200戶（暫定），總居住人口數(shù)約12000人停車位2000個(gè)車位比1：0.6（從成長(zhǎng)性考慮二期以后要向1：0.8標(biāo)準(zhǔn)靠）2/公建：雙會(huì)所建筑面積1400M2

幼兒園建筑面積3700M2

公側(cè)可以放在商業(yè)部分和與政府游泳池公側(cè)共同使用垃圾中轉(zhuǎn)與政府協(xié)商盡量由政府規(guī)劃解決設(shè)備房銀行引進(jìn)商業(yè)銀行進(jìn)駐，可以放置于集中商業(yè)和酒店區(qū)3/住宅類型小高層、多層、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅4/體量分配小高層30%

多層45%

聯(lián)排別墅20%

獨(dú)立別墅5%5/綠化率>40%>40%（二）住宅產(chǎn)品定型與定量（三）商業(yè)產(chǎn)品定型與定量1、商業(yè)總定位本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品的靈魂與亮點(diǎn)在于：

國際風(fēng)情商業(yè)街區(qū)開創(chuàng)國際街區(qū)購物時(shí)代依據(jù)：1/打造金井乃至?xí)x南新的商業(yè)中心街區(qū)。2/營造晉南區(qū)域和城市商業(yè)熱點(diǎn)與消費(fèi)亮點(diǎn)。3/商業(yè)標(biāo)簽，提升社區(qū)品味。（三）商業(yè)產(chǎn)品定型與定量2、業(yè)態(tài)定位1/集合型商業(yè)形態(tài)。2/首先以中大型商業(yè)（超市/主題商場(chǎng)/品牌形象店），市場(chǎng)升溫。3/以酒吧、咖啡、休閑、餐飲、茶樓、娛樂、時(shí)裝為主要業(yè)態(tài)。4/以運(yùn)動(dòng)、健身、書屋、音樂空間、氧吧、優(yōu)雅網(wǎng)吧、陶藝吧、便利店、干洗店、糕點(diǎn)店、面包房、個(gè)性飾品店、洗浴休閑、美容美發(fā)、家裝工藝品，銀行、電訊零售等。5/商務(wù)酒店2、業(yè)態(tài)定位3、商業(yè)形象定位星光大道—國際風(fēng)情商業(yè)街

萬祥國際廣場(chǎng)萬祥國際商業(yè)中心新城MALL形象關(guān)鍵詞個(gè)性/品味/時(shí)尚/浪漫/潮流3、商業(yè)形象定位（四）公共建筑1/會(huì)所住戶會(huì)所建筑面積約1200M2設(shè)于A區(qū)主要面對(duì)別墅區(qū)住戶服務(wù)。商務(wù)酒店建筑面積約24000M2

