吳中地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位思路與產(chǎn)品建議報(bào)告

NEWVISUALANGLE服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值長春吳中項(xiàng)目—市場定位思路及產(chǎn)品建議報(bào)告—項(xiàng)目認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目開發(fā)主題初探項(xiàng)目總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)項(xiàng)目宗地分析[特征及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)][項(xiàng)目背景信息]本案地處項(xiàng)目位于長春市寬城區(qū)亞泰大街以西，北三環(huán)以南，九臺路以東，養(yǎng)正高中以北。[項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)]項(xiàng)目規(guī)劃用地：22公頃整體分布：住宅+公建容積率：地塊一：2；地塊二、地塊三：1.5。地塊規(guī)模較大，呈不規(guī)則形。西南為中心公園，但與證大光明城相比不占優(yōu)勢，目前項(xiàng)目附近日常生活商業(yè)配套匱乏。地塊外部環(huán)境[四至]北南西東項(xiàng)目宗地地塊南面是養(yǎng)正高級中學(xué)，是地塊附近較有優(yōu)勢的配套，為區(qū)域居民子女入學(xué)提供便利，同時(shí)也提升了地段的自然價(jià)值。地塊東側(cè)為北亞泰大街，為城市南北交通大動(dòng)脈。道路系統(tǒng)完善，東側(cè)為棚戶改造區(qū)域，目前配套較差、居住氛圍不足。地塊西面為空地和舊水塔等，未來將規(guī)劃體育中心、社會(huì)停車場。具有遠(yuǎn)景配套優(yōu)勢。西南為區(qū)政府所在地，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)及地段價(jià)值帶動(dòng)作用大。地塊北面吉林糧油公司，臨街面為三環(huán)路，交通道路設(shè)施較好，幾路公交車在此有站點(diǎn)。給居民出行帶來便利地塊理解配套條件目前生活購物、休閑娛樂等配套設(shè)施匱乏，配套環(huán)境總體較差。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模中等偏大，三塊土地分割相對較為均勻，利于項(xiàng)目的分期操作及組團(tuán)規(guī)劃。區(qū)位條件目前是長春棚戶區(qū)面積最大、經(jīng)濟(jì)落后的老城區(qū)，也是北部新城規(guī)劃中城市服務(wù)中心的核心區(qū)域，是未來的北部新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。地塊條件地塊形狀分割后不完全規(guī)整，增大項(xiàng)目整體規(guī)劃的難度。同時(shí)地塊內(nèi)尚有未拆遷建筑和廠房。交通條件交通道路系統(tǒng)較為完善，有幾路公交線路直達(dá)鐵南和市區(qū)，居民出行較便利。環(huán)境條件目前為北外環(huán)，生活環(huán)境與自然條件較差，地塊南側(cè)為養(yǎng)正高級中學(xué)、東南方向規(guī)劃有重點(diǎn)初中，地塊內(nèi)有小學(xué)、幼兒園公建規(guī)劃用地，具有改善教育配套不足的先天條件。地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價(jià)值地塊價(jià)值解析之一：

寬城城市服務(wù)中心的建設(shè)將極大提升區(qū)域土地價(jià)值寬城區(qū)政府辦公中心極大提升區(qū)域土地價(jià)值經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)和發(fā)展前景寬城城市服務(wù)中心區(qū)將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長，為區(qū)域房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供足夠動(dòng)力。地塊處于北部新城核心——區(qū)政府辦公中心附近，未來的發(fā)展將會(huì)成為區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)?，F(xiàn)項(xiàng)目周邊存在較多空地，尚未正式開發(fā)，預(yù)計(jì)整個(gè)片區(qū)在未來三年內(nèi)會(huì)有巨大變化。地塊價(jià)值解析之二：養(yǎng)正中學(xué)養(yǎng)正中學(xué)“長春第一?！北卷?xiàng)目地塊南側(cè)是有百年歷史、號稱“長春第一校”的養(yǎng)正高級中學(xué)。這是一個(gè)是由原長春市十二中和長春市四中組建而成的省級重點(diǎn)高中。也是長春市繼市實(shí)驗(yàn)、十一高、市二實(shí)驗(yàn)之后的第四所現(xiàn)代化省級示范性重點(diǎn)高中。長春市十二中的前身是長春第一所官辦學(xué)?！B(yǎng)正書院，至今已有123年的歷史，有“長春第一?！钡拿雷u(yù)；四中建于1907年，今年剛好是建校100周年。在“建設(shè)北部新城”的熱潮中，是長春市委、市政府全力打造的鐵北重點(diǎn)高中和省級示范性高中。

項(xiàng)目優(yōu)劣勢研判優(yōu)勢（Strength

）劣勢（Weakness

）地塊所在區(qū)位處于寬城區(qū)城市服務(wù)中心，與寬城區(qū)政府斜角相望，有較好的發(fā)展前景；項(xiàng)目南側(cè)緊鄰養(yǎng)正高級中學(xué)，為居民高中入學(xué)提供方便；地塊周邊未來的配套發(fā)展環(huán)境較好：東側(cè)為規(guī)劃醫(yī)院（醫(yī)大三院）、七十二中，西側(cè)為規(guī)劃中的寬城區(qū)體育中心、社會(huì)停車場等，給項(xiàng)目帶來較大升值和發(fā)展空間。項(xiàng)目距離中心公園較近，西側(cè)地塊有部分的景觀資源。開發(fā)商為知名上市公司，曾在蘇州成功開發(fā)多個(gè)樓盤，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的開發(fā)理念。本案所處地段是以前的偏僻地區(qū)，綜合環(huán)境較差，客戶認(rèn)可度較差；項(xiàng)目周邊目前生活、商業(yè)等配套匱乏，不能滿足基本生活需要；居住氛圍不足，生活條件很不成熟；地塊所處區(qū)域歷年開發(fā)項(xiàng)目檔次普遍較低，房價(jià)同比一直不高，給項(xiàng)目提升帶來不利因素；區(qū)域居民消費(fèi)水平較低，居住混雜，目前缺少中高端人群。區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備數(shù)量加大,競爭壓力較大，潛在競爭對手不斷增多定位的核心問題點(diǎn)如何利用項(xiàng)目現(xiàn)有的區(qū)位條件，營造項(xiàng)目的優(yōu)勢？如何彌補(bǔ)地塊及周邊生活配套嚴(yán)重不足給居民生活帶來的不便？如何整合自身配套并打造差異化產(chǎn)品，發(fā)揮項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢？北部新城中心區(qū)域，目前區(qū)位整體環(huán)境與形象較差地塊周邊生活、商業(yè)配套匱乏，市政配套待建項(xiàng)目南靠養(yǎng)正高中、地塊內(nèi)有生活、教育的公建規(guī)劃項(xiàng)目周邊潛在競爭較多，產(chǎn)品如何定位可使項(xiàng)目在市場中取得先機(jī)？項(xiàng)目南側(cè)、東側(cè)、北部為大盤或待開發(fā)地塊項(xiàng)目的地塊猶如一塊璞玉，品牌、區(qū)政府所在地及區(qū)域未來配套發(fā)展前景、地塊內(nèi)配套規(guī)劃及毗鄰養(yǎng)正中學(xué)是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛。基于地塊獨(dú)有的核心優(yōu)勢，如何去雕琢我們的“和氏璧”，這將成為我們研究地塊價(jià)值最大化的根本命題。讓我們結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，來看看我們所要面臨的市場環(huán)境，從而確定項(xiàng)目利潤與品牌價(jià)值最大化的策略。