天津市國信唐人街商業(yè)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

天津市國信唐人街商業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議方案整體架構(gòu)

方案整體架構(gòu)描述

理解城市理解區(qū)域理解項(xiàng)目理解客戶SWOT分析商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位

項(xiàng)目發(fā)展建議

定價方案一、理解城市：

1、天津整體經(jīng)濟(jì)概述：

天津市整體國民經(jīng)濟(jì)近年來保持旺盛增展勢頭，2003年全市GDP總值達(dá)到2386億元，比上年同期增幅14.3%，2004年1~4月增幅居全國第一，人均GDP超過3000美元。經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展、城市化進(jìn)程加快，城市建設(shè)迅猛，造成各類產(chǎn)品需求持續(xù)增長，啟動梯次需求，形成聯(lián)動效應(yīng)。

一、理解城市：

分散變集中

平面變立體

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展著力探索的問題

２、天津商業(yè)發(fā)展趨勢：

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也隨之迅速發(fā)展，２００４年天津市商業(yè)地產(chǎn)將有３８０萬平方米的竣工量。原有存在于零星門面的零售業(yè)經(jīng)營者，吸納到新建的大型商場或購物中心．２００４年天津市的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)出以下特征：房地產(chǎn)界短期現(xiàn)金到現(xiàn)金模式與商業(yè)長期發(fā)展的矛盾。

一、理解城市：

外地經(jīng)營者占主流

目前缺乏合理的商業(yè)結(jié)構(gòu)

２、天津商業(yè)發(fā)展趨勢：

外地投資者在新建商業(yè)項(xiàng)目購買中占了超過５０％以上重要的比重。商業(yè)項(xiàng)目操作需要以下三大要素：策劃能力、招商能力、經(jīng)營管理能力。

二、理解區(qū)域：

1、區(qū)域概述：

⑴區(qū)域定位：

新興的現(xiàn)代化港口城市的標(biāo)志區(qū)

⑵區(qū)域位置描述：

位于天津市區(qū)的東南方，緊鄰渤海灣畔，距天津市中心45公里，距北京160公里，臨近天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)和國家級海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。

二、理解區(qū)域：

1、區(qū)域概述：

⑶區(qū)域經(jīng)濟(jì)概述：

塘沽區(qū)面積859平方公里、總?cè)丝?0萬。近10年來，作為濱海新區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域和沿海的地理優(yōu)勢，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，不斷完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施并大力發(fā)展金融商貿(mào)，加之其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢及旅游業(yè)的不斷繁榮，塘沽已成為華北地區(qū)最具投資潛力的國際化新興港口城市。未來的塘沽，將在加強(qiáng)、改善其自身商業(yè)環(huán)境的基礎(chǔ)上，發(fā)展為區(qū)域內(nèi)以居住、休閑、娛樂、旅游為主的，輻射周邊的中心城市。

二、理解區(qū)域：

2、整體區(qū)域商業(yè)分析：⑴區(qū)域居民消費(fèi)情況特點(diǎn)分析：①塘沽區(qū)的人均社會消費(fèi)品零售總額一直高于天津市的水平，整體的收入水平高,區(qū)內(nèi)人口消費(fèi)潛力巨大，尚存在一定的釋放空間。②塘沽區(qū)的恩格爾系數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市內(nèi)各區(qū)平均水平，人們對提高生活質(zhì)量的消費(fèi)要求越來越高。③有相當(dāng)部分的區(qū)外人群在本區(qū)域?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)，流動購買力高。

二、理解區(qū)域：

2、整體區(qū)域商業(yè)分析：⑵區(qū)域商業(yè)分析：①區(qū)域商圈規(guī)劃布局：二、理解區(qū)域：

2、整體區(qū)域商業(yè)分析：⑵區(qū)域商業(yè)分析：②區(qū)域商業(yè)規(guī)劃面積：

規(guī)劃2003至2010年期間，區(qū)域的內(nèi)各類消費(fèi)品市場的總面積將達(dá)到150,000平方米，是目前區(qū)域規(guī)模的1.5倍，

③重點(diǎn)商貿(mào)中心描述及發(fā)展分析：A、以金街為首的商業(yè)群落：其業(yè)態(tài)主要以服裝、餐飲、娛樂業(yè)為主，超市、銀行、藥房、家電商場為輔，項(xiàng)目檔次不一，消費(fèi)群體層面較為廣泛。