設(shè)于中心廣場(chǎng)的商務(wù)酒店。面向酒店外來住戶和小區(qū)業(yè)主同時(shí)開放，小區(qū)業(yè)主可憑卡消費(fèi)。2/幼兒園建筑面積3500M2設(shè)于H區(qū)主要面向住戶子女教育配套（最優(yōu)方案由政府提供地塊解決）3/其他郵局/儲(chǔ)蓄所/垃圾站/設(shè)備房（四）公共建筑（五）公共空間1/陽光假日廣場(chǎng)即社區(qū)南端主入口，是整個(gè)項(xiàng)目對(duì)外的形象窗口。2/濱海大道橫穿中心廣場(chǎng)的經(jīng)二路，拉通公交車，設(shè)車站命名“星洲大道站”。利于商業(yè)部分人流的聚集，宣傳效果好。3/海灣棧道濱海方向的綠化帶。以“海灣棧道”為主題，以小品、長(zhǎng)廊等營造休閑、觀景、信步的好去處。4/巴厘塔金井第一景觀塔。以“情人”為主題，以浮雕、壁畫等造型語言營造浪漫情調(diào)。5/龍灣渠水景改造工程。與市政部門互動(dòng)，地塊北部景觀帶，清淤泥、導(dǎo)活水、蓄清水，把攔河閘往北邊移動(dòng)，形成北部風(fēng)景線。設(shè)置垂釣棧道，成為金井市民休閑打發(fā)時(shí)光的好去處。燈光夜景工程。與市政共同行動(dòng)，把龍灣渠燈光夜景工程做起來，成為金井新城的夜間一道新景觀。6/萬祥國際廣場(chǎng)整個(gè)社區(qū)的中心廣場(chǎng)，聯(lián)系各個(gè)組團(tuán)，是各組團(tuán)的核心紐帶，營造好商業(yè)氣氛，塑造項(xiàng)目對(duì)外形象。（五）公共空間注意：1/把居住區(qū)與商業(yè)街、規(guī)劃路、綠化帶、中心廣場(chǎng)、作為一個(gè)整體考量，形成完整的新城心濱海國際風(fēng)情商業(yè)與居住互動(dòng)的街區(qū)。2/特色化：商務(wù)、休閑、觀光、運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚消費(fèi)。3/標(biāo)簽化：把國際風(fēng)情商業(yè)街區(qū)打造成晉江最好，最具濱海特色的景觀商業(yè)中心街區(qū)。注意：第二部分規(guī)劃方案背景簡(jiǎn)介第二部分規(guī)劃方案背景簡(jiǎn)介以下部分報(bào)告是在萬祥濱海新城項(xiàng)目整體定位及戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行詳細(xì)研究的部分成果,主要應(yīng)用項(xiàng)目開發(fā)的基本架構(gòu)。（一）報(bào)告中確定的成果：1、項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略：差異化創(chuàng)新產(chǎn)品，引導(dǎo)置業(yè)觀念，創(chuàng)建項(xiàng)目品牌2、主要目標(biāo)客戶定位和物業(yè)定位：

客戶定位：金井市區(qū)及附近三鎮(zhèn)區(qū)高收入階層。（后期衍展到晉南地區(qū)）物業(yè)定位：洋房、小高層、TOWNHOUSE系列。以下部分報(bào)告是在萬祥濱海新城項(xiàng)目整體定位及戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)（二）以下報(bào)告提供成果清單

1、總體規(guī)劃布局要點(diǎn)

2、開發(fā)節(jié)點(diǎn)規(guī)劃

3、基地改造

4、戶型功能及面積要求

5、公建要求

6、戶型設(shè)計(jì)要求

7、物業(yè)管理

8、智能化標(biāo)準(zhǔn)

9、裝修標(biāo)準(zhǔn)

