某銀行個(gè)人貸款新業(yè)務(wù)相關(guān)培訓(xùn)課件

個(gè)人貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)住房金融與個(gè)人信貸部2011年8月個(gè)人貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)住房金融與個(gè)人信貸部1主要內(nèi)容個(gè)人貸款基本知識(shí)個(gè)人貸款品種介紹個(gè)人貸款流程說明個(gè)人貸款相關(guān)事項(xiàng)主要內(nèi)容個(gè)人貸款基本知識(shí)2個(gè)人貸款基礎(chǔ)知識(shí)個(gè)人貸款基礎(chǔ)知識(shí)3什么是貸款？——貸款是指貸款人對(duì)借款人提供的并按約定的利率和期限還本付息的貨幣資金。什么是個(gè)人貸款？——個(gè)人貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于個(gè)人用途的貸款。什么是抵押?——抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)法定財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債券的擔(dān)保。即按揭人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人（銀行）作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓回按揭人。什么是貸款？什么是個(gè)人貸款？什么是抵押?4什么是額度？——指乙方根據(jù)對(duì)甲方的信用評(píng)級(jí)及甲方提供的擔(dān)保而確定的，甲方在一定的條件下，可以申請(qǐng)支用的借款本金的限額。什么是期房？——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記，尚在建設(shè)中的房屋。什么是現(xiàn)房？——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已建成并竣工驗(yàn)收合格的房屋。什么是額度？什么是期房？什么是現(xiàn)房？5

個(gè)人貸款涉及的對(duì)象貸款人（債權(quán)人）

借款人（債務(wù)人）抵押人保證人債的關(guān)系發(fā)放貸款的銀行取得貸款的自然人/法人指具有代為清償債務(wù)能力的法人/自然人提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的債務(wù)人或者是第三人個(gè)人貸款涉及的對(duì)象貸款人借款人抵押人保證人6

貸款利率知識(shí)利率是指一定時(shí)期內(nèi)利息額與借貸貨幣額之間的比率。（利率＝利息額/本金）

基準(zhǔn)利率指中國(guó)人民銀行公布施行的同期同檔次貸款利率。

貸款利率

★

浮動(dòng)利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上按一定的比例進(jìn)行上浮或者下調(diào)。★固定利率在一定的期限內(nèi)，利率不隨市場(chǎng)波動(dòng)而波動(dòng)。

貸款利率知識(shí)7建行現(xiàn)行貸款利率貸款期限基準(zhǔn)利率下調(diào)10％下調(diào)15％上浮10％6個(gè)月內(nèi)（含6個(gè)月）6.105.495.196.716個(gè)月－1年（含1年）6.565.905.587.221年－3年（含3年）6.655.995.657.323年－5年（含5年）6.906.215.877.595年以上7.056.355.997.76建行現(xiàn)行貸款利率貸款期限基準(zhǔn)利率下調(diào)10％下調(diào)15％上浮8個(gè)人住房貸款實(shí)行三種放款方式：a）、憑國(guó)土部門抵押登記手續(xù)放款；b）、憑國(guó)土部門抵押登記收件回執(zhí)放款；c）、憑銀行與借款人、開發(fā)商簽約放款。個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式：a）、發(fā)展商、擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保；b）、優(yōu)質(zhì)客戶提供階段性擔(dān)保;C）、其他方式。個(gè)人貸款還款方式：a)、委托扣款方式（委托扣款日為借款發(fā)放日后每月對(duì)應(yīng)日期）b)、柜面還款方式(任何一個(gè)工作日可直接到柜臺(tái)辦理還款）個(gè)人住房貸款實(shí)行三種放款方式：a）、憑國(guó)土部門抵押登記手續(xù)放9個(gè)人貸款品種介紹個(gè)人貸款品種介紹10

一手樓貸款個(gè)人住房貸款個(gè)人商業(yè)用房貸款二手樓貸款個(gè)人再交易商業(yè)用房貸款直客式個(gè)人貸款個(gè)人再交易住房貸款經(jīng)濟(jì)適用房貸款個(gè)人轉(zhuǎn)讓貸款（轉(zhuǎn)按）一手樓貸款個(gè)人住房貸款個(gè)人商業(yè)用房貸款二手樓貸款個(gè)人再11一手房貸款和二手房貸款的區(qū)別一手樓二手樓購(gòu)房人（借款人）以從住房二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買的房屋作為抵押，向銀行申請(qǐng)的用于支付部分購(gòu)房款的貸款。一手房包括現(xiàn)房和期房。商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在三級(jí)市場(chǎng)尚合法交易的各類型的個(gè)人住房或商用房貸款。一手房貸款和二手房貸款的區(qū)別一手樓二手樓購(gòu)房人（借款人）以從12銀行開發(fā)商購(gòu)房人買賣關(guān)系

擔(dān)保關(guān)系借貸關(guān)系一手樓貸款銀行開發(fā)商購(gòu)房人買賣關(guān)系擔(dān)保關(guān)系借貸關(guān)系一手樓貸款13一手樓貸款種類

個(gè)人住房貸款——指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。

個(gè)人商業(yè)用房貸款——指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。一手樓貸款種類個(gè)人住房貸款14一手樓貸款種類

