物業(yè)管理方案課件

物業(yè)管理方案編制專題培訓(xùn)課2014物業(yè)管理方案編制專題培訓(xùn)課2014

前言什么叫物業(yè)管理方案原為投標(biāo)文件的一部分，是對物業(yè)項目管理過程的詳細(xì)解析。是實施管理服務(wù)的綱領(lǐng)性、指導(dǎo)性文件。前言什么叫物業(yè)管理方案

前言

前言前言

編制要求1、準(zhǔn)確性：定位準(zhǔn)確；2、系統(tǒng)性：一體化管理服務(wù)、銜接對應(yīng)；3、針對性：特點、特色；4、可操作性：易于理解、實施；5、有效性：效果可預(yù)期。前言編制要求目錄

一、編制方案必須遵守的規(guī)定

二、編制方案的一般程序

三、方案的主要內(nèi)容

四、編制方案的要點和方法

五、編制方案應(yīng)注意的問題目錄一、編制方案必須遵守的規(guī)定太陽地球地球公轉(zhuǎn)軌道月球一、編制方案必須遵守的規(guī)定太陽地球地球公轉(zhuǎn)軌道月球一、編制方案必須遵守的規(guī)定——細(xì)節(jié)部位做好標(biāo)注，為下一步提供依據(jù)支持認(rèn)真仔細(xì)研究1、響應(yīng)招標(biāo)文件的要求（招投標(biāo)項目）；2、必須根據(jù)項目的基本情況和特點制定；3、方案必須在熟悉、了解的基礎(chǔ)上制定；4、方案所做的服務(wù)承諾、工作計劃、工作目標(biāo)、實施方案等必須切合實際，切勿脫離實際、能夠履行的基礎(chǔ)上承諾；5、物業(yè)服務(wù)費用收支測算合理、設(shè)計科學(xué)、運行合理；6、內(nèi)容符合國家及地方法規(guī)的規(guī)定（招投標(biāo)項目）。編制方案必須遵守的規(guī)定——細(xì)節(jié)部位做好標(biāo)注，為下一步提供依據(jù)支持認(rèn)真仔細(xì)研究1、響如何編制物業(yè)管理方案？怎么編制物業(yè)管理方案？一到九步告訴你編制方案的程序123456789二、編制方案的一般程序如何編制物業(yè)管理方案？怎么編制物業(yè)管理方案？一到九步告訴你組織管理、技術(shù)、財務(wù)等人員參與制定；制定方案不僅僅是項目負(fù)責(zé)人、市場拓展人員的工作，參與部門越多，方案執(zhí)行過程中效率越高。1編制方案的一般程序組織管理、技術(shù)、財務(wù)等人員參與制定；1編制方案的

收集物業(yè)項目的基本情況信息；項目的位置、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、綠地面積、設(shè)施設(shè)備、總戶數(shù)、開發(fā)單位背景、周邊環(huán)境等情況進行數(shù)據(jù)收集、分析。2編制方案的一般程序收集物業(yè)項目的基本情況信息；2編制方案的一般程序編制方案的一般程序編制方案的一般程序

對客戶需求進行調(diào)查；

包括年齡、職業(yè)、生活習(xí)慣、交通出行、學(xué)歷、經(jīng)濟狀況。3編制方案的一般程序?qū)蛻粜枨筮M行調(diào)查；3編制方案的一般程序

確定組織架構(gòu)、人員配置、崗位名稱；方案在編制過程中，是一個系統(tǒng)工程，各模塊都相對應(yīng)，為了做到前后銜接一致，必須事先確定組織架構(gòu)、崗位設(shè)置及名稱。（測算中需要人員配置，資料管理中需要人員配置、日常管理方案中需要人員配置）4編制方案的一般程序確定組織架構(gòu)、人員配置、崗位名稱；4編制方

根據(jù)物業(yè)的設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等進行成本測算（測算支出）。電梯等設(shè)備維保、有人值守配電房、出入口、固定崗位是重點。5編制方案的一般程序根據(jù)物業(yè)的設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)人員配置、市場

分工、協(xié)作、編制；根據(jù)部門工種及員工特長進行分工，例如、理念提煉，環(huán)境景觀、設(shè)施設(shè)備、人員培訓(xùn)等進行協(xié)作分工。6編制方案的一般程序分工、協(xié)作、編制；6編制方案的一般程序

