開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件

開封通許項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方案2014-1-12開封通許項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方案2014-1-12PART1

本案開發(fā)目的及責(zé)任PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3招商運(yùn)營(yíng)思路PART4

本案配套住宅

PART5項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及社會(huì)價(jià)值目錄

ContentsPART1本案開發(fā)目的及責(zé)任目錄ContenPART1本案開發(fā)目的及責(zé)任PART1本案開發(fā)目的及責(zé)任目的一：通過銷售創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值！目的二：通過招商創(chuàng)造租金價(jià)值！目的三：通過運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值！目的四：通過發(fā)展創(chuàng)造品牌價(jià)值！開發(fā)本案目的就是創(chuàng)造價(jià)值目的一：通過銷售創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值！目的二：通過招商創(chuàng)造租金價(jià)值！我們開發(fā)項(xiàng)目的目的不單是創(chuàng)造以上價(jià)值，更是一種社會(huì)責(zé)任！我們開發(fā)項(xiàng)目的目的不單是創(chuàng)造以上責(zé)任一：刷新通許商業(yè)新模式，打造社會(huì)人文交流新平臺(tái)！責(zé)任二：拔高通許商業(yè)新形象，吸引商家企業(yè)來通許投資經(jīng)營(yíng)！責(zé)任三：促進(jìn)通許商業(yè)快速發(fā)展，拉動(dòng)了本地經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)！責(zé)任四：帶動(dòng)通許商業(yè)蓬勃發(fā)展，搭建地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)對(duì)外推廣平臺(tái)！責(zé)任一：刷新通許商業(yè)新模式，責(zé)任二：拔高通許商業(yè)新形象，責(zé)任小結(jié)

為了企業(yè)的發(fā)展，為了社會(huì)責(zé)任，為了我們地產(chǎn)人和商業(yè)人的榮耀，本項(xiàng)目必須在通許一舉成功。因此，須以大手筆、大智慧、大投入打造大商業(yè)、大市場(chǎng)、大經(jīng)濟(jì)。小結(jié)為了企業(yè)的發(fā)展，為了社會(huì)責(zé)任，為了PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃戰(zhàn)略高度城市運(yùn)營(yíng)者整體定位城市綜合體價(jià)值定位商業(yè)價(jià)值體形象定位未來城市繁華中心戰(zhàn)略總綱戰(zhàn)略高度城市運(yùn)營(yíng)者整體定位城市綜合體價(jià)值定位商業(yè)價(jià)值體形象定商業(yè)規(guī)劃總體思路商業(yè)主題定位業(yè)態(tài)的合理選擇打造城市形象名片滿足客戶一站式購(gòu)物需求業(yè)態(tài)規(guī)模確定業(yè)態(tài)的合理布局平衡點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃總體思路商業(yè)主題定位業(yè)態(tài)的合理選擇打造城市形象名片滿本項(xiàng)目商業(yè)主題定位以購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂為主題特征的綜合城市MALL，與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成配套關(guān)系，共同構(gòu)建通許新商業(yè)核心。通許首席主題CITYMALL本項(xiàng)目商業(yè)主題定位以購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂為主題特征的綜合城八大主力業(yè)態(tài)通許高尚生活新地標(biāo)民族特色高檔餐飲時(shí)尚休閑餐飲高檔精品專賣休閑娛樂天地中高檔精品超市高端商務(wù)會(huì)所游泳館、健身會(huì)所高檔影院八大主力業(yè)態(tài)通許高尚生活新地標(biāo)民族特色高檔餐飲時(shí)尚休閑餐飲高后馬堂路水利路富民路民生路平安路①②③④⑤⑥⑦⑧⑨商業(yè)業(yè)態(tài)布局圖后馬時(shí)尚多元概念店高級(jí)服裝專賣店中式服飾定制店高級(jí)化妝品店奢侈品、珠寶、名表店高檔皮具店（鞋、包）高檔精品名店街①時(shí)尚多元概念店高檔精品名店街①民族特色餐飲街②百年老店特色小吃風(fēng)味小吃餐飲連鎖大店品牌加盟店等民族特色餐飲街②百年老店文化藝術(shù)交流中心③名人字畫古董古玩茗茶店圖書音像影劇院文化交流廳文化藝術(shù)交流中心③名人字畫高端精品酒店④高端精品酒店④高級(jí)商務(wù)名流會(huì)所商務(wù)休閑健身SPA游泳池商務(wù)談判及簽約服務(wù)日光浴休憩區(qū)⑤高級(jí)商務(wù)名流會(huì)所商務(wù)休閑健身⑤大型購(gòu)物中心⑥沃爾瑪或丹尼斯百貨家樂福超市黃金珠寶化妝品、皮具、名表品牌男女裝等大型購(gòu)物中心⑥沃爾瑪或丹尼斯百貨家居生活會(huì)館⑦家居用品廚衛(wèi)用品燈飾廣場(chǎng)窗簾布藝花藝裝飾等家居生活會(huì)館⑦家居用品金融商務(wù)⑧銀行證券通訊咖啡廳西餐廳等金融商務(wù)⑧銀行⑨娛樂城酒吧KTV游戲廳臺(tái)球廳保齡球館等⑨娛樂城酒吧商業(yè)街景營(yíng)造(主題雕塑小品）商業(yè)街景營(yíng)造(主題雕塑小品）PART3招商運(yùn)營(yíng)思路PART3招商運(yùn)營(yíng)思路1、保證項(xiàng)目的整體規(guī)劃，確保商業(yè)檔次及經(jīng)營(yíng)品牌。2、保證商業(yè)業(yè)主長(zhǎng)期、穩(wěn)定的投資收益。3、保證商業(yè)租戶利益最大化、經(jīng)營(yíng)特色化。一、招商及經(jīng)營(yíng)管理的前提條件1、保證項(xiàng)目的整體規(guī)劃，確保商業(yè)檔次及經(jīng)營(yíng)品牌。一、招商及經(jīng)二、招商思路及策略1、商業(yè)地產(chǎn)的核心就是統(tǒng)一管理商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一招商規(guī)劃統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一招商實(shí)施二、招商思路及策略1、商業(yè)地產(chǎn)的核心就是統(tǒng)一管理商業(yè)地產(chǎn)的四2、招商的核心屬性招商的核心屬性我們應(yīng)當(dāng)引入一些什么商戶？這些商戶的引入是否有利于實(shí)現(xiàn)整體戰(zhàn)略目標(biāo)？我們應(yīng)當(dāng)通過什么手段來實(shí)現(xiàn)招商？2、招商的核心屬性招商的核心我們應(yīng)當(dāng)引入一些什么商戶？這些商1、業(yè)態(tài)比例分配原則指項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃確定每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在商場(chǎng)中的位置分布和面積分配比例。如餐飲、娛樂、購(gòu)物等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，應(yīng)當(dāng)在各個(gè)板塊、各個(gè)主題館及各個(gè)樓層進(jìn)行合理分區(qū)及合理的面積分配。三、招商原則1、業(yè)態(tài)比例分配原則指項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃確定每一種商2、統(tǒng)一形象原則商業(yè)綜合體是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終圍繞已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象，并通過鮮明的主題形象創(chuàng)造最佳的招商吸引力。所招入的商家經(jīng)營(yíng)的商品和提供的服務(wù)是對(duì)商場(chǎng)整體形象的豐滿和創(chuàng)新。2、統(tǒng)一形象原則商業(yè)綜合體是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，3、同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)原則在一個(gè)商業(yè)綜合體內(nèi)，主題百貨、大賣場(chǎng)、各類專業(yè)店、專賣店及各種餐飲業(yè)態(tài)、休閑業(yè)態(tài)、娛樂業(yè)態(tài)應(yīng)本著多元互補(bǔ)的業(yè)態(tài)組合形式，以提高商業(yè)體的吸引力。3、同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)原則在一個(gè)商業(yè)綜合體內(nèi)，主題百貨、大賣場(chǎng)4、多元經(jīng)營(yíng)方式原則商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。對(duì)于一個(gè)商業(yè)綜合體而言，為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，在可能的情況下應(yīng)采用自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式，這不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合商業(yè)體長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出良好的商業(yè)品牌。4、多元經(jīng)營(yíng)方式原則商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)5、主力店招商先行原則由于主力店是商場(chǎng)的核心，是制造人流和形成吸引力的核心原點(diǎn)，所以先進(jìn)行主力店招商，再進(jìn)行一般經(jīng)營(yíng)戶的招商，能使招商工作更富成效。5、主力店招商先行原則由于主力店是商場(chǎng)的核心，是制造人流6、招商期間租金優(yōu)惠原則為貫徹商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的蓄水養(yǎng)魚策略，適應(yīng)商業(yè)體長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，商用物業(yè)在招商期間應(yīng)采用優(yōu)惠租金的辦法，用相對(duì)優(yōu)惠的租金政策將商場(chǎng)做旺，然后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)穩(wěn)步地調(diào)整租金。如果前期就向租戶收取過高的租金，制定了期望值過高的租金回收計(jì)劃，其結(jié)果無異于殺雞取卵。6、招商期間租金優(yōu)惠原則為貫徹商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的蓄水養(yǎng)魚策略，適應(yīng)商7、統(tǒng)一服務(wù)原則統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。7、統(tǒng)一服務(wù)原則統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、四、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)體系由各商戶自行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理管理公司不得干預(yù)商戶的正常經(jīng)營(yíng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一招商引進(jìn)自身經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)、品牌度強(qiáng)的商戶對(duì)商戶的管理包括：基本物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理公共部位、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系等管理經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)體系分戶經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理四、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)體系由各商戶自行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃對(duì)商五、計(jì)劃引進(jìn)重點(diǎn)品牌情況說明1、綜合性大賣場(chǎng)