直客式個(gè)人貸款——指客戶為得到發(fā)展商一次性付款的折扣，向我行申請(qǐng)貸款，我行落實(shí)擔(dān)保措施、審批同意后將貸款劃至借款人指定的發(fā)展商帳戶，待辦出房產(chǎn)證且辦理完畢抵押登記手續(xù)后，承擔(dān)保證責(zé)任的擔(dān)保公司或保證人解除擔(dān)保責(zé)任。（通俗說：由建行確認(rèn)的擔(dān)保公司為購(gòu)買新建商品房的客戶提供階段性擔(dān)保，建行與客戶簽訂借款合同，并將貸款直接劃到客戶所購(gòu)商品房的開發(fā)商所在銀行指定賬號(hào)，使客戶購(gòu)買商品房可以享受開發(fā)商一次性付款的優(yōu)惠，所購(gòu)商品房在取得房屋產(chǎn)權(quán)證書并辦妥抵押登記手續(xù)后，擔(dān)保公司擔(dān)保責(zé)任解除。）一手樓貸款種類直客式個(gè)人貸款15一手樓貸款相關(guān)知識(shí)個(gè)人住房個(gè)人商業(yè)用房直客式經(jīng)濟(jì)適用房貸款貸款期限≤30年≤10年≤30年≤30年最高貸款成數(shù)家庭首次購(gòu)房7成、二次購(gòu)房4成5成住房：家庭首次購(gòu)房7成、二次購(gòu)房4成商業(yè)：5成家庭首次購(gòu)房7成、二次購(gòu)房4成最低利率首次暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率、二次暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率上調(diào)10%基準(zhǔn)上調(diào)30%住房暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率、商業(yè)基準(zhǔn)上調(diào)30％，首次暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率、二次暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率上調(diào)10%借款人條件借款人年滿18周歲，有還本付息能力的中國(guó)公民及在我國(guó)有居留權(quán)的境外公民，個(gè)人資信良好，如借款人年齡超過50歲，且貸款年限加借款人年齡超過65歲，須提供第三方保證。擔(dān)保人為其直系親屬或有深圳市常住戶口，具有完全民事行為能力，有代為還本付息能力，個(gè)人資信良好的自然人；一手樓貸款相關(guān)知識(shí)個(gè)人住房個(gè)人商業(yè)用房直客式經(jīng)濟(jì)適用房貸款貸16二手樓貸款種類

個(gè)人再交易住房貸款——指建行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在三級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型的個(gè)人住房貸款。個(gè)人再交易商業(yè)用房貸款——指銀行向在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買商鋪、寫字樓、廠房等現(xiàn)樓的購(gòu)房者發(fā)放的貸款。二手樓貸款種類個(gè)人再交易住房貸款17個(gè)人再交易住房貸款個(gè)人再交易商業(yè)用房貸款貸款期限≤30年；若樓齡＞15年，樓齡+貸款年限≤45年；≤10年；若樓齡＞15年，樓齡+貸款年限≤25年；最高貸款成數(shù)家庭首次購(gòu)房7成、二次購(gòu)房4成（評(píng)估凈值）

5成（評(píng)估凈值）最低利率首次暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率、二次暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率上調(diào)10%基準(zhǔn)上調(diào)30％借款人條件借款人年滿18周歲，有還本付息能力的中國(guó)公民及在我國(guó)有居留權(quán)的境外公民，個(gè)人資信良好，如借款人年齡超過50歲，且貸款年限加借款人年齡超過65歲，須提供第三方保證。擔(dān)保人為其直系親屬或有深圳市常住戶口，具有完全民事行為能力，有代為還本付息能力，個(gè)人資信良好的自然人；二手樓相關(guān)貸款知識(shí)個(gè)人再交易住房貸款個(gè)人再交易商業(yè)用房貸款貸款期限≤30年；若18

【相關(guān)名詞解釋】◆轉(zhuǎn)讓住房——所交易的住房?！糇》哭D(zhuǎn)讓人——出售轉(zhuǎn)讓住房的客戶。（賣方）◆住房受讓人——購(gòu)買轉(zhuǎn)讓住房的自然人。（買方）◆原貸款——住房轉(zhuǎn)讓人尚未結(jié)清的個(gè)人貸款。◆贖樓——結(jié)清原貸款，解除出售住房的抵押登記的過程。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓貸款（轉(zhuǎn)按）——指尚未結(jié)清以我市商品住房做抵押的個(gè)人貸款客戶出售該貸款的抵押住房時(shí)，我行用信貸資金向出售或購(gòu)買該住房的自然人發(fā)放個(gè)人住房貸款。

