孔雀城三期項目市場定位與產(chǎn)品定位報告課件

第1頁孔雀城三期項目

市場定位與產(chǎn)品定位報告第1頁孔雀城三期項目

市場定位與產(chǎn)品定位報告可參考市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查研究.匯報框架三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系北京新城建設(shè)的啟示三期開發(fā)背景基礎(chǔ)研究相關(guān)政策背景三期項目面臨核心問題項目定位初步設(shè)想容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析整體定位建議市場定位建議產(chǎn)品定位建議如何提高容積率專題住宅配套專題可參考市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查研究.匯報框架三期與固安B、區(qū)域市場三期開發(fā)背景B、區(qū)域市場三期開發(fā)背景【三期開發(fā)背景】三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系北京新城建設(shè)的啟示相關(guān)政策背景.三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系1、本項目屬于整個固安新市鎮(zhèn)開發(fā)76公頃啟動區(qū)的一部分；2、76公頃啟動區(qū)是未來固安工業(yè)區(qū)居住生活配套的一部分，緊鄰2.8平方公里核心區(qū)，其中大部分用地是核心區(qū)的重要組成部分；3、本項目緊鄰2.8平方公里核心區(qū)中心公建部分，是未來小鎮(zhèn)的中心。.三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系1、本項目屬于整個固安新市鎮(zhèn)開發(fā)7【三期開發(fā)背景】三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系北京新城建設(shè)的啟示相關(guān)政策背景.三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系25平方公里定位公園城市休閑街區(qū)兒童優(yōu)先產(chǎn)業(yè)積聚固安新市鎮(zhèn)未來城市試驗區(qū)是以“自然、人文、科技”為核心，以社會、兒童、產(chǎn)業(yè)、城市全面發(fā)展為定位，以創(chuàng)建兒童之城，自然之城，運動之城為行動綱領(lǐng)，并將實現(xiàn)規(guī)劃模式創(chuàng)新，城市機(jī)制創(chuàng)新，社區(qū)生活創(chuàng)新，距市中心只有25分鐘的新市鎮(zhèn)。.三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系25平方公里定位公園城市固安新市鎮(zhèn)【三期開發(fā)背景】三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系北京新城建設(shè)的啟示相關(guān)政策背景.三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系是未來小鎮(zhèn)的中心公建最集中的區(qū)域2.8平方公里定位固安新市鎮(zhèn)25平方公里2.8平方公里.三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系是未來小鎮(zhèn)的中心2.8平方公里定【三期開發(fā)背景】三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系北京新城建設(shè)的啟示相關(guān)政策背景.三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系76公頃定位76公頃一期二期三期“新獨院、新街坊”整體營造出“運動、休閑”的社區(qū)氛圍，依靠未來良好的配套給社區(qū)居民提供舒適、健康的居住環(huán)境。完成從“鄉(xiāng)村化”逐步向“城鎮(zhèn)化”轉(zhuǎn)變，為后續(xù)開發(fā)打造良好的市鎮(zhèn)氛圍.三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系76公頃定位76公頃一期二期三期“【三期開發(fā)背景】三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系北京新城建設(shè)的啟示相關(guān)政策背景.三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系三期與一期、二期的關(guān)系市場定位為“面向中產(chǎn)階級的第二居所別墅社區(qū)”，產(chǎn)品定位為“以獨棟為主的別墅社區(qū)，整體凈容積率大約為0.58”?？兹赋且黄诙ㄎ皇袌龆ㄎ粸椤懊嫦蚨际芯⒌?、以第二居所為主的、兼顧少量第一居所的別墅生活社區(qū)”，產(chǎn)品定位為“以院墅和聯(lián)排為主，包含少量類獨棟和洋房，凈容積率大約為0.69”?？兹赋嵌诙ㄎ豢兹赋侨谡雇?、目標(biāo)客戶：是否能夠?qū)崿F(xiàn)從第2居所向第1居所的完全過渡？2、容積率：相比一期、二期逐漸提高，提高多少？.三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系三期與一期、二期的關(guān)系市場定位為“【三期開發(fā)背景】三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系北京新城建設(shè)的啟示相關(guān)政策背景.北京新城建設(shè)的啟示

在2007年5月22號北京市規(guī)劃委發(fā)布的《北京市“十一五”時期重點新城發(fā)展實施規(guī)劃》中，亦莊、通州、順義三個重點新城不僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地的核心區(qū)，同時也是宜居城市的示范區(qū)。

新城建設(shè)的主要功能是有序疏解中心城區(qū)人口。住宅與產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于新城建設(shè)來講，同樣重要！通州是“有城無業(yè)”亦莊是“有業(yè)無城”順義是“業(yè)強(qiáng)城弱”.北京新城建設(shè)的啟示在2007年5月22號北京市規(guī)劃委【三期開發(fā)背景】三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系北京新城建設(shè)的啟示相關(guān)政策背景.北京新城建設(shè)的啟示在三個新城的建設(shè)上，將堅持基礎(chǔ)設(shè)施先行的原則，通過交通規(guī)劃建設(shè)引導(dǎo)新城發(fā)展建設(shè)。

重點加強(qiáng)新城交通、能源供給以及教育、醫(yī)療、文化等公共設(shè)施的建設(shè)，同時積極引導(dǎo)新城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住宅建設(shè)。

2010年之前，將逐步啟動建設(shè)中心城至通州的M1線和M6線，中心城至亦莊的L2線和M12線，中心城至順義的M15線，并適時啟動建設(shè)聯(lián)系密云、懷柔、順義、通州、亦莊的S6線，中心城-順義-平谷的S3線。

.北京新城建設(shè)的啟示在三個新城的建設(shè)上，將堅持基礎(chǔ)設(shè)施先行【三期開發(fā)背景】三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系北京新城建設(shè)的啟示相關(guān)政策背景.北京新城建設(shè)的啟示住宅產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)服務(wù)相互支撐.北京新城建設(shè)的啟示住宅產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)服務(wù)相互支【三期開發(fā)背景】三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系北京新城建設(shè)的啟示相關(guān)政策背景.相關(guān)政策背景1、“禁墅令”禁止容積率0.6以下項目用地的審批，限制容積率1.0以下項目用地的審批。不能開發(fā)獨立別墅必須盡量提高容積率容積率1.0某種意義上是住宅設(shè)計目前的低限.相關(guān)政策背景1、“禁墅令”不能開發(fā)獨立別墅【三期開發(fā)背景】三期與固安新市鎮(zhèn)的關(guān)系北京新城建設(shè)的啟示相關(guān)政策背景.相關(guān)政策背景2、“70％90平方米以下戶型”。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