宏觀環(huán)境境綜合審審視項(xiàng)目認(rèn)知知與理解解房地產(chǎn)市市場發(fā)展展現(xiàn)狀及及趨勢項(xiàng)目定位位思路和和物業(yè)發(fā)發(fā)展建議議項(xiàng)目開發(fā)發(fā)主題初初探項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃建議本案總體思思路(Contents)經(jīng)濟(jì)總量不不高/人均均GDP突突破3000美元，，房地產(chǎn)處處于快速發(fā)發(fā)展階段長春GDP總量在省省會(huì)城市中中處于中間間水平，但但GDP在06、07年的快速速增長表現(xiàn)現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)上上漲的良好好勢頭，同同時(shí)將帶動(dòng)動(dòng)城市房地地產(chǎn)市場的的發(fā)展；人均GDP超過3000美元元，根據(jù)國國際衡量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，城市市房地產(chǎn)市市場處于快快速發(fā)展階階段，房地地產(chǎn)消費(fèi)需需求特征以以數(shù)量為主主，數(shù)量與與質(zhì)量并存存；第二產(chǎn)業(yè)所所占比重較較高（50.4%），工業(yè)業(yè)化進(jìn)程迅迅速，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)續(xù)良性調(diào)整整。精品資料網(wǎng)網(wǎng)（）專業(yè)業(yè)提供企管管培訓(xùn)資料料倍訊易-投資對區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展拉動(dòng)明顯顯，消費(fèi)能能力有待提提高自2004年開始，，固定資產(chǎn)投投資呈現(xiàn)爆爆發(fā)式增長長，2007年固定資資產(chǎn)投資占GDP比比重65％％，對拉動(dòng)動(dòng)城市的發(fā)發(fā)展起到了了明顯的作作用，對經(jīng)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)初初顯領(lǐng)航之之勢；城鎮(zhèn)居民的的人均可支支配收入持持續(xù)快速增增長，07年同同比增幅為為12％，，處于同類類城市上游游行列，但但絕對值仍仍較低；由于歷史原原因城市經(jīng)濟(jì)一一度缺乏活活力，城市市居民消費(fèi)費(fèi)能力有限限，但隨著著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的復(fù)蘇，，城市居民民消費(fèi)能力力和消費(fèi)意意識正在逐逐年提高。。城市化進(jìn)程程加速，市市場擴(kuò)容現(xiàn)現(xiàn)象明顯城市化水平平平均增速速0.575%，在在2006年增速超超過3%，，城市化率率為47.2%。表表明自2006年起，城城市化發(fā)展展加速，城城市化進(jìn)程程加快以滿滿足城市的的發(fā)展需求求，從而將將帶動(dòng)城市市整體房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展；城市化進(jìn)程程處于快速速發(fā)展階段段，這與城城市工業(yè)基基礎(chǔ)雄厚有有著密切聯(lián)聯(lián)系戶均人口數(shù)數(shù)呈縮小趨趨勢，家庭庭結(jié)構(gòu)發(fā)生生變化，核核心家庭正正逐漸成為為主要的家家庭構(gòu)成。。城市發(fā)展方方向及規(guī)劃劃[城市定位位]全國重要的的汽車工業(yè)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品品加工基地地和科教文文貿(mào)城市；；[城市發(fā)展展方向]長春市“南南拓東展，，北優(yōu)西控控”的城市市空間發(fā)展展戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展東東北和西南南產(chǎn)業(yè)新區(qū)區(qū)，打造東南南生態(tài)住區(qū)區(qū)，建設(shè)南部和和北部新城城中心城區(qū)區(qū)。主城區(qū)空間間結(jié)構(gòu)為““雙心三翼翼、多組團(tuán)團(tuán)”：“雙雙心”分別別指人民廣廣場一帶主主中心和人人民大街南南端的南部部副中心，，“三翼””分別指西西南、東南南和東北三三個(gè)主要城城市發(fā)展方方向，多組組團(tuán)是指城城市的空間間拓展采取取組團(tuán)的布布局模式；；大力發(fā)展工工業(yè)的戰(zhàn)略略引擎政策扶持長春政策吉林省政策中央政策振興老東北北工業(yè)基地地加快產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整和和國有企業(yè)業(yè)改革改組組改造；著力振興裝裝備制造業(yè)業(yè)，促進(jìn)資資源枯竭型型城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)轉(zhuǎn)型；全面推進(jìn)工工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化升級，，提升和優(yōu)優(yōu)化第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)，，調(diào)整中增增加勞動(dòng)力力就業(yè)。發(fā)展壯壯大汽汽車、、石化化、農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品品三大大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；；加快發(fā)發(fā)展中中西藥藥、電電子信信息、、生物物、材材料等等優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；培育發(fā)發(fā)展能能源、、冾金金、建建材、、輕紡紡等特色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。大力發(fā)發(fā)展汽汽車、、食品品、光光電信信息和和生物物與醫(yī)醫(yī)藥四個(gè)主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；；結(jié)合長長春城城市建建設(shè)和和產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展，構(gòu)構(gòu)建主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施、社社會(huì)事事業(yè)、、生態(tài)態(tài)環(huán)境境和縣縣域經(jīng)經(jīng)濟(jì)五五大項(xiàng)項(xiàng)目支支撐體體系；；加快產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化升升級，，進(jìn)一一步提提升城城市功功能。。隨著工業(yè)的快速發(fā)展，為城市提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)，增加城市的吸納力，從而對市場的消費(fèi)需求具有積極的促進(jìn)作用良好的的宏觀觀環(huán)境境，為為房地地產(chǎn)市市場迎迎來持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的契機(jī)機(jī)GDP及人人均GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)人均可可支配配收入入總?cè)丝诳诜寝r(nóng)業(yè)業(yè)人口口城市化化率市區(qū)人人口城市市化化進(jìn)進(jìn)程程加加快快，，對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場需需求求具具有有積積極極的的促促進(jìn)進(jìn)作作用用工業(yè)業(yè)的的快快速速發(fā)發(fā)展展，，為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場奠奠定定良良好好的的發(fā)發(fā)展展基基礎(chǔ)礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上升升良良好好勢勢頭頭，，帶帶動(dòng)動(dòng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場快快速速發(fā)發(fā)展展房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及趨趨勢勢項(xiàng)目目認(rèn)認(rèn)知知與與理理解解宏觀觀環(huán)環(huán)境境綜綜合合審審視視項(xiàng)目定定位思思路和和物業(yè)業(yè)發(fā)展展建議議項(xiàng)目開開發(fā)主主題初初探項(xiàng)目總總體規(guī)規(guī)劃建建議本案總總體思思路(Contents)土地供供應(yīng)達(dá)達(dá)到1400萬萬方，，房地地產(chǎn)開開發(fā)有有明顯顯郊區(qū)區(qū)化趨趨勢按平均均容積積第1.5計(jì)算算，在在未來來3-5年年內(nèi)，，將陸陸續(xù)有有2100萬㎡㎡的商商品房房上市市。預(yù)預(yù)計(jì)在在2008年，，長春春市商商品房房的上上市量量將達(dá)達(dá)到600～800萬㎡㎡。2007年前前11個(gè)月月的商商品住住宅成成交量量達(dá)551萬㎡㎡，預(yù)預(yù)計(jì)年年底成成交量量可突突破600萬平平方米米，按此銷銷售面面積計(jì)計(jì)算，，需要要3.5年年的去去化時(shí)時(shí)間。。