19賣房人提出賣房買房人接受買房買房人申請(qǐng)貸款銀行解除抵押登記過戶簽訂購(gòu)房協(xié)議賣房人提出賣房買房人接受買房落實(shí)擔(dān)保擔(dān)保公司贖樓過戶銀行發(fā)放貸款給擔(dān)保公司銀行發(fā)放貸款給擔(dān)保公司擔(dān)保公司贖樓賣房人提出賣房銀行發(fā)放剩余貸款給擔(dān)保公司擔(dān)保公司贖樓重新抵押登記買方人接受買方辦理房產(chǎn)抵押登記落實(shí)擔(dān)保簽訂購(gòu)房協(xié)議簽訂購(gòu)房協(xié)議落實(shí)擔(dān)保過戶解除擔(dān)保賣房人申請(qǐng)貸款贖樓方式一贖樓方式二贖樓方式三結(jié)清賣方貸款買房人申請(qǐng)貸款賣房人申請(qǐng)貸款解除擔(dān)保結(jié)清原貸款解除擔(dān)保賣房人提出賣房買房人接受買房買房人申請(qǐng)貸款銀行解除抵押登記過20個(gè)人貸款流程說明個(gè)人貸款流程說明21貸款咨詢提交申請(qǐng)材料初審借款人資格審核貸款資料貸前調(diào)查審核人審核錄入貸款資料審批人審批合同的簽訂和蓋章錄入貸款資料放行崗放行會(huì)計(jì)放款抵押登記檔案管理個(gè)貸流程圖－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－客戶個(gè)貸中心支行支行貸款提交申請(qǐng)材料初審借審核貸款資料貸前審核人錄入貸款資料審批22環(huán)節(jié)主要工作受理申請(qǐng)查驗(yàn)提交材料的真實(shí)性、完備性貸前調(diào)查審核申請(qǐng)材料是否真實(shí)、完整、合法、有效，調(diào)查借款申請(qǐng)人、共同申請(qǐng)人的償還能力、還款意愿、購(gòu)房行為的真實(shí)性以及貸款擔(dān)保等情況貸款審批按規(guī)定的程序與權(quán)限進(jìn)行合規(guī)性審查和審批，明確提出審批意見貸款發(fā)放落實(shí)簽約、辦妥抵押登記等放款條件，在個(gè)貸系統(tǒng)內(nèi)錄入貸款資料、辦理貸款發(fā)放及劃款手續(xù)貸后管理貸后檢查、貸款風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類、不良貸款催收及不良貸款處置個(gè)人住房貸款操作環(huán)節(jié)及工作要點(diǎn)環(huán)節(jié)主要工作受理申請(qǐng)查驗(yàn)提交材料的真實(shí)性、完備性貸前調(diào)查審核23提交申請(qǐng)貸款基本資料個(gè)人一手房貸款資料1、個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表10、銀行扣款帳號(hào)復(fù)印件2、借款人身份證件（3份）11、戶口本3、借款人償還能力證明12、已婚提供配偶身份證4、房地產(chǎn)買賣合同（4份）5、已付購(gòu)房首期款單據(jù)6、個(gè)人住房借款合同（5份）8、房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表9、第三方保證文件（如有擔(dān)保）提交申請(qǐng)貸款基本資料個(gè)人一手房貸款資料1、個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審24提交申請(qǐng)貸款基本資料個(gè)人二手房貸款資料個(gè)人住房、個(gè)人商業(yè)用房貸款資料17、賣方身份證、存折、帳戶22、分行認(rèn)可評(píng)估報(bào)告18、劃款委托書23、歷史還款記錄（需時(shí)）19、支付憑證24、客戶授權(quán)委托書（需時(shí)）20、首期款證明25、其他資料21、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交申請(qǐng)貸款基本資料個(gè)人二手房貸款資料個(gè)人住房、個(gè)人商業(yè)用房25個(gè)人貸款相關(guān)事項(xiàng)個(gè)人貸款相關(guān)事項(xiàng)26建行個(gè)人貸款還款方法概要建行個(gè)人貸款27傳統(tǒng)的三種還款方法等額本息等額本金一次性還本付息指甲方按月以相等的金額償還貸款本息的還款方式。指甲方每月等額償還固定金額度的本金，貸款利息隨本金逐月遞減的還款方法。指甲方在借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的方法。傳統(tǒng)的三種還款方法等額本息等額本金一次性還本付息指甲方按月以28★等額本息還款法（等額法）：按月等額歸還借款本息。月利率×(1+月利率)供款總期數(shù)每月供款額=——————————————×借款本金

(1+月利率)供款總期數(shù)—1★等額本金還款法（遞減法）：按月平均歸還借款本金，借款利息逐月結(jié)算還清。借款本金每月供款額=———————+尚欠本金×月利率供款總期數(shù)★一次性還本付息法貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；★等額本息還款法（等額法）：★一次性還本付息法29新增的六種特色還款方法還款方法優(yōu)惠措施1“雙周供”每月還款兩次（即每?jī)芍苓€款一次），每次還款額為等額本息法的一半，加快還款速度，減少利息支出，縮短供款時(shí)間；

2“定額供”每月根據(jù)約定的金額還款，月供不隨利率變化而變化，到期一次歸還剩余本金，既能輕松供款，又能省錢省時(shí)不操心；

3“低息供”選擇短貸款期限，按長(zhǎng)貸款期限支付月供，月供額不變，剩余金額到期一次償還，減輕借款人每月還款壓力，輕松還款。

4“組合供”第一年只還貸款利息，第二年開始正常歸還貸款，不僅減緩還款壓力，還能騰出多余資金滿足其他多方面需求；

5“投資供”每月只還貸款利息，在約定的期限內(nèi)按一定比例，選擇按雙月、季度、半年、一年的方式歸還貸款本金，不僅能夠正常還款，還有閑置的資金滿足其他投資需求；