在進(jìn)行市場及產(chǎn)品定位時，一方面需嚴(yán)格執(zhí)行戶型比例政策，另一方面需考慮在客觀市場條件下，項目需要的戶型面積及比例，借用技術(shù)手段進(jìn)行實現(xiàn)。隨著居住人口的增加，配套和商業(yè)需要適度引入，合理控制，并預(yù)留足夠的發(fā)展空間。.相關(guān)政策背景2、“70％90平方米以下戶型”。在進(jìn)行市B、區(qū)域市場項目定位初步設(shè)想B、區(qū)域市場項目定位初步設(shè)想.項目定位初步設(shè)想

項目定位初步設(shè)想

將在76公頃整體規(guī)劃思路，以及固安新市鎮(zhèn)整體發(fā)展目標(biāo)前提下，在營造“運動、休閑社區(qū)氛圍”理念指導(dǎo)下，基于區(qū)域目前發(fā)展成熟度情況，逐漸從郊區(qū)低密度項目向新市鎮(zhèn)過渡。

1、商住統(tǒng)一規(guī)劃2、底商與住宅相結(jié)合3、集中商業(yè)區(qū)與未來預(yù)留4、提高容積率.項目定位初步設(shè)想項目定位初步設(shè)想將在76.項目定位初步設(shè)想

項目定位初步設(shè)想過渡1、是低密度向高密度的過渡2、是76公頃向2.8平方公里核心區(qū)的過渡3、是純居住區(qū)向混合物業(yè)類型城市化社區(qū)的過渡一期二期三期容積率提高，低密度區(qū)向城市核心高密度區(qū)過渡統(tǒng)籌考慮：住宅和商業(yè)的結(jié)合預(yù)留隨著住宅規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，必須開始考慮商業(yè)和各類主題配套的完善與預(yù)留.項目定位初步設(shè)想項目定位初步設(shè)想過渡一期二期三期容積率B、區(qū)域市場項目面臨核心問題B、區(qū)域市場項目面臨核心問題.項目面臨核心問題

項目面臨核心問題核心問題一：容積率？1.0以上，在此前提下，市場相對最支撐的容積率究竟多少？核心問題二：容積率1.0以上，洋房或者多層產(chǎn)品占據(jù)相當(dāng)比例和規(guī)模，按照目前區(qū)域發(fā)展成熟度，市場能否完全支撐？核心問題三：如何在高容積率前提下，盡可能追求低密度特征的產(chǎn)品設(shè)計？.項目面臨核心問題項目面臨核心問題核心問題一：容積率？1B、區(qū)域市場基礎(chǔ)研究B、區(qū)域市場基礎(chǔ)研究【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.可參考市場供應(yīng)特點延慶房山大興燕郊0.5小時交通圈1小時交通圈懷柔京哈京沈京津塘京開京石京張京承固安昌平通州基于本項目實際情況，從交通、距離可比角度出發(fā)，考慮到本項目容積率為1.0以上時的產(chǎn)品形式可能包含聯(lián)排、合院、疊拼、洋房或多層，因此從燕郊、通州、昌平、房山、涿州、大興、懷柔、延慶區(qū)域中選取部分項目作為研究對象，并按照不同產(chǎn)品形式分開研究其供應(yīng)特點：

聯(lián)排、院墅產(chǎn)品市場供應(yīng)特點疊拼產(chǎn)品市場供應(yīng)特點洋房、多層產(chǎn)品市場供應(yīng)特點.可參考市場供應(yīng)特點延慶房山大興燕郊0.5小時交通圈1小時【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.聯(lián)排供應(yīng)特點果嶺小鎮(zhèn)龍聚山莊加州水郡靠山居果嶺假日新圣得花園山水墅尚東庭東方夏威夷懷柔昌平通州燕郊大興房山西提國際·溫泉酒店別墅延慶竹語堂慢城項目分布圖水墨林溪.聯(lián)排供應(yīng)特點果嶺小鎮(zhèn)龍聚山莊加州水郡靠山居果嶺假日新圣得【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.聯(lián)排供應(yīng)特點區(qū)域項目名稱戶型面積（平米）房山加州水郡一期263-404、二期200-300靠山居（半山溪地）180-240水墨林溪未定涿州竹語堂200平米左右慢城180-220大興果嶺假日220-300昌平果嶺小鎮(zhèn)190-210燕郊新圣得花園270-290東方夏威夷180-220延慶西提國際·溫泉酒店別墅236龍聚山莊200-305懷柔山水墅205、302通州尚東庭210-250

所調(diào)查區(qū)域聯(lián)排主力戶型面積一般在200-220平方米左右；市場銷售結(jié)果表明，緊湊戶型低總價聯(lián)排相對稍大戶型高總價聯(lián)排銷售表現(xiàn)更為突出。主力戶型面積.聯(lián)排供應(yīng)特點區(qū)域項目名稱戶型面積（平米）房山加州水郡一【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.聯(lián)排供應(yīng)特點

從上表統(tǒng)計結(jié)果，介于獨棟雙拼與洋房疊拼之間的過渡別墅類產(chǎn)品，包括聯(lián)排、院墅，其中院墅產(chǎn)品供應(yīng)相對較為稀缺，一般以聯(lián)排為主力產(chǎn)品。包括房山、通州、大興、昌平等相對成熟、和距離相對較近區(qū)域，聯(lián)排銷售價格一般在8000元/平米左右。同屬河北區(qū)域的燕郊、涿州聯(lián)排銷售價格基本突破5000元/平米，分析其原因，一是燕郊區(qū)域距離CBD區(qū)域較近，發(fā)展成熟度較高，二是涿州區(qū)域所供應(yīng)項目景觀配套相對本項目非常優(yōu)越。銷售價格區(qū)域項目名稱價格（元/平米）房山加州水郡一期：8625；二期：8367靠山居（半山溪地）8700水墨林溪未推出，待定涿州竹語堂5500元/平米左右慢城預(yù)計4000大興果嶺假日8000昌平果嶺小鎮(zhèn)7000燕郊新圣得花園5000東方夏威夷6000延慶龍聚山莊3800懷柔山水墅5500通州尚東庭8500.聯(lián)排供應(yīng)特點從上表統(tǒng)計結(jié)果，介于獨棟雙拼與洋房疊拼之【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.聯(lián)排供應(yīng)特點配套設(shè)施

從調(diào)查項目銷售價格與其所擁有的項目內(nèi)部配套及外部區(qū)域配套相比較可以看出：配套較為完善的項目相對配套較為缺乏的項目價格會有一定的差別。.聯(lián)排供應(yīng)特點配套設(shè)施從調(diào)查項目銷售價格與其所擁有的項【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.聯(lián)排供應(yīng)特點客戶特征區(qū)域項目名稱客戶房山加州水郡北京市內(nèi)客戶較多，比例達(dá)到85%，在此其中來自豐臺區(qū)域的客戶偏多；二次置業(yè)者居多靠山居北京市內(nèi)西部區(qū)域客戶偏多，如海淀、西城、宣武、豐臺；二次置業(yè)者居多大興果嶺假日北京市內(nèi)豐臺、宣武、朝陽等南城客戶居多，大興當(dāng)?shù)乜蛻糨^少；以二次以上置業(yè)者為主昌平果嶺小鎮(zhèn)昌平科技園區(qū)25%，昌平城區(qū)內(nèi)25%，昌平高校教師40%，北京市內(nèi)客戶占10%燕郊新圣得花園北京市東部的客戶，當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)以及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的管理層；多為二次置業(yè)東方夏威夷北京市東部客戶是購買該項目的主力；多為二、三次置業(yè)延慶西提國際·溫泉酒店別墅當(dāng)?shù)乜蛻艟佣?，比例可達(dá)60%；置業(yè)次數(shù)在二次及以上龍聚山莊北京市內(nèi)豐臺、海淀客戶居多；多為二、三次置業(yè)懷柔山水墅主體為北京市內(nèi)客戶，從事的職業(yè)為銀行、航天產(chǎn)品制造、航空公司、IT業(yè)、國家機(jī)關(guān)等；二次置業(yè)者居多