二、理解區(qū)區(qū)域：2、整體區(qū)區(qū)域商業(yè)分分析：⑵區(qū)域商業(yè)業(yè)分析：B、洋貨市場為為代表的“洋貨商圈”：Ⅰ、其主要要依靠泊來來品進(jìn)行零零售業(yè)和物物流商業(yè)，，長期以來來憑借其銷銷售產(chǎn)品的的獨(dú)特性和和高額的利利潤在市場場中確立自自己的地位位。Ⅱ、商業(yè)規(guī)規(guī)模逐漸加加大，將形形成一個新新的區(qū)域中中心級商圈圈。Ⅲ、外來消消費(fèi)占有大大量比例，，隨旅游業(yè)業(yè)的發(fā)展必必將帶來大大量的流動動人口，必必將對當(dāng)?shù)氐厣虡I(yè)的特特別是洋貨貨商圈的發(fā)發(fā)展也起到到很好的拉拉動作用。。二、理解區(qū)區(qū)域：①整體概述述：為了在在目前的基基礎(chǔ)上進(jìn)一一步改善濱濱海新區(qū)的的交通狀況況。新區(qū)計(jì)計(jì)劃在2006年年前，以塘塘沽為軸心心建成“三環(huán)”道路，交通通的發(fā)展將將會使得塘塘沽區(qū)整體體城市發(fā)展展再此推上上一個新的的高峰，也也必將帶動動當(dāng)?shù)氐纳躺虡I(yè)迅猛發(fā)發(fā)展，尤其其是現(xiàn)以洋洋貨市場為為中心的周周遍商業(yè)地地產(chǎn)，交通通便利的城城市商業(yè)區(qū)區(qū)將迅速發(fā)發(fā)展。⑶區(qū)域交通通分析：2、整體區(qū)區(qū)域商業(yè)分分析：二、理解區(qū)區(qū)域：②沿津塘公公路兩側(cè)分分布商業(yè)情情況分析：：規(guī)劃區(qū)面面積50公公頃，可出出建筑面積積約35萬萬平方米，，主要是大大型的集散散批發(fā)商城城，包括現(xiàn)現(xiàn)有新洋市市場、大五五金超市，，擬建世紀(jì)紀(jì)超市、金金洋市場等等；一部分分位于河北北路兩側(cè)，，主要建設(shè)設(shè)大型商業(yè)業(yè)、娛樂、、餐飲等服服務(wù)設(shè)施，，規(guī)劃區(qū)面面積20公公頃，可出出建筑面積積約14萬平方米米。特點(diǎn)：已有有商業(yè)面積積和規(guī)劃面面積規(guī)模大大，各種業(yè)業(yè)態(tài)豐富，，商業(yè)氛圍圍濃厚，已已經(jīng)形成區(qū)區(qū)域購買習(xí)習(xí)慣已經(jīng)具具備了塘沽沽區(qū)的地區(qū)區(qū)商業(yè)中心心基本條件件。2、整體區(qū)區(qū)域商業(yè)分分析：⑶區(qū)域交通通分析：二、理解區(qū)區(qū)域：3、縱橫觀觀點(diǎn)：⑴塘沽區(qū)作作為新興的的國際化港港口城市，，發(fā)展態(tài)勢勢迅猛，其其天津市經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心的的地位日益益凸顯，在在此大勢之之下，其城城市的外擴(kuò)擴(kuò)的速度明明顯加快，，人口數(shù)量量穩(wěn)步增長長，各方面面消費(fèi)需求求快速拉升升。而開發(fā)發(fā)區(qū)和保稅稅區(qū)的國際際化進(jìn)程日日益加快，，并與塘沽沽區(qū)相互依依托，憑借借其商業(yè)的的快速發(fā)展展，其國際際化進(jìn)程及及前景被普普遍認(rèn)可，，投資價值值極高。二、理解區(qū)區(qū)域：3、縱橫觀觀點(diǎn)：⑵由于整體體市場態(tài)勢勢及好而帶帶來的投資資熱和建設(shè)設(shè)熱，使之之相互之間間的競爭也也愈演愈烈烈；市場的的快速發(fā)展展帶來的不不可預(yù)見因因素增多，，增加了操操作難度；；同時國家家土地政策策和金融政政策的緊縮縮，使得市市場風(fēng)險(xiǎn)增增大。二、理解區(qū)區(qū)域：3、縱橫觀觀點(diǎn)：⑶除中心北北路與津塘塘路交口的的餐飲及少少數(shù)商業(yè)外外，洋貨市市場覺大部部分商鋪?zhàn)庾饨饍r格為為６元／平平米／天，，單從租金金來看與本本項(xiàng)目存在在較大的競競爭。三、理解項(xiàng)項(xiàng)目：1、項(xiàng)目描描述：⑴項(xiàng)目整體體描述：本項(xiàng)目隸屬屬洋貨商圈圈內(nèi)，總占占地14035.2平方米，，整個項(xiàng)目目為四層商商業(yè)建筑，，其中二、、三層已經(jīng)經(jīng)被韓國著著名品牌超超市“易買得”所租賃，他他將為本項(xiàng)項(xiàng)目吸引充充足的客源源，以保持持長期穩(wěn)定定的經(jīng)營。。項(xiàng)目總建建筑面積47293平方米，，其中一層層建筑面積積9383平方米，，目前將主主要以售賣賣方式進(jìn)行行市場發(fā)售售。⑵技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)：（略）三、理解項(xiàng)項(xiàng)目：2、項(xiàng)目區(qū)區(qū)域概述：：⑴區(qū)位描述述：本項(xiàng)目位于于塘沽區(qū)津津塘路與中中心北路交交口，北臨臨杭州道，，其周遍擁擁有塘沽區(qū)區(qū)中心居住住區(qū)，依托托著天津重重點(diǎn)商圈洋洋貨商圈的的獨(dú)有的商商業(yè)優(yōu)勢使使其在區(qū)域域內(nèi)產(chǎn)生巨巨大的投資資價值。