10、報(bào)告之市場(chǎng)研究附件（二）以下報(bào)告提供成果清單一、整體布局1、整體布局原則1/項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益；2/對(duì)海景、綠化帶、排洪渠、規(guī)劃路的充分利用；3/地塊的地形特點(diǎn)（平整、規(guī)正）；4/不同物業(yè)類型之間的關(guān)系（各類住宅、會(huì)所、幼兒園及商業(yè)街區(qū)等配套對(duì)位置、環(huán)境等要求）；5/相對(duì)節(jié)約建造成本及減少土方量；6/施工與施工組織相對(duì)容易，并與住戶人流動(dòng)線不形成沖突；7/晉江市場(chǎng)對(duì)住宅朝向（南北）上的喜好；8/利于營造賣點(diǎn)；9/利于分期分區(qū)開發(fā)；10/利于提升地塊價(jià)值。萬祥濱海新城項(xiàng)目規(guī)劃建議書一、整體布局萬祥濱海新城項(xiàng)目規(guī)劃建議書2、布局建議綜合上述十個(gè)因素，本項(xiàng)目布局具體明細(xì)：1/景觀好、視野開闊的A、B地塊布置為別墅區(qū)，地塊中心營造湖面，通過人造水景和濱湖會(huì)所提升地塊的品質(zhì)；2/南部主入口兩端的D、F、G地塊地勢(shì)較平坦的自然景觀一般，位置布置多層與小高層住宅，通過高度的改變來制造觀景的機(jī)會(huì)；小高層建議往北面布置以形成視覺落差。3/H地塊土地價(jià)值比較高，建議作為最后開發(fā)地塊，待市場(chǎng)價(jià)值得到充分發(fā)掘后再進(jìn)行開發(fā)，布置小高層住宅利于提升地塊價(jià)值充分挖掘；4/E地塊緊臨中心廣場(chǎng)，商業(yè)價(jià)值高，開發(fā)集合式商業(yè)最利于項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；2、布局建議5/幼兒園布置在景觀最差，自然環(huán)境一般的中間位置，方便服務(wù)所有組團(tuán)；6/主入口適宜布置在F地塊與D地塊中間位置；7/F、D區(qū)與E相臨一層作為底商，有利于將住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)形成自然延伸；8/規(guī)劃路建造，既是社區(qū)形象大道，又是公共交通線。9/綠化帶營造，將南面住宅區(qū)和地塊外圍的工業(yè)區(qū)有效隔離。10/水渠改造，建600米木板棧道，設(shè)置垂釣臺(tái)，種栽防護(hù)綠化帶，削弱水渠的不良形象。11/規(guī)劃路改造的同時(shí)，另外開辟專門的施工通道，與社區(qū)形象大道不形成沖突。12/人車分流按組團(tuán)劃分，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車分流。13/中心E地塊上蓋高層商務(wù)酒店和商務(wù)公寓，制造整個(gè)社區(qū)的標(biāo)志性建筑，優(yōu)化整個(gè)產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)。5/幼兒園布置在景觀最差，自然環(huán)境一般的中間位置，方便服務(wù)所3、交通組織建議1/解決規(guī)劃路無形象問題——建議規(guī)劃路兩邊增加景觀營造，A、F區(qū)中間建設(shè)景觀塔，打造組團(tuán)內(nèi)標(biāo)志構(gòu)筑物；2/組團(tuán)內(nèi)實(shí)行人車完全分流；一層架空為車庫，通過連廊進(jìn)入二層組團(tuán)景觀區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流3/規(guī)劃路完全無障礙設(shè)計(jì)（專門盲道、殘障特殊人士通道）；4/道路要充分結(jié)合地形地勢(shì)特點(diǎn)，減少土方量；5/施工道路不能與組團(tuán)人車道路交叉，且保證后期開發(fā)不影響前期住戶生活；6/消除施工干擾——保證施工通道逐漸遠(yuǎn)離前期開發(fā)物業(yè)；7/引進(jìn)公共巴士進(jìn)入規(guī)劃路，方便對(duì)外交通。巴士站點(diǎn)設(shè)在個(gè)組團(tuán)交通節(jié)點(diǎn)處，社區(qū)內(nèi)不另設(shè)社區(qū)巴士，節(jié)約后期運(yùn)營成本；8/各組團(tuán)入口設(shè)置于各地塊交通節(jié)點(diǎn)，利于實(shí)現(xiàn)人車分流，人從中間主入口直上二層，車流入地上一層。9/項(xiàng)目南、東向設(shè)兩個(gè)主要交通道路，即是項(xiàng)目的對(duì)外形象昭示又是社區(qū)對(duì)外的交通要塞。3、交通組織建議二、規(guī)劃控制（一）首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃與開發(fā)周期2006/6---2007/61/A區(qū)部分首先入市。通過別墅高端物業(yè)，以拉高項(xiàng)目檔次和形象。2/先推出第一批聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅3/F區(qū)住宅小高層和花園洋房在第二批投放。4/首批貨量上市3—6個(gè)月后推出第一期底商（主推商業(yè)街）。同時(shí)進(jìn)行E區(qū)集中商業(yè)招商和經(jīng)營。開發(fā)周期：1年。二、規(guī)劃控制（二）項(xiàng)目整體節(jié)點(diǎn)控制第一期2006/6---2007/61/A區(qū)別墅2006/6開工，8月主體完工，取得預(yù)售證，10月園林出效果；2/F區(qū)洋房及小高層住宅2006/7開工，2006/10洋房主體完工，2006/12小高層主體完工。12月園林出效果。3/A區(qū)別墅部分首先入市。節(jié)點(diǎn)：2006/7入市預(yù)售，8月一期開盤。4/F區(qū)洋房、小高層8月預(yù)售，10月開盤。5/一期住宅開盤上市3個(gè)月后推出第一期商業(yè)（推出商業(yè)街/引進(jìn)主力店）（推出商務(wù)酒店）。首期資金回籠3億，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。第二期2007/6---2008/121/推出第二期D、G區(qū)小高層/洋房/。2/推出第二期商業(yè)。第三期及第四期視前兩期的市場(chǎng)狀況靈活處理預(yù)計(jì)開發(fā)周期4年（二）項(xiàng)目整體節(jié)點(diǎn)控制萬祥濱海新城分期建設(shè)及功能分區(qū)示意圖啟動(dòng)A區(qū)啟動(dòng)F區(qū)啟動(dòng)E區(qū)二期開發(fā)二期開發(fā)四期開發(fā)三期開發(fā)萬祥濱海新城啟動(dòng)A區(qū)啟動(dòng)F區(qū)啟動(dòng)E區(qū)二期開發(fā)二期開發(fā)四期開發(fā)（三）推廣計(jì)劃策略一：概念滲透——倡導(dǎo)新的生活方式，引導(dǎo)潛在消費(fèi)需求通過軟操作和口碑傳播導(dǎo)入項(xiàng)目概念，使之成為市場(chǎng)話題，系列炒作，形成口語傳播，并進(jìn)一步成為消費(fèi)時(shí)尚；喚起或創(chuàng)造消費(fèi)者潛在的需求，并造成市場(chǎng)上沒有供應(yīng)的短缺局面，為項(xiàng)目蓄水造勢(shì)。