如沃爾瑪、家樂福、華潤(rùn)萬家、丹尼斯、永輝超市、大潤(rùn)發(fā)等。五、計(jì)劃引進(jìn)重點(diǎn)品牌情況說明1、綜合性大賣場(chǎng)規(guī)劃面積約8000-10000m2左右選擇依據(jù)1、知名大賣場(chǎng)進(jìn)入，作為以購(gòu)物為主的城市MALL的有效配套，對(duì)周圍社區(qū)居民強(qiáng)大客流形成有效的拉動(dòng)，增加項(xiàng)目品牌推廣的炒作點(diǎn)。2、大賣場(chǎng)作為項(xiàng)目的核心主力店。能夠使得綜合商業(yè)的整體人氣和客流合理流動(dòng)，延長(zhǎng)顧客在項(xiàng)目停滯的時(shí)間。3、大賣場(chǎng)作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在1萬m2左右。大賣場(chǎng)均在8000m2--18000m2之間。本項(xiàng)目規(guī)劃8000m2的大賣場(chǎng)，比較利于知名大賣場(chǎng)外埠店的規(guī)模選擇，有助于招商談判中的主動(dòng)權(quán)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)為自行持有，整體租賃給國(guó)內(nèi)外知名品牌大賣場(chǎng)；若遇有合適的商家，亦可以考慮按照相對(duì)合理的價(jià)位出售，以利于整個(gè)項(xiàng)目的資金回籠。

收益方式1、收取固定租金。目前河南省內(nèi)大賣場(chǎng)月租一般為縣級(jí)市20元/㎡左右。租期為10-20年。2、通過賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)其他物業(yè)升值。

目標(biāo)客層全客層，對(duì)于有車一族形成有力的拉動(dòng)（利用我項(xiàng)目處的眾多停車位、方便的交通環(huán)境、寬敞舒適的購(gòu)物空間）。同時(shí)對(duì)項(xiàng)目周邊3-5公里范圍內(nèi)的居民形成有效輻射，滿足周邊居民的日常生活需求。規(guī)劃面積約8000-10000m2左右選擇依據(jù)1、知名大賣場(chǎng)2、主題百貨

