物業(yè)服務(wù)成本測算工作會課件

工作區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本測算工作會2012年2月8日工作區(qū)物業(yè)管理服務(wù)2012年2月8日1、測算依據(jù)主要文件介紹；2、測算方法介紹、相關(guān)項目、數(shù)據(jù)討論；3、下一步工作；1、測算依據(jù)主要文件介紹；2、測算方法介紹、相關(guān)項目、數(shù)據(jù)討《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的通知

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委、物價局、建設(shè)廳（房地局）

為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性、合理核定物業(yè)服務(wù)定價成本，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，特制定《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》，現(xiàn)印發(fā)你們，請按照執(zhí)行。

國家發(fā)展改革委、建設(shè)部

二OO七年九月十日一、依據(jù)：《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）

第一條

為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性、合理性，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條

本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為。

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）第一條

為本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，

第五條

物業(yè)服務(wù)定價成本審核應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；（二）相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費用。

第五條

物業(yè)服務(wù)定價成本審核應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（三）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

（四）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。

（三）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)

第六條

核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告，原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

第六條

核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的第七條

物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費公攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。第七條

物業(yè)服務(wù)定價成本由第八條

人員費用是管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

第八條

人員費用是管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、第九條

物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行及維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的更新、改造費用。第九條

物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行及維護費用是指為保第十條

綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十條

綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、第十一條

清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。第十一條

清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購第十二條

秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

第十二條

秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備第十三條

物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。

第十三條

物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物第十四條

辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

第十四條

辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管第十五條

管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費用。

第十五條

管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況第十六條

固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。第十七條

經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。第十八條

物業(yè)服務(wù)定價成本相關(guān)項目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核。

第十六條

固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)第十九條

工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住戶公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育

保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，

住房公積金和社會保險費的計提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它項目重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。第十九條

工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住戶公積金以及醫(yī)療保險費第二十條

固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限

根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定

資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%-5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際

情況合理確定殘值率。第二十條

固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限

根據(jù)固定資第二十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容

外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然?/p>

按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分?jǐn)偂?/p>

第二十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容

外包給有關(guān)第二十三條

本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費用

項目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平。

第二十四條

各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本辦法，結(jié)合本地實際制定具體實施細(xì)則。

第二十五條

本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。

第二十六條

本辦法自2007年10月1日起施行

第二十三條

本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費用

項目按照有二、主要成本項目的測算方法1、基本工資（F1）(元/月)

各類管理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)公司現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)制定，也可參考行業(yè)平均工資水平。2、社會保險費（F2）(元/月)社會保險費包括醫(yī)療8%、工傷保險1%、養(yǎng)老保險20%、失業(yè)保險2%、生育保險0.7%，工資低于1760元的按1760元計；其他按工資標(biāo)準(zhǔn)計。

3、住房公積金（F3）(元/月)住房公積金，省公積金中心規(guī)定繳交比率為10%--15%，公司目前為10%，可參照礦冶院12%計費。（一）人工費的測算二、主要成本項目的測算方法1、基本工資（F1）(元/4、按規(guī)定提取的福利費（F4）（元/月）福利費包括以下三項：（1）福利基金。按工資總額的14%計算。（2）工會基金。按工資總額的2%計算。（3）教育經(jīng)費。按工資總額的2%計算。5、加班費（F5）(元/月)

加班費按人均月加班2—3天，再乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個工作日計算。4、按規(guī)定提取的福利費（F4）（元/月）5、加班費（F5）(6、服裝費（F6）（元/月）按每人每年2套服裝計算，其服裝標(biāo)準(zhǔn)自定。計算出服裝費后再除以12個月，即可得到每月服裝費。

7、餐費補貼（F7）（元/月）

該項費用的測算方法是根據(jù)所管物業(yè)要求服務(wù)的檔次、標(biāo)準(zhǔn)和類型和收費總面積，先確定各級各類管理服務(wù)人員的編制數(shù)，然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計算出基本工資總額；再按基本工資總額計算上述各項的金額；匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫住?、服裝費（F6）（元/月）人工費的測算公式為：人工費P1=月基本工資+社會保險+公積金+各項福利費+