根據(jù)項目要求或者招標(biāo)要求制定操作方案。項目的需求、要點等考慮。7編制方案的一般程序根據(jù)項目要求或者招標(biāo)要求制定操作方案。項目的需

測算物業(yè)服務(wù)費收入（管理費單價）。依據(jù)成本控制、管理經(jīng)驗、政府指導(dǎo)價、經(jīng)營管理等確定收入，找出利潤。

8編制方案的一般程序8編制方案的一般程序

最后校對、審核、調(diào)整、打印、裝訂。9編制方案的一般程序9編制方案的一般程序三、方案的主要內(nèi)容三、方案的主要內(nèi)容

物業(yè)項目的整體設(shè)想與目標(biāo)、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制定、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述及應(yīng)急預(yù)案、費用測算與成本控制、重點難點工作策劃、物資裝備與工作計劃等。主要包括：方案的主要內(nèi)容物業(yè)項目的整體設(shè)想與目標(biāo)、組織架構(gòu)與人員配置、管理

關(guān)鍵性內(nèi)容：？實質(zhì)性內(nèi)容：？按照作用分為：方案的主要內(nèi)容關(guān)鍵性內(nèi)容：？按照作用分為：方案的主要內(nèi)容四、編制方案的要點和方法四、編制方案的要點和方法第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1

1、項目的整體設(shè)想與目標(biāo)。

必須對項目進行分析研究的基礎(chǔ)上實施，只有對物業(yè)項目的基本情況和業(yè)主的需求盡心詳盡深入的調(diào)查，分析才能制定出科學(xué)、合理、可行的方案，因此項目分析是編制方案的前提條件。編制方案的要點和方法第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想12、項目的簡介（了解項目，熟悉環(huán)境）

3、客戶需求分析（根據(jù)客戶需求的調(diào)查情況，得到客戶的需求，進行合理定位），例如、安全、尊貴、舒適、自然環(huán)境等等。第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1編制方案的要點和方法2、項目的簡介（了解項目，熟悉環(huán)境）第一部分項

例如：A項目總建筑面積約252323.27㎡，其中高層住宅185214.1㎡、商業(yè)用房1397.7㎡；B項目總建筑面積約為82634.1平方米，19棟住宅、1棟商業(yè)用房，住宅容積率1.18。第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1編制方案的要點和方法例如：第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1編制方案的要點和方法第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1編1、施工介入：人員、工作內(nèi)容、溝通反饋；2、銷售配合：人員配置、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、培訓(xùn)；

3、承接查驗：項目、交接手續(xù)、遺留問題處理、成品保護；4、入住策劃：流程設(shè)計、資料清單。第二部早期介入與前期物業(yè)管理2編制方案的要點和方法1、施工介入：人員、工作內(nèi)容、溝通反饋；第二部早人員配備包括擬為項目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)要求等配置人員過程中應(yīng)符合政策法規(guī)和等級收費標(biāo)準(zhǔn)制定，同時參照同類項目根據(jù)管理經(jīng)驗配置。遵循科學(xué)、高效、合理的原則配置…第三部分組織架構(gòu)與人員配置3編制方案的要點和方法人員配備包括擬為項目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制會審測算是否合理，價格是否接近招標(biāo)方心理價位。以中標(biāo)為前提。第三部分組織架構(gòu)與人員配置3編制方案的要點和方法會審測算是否合理，價格是否接近招標(biāo)方心理價位。第三部分需關(guān)注：

1、管理崗位設(shè)置結(jié)合工作內(nèi)容；2、工程崗位設(shè)置考慮項目設(shè)施設(shè)備；3、操作崗位設(shè)置根據(jù)實際需要。

第三部組織架構(gòu)與人員配置2編制方案的要點和方法需關(guān)注：第三部組織架構(gòu)與人員配置2編制方案的要點和方法方案中重點、難點是焦點，把握準(zhǔn)確、分析得當(dāng)，彰顯方案的含金量，要根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、形態(tài)、業(yè)主的構(gòu)成、需求綜合分析。核心之一第四部分重點難點管理及措施4編制方案的要點和方法方案中重點、難點是焦點，把握準(zhǔn)確、分析得當(dāng)，彰顯方案