勝勝利賓館為為該區(qū)域的的標(biāo)志性建建筑。⑵臨近已有有商業(yè)描述述：新洋市場是是以批發(fā)零零售家用電電器為主兼兼營服裝百百貨業(yè)的綜綜合性市場場。新洋市市場的家電電批發(fā)零售售業(yè)在京津津地區(qū)有較較大的影響響，服務(wù)整整個華北地地區(qū)，從河河北路撫順順道口起至至市場內(nèi)形形成了電器器、光盤一一條街，并并帶動了服服裝、小百百貨、飲食食業(yè)的聚集集，形成了了繁華熱鬧鬧的街市市市景。三、理解項(xiàng)項(xiàng)目：3、周邊商商業(yè)分析：：⑴中心北路路與津塘路路交口沿街街商鋪分析析：該區(qū)域店鋪鋪業(yè)態(tài)主要要以餐飲為為主，其中中最低消費(fèi)費(fèi)水平檔次次在200元以上的的店鋪有3-4家，，100元元以上的有有14家，，基礎(chǔ)快餐餐店有11家，其他他經(jīng)營商鋪鋪2家，由由于部分店店鋪主題較較為統(tǒng)一，，故彼此間間存在一定定沖突，大大部分店鋪鋪經(jīng)營狀況況一般，只只有少數(shù)店店鋪經(jīng)營狀狀況良好。。主要是因因?yàn)榈赇佔(zhàn)宰陨碓蚣凹敖?jīng)營主題題決定的，，與市場關(guān)關(guān)系較小。。租金價格格：1.7元/m2/天。三、理解項(xiàng)項(xiàng)目：3、周邊商商業(yè)分析：：⑵洋貨市場場周邊店鋪鋪分析：該區(qū)域業(yè)態(tài)態(tài)主要以服服飾與皮具具為主，這這與洋貨市市場的整體體業(yè)態(tài)方向向相一致，，且大多都都為著名高高檔品牌，，此類店鋪鋪雖租金較較高，但由由于其進(jìn)貨貨渠道等原原因，均屬屬暴利行業(yè)業(yè)，且前期期投資成本本不高，借借助洋貨市市場引力，，故大多數(shù)數(shù)店鋪經(jīng)營營狀況較好好。該區(qū)域自始始以來已經(jīng)經(jīng)形成了濃濃郁的商業(yè)業(yè)規(guī)模，加加之近年來來政府的大大力支持，，該地區(qū)已已經(jīng)逐步變變?yōu)樘凉羺^(qū)區(qū)商業(yè)的重重中之重。。三、理解項(xiàng)項(xiàng)目：4、項(xiàng)目周周邊消費(fèi)區(qū)區(qū)域分析：：居住用用地主主要分分布在在福州州道、、廣州州道、、杭州州道之之間，，住宅宅結(jié)構(gòu)構(gòu)劃分分與局局部路路網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)比比較完完整；；新河河街居居住用用地主主要集集中在在新北北公路路、津津塘公公路兩兩側(cè)，，新北北公路路以西西基本本上為為新河河大隊(duì)隊(duì)平房房居住住區(qū)，，以東東為新新建的的多層層居住住區(qū)，，津塘塘公路路以南南為多多層、、低層層混合合居住住區(qū)。。根據(jù)據(jù)總體體規(guī)劃劃和實(shí)實(shí)際情情況逐逐步建建設(shè)，，規(guī)劃劃遠(yuǎn)期期將建建成一一個體體現(xiàn)都都市文文明、、快節(jié)節(jié)奏和和多彩彩生活活的繁繁榮的的居住住生活活區(qū)。。三、理理解項(xiàng)項(xiàng)目：5、消消費(fèi)規(guī)規(guī)模：：⑴全區(qū)區(qū)人口口規(guī)模模：根據(jù)有有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)，，整個個塘沽沽地區(qū)區(qū)和開開發(fā)區(qū)區(qū)的人人口總總數(shù)分分別為為：從以上上數(shù)據(jù)據(jù)可以以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，流流動人人口在在總?cè)巳丝跀?shù)數(shù)中所所占的的比例例很高高，在在塘沽沽地區(qū)區(qū)為25%，而而在開開發(fā)區(qū)區(qū)，甚甚至是是戶籍籍人口口的2倍倍多。。三、理理解項(xiàng)項(xiàng)目：5、消消費(fèi)規(guī)規(guī)模：：⑴全區(qū)區(qū)人口口規(guī)模模：增長率率:分析過過去三三年地地區(qū)人人口總總數(shù)的的，可可以清清晰的的了解解到，，塘沽沽區(qū)的的人口口在保保持相相對穩(wěn)穩(wěn)定的的增長長幅度度，而而開發(fā)發(fā)區(qū)的的年均均增長長幅度度高達(dá)達(dá)27%。。這些些都為為消費(fèi)費(fèi)市場場不斷斷的帶帶來新新的消消費(fèi)規(guī)規(guī)模增增長。。