如丹尼斯、大商新瑪特、王府井、銀座百貨等。

2、主題百貨規(guī)劃面積約24000m2左右選擇依據(jù)1、知名品牌百貨店的進(jìn)場(chǎng)，可以促進(jìn)本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正常回報(bào)包括對(duì)政府穩(wěn)定稅收資源以及提升項(xiàng)目形象都有積極的作用。2、主題百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店。主題百貨店強(qiáng)大的聚客功能能極大的帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣和客流的合理流動(dòng)，延長(zhǎng)顧客在項(xiàng)目停滯的時(shí)間。

3、百貨店作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在2.5萬m2左右。國(guó)內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬m2--5萬m2之間。本項(xiàng)目規(guī)劃2.4萬m2的主題百貨，有利于成功招商。物業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)自行持有，整體租賃給國(guó)內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營(yíng)。

收益方式1、收取固定租金。

目前河南省內(nèi)百貨店月租一般為25元/m2左右。2、通過百貨經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。目標(biāo)客層高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。注：為提升項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力與實(shí)現(xiàn)良好的后續(xù)經(jīng)營(yíng)效益，建議大賣場(chǎng)與百貨店最好為同一家公司租賃經(jīng)營(yíng)。規(guī)劃面積約24000m2左右選擇依據(jù)1、知名品牌百貨店的進(jìn)場(chǎng)3、次主力店(1)、家電通訊數(shù)碼廣場(chǎng)

如國(guó)美電器、蘇寧電器、五星電器、迪信通、中州通訊等。

3、次主力店規(guī)劃面積約1500-3000m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種專業(yè)店的入駐。此類專業(yè)店的進(jìn)駐是為滿足對(duì)家電、手機(jī)以及數(shù)碼產(chǎn)品有購(gòu)物需求的消費(fèi)者，是對(duì)百貨店、大賣場(chǎng)與品牌服飾店的有效補(bǔ)充。2、項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。3、是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。

收益方式租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。此類專業(yè)店月租金一般為25-35元/m2。規(guī)劃面積約1500-3000m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要(2)、運(yùn)動(dòng)城如百麗集團(tuán)的滔搏運(yùn)動(dòng)休閑賣場(chǎng)、龍光集團(tuán)的YYSPORTS運(yùn)動(dòng)賣場(chǎng)等。

(2)、運(yùn)動(dòng)城規(guī)劃面積1500-3000m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。2、運(yùn)動(dòng)用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，運(yùn)動(dòng)用品店在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。二是消費(fèi)者有目的選購(gòu)和隨機(jī)購(gòu)賣的比例大致相當(dāng)。3、項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。由于運(yùn)動(dòng)用品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，它帶來的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。4、是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。收益方式收取固定租金。

運(yùn)動(dòng)城一般租金在40元/m2左右。目標(biāo)客層目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士

。運(yùn)動(dòng)服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時(shí)也較符合青年人活潑的特性；運(yùn)動(dòng)器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運(yùn)動(dòng)、健身的需求。規(guī)劃面積1500-3000m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求4、其它大店

(1)、娛樂休閑類業(yè)種品牌面積位置租金量販?zhǔn)終TV爆米花、麥霸、麥克瘋、錢柜等2500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金20-30元/m2夜總會(huì)臉譜、新民仕、銀莊等2500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金30元/㎡左右影院奧斯卡、大地院線、星美院線、橫店影城等2500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目3層合作方式一般為票房分賬或全租賃租金15元/㎡左右票房分賬6%-10%動(dòng)漫城夢(mèng)幻銀河、湯姆熊、歡樂天地1000m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金20-30元/m2或采用聯(lián)營(yíng)合作方式網(wǎng)絡(luò)會(huì)所漢宮網(wǎng)絡(luò)、天宇網(wǎng)吧1000m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金20-30元/m24、其它大店業(yè)種品牌面積位置租金量販?zhǔn)終TV爆米花、麥霸、開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件(2)、健身休閑類業(yè)種品牌面積位置租金健身中心維體健身、澳瑞特健身中心、中體倍力健身會(huì)所等500-2000m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目3層月租金15-25元/m2SPA館美麗宣言、涵沛、涵美、正婷等500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金25-35元/m2業(yè)種品牌面積位置租金健身中心維體健身、澳瑞特健身中心、中體倍開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件(3)、餐飲類業(yè)種品牌面積位置租金西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等300-500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目1F或1-2F合作方式一般為扣率7%左右或純租金中式餐飲大店如一坊、海底撈、華豫川、阿五美食、京福華肥牛等面積1500-2000m2可設(shè)置在項(xiàng)目1F-3F月租金35-60元/m2品牌餐廳豪享來、豪客來、味千拉面、真功夫、上島咖啡、迪歐咖啡、土大力等面積500-1500m2可設(shè)置在項(xiàng)目1F-2F月租金35-60元/m2(3)、餐飲類業(yè)種品牌面積位置租金西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞、開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件5、品牌服飾旗艦店

如JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、ESPRIT、歐時(shí)力、美特斯.邦威、以純、森馬、茵佳妮、布意坊、歌莉婭、勁霸、七匹狼、利郎、柒牌等

5、品牌服飾旗艦店開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件規(guī)劃面積約300-1000

m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種品牌服飾專賣店的入駐。2、項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。3、是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。4、諸多品牌市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。