加班費+服裝費+餐費/S=F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7/S

式中的S表示參加測算的物業(yè)總面積，單位為平方米。人工費的測算公式為：（二）辦公費測算

２、通信費（Ｆ２）通信費包括電話費、傳真費、手機費等。

３、低值易耗文具、辦公用品費（Ｆ３）低值易耗文具、辦公用品費包括文具（如筆墨）、紙張、打印復(fù)印等。

４、書報費（Ｆ４）書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業(yè)書報所需要的費用。５、宣傳廣告和市場推廣費（Ｆ５）1、交通費（Ｆ１）（元／月）：交通費包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費、保險費、保養(yǎng)費、養(yǎng)路費等。（二）辦公費測算２、通信費（Ｆ２）３、低值６、法律費用（Ｆ６）經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費用，定期檢討法律文件（如租約、合同等）費用支出等。律師費是該項下的經(jīng)常費用。

７、節(jié)日裝飾費（Ｆ７）在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國慶等節(jié)日進行物業(yè)裝飾的費用。８、辦公用水電費（Ｆ８）６、法律費用（Ｆ６）７、節(jié)日裝飾費（Ｆ７）辦公費的測算公式為：辦公費Ｐ２＝年各項費用之和１２月×參與測算的物業(yè)面積即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８１２月×參與測算的物業(yè)面積（元／月·平方米）辦公費的測算公式為：（三）共用部位與共用設(shè)施的日常運行和維護費測算

１、維修保養(yǎng)費（F1）該項費用主要用語核算物業(yè)內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)支出。具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手動工具和防火設(shè)備購置等支出。２、裝修費(F2)該費用科目一般包括材料費（如墻紙、涂料）、工器具和設(shè)備使用、人工費、管理費和承包商利潤（如果發(fā)包）。

３、能源費(F3)物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源成本。（三）共用部位與共用設(shè)施的日常運行和維護費測算１、維修４、康樂設(shè)施費(F4)該項成本即康樂設(shè)施的運營成本，主要是健身設(shè)施、游泳池和其他康樂設(shè)施的維修、保養(yǎng)支出。有時救生員、器械使用指導(dǎo)員和其他康樂服務(wù)人員的工資也屬于此項成本的開支范圍。５、雜項費用(F5)該項費用是指為保持物業(yè)正常運行而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費用項目，如修理或重新油漆建筑物內(nèi)外包括環(huán)境的有關(guān)標(biāo)識等費用支出。４、康樂設(shè)施費(F4)５、雜項費用(F5)

上述項費用一般先按年先進行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。其中計算公式為：公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費Ｐ３＝∑Ｆi１２月×參與測算的物業(yè)面積

即Ｐ３＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５１２月×Ｓ（元／月·平方米）上述項費用一般先按年先進行估算，匯總后再（四）秩序維護費測算1、秩序維護費(F1)安防系統(tǒng)維護費包括以下內(nèi)容：（1）安防系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費。其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量×電費單價＋日常維修養(yǎng)護費（2）日常器材費。即秩序維護人員日常用對講機、電池和電筒等費用。（3）更新儲備金。該項費用為安防系統(tǒng)更新與安裝費用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。

秩序維護費是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費用，它由安防系統(tǒng)維護費、日常器材費、秩序維護人員人身保險費2、秩序維護人員人身保險費(F2)

（四）秩序維護費測算1、秩序維護費(F1)安防系統(tǒng)維護用公式可以表示如下：

秩序維護費Ｐ４＝年總支出１２月×參與測算的物業(yè)面積即Ｐ４＝∑Ｆi（元／月·平方米）１２月×Ｓ用公式可以表示如下：（五）清潔衛(wèi)生費測算1、清潔工具購置費(F1)：此項包括垃圾桶、拖把等的購置費2、勞保用品費(F2)3、清潔機械材料費(F3)：此項費用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋光機的折舊、消耗材料等。４、化糞池清理費(F4)５、垃圾外運費(F5)６、其他費用(F6)７、水池清潔費(F7)（五）清潔衛(wèi)生費測算1、清潔工具購置費(F1)：此項包括垃圾用公式可表示為：清潔衛(wèi)生費Ｐ５＝∑各項費用年支出１２×參與測算的物業(yè)面積即清潔衛(wèi)生費Ｐ５＝∑Ｆi

１２月×Ｓ用公式可表示為：（六）綠化養(yǎng)護費測算

１、綠化工具費(F1)：此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。

２、勞保用品費(F2)：此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費。３、綠化用水費(F3)4、農(nóng)藥化肥費(F4)5、雜草清運費(F5)6、園林景觀再造費(F6)（六）綠化養(yǎng)護費測算１、綠化工具費(F1)：此項費用包括綠化養(yǎng)護費Ｐ６＝∑各項費用年支出１２×參與測算的物業(yè)面積

