第六章房屋公共設(shè)施設(shè)備的管理課件

第6章房屋公共設(shè)施設(shè)備的管理6.1電氣工程設(shè)備管理6.2給排水設(shè)施設(shè)備管理

6.3供暖及空調(diào)設(shè)備管理本章小結(jié)學習目標復習思考題實訓題6.4消防設(shè)施設(shè)備管理6.5物業(yè)設(shè)備管理流程2022/12/13第6章房屋公共設(shè)施設(shè)備的管理6.1電氣工程1〔學習目標〕

房屋公共設(shè)施設(shè)備與房屋建筑物共同構(gòu)成了物業(yè)的主體。通過本章的學習，要求學生了解房屋公共設(shè)施設(shè)備的種類和設(shè)備的組成，掌握房屋公共設(shè)施設(shè)備的常見故障及排除方法，掌握房屋公共設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護方法。2022/12/13〔學習目標〕2022/12/1226.1電氣工程設(shè)備管理6.1.1房屋電氣工程設(shè)備的的組成房屋電氣工程設(shè)備系統(tǒng)包括供電設(shè)備、弱電設(shè)備、電梯設(shè)備和防雷設(shè)備。6.1.2供電設(shè)備管理1）供電設(shè)備管理的概念供電設(shè)備設(shè)施的管理是按照國家法規(guī)和物業(yè)管理公司的管理規(guī)范，對已驗收并投入使用的供電設(shè)備，運用現(xiàn)代化的管理方式和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，進行的管理和服務，以保證物業(yè)小區(qū)或樓宇的供電系統(tǒng)正常、安全運行，給轄區(qū)內(nèi)的人們提供一個良好的生活環(huán)境。

2022/12/136.1電氣工程設(shè)備管理6.1.1房屋電氣工程設(shè)備的的32）供電設(shè)備管理的內(nèi)容

①安全

②可靠

③優(yōu)質(zhì)3）供電設(shè)備的安全管理（1）加強安全教育，普及安全用電常識（2）供電設(shè)施工程建設(shè)安全管理（3）供電設(shè)施的安全操作管理（4）供電設(shè)備過負荷的安全管理（5）供電設(shè)施防雷的安全管理2022/12/132）供電設(shè)備管理的內(nèi)容2022/12/1244）供電設(shè)備的運行管理（1）供電設(shè)備運行中的巡視管理運行巡視制度：運行巡視的內(nèi)容：（2）運行中異常情況的處置管理異常情況的處置包括：①觸電急救②變配電室發(fā)生火災時的處置③變電室被水浸時的處理（3）變配電室的管理（4）供電設(shè)備的檔案管理2022/12/134）供電設(shè)備的運行管理2022/12/1255）供電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程[示例6-1]廣州××大廈配電房管理規(guī)定

1．配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對其實行２４小時運行值班，未經(jīng)許可，非工作人員不得人內(nèi)。２．值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項。３．值班員應密切注意電壓表、電流表，功率表的指示情況，嚴禁變壓器空氣開關(guān)超載運行。４．經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。2022/12/135）供電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程[示例6-1]6５．配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手，嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。６．因故須停其部分負荷時，應提前一天向使用部分負荷的用戶發(fā)出停電通知，對于突發(fā)性的停電應及時向用戶作出解釋。７．經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。８．做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。９．值班員應認真做好值班記錄，認真執(zhí)行交接班制度。2022/12/13５．配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他76.1.3弱電設(shè)備管理1）弱電系統(tǒng)管理規(guī)定

①嚴格遵守系統(tǒng)各項設(shè)備運行管理規(guī)程，保證各設(shè)備處于良好狀態(tài)，系統(tǒng)設(shè)置放于自動位置。

②各班將各設(shè)備運行情況記錄于當值日志。

③根據(jù)保養(yǎng)計劃做好各設(shè)備的保養(yǎng)。

④遇故障報警即時處理并記錄于運行日志。

⑤對外包保養(yǎng)設(shè)備的承包商做好監(jiān)督。

⑥各設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。

⑦嚴禁于系統(tǒng)各計算機上使用自帶軟件。2022/12/136.1.3弱電設(shè)備管理2022/12/1282）弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

①弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負責維修保養(yǎng)。

②主管工程師每年12月制訂下一年度的保養(yǎng)計劃并負責實施。

③工作過程注意做好防靜電措施。

④對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

⑤對于有一主一備的設(shè)備不可同時退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。

⑥對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應用吸塵器或小氣泵進行清潔。

⑦根據(jù)系統(tǒng)特點重點做好清潔和堅固接線端品的工作。

⑧工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。2022/12/132）弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程2022/12/1296.1.4電梯設(shè)備管理1）電梯的驗收與接管：（1）電梯的驗收管理：（2）電梯設(shè)備接管：2）電梯的運行管理電梯設(shè)備的運行管理，就是保障電梯良好運行所實施的管理活動。下面以深圳某大廈電梯運行管理作業(yè)規(guī)范為例，來說明電梯的運行管理。[示例6-2]深圳××大廈電梯運行管理作業(yè)規(guī)范（點擊查看）2022/12/136.1.4電梯設(shè)備管理[示例6-2]深圳××大廈電梯103）電梯常見故障處理電梯故障是指由于電梯機械零件或電氣控制系統(tǒng)中的元器件發(fā)生異常，導致電梯不能正常工作或嚴重影響乘坐舒適感，甚至造成人身傷害或設(shè)備事故的現(xiàn)象。（1）機械系統(tǒng)的故障（2）電氣控制系統(tǒng)的故障和修理（3）電梯故障及一般排除方法：表6-1電梯故障及一般排除方法（點擊查看）2022/12/133）電梯常見故障處理表6-1電梯故障及116.2給排水設(shè)施設(shè)備管理6.2.1給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理1）給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。2）給排水設(shè)備設(shè)施中水泵的日常操作程序（1）啟動水泵前的檢查（2）啟動水泵（3）停止水泵3）給排水設(shè)備設(shè)施日常操作管理職責劃分2022/12/136.2給排水設(shè)施設(shè)備管理6.2.1給排水設(shè)備設(shè)施的日126.2.2給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理1）給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理計劃的制訂與職責2）維修組的運作程序3）水泵機組的維修養(yǎng)護（1）水泵的維修養(yǎng)護（2）控制柜的維修養(yǎng)護（3）電機的維修養(yǎng)護（4）相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護4）水池、水箱的維修養(yǎng)護5）室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)2022/12/136.2.2給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理2022/12/1136）室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護（1）消防設(shè)備的維修養(yǎng)護（2）住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護7）室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修程序8）室內(nèi)維修服務標準①預約維修時間②維修時間③提供材料④服務態(tài)度2022/12/136）室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護2022/12/12149）給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護的檢驗（1）檢驗職責（2）檢驗內(nèi)容6.2.3給排水設(shè)備運行管理1)給排水設(shè)備運行管理的目的2)給排水設(shè)備運行管理中的日常巡視內(nèi)容3)給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理（1）主供水管爆裂

2022/12/139）給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護的檢驗2022/12/115（2）水泵房發(fā)生火災（3）水泵房發(fā)生浸水（4）市電停電6.2.4水泵房的管理（1）水泵房管理職責（2）水泵房管理規(guī)定（3）交接班要求（4）填寫有關(guān)記錄2022/12/13（2）水泵房發(fā)生火災2022/12/12166.3供暖及空調(diào)設(shè)備管理6.3.1供暖系統(tǒng)及設(shè)備1）供暖系統(tǒng)組成

（1）熱源（2）熱媒輸送管道（3）散熱設(shè)備2）供暖系統(tǒng)設(shè)備的構(gòu)成

2022/12/136.3供暖及空調(diào)設(shè)備管理6.3.1供暖系統(tǒng)及設(shè)備2017供暖系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施很多，其中主要包括：（1）鍋爐房：

①鍋爐本體

②熱力系統(tǒng)

③煙風系統(tǒng)

④運煤除灰系統(tǒng)（2）室外供熱管網(wǎng)

（3）室內(nèi)供暖系統(tǒng)

3）供暖系統(tǒng)的分類

按照熱媒的不同可以分為：熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風采暖系統(tǒng)；按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。2022/12/13供暖系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施很多，其中主要包括：2022186.3.2供暖管理職責劃分

供暖設(shè)備管理就是對供暖系統(tǒng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責。2022/12/136.3.2供暖管理職責劃分2022/12/12196.3.3供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。（1）自營管理

：自營管理就是由物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)全面負責日常操作運行和維修養(yǎng)護。（2）交給專門的供熱公司管理：就是由物業(yè)管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責供熱系統(tǒng)的運行和管理，即進行熱源和熱網(wǎng)管理，甲方提供必要的費用和監(jiān)督，即進行熱用戶管理。