三、理理解項(xiàng)項(xiàng)目：5、消消費(fèi)規(guī)規(guī)模：：由此可可見，，項(xiàng)目目周邊邊無論論是固固定購購買群群體還還是流流動人人群都都為本本項(xiàng)目目帶來來充足足的消消費(fèi)規(guī)規(guī)模，，加之之本項(xiàng)項(xiàng)目所所處塘塘沽區(qū)區(qū)大型型成熟熟商圈圈內(nèi)，，周邊邊購買買力已已形成成固定定的購購買習(xí)習(xí)慣，，由此此使本本案形形成了了巨大大的投投資價價值。。三、理理解項(xiàng)項(xiàng)目：6、項(xiàng)項(xiàng)目周周邊交交通狀狀況分分析：：⑴道路路：項(xiàng)目緊緊鄰兩兩條等等級較較高的的對外外交通通主干干線；；一條條為津津塘路路，東東西向向從中中部穿穿過，，路面面寬度度為30米米，控控制寬寬度為為100米米，是是塘沽沽區(qū)與與市區(qū)區(qū)地區(qū)區(qū)交通通聯(lián)系系的高高等級級交通通干線線；另另一條條為中中心北北路，，本案案緊鄰鄰其西西側(cè)，，也是是塘沽沽區(qū)內(nèi)內(nèi)交通通聯(lián)系系的快快捷干干線。。項(xiàng)目目北接接杭州州道，，臨近近塘沽沽區(qū)大大型重重點(diǎn)居居住區(qū)區(qū)，此此也為為本案案提供供了充充足的的固定定購買買力。。依托托成熟熟的商商業(yè)氛氛圍，，其周周邊交交通線線路也也較為為成熟熟。三、理理解項(xiàng)項(xiàng)目：6、項(xiàng)項(xiàng)目周周邊交交通狀狀況分分析：：⑵交通通設(shè)施施：十余條條公交交線路路貫穿穿與此此，通通達(dá)塘塘沽及及市區(qū)區(qū)各地地。①項(xiàng)目目周邊邊公交交線路路明細(xì)細(xì)（略略）②輕軌軌三、理理解項(xiàng)項(xiàng)目：7、區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目目綜合合競爭爭力分分析：：本項(xiàng)目目自身身雖具具有良良好的的地段段、周周邊擁擁有充充足的的購買買力等等支持持，但但由于于所在在塘沽沽大型型商圈圈內(nèi)，，同區(qū)區(qū)域下下項(xiàng)目目產(chǎn)品品居多多，且且均好好性較較強(qiáng)，，故競競爭優(yōu)優(yōu)勢不不明顯顯。結(jié)結(jié)合區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他他項(xiàng)目目對本本案分分析如如下：：三、理理解項(xiàng)項(xiàng)目：7、區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目目綜合合競爭爭力分分析：：S----項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢點(diǎn)點(diǎn)：所處塘塘沽洋洋貨商商圈內(nèi)內(nèi)，有有充足足的人人流支支持此區(qū)域域長期期以來來在周周邊已已形成成了良良好的的購買買習(xí)慣慣該項(xiàng)目目依托托成熟熟的商商業(yè)圈圈優(yōu)勢勢周邊交交通便便利三、理理解項(xiàng)項(xiàng)目：7、區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目目綜合合競爭爭力分分析：：S----項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目二二、三三層已已引進(jìn)進(jìn)韓國國品牌牌超市市“E-MART”，一層引引進(jìn)“麥當(dāng)勞勞”為項(xiàng)目目自身身注有有良好好的品品牌形形象支支撐。。項(xiàng)目外外立面面新穎穎，項(xiàng)項(xiàng)目前前期的的市場場形象象為本本項(xiàng)目目打下下良好好的市市場基基礎(chǔ)。。在政府商商業(yè)規(guī)劃劃發(fā)展的的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域內(nèi)。。三、理解解項(xiàng)目：：W----項(xiàng)目劣勢勢：項(xiàng)目位置置與“洋貨商圈圈”隨在同一一區(qū)域內(nèi)內(nèi)，但中中間有快快速路相相隔，對對人流資資源共享享帶來一一定的阻阻隔。項(xiàng)目周邊邊商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目眾多多，均好好性較強(qiáng)強(qiáng)，業(yè)態(tài)態(tài)同質(zhì)化化嚴(yán)重，，競爭激激烈。7、區(qū)域域內(nèi)項(xiàng)目目綜合競競爭力分分析：雖緊鄰塘塘沽區(qū)通通外的重重點(diǎn)路段段“津塘公路路”，但此路路為快速速路，難難以帶來來人流的的停駐。。項(xiàng)目主入入口一側(cè)側(cè)緊鄰“高速路”，導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目主入入口的人人流情況況受到一一定影響響。