收益方式月租金160-200元/m2，1托2商鋪?zhàn)饨?0-120元/㎡品牌服飾專賣店是步行街商業(yè)組合內(nèi)容的重要組成部分，此類服飾專賣店租金的承受能力較高，是本項(xiàng)目重要的租金收益來源之一。并且隨著市場(chǎng)發(fā)展的需要，部分品牌為提升形象，近期在省內(nèi)各地市開設(shè)500-1000m2左右的形象旗艦店。我項(xiàng)目如能引進(jìn)此類旗艦店對(duì)項(xiàng)目的收益與形象都是較大的提升。規(guī)劃面積約300-1000

m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求6、摩杰客時(shí)尚基地（MAGIC）

摩杰客（MAGIC）英文魔幻、魔法的意思，魔杰客代表著摩登時(shí)尚、杰出的80后、90后的新一代年輕人。他們接受新事物能力強(qiáng)，思維迅捷，敢于消費(fèi)，引領(lǐng)時(shí)尚，逛街、購(gòu)物、淘寶是他們的樂趣所在。魔杰客時(shí)尚基地將成為通許最前衛(wèi)、最潮流的時(shí)尚發(fā)布基地。6、摩杰客時(shí)尚基地（MAGIC）規(guī)劃面積5000

m2經(jīng)營(yíng)方式以大量經(jīng)營(yíng)流行服飾的時(shí)尚小鋪為主，結(jié)合美食小吃、電玩、網(wǎng)吧組合成吸引年輕時(shí)尚一族的消費(fèi)場(chǎng)所。選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要滿足各類消費(fèi)人群的需求，而年輕的消費(fèi)群體購(gòu)買力較低，但是喜歡追求時(shí)尚潮流，摩杰客時(shí)尚基地中經(jīng)營(yíng)的商品正好可以滿足年輕消費(fèi)者喜歡逛街淘寶的興趣。2、項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。摩杰客全部為10-20m2左右的小鋪位，商戶經(jīng)營(yíng)投入小，風(fēng)險(xiǎn)低，單位租金較高，并且可以為商業(yè)街聚集人氣。3、升值空間大，也可作為小型投資客的理想選擇。4、是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。

收益方式租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。月租金100-150元/m2。規(guī)劃面積5000

m2經(jīng)營(yíng)方式以大量經(jīng)營(yíng)流行服飾的時(shí)尚小鋪為PART4本案配套住宅PART4本案配套住宅形象定位從建筑風(fēng)格、景觀綠化、水系營(yíng)造、人文配套、智能安防、星級(jí)服務(wù)等多方面精心打造，全力構(gòu)筑通許高品質(zhì)人文生態(tài)新城。通許高品質(zhì)人文生態(tài)新城形象定位從建筑風(fēng)格、景觀綠化、水系營(yíng)造、人文配套、智能安防、圍繞屬性定位與周邊環(huán)境的融合，但調(diào)性突出體現(xiàn)檔次品質(zhì)感，提升項(xiàng)目品牌形象外立面采用咖啡色、灰色為主色調(diào)，成熟穩(wěn)重。以咖啡色為側(cè)邊豎條的造型，配合白色橫向線條，增加外立面的層次感。1、現(xiàn)代時(shí)尚外立面全方位精細(xì)化打造圍繞屬性定位1、現(xiàn)代時(shí)尚外立面全方位精細(xì)化打造景觀軸線內(nèi)部主題園林序列感統(tǒng)一性層次過渡2、景觀營(yíng)造景觀軸線2、景觀營(yíng)造3、人性化設(shè)施3、人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施5、水元素的運(yùn)用文字符號(hào)形象符號(hào)材質(zhì)符號(hào)5、水元素的運(yùn)用文字符號(hào)形象符號(hào)材質(zhì)符號(hào)開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件6、停車方式——地下停車和地面停車相結(jié)合地下停車場(chǎng)入口地下停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)采光地上停車6、停車方式——地下停車和地面停車相結(jié)合地下停車場(chǎng)入口地下停7、智能配套——注重科技生態(tài)節(jié)能元素運(yùn)用能給客戶帶來切實(shí)生活價(jià)值的常見、成熟科技配置：閉路監(jiān)控及可視對(duì)講門禁安防太陽能公共照明系統(tǒng)地板采暖外墻保溫及斷橋鋁合金窗玻7、智能配套——注重科技生態(tài)節(jié)能元素運(yùn)用能給客戶帶來切實(shí)生活安全以安防為核心的智能化管理系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)從社區(qū)到樓棟到入戶的三重保障品牌與知名物業(yè)管理品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提升項(xiàng)目品牌形象品質(zhì)有效的職能化物業(yè)管理系統(tǒng)8、星級(jí)服務(wù)——以安全、品牌、品質(zhì)為核心的物業(yè)服務(wù)安全以安防為核心的智能化管理系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)從社區(qū)到樓棟到入戶的三PART5項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及社會(huì)價(jià)值PART5項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及社會(huì)價(jià)值后馬堂路水利路富民路民生路平安路項(xiàng)目總平圖后馬經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱數(shù)值備注總用地面積（公頃）22.14除去道路面積18.29公頃總建筑面積（㎡）630000功能性質(zhì)劃分占地面積（㎡）建筑面積（㎡）1住宅187512194782商業(yè)55142400074其中星級(jí)酒店108926136酒店式公寓352759800寫字樓113927336集中商業(yè)36518249554臨街商套教育設(shè)施246410448其中小學(xué)1715857518班小學(xué)幼兒園74918739班幼兒園4地下車庫(kù)（個(gè)）6500容積率3.4建筑密度38.4%綠地率30.0%居住戶數(shù)（戶）3668居住人數(shù)（人）11738每戶3.2人經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱數(shù)值備注總用地面積（公頃）22.14一期開發(fā)范圍二期開發(fā)范圍三期開發(fā)范圍三期開發(fā)范圍開發(fā)節(jié)奏一期開發(fā)范圍二期開發(fā)范圍三期開發(fā)范圍三期開發(fā)范圍開發(fā)節(jié)項(xiàng)目一期產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品名稱建筑面積（約）開發(fā)周期（預(yù)計(jì)）投資造價(jià)（預(yù)計(jì)）引進(jìn)商家企業(yè)（預(yù)計(jì)）安排就業(yè)人數(shù)（約）創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益集中商業(yè)124777㎡18個(gè)月43672萬元6000多家20000人星級(jí)酒店26136㎡24個(gè)月7840萬元知名酒店商家1000余人寫字樓9112㎡24個(gè)月2734萬元300多家2000余人酒店式公寓29900㎡24個(gè)月8970萬元//合計(jì)189925㎡2年63216萬元6300多家23000余人項(xiàng)目一期產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品名稱建筑面積開發(fā)周期投資造價(jià)引進(jìn)商家企業(yè)項(xiàng)目二期產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品名稱建筑面積（約）開發(fā)周期（預(yù)計(jì)）投資造價(jià)（預(yù)計(jì)）引進(jìn)商家企業(yè)（預(yù)計(jì)）安排就業(yè)人數(shù)（約）創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益集中商業(yè)124777㎡18個(gè)月43672萬元6000多家20000人寫字樓18224㎡24個(gè)月5467萬元600多家4000余人酒店式公寓29900㎡24個(gè)月8970萬元//合計(jì)172901㎡2年58109萬元6600多家24000余人累計(jì)362826㎡4年121325萬元12900多家47000余人項(xiàng)目二期產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品名稱建筑面積開發(fā)周期投資造價(jià)引進(jìn)商家企業(yè)項(xiàng)目三期產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品名稱建筑面積（約）開發(fā)周期（預(yù)計(jì)）投資造價(jià)（預(yù)計(jì)）引進(jìn)商家企業(yè)（預(yù)計(jì)）安排就業(yè)人數(shù)（約）創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益臨街商業(yè)37248㎡12個(gè)月13036萬元200多家1000余人住宅219478㎡24個(gè)月39506萬元滿足3668戶居住11738人口居住配套教育設(shè)施10448㎡12個(gè)月3656萬元18班小學(xué)9班幼兒園容納近千名學(xué)生上學(xué)合計(jì)267174㎡2年56198萬元200多家1000余人累計(jì)630000㎡6年177523萬元13100多家48000余人項(xiàng)目三期產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品名稱建筑面積開發(fā)周期投資造價(jià)引進(jìn)商家企業(yè)本項(xiàng)目土地成本預(yù)計(jì)3億元+本項(xiàng)目投資造價(jià)預(yù)計(jì)17.7億元本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)20.7億元本項(xiàng)目土地成本預(yù)計(jì)3億元+本項(xiàng)目投資造價(jià)預(yù)計(jì)17.7億元本項(xiàng)本項(xiàng)目共引進(jìn)商家企業(yè)13100家解決就業(yè)人數(shù)48000余人可創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益？?jī)|元本項(xiàng)目共引進(jìn)商家企業(yè)13100家解決就業(yè)人數(shù)48000余人可謝謝謝謝開封通許項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方案2014-1-12開封通許項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方案2014-1-12PART1