2022/12/136.3.3供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式2022/12/12206.3.4供暖設(shè)備維修養(yǎng)護管理1）供暖設(shè)備維修養(yǎng)護年度計劃的制定2）鍋爐房內(nèi)燃燒機的維修養(yǎng)護

3）鍋爐本體的維修養(yǎng)護

4）鍋爐附屬裝置維修保養(yǎng)要領(lǐng)：鍋爐附屬裝置的維修保養(yǎng)一般每季度進行一次。5）室內(nèi)外供熱管網(wǎng)的維修養(yǎng)護2022/12/136.3.4供暖設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/12216.3.5供暖設(shè)備運行管理1）供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作管理（1）供暖設(shè)備設(shè)施操作管理的職責（2）供暖設(shè)備鍋爐開爐前的檢查（3）供暖設(shè)備鍋爐的開爐操作（4）供暖設(shè)備鍋爐的停機操作2）供暖設(shè)備設(shè)施的運行管理（1）供暖設(shè)備設(shè)施運行管理職責（2）運行管理中的巡視監(jiān)控內(nèi)容（3）運行中異常情況處理①鍋爐房發(fā)生水浸時的處置2022/12/136.3.5供暖設(shè)備運行管理2022/12/1222②供熱管網(wǎng)突然損壞③散熱設(shè)備漏水④鍋爐運行中常見故障的處理⑤暖氣不熱的原因及處理⑥火災（4）鍋爐運行中的供熱操作管理①鍋爐運行操作的崗位責任制和輪班制②供暖的時間過程控制（5）鍋爐房內(nèi)的管理規(guī)定及交接班要求。鍋爐房管理規(guī)定：交接班要求：2022/12/13②供熱管網(wǎng)突然損壞2022/12/12236.3.6供暖用戶管理供暖用戶管理是供暖過程的重要管理環(huán)節(jié)，包括：1）訂立供暖條款2）制定供暖管理辦法3）教育用戶最經(jīng)濟地取暖4）供暖費用的收?。?）供暖收費的計算方法：有如下三種：①按建筑面積或使用面積計②按熱水或蒸汽的實際流通量計③按戶計（2）用戶供暖管理費用的繳納和監(jiān)督2022/12/136.3.6供暖用戶管理2022/12/12246.3.7空調(diào)系統(tǒng)的基本組成1）空調(diào)系統(tǒng)主要由以下幾部分組成：（1）工作區(qū)(或居住區(qū))（2）空氣的輸送和分配部分（3）空氣的處理部分（4）空氣處理所需的輔助設(shè)備2）空調(diào)系統(tǒng)的分類

按空氣處理設(shè)備的設(shè)置情況分類，主要分為：（1）集中式空調(diào)系統(tǒng)（2）半集中式空調(diào)系統(tǒng)（3）分散式系統(tǒng)

2022/12/136.3.7空調(diào)系統(tǒng)的基本組成2022/12/12253）中央空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備設(shè)施

（1）冷水機組

（2）組合式空調(diào)機組（3）風機盤管（4）冷卻塔（5）水泵（6）控制裝置（7）管道系統(tǒng)

2022/12/133）中央空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備設(shè)施2022/12/12266.3.8中央空調(diào)設(shè)備日常操作管理1）中央空調(diào)操作管理職責2）中央空調(diào)操作的作業(yè)規(guī)程

（1）設(shè)備運行前的檢查準備工作

（2）開機操作程序（3）停機日常操作2022/12/136.3.8中央空調(diào)設(shè)備日常操作管理2022/12/12276.3.9中央空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護管理1）空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護管理職責2）空調(diào)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制訂3）空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護（1）冷水機組（2）冷卻塔的維修養(yǎng)護（3）風機盤管的維修養(yǎng)護（4）水管道的維修保養(yǎng)（5）閥類、儀表、檢測器件的維修養(yǎng)護（6）送回風系統(tǒng)及組合式空調(diào)機2022/12/136.3.9中央空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/12286.4消防設(shè)施設(shè)備管理6.4.1消防設(shè)施設(shè)備管理、維護、保養(yǎng)的技術(shù)要求