隨市場場需求求的擴(kuò)擴(kuò)容，，現(xiàn)在在的供供應(yīng)仍仍然難難于滿滿足市市場需需求。。近三年年土地地出讓讓量相相對較較大，，而土土地出出讓宗宗數(shù)基基本保保持平平穩(wěn)，，單塊塊出讓讓土地地面積積加大大，城市地地產(chǎn)開開發(fā)呈呈明顯顯的郊郊區(qū)化化趨勢勢；未來幾幾年將將有近近1400萬的的土地地開始始陸續(xù)續(xù)開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)2005、、2006年未未開發(fā)發(fā)土地地約：：240萬萬㎡、、480萬萬㎡；；2007年全全年土土地出出讓473萬㎡㎡；2008年長長春棚棚改土土地為為200萬萬㎡。。國家對對土地地的宏宏觀調(diào)調(diào)控開開始有有所顯顯現(xiàn)。。2007年年計(jì)劃劃供應(yīng)應(yīng)土地地850萬萬㎡；；截止止至12月月14日，，土地地出讓讓僅為為473萬萬㎡。。長春市市房地地產(chǎn)市市場供供需現(xiàn)現(xiàn)狀———供供需兩兩旺2007年年前11個(gè)個(gè)月，，長春春商品品房市市場供供求比比為1：1.06，，商品住住宅供供求比比為1：1.16，，尚有有些供供不應(yīng)應(yīng)求；；2007年年新開開工908.4萬㎡㎡，同同比增增長2.7%；；其中中住宅宅754.6萬萬㎡，，同比比增長長0.8%。截截止2007年年11月，，累計(jì)計(jì)可售售商品品房551.7萬平平米。。因此此，從2007年度度可售售面積積來看看，2007年年的房房地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)相對對較低低，存存在開開發(fā)商商捂盤盤惜售售的現(xiàn)現(xiàn)象。。商品住住宅銷銷售面面積由由2006年的的311萬萬㎡，，爆增增至2007年年前11月月的486萬，，住宅宅銷售售增幅幅高達(dá)達(dá)74.9%，，房地地交易易量的的漲幅幅之大大，可可見市場的的需求求迅速速擴(kuò)容容，和和市場場的旺旺盛需需求。。套數(shù)（套）面積（萬㎡）總額（億元）成交價(jià)格（元/㎡）住宅住宅住宅住宅2004年26024—288.7—64.1—2224—2005年20083—217.8—48.6—2231—20063239029591338.7311.277.267.726712515.82007（1～11月）5421846797551.5485.7169.6141.23076.12908.3同比增長率（%）——51.274.972.6100.614.214.7長春市市商品品房價(jià)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)步上上漲，，屬需需求的的理性性自然然上漲漲長春市市的商商品房房銷售售價(jià)格格自2006年年起迅迅速提提升。。房地地產(chǎn)秩秩序的的規(guī)范范、外外埠開開發(fā)商商的介介入、、市場場整體體開發(fā)發(fā)水平平的提提高、、中高高端產(chǎn)產(chǎn)品的的大量量出現(xiàn)現(xiàn)，以以及土土地、、建安安等開開發(fā)成成本的的提高高，加加上城城市化化進(jìn)程程加快快、人人均生生活水水平的的提高高，都都使房房價(jià)一一路看看漲。。由于屬屬于品品質(zhì)提提升和和需求求拉動(dòng)動(dòng)的自自然上上漲，，仍在在房地地產(chǎn)市市場理理性的的上漲漲區(qū)間間范疇疇內(nèi)。。專題研研究：：需求結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾需求逐漸凸現(xiàn)數(shù)據(jù)顯示示，長春春市新建建商品房房供應(yīng)和和銷售中中：90㎡以下下中小戶戶型供應(yīng)應(yīng)和銷售售量逐月月增加，，大戶型型供應(yīng)和和銷售量量逐月減減少。市場消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)趨趨于理性性，大眾眾需求成成為主流流方向。。同時(shí)，低低價(jià)位住住房比重重在減少少，高價(jià)價(jià)位住房房比重在在加大，，說明批批準(zhǔn)預(yù)售售商品住住房的平均價(jià)格格重心在在上移。。新建商商品住房房價(jià)格將將有小幅幅上揚(yáng)的的空間。商品房供供應(yīng)和交交易均以以大眾需需求為主主流市場實(shí)際際表現(xiàn)：：07年年戶型面面積需求求有明顯顯回歸跡跡象居民住房房消費(fèi)理理念有了了積極變變化，很很多人已已經(jīng)不再再盲目貪貪大。60-90㎡的的中小戶戶型將會(huì)會(huì)成為特特定人群群的主流流需求，，特別是是相同面面積可做做成三房房的戶型型會(huì)成為為2008年購購房者的的首選。。2007年1-11月月長春市市成交登登記的90平方方米以下下的中小小戶型占占商品住住房成交交總量的的26.9%，，比去年年全年提提高近5.1個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。小面積戶戶型、總總房款少少、購置置門檻低低、投資資回報(bào)度度高等優(yōu)優(yōu)勢，面面為眾多多投資購購房者關(guān)關(guān)注的焦焦點(diǎn)，并并迎合了了很大一一部分目目標(biāo)客群群，比如如家庭人人口很少少，經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)較較弱、首首次置業(yè)業(yè)的中青青年消費(fèi)費(fèi)者，市市場需求求較為旺旺盛。國家90/70（90平米以以下占70%））政策在在地方政政府的進(jìn)進(jìn)一步落落實(shí)將有有效調(diào)整整市場供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，同時(shí)時(shí)也將促促進(jìn)大眾眾需求的的快速釋釋放。從從項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營的層層面來看看，未來來的市場場競爭將將更多的的集中于于中小戶戶型產(chǎn)品品的設(shè)計(jì)計(jì)、創(chuàng)新新與規(guī)劃劃！房地產(chǎn)市市場趨勢勢潛在供應(yīng)應(yīng)呈爆發(fā)發(fā)式增長長，但現(xiàn)現(xiàn)供應(yīng)仍仍然難于于滿足市市場需求求長春市房房地產(chǎn)市市場呈雙雙心兩翼翼發(fā)展趨趨勢，近近幾年城城市郊區(qū)區(qū)化進(jìn)程程加快；；隨著土地地、建安安等開發(fā)發(fā)成本的的提高，，城市化化進(jìn)程加加快，人人均生活活水平不不斷提高高，消費(fèi)費(fèi)群體購購買力加加強(qiáng)，房房價(jià)將繼繼續(xù)保持持平穩(wěn)上上升態(tài)勢勢。市場擴(kuò)容容現(xiàn)象明明顯區(qū)域板塊塊已初步步形成，，由項(xiàng)目目競爭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榘灏鍓K競爭爭，競爭爭進(jìn)一步步加??；；城市規(guī)模模的擴(kuò)大大和城市市化進(jìn)程程進(jìn)一步步加大，，增加居居民對住住房要求求房產(chǎn)快速速發(fā)展階階段審視全城城，把握握城市房房產(chǎn)市場場的大勢勢；立足足板塊、、方可從從容謀略略一域。。下面通過過市場板板塊的橫橫向?qū)Ρ缺绕饰霭灏鍓K特征征，從營營銷全城城的角度度去關(guān)注注區(qū)域板板塊之爭爭，探悉悉板塊脈脈搏，從從而發(fā)現(xiàn)現(xiàn)機(jī)會(huì)、、掘出項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值之魂??！專題研究究：寬城區(qū)地產(chǎn)格局與發(fā)展歷程長春市房房地產(chǎn)市市場板塊塊分布示示意綠園區(qū)、、汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)、高高新區(qū)部部分寬城區(qū)、、部分二二道區(qū)二道區(qū)、、經(jīng)開區(qū)區(qū)南關(guān)關(guān)區(qū)區(qū)部部分分、、高高新新區(qū)區(qū)部部分分、、凈凈月月開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)朝陽陽區(qū)區(qū)、、南南關(guān)關(guān)區(qū)區(qū)對比比———戰(zhàn)戰(zhàn)略略全全局局之之上上中部Textinhere北部東部南部城市市中中心心地地段段，都市市核核心心的的中中央央生生活活區(qū)區(qū)，，擁擁有有豐豐富富的的商商業(yè)業(yè)資資源源，，基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施完完備備，，配配套套齊齊全全，，其其市市場場一一直直備備受受關(guān)關(guān)注注，，房價(jià)價(jià)穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升。但因因中中心心城城區(qū)區(qū)可開開發(fā)發(fā)用用地地較較小小，項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模相相對對較較小小，，而而且且開開發(fā)發(fā)多多以以高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目及及商商務(wù)務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目目為為主主。。