本案開發(fā)目的及責(zé)任PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3招商運(yùn)營(yíng)思路PART4

本案配套住宅

PART5項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及社會(huì)價(jià)值目錄

ContentsPART1本案開發(fā)目的及責(zé)任目錄ContenPART1本案開發(fā)目的及責(zé)任PART1本案開發(fā)目的及責(zé)任目的一：通過銷售創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值！目的二：通過招商創(chuàng)造租金價(jià)值！目的三：通過運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值！目的四：通過發(fā)展創(chuàng)造品牌價(jià)值！開發(fā)本案目的就是創(chuàng)造價(jià)值目的一：通過銷售創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值！目的二：通過招商創(chuàng)造租金價(jià)值！我們開發(fā)項(xiàng)目的目的不單是創(chuàng)造以上價(jià)值，更是一種社會(huì)責(zé)任！我們開發(fā)項(xiàng)目的目的不單是創(chuàng)造以上責(zé)任一：刷新通許商業(yè)新模式，打造社會(huì)人文交流新平臺(tái)！責(zé)任二：拔高通許商業(yè)新形象，吸引商家企業(yè)來通許投資經(jīng)營(yíng)！責(zé)任三：促進(jìn)通許商業(yè)快速發(fā)展，拉動(dòng)了本地經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)！責(zé)任四：帶動(dòng)通許商業(yè)蓬勃發(fā)展，搭建地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)對(duì)外推廣平臺(tái)！責(zé)任一：刷新通許商業(yè)新模式，責(zé)任二：拔高通許商業(yè)新形象，責(zé)任小結(jié)