6“省息供”根據(jù)客戶需求，自由選擇每月固定供款額，只需大于等額本息月供款，就能節(jié)省利息支出，加速還款，而且方便核算；

新增的六種特色還款方法還款方法優(yōu)惠措施1“雙周供”每月還款兩30“雙周供”還款方法業(yè)務(wù)特色節(jié)省利息支出減少達(dá)22％短還款期限可達(dá)69個(gè)月還款壓力不增加月供額不變“雙周供”還款方法業(yè)務(wù)特色節(jié)省利息支出短還款期限還款壓力31“定額供”還款方法業(yè)務(wù)特色月供額＜F月供供款壓力小貸款更省息到期可續(xù)貸節(jié)省利息支出縮短還款期限月供額＞F月供“定額供”還款方法業(yè)務(wù)特色月供額供款壓力小貸款更省息到期可續(xù)32“低息供”還款方法業(yè)務(wù)特色

供款壓力小，貸款買房更輕松還貸期限短，房貸理財(cái)更省息信用記錄好，到期續(xù)貸盡安心“低息供”案例表格貸款100萬(wàn)元月供月利率5年期低息供（30年月供）63725.482‰15年期等額本息87965.546‰“低息供”還款方法業(yè)務(wù)特色供款壓力小，貸款買房更輕松“33減輕客戶第一年的還款壓力；貸款發(fā)放后第一年，只還利息不還本，可以為客戶騰出資金裝修、購(gòu)車、消費(fèi)等。“組合供”還款方法業(yè)務(wù)特色“組合供”案例表格貸款100萬(wàn)等額本息月供組合供第一年月供5年19602657915年8796665520年7547665525年68496655減輕客戶第一年的還款壓力；“組合供”還款方法業(yè)務(wù)特色“組合供34每年還本比例比較低，延緩借款人還款壓力；根據(jù)借款人的經(jīng)營(yíng)收入周期，自由選擇按雙月、季度、半年、年歸還貸款本金。“投資供”還款方法業(yè)務(wù)特色貸款期限每年本金償還比例1-3年≥20％4-5年≥10％6-10年≥5％11-15年≥4％16-20年≥3％每年還本比例比較低，延緩借款人還款壓力；“投資供”還款方法業(yè)35

節(jié)省利息支出縮短供款時(shí)間“省息供”還款方法業(yè)務(wù)特色

小王申請(qǐng)個(gè)人住房貸款100000元，約定10年還清，采用省息供，實(shí)現(xiàn)隨時(shí)還款的目的，每月還款2000元，那么他還清所有貸款本息需要支付銀行利息15734元，4年多就可還清貸款。而相同條件下等額本息法、等額本金法和雙周供需還銀行利息分別為33948元、30855元和29907元，相比之下，省息法為客戶大大節(jié)省了貸款利息，同時(shí)也大大縮短了供樓年限。