區(qū)域域板板塊塊房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展相相對對較較緩緩慢慢。擁有有伊伊通通河河的的良良好好資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢，，隨隨著著龍龍嘉嘉國國際際機(jī)機(jī)場場的的通通航航，，使使得得該該區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢凸凸顯顯。。因因以以舊舊城城區(qū)區(qū)為為主主，，目前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目多多為為棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造項(xiàng)項(xiàng)目目，，區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)屬屬穩(wěn)穩(wěn)步步發(fā)發(fā)展展階階段段。隨著著市市政政府府的的南南遷遷及及凈凈月月生生態(tài)態(tài)城城的的建建設(shè)設(shè)，，南南部部板板塊塊依依托托極極好好的的資源源優(yōu)優(yōu)勢勢，云云集集數(shù)數(shù)家家國家家一一線線的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商同時(shí)時(shí)打打造造高端端地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，強(qiáng)強(qiáng)勢勢樹樹立立城城市市居居住住價(jià)價(jià)格格標(biāo)標(biāo)桿桿。。近近幾幾年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品多多以以高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，，成成為為城城市市發(fā)發(fā)展展的的重重要要房房地地產(chǎn)產(chǎn)板板塊塊區(qū)域域?yàn)闉槌浅鞘惺行滦聟^(qū)區(qū)，，生生態(tài)態(tài)優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯，，發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΥ蟠蟆?。從從區(qū)區(qū)域域投投資資情情況況看看，，長長春春市市資資本本正正逐逐步步向向西西部部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移，，從從潛潛在在競競爭爭力力看看，，區(qū)區(qū)域域毗毗鄰鄰一一汽汽及及新新建建的的汽汽車車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)園園區(qū)區(qū)，，居住住人人口口容容量量大大，，潛潛在在購購買買力力強(qiáng)強(qiáng)，，板板塊塊內(nèi)內(nèi)主主要要以以中中高高檔檔樓樓盤盤為為主主。。由于于區(qū)區(qū)域域市市政政配配套套建建設(shè)設(shè)較較慢慢，，影影響響了了板板塊塊房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的迅迅速速發(fā)發(fā)展展。。原屬屬老老工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，土土地地資資源源豐豐富富，，早早期期因因基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施落落后后，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展緩緩慢慢，，開開發(fā)發(fā)以以中中端端及及以以下下項(xiàng)項(xiàng)目目為為主主。。隨著著鐵鐵北北大大開開發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的提提出出和和北北部部新新城城建建設(shè)設(shè)的的實(shí)實(shí)施施，，區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入入起起步步發(fā)發(fā)展展階階段段。。但但因因受受區(qū)區(qū)域域環(huán)環(huán)境境的的影影響響，，其其區(qū)區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢勢低低于于西西部部板板塊塊及及其其它它板板塊塊。西部回憶憶———?dú)v歷史史之之痛痛鐵北北板板塊塊鐵北北經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)較較鐵鐵南南落落后后：：占占寬寬城城區(qū)區(qū)總總面面積積超超過過80%的的鐵鐵北北財(cái)財(cái)政政收收入入?yún)s卻只只占占到到全全區(qū)區(qū)財(cái)財(cái)政政收收入入的的40%。。寬城城是是長長春春的的老老城城區(qū)區(qū)、、工工業(yè)業(yè)相相對對集集中中的的區(qū)區(qū)域域。。五五、、六六十十年年代代國國家家投投資資興興建建一一批批如如電電機(jī)機(jī)廠廠、、機(jī)機(jī)車車廠廠、、鍋鍋爐爐廠廠、、材材料料實(shí)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)機(jī)機(jī)廠廠、、鍋鍋爐爐儀儀表表廠廠、、寬寬城城制制藥藥廠廠等等一一批批大大中中型型企企業(yè)業(yè)。。但由由于于在在長長春春的的規(guī)規(guī)劃劃和和建建設(shè)設(shè)歷歷史史上上，，溝溝通通南南北北的的干干道道少少，，作作為為中中軸軸線線的的人人民民大大街街到到火火車車站站便便中中斷斷，，鐵鐵路路線線成成為為制制約約城城市市空空間間發(fā)發(fā)展展的的緊緊箍箍咒咒，，造造成成長長春春延延續(xù)續(xù)至至今今的的南南北北二二元元分分割割的的格格局局。。改革革開開放放時(shí)時(shí)期期譜譜寫寫過過美美好好的的篇篇章章的的鐵鐵北北，，沒沒有有發(fā)發(fā)展展成成一一個(gè)個(gè)有有規(guī)規(guī)模模的的核核心心城城區(qū)區(qū)，，成成了了長長春春有有名名的的棚棚戶戶區(qū)區(qū)。。鐵北生態(tài)態(tài)環(huán)境惡惡劣，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平低低下，具具體體現(xiàn)現(xiàn)在：環(huán)境質(zhì)量量差、污污染嚴(yán)重重：長春市市區(qū)各監(jiān)監(jiān)測點(diǎn)空空氣質(zhì)量量平均值值已符合合國家二二級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，而鐵鐵北2個(gè)個(gè)監(jiān)測點(diǎn)點(diǎn)監(jiān)測數(shù)數(shù)據(jù)都顯顯示空氣氣質(zhì)量不不達(dá)標(biāo)；；目前長長春每天天都有55萬噸噸左右的的污水分分別排入入流經(jīng)市市區(qū)的8條河流流之中，，這8條條河最終終都匯集集或流經(jīng)經(jīng)鐵北。。棚戶房較較多、棚棚戶區(qū)面面積較大大：棚戶區(qū)區(qū)占全市市總面積積的46%。城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施落落后，城城市道路路等級低低。區(qū)域之之間主干干路網(wǎng)尚尚未形成成，斷頭頭路、破破損路多多。鐵北北區(qū)域有有街路222條條，完好好的僅8條。農(nóng)村面積積大，市市區(qū)面積積小。寬城區(qū)城城市面積積僅占全全區(qū)總面面積的8.55%，其其他都是是農(nóng)村或或城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部。。區(qū)域居民民整體收收入水平平有限，，消費(fèi)能能力低。。困惑——生態(tài)環(huán)境境惡劣，，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平低下歷史原因因、區(qū)域域環(huán)境條條件惡劣劣、經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平落落后等造造成長春春市民對對區(qū)域認(rèn)認(rèn)可度不不高！總體思路路：打造長春春北部現(xiàn)現(xiàn)代中心心區(qū)城市定位位：生產(chǎn)發(fā)展展、生活活舒適、、生態(tài)良良好、城城市功能能完善、、人居與與投資適適宜的新新城功能定位位：北部門戶戶，重要要工業(yè)區(qū)區(qū)之一，，商品貨貨物集散散、交通通樞紐、、居住中中心區(qū)之之一。