為了企業(yè)的發(fā)展，為了社會(huì)責(zé)任，為了我們地產(chǎn)人和商業(yè)人的榮耀，本項(xiàng)目必須在通許一舉成功。因此，須以大手筆、大智慧、大投入打造大商業(yè)、大市場(chǎng)、大經(jīng)濟(jì)。小結(jié)為了企業(yè)的發(fā)展，為了社會(huì)責(zé)任，為了PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃戰(zhàn)略高度城市運(yùn)營(yíng)者整體定位城市綜合體價(jià)值定位商業(yè)價(jià)值體形象定位未來城市繁華中心戰(zhàn)略總綱戰(zhàn)略高度城市運(yùn)營(yíng)者整體定位城市綜合體價(jià)值定位商業(yè)價(jià)值體形象定商業(yè)規(guī)劃總體思路商業(yè)主題定位業(yè)態(tài)的合理選擇打造城市形象名片滿足客戶一站式購(gòu)物需求業(yè)態(tài)規(guī)模確定業(yè)態(tài)的合理布局平衡點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃總體思路商業(yè)主題定位業(yè)態(tài)的合理選擇打造城市形象名片滿本項(xiàng)目商業(yè)主題定位以購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂為主題特征的綜合城市MALL，與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成配套關(guān)系，共同構(gòu)建通許新商業(yè)核心。通許首席主題CITYMALL本項(xiàng)目商業(yè)主題定位以購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂為主題特征的綜合城八大主力業(yè)態(tài)通許高尚生活新地標(biāo)民族特色高檔餐飲時(shí)尚休閑餐飲高檔精品專賣休閑娛樂天地中高檔精品超市高端商務(wù)會(huì)所游泳館、健身會(huì)所高檔影院八大主力業(yè)態(tài)通許高尚生活新地標(biāo)民族特色高檔餐飲時(shí)尚休閑餐飲高后馬堂路水利路富民路民生路平安路①②③④⑤⑥⑦⑧⑨商業(yè)業(yè)態(tài)布局圖后馬時(shí)尚多元概念店高級(jí)服裝專賣店中式服飾定制店高級(jí)化妝品店奢侈品、珠寶、名表店高檔皮具店（鞋、包）高檔精品名店街①時(shí)尚多元概念店高檔精品名店街①民族特色餐飲街②百年老店特色小吃風(fēng)味小吃餐飲連鎖大店品牌加盟店等民族特色餐飲街②百年老店文化藝術(shù)交流中心③名人字畫古董古玩茗茶店圖書音像影劇院文化交流廳文化藝術(shù)交流中心③名人字畫高端精品酒店④高端精品酒店④高級(jí)商務(wù)名流會(huì)所商務(wù)休閑健身SPA游泳池商務(wù)談判及簽約服務(wù)日光浴休憩區(qū)⑤高級(jí)商務(wù)名流會(huì)所商務(wù)休閑健身⑤大型購(gòu)物中心⑥沃爾瑪或丹尼斯百貨家樂福超市黃金珠寶化妝品、皮具、名表品牌男女裝等大型購(gòu)物中心⑥沃爾瑪或丹尼斯百貨家居生活會(huì)館⑦家居用品廚衛(wèi)用品燈飾廣場(chǎng)窗簾布藝花藝裝飾等家居生活會(huì)館⑦家居用品金融商務(wù)⑧銀行證券通訊咖啡廳西餐廳等金融商務(wù)⑧銀行⑨娛樂城酒吧KTV游戲廳臺(tái)球廳保齡球館等⑨娛樂城酒吧商業(yè)街景營(yíng)造(主題雕塑小品）商業(yè)街景營(yíng)造(主題雕塑小品）PART3招商運(yùn)營(yíng)思路PART3招商運(yùn)營(yíng)思路1、保證項(xiàng)目的整體規(guī)劃，確保商業(yè)檔次及經(jīng)營(yíng)品牌。2、保證商業(yè)業(yè)主長(zhǎng)期、穩(wěn)定的投資收益。3、保證商業(yè)租戶利益最大化、經(jīng)營(yíng)特色化。一、招商及經(jīng)營(yíng)管理的前提條件1、保證項(xiàng)目的整體規(guī)劃，確保商業(yè)檔次及經(jīng)營(yíng)品牌。一、招商及經(jīng)二、招商思路及策略1、商業(yè)地產(chǎn)的核心就是統(tǒng)一管理商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一招商規(guī)劃統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一招商實(shí)施二、招商思路及策略1、商業(yè)地產(chǎn)的核心就是統(tǒng)一管理商業(yè)地產(chǎn)的四2、招商的核心屬性招商的核心屬性我們應(yīng)當(dāng)引入一些什么商戶？這些商戶的引入是否有利于實(shí)現(xiàn)整體戰(zhàn)略目標(biāo)？我們應(yīng)當(dāng)通過什么手段來實(shí)現(xiàn)招商？2、招商的核心屬性招商的核心我們應(yīng)當(dāng)引入一些什么商戶？這些商1、業(yè)態(tài)比例分配原則指項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃確定每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在商場(chǎng)中的位置分布和面積分配比例。如餐飲、娛樂、購(gòu)物等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，應(yīng)當(dāng)在各個(gè)板塊、各個(gè)主題館及各個(gè)樓層進(jìn)行合理分區(qū)及合理的面積分配。三、招商原則1、業(yè)態(tài)比例分配原則指項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃確定每一種商2、統(tǒng)一形象原則商業(yè)綜合體是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終圍繞已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象，并通過鮮明的主題形象創(chuàng)造最佳的招商吸引力。所招入的商家經(jīng)營(yíng)的商品和提供的服務(wù)是對(duì)商場(chǎng)整體形象的豐滿和創(chuàng)新。2、統(tǒng)一形象原則商業(yè)綜合體是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，3、同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)原則在一個(gè)商業(yè)綜合體內(nèi)，主題百貨、大賣場(chǎng)、各類專業(yè)店、專賣店及各種餐飲業(yè)態(tài)、休閑業(yè)態(tài)、娛樂業(yè)態(tài)應(yīng)本著多元互補(bǔ)的業(yè)態(tài)組合形式，以提高商業(yè)體的吸引力。3、同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)原則在一個(gè)商業(yè)綜合體內(nèi)，主題百貨、大賣場(chǎng)4、多元經(jīng)營(yíng)方式原則商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。對(duì)于一個(gè)商業(yè)綜合體而言，為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，在可能的情況下應(yīng)采用自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式，這不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合商業(yè)體長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出良好的商業(yè)品牌。4、多元經(jīng)營(yíng)方式原則商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)5、主力店招商先行原則由于主力店是商場(chǎng)的核心，是制造人流和形成吸引力的核心原點(diǎn)，所以先進(jìn)行主力店招商，再進(jìn)行一般經(jīng)營(yíng)戶的招商，能使招商工作更富成效。5、主力店招商先行原則由于主力店是商場(chǎng)的核心，是制造人流6、招商期間租金優(yōu)惠原則為貫徹商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的蓄水養(yǎng)魚策略，適應(yīng)商業(yè)體長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，商用物業(yè)在招商期間應(yīng)采用優(yōu)惠租金的辦法，用相對(duì)優(yōu)惠的租金政策將商場(chǎng)做旺，然后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)穩(wěn)步地調(diào)整租金。如果前期就向租戶收取過高的租金，制定了期望值過高的租金回收計(jì)劃，其結(jié)果無異于殺雞取卵。6、招商期間租金優(yōu)惠原則為貫徹商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的蓄水養(yǎng)魚策略，適應(yīng)商7、統(tǒng)一服務(wù)原則統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。7、統(tǒng)一服務(wù)原則統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、四、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)體系由各商戶自行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理管理公司不得干預(yù)商戶的正常經(jīng)營(yíng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一招商引進(jìn)自身經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)、品牌度強(qiáng)的商戶對(duì)商戶的管理包括：基本物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理公共部位、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系等管理經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)體系分戶經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理四、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)體系由各商戶自行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃對(duì)商五、計(jì)劃引進(jìn)重點(diǎn)品牌情況說明1、綜合性大賣場(chǎng)