即Ｐ６＝∑Ｆi

１２月×Ｓ物業(yè)服務(wù)成本測算工作會課件七、固定資產(chǎn)折舊費１、交通工具（汽車等）(F1)

２、通信設(shè)備（電話機、手機、傳真機等）(F2)

３、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機、空調(diào)機等）(F3)４、工程維修設(shè)備（管道疏通機、電焊機等）(F4)５、其他設(shè)備(F5)七、固定資產(chǎn)折舊費１、交通工具（汽車等）(F1)２、通信設(shè)固定資產(chǎn)折舊費Ｐ７＝固定資產(chǎn)總額平均折舊年限×１２×參與測算的物業(yè)面積

即Ｐ７＝∑Ｆi

１２月×Ｓ×５固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為５年。

（八）保險費測算（八）保險費測算P=∑Ｆi/S式中：

P——某項物業(yè)管理成本，單位為元/月·平方米；

Fi——各分項費用；

i——費用項數(shù)，i=1，……，n∑——所有費用項目算術(shù)和；

S——參加測算的物業(yè)總建筑面積。

三、成本估測算結(jié)果匯總?cè)?、成本估測算結(jié)果匯總在物業(yè)服務(wù)費測算完畢后，進行編制《服務(wù)成本項目測算表》，提交院方。測算表的內(nèi)容一般包括序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、計算結(jié)果各項占總費用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時，在有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。物業(yè)管理服務(wù)成本項目測算表在物業(yè)服務(wù)費測算完畢后，進行編制《服務(wù)成本項目測算表》，提交謝謝大家！謝謝大家！工作區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本測算工作會2012年2月8日工作區(qū)物業(yè)管理服務(wù)2012年2月8日1、測算依據(jù)主要文件介紹；2、測算方法介紹、相關(guān)項目、數(shù)據(jù)討論；3、下一步工作；1、測算依據(jù)主要文件介紹；2、測算方法介紹、相關(guān)項目、數(shù)據(jù)討《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的通知

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委、物價局、建設(shè)廳（房地局）

為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性、合理核定物業(yè)服務(wù)定價成本，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，特制定《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》，現(xiàn)印發(fā)你們，請按照執(zhí)行。

國家發(fā)展改革委、建設(shè)部

二OO七年九月十日一、依據(jù)：《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）

第一條

為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性、合理性，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條

本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為。

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）第一條

為本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，

第五條

物業(yè)服務(wù)定價成本審核應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；（二）相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費用。

第五條

物業(yè)服務(wù)定價成本審核應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（三）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

（四）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。

（三）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)

第六條

核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告，原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

第六條

核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的第七條

物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費公攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。第七條

物業(yè)服務(wù)定價成本由第八條

人員費用是管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

第八條

人員費用是管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、第九條

物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行及維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的更新、改造費用。第九條

物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行及維護費用是指為保第十條

綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十條

綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、第十一條

清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。第十一條

清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購第十二條

秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

第十二條

秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備第十三條

物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。

第十三條

物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物第十四條

辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

第十四條

辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管第十五條

管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費用。

第十五條

管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況第十六條

固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。第十七條

經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。第十八條

物業(yè)服務(wù)定價成本相關(guān)項目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核。

第十六條

固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)第十九條

工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住戶公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育

保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，

住房公積金和社會保險費的計提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它項目重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。第十九條

工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住戶公積金以及醫(yī)療保險費第二十條

固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限

根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定

資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%-5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際

情況合理確定殘值率。第二十條

固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限

根據(jù)固定資第二十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容

外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分?jǐn)偅晃飿I(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)偅缓?/p>

按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分?jǐn)偂?/p>

第二十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容

外包給有關(guān)第二十三條

本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費用

項目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平。

第二十四條

各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本辦法，結(jié)合本地實際制定具體實施細(xì)則。

第二十五條

本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。

第二十六條

本辦法自2007年10月1日起施行

第二十三條

本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費用

項目按照有二、主要成本項目的測算方法1、基本工資（F1）(元/月)

各類管理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)公司現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)制定，也可參考行業(yè)平均工資水平。2、社會保險費（F2）(元/月)社會保險費包括醫(yī)療8%、工傷保險1%、養(yǎng)老保險20%、失業(yè)保險2%、生育保險0.7%，工資低于1760元的按1760元計；其他按工資標(biāo)準(zhǔn)計。