思路——發(fā)展規(guī)劃劃與鐵北北大開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)實(shí)施北部現(xiàn)代代中心區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃建設(shè)，，將吸引引投資、、通過就就業(yè)人數(shù)數(shù)的增加加而產(chǎn)生生更多的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求，促促進(jìn)區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的快速發(fā)發(fā)展。“一軸、、兩帶、、三區(qū)””的空間間結(jié)構(gòu)體體系：“一軸””：指以以人民大大街為主主線，沿沿線布置置省級行行政辦公公中心、、市級商商貿(mào)中心、區(qū)區(qū)級綜合合服務(wù)中中心?！皟蓭А薄保褐秆匮刂鴧^(qū)內(nèi)內(nèi)串湖和和伊通河河兩條水水系，形形成寬城城西部生生態(tài)廊帶帶?！叭齾^(qū)””：將寬寬城區(qū)分分割成三三個(gè)發(fā)展展區(qū)。南南部是各各項(xiàng)主要要功能的的綜合載載體；東東部是未未來建設(shè)設(shè)用地發(fā)發(fā)展的主主要拓展展空間，，由城市市工業(yè)區(qū)區(qū)、城市市發(fā)展備備用地和和生態(tài)濕濕地組成成；西部部是鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)工業(yè)農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展展的復(fù)合合區(qū)。2007年，在在長春市市委、市市政府提提出“改造大鐵鐵北、建建設(shè)北部部新城”和省政政府的棚棚戶區(qū)改改造雙重重利好指指引下，，長春北北城迎來來了再次次騰飛的的契機(jī)。。鐵北建建設(shè)計(jì)劃劃總投入入100億元，，城市功功能建設(shè)設(shè)全方位位啟動(dòng)，，以期實(shí)實(shí)現(xiàn)開發(fā)發(fā)大鐵北北、承擔(dān)擔(dān)長春北北半徑的的總體目目標(biāo)。城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目：建設(shè)人人民大街街南北貫貫通、鐵鐵南提升升、火車車站交通通換乘中中心、熱熱電一廠廠搬遷、、監(jiān)獄搬搬遷等對對北城開開發(fā)及城城市未來來發(fā)展具具有重大大影響的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)項(xiàng)目。。路網(wǎng)改造造：2008年北人人民大街街全線貫貫通；年年底之前前，三環(huán)環(huán)路以里里路網(wǎng)全全部配套套完畢；；08年年6、7月份完完成三四四環(huán)路之之間的路路網(wǎng)及基基礎(chǔ)配套套。重點(diǎn)配套套建設(shè)：新行政政辦公樓樓已投入入使用，，2008年年年底完成成區(qū)行政政辦公樓樓二期工工程，實(shí)實(shí)現(xiàn)長江江路開發(fā)發(fā)區(qū)、建建委、工工商、稅稅務(wù)、公公安和法法院等北北移。08年將將完成重重點(diǎn)初中中七十二二中、藝藝術(shù)館、、圖書館館、全民民健身中中心、中中醫(yī)院、、第六醫(yī)醫(yī)院和社社會(huì)福利利院等建建設(shè)工程程。重點(diǎn)打造造環(huán)鐵商商貿(mào)區(qū)：：08年年啟動(dòng)鐵鐵南提升升工程———以鐵鐵南帶鐵鐵北、以以鐵北促促鐵南，，南北聯(lián)聯(lián)動(dòng)、協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展。08年光復(fù)復(fù)路市場場向北遷遷移。希望——區(qū)域域建設(shè)加加速發(fā)展展未未來前前景看好好區(qū)域城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及重重點(diǎn)配套套的建設(shè)設(shè)加速了了北城核核心區(qū)功功能優(yōu)勢勢的形成成，有利利于城市市核心區(qū)區(qū)居住氛氛圍的形形成。區(qū)域規(guī)劃劃推進(jìn)北北部新城城房地產(chǎn)產(chǎn)的快速速發(fā)展，，能夠逐逐漸形成成長春居居住向北北遷徙的的現(xiàn)象，，成為長長春的““第二個(gè)個(gè)東南板板塊”。。隨著規(guī)劃劃實(shí)施：：長春站站北站的的開通、、汽車客客運(yùn)站的的北遷、、北人民民大街開開通、光光復(fù)路老老商圈的的北遷以以及規(guī)劃劃建設(shè)環(huán)環(huán)鐵商貿(mào)貿(mào)園區(qū)將將會(huì)帶動(dòng)動(dòng)一批購購房人群群北移，，給項(xiàng)目目區(qū)域發(fā)發(fā)展帶來來前所未未有的機(jī)機(jī)會(huì)。區(qū)域規(guī)劃劃的實(shí)施施，區(qū)域域基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，生生態(tài)環(huán)境境的改善善，將為為樓盤高高檔定位位提供外外部因素素支撐，，改變鐵鐵北房地地產(chǎn)市場場中低端端產(chǎn)品為為主的板板塊形象象。寬城區(qū)政政府的北北遷、中中心公園園的建成成將改觀觀鐵北地地區(qū)生態(tài)態(tài)人文環(huán)環(huán)境，吸吸引和帶帶來更多多的市民民在此生生活和居居住，因因而帶來來大量的的住房需需求。新的規(guī)劃劃使城市市不斷向向外擴(kuò)張張，周邊邊縣市人人群入城城經(jīng)商、、定居比比例將會(huì)會(huì)提高。。影響—區(qū)域規(guī)劃劃將對區(qū)區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)形成利利好，未未來將形形成開發(fā)發(fā)熱點(diǎn)新一輪城城市規(guī)劃劃建設(shè)及及鐵北大大開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略的實(shí)實(shí)施，將將會(huì)帶動(dòng)動(dòng)一輪新新的購房房置業(yè)投投資熱潮潮，并形形成區(qū)域域開發(fā)熱熱點(diǎn)；受區(qū)域域市場場環(huán)境境及規(guī)規(guī)劃影影響，，未來來幾年年區(qū)域域內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資和商商品房房市場場供應(yīng)應(yīng)量將將持續(xù)續(xù)走高高。2008年年區(qū)域域內(nèi)的的開發(fā)發(fā)形式式將由由中低低檔次次逐漸漸向中中高檔檔次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，，房價(jià)價(jià)仍會(huì)會(huì)呈上上漲趨趨勢。。區(qū)域需需求市市場將將由區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶戶逐漸漸轉(zhuǎn)向向長春春市其其他城城區(qū)，，甚至至吸引引大批批外地地來長長打工工的置置業(yè)人人群。。隨著2007年年長春春市重重點(diǎn)開開發(fā)北北部新新城，，寬城城區(qū)迎迎來一一個(gè)新新的發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)遇。。證大、、華大大、吳吳中等等全國國性的的開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的進(jìn)進(jìn)駐和和開發(fā)發(fā)，為為寬城城區(qū)注注入了了新的的活力力。本土的的東田田、中中東等等房地地產(chǎn)的的公司司迅速速崛起起，使使得該該區(qū)域域迎來來了一一個(gè)新新的春春天。。趨勢———寬城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)已步步入快快速發(fā)發(fā)展階階段2006年年，在在鐵北北大開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略提提出伊伊始，，證大大光明明城、、青年年城、、天朗朗國際際超級級大盤盤先后后進(jìn)入入和布布局區(qū)區(qū)域市市場，，鐵北北開始始出現(xiàn)現(xiàn)證大大光明明城和和包豪豪斯國國際社社區(qū)為為代表表的中中高檔檔樓盤盤，到到2007年末末均價(jià)價(jià)達(dá)到到3450元/平方方米。。2008年年寬城全區(qū)區(qū)房地產(chǎn)總總開發(fā)量要要達(dá)到400萬平方方米；保守守統(tǒng)計(jì)鐵北北區(qū)域?qū)⒂杏薪?00萬㎡的商商品房同時(shí)時(shí)上市，市市場競爭也也將白熾化化，并成為為長春房地地產(chǎn)市場的的繼東南、、城西之后后的的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。喜憂參半——大盤進(jìn)入，，房價(jià)出現(xiàn)現(xiàn)上升拐點(diǎn)點(diǎn)，同期上上市量集中中區(qū)域外客戶戶對區(qū)域的的認(rèn)可度正正開始轉(zhuǎn)變變階段居住便利性性01.