通州尚東庭北京市內(nèi)朝陽區(qū)客戶居多

北京市內(nèi)客戶在所選取的各個區(qū)域的聯(lián)排產(chǎn)品客戶中占有較大比例?？蛻舻闹脴I(yè)次數(shù)多為二次及以上。詳細(xì)內(nèi)容見“市場調(diào)查個案”附件.聯(lián)排供應(yīng)特點客戶特征區(qū)域項目名稱客戶房山加州水郡北京市【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.洋房、多層市場供應(yīng)特點項目分布圖西提國際·溫泉酒店別墅果嶺小鎮(zhèn)阿爾法社區(qū)家天下龍聚山莊美林新東城星河皓月福勝家園麗園陽光琉璃陽光水墨林溪加州水郡懷柔通州大興房山昌平上上城（高層）燕郊

延慶.洋房、多層市場供應(yīng)特點項目分布圖西提國際·溫泉酒店別墅果【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.洋房、多層市場供應(yīng)特點區(qū)域項目名稱產(chǎn)品房山加州水郡4層洋房，主力戶型240-290平米的四居水墨林溪6層板樓，主力戶型88-102平米的兩居琉璃陽光6層板樓，主力戶型90-100平米的兩居福勝家園6層板樓，主力戶型87、92平米的兩居大興麗園陽光6層板樓，主力戶型90-120平米的兩居和108-140平米的三居燕郊星河皓月6層板樓，主力戶型70－110平米的兩居美林新東城4.5-5.5層的板樓，主力戶型90平方米的兩居延慶西提國際·溫泉酒店別墅3.5層板樓，主力戶型50平米的1居龍聚山莊4層板樓，主力戶型80平米的兩居懷柔家天下4-6層板樓，主力戶型100-120平米的三居通縣阿爾法社區(qū)6層板樓，主力戶型70-80平米的兩居昌平果嶺小鎮(zhèn)4層花園洋房，主力戶型138-150平米的三居

所選取項目的產(chǎn)品以4-6層的花園洋房或板樓為主，主力戶型多為80-100平米的兩居和110-150平方米的三居。市場銷售表現(xiàn)也說明，面積適中的兩居和三居是客戶較容易接受的戶型面積。主力戶型面積.洋房、多層市場供應(yīng)特點區(qū)域項目名稱產(chǎn)品房山加州水郡4層【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.洋房、多層市場供應(yīng)特點區(qū)域項目名稱價格（元/平米）區(qū)域發(fā)展特征房山加州水郡6954該區(qū)域的商業(yè)、交通等公共配套設(shè)施不夠完善；房山商業(yè)網(wǎng)點多集中在良鄉(xiāng)，與新建樓盤距離也較遠(yuǎn)，很難供新建小區(qū)居民使用。水墨林溪3880琉璃陽光2300福勝家園3600大興麗園陽光6200區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施較為完善。燕郊星河皓月4500燕郊是臨近北京市區(qū)發(fā)展最為成熟的外埠地區(qū)之一，配套設(shè)施較為完善。美林新東城4500延慶西提國際·溫泉酒店別墅4050-4500縣城內(nèi)部配套設(shè)施較為完善；縣城外部景區(qū)較多，但生活配套較為缺乏。龍聚山莊2900懷柔家天下4800處于懷柔市區(qū)，配套設(shè)施較為完善。通州阿爾法社區(qū)5800通州目前包括公共交通及日常生活配套都在逐漸完善，本項目位于通州發(fā)展區(qū)域，具備一定的公共交通條件。昌平果嶺小鎮(zhèn)5400緊鄰昌平城區(qū)，配套較為便利。價格及區(qū)域發(fā)展特征.洋房、多層市場供應(yīng)特點區(qū)域項目名稱價格（元/平米）區(qū)域【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.洋房、多層市場供應(yīng)特點區(qū)域分析：房山：均價在3500-4000元/平米，部分項目由于品質(zhì)較高、產(chǎn)品多樣、小區(qū)內(nèi)配套完善，導(dǎo)致價格相對其它項目偏高；另外，距離市區(qū)的遠(yuǎn)近也導(dǎo)致產(chǎn)品價格的高低。大興：區(qū)域發(fā)展成熟，周邊配套設(shè)施完善，均價多在6000元左右。燕郊：該區(qū)域雖然地處河北境內(nèi)，但與北京中央商務(wù)區(qū)CBD距離較近，位置上的優(yōu)勢使其成為部分白領(lǐng)的居住選擇地，加之該區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集，發(fā)展速度較快，目前均價已達(dá)4500元左右。延慶：縣城內(nèi)部價格在4000-4500元之間，外部由于配套設(shè)施等方面的制約導(dǎo)致價格偏低。懷柔：距離懷柔城區(qū)中心較近的項目，在懷柔城區(qū)供應(yīng)量有限的情況下，吸引大部分懷柔城區(qū)客戶，價格達(dá)到4500元以上。通縣：北京東部發(fā)展區(qū)域，擁有良好發(fā)展前景，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善，區(qū)域價格已近6000元。昌平：區(qū)域成熟度高，交通可達(dá)性強(qiáng)，配套完善，加之大學(xué)城和科技園區(qū)的發(fā)展，吸引了諸多較高收入者在該區(qū)域購房，并已逐漸成為客戶的第一居所選擇地，區(qū)域價格在5000元以上。.洋房、多層市場供應(yīng)特點區(qū)域分析：【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析.洋房、多層市場供應(yīng)特點區(qū)域項目名稱客戶房山加州水郡北京市內(nèi)客戶較多，比例達(dá)到85%，在此其中來自豐臺區(qū)域的客戶偏多；二次置業(yè)居多，常住者多水墨林溪以在京西中關(guān)村區(qū)域工作的客戶為主，還有部分為房山本地客戶；自住，將此項目作為第一居所居多，二次置業(yè)升級客戶占了30％左右琉璃陽光北京市內(nèi)豐臺、海淀客戶居多；市內(nèi)客戶二次置業(yè)居多且大多為度假性質(zhì)，少數(shù)常住福勝家園以房山區(qū)為主，北京市內(nèi)的客戶較少；自住為主，第一次置業(yè)大興麗園陽光大興本地的機(jī)關(guān)干部、教師、生意人等約占80％，市內(nèi)居民20%；多買來自住，多為首次置業(yè)燕郊星河皓月95%北京市內(nèi)，朝陽區(qū)居多；常住為主，一二三次置業(yè)美林新東城北京東部人群，但通州客戶較少；多自住，一二次置業(yè)者較為平均延慶西提國際·溫泉酒店別墅當(dāng)?shù)乜蛻糍徺I居多；1、2次置業(yè)者均有，且多常住龍聚山莊外地在北京工作的人為主，來自海淀區(qū)的偏多；多自住，多二、三次置業(yè)懷柔家天下以懷柔城區(qū)為主，北京市內(nèi)和雁棲地區(qū)的客戶較少；懷柔當(dāng)?shù)乜蛻舳噘I來自住，市內(nèi)客戶購買用做度假的多，多為二次置業(yè)，升級換代通縣阿爾法社區(qū)通州本地客戶占30%,朝陽區(qū)客戶占50%，還有部分外地客戶；第一次置業(yè)昌平果嶺小鎮(zhèn)昌平客戶占80％，其中科技園區(qū)占15％，昌平市內(nèi)占25％，高校教師占10％，外地到昌平開公司的老板占30％；北京市內(nèi)客戶占20％客戶分析：房山：北京市內(nèi)客群居多，二次置業(yè)但常住者逐漸增多，該區(qū)域呈現(xiàn)出客戶選擇作為第一居所的趨勢。大興：本地客戶居多。燕郊：北京市內(nèi)客戶較多，且多來自東部如朝陽區(qū)。延慶：縣城內(nèi)部的項目當(dāng)?shù)乜蛻糍徺I較多，外部尤其是靠近風(fēng)景區(qū)的項目市內(nèi)客戶購買居多。懷柔：區(qū)域發(fā)展成熟度高，區(qū)域內(nèi)部供應(yīng)量有限，客戶大多為當(dāng)?shù)厝耸?。通縣：吸引市內(nèi)東部客戶和部分當(dāng)?shù)乜蛻?。昌平：本地客戶居多，并吸引部分市?nèi)客戶?？蛻籼卣?洋房、多層市場供應(yīng)特點區(qū)域項目名稱客戶房山加州水郡北京【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析.洋房、多層市場供應(yīng)特點配套分析：所選取項目配套設(shè)施均較為完善，部分項目雖然內(nèi)部配套較為缺乏，但其所處區(qū)域配套成熟度較高。配套設(shè)施對于產(chǎn)品價格的支撐以及客戶對項目的認(rèn)可程度起到了十分重要的作用。配套設(shè)施.洋房、多層市場供應(yīng)特點配套分析：配套設(shè)施對于產(chǎn)品價格的支【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.目標(biāo)客戶需求調(diào)查