策略二：產(chǎn)品展示——體現(xiàn)品質(zhì)培育信心，合理配合工程進(jìn)度充分提高客戶期望值后，項(xiàng)目以精品形象準(zhǔn)現(xiàn)樓展示，一方面展示公司實(shí)力，增強(qiáng)客戶信心；另一方面不過早暴露產(chǎn)品形象利于保持物業(yè)神秘感，吊足客戶胃口。策略三：環(huán)境沖擊——園林配套全面展示，一舉形成心理震撼綠化、配套先行展示，出乎客戶意料之外，使之陶醉其中，充分刺激其潛在購買欲，并可以利用其口碑相傳進(jìn)一步擴(kuò)大知名度。策略四：積累客戶——積累篩選誠意客戶，適時(shí)調(diào)整價(jià)格戰(zhàn)略在環(huán)境、產(chǎn)品能夠初步展示時(shí)，進(jìn)行客戶登記，收取誠意金，并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)確定最終價(jià)格。策略五：強(qiáng)勢(shì)出擊——強(qiáng)勢(shì)推廣快速消化，提升形象聚集人氣高調(diào)入市，形成超值概念，力做市場(chǎng)追捧熱點(diǎn)，從而是物業(yè)形象極大提升，并初步形成廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)，為后續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。策略六：品牌營銷——豐富萬祥企業(yè)品牌，塑造公司品牌形象（三）推廣計(jì)劃策略運(yùn)用：以新城中心物業(yè)概念滲透和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品出擊為精髓；環(huán)境沖擊和產(chǎn)品展示深入演釋概念；強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)，不斷提升物業(yè)價(jià)值；鞏固品牌、積累客戶，繼成發(fā)展。策略運(yùn)用：（四）入市時(shí)機(jī)

2006年8月/9月/10月（五）風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)的建立1/建立長(zhǎng)期、貫徹全程的專業(yè)策劃系統(tǒng)，以策劃為龍頭，系統(tǒng)、全面地指導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷推廣全過程，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。2/建立強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合關(guān)系，為項(xiàng)目打造策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷全面結(jié)合的高水平操作平臺(tái)。3/導(dǎo)入專業(yè)銷售隊(duì)伍，確保項(xiàng)目快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。（四）入市時(shí)機(jī)三、基地改造與保護(hù)地塊東面結(jié)合防護(hù)綠化帶、公共綠化及私家花園保留或移載長(zhǎng)年生喬樹，使自然景觀及基地品質(zhì)得以延續(xù)，利于營銷推廣。結(jié)合住宅布置保留或改造形成坡地，使自然地形得以延續(xù)，創(chuàng)造坡地風(fēng)情的居住區(qū)域。坡地改造、綠化設(shè)置、道路規(guī)劃應(yīng)結(jié)合排水溝土方工程。增加觀景塔樓，提高景觀可朔性及樓盤品位。別墅會(huì)所的設(shè)計(jì)要注意照顧兩旁別墅的觀景角度與環(huán)境配合，不要過分營造水岸生活。親水橋處的護(hù)坡處理納入景觀設(shè)計(jì)中，在避免對(duì)別墅區(qū)的干擾的基礎(chǔ)上，要強(qiáng)化對(duì)外的形象昭示及景觀強(qiáng)化。三、基地改造與保護(hù)地塊東面結(jié)合防護(hù)綠化帶、公共綠化及私家花園防護(hù)綠化帶坡地改造基地改造與保護(hù)示意圖中心景觀水體親水橋處理排洪渠改造增加觀景塔樓防護(hù)綠化帶坡地改造基地改造與保護(hù)示意圖中心景觀水體親水橋處理