“省息供”案例表格節(jié)省利息支出“省息供”還款方法業(yè)務(wù)特色小王申請(qǐng)36建行優(yōu)質(zhì)客戶的條件建行優(yōu)質(zhì)客戶的條件37（1）深圳市政府公務(wù)員、公立學(xué)校正式編制教師、公立醫(yī)院正式編制醫(yī)務(wù)人員、優(yōu)質(zhì)事業(yè)編制單位正式職工;（2）行業(yè)前景看好、整體實(shí)力較強(qiáng)的電力、電信、郵政、保險(xiǎn)、金融、報(bào)業(yè)、廣播電視、民航、機(jī)場(chǎng)等單位正式員工；（3）總行級(jí)和分行級(jí)的VIP客戶，樂當(dāng)家金卡客戶和白金卡客戶；（4）存量個(gè)人貸款客戶：還款本金超過貸款發(fā)放金額(貸款發(fā)放額在50萬(wàn)元以上)的10%，且近一年內(nèi)逾期欠款記錄不超過1期(含1期)的個(gè)人貸款客戶(不含一次性還本付息、按月付息到期還本的客戶)；或在我行有個(gè)人貸款歷史記錄現(xiàn)已還清，且還款記錄良好的客戶(2004年6月25日以后發(fā)放的貸款需打出近一年的歷史還款記錄)；（1）深圳市政府公務(wù)員、公立學(xué)校正式編制教師、公立醫(yī)院正式編38（5）我行評(píng)定的總行級(jí)重點(diǎn)客戶及AAA級(jí)對(duì)公客戶正式員工;（6）在我行存款50萬(wàn)元以上或交納首期款100萬(wàn)元以上;（7）申請(qǐng)個(gè)人住房貸款金額不超過房?jī)r(jià)或房產(chǎn)評(píng)估總值的6成;（8）申請(qǐng)貸款100萬(wàn)元以上的客戶;（9）龍卡貸記卡客戶：龍卡貸記卡無逾期欠款記錄、且年積分超過3萬(wàn)分的金卡客戶；普通卡客戶連續(xù)使用我行貸記卡年限超過2年、無逾期欠款記錄且年積分超過2萬(wàn)分。（5）我行評(píng)定的總行級(jí)重點(diǎn)客戶及AAA級(jí)對(duì)公客戶正式員工;39^_^謝謝^_^^_^謝謝^_^401、有時(shí)候讀書是一種巧妙地避開思考的方法。12月-2212月-22Tuesday,December13,20222、閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。02:19:4202:19:4202:1912/13/20222:19:42AM3、越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。12月-2202:19:4202:19Dec-2213-Dec-224、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。02:19:4202:19:4202:19Tuesday,December13,20225、知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。12月-2212月-2202:19:4202:19:42December13,20226、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。13十二月20222:19:42上午02:19:4212月-227、最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。。十二月222:19上午12月-2202:19December13,20228、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022/12/132:19:4202:19:4213December20229、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2:19:42上午2:19上午02:19:4212月-2210、你要做多大的事情，就該承受多大的壓力。12/13/20222:19:42AM02:19:4213-12月-2211、自己要先看得起自己，別人才會(huì)看得起你。12/13/20222:19AM12/13/20222:19AM12月-2212月-2212、這一秒不放棄，下一秒就會(huì)有希望。13-Dec-2213December202212月-2213、無論才能知識(shí)多么卓著，如果缺乏熱情，則無異紙上畫餅充饑，無補(bǔ)于事。Tuesday,December13,202213-Dec-2212月-2214、我只是自己不放過自己而已，現(xiàn)在我不會(huì)再逼自己眷戀了。12月-2202:19:4213December202202:19謝謝大家1、有時(shí)候讀書是一種巧妙地避開思考的方法。12月-2212月41個(gè)人貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)住房金融與個(gè)人信貸部2011年8月個(gè)人貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)住房金融與個(gè)人信貸部42主要內(nèi)容個(gè)人貸款基本知識(shí)個(gè)人貸款品種介紹個(gè)人貸款流程說明個(gè)人貸款相關(guān)事項(xiàng)主要內(nèi)容個(gè)人貸款基本知識(shí)43個(gè)人貸款基礎(chǔ)知識(shí)個(gè)人貸款基礎(chǔ)知識(shí)44什么是貸款？——貸款是指貸款人對(duì)借款人提供的并按約定的利率和期限還本付息的貨幣資金。什么是個(gè)人貸款？——個(gè)人貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于個(gè)人用途的貸款。什么是抵押?——抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)法定財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債券的擔(dān)保。即按揭人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人（銀行）作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓回按揭人。什么是貸款？什么是個(gè)人貸款？什么是抵押?45什么是額度？——指乙方根據(jù)對(duì)甲方的信用評(píng)級(jí)及甲方提供的擔(dān)保而確定的，甲方在一定的條件下，可以申請(qǐng)支用的借款本金的限額。什么是期房？——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記，尚在建設(shè)中的房屋。什么是現(xiàn)房？——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已建成并竣工驗(yàn)收合格的房屋。什么是額度？什么是期房？什么是現(xiàn)房？46

個(gè)人貸款涉及的對(duì)象貸款人（債權(quán)人）

借款人（債務(wù)人）抵押人保證人債的關(guān)系發(fā)放貸款的銀行取得貸款的自然人/法人指具有代為清償債務(wù)能力的法人/自然人提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的債務(wù)人或者是第三人個(gè)人貸款涉及的對(duì)象貸款人借款人抵押人保證人47

貸款利率知識(shí)利率是指一定時(shí)期內(nèi)利息額與借貸貨幣額之間的比率。（利率＝利息額/本金）

基準(zhǔn)利率指中國(guó)人民銀行公布施行的同期同檔次貸款利率。

貸款利率

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浮動(dòng)利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上按一定的比例進(jìn)行上浮或者下調(diào)?！锕潭ɡ试谝欢ǖ钠谙迌?nèi)，利率不隨市場(chǎng)波動(dòng)而波動(dòng)。

貸款利率知識(shí)48建行現(xiàn)行貸款利率貸款期限基準(zhǔn)利率下調(diào)10％下調(diào)15％上浮10％6個(gè)月內(nèi)（含6個(gè)月）6.105.495.196.716個(gè)月－1年（含1年）6.565.905.587.221年－3年（含3年）6.655.995.657.323年－5年（含5年）6.906.215.877.595年以上7.056.355.997.76建行現(xiàn)行貸款利率貸款期限基準(zhǔn)利率下調(diào)10％下調(diào)15％上浮49個(gè)人住房貸款實(shí)行三種放款方式：a）、憑國(guó)土部門抵押登記手續(xù)放款；b）、憑國(guó)土部門抵押登記收件回執(zhí)放款；c）、憑銀行與借款人、開發(fā)商簽約放款。個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式：a）、發(fā)展商、擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保；b）、優(yōu)質(zhì)客戶提供階段性擔(dān)保;C）、其他方式。個(gè)人貸款還款方式：a)、委托扣款方式（委托扣款日為借款發(fā)放日后每月對(duì)應(yīng)日期）b)、柜面還款方式(任何一個(gè)工作日可直接到柜臺(tái)辦理還款）個(gè)人住房貸款實(shí)行三種放款方式：a）、憑國(guó)土部門抵押登記手續(xù)放50個(gè)人貸款品種介紹個(gè)人貸款品種介紹51