（1）消防設(shè)施設(shè)備：是指用于防火和滅火的器材、設(shè)施和設(shè)備，包括水帶、水槍、水喉、水泵接合器、滅火器、防火門、自救逃生器、逃生繩、應急照明、疏散指示標志、消防電梯、消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)（含簡易噴水滅火系統(tǒng)）、火災自動報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等。2022/12/136.4消防設(shè)施設(shè)備管理6.4.1消防設(shè)施設(shè)備管理、維29（2）使用或管理單位應當按照國家和地方有關(guān)消防技術(shù)標準對消防設(shè)施進行管理、維護和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施，確保其完好有效。（3）維護管理人員應當熟悉消防設(shè)施的原理、性能和操作規(guī)程，并建立值班記錄和設(shè)施運行、檢查記錄。（4）對以下消防設(shè)施，應當每日進行檢查：

①火災報警器

②消防泵房內(nèi)的閥門、報警閥組、管道

③檢查疏散通道、安全出口的防火門2022/12/13（2）使用或管理單位應當按照國家和地方有關(guān)消防技術(shù)標30（5）對以下消防設(shè)施，應每月進行一次檢查或試驗：

①進行消防水泵啟動運轉(zhuǎn)

②消防水泵接合器的接口及附件是否完好

③屋頂供水水箱的儲水水位和保證消防用水不作他用；

④消防泵房間的防火門是否完好。（6）對以下消防設(shè)施，應當每季度進行一次檢查或試驗：

①火災警報裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等

②進行消防電梯強制停于首層試驗；2022/12/13（5）對以下消防設(shè)施，應每月進行一次檢查或試驗：2031

③對水流指示器進行功能試驗

④檢查噴頭外觀

⑤室外閥門井中進水閥、屋頂水箱水閥門和管道中的閥門

⑥與火災報警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門（包括防火卷簾）

⑦防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。（7）對以下消防設(shè)施，應當每半年進行一次檢查或試驗：

①室內(nèi)消火栓內(nèi)的設(shè)備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能

②安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩

③滅火器的壓力

2022/12/13③對水流指示器進行功能試驗2022/12/1232（8）對安裝的探測器，應當每年進行一次試驗，并對全部報警控制裝置進行一次試驗；火災探測器投入運行2年后，應每隔3年全部清洗一次，不合格的應當調(diào)換。（9）消防設(shè)施發(fā)生故障，需停水、停電進行修理前，應當取得物業(yè)管理企業(yè)負責人的同意，并臨場監(jiān)督，加強防范措施后方可施工。修理結(jié)束后，應及時恢復供水、供電。（10）當消火栓箱門用玻璃門時，可以采取加鎖措施，防止水帶、水槍被盜。2022/12/13（8）對安裝的探測器，應當每年進行一次試驗，并對全部336.4.2消防設(shè)備安全檢查操作標準

1）煙、溫感報警系統(tǒng)

2）防火卷簾門系統(tǒng)

3）送風、排煙系統(tǒng)

①送風：

②排煙：

6.4.3滅火設(shè)備檢查要領(lǐng)（1）滅火器（2）室內(nèi)（外）消防栓（3）自動撒水設(shè)備（4）其它消防設(shè)備（水霧、泡沫、二氧化碳、干粉滅火設(shè)備）2022/12/136.4.2消防設(shè)備安全檢查操作標準2022/12/12346.4.4警報設(shè)備檢查要領(lǐng)（1）火警自動警報設(shè)備（2）緊急廣播設(shè)備（3）手動報警機6.4.5避難設(shè)備檢查要領(lǐng)（1）緩降機（2）標示設(shè)備

2022/12/136.4.4警報設(shè)備檢查要領(lǐng)2022/12/12356.4.6消防搶救必要設(shè)備檢查要領(lǐng)（1)消防蓄水池（2）連結(jié)送水管（3）緊急電源插座（4）排煙設(shè)備（5）無線通信輔助設(shè)備2022/12/136.4.6消防搶救必要設(shè)備檢查要領(lǐng)2022/12/12366.4.7

防火避難設(shè)施日常檢查要領(lǐng)1）防火設(shè)施：（1）防火區(qū)劃（2）防火門、防火卷門（3）內(nèi)部裝修限制、防焰物品（4）緊急升降機（5）緊急進口2）避難設(shè)施（1）避難信道（2）緊急升降機2022/12/136.4.7防火避難設(shè)施日常檢查要領(lǐng)2022/12/12376.5物業(yè)設(shè)備管理流程6.5.1用戶或公共設(shè)施維修工作流程（如圖6-1所示）（點擊查看）用戶或公共設(shè)施維修工作流程