四、住宅產(chǎn)品規(guī)劃（一）住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、以人為本，以景觀為中心2、充分考慮采光、通風(fēng)3、閩南文化與國際濱海文化結(jié)合點(diǎn)，“天人合一，人與自然共生”4、建筑外形、建筑功能的定位適度超前5、戶型設(shè)計(jì)上創(chuàng)新6、社區(qū)環(huán)境、街區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)創(chuàng)新7、車位設(shè)計(jì)創(chuàng)新四、住宅產(chǎn)品規(guī)劃（二）住宅規(guī)劃布局在保證容積率的情況下，充分考慮從觀景的角度出發(fā)，以方便社區(qū)居民的生活為原則，挖掘每個(gè)組團(tuán)地塊最大的價(jià)值，對(duì)組團(tuán)進(jìn)行合理的建筑和道路的布局。1、住宅建筑單體主要有多層（4+1），小高層（11＋1），獨(dú)立和聯(lián)排別墅組成，盡可能做到南北朝向和組團(tuán)分布上遵從觀景的原則。2、點(diǎn)式與板式相結(jié)合，板式考慮弧形設(shè)計(jì)，增大觀景的角度。3、以東南面為前排，前排布置低樓層，后排逐漸升高。以前低后高為布局基本原則。4、住宅單體的排列，各個(gè)組團(tuán)布局除考慮內(nèi)部景觀外，重點(diǎn)將以海景和中心廣場(chǎng)景觀為中心，通過相鄰空間層次上的逐步上升，使觀景的戶數(shù)增加，視野更加開闊。5、一期的樓間距在滿足容積率的前提下，盡量做大，形成大面積、大空間、高綠化率。6、盡量做到戶戶都可觀景。7、臨海一線景觀住宅以聯(lián)排別墅（一期開發(fā)）為主，中央廣場(chǎng)景觀住宅以小高層，多層為主。（二）住宅規(guī)劃布局（三）多層小高層住宅單體設(shè)計(jì)