大廈、綜合性物業(yè)經(jīng)營管理和設(shè)施設(shè)備管理方面住宅小區(qū)基礎(chǔ)管理服務(wù)方面工業(yè)區(qū)消防、貨物的出入管理方面政府辦公樓維護政府形象、保密管理及特約服務(wù)方面第四部分重點難點管理及措施4編制方案的要點和方法大廈、綜合性物業(yè)經(jīng)營管理和設(shè)施設(shè)備管理方計劃詳細(xì)、操作性強

工作計劃的制定緊扣物業(yè)管理項目的總體策劃及指導(dǎo)思想、工作重點。要結(jié)合項目的實際情況分階段制定，要做到全面而不缺項，例如創(chuàng)優(yōu)計劃、重大維修工作計劃、社區(qū)文化工作計劃等。第五部分工作計劃及物資裝備5編制方案的要點和方法計劃詳細(xì)、操作性強工作計劃的制定緊扣物業(yè)管理項目的總第二小部分：內(nèi)部管理制度第一小部分：公眾管理制度第六部分管理制度的制定6編制方案的要點和方法第二小部分：內(nèi)部管理制度第一小部分：公眾管理制度第六部分內(nèi)部管理制度：員工手冊、各崗位職責(zé)、崗位操作說明書、考核等規(guī)定公眾管理制度：業(yè)主規(guī)約、業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定、電梯使用管理規(guī)定、裝修管理流程、辦理入住管理流程第六部分管理制度的制定6編制方案的要點和方法內(nèi)部管理制度：員工手冊、各崗位職責(zé)、崗位操作說明書、考核等規(guī)逐一編制文本編輯編制合成制定日常管理方案，應(yīng)切合實際，按照服務(wù)等級進行編制1、秩序維護，消防安全，車輛管理、房屋維修、設(shè)施設(shè)備維護，清潔維護、綠化養(yǎng)護、特約服務(wù)等方面逐一闡述。第七部分日常管理服務(wù)方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施7編制方案的要點和方法逐一編制文本編輯編制合成制定日常管理方案，應(yīng)切合實際，按照服2、編制過程中應(yīng)按照項目需求、管理重點、管理方法、管理措施來編制；3、在編制中應(yīng)對各種應(yīng)急預(yù)案進行編制，如停水、停電、火災(zāi)、電梯困人、雨雪天氣等等；第七部分日常管理服務(wù)方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施7逐一編制文本編輯編制合成編制方案的要點和方法2、編制過程中應(yīng)按照項目需求、管理重點、管理方法、管對于檔案和資料要進行區(qū)別管理；如：建筑設(shè)備的圖紙，隱蔽工程的資料，設(shè)施設(shè)備的年檢保養(yǎng)記錄，物業(yè)使用人的檔案資料；日常運行的記錄，人事資料等等。非常關(guān)鍵，是日后解決問題的依據(jù)。第八部分檔案管理、資料管理8編制方案的要點和方法對于檔案和資料要進行區(qū)別管理；非常關(guān)鍵，是日后解決問方案的組成部分及編制要點物業(yè)服務(wù)相對其他行業(yè)來說，利潤不高，尤其收入單一，現(xiàn)在有人常說物業(yè)行業(yè)是捧著金飯碗討飯吃。因此需要我們來共同拓展思路，比如現(xiàn)在有的，收快遞、做中介、百姓菜場進小區(qū)，情人節(jié)賣花、等等。9第九部分項目特約服務(wù)與經(jīng)營方案方案的組成部分及編制要點物業(yè)服務(wù)相對其他行業(yè)來說，利潤不高，方案的組成部分及編制要點1、在衣食住行用中找出需求。2、與社會化機構(gòu)、專業(yè)公司合作，通過社會化力量開展專業(yè)服務(wù)。3、根據(jù)項目不同、區(qū)位不同考慮需求不同，如青年城與熙園。4、根據(jù)項目性質(zhì)不同多重考慮，如寫字樓的保潔，文化廣場的例子。思路：9第九部分項目特約服務(wù)與經(jīng)營方案方案的組成部分及編制要點1、在衣食住行用中找出需求。思路：9為編制準(zhǔn)備盡量詳細(xì)準(zhǔn)確、具體真實。1項目的定價方式，了解酬金制還是包干制的區(qū)別？