三、理解解項(xiàng)目：：5、區(qū)域域內(nèi)項(xiàng)目目綜合競競爭力分分析：O----機(jī)會點(diǎn)分分析：政府近年年來對此此區(qū)域發(fā)發(fā)展重視視，造成成其投資資潛力巨巨大。“E-MART”首次座落落塘沽，，屬區(qū)域域內(nèi)空白白，這給給本案在在市場推推廣上帶帶來很大大契機(jī)。。項(xiàng)目雖與與“新洋市場場”有快速路路隔斷，，但本案案所在區(qū)區(qū)域更接接近于塘塘沽大型型居住區(qū)區(qū)，加之之“E-MART”的吸引引，給給項(xiàng)目目帶來來良好好的購購買力力截流流機(jī)會會。三、理理解項(xiàng)項(xiàng)目：：5、區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目目綜合合競爭爭力分分析：：T----威脅點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目附附近“家樂”超市長長期以以來已已贏得得廣大大購買買人群群認(rèn)可可，使使本項(xiàng)項(xiàng)目“E-MART”的介入入帶來來一定定威脅脅，從從而對對本案案造成成眾多多不利利因素素。由于此此區(qū)域域內(nèi)商商業(yè)居居多，，業(yè)態(tài)態(tài)主題題劃分分全面面且細(xì)細(xì)致，，故給給本項(xiàng)項(xiàng)目的的介入入空間間帶來來不利利因素素。本案在在年前前的地地產(chǎn)淡淡季入入市，，且此此階段段投資資者大大多屬屬于資資金回回?cái)n階階段，，給本本項(xiàng)目目銷售售帶來來不利利因素素。四、理理解客客戶：：基于以以上對對市場場及項(xiàng)項(xiàng)目的的理解解，從從居住住地區(qū)區(qū)及投投資心心理分分析確確定本本項(xiàng)目目的目目標(biāo)客客戶主主要分分為投投資類類客戶戶與經(jīng)經(jīng)營類類客戶戶兩大大類，，以下下對兩兩個月月的來來電客客戶分分析：：四、理理解客客戶：：（一））到訪訪客戶戶面積積需求求分析析：從以右右圖表表分析析可以以得出出：客戶對對60平米米以下下的產(chǎn)產(chǎn)品需需求量量較大大，從從產(chǎn)品品上講講基本本符合合我們們項(xiàng)目目的產(chǎn)產(chǎn)品分分割，，其主主要以以投資資者為為主，，主要要跟該該商圈圈大多多數(shù)店店鋪的的主題題相一一致，，區(qū)域域內(nèi)消消費(fèi)者者已經(jīng)經(jīng)形成成了到到此商商圈購購買特特色小小商品品的購購買習(xí)習(xí)慣，，購買買小面面積商商鋪不不但易易于租租賃，，而且且投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相對對較低低。四、理理解客客戶：：（二））購買買與租租賃比比例分分析：：從右圖圖我們們可清清晰看看到，，來訪訪客戶戶有購購買需需求的的和租租賃需需求的的幾乎乎各占占一半半，這這對我我們今今后產(chǎn)產(chǎn)品的的帶租租約銷銷售提提供了了有力力的先先決條條件，，并給給予自自營者者以充充分的的產(chǎn)品品空間間。同同時我我們也也看到到有極極大的的購買買需求求，所所以對對我們們的后后期的的店鋪鋪銷售售提供供了有有力的的支撐撐。四、理理解客客戶：：（三））到訪訪客戶戶意向向業(yè)態(tài)態(tài)分析析：業(yè)態(tài)分分析不不但可可以使使我們們前期期得到到很多多基礎(chǔ)礎(chǔ)信息息并為為我們們的鋪鋪位分分割帶帶來很很大的的參考考價值值，而而且會會給項(xiàng)項(xiàng)目今今后的的實(shí)際際運(yùn)營營帶來來事先先的市市場判判斷，，以至至于在在一定定程度度上預(yù)預(yù)防后后期運(yùn)運(yùn)營弊弊病。。四、理理解客客戶：：（三））到訪訪客戶戶意向向業(yè)態(tài)態(tài)分析析：從上圖圖表可可以看看出，，除投投資者者外，，客戶戶意向向業(yè)態(tài)態(tài)大多多數(shù)以以服飾飾和餐餐飲為為主，，這與與我們們前期期預(yù)定定的業(yè)業(yè)態(tài)方方向也也較為為一致致，客客戶意意向業(yè)業(yè)態(tài)豐豐富，，可以以滿足足將來來各類類消費(fèi)費(fèi)人群群的購購買需需求，，增添添了本本項(xiàng)目目整體體商業(yè)業(yè)的客客戶吸吸引力力。其其他業(yè)業(yè)態(tài)總總體比比例較較小原原因原原因主主要在在于與與二樓樓的“E-MART”超市有有一定定的業(yè)業(yè)態(tài)沖沖突，，違背背了商商業(yè)的的“錯位原原則”。四、理理解客客戶：：（四））客戶戶描述述：1、投投資型型客戶戶：該類型型客戶戶主要要分為為天津津本地地投資資性客客戶及及外地地投資資性客客戶，，本地地投資資者客客戶主主要分分為兩兩大類類，一一類為為曾在在本區(qū)區(qū)域投投資并并一直直以來來取得得良好好收益益，看看好本本項(xiàng)目目想繼繼續(xù)在在此投投資的的客戶戶。