北部部新城核心心區(qū)的的規(guī)規(guī)劃政府行政辦辦公區(qū)的規(guī)規(guī)劃和搬遷遷行政事業(yè)單單位的建成成及投入使使用02.鐵北北物流規(guī)劃劃與建設(shè)站前商圈北北拓，打造造環(huán)鐵商貿(mào)貿(mào)園及大型型商圈08年光復(fù)復(fù)路商圈北北遷03.核心心區(qū)配套建建設(shè)的實(shí)施施中心公園、、文體中心心的打造人民大街的的北拓、地地鐵一號線線的規(guī)劃建建設(shè)與實(shí)施施無集中的大大型商圈無集中的政政商、文體體中心無客流較大大的運(yùn)輸樞樞紐交通站站寬城區(qū)以前前是經(jīng)濟(jì)落落后、交通通配套落后后的的老城城區(qū)，居民購房大大多為原地地居民。隨著新城建建設(shè)和大盤盤進(jìn)入，區(qū)域樓盤檔檔次已經(jīng)跳跳出中低檔檔怪圈，出現(xiàn)中高高檔樓盤。。2008，，環(huán)線居住住掃描南環(huán)：代表表項(xiàng)目中海海城、弗朗朗明哥雖還未上市市，但其綜綜合性高端端品質(zhì)已引引起了市場場的廣泛關(guān)關(guān)注。西環(huán)：代表表項(xiàng)目綠地地長春上海海城，最初入市市鎖定的目目標(biāo)客群是是一汽廠區(qū)區(qū)，主打項(xiàng)項(xiàng)目品牌，，以項(xiàng)目的的品質(zhì)、產(chǎn)產(chǎn)品、服務(wù)務(wù)等多方面面在汽群體體中取得了了較好的口口碑。后期期在知名度度完全打開開的情況下下，客源由由一汽廠區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)而擴(kuò)大大到整個(gè)長長春市。目目前已成為為長春西環(huán)環(huán)之代表作作。東環(huán)：代表表項(xiàng)目東方方之珠：項(xiàng)目屬長春春市中高端端居住產(chǎn)品品，集別墅墅、多層、、小高層于于一身，采采用現(xiàn)代中中式風(fēng)格，，景觀與工工程建設(shè)一一同進(jìn)行，，成為了長長春市東環(huán)環(huán)線上中高高端產(chǎn)品的的一大亮點(diǎn)點(diǎn)。北環(huán)：代表表項(xiàng)目樂嘉嘉茗園：位于北環(huán)環(huán)城路中東東首座3300元、、樂嘉茗園園2600元/㎡，，銷售成績績良好。華華大天朗國國際浮出水水面，受到到了市場的的普遍關(guān)注注。由此可見，，隨著城市市的擴(kuò)張，，環(huán)線的郊郊區(qū)印象正正在逐漸弱弱化，而環(huán)環(huán)線也在一一定程度上上成為連接接居民跨區(qū)區(qū)域置業(yè)的的紐帶！外環(huán)線項(xiàng)目目發(fā)展研究究——外環(huán)逐逐漸成為熱熱點(diǎn)輻射環(huán)線跳跳出區(qū)域競競爭近年長春城城市發(fā)展環(huán)環(huán)線遞進(jìn)的的特征日益益明顯，這這一點(diǎn)隨著著環(huán)線的不不斷延伸得得到證明，，無論是經(jīng)經(jīng)濟(jì)文化還還是房產(chǎn)開開發(fā)，都隨隨著環(huán)線外外擴(kuò)而不斷斷產(chǎn)生新的的熱點(diǎn)。城市向北發(fā)發(fā)展，把握握南客北遷遷機(jī)會(huì)的同同時(shí)，挖掘掘環(huán)線價(jià)值值，借北外外環(huán)橫向延延伸的可能能輻射區(qū)域域，使目標(biāo)標(biāo)客群最大大程度上跨跨區(qū)域購房房成為可能能。規(guī)避同質(zhì)提提升競爭力力目前，區(qū)域域市場及北北部環(huán)線各各項(xiàng)目的開開發(fā)，無論論檔次、價(jià)價(jià)格、產(chǎn)品品、配套等等都基本相相同，使得得各項(xiàng)目的的客戶存在在嚴(yán)重的交交叉現(xiàn)象，，造成市場場競爭激烈烈。本案要立足足區(qū)域，利利用競爭對對手沒有做做足的方面面，走差異異化的路線線，形成本本案獨(dú)有的的亮點(diǎn)，做做出具有特特色的差異異化產(chǎn)品和和居住文化化，有效規(guī)規(guī)避同質(zhì)化化競爭，擴(kuò)擴(kuò)大影響，，樹立品牌牌。外環(huán)線項(xiàng)目目發(fā)展研究究——借勢區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，，挖掘環(huán)線線價(jià)值寬城區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)品供給模模式分析MODELA北部核心區(qū)區(qū)、中高檔檔大盤依傍新城城城市服務(wù)中中心和配套套優(yōu)勢。如如：證大光光明城。MODELD經(jīng)經(jīng)濟(jì)型住宅宅·地段相對較較偏，配套套相對齊全全，居住氛氛圍較差的的經(jīng)濟(jì)型住住宅產(chǎn)品。。如：樂嘉嘉茗園等MODELC復(fù)合合型60萬萬以上大盤盤通過項(xiàng)目周周邊資源及及自身內(nèi)部部景觀及建建筑形態(tài)共共同營造品品質(zhì)感．建筑形態(tài)為為多層、小小高層等，，社區(qū)規(guī)模模大，內(nèi)部部配套完善善如：華大大天朗國際際、東田青青年城、美美景天城、、澳城莊園園。MODELB宜宜居型住宅宅·處于配套相相對較為齊齊全，居住住氛圍較為為成熟的城城市次中心心區(qū)域的宜宜居型住宅宅產(chǎn)品。如如：包豪斯斯、中東首首座等。典型案例1：上海證證大光明城城—核心區(qū)區(qū)百萬超級級大盤開發(fā)商：長長春證大置置業(yè)有限公公司項(xiàng)目位置：：寬城區(qū)北北亞泰大街街以西,九九臺路以東東,鐵乙一一路以南,慶豐路以以北。開盤時(shí)間：：2007-9-28占地面積：：65萬平平方米；建建筑面積：：95萬平平方米面積區(qū)間：：50-136㎡，，主力戶型75-85㎡，占占一期50%以上價(jià)格：3500元/㎡項(xiàng)目評析：：項(xiàng)目分三期期開發(fā)，一一期用地面面積9.32萬平方方米，總建建筑面積11.45萬平方米米，位于亞亞泰大街偏偏僻位置，，共規(guī)劃23棟多層層和3棟高高層。所有有戶型采用用正南正北北，大開間間，小進(jìn)深深，動(dòng)靜分分區(qū)，全框框架結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)。證大大以城市營營造商的自自身定位，，預(yù)計(jì)5-7年完成成，推廣主主題是北部部新城核心心區(qū)、超百百萬平米希希望之城。。推廣口號號是“為長長春未來造造一座城。?！弊C大品牌牌形象的的塑造使使其成為為目前區(qū)區(qū)域客戶戶理想大大盤1.規(guī)模模，核心心區(qū)第一一超級大大盤2.地段段，締造造北城居居住核心心3.環(huán)境緊靠區(qū)政府和中心公園緊鄰大型商業(yè)中心5.配套套區(qū)區(qū)內(nèi)超超級會(huì)所所、大賣賣場和文文化娛樂中心心等，締締造生活活核心4.生態(tài)態(tài)景觀中中心公園園+主題題公園“雙景觀觀”公園園模式6.實(shí)實(shí)力=品品牌+品品質(zhì)品牌上市市公司打打造、戶戶型合理理、新現(xiàn)現(xiàn)代主義義風(fēng)格的的社區(qū)典型案例例2：華大·天天朗國際際——公公園地產(chǎn)產(chǎn)模式項(xiàng)目評析析：項(xiàng)目目今年9月末開開始拆遷遷，分期期開發(fā)，，預(yù)計(jì)5年完成成。前期期開發(fā)以以多層產(chǎn)產(chǎn)品為主主，后期期準(zhǔn)備做做少量小小高層產(chǎn)產(chǎn)品；一一期戶型型以60-70平米的的面積區(qū)區(qū)間為主主。項(xiàng)目目一、二二兩期絕絕大部分分產(chǎn)品將將會(huì)保守守開發(fā)做做成以符符合區(qū)域域內(nèi)大眾眾需求的的90平平米以下下中小戶戶型為主主。該項(xiàng)項(xiàng)目在區(qū)區(qū)域地塊塊打造兩兩個(gè)公園園，推行行公園地地產(chǎn)模式式。開發(fā)商：：大連華華大房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司項(xiàng)目位置置：小南南街以東東、北環(huán)環(huán)城路以以南、長哈鐵路路以西開盤時(shí)間間：預(yù)計(jì)計(jì)08年年4-5月開盤盤占地面積積：52萬㎡建筑面積積：60萬㎡面積區(qū)間間：50-110㎡工程進(jìn)度度：部分分地塊拆拆遷價(jià)格：預(yù)計(jì)均價(jià)價(jià)2500元/㎡入市市典型案例例3：東田·青青年城——體育育地產(chǎn)+商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)商：：長春市市星火房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司項(xiàng)目位置置：寬城城區(qū)青年年路以西西，基隆隆街以東，新月月路以北北，北環(huán)環(huán)城路以以南開盤時(shí)間間：預(yù)計(jì)計(jì)在2008年年4-5月開盤盤占地面積積：52萬㎡建筑面面積：：60萬㎡㎡面積區(qū)區(qū)間：：50-140㎡；；主力面面積：：80左右右二房房兩廳廳；工程進(jìn)進(jìn)度：：部分分地塊塊拆遷遷價(jià)格：：預(yù)計(jì)計(jì)入市市均價(jià)價(jià)2500元/㎡市政配配套：：銀行行、醫(yī)醫(yī)院、、公園園項(xiàng)目評評析：：東田田青年年城項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)配套套設(shè)施施完善善：20萬萬平米米北城城第一一商業(yè)業(yè)中心心，3公里里沿街街商鋪鋪，5萬平平米奧奧林匹匹克中中央公公園，，北城城首座座2萬萬平米米全民民健身身中心心，2000平平米室室內(nèi)游游泳館館，2000平平米幼幼兒園園，建成后后將成成為長長春市市北城城集休休閑、、購物物、運(yùn)運(yùn)動(dòng)于于一體體的高高品質(zhì)質(zhì)生態(tài)態(tài)社區(qū)區(qū)。