一手樓貸款個(gè)人住房貸款個(gè)人商業(yè)用房貸款二手樓貸款個(gè)人再交易商業(yè)用房貸款直客式個(gè)人貸款個(gè)人再交易住房貸款經(jīng)濟(jì)適用房貸款個(gè)人轉(zhuǎn)讓貸款（轉(zhuǎn)按）一手樓貸款個(gè)人住房貸款個(gè)人商業(yè)用房貸款二手樓貸款個(gè)人再52一手房貸款和二手房貸款的區(qū)別一手樓二手樓購(gòu)房人（借款人）以從住房二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買的房屋作為抵押，向銀行申請(qǐng)的用于支付部分購(gòu)房款的貸款。一手房包括現(xiàn)房和期房。商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在三級(jí)市場(chǎng)尚合法交易的各類型的個(gè)人住房或商用房貸款。一手房貸款和二手房貸款的區(qū)別一手樓二手樓購(gòu)房人（借款人）以從53銀行開發(fā)商購(gòu)房人買賣關(guān)系

擔(dān)保關(guān)系借貸關(guān)系一手樓貸款銀行開發(fā)商購(gòu)房人買賣關(guān)系擔(dān)保關(guān)系借貸關(guān)系一手樓貸款54一手樓貸款種類

個(gè)人住房貸款——指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。

個(gè)人商業(yè)用房貸款——指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。一手樓貸款種類個(gè)人住房貸款55一手樓貸款種類

直客式個(gè)人貸款——指客戶為得到發(fā)展商一次性付款的折扣，向我行申請(qǐng)貸款，我行落實(shí)擔(dān)保措施、審批同意后將貸款劃至借款人指定的發(fā)展商帳戶，待辦出房產(chǎn)證且辦理完畢抵押登記手續(xù)后，承擔(dān)保證責(zé)任的擔(dān)保公司或保證人解除擔(dān)保責(zé)任。（通俗說：由建行確認(rèn)的擔(dān)保公司為購(gòu)買新建商品房的客戶提供階段性擔(dān)保，建行與客戶簽訂借款合同，并將貸款直接劃到客戶所購(gòu)商品房的開發(fā)商所在銀行指定賬號(hào)，使客戶購(gòu)買商品房可以享受開發(fā)商一次性付款的優(yōu)惠，所購(gòu)商品房在取得房屋產(chǎn)權(quán)證書并辦妥抵押登記手續(xù)后，擔(dān)保公司擔(dān)保責(zé)任解除。）一手樓貸款種類直客式個(gè)人貸款56一手樓貸款相關(guān)知識(shí)個(gè)人住房個(gè)人商業(yè)用房直客式經(jīng)濟(jì)適用房貸款貸款期限≤30年≤10年≤30年≤30年最高貸款成數(shù)家庭首次購(gòu)房7成、二次購(gòu)房4成5成住房：家庭首次購(gòu)房7成、二次購(gòu)房4成商業(yè)：5成家庭首次購(gòu)房7成、二次購(gòu)房4成最低利率首次暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率、二次暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率上調(diào)10%基準(zhǔn)上調(diào)30%住房暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率、商業(yè)基準(zhǔn)上調(diào)30％，首次暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率、二次暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率上調(diào)10%借款人條件借款人年滿18周歲，有還本付息能力的中國(guó)公民及在我國(guó)有居留權(quán)的境外公民，個(gè)人資信良好，如借款人年齡超過50歲，且貸款年限加借款人年齡超過65歲，須提供第三方保證。擔(dān)保人為其直系親屬或有深圳市常住戶口，具有完全民事行為能力，有代為還本付息能力，個(gè)人資信良好的自然人；一手樓貸款相關(guān)知識(shí)個(gè)人住房個(gè)人商業(yè)用房直客式經(jīng)濟(jì)適用房貸款貸57二手樓貸款種類

個(gè)人再交易住房貸款——指建行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在三級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型的個(gè)人住房貸款。個(gè)人再交易商業(yè)用房貸款——指銀行向在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買商鋪、寫字樓、廠房等現(xiàn)樓的購(gòu)房者發(fā)放的貸款。二手樓貸款種類個(gè)人再交易住房貸款58個(gè)人再交易住房貸款個(gè)人再交易商業(yè)用房貸款貸款期限≤30年；若樓齡＞15年，樓齡+貸款年限≤45年；≤10年；若樓齡＞15年，樓齡+貸款年限≤25年；最高貸款成數(shù)家庭首次購(gòu)房7成、二次購(gòu)房4成（評(píng)估凈值）