另另一類類為被被項(xiàng)目目推廣廣吸引引或聽聽朋友友介紹紹，從從而對對項(xiàng)目目感興興趣產(chǎn)產(chǎn)生投投資欲欲望的的客戶戶。外外地投投資型型客戶戶主要要由于于被項(xiàng)項(xiàng)目在在外地地做針針對性性推廣廣從而而吸引引而來來的客客戶，，如：：溫州州炒房房團(tuán)等等。四、理理解客客戶：：（四））客戶戶描述述：2、自自營性性客戶戶：該類型型客戶戶主要要看重重的是是此區(qū)區(qū)域的的商業(yè)業(yè)氛圍圍、消消費(fèi)能能力及及周邊邊店鋪鋪的業(yè)業(yè)態(tài)，，并且且對交交通比比較看看重，，有利利于自自身進(jìn)進(jìn)貨通通路的的通暢暢及便便利性性。其其具體體情況況還與與自身身所經(jīng)經(jīng)營的的業(yè)態(tài)態(tài)有著著必不不可少少的聯(lián)聯(lián)系。。產(chǎn)品篇篇一、商商業(yè)定定位：：根據(jù)本本項(xiàng)目目自身身?xiàng)l件件及所所處位位置，，將其其定位位為：核心商商圈內(nèi)內(nèi)的綜綜合性性商業(yè)業(yè)產(chǎn)品篇篇定位支支撐：：§“核心商商圈內(nèi)內(nèi)的”指項(xiàng)目目位于于新洋洋市場場內(nèi)，，其可可給本本項(xiàng)目目帶來來充足足的消消費(fèi)人人群及及商業(yè)業(yè)投資資價值值?！熬C合性性商業(yè)業(yè)”具體是是指“超市+商鋪鋪”，其所所面向向高、、中、、低檔檔各類類消費(fèi)費(fèi)人群群，其其受眾眾面極極為廣廣泛，，以助助于項(xiàng)項(xiàng)目的的長期期運(yùn)營營。一、商商業(yè)定定位：：產(chǎn)品篇篇一、商商業(yè)定定位：：商圈半半徑：：以項(xiàng)目目為中中心5公里里范圍圍內(nèi)基本商商圈：：本項(xiàng)目目及整整個塘塘沽區(qū)區(qū)街里里居民民次級商商圈：：天津市市里及及塘沽沽開發(fā)發(fā)區(qū)消消費(fèi)人人群邊緣商商圈：：以“新洋市市場”吸引來來的北北京及及華北北區(qū)域域消費(fèi)費(fèi)人群群。產(chǎn)品篇二、項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定定位：1、業(yè)態(tài)態(tài)定位原原則：①支持項(xiàng)目目整體形形象定位位，并提提升其產(chǎn)產(chǎn)品價值值，烘托托項(xiàng)目整整體的形形象。②與區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)形成成差異化化（人無無我有，，人有我我優(yōu)），，具備業(yè)業(yè)態(tài)競爭爭優(yōu)勢，，提高經(jīng)經(jīng)營者的的經(jīng)營收收益和可可持續(xù)性性經(jīng)營能能力③適合目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體的消消費(fèi)需求求、消費(fèi)費(fèi)能力、、消費(fèi)意意識④盡量尋找找經(jīng)營利利潤高的的業(yè)態(tài)，，有提升升租金的的空間，，提高投投資者的的投資回回報(bào)產(chǎn)品篇二、項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定定位：2、業(yè)態(tài)態(tài)定位方方向：①突出都市市生活便便利性特特點(diǎn)②突出都市市生活的的品質(zhì)、、時尚形形象③與項(xiàng)目高高端產(chǎn)品品帶來的的高質(zhì)量量的生活活形成呼呼應(yīng)產(chǎn)品篇二、項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定定位：引進(jìn)業(yè)態(tài)態(tài)的具體體條件為為：（1）行行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者（2）品品牌帶動動者（3）業(yè)業(yè)態(tài)符合合者產(chǎn)品篇二、項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定定位：3、業(yè)態(tài)態(tài)建議：：大型中高高檔快餐餐業(yè)特色商業(yè)業(yè)高級休閑閑專賣店店高級運(yùn)動動品牌專專賣店高檔品牌牌旗艦店店產(chǎn)品篇三、項(xiàng)目目發(fā)展建建議:：：（一）、、項(xiàng)目入入口確定定：項(xiàng)目的入入口確定定，實(shí)際際上確定定了項(xiàng)目目整體的的大動線線結(jié)構(gòu)。。產(chǎn)品篇1、項(xiàng)目目周邊交交通及消消費(fèi)人群群流向分分析：⑴津塘路路自東往往西方向向。⑵中心北北路自北北向南方方向。⑶杭州道道周邊大大型居民民區(qū)流向向。（一）、、項(xiàng)目入入口確定定產(chǎn)品篇（一）、、項(xiàng)目入入口確定定2、入口口確定原原則：⑴有利于于項(xiàng)目形形象的樹樹立。