產(chǎn)產(chǎn)品形形式有有多層層、高高層、、小高高層組組成，，預(yù)計(jì)計(jì)4——5年年全部部開發(fā)發(fā)完畢畢。一一期開開發(fā)建建設(shè)21棟棟多層層，9棟高高層，，戶型型面積積65㎡——140㎡㎡之間間，預(yù)預(yù)計(jì)2008年年6月月上市市。典型案案例4：包豪斯斯國際際社區(qū)區(qū)——中中檔宜宜居型型住宅宅項(xiàng)目評評析：：項(xiàng)目目位置置和基基本配配套條條件較較好，，2007年7月上上市，，在證證大之之前率率先打打破鐵鐵北房房價(jià)的的3000元/㎡大大關(guān)，，做了了寬城城房價(jià)價(jià)第一一個(gè)吃吃蟹者者，并并獲得得巨大大成功功，住住宅在在短短短5個(gè)個(gè)月的的時(shí)間間內(nèi)便便已銷銷售一一空，，目前前只剩剩余少少量商商業(yè)。。開發(fā)發(fā)商商：：長長春春森森帝帝房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司項(xiàng)目目位位置置：：北北亞亞泰泰大大街街與與長長新新路路交交匯匯處處開盤時(shí)間間：2007-7-8交房時(shí)間間：2007-12占地面積積：3.8萬㎡㎡建筑面積積：6.6萬㎡㎡共718套住住宅和2萬㎡商商業(yè)面積區(qū)間間：55-150㎡；；主力為為77-90兩兩房兩廳廳價(jià)格：3300元/㎡㎡市政配套套：市場場、醫(yī)院院、學(xué)校校綜上，寬寬城區(qū)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的表表現(xiàn)：性價(jià)比高高從產(chǎn)品的的去化速速度情況況來看，，功能齊齊全90平米以以內(nèi)的小小二房、、二房成成為此區(qū)區(qū)域需求求的主流流產(chǎn)品，，而面積積較大的的戶型在在銷售中中有一定定的抗性性存在。。區(qū)域內(nèi)群群體從購房群群體來看看，區(qū)域域內(nèi)以公公務(wù)員、、產(chǎn)業(yè)工工人、小小營業(yè)主主和座地地戶較多多，周邊邊低收入入人群和和外來打打工人事事。但區(qū)區(qū)域外客客源較少少。呈兩個(gè)區(qū)區(qū)間價(jià)格范圍圍呈現(xiàn)兩兩個(gè)區(qū)間間：2400-3000元的的中低檔檔樓盤，，3300-3500元的的中檔偏偏高樓盤盤。調(diào)研研發(fā)現(xiàn)，，在銷售售中面積積大、總總價(jià)偏高高會(huì)遇到到一定的的抗性。。目標(biāo)客戶群群體價(jià)格情況主流產(chǎn)品分析：區(qū)域高端供應(yīng)和需求相對很少，中檔價(jià)位精品住宅是需求主力。而中、低檔客戶對于住房有著強(qiáng)烈的需求，即需求中低價(jià)格的同時(shí)，也逐漸要求樓盤具有中高端生活的品位和檔次。：專題研究：：項(xiàng)目如何尋找競爭中的差異化板塊內(nèi)競爭爭參考對象象的鎖定根據(jù)項(xiàng)目所所在區(qū)域、、位置、規(guī)規(guī)模，尋找找區(qū)域周邊邊的有參照照和可比的的項(xiàng)目，據(jù)據(jù)此將區(qū)域域內(nèi)以下樓樓盤做為本本次市場定定位參考分分析中的主主要對象：：中高端：上上海證大光光明城東田青年城城中端端：華大天天朗國際包豪斯國際際鉆石禮都中東首座低端端：美景景天城、樂樂嘉茗園競爭項(xiàng)目基基本情況比比較開發(fā)商品牌牌方面，2006年年以來證大大、森帝、、華大等外外埠開發(fā)商商相繼進(jìn)入入，改變了了區(qū)域主要要以本土開開發(fā)商為主主的現(xiàn)狀，，對拉升區(qū)區(qū)域市場的的整體開發(fā)發(fā)水平起到到很大帶動(dòng)動(dòng)作用。在產(chǎn)品規(guī)模模方面可以以看出，區(qū)區(qū)域內(nèi)大多多數(shù)樓盤規(guī)規(guī)模都在20萬㎡以以上；板塊塊近年土地地的規(guī)模放放量，對于于區(qū)域內(nèi)開開發(fā)商來說說區(qū)域競爭爭將更加激激烈，更加加白熾化。。從項(xiàng)目景觀觀資源看，，證大光明明城占據(jù)了了緊鄰鐵北北中心公園園的景觀優(yōu)優(yōu)勢，華大大另辟捷徑徑在項(xiàng)目用用地范圍內(nèi)內(nèi)建設(shè)了公公園，但是是由于區(qū)域域現(xiàn)階段生生活相關(guān)配配套比較匱匱乏及經(jīng)濟(jì)濟(jì)、環(huán)境較較差的整體體現(xiàn)狀，制制約了區(qū)域域地塊的開開發(fā)檔次。。差異化：挖掘項(xiàng)目稀缺資源，前瞻性的整合——需求強(qiáng)烈的優(yōu)勢配套項(xiàng)目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型占地（萬㎡）建面（萬㎡）規(guī)劃棟數(shù)面積區(qū)間（㎡）入市時(shí)間證大光明城上海證大多層、高層64100一期26棟50-13507-9-28包豪斯國際森帝房產(chǎn)多層、小高層3.86.611棟55-15007-7-8鉆石·禮都天元房產(chǎn)多層、小高層1326兩期共19棟75-13305-8美景天城澳星海多層4260103棟43-117未開盤東田·青年城星火房產(chǎn)多層、高層4270一期21棟65-140未開盤樂嘉茗園華泰房產(chǎn)多層16.42155棟49-13307-10-14華大天朗國際大連華大多層5262一期20棟50-110未開盤中東首座中東地產(chǎn)多層81025棟60-11007-11-11競爭項(xiàng)目銷銷售情況及及目標(biāo)客戶戶目前區(qū)域市市場各項(xiàng)目目檔次差距距不明顯，，價(jià)格區(qū)間間集中，買買家交叉現(xiàn)現(xiàn)象比較突突出，市場場競爭激烈烈。通過區(qū)域內(nèi)內(nèi)主力戶型型及其去化化速度可以以看出，鐵鐵北各項(xiàng)目目的主流供供應(yīng)面積在在75—90㎡（2房2廳））左右，此此類面積消消化速度較較快；但同同樣這也說說明區(qū)域市市場同質(zhì)化化現(xiàn)象比較較嚴(yán)重。在客戶方面面，各項(xiàng)目目多數(shù)為區(qū)區(qū)域居住型型買家：客客群以周邊邊工廠企業(yè)業(yè)職工、原原地居民及及少部分來來長打工、、低收入人人群、小營營業(yè)主及寬寬城區(qū)的教教師、白領(lǐng)領(lǐng)和公務(wù)員員為主。結(jié)結(jié)合實(shí)際銷銷售來看，，客戶多數(shù)數(shù)選擇離單單位就近的的區(qū)域選擇擇購房，跨跨區(qū)域購房房依然不明明顯。差異化：強(qiáng)強(qiáng)勢概念與與產(chǎn)品創(chuàng)新新是關(guān)鍵，，戶型方面面小二房、、小三房是是主力項(xiàng)目名稱面積區(qū)間主力面積主力房型主力銷售率目前均價(jià)入市時(shí)間現(xiàn)銷售主力客群證大光明城50-13575-852室2廳98%345007-9-2897%大部分還是區(qū)域內(nèi)的中高檔收入者：公務(wù)員、老師、白領(lǐng)等。包豪斯國際55-15077-902室2廳100%345007-7-8100以站前商圈附近個(gè)體戶為主，其他區(qū)域客戶也有一些，但所占比例不多。鉆石·禮都75-1331002室2廳100%335005-897%寬城區(qū)光復(fù)路、黑水路小營業(yè)主和少量區(qū)域內(nèi)的教師、公務(wù)員為主要購房客群美景天城43-117902室2廳——2600未開盤——未開盤，但已經(jīng)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，主要面對客群為區(qū)域內(nèi)原住居民。東田·青年城65-140——————----未開盤——面對客群以客車廠和車輪廠員工為主，年齡趨于年輕化，30歲左右為主樂嘉茗園49-13360-702室1廳100%260007-10-1498%大多數(shù)為區(qū)域內(nèi)換房族，也有來自外地打工客戶和其余區(qū)域的低收入人群。天朗國際50-11060-802室2廳——2500未開盤——未售，但就其現(xiàn)有資源來看，主流客群主要面向區(qū)域周邊的在住居民。中東首座60-11068-902室1廳100%330007-11-1195%客群以項(xiàng)目周邊居民為主項(xiàng)目周邊潛潛在競爭情情況以上各項(xiàng)目目同在北部部新城，但但開發(fā)或者者按照開發(fā)發(fā)順序都是是靠近鐵南南，對本項(xiàng)項(xiàng)目直接影影響相對不不大。