2一種是實行政府指導(dǎo)價，另一種是預(yù)定一個區(qū)間價。第十部分物業(yè)費收支測算9編制方案的要點和方法為編制準(zhǔn)備盡量詳細(xì)準(zhǔn)確、具體真實。1項目的定價方式，了解酬金為編制準(zhǔn)備盡量詳細(xì)準(zhǔn)確、具體真實。3核算成本，列出excel公式，按照費用的組成結(jié)構(gòu)，逐項核算；

4核算收入，分清主營收入、其他收入等按照規(guī)定提?。?最后計算稅費，不能缺項，如營業(yè)稅、城建稅、教育附加稅、所得稅等第十部分物業(yè)費收支測算9編制方案的要點和方法為編制準(zhǔn)備盡量詳細(xì)準(zhǔn)確、具體真實。3核算成本，列出excel

第十部分物業(yè)費用測算10示G:\2014項目經(jīng)理培訓(xùn)\2014年收支預(yù)算表.xls例方案的組成部分及編制要點第十部分物業(yè)費用測算10示G:\2014項目經(jīng)理培訓(xùn)支出部分測算的要求

一全，二細(xì)，三實，四多1、全--應(yīng)“橫向到邊，縱向到底，中間到位”。

2、保潔費用工資福利費工會費社保材料垃圾清運費編制方案的要點和方法支出部分測算的要求2、保潔費用工資福利費工會費社保2、細(xì)

如測算人工費，人頭要細(xì)到0.幾個人；

測算材料費要細(xì)到多少根領(lǐng)帶、多少個膨脹螺絲。測算辦公費用可能要細(xì)到一個月或一年要用多少支簽字筆等。測算電費要細(xì)到有多少個燈泡，每個燈泡多少瓦，每個燈泡開多少分鐘等．

測算低值易耗品要細(xì)到有多少水籠頭，每個籠頭的出水量有多大，開多長時間，等等。編制方案的要點和方法2、細(xì)編制方案的要點和方法3、實

就是要做實。之前要進行工作分析和工作分解。

將一年、一季、一月要干的事情，用貨幣的形式反映出來。

科學(xué)測算的基礎(chǔ)是工作的有效分析和有效分解。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法如：測算供配電系統(tǒng)維護費工作分析和工作分解為：（1）保持配電房清潔衛(wèi)生；（2）檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；（3)委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；編制方案的要點和方法如：測算供配電系統(tǒng)維護費編制方案的要點和方法（4）對變壓器外部、低壓配電柜進行清潔、保養(yǎng)；（5）保證正常電力供應(yīng)，內(nèi)線限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主(使用人)；（6）檢測接地電阻；檢測配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度；（7）檢測配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具：編制方案的要點和方法（4）對變壓器外部、低壓配電柜進行清潔、保養(yǎng)；編制方案的要點（8）潮濕天氣時，采用抽濕或紅外線燈泡烘烤等方法，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；（9）檢測配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；（10）填寫運行記錄，建檔備查。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法結(jié)合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾：

（1）每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面無積灰，配電柜表面無污漬；

（2）每日檢查一次；

（3）每年測試、試驗1次；

（4）每年進行2次；

（5）限電、停電至少提前三日通知業(yè)主(使用人)；編制方案的要點和方法結(jié)合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾：編制方案的要點和方法（6）每年檢測1次；（7）每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材；高壓操作工具每年送供電部門檢測1次；（8）持續(xù)保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；（9）每月檢測1次；（10）每日填寫運行記錄并歸檔備查。編制方案的要點和方法（6）每年檢測1次；編制方案的要點和方法4、多要多次上下溝通，多次討論。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法測算編制的方法

（一）固定（一般用于在管）

（1）以過去實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮測算期內(nèi)相關(guān)因素，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比確定出的測算。

（2）其假設(shè)的前提是：現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是必須的；原有的各項開支都是合理的；增加費用測算是值得的。

（3）主要特點是編制后，一般不做變動或更迭，具有相對固定性。編制方案的要點和方法測算編制的方法編制方案的要點和方法

（二）零基（一般用于新建）

（1）是以零為基礎(chǔ)的測算

（2）不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)測算期內(nèi)業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各項支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用測算。