⑵符合周周邊固定定客戶群群的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣。。⑶符合周周邊交通通線路的的交通流流向。⑷符合項(xiàng)項(xiàng)目的長長期穩(wěn)定定經(jīng)營。。產(chǎn)品篇（一）、、項(xiàng)目入入口確定定3、入口口改進(jìn)具具體建議議方案：：⑴設(shè)臨近近津塘路路方向南南側(cè)為主主入口：：①此邊臨臨近津塘塘路，此此路為塘塘沽區(qū)連連接市里里的主干干道之一一，有利利于項(xiàng)目目形象的的良好確確立及市市場認(rèn)知知度的迅迅速打開開。②塘沽區(qū)區(qū)內(nèi)去往往新洋市市場的入入口附近近，易截截流去往往新洋市市場客源源。③由于主主入口將將來會吸吸引大量量消費(fèi)者者，因此此對項(xiàng)目目內(nèi)東南南角（綜綜合分析析較差位位置）商商鋪價值值帶來一一定的提提升作用用。產(chǎn)品篇（一）、、項(xiàng)目入入口確定定3、入口口改進(jìn)具具體建議議方案：：⑵項(xiàng)目西西南角入入口封死死，內(nèi)部部部分變變?yōu)樯啼佷仮俅巳肟诳谥苯舆B連接項(xiàng)目目內(nèi)從“E-MART”超市下來來的扶梯梯，將直直接導(dǎo)致致超市客客戶迅速速外流，，從商業(yè)業(yè)原則分分析，無無法使消消費(fèi)人群群在區(qū)域域內(nèi)回旋旋，從而而導(dǎo)致部部分商鋪鋪流失客客源，對對項(xiàng)目的的長期經(jīng)經(jīng)營十分分不利。。②此位置置如設(shè)出出入口，，將占用用麥當(dāng)勞勞旁邊可可做商鋪鋪的黃金金位置，，從而直直接影響響到項(xiàng)目目出房率率及此位位置商鋪鋪價值。。產(chǎn)品篇（一）、、項(xiàng)目入入口確定定3、入口口改進(jìn)具具體建議議方案：：⑶在項(xiàng)目目西北角角及東北北角設(shè)入入口①由于項(xiàng)項(xiàng)目東側(cè)側(cè)緊鄰塘塘沽大型型居住區(qū)區(qū)，將給給本項(xiàng)目目帶來充充足的消消費(fèi)人群群，故在在此設(shè)入入口，以以滿足此此區(qū)域的的消費(fèi)者者求便心心理。②項(xiàng)目停停車廠位位于本項(xiàng)項(xiàng)目東側(cè)側(cè)，也將將給本案案帶來充充足客源源。③項(xiàng)目北北部緊鄰鄰中心被被路，此此路為塘塘沽區(qū)交交通主干干道，也也將為項(xiàng)項(xiàng)目的客客源及形形象上起起到很大大的拉升升作用。。產(chǎn)品篇三、項(xiàng)目目發(fā)展建建議:：：（二）、、項(xiàng)目一一層產(chǎn)品品建議：：1、物業(yè)業(yè)用房，，設(shè)備用用房建議議⑴此類位位置大都都屬于商商鋪內(nèi)黃黃金位置置，如不不以商鋪鋪售賣將將極大的的影響開開發(fā)商利利潤收益益。⑵此類位位置如變變?yōu)樯啼佷?，將可可改為外外鋪，無無論對項(xiàng)項(xiàng)目長期期經(jīng)營或或短期售售賣來說說無疑不不是一個個巨大優(yōu)優(yōu)勢。⑶將減小小項(xiàng)目整整體公攤攤，對項(xiàng)項(xiàng)目其他他產(chǎn)品的的售賣帶帶來有利利支持。。產(chǎn)品篇2、項(xiàng)目目動線建建議：（二）、、項(xiàng)目一一層產(chǎn)品品建議有利于消消費(fèi)者視視覺通道道的消費(fèi)費(fèi)引導(dǎo)。。主通路寬寬度設(shè)計(jì)計(jì)為6米米，輔助助通路寬寬度設(shè)計(jì)計(jì)為4.2米主輔通道道的設(shè)置置應(yīng)考慮慮為保證證內(nèi)部鋪鋪位均好好性的人人流引導(dǎo)導(dǎo)在部分動動線盲點(diǎn)點(diǎn)設(shè)客戶戶吸引點(diǎn)點(diǎn)（如休休息區(qū)、、展示區(qū)區(qū)）。增加主引引力的動動線距離離,使人人流盡量量通過更更多的鋪鋪位。產(chǎn)品品篇篇3、、商商鋪鋪分分割割建建議議：：（二二））、、項(xiàng)項(xiàng)目目一一層層產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議鋪位位分分割割時時將將柱柱網(wǎng)網(wǎng)分分割割到到各各產(chǎn)產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)部部：：將減減小小項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體公公攤攤，，對對項(xiàng)項(xiàng)目目其其他他產(chǎn)產(chǎn)品品的的售售賣賣帶帶來來有有利利支支持持。。對項(xiàng)項(xiàng)目目過過道道的的美美觀觀及及規(guī)規(guī)劃劃起起到到一一定定作作用用。。盡量量增增加加外外鋪鋪面面積積，，減減小小內(nèi)內(nèi)鋪鋪面面積積。。