但從規(guī)模上上看，團(tuán)山山地塊依托托伊通河稀稀缺資源以以及絕對的的規(guī)模優(yōu)勢勢將會(huì)對區(qū)區(qū)域板塊產(chǎn)產(chǎn)生重大深深遠(yuǎn)的影響響，目前為為拆遷階段段。差異化：受大盤威脅和品牌需要，提高產(chǎn)品附加值和競爭力，以規(guī)避劣勢。項(xiàng)目團(tuán)山地塊金茂地塊春鐵新城位置北環(huán)路以南，伊通河以西，東榮大路以北北十條東至亞泰大街，西至九臺路，南至鞍三路開發(fā)商萬德房地產(chǎn)金茂地產(chǎn)長春鐵路房地產(chǎn)占地196.7萬㎡，一期88萬㎡10萬㎡13.1萬㎡綜上，本案案核心價(jià)值值元素如下下：市場面市場供求關(guān)關(guān)系良好；；市場擴(kuò)容現(xiàn)現(xiàn)象明顯；；區(qū)域認(rèn)知度度開始轉(zhuǎn)變變，未來前前景看好競爭面市場同質(zhì)化化競爭激烈烈；市場同期入入市量較大大；證大光明城城對本項(xiàng)目目形成的客客群爭奪與與價(jià)格壓制制；促進(jìn)大眾需需求的快速速釋放，未未來的市場場競爭將更更多的集中中于精致中中小戶型產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新、、項(xiàng)目配套套整合以及及生活理念念的塑造；；基地面規(guī)模優(yōu)勢，，具有發(fā)展展多元化物物業(yè)的先天天條件；品牌優(yōu)勢，，為項(xiàng)目提提供靈魂和和主線；先天基地的的優(yōu)勢，有有塑造中高高端物業(yè)的的潛質(zhì)。強(qiáng)勢概念與與產(chǎn)品創(chuàng)新新、利用稀稀缺資源是是本案戰(zhàn)略略突破的關(guān)關(guān)鍵以魅力化產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)超超越現(xiàn)有障障礙點(diǎn)，以以主題開發(fā)理念塑塑造獨(dú)特生生活方式，，最終打破破市場壁壘壘由此看來，，本項(xiàng)目欲欲成就功業(yè)業(yè)，必須挖挖掘市場空白和市場場需求興奮奮點(diǎn)，以““品牌＋差差異化”策策略搶占先機(jī)，，贏得市場場……項(xiàng)目開發(fā)主主題初探項(xiàng)目認(rèn)知與與理解宏觀環(huán)境綜綜合審視項(xiàng)目定位思思路和物業(yè)業(yè)發(fā)展建議議房地產(chǎn)市場場發(fā)展現(xiàn)狀狀及趨勢項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃建議本案總體思思路(Contents)新一輪的長長春城市規(guī)規(guī)劃，給這這個(gè)城市帶帶來了前所所未有的的的歷史機(jī)遇遇；借著““鐵北大開開發(fā)戰(zhàn)略和和北部新城城建設(shè)”的的東風(fēng)，鐵鐵北的春天天到來了，，我們的項(xiàng)項(xiàng)目展現(xiàn)出出了別樣的的勃勃生機(jī)機(jī)。同時(shí)，我們們也應(yīng)該正正視，我們們的項(xiàng)目處處于鐵北北北端這個(gè)到到目前為止止正在喚醒醒市民注意意的區(qū)域，，與生活直直接相關(guān)的的配套還極極度匱乏；；市場的供供應(yīng)向整個(gè)個(gè)城市集中中放量，同同時(shí)區(qū)域的的規(guī)模開發(fā)發(fā)才剛剛開開始。我們們可能有理理由讓人們們的目光往往北、但又又有什么理理由讓我們們的地塊對對本區(qū)域或或者鄰近區(qū)區(qū)域有一定定的感召力力？如何才才能激發(fā)潛潛在客群的的強(qiáng)烈購買買欲望和置置業(yè)激情？？我們們要要做做的的不不僅僅是是08年年區(qū)區(qū)域域需需求求的的的的正正常常消消化化，，我我們們更更要要考考慮慮3、、4年年周周期期內(nèi)內(nèi)的的絕絕對對突突圍圍??！引子子本案案絕絕對對突突圍圍之之舉舉——總總體體定定位位打造造以以中中高高檔檔宜宜居居生生活活為為主主，，集集購購物物、、休休閑閑、、娛娛樂樂等等商商業(yè)業(yè)功功能能為為一一體體，，具具有有“一站式””教育、節(jié)能環(huán)保的大型英倫風(fēng)情國國際街區(qū)。。40萬㎡純純粹英倫國國際生活街街區(qū)強(qiáng)勢概念與與產(chǎn)品創(chuàng)新新、利用稀稀缺資源是是本案戰(zhàn)略略突破的關(guān)關(guān)鍵英倫風(fēng)情國國際街區(qū)是我們擺脫脫同質(zhì)化競競爭、魅力力化產(chǎn)品品品質(zhì)的主主題規(guī)劃理理念、以及及營造的獨(dú)獨(dú)特生活方方式。節(jié)能環(huán)保是目前長春春市場產(chǎn)品品品質(zhì)創(chuàng)新新的一把利利劍！“一站式””教育是整合本項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)外稀稀缺資源、、符合并強(qiáng)強(qiáng)烈吸引區(qū)區(qū)域客群、具有市市場感召力力的戰(zhàn)略戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)！“節(jié)能環(huán)保?！敝黝}定定位的闡述述與可行性性論證論證一：引引領(lǐng)長春市市場的節(jié)能能系統(tǒng)打打造現(xiàn)代代綠色健康康住宅隨著人們生生活水平的的不斷提高高，居住理理念也在悄悄然發(fā)生改改變，自然然、健康、、節(jié)能的住住宅已越來來越被人們們所接受和和喜愛。建建設(shè)能耗小小的健康、、舒適、節(jié)節(jié)能住宅，，不僅體現(xiàn)現(xiàn)在全面引引導(dǎo)長春居居住理念、、在將來滿滿足人們對對舒適居住住的需求，，更是吳中中集團(tuán)對社社會(huì)可持續(xù)續(xù)發(fā)展、改改善居住生生態(tài)環(huán)境的的高度社會(huì)會(huì)責(zé)任感和和強(qiáng)烈的品品牌意識。?？蛇x擇節(jié)能能系統(tǒng)如下下：領(lǐng)先節(jié)能之之一：置換換式新風(fēng)系系統(tǒng)。領(lǐng)領(lǐng)先節(jié)節(jié)能之二：：同層后排排水系統(tǒng)。。領(lǐng)先節(jié)能之之三：景觀觀水生態(tài)處處理系統(tǒng)。。領(lǐng)領(lǐng)先節(jié)能能之四：建建筑圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)保溫隔隔熱技術(shù)。。領(lǐng)先節(jié)能能之五：中中水循環(huán)利利用系統(tǒng)。。對洗浴、洗洗衣等生活活用水和雨雨水回收處處理形成中中水，用于于景觀用水水、澆灌綠綠地、洗車車等；另一方面，，長春市政政府正積極極探索設(shè)立立建筑節(jié)能能改造專項(xiàng)項(xiàng)基金，為為節(jié)能技術(shù)術(shù)開發(fā)、宣宣傳、示范范、推廣等等工作而從從政府經(jīng)常常性預(yù)算中中設(shè)立專項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，以提供財(cái)稅稅政策支持持，并允許許某些建筑筑節(jié)能產(chǎn)品品，減征增增值稅。論證二：響響應(yīng)政策率率先大大張旗鼓吹吹響新節(jié)能能住宅革命命的號角民建長春市市委員會(huì)在在07年12月的政政協(xié)會(huì)議上上提交了題題為《關(guān)于于加快推進(jìn)進(jìn)我市城市市建筑節(jié)能能工作的建建議》，建建議提出了了從法規(guī)、、標(biāo)準(zhǔn)、政政策、技術(shù)術(shù)、宣傳等等方面采取取建筑節(jié)能能的綜合配配套措施。。提出盡早早出臺長春春市建筑節(jié)節(jié)能條例，，切實(shí)加加大現(xiàn)有政政策法規(guī)的的執(zhí)行和查查處力度。。論證三：迎迎合需求、、借東風(fēng)創(chuàng)創(chuàng)造全方位位示范工程程根據(jù)我我司對對長春春市場場消費(fèi)費(fèi)理念念與需需求的的調(diào)研研，人人們對對舒適適型住住宅需需求的的日益益提高高。產(chǎn)品研研發(fā)上上體現(xiàn)現(xiàn)節(jié)能能省地地的設(shè)設(shè)計(jì)思思想：板式式小進(jìn)進(jìn)深方方正戶戶型，，多層層住宅宅的保保證客客廳主主臥均均為南南向，，南北北自然然通風(fēng)風(fēng)，無無通風(fēng)風(fēng)死角角；小小高層層房型型平面面合理理緊湊湊，采采用中中空浮浮法玻玻璃窗窗等，，這些些舉措措即節(jié)能能、提提高性性價(jià)比比，又又符合合長春春市民民置業(yè)業(yè)選擇擇的特特征和和潮流流。長春政府府期望打打造一批批代表不不同類型型的節(jié)能能示范建建筑和小小區(qū)，使使其在本本地區(qū)起起到建筑筑技術(shù)的的帶頭作作用。并并要求相相關(guān)機(jī)關(guān)關(guān)單位積積極推進(jìn)進(jìn)建筑節(jié)節(jié)能示范范小區(qū)，，那么借借助東風(fēng)風(fēng)，建設(shè)設(shè)吳中集集團(tuán)及項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌形象工工程，力力爭“全全國優(yōu)秀秀示范小小區(qū)試點(diǎn)點(diǎn)工程””、