6.5.2檢查或驗收公共設(shè)施維修工作流程（如圖6-2所示）

（點擊查看）檢查或驗收公共設(shè)施維修工作流程

6.5.3設(shè)備保養(yǎng)工作流程（如圖6-3所示）

（點擊查看）設(shè)備保養(yǎng)工作流程2022/12/136.5物業(yè)設(shè)備管理流程6.5.1用戶或公共設(shè)施維修工作38[本章小結(jié)]本章針對物業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理進行敘述，介紹了房屋公共設(shè)施設(shè)備的種類和設(shè)備的組成，講述了物業(yè)供電設(shè)備、弱電設(shè)備、給排水系統(tǒng)、供暖和空調(diào)設(shè)備、消防設(shè)備的日常維修養(yǎng)護、運行管理和操作規(guī)程，重點講述了上述設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)異常情況的處理方法。2022/12/13[本章小結(jié)]2022/12/1239[復習思考題]1．房屋電氣設(shè)備由哪幾種？如何維修保養(yǎng)？出現(xiàn)異常情況如何處理？2．給排水設(shè)施設(shè)備怎樣進行日常操作管理？怎樣維修保養(yǎng)？出現(xiàn)異常情況如何處理？3．供暖系統(tǒng)設(shè)備由幾部分組成？如何對其進行維修養(yǎng)護？如何做好運行管理工作？出現(xiàn)異常情況怎么辦？4．空調(diào)系統(tǒng)由哪幾部分組成？如何進行日常操作管理和維修養(yǎng)護？5．消防設(shè)施設(shè)備管理、維護、保養(yǎng)的技術(shù)要求是什么？2022/12/13[復習思考題]2022/12/1240[實訓題]1．結(jié)合供電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)，制定《供電系統(tǒng)管理工作執(zhí)行標準》提示：供電運行和維修人員的工作標準；配送電運行制度；電氣維修制度；日常維護檢修；等等。2．結(jié)合空調(diào)管理內(nèi)容，安排一次課程實習，對所轄空調(diào)進行巡視檢查，并填寫《空調(diào)運行崗位交接班記錄表》。3．某大廈一電梯，所有外召喚按鈕無效，所有廳門無樓層顯示。問：如果你是當班工作人員，對此故障，拿出解決方案。

2022/12/13[實訓題]2022/12/1241第6章房屋公共設(shè)施設(shè)備的管理6.1電氣工程設(shè)備管理6.2給排水設(shè)施設(shè)備管理

6.3供暖及空調(diào)設(shè)備管理本章小結(jié)學習目標復習思考題實訓題6.4消防設(shè)施設(shè)備管理6.5物業(yè)設(shè)備管理流程2022/12/13第6章房屋公共設(shè)施設(shè)備的管理6.1電氣工程42〔學習目標〕

房屋公共設(shè)施設(shè)備與房屋建筑物共同構(gòu)成了物業(yè)的主體。通過本章的學習，要求學生了解房屋公共設(shè)施設(shè)備的種類和設(shè)備的組成，掌握房屋公共設(shè)施設(shè)備的常見故障及排除方法，掌握房屋公共設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護方法。2022/12/13〔學習目標〕2022/12/12436.1電氣工程設(shè)備管理6.1.1房屋電氣工程設(shè)備的的組成房屋電氣工程設(shè)備系統(tǒng)包括供電設(shè)備、弱電設(shè)備、電梯設(shè)備和防雷設(shè)備。6.1.2供電設(shè)備管理1）供電設(shè)備管理的概念供電設(shè)備設(shè)施的管理是按照國家法規(guī)和物業(yè)管理公司的管理規(guī)范，對已驗收并投入使用的供電設(shè)備，運用現(xiàn)代化的管理方式和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，進行的管理和服務，以保證物業(yè)小區(qū)或樓宇的供電系統(tǒng)正常、安全運行，給轄區(qū)內(nèi)的人們提供一個良好的生活環(huán)境。