5成（評(píng)估凈值）最低利率首次暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率、二次暫為國(guó)家基準(zhǔn)利率上調(diào)10%基準(zhǔn)上調(diào)30％借款人條件借款人年滿18周歲，有還本付息能力的中國(guó)公民及在我國(guó)有居留權(quán)的境外公民，個(gè)人資信良好，如借款人年齡超過50歲，且貸款年限加借款人年齡超過65歲，須提供第三方保證。擔(dān)保人為其直系親屬或有深圳市常住戶口，具有完全民事行為能力，有代為還本付息能力，個(gè)人資信良好的自然人；二手樓相關(guān)貸款知識(shí)個(gè)人再交易住房貸款個(gè)人再交易商業(yè)用房貸款貸款期限≤30年；若59

【相關(guān)名詞解釋】◆轉(zhuǎn)讓住房——所交易的住房?！糇》哭D(zhuǎn)讓人——出售轉(zhuǎn)讓住房的客戶。（賣方）◆住房受讓人——購(gòu)買轉(zhuǎn)讓住房的自然人。（買方）◆原貸款——住房轉(zhuǎn)讓人尚未結(jié)清的個(gè)人貸款。◆贖樓——結(jié)清原貸款，解除出售住房的抵押登記的過程。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓貸款（轉(zhuǎn)按）——指尚未結(jié)清以我市商品住房做抵押的個(gè)人貸款客戶出售該貸款的抵押住房時(shí)，我行用信貸資金向出售或購(gòu)買該住房的自然人發(fā)放個(gè)人住房貸款。

60賣房人提出賣房買房人接受買房買房人申請(qǐng)貸款銀行解除抵押登記過戶簽訂購(gòu)房協(xié)議賣房人提出賣房買房人接受買房落實(shí)擔(dān)保擔(dān)保公司贖樓過戶銀行發(fā)放貸款給擔(dān)保公司銀行發(fā)放貸款給擔(dān)保公司擔(dān)保公司贖樓賣房人提出賣房銀行發(fā)放剩余貸款給擔(dān)保公司擔(dān)保公司贖樓重新抵押登記買方人接受買方辦理房產(chǎn)抵押登記落實(shí)擔(dān)保簽訂購(gòu)房協(xié)議簽訂購(gòu)房協(xié)議落實(shí)擔(dān)保過戶解除擔(dān)保賣房人申請(qǐng)貸款贖樓方式一贖樓方式二贖樓方式三結(jié)清賣方貸款買房人申請(qǐng)貸款賣房人申請(qǐng)貸款解除擔(dān)保結(jié)清原貸款解除擔(dān)保賣房人提出賣房買房人接受買房買房人申請(qǐng)貸款銀行解除抵押登記過61個(gè)人貸款流程說明個(gè)人貸款流程說明62貸款咨詢提交申請(qǐng)材料初審借款人資格審核貸款資料貸前調(diào)查審核人審核錄入貸款資料審批人審批合同的簽訂和蓋章錄入貸款資料放行崗放行會(huì)計(jì)放款抵押登記檔案管理個(gè)貸流程圖－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－客戶個(gè)貸中心支行支行貸款提交申請(qǐng)材料初審借審核貸款資料貸前審核人錄入貸款資料審批63環(huán)節(jié)主要工作受理申請(qǐng)查驗(yàn)提交材料的真實(shí)性、完備性貸前調(diào)查審核申請(qǐng)材料是否真實(shí)、完整、合法、有效，調(diào)查借款申請(qǐng)人、共同申請(qǐng)人的償還能力、還款意愿、購(gòu)房行為的真實(shí)性以及貸款擔(dān)保等情況貸款審批按規(guī)定的程序與權(quán)限進(jìn)行合規(guī)性審查和審批，明確提出審批意見貸款發(fā)放落實(shí)簽約、辦妥抵押登記等放款條件，在個(gè)貸系統(tǒng)內(nèi)錄入貸款資料、辦理貸款發(fā)放及劃款手續(xù)貸后管理貸后檢查、貸款風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類、不良貸款催收及不良貸款處置個(gè)人住房貸款操作環(huán)節(jié)及工作要點(diǎn)環(huán)節(jié)主要工作受理申請(qǐng)查驗(yàn)提交材料的真實(shí)性、完備性貸前調(diào)查審核64提交申請(qǐng)貸款基本資料個(gè)人一手房貸款資料1、個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表10、銀行扣款帳號(hào)復(fù)印件2、借款人身份證件（3份）11、戶口本3、借款人償還能力證明12、已婚提供配偶身份證4、房地產(chǎn)買賣合同（4份）5、已付購(gòu)房首期款單據(jù)6、個(gè)人住房借款合同（5份）8、房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表9、第三方保證文件（如有擔(dān)保）提交申請(qǐng)貸款基本資料個(gè)人一手房貸款資料1、個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審65提交申請(qǐng)貸款基本資料個(gè)人二手房貸款資料個(gè)人住房、個(gè)人商業(yè)用房貸款資料17、賣方身份證、存折、帳戶22、分行認(rèn)可評(píng)估報(bào)告18、劃款委托書23、歷史還款記錄（需時(shí)）19、支付憑證24、客戶授權(quán)委托書（需時(shí)）20、首期款證明25、其他資料21、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交申請(qǐng)貸款基本資料個(gè)人二手房貸款資料個(gè)人住房、個(gè)人商業(yè)用房66個(gè)人貸款相關(guān)事項(xiàng)個(gè)人貸款相關(guān)事項(xiàng)67建行個(gè)人貸款還款方法概要建行個(gè)人貸款68傳統(tǒng)的三種還款方法等額本息等額本金一次性還本付息指甲方按月以相等的金額償還貸款本息的還款方式。指甲方每月等額償還固定金額度的本金，貸款利息隨本金逐月遞減的還款方法。指甲方在借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的方法。傳統(tǒng)的三種還款方法等額本息等額本金一次性還本付息指甲方按月以69★等額本息還款法（等額法）：按月等額歸還借款本息。月利率×(1+月利率)供款總期數(shù)每月供款額=——————————————×借款本金