（3）有助于物業(yè)管理企業(yè)提高收費的使用效益，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的競爭能力編制方案的要點和方法（二）零基（一般用于新建）編制方案的要點和方法五、編制方案應(yīng)注意的問題五、編制方案應(yīng)注意的問題1、方案編制過程中不能有漏項或缺失，包括細(xì)節(jié)的闡述。2、編制科學(xué)、合理、可行的方案或者措施。3、編制方案過程中要有針對性，要足夠了解項目的情況，分析存在的各種情況。注意編制方案應(yīng)注意的問題1、方案編制過程中不能有漏項或缺失，包括細(xì)節(jié)的闡述。4、遵循全面、高效、合理的原則。5、利用日常的管理經(jīng)驗綜合分析，必要時要采取學(xué)習(xí)借鑒。注意編制方案應(yīng)注意的問題4、遵循全面、高效、合理的原則。注意編制方案應(yīng)注意的6、找出項目中存在的管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、通過有效的方法防微杜漸。7、方案的內(nèi)容要符合國家及地方的法律、法規(guī)的規(guī)定。注意編制方案應(yīng)注意的問題6、找出項目中存在的管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、通過有效的方8、成本控制：在編制方案中要考慮到管理過程中發(fā)生的各種耗費，對進行計算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的，也是一個發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內(nèi)部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過程，但不是不發(fā)生費用。注意編制方案應(yīng)注意的問題8、成本控制：在編制方案中要考慮到管理過程中發(fā)生的各不當(dāng)之處敬請指教不當(dāng)之處敬請指教思考訓(xùn)練1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的物業(yè)管理用房有償費用計入營業(yè)成本或管理費用；2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的物業(yè)管理用房裝修費用計入遞延資產(chǎn)；3、收取固定費用，盈虧自負(fù)的物業(yè)服務(wù)收費方式是？思考訓(xùn)練1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的物業(yè)管理用房有償費用計入營業(yè)成思考訓(xùn)練4、代辦業(yè)務(wù)手續(xù)費是否需繳納營業(yè)稅？5、稅金、利潤是否是企業(yè)的營業(yè)成本？6、專業(yè)公司單項承包按實際支出標(biāo)準(zhǔn)；社會保險、工資標(biāo)準(zhǔn)按政府部門的規(guī)定作為測算基礎(chǔ)。思考訓(xùn)練4、代辦業(yè)務(wù)手續(xù)費是否需繳納營業(yè)稅？思考訓(xùn)練7、物業(yè)管理企業(yè)一般按確定控制標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)、分析相關(guān)差異、糾正成本偏差、進行考核獎罰等步驟進行成本控制。8、房屋出租收入是否屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理收入？9、物業(yè)服務(wù)費用酬金是以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)和計提比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定。思考訓(xùn)練7、物業(yè)管理企業(yè)一般按確定控制標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)、分思考訓(xùn)練10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本預(yù)算中，工會基金按工資總額的2％計提，福利費不超過14%。11、財務(wù)費用構(gòu)成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費和其它財務(wù)費用等。思考訓(xùn)練10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本預(yù)算中，工會基金按工資總額的2思考訓(xùn)練某物業(yè)項目建筑面積15萬㎡。物業(yè)企業(yè)經(jīng)測算各項費用如下：各類管理人員工資、社保等45萬元；共用部位、公用設(shè)施設(shè)備運行維護費30萬元；清潔衛(wèi)生費用35萬元；綠化養(yǎng)護費用25萬元；公共秩序維護費用80萬元；辦公費6萬元；固定資產(chǎn)折舊5萬元；物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用2萬元；業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費用8萬元。思考訓(xùn)練某物業(yè)項目建筑面積15萬㎡。物業(yè)企業(yè)經(jīng)測算各項費用思考訓(xùn)練采用酬金制，約定物業(yè)管理酬金比例為15％，則該項目物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)是多少？采用包干制，預(yù)計該項目法定稅費和利潤合計為20萬元，則該項目物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)是多少？思考訓(xùn)練采用酬金制，約定物業(yè)管理酬金比例為15％，則該項目物2019POWERPOINTSUCCESS2022/12/122019POWERPOINTSUCCESS2022/12/12019THANKYOUSUCCESS2022/12/122019THANKYOUSUCCESS2022/1物業(yè)管理方案編制專題培訓(xùn)課2014物業(yè)管理方案編制專題培訓(xùn)課2014

前言什么叫物業(yè)管理方案原為投標(biāo)文件的一部分，是對物業(yè)項目管理過程的詳細(xì)解析。是實施管理服務(wù)的綱領(lǐng)性、指導(dǎo)性文件。前言什么叫物業(yè)管理方案