1、戶型設(shè)計(jì)手法主要手法：板式和點(diǎn)式相結(jié)合，板式一梯兩戶，點(diǎn)式一梯四戶為主。1/“大開間、小進(jìn)深”，戶型要求方正，南北向，二房以平層為主，三房、四房考慮一部分小錯(cuò)層處理。2/為提高住宅的實(shí)用率及業(yè)主個(gè)性化需求，部分大戶型考慮彈性間隔的可能性。實(shí)用率達(dá)到85%以上。3/戶型全明處理，增強(qiáng)采光。4/采用落地凸窗（室內(nèi)小陽臺(tái)），室內(nèi)觀景，點(diǎn)式住宅作拐角飄窗，增強(qiáng)采光、觀景。5/有條件的單位設(shè)玄關(guān)和衣帽間。6/每戶都作生活陽臺(tái)和觀景陽臺(tái)，生活陽臺(tái)作封閉處理，每個(gè)建筑單體的東西戶，東西山墻立面再作觀景小陽臺(tái)。7/大戶型放在景觀良好的位置，視野開闊，有助于銷售。8/三房以上設(shè)主人套間，主人房開間開闊，在整個(gè)單位應(yīng)朝向景觀最好的一面。9/在空間布局合理的情況下，適當(dāng)增加儲(chǔ)物室（約2㎡）或保姆間。10/室內(nèi)管道作隱蔽處理。11/廚房油煙統(tǒng)一煙道處理。12/預(yù)留洗衣機(jī)位置，與洗手區(qū)或生活陽臺(tái)相結(jié)合。13/廁門不要朝廳，衛(wèi)生間干濕分離，公共衛(wèi)生間洗手區(qū)與入廁區(qū)分開。14/廚房、衛(wèi)生間采用升降板技術(shù)，下沉5㎝。15/空調(diào)：預(yù)留分戶中央空調(diào)安裝位及空調(diào)管道口。（三）多層小高層住宅單體設(shè)計(jì)2、戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)：1/大開間、小進(jìn)深2/拐角飄窗3/樓頂坡屋頂設(shè)計(jì)4/頂層退臺(tái)設(shè)計(jì)5/部分戶型小錯(cuò)層設(shè)計(jì)6/大部分戶型設(shè)計(jì)陽光花房（入室花園）7/270度大弧型陽臺(tái)8/部分戶型主臥室270度弧型觀景落地凸窗9/部分戶型三陽臺(tái)設(shè)計(jì)（增加觀景點(diǎn)）10/廚房、衛(wèi)生間采用升降板技術(shù)11/部分中大戶型在客廳、餐廳之外設(shè)計(jì)起居廳2、戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)：3、戶型比例戶型面積（㎡）比例（占總建筑面積）二房二廳85～10020%三房二廳110～13030%三房二廳130～15020%四房二廳二衛(wèi)140～15527%四房二廳三衛(wèi)155～170復(fù)式170～2603%3、戶型比例戶型面積（㎡）比例（占總建筑面4、戶型面積配比（㎡）戶型建筑面積客廳飯廳主臥次臥廚房衛(wèi)生間二房二廳一衛(wèi)90㎡左右20～256～813～159～126～74～5三房二廳二衛(wèi)120㎡左右25～308～914～1711～147～86～8三房二廳二衛(wèi)140㎡左右28～358～1116～2011～147～910～12四房二廳二衛(wèi)150㎡左右32～3810～1218～2011～148～1012～14四房二廳三衛(wèi)160㎡左右32～3810～1320～2211～148～1114～16復(fù)式220㎡左右40～4512～1625～3212～1610～1315～184、戶型面積配比（㎡）戶型建筑面積客廳飯廳主5、洋房戶型面積設(shè)計(jì)提示：1/二房二廳一衛(wèi)單位的建筑面積在85～100㎡之間，客廳的開間控制在4米左右，進(jìn)深不要太長(zhǎng)，餐廳和廚房的面積適當(dāng)加大，餐廳與客廳相通，增大空間感。2/三房二廳二衛(wèi)單位的建筑面積在110～130㎡之間，客廳的開間控制在4.2～4.6米之間，主人房衛(wèi)生間面積適當(dāng)加大。3/三房二廳二衛(wèi)單位的建筑面積在130～150㎡之間，設(shè)玄關(guān)，可做小錯(cuò)層處理，客廳的開間控制在4.6～4.9米之間，大廚、大衛(wèi)，主人房設(shè)衣帽間。4/四房二廳二衛(wèi)單位的建筑面積在140～155㎡之間，設(shè)玄關(guān)和衣帽間，可做小錯(cuò)層處理，客廳的開間控制在4.7～5.0米之間，大廚、大衛(wèi)，主人房衛(wèi)生間的面積在8～9㎡之間，主人房設(shè)獨(dú)立的衣帽間，再可設(shè)儲(chǔ)物室（約2㎡）或保姆間。5/四房二廳三衛(wèi)單位的建筑面積在155～170㎡之間，設(shè)玄關(guān)和衣帽間，可做小錯(cuò)層處理，客廳的開間控制在4.8～5.1米之間，廚房的面積在10㎡左右，主人房衛(wèi)生間的面積在8㎡左右，其余兩個(gè)衛(wèi)生間都在4㎡左右，主人房設(shè)獨(dú)立的衣帽間，再可設(shè)儲(chǔ)物室（約2㎡）或保姆間。6/復(fù)式根據(jù)結(jié)構(gòu)的不同，可適當(dāng)減少底層的房間數(shù)，增大底層的寬敞程度。注：以上戶型設(shè)計(jì)盡量突出“大廳、大臥”，戶型方正，錯(cuò)層數(shù)量約占該戶型一半，避免角房的出現(xiàn)。5、洋房戶型面積設(shè)計(jì)提示：建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積70-903.3-3.96-812-169-12主臥面積次臥面積陽臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積12-147-94-65-64.5-5.52房戶型各功能空間尺度