針對孔雀城二期積累的潛在客戶，通過“五一”組織的相關(guān)活動，針對客戶區(qū)域來源、需求的物業(yè)類型、面積及價位進(jìn)行統(tǒng)計分析，以指導(dǎo)三期定位方向?！拔逡弧被顒悠陂g，孔雀卡共登記252張，有效登記為205張。本次分析將針對有效登記的客戶進(jìn)行分析。.目標(biāo)客戶需求調(diào)查針對孔雀城二期積累的潛在客戶，通【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.目標(biāo)客戶來源區(qū)域北京地區(qū)外地西城東城崇文海淀豐臺石景山大興朝陽宣武其他區(qū)縣河北其他數(shù)量27116412482521741912比例13%5%3%21%12%4%12%10%3%6%9%6%.目標(biāo)客戶來源區(qū)域北京地區(qū)外地西城東城崇文海淀豐臺石景山大【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.目標(biāo)客戶來源分析：從圖表統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，北京客戶占據(jù)客戶總量的85%，并且在外地客戶中大部分都是在北京工作的人群，所以孔雀城二期北京客群是項目的目標(biāo)客群區(qū)域，對于孔雀城三期（即本項目）未來較短的時間內(nèi)其目標(biāo)客群可以判斷仍基本以北京客群為主。從北京區(qū)域來看，海淀、西城、豐臺、大興以及朝陽因為交通相對較為便捷，因此在目標(biāo)客群中占據(jù)相當(dāng)比例。特別是海淀的21%在眾多區(qū)域中異軍突起，超過一期的朝陽、西城，海淀的人員構(gòu)成多為白領(lǐng)和文教工作者，具有較好的文化水平。從3-4月來電來訪量來看，西三環(huán)和京開高速的戶外來電量明顯好于北三環(huán)，并且新浪的來電來訪一直是最有效的推廣渠道。.目標(biāo)客戶來源分析：【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.目標(biāo)客戶需求特征客戶意向物業(yè)類型物業(yè)類型數(shù)量比例獨棟合院8335%三拼/院墅5423%聯(lián)排9139%其他73%合計235100%客戶意向物業(yè)類型圖示：備注：其他是指類獨棟需求的客戶群.目標(biāo)客戶需求特征客戶意向物業(yè)類型物業(yè)類型數(shù)量比例獨棟合院【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.目標(biāo)客戶需求特征小結(jié)：從圖表中可以看出，由于此選項為多選，所以出現(xiàn)了合計總量大于有效登記的數(shù)量，但從結(jié)果上，聯(lián)排和獨棟合院客群的優(yōu)勢比例，占據(jù)總體的74%，特別是聯(lián)排體量占據(jù)整體2/5的比重。從客戶對物業(yè)類型的選擇可以看出，聯(lián)排、合院作為一種低總價別墅類產(chǎn)品，對于目標(biāo)客群來講具備很強(qiáng)的吸引力。一方面這類產(chǎn)品能夠創(chuàng)造別墅化生活氛圍，另一方面其較低的總價降低了別墅購買門檻，某種意義上擴(kuò)大了目標(biāo)客群的范圍。結(jié)合本項目即孔雀城三期的定位，在滿足規(guī)劃條件要求的前提下，盡可能創(chuàng)造有別墅特征的產(chǎn)品形態(tài)是產(chǎn)品定位的核心所在。.目標(biāo)客戶需求特征小結(jié)：【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.目標(biāo)客戶需求特征面積區(qū)間數(shù)量比例160-200㎡12357%200-240㎡7937%240-280㎡136%合計215100%小結(jié)：從圖表可以清晰地看到，小面積的需求客戶占據(jù)整體客群的1/2，面積越大其所占的比例隨之下降的越多，對于240-280㎡的需求僅占總體客群的6%，不足十分之一。由此可以看出，客戶選擇孔雀城是十分有傾向性的，客戶也是對項目有自身定位的。從客戶對面積區(qū)間的選擇可以看出，客群的分化，使項目的客群表現(xiàn)出特質(zhì)性，從而更好的把握客群?？蛻粢庀驊粜兔娣e.目標(biāo)客戶需求特征面積區(qū)間數(shù)量比例160-200㎡1235【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.目標(biāo)客戶需求特征物業(yè)類型面積區(qū)間數(shù)量比例獨棟合院160-200㎡2325%200-240㎡5863%240-280㎡1112%合計／92100%三拼/院墅160-200㎡3354%200-240㎡2643%240-280㎡23%合計／61100%聯(lián)排160-200㎡8488%200-240㎡99%240-280㎡33%合計／96100%各物業(yè)類型的客戶面積取向.目標(biāo)客戶需求特征物業(yè)類型面積區(qū)間數(shù)量比例獨棟合院160-【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.目標(biāo)客戶需求特征小結(jié)：從意向需求面積可以看出，客群特點首先是對小面積戶型的追求。獨棟合院的需求面積三檔均有分布，但呈現(xiàn)出明顯的趨勢，對200-240㎡的需求占據(jù)63%，三拼/院墅和聯(lián)排也同樣呈現(xiàn)出這一狀態(tài)。從活動現(xiàn)場和申請單來看，客戶對面積和戶型的選擇明顯重于對物業(yè)類型的選擇，一般情況下會在面積和戶型滿意的前提下進(jìn)行物業(yè)類型的甄選。.目標(biāo)客戶需求特征小結(jié)：【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.目標(biāo)客戶需求特征客戶承受價位區(qū)間價位區(qū)間數(shù)量比例60-80萬10147%80-100萬6330%100-120萬3115%120-150萬105%150-180萬42%180-200萬21%200以上10%合計212100%小結(jié)：從統(tǒng)計結(jié)果來看，60-80萬成為客群的重點承受價位區(qū)間，占到總體的1/2，而與之相對應(yīng)的物業(yè)類型是聯(lián)排，有少部分的三拼/院墅。80-120萬區(qū)間的客群明顯傾向于獨棟合院。根據(jù)客戶的消費心理，一般消費者是可以購買超過自己預(yù)期20%左右的產(chǎn)品，這個特點在固定資產(chǎn)方面，體現(xiàn)的更加突出。但同時，從客戶的價格預(yù)期來看，項目的客群屬于整個社會的中等階級，對未來有很好的預(yù)期，處于人生的上升階段，購置房產(chǎn)的目的一般為復(fù)合型。.目標(biāo)客戶需求特征客戶承受價位區(qū)間價位區(qū)間數(shù)量比例60-8【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析基于以上分析，三期凈容積率將在一期0.58、二期0.69基礎(chǔ)上繼續(xù)適當(dāng)有所提升，但是能夠提升多少，一方面需要客觀考慮市場的接受度和發(fā)展成熟度，該部分驗證將在接下來的一段時間內(nèi)去進(jìn)行更深入的分析、驗證；另一方面需要考慮技術(shù)上的可行性以及政策的抗風(fēng)險性。