前言

前言前言

編制要求1、準(zhǔn)確性：定位準(zhǔn)確；2、系統(tǒng)性：一體化管理服務(wù)、銜接對應(yīng)；3、針對性：特點、特色；4、可操作性：易于理解、實施；5、有效性：效果可預(yù)期。前言編制要求目錄

一、編制方案必須遵守的規(guī)定

二、編制方案的一般程序

三、方案的主要內(nèi)容

四、編制方案的要點和方法

五、編制方案應(yīng)注意的問題目錄一、編制方案必須遵守的規(guī)定太陽地球地球公轉(zhuǎn)軌道月球一、編制方案必須遵守的規(guī)定太陽地球地球公轉(zhuǎn)軌道月球一、編制方案必須遵守的規(guī)定——細(xì)節(jié)部位做好標(biāo)注，為下一步提供依據(jù)支持認(rèn)真仔細(xì)研究1、響應(yīng)招標(biāo)文件的要求（招投標(biāo)項目）；2、必須根據(jù)項目的基本情況和特點制定；3、方案必須在熟悉、了解的基礎(chǔ)上制定；4、方案所做的服務(wù)承諾、工作計劃、工作目標(biāo)、實施方案等必須切合實際，切勿脫離實際、能夠履行的基礎(chǔ)上承諾；5、物業(yè)服務(wù)費用收支測算合理、設(shè)計科學(xué)、運行合理；6、內(nèi)容符合國家及地方法規(guī)的規(guī)定（招投標(biāo)項目）。編制方案必須遵守的規(guī)定——細(xì)節(jié)部位做好標(biāo)注，為下一步提供依據(jù)支持認(rèn)真仔細(xì)研究1、響如何編制物業(yè)管理方案？怎么編制物業(yè)管理方案？一到九步告訴你編制方案的程序123456789二、編制方案的一般程序如何編制物業(yè)管理方案？怎么編制物業(yè)管理方案？一到九步告訴你組織管理、技術(shù)、財務(wù)等人員參與制定；制定方案不僅僅是項目負(fù)責(zé)人、市場拓展人員的工作，參與部門越多，方案執(zhí)行過程中效率越高。1編制方案的一般程序組織管理、技術(shù)、財務(wù)等人員參與制定；1編制方案的

收集物業(yè)項目的基本情況信息；項目的位置、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、綠地面積、設(shè)施設(shè)備、總戶數(shù)、開發(fā)單位背景、周邊環(huán)境等情況進行數(shù)據(jù)收集、分析。2編制方案的一般程序收集物業(yè)項目的基本情況信息；2編制方案的一般程序編制方案的一般程序編制方案的一般程序

對客戶需求進行調(diào)查；

包括年齡、職業(yè)、生活習(xí)慣、交通出行、學(xué)歷、經(jīng)濟狀況。3編制方案的一般程序?qū)蛻粜枨筮M行調(diào)查；3編制方案的一般程序

確定組織架構(gòu)、人員配置、崗位名稱；方案在編制過程中，是一個系統(tǒng)工程，各模塊都相對應(yīng)，為了做到前后銜接一致，必須事先確定組織架構(gòu)、崗位設(shè)置及名稱。（測算中需要人員配置，資料管理中需要人員配置、日常管理方案中需要人員配置）4編制方案的一般程序確定組織架構(gòu)、人員配置、崗位名稱；4編制方

根據(jù)物業(yè)的設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等進行成本測算（測算支出）。電梯等設(shè)備維保、有人值守配電房、出入口、固定崗位是重點。5編制方案的一般程序根據(jù)物業(yè)的設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)人員配置、市場

分工、協(xié)作、編制；根據(jù)部門工種及員工特長進行分工，例如、理念提煉，環(huán)境景觀、設(shè)施設(shè)備、人員培訓(xùn)等進行協(xié)作分工。6編制方案的一般程序分工、協(xié)作、編制；6編制方案的一般程序

根據(jù)項目要求或者招標(biāo)要求制定操作方案。項目的需求、要點等考慮。7編制方案的一般程序根據(jù)項目要求或者招標(biāo)要求制定操作方案。項目的需