暢銷2房特征——

基本特征：南向、方正；戶型創(chuàng)新方向：贈(zèng)送結(jié)構(gòu)面積；暢銷戶型空間尺度剖析建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積70-903.3-3.9星河國際二房二廳一衛(wèi)86.75平方米中信星光名庭二房二廳76.73平方米項(xiàng)目名稱朝向戶型亮點(diǎn)星河國際南向方正實(shí)用客廳寬敞贈(zèng)送結(jié)構(gòu)面積6平方米星光名庭南向方正實(shí)用主臥設(shè)觀景陽臺(tái)贈(zèng)送結(jié)構(gòu)面積星河國際二房二廳一衛(wèi)86.75平方米中信星光名庭二房二廳76建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積90-1203.6-3.96-817-189-12主臥面積次臥面積陽臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積14-168-107-106-74.5-5.5小3房戶型各功能空間尺度

暢銷小3房特征——基本特征：景觀較好、戶型方正實(shí)用、采光通風(fēng)良好；戶型創(chuàng)新方向：主臥設(shè)置陽臺(tái)、設(shè)置儲(chǔ)藏室暢銷戶型空間尺度剖析建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積90-1203.6-3.黃埔雅苑三期三房二廳二衛(wèi)119.55平方米金域藍(lán)灣三房二廳101平方米項(xiàng)目名稱朝向戶型亮點(diǎn)金域藍(lán)灣西南海景/戶型方正/入戶花園主臥與客廳共享寬大陽臺(tái)黃埔雅苑三期西南戶型方正/寬大觀景陽臺(tái)采光通風(fēng)良好/工人房帶衛(wèi)生間黃埔雅苑三期三房二廳二衛(wèi)119.55平方米金域藍(lán)灣三房二廳1建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積140-1904-55.5-9.522.5-27.512.6-1816-22次臥面積陽臺(tái)面積廚房面積主臥衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間廚房9-125.6-9.36-74-6.54.5-68-11大3房戶型各功能空間尺度暢銷大3房特征——基本特征：南向、景觀良好、方正實(shí)用、南北通透、主臥設(shè)置衣帽間、設(shè)置工人房或儲(chǔ)藏室戶型創(chuàng)新方向：設(shè)置推拉可調(diào)百葉窗、主臥設(shè)置觀景陽臺(tái)暢銷戶型空間尺度剖析萬祥濱海新城項(xiàng)目規(guī)劃建議書建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積140-1904碧海云天三房二廳二衛(wèi)138平方米項(xiàng)目名稱朝向戶型亮點(diǎn)碧海云天西南方正實(shí)用/實(shí)用率高/入戶玄關(guān)贈(zèng)送部分大露臺(tái)面積星光名庭正南小躍式結(jié)構(gòu)/南北通透/戶形方正實(shí)用/入戶花園/隔層寬闊后花園/主臥寬敞陽臺(tái)/中信星光名庭四房二廳150平方米萬祥濱海新城項(xiàng)目規(guī)劃建議書碧海云天三房二廳二衛(wèi)138平方米項(xiàng)目名稱朝向戶型亮點(diǎn)碧海云天建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積150-2804.1-66-1024-4811.6-25.715-38次臥面積客廳陽臺(tái)主臥陽臺(tái)入戶花園主臥衣帽間主臥衛(wèi)生間7-16.56-185-1810左右3-55-8公共衛(wèi)生間廚房面積工人房是否帶衛(wèi)生間2-68.4-12是4房戶型各功能空間尺度暢銷4房特征——基本特征：寬大餐廳、主人房設(shè)置衣帽間、工人房帶衛(wèi)生間戶型創(chuàng)新方向：贈(zèng)送大露臺(tái)面積、設(shè)置入戶花園暢銷戶型空間