如沃爾瑪、家樂福、華潤(rùn)萬家、丹尼斯、永輝超市、大潤(rùn)發(fā)等。五、計(jì)劃引進(jìn)重點(diǎn)品牌情況說明1、綜合性大賣場(chǎng)規(guī)劃面積約8000-10000m2左右選擇依據(jù)1、知名大賣場(chǎng)進(jìn)入，作為以購(gòu)物為主的城市MALL的有效配套，對(duì)周圍社區(qū)居民強(qiáng)大客流形成有效的拉動(dòng)，增加項(xiàng)目品牌推廣的炒作點(diǎn)。2、大賣場(chǎng)作為項(xiàng)目的核心主力店。能夠使得綜合商業(yè)的整體人氣和客流合理流動(dòng)，延長(zhǎng)顧客在項(xiàng)目停滯的時(shí)間。3、大賣場(chǎng)作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在1萬m2左右。大賣場(chǎng)均在8000m2--18000m2之間。本項(xiàng)目規(guī)劃8000m2的大賣場(chǎng)，比較利于知名大賣場(chǎng)外埠店的規(guī)模選擇，有助于招商談判中的主動(dòng)權(quán)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)為自行持有，整體租賃給國(guó)內(nèi)外知名品牌大賣場(chǎng)；若遇有合適的商家，亦可以考慮按照相對(duì)合理的價(jià)位出售，以利于整個(gè)項(xiàng)目的資金回籠。

收益方式1、收取固定租金。目前河南省內(nèi)大賣場(chǎng)月租一般為縣級(jí)市20元/㎡左右。租期為10-20年。2、通過賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)其他物業(yè)升值。

目標(biāo)客層全客層，對(duì)于有車一族形成有力的拉動(dòng)（利用我項(xiàng)目處的眾多停車位、方便的交通環(huán)境、寬敞舒適的購(gòu)物空間）。同時(shí)對(duì)項(xiàng)目周邊3-5公里范圍內(nèi)的居民形成有效輻射，滿足周邊居民的日常生活需求。規(guī)劃面積約8000-10000m2左右選擇依據(jù)1、知名大賣場(chǎng)2、主題百貨

如丹尼斯、大商新瑪特、王府井、銀座百貨等。

2、主題百貨規(guī)劃面積約24000m2左右選擇依據(jù)1、知名品牌百貨店的進(jìn)場(chǎng)，可以促進(jìn)本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正常回報(bào)包括對(duì)政府穩(wěn)定稅收資源以及提升項(xiàng)目形象都有積極的作用。2、主題百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店。主題百貨店強(qiáng)大的聚客功能能極大的帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣和客流的合理流動(dòng)，延長(zhǎng)顧客在項(xiàng)目停滯的時(shí)間。

3、百貨店作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在2.5萬m2左右。國(guó)內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬m2--5萬m2之間。本項(xiàng)目規(guī)劃2.4萬m2的主題百貨，有利于成功招商。物業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)自行持有，整體租賃給國(guó)內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營(yíng)。

收益方式1、收取固定租金。

目前河南省內(nèi)百貨店月租一般為25元/m2左右。2、通過百貨經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。目標(biāo)客層高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。注：為提升項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力與實(shí)現(xiàn)良好的后續(xù)經(jīng)營(yíng)效益，建議大賣場(chǎng)與百貨店最好為同一家公司租賃經(jīng)營(yíng)。規(guī)劃面積約24000m2左右選擇依據(jù)1、知名品牌百貨店的進(jìn)場(chǎng)3、次主力店(1)、家電通訊數(shù)碼廣場(chǎng)

如國(guó)美電器、蘇寧電器、五星電器、迪信通、中州通訊等。

3、次主力店規(guī)劃面積約1500-3000m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種專業(yè)店的入駐。此類專業(yè)店的進(jìn)駐是為滿足對(duì)家電、手機(jī)以及數(shù)碼產(chǎn)品有購(gòu)物需求的消費(fèi)者，是對(duì)百貨店、大賣場(chǎng)與品牌服飾店的有效補(bǔ)充。2、項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。3、是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。

收益方式租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。此類專業(yè)店月租金一般為25-35元/m2。規(guī)劃面積約1500-3000m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要(2)、運(yùn)動(dòng)城如百麗集團(tuán)的滔搏運(yùn)動(dòng)休閑賣場(chǎng)、龍光集團(tuán)的YYSPORTS運(yùn)動(dòng)賣場(chǎng)等。

(2)、運(yùn)動(dòng)城規(guī)劃面積1500-3000m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。2、運(yùn)動(dòng)用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，運(yùn)動(dòng)用品店在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。二是消費(fèi)者有目的選購(gòu)和隨機(jī)購(gòu)賣的比例大致相當(dāng)。3、項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。由于運(yùn)動(dòng)用品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，它帶來的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。4、是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。收益方式收取固定租金。

運(yùn)動(dòng)城一般租金在40元/m2左右。目標(biāo)客層目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士

。運(yùn)動(dòng)服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時(shí)也較符合青年人活潑的特性；運(yùn)動(dòng)器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運(yùn)動(dòng)、健身的需求。規(guī)劃面積1500-3000m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求4、其它大店