測算物業(yè)服務(wù)費收入（管理費單價）。依據(jù)成本控制、管理經(jīng)驗、政府指導(dǎo)價、經(jīng)營管理等確定收入，找出利潤。

8編制方案的一般程序8編制方案的一般程序

最后校對、審核、調(diào)整、打印、裝訂。9編制方案的一般程序9編制方案的一般程序三、方案的主要內(nèi)容三、方案的主要內(nèi)容

物業(yè)項目的整體設(shè)想與目標(biāo)、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制定、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述及應(yīng)急預(yù)案、費用測算與成本控制、重點難點工作策劃、物資裝備與工作計劃等。主要包括：方案的主要內(nèi)容物業(yè)項目的整體設(shè)想與目標(biāo)、組織架構(gòu)與人員配置、管理

關(guān)鍵性內(nèi)容：？實質(zhì)性內(nèi)容：？按照作用分為：方案的主要內(nèi)容關(guān)鍵性內(nèi)容：？按照作用分為：方案的主要內(nèi)容四、編制方案的要點和方法四、編制方案的要點和方法第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1

1、項目的整體設(shè)想與目標(biāo)。

必須對項目進行分析研究的基礎(chǔ)上實施，只有對物業(yè)項目的基本情況和業(yè)主的需求盡心詳盡深入的調(diào)查，分析才能制定出科學(xué)、合理、可行的方案，因此項目分析是編制方案的前提條件。編制方案的要點和方法第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想12、項目的簡介（了解項目，熟悉環(huán)境）

3、客戶需求分析（根據(jù)客戶需求的調(diào)查情況，得到客戶的需求，進行合理定位），例如、安全、尊貴、舒適、自然環(huán)境等等。第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1編制方案的要點和方法2、項目的簡介（了解項目，熟悉環(huán)境）第一部分項

例如：A項目總建筑面積約252323.27㎡，其中高層住宅185214.1㎡、商業(yè)用房1397.7㎡；B項目總建筑面積約為82634.1平方米，19棟住宅、1棟商業(yè)用房，住宅容積率1.18。第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1編制方案的要點和方法例如：第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1編制方案的要點和方法第一部分項目認(rèn)識、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1編1、施工介入：人員、工作內(nèi)容、溝通反饋；2、銷售配合：人員配置、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、培訓(xùn)；

3、承接查驗：項目、交接手續(xù)、遺留問題處理、成品保護；4、入住策劃：流程設(shè)計、資料清單。第二部早期介入與前期物業(yè)管理2編制方案的要點和方法1、施工介入：人員、工作內(nèi)容、溝通反饋；第二部早人員配備包括擬為項目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)要求等配置人員過程中應(yīng)符合政策法規(guī)和等級收費標(biāo)準(zhǔn)制定，同時參照同類項目根據(jù)管理經(jīng)驗配置。遵循科學(xué)、高效、合理的原則配置…第三部分組織架構(gòu)與人員配置3編制方案的要點和方法人員配備包括擬為項目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制會審測算是否合理，價格是否接近招標(biāo)方心理價位。以中標(biāo)為前提。第三部分組織架構(gòu)與人員配置3編制方案的要點和方法會審測算是否合理，價格是否接近招標(biāo)方心理價位。第三部分需關(guān)注：

1、管理崗位設(shè)置結(jié)合工作內(nèi)容；2、工程崗位設(shè)置考慮項目設(shè)施設(shè)備；3、操作崗位設(shè)置根據(jù)實際需要。

第三部組織架構(gòu)與人員配置2編制方案的要點和方法需關(guān)注：第三部組織架構(gòu)與人員配置2編制方案的要點和方法方案中重點、難點是焦點，把握準(zhǔn)確、分析得當(dāng)，彰顯方案的含金量，要根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、形態(tài)、業(yè)主的構(gòu)成、需求綜合分析。核心之一第四部分重點難點管理及措施4編制方案的要點和方法方案中重點、難點是焦點，把握準(zhǔn)確、分析得當(dāng)，彰顯方案

大廈、綜合性物業(yè)經(jīng)營管理和設(shè)施設(shè)備管理方面住宅小區(qū)基礎(chǔ)管理服務(wù)方面工業(yè)區(qū)消防、貨物的出入管理方面政府辦公樓維護政府形象、保密管理及特約服務(wù)方面第四部分重點難點管理及措施4編制方案的要點和方法大廈、綜合性物業(yè)經(jīng)營管理和設(shè)施設(shè)備管理方計劃詳細(xì)、操作性強