(1+月利率)供款總期數(shù)—1★等額本金還款法（遞減法）：按月平均歸還借款本金，借款利息逐月結(jié)算還清。借款本金每月供款額=———————+尚欠本金×月利率供款總期數(shù)★一次性還本付息法貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；★等額本息還款法（等額法）：★一次性還本付息法70新增的六種特色還款方法還款方法優(yōu)惠措施1“雙周供”每月還款兩次（即每?jī)芍苓€款一次），每次還款額為等額本息法的一半，加快還款速度，減少利息支出，縮短供款時(shí)間；

2“定額供”每月根據(jù)約定的金額還款，月供不隨利率變化而變化，到期一次歸還剩余本金，既能輕松供款，又能省錢省時(shí)不操心；

3“低息供”選擇短貸款期限，按長(zhǎng)貸款期限支付月供，月供額不變，剩余金額到期一次償還，減輕借款人每月還款壓力，輕松還款。

4“組合供”第一年只還貸款利息，第二年開始正常歸還貸款，不僅減緩還款壓力，還能騰出多余資金滿足其他多方面需求；

5“投資供”每月只還貸款利息，在約定的期限內(nèi)按一定比例，選擇按雙月、季度、半年、一年的方式歸還貸款本金，不僅能夠正常還款，還有閑置的資金滿足其他投資需求；

6“省息供”根據(jù)客戶需求，自由選擇每月固定供款額，只需大于等額本息月供款，就能節(jié)省利息支出，加速還款，而且方便核算；

新增的六種特色還款方法還款方法優(yōu)惠措施1“雙周供”每月還款兩71“雙周供”還款方法業(yè)務(wù)特色節(jié)省利息支出減少達(dá)22％短還款期限可達(dá)69個(gè)月還款壓力不增加月供額不變“雙周供”還款方法業(yè)務(wù)特色節(jié)省利息支出短還款期限還款壓力72“定額供”還款方法業(yè)務(wù)特色月供額＜F月供供款壓力小貸款更省息到期可續(xù)貸節(jié)省利息支出縮短還款期限月供額＞F月供“定額供”還款方法業(yè)務(wù)特色月供額供款壓力小貸款更省息到期可續(xù)73“低息供”還款方法業(yè)務(wù)特色

供款壓力小，貸款買房更輕松還貸期限短，房貸理財(cái)更省息信用記錄好，到期續(xù)貸盡安心“低息供”案例表格貸款100萬(wàn)元月供月利率5年期低息供（30年月供）63725.482‰15年期等額本息87965.546‰“低息供”還款方法業(yè)務(wù)特色供款壓力小，貸款買房更輕松“74減輕客戶第一年的還款壓力；貸款發(fā)放后第一年，只還利息不還本，可以為客戶騰出資金裝修、購(gòu)車、消費(fèi)等?！敖M合供”還款方法業(yè)務(wù)特色“組合供”案例表格貸款100萬(wàn)等額本息月供組合供第一年月供5年19602657915年8796665520年7547665525年68496655減輕客戶第一年的還款壓力；“組合供”還款方法業(yè)務(wù)特色“組合供75每年還本比例比較低，延緩借款人還款壓力；根據(jù)借款人的經(jīng)營(yíng)收入周期，自由選擇按雙月、季度、半年、年歸還貸款本金。“投資供”還款方法業(yè)務(wù)特色貸款期限每年本金償還比例1-3年≥20％4-5年≥10％6-10年≥5％11-15年≥4％16-20年≥3％每年還本比例比較低，延緩借款人還款壓力；“投資供”還款方法業(yè)76

節(jié)省利息支出縮短供款時(shí)間“省息供”還款方法業(yè)務(wù)特色

小王申請(qǐng)個(gè)人住房貸款100000元，約定10年還清，采用省息供，實(shí)現(xiàn)隨時(shí)還款的目的，每月還款2000元，那么他還清所有貸款本息需要支付銀行利息15734元，4年多就可還清貸款。而相同條件下等額本息法、等額本金法和雙周供需還銀行利息分別為33948元、30855元和29907元，相比之下，省息法為客戶大大節(jié)省了貸款利息，同時(shí)也大大縮短了供樓年限。

“省息供”案例表格節(jié)省利息支出“省息供”還款方法業(yè)務(wù)特色小王申請(qǐng)77