2022/12/136.1電氣工程設(shè)備管理6.1.1房屋電氣工程設(shè)備的的442）供電設(shè)備管理的內(nèi)容

①安全

②可靠

③優(yōu)質(zhì)3）供電設(shè)備的安全管理（1）加強安全教育，普及安全用電常識（2）供電設(shè)施工程建設(shè)安全管理（3）供電設(shè)施的安全操作管理（4）供電設(shè)備過負荷的安全管理（5）供電設(shè)施防雷的安全管理2022/12/132）供電設(shè)備管理的內(nèi)容2022/12/12454）供電設(shè)備的運行管理（1）供電設(shè)備運行中的巡視管理運行巡視制度：運行巡視的內(nèi)容：（2）運行中異常情況的處置管理異常情況的處置包括：①觸電急救②變配電室發(fā)生火災時的處置③變電室被水浸時的處理（3）變配電室的管理（4）供電設(shè)備的檔案管理2022/12/134）供電設(shè)備的運行管理2022/12/12465）供電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程[示例6-1]廣州××大廈配電房管理規(guī)定

1．配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對其實行２４小時運行值班，未經(jīng)許可，非工作人員不得人內(nèi)。２．值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項。３．值班員應密切注意電壓表、電流表，功率表的指示情況，嚴禁變壓器空氣開關(guān)超載運行。４．經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。2022/12/135）供電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程[示例6-1]47５．配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手，嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。６．因故須停其部分負荷時，應提前一天向使用部分負荷的用戶發(fā)出停電通知，對于突發(fā)性的停電應及時向用戶作出解釋。７．經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。８．做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。９．值班員應認真做好值班記錄，認真執(zhí)行交接班制度。2022/12/13５．配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他486.1.3弱電設(shè)備管理1）弱電系統(tǒng)管理規(guī)定

①嚴格遵守系統(tǒng)各項設(shè)備運行管理規(guī)程，保證各設(shè)備處于良好狀態(tài)，系統(tǒng)設(shè)置放于自動位置。

②各班將各設(shè)備運行情況記錄于當值日志。

③根據(jù)保養(yǎng)計劃做好各設(shè)備的保養(yǎng)。

④遇故障報警即時處理并記錄于運行日志。

⑤對外包保養(yǎng)設(shè)備的承包商做好監(jiān)督。

⑥各設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。

⑦嚴禁于系統(tǒng)各計算機上使用自帶軟件。2022/12/136.1.3弱電設(shè)備管理2022/12/12492）弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

①弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負責維修保養(yǎng)。

②主管工程師每年12月制訂下一年度的保養(yǎng)計劃并負責實施。

③工作過程注意做好防靜電措施。

④對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

⑤對于有一主一備的設(shè)備不可同時退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。

⑥對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應用吸塵器或小氣泵進行清潔。

⑦根據(jù)系統(tǒng)特點重點做好清潔和堅固接線端品的工作。

⑧工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。2022/12/132）弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程2022/12/12506.1.4電梯設(shè)備管理1）電梯的驗收與接管：（1）電梯的驗收管理：（2）電梯設(shè)備接管：2）電梯的運行管理電梯設(shè)備的運行管理，就是保障電梯良好運行所實施的管理活動。下面以深圳某大廈電梯運行管理作業(yè)規(guī)范為例，來說明電梯的運行管理。[示例6-2]深圳××大廈電梯運行管理作業(yè)規(guī)范（點擊查看）2022/12/136.1.4電梯設(shè)備管理[示例6-2]深圳××大廈電梯513）電梯常見故障處理電梯故障是指由于電梯機械零件或電氣控制系統(tǒng)中的元器件發(fā)生異常，導致電梯不能正常工作或嚴重影響乘坐舒適感，甚至造成人身傷害或設(shè)備事故的現(xiàn)象。（1）機械系統(tǒng)的故障（2）電氣控制系統(tǒng)的故障和修理（3）電梯故障及一般排除方法：表6-1電梯故障及一般排除方法（點擊查看）2022/12/133）電梯常見故障處理表6-1電梯故障及526.2給排水設(shè)施設(shè)備管理6.2.1給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理1）給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。2）給排水設(shè)備設(shè)施中水泵的日常操作程序（1）啟動水泵前的檢查（2）啟動水泵（3）停止水泵3）給排水設(shè)備設(shè)施日常操作管理職責劃分2022/12/136.2給排水設(shè)施設(shè)備管理6.2.1給排水設(shè)備設(shè)施的日536.2.2給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理1）給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理計劃的制訂與職責2）維修組的運作程序3）水泵機組的維修養(yǎng)護（1）水泵的維修養(yǎng)護（2）控制柜的維修養(yǎng)護（3）電機的維修養(yǎng)護（4）相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護4）水池、水箱的維修養(yǎng)護5）室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)2022/12/136.2.2給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理2022/12/1546）室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護（1）消防設(shè)備的維修養(yǎng)護（2）住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護7）室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修程序8）室內(nèi)維修服務標準①預約維修時間②維修時間③提供材料④服務態(tài)度2022/12/136）室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護2022/12/12559）給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護的檢驗（1）檢驗職責（2）檢驗內(nèi)容6.2.3給排水設(shè)備運行管理1)給排水設(shè)備運行管理的目的2)給排水設(shè)備運行管理中的日常巡視內(nèi)容3)給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理（1）主供水管爆裂