因此，現(xiàn)階段我們嘗試著用可能的產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合地塊實際情況，進(jìn)行粗略排布，以此驗證容積率的可實現(xiàn)性。前提假設(shè)條件1、考慮市場的接受度，和預(yù)期將要實現(xiàn)的容積率，我們選擇聯(lián)排、洋房兩種主要產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行排布。2、考慮商業(yè)配套預(yù)留用地的不確定性，我們將住宅和商業(yè)細(xì)分來計算容積率，并測算其綜合凈容積率和毛容積率。.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析基于以上分析，三期凈容積率將在一【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析76公頃大規(guī)劃在現(xiàn)階段商業(yè)體量不宜過大；三期臨近核心區(qū)和二號路一側(cè)私密性較差，居住價值下降，商業(yè)價值上升。二期一期容積率提高三期用地價值分析——三期整體價值.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析76公頃大規(guī)劃在現(xiàn)階段商業(yè)體量不【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析用地價值分析——三期分地塊價值一期227畝二期317畝三期如圖所示三個節(jié)點、兩條商業(yè)帶商業(yè)價值較高，可以布置外向型商業(yè)，并結(jié)合規(guī)劃做局部集中商業(yè)，以拉高整體綜合容積率。處在干道交叉口對北側(cè)住宅有遮擋，可以考慮小體量商業(yè)廣場模式。同時為未來商業(yè)的發(fā)展預(yù)留空間。通向未來城市核心區(qū)，處在城市干道沿線，可以考慮建設(shè)成為未來城市的主要集中商業(yè)區(qū)。北側(cè)是商業(yè)等公建用地?zé)o遮擋因素，可以布置大體量集中商業(yè)，具有較強(qiáng)的形象價值。處在城市干道交匯處，兩個商業(yè)帶的匯集點，考慮到周邊為居住社區(qū)，建議采用小體量商業(yè)廣場模式，注意打造商業(yè)形象。連接未來城市核心區(qū)商業(yè)帶，為未來城市重要功能及景觀節(jié)點。三期總占地623畝其中可建設(shè)用地住宅+商業(yè)共488畝.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析用地價值分析——三期分地塊價值一【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝三期總建筑面積約35萬㎡，綜合容積率1.1。其中住宅占地約375畝（25ha），商業(yè)占地約113畝（7ha）。三期總用地623畝小鎮(zhèn)核心外向型商業(yè)集中區(qū)域，道路兩側(cè)商業(yè)用地東西向?qū)挾炔坏蒙儆?0米。106國道1號路2號路預(yù)留集中商業(yè)占地約1.59ha。建議沿2號路布置點式商業(yè)小廣場，或考慮沿街商住結(jié)合的規(guī)劃模式。用地價值分析——三期分地塊價值.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝三期總建【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析用地價值分析——三期分地塊價值一期227畝二期317畝三期在現(xiàn)階段，76公頃居住區(qū)對于商業(yè)的需求并不高，為了實現(xiàn)土地價值最大化，并為城市未來發(fā)展預(yù)留足夠的商業(yè)空間，可以如圖對三期地塊進(jìn)行初步的分區(qū)。核心軸線混合物業(yè)類型，商業(yè)為主中密度區(qū)由二期低密度住宅區(qū)向核心軸線商業(yè)區(qū)過渡的中低密度住宅區(qū)由一期二期低密度住宅向未來城市核心過渡的混合物業(yè)類型中低密度住宅區(qū)城市干道一側(cè)，商業(yè)為主中密度區(qū)由沿城市干道商業(yè)區(qū)向未來城市核心區(qū)過渡的中等密度住宅區(qū)三期總占地623畝其中可建設(shè)用地住宅+商業(yè)共488畝.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析用地價值分析——三期分地塊價值一【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析135一期227畝二期317畝三期聯(lián)排別墅用地7.72萬㎡凈容積率0.85建筑面積約6.65萬㎡商業(yè)與住宅混合用地其中庭院洋房用地17.28萬㎡容積率1.20建筑面積約20.74萬㎡三期住宅用地375畝.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析135一期227畝二期317畝三【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝聯(lián)排別墅用地15.52萬㎡凈容積率0.85建筑面積約13.19萬㎡商業(yè)及住宅混合用地其中庭院洋房用地9.48萬㎡容積率1.20建筑面積約11.38萬㎡三期住宅用地375畝三期.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝聯(lián)排別墅【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝三期三期總占地623畝將商業(yè)用地納入三期統(tǒng)一規(guī)劃可建設(shè)用地488畝商業(yè)+住宅總占地約32.55萬㎡，總建筑面積約35.81萬㎡，綜合凈容積率約1.1。市政道路及集中綠化為9.06萬㎡，綜合毛容積率0.83-0.88。三期住宅用地375畝三期商業(yè)用地113畝商業(yè)用地7.55萬㎡容積率1.30建筑面積約9.82萬㎡項目總占地約42萬㎡，項目總建筑面積約42.93萬㎡。.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝三期三期【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝三期非節(jié)點地段可以考慮布置底商上住聯(lián)排別墅，或者底商上住花園洋房。布置大體量3層以上集中商業(yè)，上部為公寓寫字樓等（未來預(yù)留），下部為大型商場超市。商業(yè)布局及產(chǎn)品示意布置小體量1-3層商業(yè)廣場模式布置3層或3層以上商業(yè)建筑，或為以后中高層商業(yè)做預(yù)留。布置小體量1-3層商業(yè)廣場模式也可以考慮輕型辦公模式商業(yè)用地上的產(chǎn)品模式為三種：1、集中商業(yè)，上部公寓寫字樓等，下部大型商場超市；2、小型獨立商業(yè)建筑組成商業(yè)街區(qū)或廣場；3、底商上住，首層商用，2層以上為住宅。.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝三期非節(jié)【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析序號項目取費標(biāo)準(zhǔn)金額（萬元）單方成本所占比例1土地費用45萬/畝1687549718.96%2前期費用