(1)、娛樂休閑類業(yè)種品牌面積位置租金量販?zhǔn)終TV爆米花、麥霸、麥克瘋、錢柜等2500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金20-30元/m2夜總會(huì)臉譜、新民仕、銀莊等2500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金30元/㎡左右影院奧斯卡、大地院線、星美院線、橫店影城等2500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目3層合作方式一般為票房分賬或全租賃租金15元/㎡左右票房分賬6%-10%動(dòng)漫城夢(mèng)幻銀河、湯姆熊、歡樂天地1000m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金20-30元/m2或采用聯(lián)營(yíng)合作方式網(wǎng)絡(luò)會(huì)所漢宮網(wǎng)絡(luò)、天宇網(wǎng)吧1000m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金20-30元/m24、其它大店業(yè)種品牌面積位置租金量販?zhǔn)終TV爆米花、麥霸、開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件(2)、健身休閑類業(yè)種品牌面積位置租金健身中心維體健身、澳瑞特健身中心、中體倍力健身會(huì)所等500-2000m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目3層月租金15-25元/m2SPA館美麗宣言、涵沛、涵美、正婷等500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金25-35元/m2業(yè)種品牌面積位置租金健身中心維體健身、澳瑞特健身中心、中體倍開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件(3)、餐飲類業(yè)種品牌面積位置租金西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等300-500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目1F或1-2F合作方式一般為扣率7%左右或純租金中式餐飲大店如一坊、海底撈、華豫川、阿五美食、京福華肥牛等面積1500-2000m2可設(shè)置在項(xiàng)目1F-3F月租金35-60元/m2品牌餐廳豪享來、豪客來、味千拉面、真功夫、上島咖啡、迪歐咖啡、土大力等面積500-1500m2可設(shè)置在項(xiàng)目1F-2F月租金35-60元/m2(3)、餐飲類業(yè)種品牌面積位置租金西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞、開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件5、品牌服飾旗艦店

如JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、ESPRIT、歐時(shí)力、美特斯.邦威、以純、森馬、茵佳妮、布意坊、歌莉婭、勁霸、七匹狼、利郎、柒牌等

5、品牌服飾旗艦店開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件規(guī)劃面積約300-1000

m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種品牌服飾專賣店的入駐。2、項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。3、是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。4、諸多品牌市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。

收益方式月租金160-200元/m2，1托2商鋪?zhàn)饨?0-120元/㎡品牌服飾專賣店是步行街商業(yè)組合內(nèi)容的重要組成部分，此類服飾專賣店租金的承受能力較高，是本項(xiàng)目重要的租金收益來源之一。并且隨著市場(chǎng)發(fā)展的需要，部分品牌為提升形象，近期在省內(nèi)各地市開設(shè)500-1000m2左右的形象旗艦店。我項(xiàng)目如能引進(jìn)此類旗艦店對(duì)項(xiàng)目的收益與形象都是較大的提升。規(guī)劃面積約300-1000

m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求6、摩杰客時(shí)尚基地（MAGIC）

摩杰客（MAGIC）英文魔幻、魔法的意思，魔杰客代表著摩登時(shí)尚、杰出的80后、90后的新一代年輕人。他們接受新事物能力強(qiáng)，思維迅捷，敢于消費(fèi)，引領(lǐng)時(shí)尚，逛街、購(gòu)物、淘寶是他們的樂趣所在。魔杰客時(shí)尚基地將成為通許最前衛(wèi)、最潮流的時(shí)尚發(fā)布基地。6、摩杰客時(shí)尚基地（MAGIC）規(guī)劃面積5000

m2經(jīng)營(yíng)方式以大量經(jīng)營(yíng)流行服飾的時(shí)尚小鋪為主，結(jié)合美食小吃、電玩、網(wǎng)吧組合成吸引年輕時(shí)尚一族的消費(fèi)場(chǎng)所。選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要滿足各類消費(fèi)人群的需求，而年輕的消費(fèi)群體購(gòu)買力較低，但是喜歡追求時(shí)尚潮流，摩杰客時(shí)尚基地中經(jīng)營(yíng)的商品正好可以滿足年輕消費(fèi)者喜歡逛街淘寶的興趣。2、項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。摩杰客全部為10-20m2左右的小鋪位，商戶經(jīng)營(yíng)投入小，風(fēng)險(xiǎn)低，單位租金較高，并且可以為商業(yè)街聚集人氣。3、升值空間大，也可作為小型投資客的理想選擇。4、是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。

收益方式租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。月租金100-150元/m2。規(guī)劃面積5000

m2經(jīng)營(yíng)方式以大量經(jīng)營(yíng)流行服飾的時(shí)尚小鋪為PART4本案配套住宅PART4本案配套住宅形象定位從建筑風(fēng)格、景觀綠化、水系營(yíng)造、人文配套、智能安防、星級(jí)服務(wù)等多方面精心打造，全力構(gòu)筑通許高品質(zhì)人文生態(tài)新城。通許高品質(zhì)人文生態(tài)新城形象定位從建筑風(fēng)格、景觀綠化、水系營(yíng)造、人文配套、智能安防、圍繞屬性定位與周邊環(huán)境的融合，但調(diào)性突出體現(xiàn)檔次品質(zhì)感，提升項(xiàng)目品牌形象外立面采用咖啡色、灰色為主色調(diào)，成熟穩(wěn)重。以咖啡色為側(cè)邊豎條的造型，配合白色橫向線條，增加外立面的層次感。1、現(xiàn)代時(shí)尚外立面全方位精細(xì)化打造圍繞屬性定位1、現(xiàn)代時(shí)尚外立面全方位精細(xì)化打造景觀軸線內(nèi)部主題園林序列感統(tǒng)一性層次過渡2、景觀營(yíng)造景觀軸線2、景觀營(yíng)造3、人性化設(shè)施3、人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施5、水元素的運(yùn)用文字符號(hào)形象符號(hào)材質(zhì)符號(hào)5、水元素的運(yùn)用文字符號(hào)形象符號(hào)材質(zhì)符號(hào)開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案課件6、停車方式——地下停車和地面停車相結(jié)合地下停車場(chǎng)入口地下停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)采光地上停車6、停車方式——地下停車和地面停車相結(jié)合地下停車場(chǎng)入口地下停7、智能配套——注重科技生態(tài)節(jié)能元素運(yùn)用能給客戶帶來切實(shí)生活價(jià)值的常見、成熟科技配置：閉路監(jiān)控及可視對(duì)講門禁安防太陽能公共照明系統(tǒng)地板采暖外墻保溫及斷橋鋁合金窗玻7、智能配