2022/12/139）給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護的檢驗2022/12/156（2）水泵房發(fā)生火災（3）水泵房發(fā)生浸水（4）市電停電6.2.4水泵房的管理（1）水泵房管理職責（2）水泵房管理規(guī)定（3）交接班要求（4）填寫有關(guān)記錄2022/12/13（2）水泵房發(fā)生火災2022/12/12576.3供暖及空調(diào)設(shè)備管理6.3.1供暖系統(tǒng)及設(shè)備1）供暖系統(tǒng)組成

（1）熱源（2）熱媒輸送管道（3）散熱設(shè)備2）供暖系統(tǒng)設(shè)備的構(gòu)成

2022/12/136.3供暖及空調(diào)設(shè)備管理6.3.1供暖系統(tǒng)及設(shè)備2058供暖系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施很多，其中主要包括：（1）鍋爐房：

①鍋爐本體

②熱力系統(tǒng)

③煙風系統(tǒng)

④運煤除灰系統(tǒng)（2）室外供熱管網(wǎng)

（3）室內(nèi)供暖系統(tǒng)

3）供暖系統(tǒng)的分類

按照熱媒的不同可以分為：熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風采暖系統(tǒng)；按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。2022/12/13供暖系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施很多，其中主要包括：2022596.3.2供暖管理職責劃分

供暖設(shè)備管理就是對供暖系統(tǒng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責。2022/12/136.3.2供暖管理職責劃分2022/12/12606.3.3供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。（1）自營管理

：自營管理就是由物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)全面負責日常操作運行和維修養(yǎng)護。（2）交給專門的供熱公司管理：就是由物業(yè)管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責供熱系統(tǒng)的運行和管理，即進行熱源和熱網(wǎng)管理，甲方提供必要的費用和監(jiān)督，即進行熱用戶管理。

2022/12/136.3.3供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式2022/12/12616.3.4供暖設(shè)備維修養(yǎng)護管理1）供暖設(shè)備維修養(yǎng)護年度計劃的制定2）鍋爐房內(nèi)燃燒機的維修養(yǎng)護

3）鍋爐本體的維修養(yǎng)護

4）鍋爐附屬裝置維修保養(yǎng)要領(lǐng)：鍋爐附屬裝置的維修保養(yǎng)一般每季度進行一次。5）室內(nèi)外供熱管網(wǎng)的維修養(yǎng)護2022/12/136.3.4供暖設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/12626.3.5供暖設(shè)備運行管理1）供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作管理（1）供暖設(shè)備設(shè)施操作管理的職責（2）供暖設(shè)備鍋爐開爐前的檢查（3）供暖設(shè)備鍋爐的開爐操作（4）供暖設(shè)備鍋爐的停機操作2）供暖設(shè)備設(shè)施的運行管理（1）供暖設(shè)備設(shè)施運行管理職責（2）運行管理中的巡視監(jiān)控內(nèi)容（3）運行中異常情況處理①鍋爐房發(fā)生水浸時的處置2022/12/136.3.5供暖設(shè)備運行管理2022/12/1263②供熱管網(wǎng)突然損壞③散熱設(shè)備漏水④鍋爐運行中常見故障的處理⑤暖氣不熱的原因及處理⑥火災（4）鍋爐運行中的供熱操作管理①鍋爐運行操作的崗位責任制和輪班制②供暖的時間過程控制（5）鍋爐房內(nèi)的管理規(guī)定及交接班要求。鍋爐房管理規(guī)定：交接班要求：2022/12/13②供熱管網(wǎng)突然損壞2022/12/12646.3.6供暖用戶管理供暖用戶管理是供暖過程的重要管理環(huán)節(jié)，包括：1）訂立供暖條款2）制定供暖管理辦法3）教育用戶最經(jīng)濟地取暖4）供暖費用的收?。?）供暖收費的計算方法：有如下三種：①按建筑面積或使用面積計②按熱水或蒸汽的實際流通量計③按戶計（2）用戶供暖管理費用的繳納和監(jiān)督2022/12/136.3.6供暖用戶管理2022/12/12656.3.7空調(diào)系統(tǒng)的基本組成1）空調(diào)系統(tǒng)主要由以下幾部分組成：（1）工作區(qū)(或居住區(qū))（2）空氣的輸送和分配部分（3）空氣的處理部分（4）空氣處理所需的輔助設(shè)備2）空調(diào)系統(tǒng)的分類