3021893.39%2.1可研及顧問費建安工程費的0.2%88

2.2勘察設(shè)計費建安工程費的3%1319

3基礎(chǔ)設(shè)施配套費

1152033912.94%3.1配套景觀和小市政、道路聯(lián)排別墅288元/建筑平米3801

3.2庭院洋房372元/建筑平米7719

4建安工程費

43982129649.41%

聯(lián)排別墅

17422

庭院洋房

26560

5管理費1-4項之和的2%1508441.69%6不可預(yù)見費1-5項之和的2%1538451.73%7銷售費用銷售收入的4.5%54741616.15%8財務(wù)費用150元/建筑平米50921505.72%

總成本（萬元）

890122622100.00%

銷售收入（萬元）

121644

聯(lián)排別墅

59393

庭院洋房

62251

營業(yè)稅金（萬元）銷售收入的5.5%6690

利潤總額（萬元）

25942

成本利潤率

29.14%

住宅容積率0.98.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析序號項目取費標(biāo)準(zhǔn)金額（萬元）單方【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析序號項目取費標(biāo)準(zhǔn)金額（萬元）單方成本所占比例1土地費用45萬/畝1687561822.51%2前期費用

2431893.24%2.1可研及顧問費建安工程費的0.2%70

2.2勘察設(shè)計費建安工程費的3%1057

3基礎(chǔ)設(shè)施配套費

961035212.82%3.1配套景觀和小市政、道路聯(lián)排別墅288元/建筑平米1891

3.2庭院洋房372元/建筑平米7719

4建安工程費

35226129046.99%

聯(lián)排別墅

8666

庭院洋房

26560

5管理費1-4項之和的2%1283471.71%6不可預(yù)見費1-5項之和的2%1309481.75%7銷售費用銷售收入的4.5%41311515.51%8財務(wù)費用150元/建筑平米40971505.47%

總成本（萬元）

749622744100.00%

銷售收入（萬元）

91794

聯(lián)排別墅

29544

庭院洋房

62251

營業(yè)稅金（萬元）銷售收入的5.5%5049

利潤總額（萬元）

11784

成本利潤率

15.72%

住宅容積率1.09.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析序號項目取費標(biāo)準(zhǔn)金額（萬元）單方【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析銷售收入（萬元）121644聯(lián)排別墅59393庭院洋房62251營業(yè)稅金（萬元）6690利潤總額（萬元）25942成本利潤率29.14%土地效力1037容積率0.98時土地效力容積率1.09時土地效力銷售收入（萬元）91794聯(lián)排別墅29544庭院洋房62251營業(yè)稅金（萬元）5049利潤總額（萬元）11784成本利潤率15.72%土地效力471由此可見容積率1.09時實現(xiàn)的土地效率明顯低于容積率0.98時實現(xiàn)的土地效力.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析銷售收入（萬元）121644聯(lián)排【基礎(chǔ)研究】可參考市場供應(yīng)特點

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聯(lián)排市場供應(yīng)特點

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疊拼市場供應(yīng)特點

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洋房市場供應(yīng)特點目標(biāo)客戶需求調(diào)查

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目標(biāo)客戶來源

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目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析可以實現(xiàn)產(chǎn)品為：總建面60%聯(lián)排別墅、40%庭院洋房，少量院墅等更高端產(chǎn)品；社區(qū)整體品質(zhì)較高，土地效力相對最高。住宅容積率0.9-1.0住宅容積率1.0-1.1可以實現(xiàn)產(chǎn)品為：總建面30%聯(lián)排別墅、70%庭院洋房；整體低密度別墅社區(qū)的感覺和品質(zhì)會下降許多。居住品質(zhì)在下降，土地效力并沒有提升.容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析可以實現(xiàn)產(chǎn)品為：總建面60%聯(lián)排B、區(qū)域市場定位建議B、區(qū)域市場定位建議【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.整體定位建議面向小中產(chǎn)階層改善型需求的終極置業(yè)目標(biāo)充分滿足其對于郊區(qū)化、舒適性以及生活品位的追求

孔雀城三期將延續(xù)76公頃整體規(guī)劃思路，在固安新市鎮(zhèn)整體發(fā)展目標(biāo)前提下，在營造“運動、休閑社區(qū)氛圍”理念指導(dǎo)下，基于區(qū)域目前發(fā)展成熟度情況，逐漸從郊區(qū)低密度項目向新市鎮(zhèn)過渡。將“未來生活”體驗進(jìn)行到底！“和諧”新市鎮(zhèn)·

“健康”新生活.整體定位建議面向小中產(chǎn)階層改善型需求的終極置業(yè)目標(biāo)孔【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.整體定位建議“和諧”人與自然環(huán)境的和諧；建筑與自然的和諧，低密度特征；居住與配套公建的和諧；運動與健康的和諧；產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展的和諧?！昂椭C”新市鎮(zhèn)·

“健康”新生活“健康”健康的生活方式；健康的人文環(huán)境；健康的城市發(fā)展方式。.整體定位建議“和諧”“和諧”新市鎮(zhèn)·“健康”新生活“【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.整體定位建議