分割割面面積積把把握握產(chǎn)產(chǎn)品品“角鋪鋪”盡量量不不單單賣賣原原則則，，以以帶帶動動其其他他產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售商鋪鋪面面積積盡盡量量切切割割最最小小單單位位。。（（以以助助于于今今后后產(chǎn)產(chǎn)品品的的靈靈活活變變動動及及銷銷售售））產(chǎn)品品篇篇4、、后后期期裝裝修修建建議議（二二））、、項(xiàng)項(xiàng)目目一一層層產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議因一一層層層層高高6M部分分過過道道較較狹狹窄窄位位置置會會顯顯空空曠曠，，故故建建議議一一層層局局部部頂頂部部設(shè)設(shè)布布拉拉膜膜，，給給客客戶戶造造成成溫溫馨馨舒舒適適的的購購物物感感覺覺。。隔離離墻墻建建議議全全部部采采用用玻玻璃璃，，有有助助于于店店面面通通透透性性，，從從而而迎迎合合客客戶戶良良好好的的消消費(fèi)費(fèi)心心理理。。產(chǎn)品品篇篇5、、項(xiàng)項(xiàng)目目配配套套建建議議（二二））、、項(xiàng)項(xiàng)目目一一層層產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議各種種管管道道盡盡量量走走過過道道建議議項(xiàng)項(xiàng)目目內(nèi)內(nèi)部部設(shè)設(shè)立立客客戶戶動動線線引引導(dǎo)導(dǎo)標(biāo)標(biāo)識識（（如如在在地地板板上上設(shè)設(shè)立立“小腳腳丫丫”、“引導(dǎo)導(dǎo)箭箭頭頭等等”。產(chǎn)品品篇篇四、、產(chǎn)產(chǎn)品品定定價價方方案案：：金街街經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及及租租金金分分析析金融融一一條條街街是是一一個個集集吃吃、、喝喝、、玩玩、、樂樂、、購購物物、、休休閑閑娛娛樂樂于于一一體體的的商商業(yè)業(yè)模模式式，，對對于于消消費(fèi)費(fèi)者者比比較較方方便便、、節(jié)節(jié)時時，，聚聚客客能能力力非非常常大大。。但但停停車車場場大大小小，，影影響響交交通通、、交交通通經(jīng)經(jīng)常常阻阻塞塞。?？傆?jì)計(jì)：：8個個銀銀行行，，8個個酒酒吧吧，，4個個大大藥藥房房13家家餐餐飲飲。。租金金情情況況：：租租的的時時間間最最早早的的3.5元元/天天/平平米米大大部部分分租租金金7—10元元/天天/平平米米產(chǎn)品品篇篇四、、產(chǎn)產(chǎn)品品定定價價方方案案：：洋貨貨一一條條租租金金情情況況洋貨貨市市場場是是一一個個綜綜合合性性市市場場，，主主要要經(jīng)經(jīng)營營小小百百貨貨及及服服裝裝為為主主。。洋貨貨市市場場中中間間的的小小攤攤位位：：1.5–2元元/平平米米/天天最好好的的位位置置：：6000-1萬萬元元/年年產(chǎn)品品篇篇四、、產(chǎn)產(chǎn)品品定定價價方方案案：：周圍圍其其它它項(xiàng)項(xiàng)目目：：餐飲飲共共計(jì)計(jì)：：74家家藥藥店店：：2家家美容容美美發(fā)發(fā)：：2家家洗洗浴?。海?家家酒店店：：2家家面積積區(qū)區(qū)間間200M2--270M2租賃賃價價格格1.5元元/天天/M2至2.0元元/天天/M2產(chǎn)品品篇篇四、、產(chǎn)產(chǎn)品品定定價價方方案案：：根據(jù)據(jù)以以上上對對塘塘沽沽區(qū)區(qū)的的幾幾個個商商業(yè)業(yè)片片區(qū)區(qū)調(diào)調(diào)研研數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行行分分析析后后，，建建議議“國信信唐唐人人街街”項(xiàng)目目在在可可獲獲得得穩(wěn)穩(wěn)定定收收益益時時，，租租賃賃價價格格為為5元元/天天/M2。收益益率率在在峰峰值值時時，，租租賃賃價價格格為為7元元/天天/M2。根據(jù)據(jù)對對塘塘沽沽商商業(yè)業(yè)市市場場的的整整體體分分析析：：建建議議外外鋪鋪銷銷售售單單價價為為：：20000/m2,內(nèi)鋪鋪18000/m2。產(chǎn)品品篇篇四、、產(chǎn)產(chǎn)品品定定價價方方案案：：項(xiàng)目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)

銷售面積單價銷售額合計(jì)銷售面積合計(jì)銷售總額整體銷售均價內(nèi)鋪3900平米18000元/M27020萬元7400M214020萬元18946元/M2外鋪3500平米20000元/M27000萬元產(chǎn)品篇四、產(chǎn)品品定價方方案：投資樣本本分析內(nèi)鋪銷售售面積32M2銷售單價價18000元/M2總房款57.6萬元元首付款：：29萬