按空氣處理設(shè)備的設(shè)置情況分類，主要分為：（1）集中式空調(diào)系統(tǒng)（2）半集中式空調(diào)系統(tǒng)（3）分散式系統(tǒng)

2022/12/136.3.7空調(diào)系統(tǒng)的基本組成2022/12/12663）中央空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備設(shè)施

（1）冷水機組

（2）組合式空調(diào)機組（3）風機盤管（4）冷卻塔（5）水泵（6）控制裝置（7）管道系統(tǒng)

2022/12/133）中央空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備設(shè)施2022/12/12676.3.8中央空調(diào)設(shè)備日常操作管理1）中央空調(diào)操作管理職責2）中央空調(diào)操作的作業(yè)規(guī)程

（1）設(shè)備運行前的檢查準備工作

（2）開機操作程序（3）停機日常操作2022/12/136.3.8中央空調(diào)設(shè)備日常操作管理2022/12/12686.3.9中央空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護管理1）空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護管理職責2）空調(diào)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制訂3）空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護（1）冷水機組（2）冷卻塔的維修養(yǎng)護（3）風機盤管的維修養(yǎng)護（4）水管道的維修保養(yǎng)（5）閥類、儀表、檢測器件的維修養(yǎng)護（6）送回風系統(tǒng)及組合式空調(diào)機2022/12/136.3.9中央空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/12696.4消防設(shè)施設(shè)備管理6.4.1消防設(shè)施設(shè)備管理、維護、保養(yǎng)的技術(shù)要求

（1）消防設(shè)施設(shè)備：是指用于防火和滅火的器材、設(shè)施和設(shè)備，包括水帶、水槍、水喉、水泵接合器、滅火器、防火門、自救逃生器、逃生繩、應急照明、疏散指示標志、消防電梯、消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)（含簡易噴水滅火系統(tǒng)）、火災自動報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等。2022/12/136.4消防設(shè)施設(shè)備管理6.4.1消防設(shè)施設(shè)備管理、維70（2）使用或管理單位應當按照國家和地方有關(guān)消防技術(shù)標準對消防設(shè)施進行管理、維護和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施，確保其完好有效。（3）維護管理人員應當熟悉消防設(shè)施的原理、性能和操作規(guī)程，并建立值班記錄和設(shè)施運行、檢查記錄。（4）對以下消防設(shè)施，應當每日進行檢查：

①火災報警器

②消防泵房內(nèi)的閥門、報警閥組、管道

③檢查疏散通道、安全出口的防火門2022/12/13（2）使用或管理單位應當按照國家和地方有關(guān)消防技術(shù)標71（5）對以下消防設(shè)施，應每月進行一次檢查或試驗：

①進行消防水泵啟動運轉(zhuǎn)

②消防水泵接合器的接口及附件是否完好

③屋頂供水水箱的儲水水位和保證消防用水不作他用；

④消防泵房間的防火門是否完好。（6）對以下消防設(shè)施，應當每季度進行一次檢查或試驗：

①火災警報裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等

②進行消防電梯強制停于首層試驗；2022/12/13（5）對以下消防設(shè)施，應每月進行一次檢查或試驗：2072

③對水流指示器進行功能試驗

④檢查噴頭外觀

⑤室外閥門井中進水閥、屋頂水箱水閥門和管道中的閥門

⑥與火災報警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門（包括防火卷簾）

⑦防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。（7）對以下消防設(shè)施，應當每半年進行一次檢查或試驗：

①室內(nèi)消火栓內(nèi)的設(shè)備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能

②安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩

③滅火器的壓力

2022/12/13③對水流指示器進行功能試驗2022/12/1273（8）對安裝的探測器，應當每年進行一次試驗，并對全部報警控制裝置進行一次試驗；火災探測器投入運行2年后，應每隔