在這里，你可以享受到貼近田園的自然環(huán)境；

在這里，你可以體驗到濃厚的文化生活氣息；

在這里，你所居住的是一個尺度宜人的小鎮(zhèn)；

在這里，你所擁有的是健康休閑的“慢生活”；休閑運動田園風(fēng)光健康生活.整體定位建議在這里，你可以享受到貼近田園的自然環(huán)境；【定位建議】整體定位建議市場定位建議

·住宅配套專題

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.市場定位建議

通過上述基礎(chǔ)研究包括市場供應(yīng)特點研究，配套的完善與否，直接決定項目定位的思路。包括目標(biāo)客戶購買目的，是第一居所還是第二居所，以及在其影響下的產(chǎn)品形態(tài)特征。因此在進(jìn)行市場定位前，有必要針對住宅配套進(jìn)行專題研究，了解作為第一居所住宅需要具備的基本配套。.市場定位建議通過上述基礎(chǔ)研究包括市場供應(yīng)特點【定位建議】整體定位建議市場定位建議

·住宅配套專題

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.住宅配套專題生活配套……

會所配套便利店配套分類對內(nèi)對外專業(yè)市場/超市商業(yè)街酒店/度假村……教育配套……

幼兒園中小學(xué)義務(wù)培訓(xùn)……口語特種技能培訓(xùn)醫(yī)療配套

診所……社區(qū)外部……綜合醫(yī)院?？漆t(yī)院交通配套主題配套.住宅配套專題生活配套……會所配套便利店配套分【定位建議】整體定位建議市場定位建議

·住宅配套專題

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.住宅配套專題生活配套配套配套分類教育配套對內(nèi)對外醫(yī)療配套運動娛樂……兒童水上樂園主題游樂園交通配套主題配套內(nèi)部樓巴……公交…………種植園漫步道休閑溫泉SPA館…….住宅配套專題生活配套配套配套分類教育配套對內(nèi)對外醫(yī)療配套【定位建議】整體定位建議市場定位建議

·住宅配套專題

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.住宅配套專題針對廣州華南板塊典型項目配套進(jìn)行研究華南板塊八大樓盤區(qū)位圖——距機(jī)場50分鐘車程，距市中心15分鐘車程廣州碧桂園廣地花園華南新城廣州雅居樂南部快速路華南快速干線（迎賓路）星河灣南國奧園錦繡香江廣州大道105國道環(huán)城高速金山大道祈福新邨地鐵3號線.住宅配套專題針對廣州華南板塊典型項目配套進(jìn)行研究華南板塊【定位建議】整體定位建議市場定位建議

·住宅配套專題

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.住宅配套專題配套分析高爾夫球場和練習(xí)場高爾夫酒店奧林匹克文化廣場會所地鐵3號線站點大型綜合超市北大南奧試驗學(xué)校撒野公園129公交站華南板塊——南國奧園.住宅配套專題配套分析高爾夫球場和練習(xí)場高爾夫酒店奧林匹克【定位建議】整體定位建議市場定位建議

·住宅配套專題

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.住宅配套專題配套分析華師附中番禺學(xué)校濱紛購物天地濱江文化廣場公交總站華南新城新星幼兒園華師附中番禺小學(xué)雕塑廣場山林公園華南板塊——華南新城.住宅配套專題配套分析華師附中番禺學(xué)校濱紛購物天地濱江文化【定位建議】整體定位建議市場定位建議

·住宅配套專題

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.住宅配套專題配套情況執(zhí)信中（?。W(xué)

執(zhí)信中（?。W(xué)為廣東省重點中學(xué)；本項目在一期引入執(zhí)信中學(xué)，由開發(fā)商投資建設(shè)，廣州執(zhí)信中學(xué)組織相關(guān)人員進(jìn)行管理與教學(xué)；執(zhí)信中（?。W(xué)占一期用地的近三分之一，占地大約7萬平方米；對于社區(qū)業(yè)主學(xué)費有8折優(yōu)惠，并且在同等條件下優(yōu)先錄取。品牌學(xué)校的引入對于提升項目知名度、促進(jìn)項目的銷售具有較強(qiáng)的帶動作用！華南板塊——星河灣.住宅配套專題配套情況執(zhí)信中（?。W(xué)執(zhí)信中（?。W(xué)為廣【定位建議】整體定位建議市場定位建議

·住宅配套專題

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.住宅配套專題四季會所

星河灣的四季會所已經(jīng)形成自己的品牌，包括在北京的星河灣也建設(shè)有四季會所；本項目四季會所總建筑規(guī)模大約8000平方米，在一期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，由開發(fā)商進(jìn)行運營；會所里主要設(shè)置有康體中心、中餐廳、西餐廳等，滿足社區(qū)業(yè)主需要。會所對于提升項目品質(zhì)與檔次具有非常重要的作用！華南板塊——星河灣.住宅配套專題四季會所星河灣的四季會所已經(jīng)形成自己的品【定位建議】整體定位建議市場定位建議

·住宅配套專題

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.住宅配套專題2003年建成的加拿大國際幼兒園采用中英文雙語教學(xué)，擁有一流的硬件設(shè)施和國際化的教育方式；400米國際風(fēng)情商業(yè)街包容一切基本生活所需，超市、音像店、茶餐廳、美容纖體等逐漸開業(yè)；2005年9月建成的小學(xué)開始正式招生；2002年建成的2萬㎡巴厘島度假式半山會所，以超五星級標(biāo)準(zhǔn)建造，包括標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、羽毛球場、壁球館、游泳館等二十余項設(shè)施，更有獨具特色的中、西美食餐廳、大型卡拉OK廳等，是業(yè)主休閑娛樂的絕佳場所；社區(qū)內(nèi)組團(tuán)設(shè)有中心花園、自由綠地、觀星臺、童趣沙海、國家自然林保護(hù)區(qū)和山頂公園等。2005年10月商業(yè)街2005年1月-9月沿街為底商公交車站5元/次，150元/月，10~30分鐘/班；客運中心還未建成酒店式公寓華南板塊——雅居樂.住宅配套專題2003年建成的加拿大國際幼兒園采用中英文雙【定位建議】整體定位建議市場定位建議

·住宅配套專題

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.住宅配套專題配套分析華南板塊——祈福新村.住宅配套專題配套分析華南板塊——祈福新村【定位建議】整體定位建議市場定位建議

·住宅配套專題

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.住宅配套專題配套分析配套：幼兒園醫(yī)院尊享皇宮式湖畔豪華會所綜合商場新一佳大型超市商業(yè)街其他:國際中西餐廳國際商務(wù)會議廳運動中心藝術(shù)館酒店

小區(qū)內(nèi)部配套:游泳池網(wǎng)球場健身中心兒童活動中心有線電視Internet接入停車場超市會所保安系統(tǒng)華南板塊——錦繡香江.住宅配套專題配套分析配套：小區(qū)內(nèi)部配套:華【定位建議】整體定位建議市場定位建議