3、住房公積金（F3）(元/月)住房公積金，省公積金中心規(guī)定繳交比率為10%--15%，公司目前為10%，可參照礦冶院12%計費。（一）人工費的測算二、主要成本項目的測算方法1、基本工資（F1）(元/4、按規(guī)定提取的福利費（F4）（元/月）福利費包括以下三項：（1）福利基金。按工資總額的14%計算。（2）工會基金。按工資總額的2%計算。（3）教育經(jīng)費。按工資總額的2%計算。5、加班費（F5）(元/月)

加班費按人均月加班2—3天，再乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個工作日計算。4、按規(guī)定提取的福利費（F4）（元/月）5、加班費（F5）(6、服裝費（F6）（元/月）按每人每年2套服裝計算，其服裝標(biāo)準(zhǔn)自定。計算出服裝費后再除以12個月，即可得到每月服裝費。

7、餐費補貼（F7）（元/月）

該項費用的測算方法是根據(jù)所管物業(yè)要求服務(wù)的檔次、標(biāo)準(zhǔn)和類型和收費總面積，先確定各級各類管理服務(wù)人員的編制數(shù)，然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計算出基本工資總額；再按基本工資總額計算上述各項的金額；匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫住?、服裝費（F6）（元/月）人工費的測算公式為：人工費P1=月基本工資+社會保險+公積金+各項福利費+

加班費+服裝費+餐費/S=F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7/S

式中的S表示參加測算的物業(yè)總面積，單位為平方米。人工費的測算公式為：（二）辦公費測算

２、通信費（Ｆ２）通信費包括電話費、傳真費、手機費等。

３、低值易耗文具、辦公用品費（Ｆ３）低值易耗文具、辦公用品費包括文具（如筆墨）、紙張、打印復(fù)印等。

４、書報費（Ｆ４）書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業(yè)書報所需要的費用。５、宣傳廣告和市場推廣費（Ｆ５）1、交通費（Ｆ１）（元／月）：交通費包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費、保險費、保養(yǎng)費、養(yǎng)路費等。（二）辦公費測算２、通信費（Ｆ２）３、低值６、法律費用（Ｆ６）經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費用，定期檢討法律文件（如租約、合同等）費用支出等。律師費是該項下的經(jīng)常費用。

７、節(jié)日裝飾費（Ｆ７）在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國慶等節(jié)日進行物業(yè)裝飾的費用。８、辦公用水電費（Ｆ８）６、法律費用（Ｆ６）７、節(jié)日裝飾費（Ｆ７）辦公費的測算公式為：辦公費Ｐ２＝年各項費用之和１２月×參與測算的物業(yè)面積即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８１２月×參與測算的物業(yè)面積（元／月·平方米）辦公費的測算公式為：（三）共用部位與共用設(shè)施的日常運行和維護費測算

１、維修保養(yǎng)費（F1）該項費用主要用語核算物業(yè)內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)支出。具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手動工具和防火設(shè)備購置等支出。２、裝修費(F2)該費用科目一般包括材料費（如墻紙、涂料）、工器具和設(shè)備使用、人工費、管理費和承包商利潤（如果發(fā)包）。

３、能源費(F3)物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源成本。（三）共用部位與共用設(shè)施的日常運行和維護費測算１、維修４、康樂設(shè)施費(F4)該項成本即康樂設(shè)施的運營成本，主要是健身設(shè)施、游泳池和其他康樂設(shè)施的維修、保養(yǎng)支出。有時救生員、器械使用指導(dǎo)員和其他康樂服務(wù)人員的工資也屬于此項成本的開支范圍。５、雜項費用(F5)該項費用是指為保持物業(yè)正常運行而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費用項目，如修理或重新油漆建筑物內(nèi)外包括環(huán)境的有關(guān)標(biāo)識等費用支出。４、康樂設(shè)施費(F4)５、雜項費用(F5)

上述項費用一般先按年先進行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。其中計算公式為：公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費Ｐ３＝∑Ｆi１２月×參與測算的物業(yè)面積

即Ｐ３＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５１２月×Ｓ（元／月·平方米）上述項費用一般先按年先進行估算，匯總后再（四）秩序維護費測算1、秩序維護費(F1)安防系統(tǒng)維護費包括以下內(nèi)容：（1）安防系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費。其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量×電費單價＋日常維修養(yǎng)護費（2）日常器材費。即秩序維護人員日常用對講機、電池和電筒等費用。（3）更新儲備金。該項費用為安防系統(tǒng)更新與安裝費用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。

秩序維護費是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費用，它由安防系統(tǒng)維