·住宅配套專題

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.住宅配套專題

對于遠(yuǎn)郊區(qū)縣的項目開發(fā)而言，必要的生活配套、以及教育、醫(yī)療、交通配套是該項目成為第一居所的必要條件。對于本項目而言，一方面配合小鎮(zhèn)整體開發(fā)，需要開始考慮配套設(shè)施的建設(shè)；另一方面針對目前區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀，三期由于面臨的依然是配套比較缺乏，因此很難實現(xiàn)從第二居所向第一居所的有效過渡。對于第二居所購買客戶來講，產(chǎn)品具備低密度特征是他們重要的需求特征。.住宅配套專題對于遠(yuǎn)郊區(qū)縣的項目開發(fā)而言，必要【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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住宅配套專題

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物業(yè)類型及檔次

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目標(biāo)客戶產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.物業(yè)類型及檔次物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品類型產(chǎn)品形式分布檔次（元/平米）主力戶型面積（平米）主力戶型總價（萬元）別墅類聯(lián)排為主4500180-22080-100輔以適量院墅5000220-260110-130多層舒適住宅電梯疊拼為主3800150-20060-80庭院洋房為輔330080-14030-50住宅容積率不低于1.0，保持在1.0左右.物業(yè)類型及檔次物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品類型產(chǎn)品形式分布檔次主力【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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住宅配套專題

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物業(yè)類型及檔次

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目標(biāo)客戶產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.目標(biāo)客戶面向北京市新興的并逐漸發(fā)展壯大的、具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與實力的中青年和企業(yè)中層。.目標(biāo)客戶面向北京市新興的并逐漸發(fā)展壯大的、.住宅配套專題目標(biāo)客戶特征描述：

目標(biāo)客戶主要來源于海淀、豐臺、西城、大興等距離本項目較為便捷區(qū)域的客戶；具有較強(qiáng)購買力小企業(yè)主、中層經(jīng)理級以上、公務(wù)員、教師等；

30-40歲中青年人以及年齡更大的活躍長者（養(yǎng)老用途）；用作第二居所，或者父母養(yǎng)老的第一居所，至少擁有1部私車；對總價敏感，多集中在100萬以內(nèi)?！径ㄎ唤ㄗh】整體定位建議市場定位建議

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住宅配套專題

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物業(yè)類型及檔次

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目標(biāo)客戶產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.住宅配套專題目標(biāo)客戶特征描述：目標(biāo)客戶主要來源于海淀、【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.產(chǎn)品定位

本項目在目前現(xiàn)狀條件下，如何在保證實現(xiàn)容積率1.0左右情況下，在產(chǎn)品形式上盡可能追求低密度特征和別墅特征，避免出現(xiàn)更高比例的多層產(chǎn)品，是產(chǎn)品定位建議前，需要研究的一個重要課題！.產(chǎn)品定位本項目在目前現(xiàn)狀條件下，如何在保證實【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.如何提高容積率專題研究三期的重要指標(biāo)對三期產(chǎn)品的借鑒面臨的核心問題典型案例分析容積率提升辦法.如何提高容積率專題研究三期的重要指標(biāo)對三期產(chǎn)品的借鑒面臨【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.如何提高容積率專題研究三期的重要指標(biāo)用地范圍及主要指標(biāo)商業(yè)用地及與住宅關(guān)系.如何提高容積率專題研究三期的重要指標(biāo)用地范圍及主要指標(biāo)【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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目標(biāo)客戶描述

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物業(yè)類型及檔次產(chǎn)品定位

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.如何提高容積率專題研究三期的重要指標(biāo)一期227畝二期317畝分期示意三期總占地644畝（42.93ha）其中可建設(shè)用地約488畝（32.55ha）市政道路及綠地約156畝（10.38ha）三期用地范圍106國道1號路2號路.如何提高容積率專題研究三期的重要指標(biāo)一期227畝二期31【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.如何提高容積率專題研究一期227畝二期317畝三期總建筑面積約35萬㎡，綜合容積率1.1。其中住宅占地約375畝（25ha），商業(yè)占地約113畝（7ha）。三期總用地644畝小鎮(zhèn)核心外向型商業(yè)集中區(qū)域，道路兩側(cè)商業(yè)用地東西向?qū)挾炔坏蒙儆?0米。106國道1號路2號路預(yù)留集中商業(yè)占地約1.59ha。建議沿2號路布置點式商業(yè)小廣場，或考慮沿街商住結(jié)合的規(guī)劃模式。商住混合模式.如何提高容積率專題研究一期227畝二期317畝三期總建筑【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.如何提高容積率專題研究面臨的核心問題容積率與社區(qū)品質(zhì)的平衡假設(shè)方案.如何提高容積率專題研究面臨的核心問題容積率與社區(qū)品質(zhì)的平【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.如何提高容積率專題研究容積率越高，別墅居住品質(zhì)越低尋找平衡點1、容積率1是一個臨界點。2、容積率1以下的社區(qū)可以做到以別墅類產(chǎn)品為主的社區(qū)。3、容積率1以上則必須考慮加入適量的多層產(chǎn)品或者東西向別墅產(chǎn)品。4、三期整體調(diào)性的確定，主要產(chǎn)品的選擇是關(guān)鍵。5、參考典型案例，歸納在提升容積率同時保證產(chǎn)品品質(zhì)損失最小的辦法。確定產(chǎn)品形態(tài)與規(guī)劃模式容積率與社區(qū)品質(zhì)的平衡.如何提高容積率專題研究容積率越高，別墅居住品質(zhì)越低尋找【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.如何提高容積率專題研究假設(shè)方案一期227畝二期317畝三期聯(lián)排別墅用地7.72萬㎡凈容積率0.85建筑面積約6.65萬㎡三期住宅用地375畝綜合凈容積率1.1以上，社區(qū)整體以多層住宅為主，別墅居住品質(zhì)降低商業(yè)與住宅混合用地其中庭院洋房用地17.28萬㎡容積率1.20建筑面積約20.74萬㎡.如何提高容積率專題研究假設(shè)方案一期227畝二期317畝三【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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如何提高容積率研究

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產(chǎn)品定位建議.如何提高容積率專題研究假設(shè)方案一期227畝二期317畝三期住宅用地375畝三期綜合凈容積率1左右，3層以下建筑會更多，整體別墅居住品質(zhì)變化不大商業(yè)及住宅混合用地其中庭院洋房用地9.48萬㎡容積率1.20建筑面積約11.38萬㎡.如何提高容積率專題研究假設(shè)方案一期227畝二期317畝三【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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產(chǎn)品定位建議.如何提高容積率專題研究典型案例分析上元北京洋房傲城尊邸水木蘭亭原生墅萬科西山庭院金地格林小鎮(zhèn)龍灣別墅四期亦莊三角地.如何提高容積率專題研究典型案例分析上元原生墅【定位建議】整體定位建議市場定位建議

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