工作計劃的制定緊扣物業(yè)管理項目的總體策劃及指導(dǎo)思想、工作重點。要結(jié)合項目的實際情況分階段制定，要做到全面而不缺項，例如創(chuàng)優(yōu)計劃、重大維修工作計劃、社區(qū)文化工作計劃等。第五部分工作計劃及物資裝備5編制方案的要點和方法計劃詳細(xì)、操作性強工作計劃的制定緊扣物業(yè)管理項目的總第二小部分：內(nèi)部管理制度第一小部分：公眾管理制度第六部分管理制度的制定6編制方案的要點和方法第二小部分：內(nèi)部管理制度第一小部分：公眾管理制度第六部分內(nèi)部管理制度：員工手冊、各崗位職責(zé)、崗位操作說明書、考核等規(guī)定公眾管理制度：業(yè)主規(guī)約、業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定、電梯使用管理規(guī)定、裝修管理流程、辦理入住管理流程第六部分管理制度的制定6編制方案的要點和方法內(nèi)部管理制度：員工手冊、各崗位職責(zé)、崗位操作說明書、考核等規(guī)逐一編制文本編輯編制合成制定日常管理方案，應(yīng)切合實際，按照服務(wù)等級進行編制1、秩序維護，消防安全，車輛管理、房屋維修、設(shè)施設(shè)備維護，清潔維護、綠化養(yǎng)護、特約服務(wù)等方面逐一闡述。第七部分日常管理服務(wù)方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施7編制方案的要點和方法逐一編制文本編輯編制合成制定日常管理方案，應(yīng)切合實際，按照服2、編制過程中應(yīng)按照項目需求、管理重點、管理方法、管理措施來編制；3、在編制中應(yīng)對各種應(yīng)急預(yù)案進行編制，如停水、停電、火災(zāi)、電梯困人、雨雪天氣等等；第七部分日常管理服務(wù)方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施7逐一編制文本編輯編制合成編制方案的要點和方法2、編制過程中應(yīng)按照項目需求、管理重點、管理方法、管對于檔案和資料要進行區(qū)別管理；如：建筑設(shè)備的圖紙，隱蔽工程的資料，設(shè)施設(shè)備的年檢保養(yǎng)記錄，物業(yè)使用人的檔案資料；日常運行的記錄，人事資料等等。非常關(guān)鍵，是日后解決問題的依據(jù)。第八部分檔案管理、資料管理8編制方案的要點和方法對于檔案和資料要進行區(qū)別管理；非常關(guān)鍵，是日后解決問方案的組成部分及編制要點物業(yè)服務(wù)相對其他行業(yè)來說，利潤不高，尤其收入單一，現(xiàn)在有人常說物業(yè)行業(yè)是捧著金飯碗討飯吃。因此需要我們來共同拓展思路，比如現(xiàn)在有的，收快遞、做中介、百姓菜場進小區(qū)，情人節(jié)賣花、等等。9第九部分項目特約服務(wù)與經(jīng)營方案方案的組成部分及編制要點物業(yè)服務(wù)相對其他行業(yè)來說，利潤不高，方案的組成部分及編制要點1、在衣食住行用中找出需求。2、與社會化機構(gòu)、專業(yè)公司合作，通過社會化力量開展專業(yè)服務(wù)。3、根據(jù)項目不同、區(qū)位不同考慮需求不同，如青年城與熙園。4、根據(jù)項目性質(zhì)不同多重考慮，如寫字樓的保潔，文化廣場的例子。思路：9第九部分項目特約服務(wù)與經(jīng)營方案方案的組成部分及編制要點1、在衣食住行用中找出需求。思路：9為編制準(zhǔn)備盡量詳細(xì)準(zhǔn)確、具體真實。1項目的定價方式，了解酬金制還是包干制的區(qū)別？

2一種是實行政府指導(dǎo)價，另一種是預(yù)定一個區(qū)間價。第十部分物業(yè)費收支測算9編制方案的要點和方法為編制準(zhǔn)備盡量詳細(xì)準(zhǔn)確、具體真實。1項目的定價方式，了解酬金為編制準(zhǔn)備盡量詳細(xì)準(zhǔn)確、具體真實。3核算成本，列出excel公式，按照費用的組成結(jié)構(gòu)，逐項核算；

4核算收入，分清主營收入、其他收入等按照規(guī)定提??；5最后計算稅費，不能缺項，如營業(yè)稅、城建稅、教育附加稅、所得稅等第十部分物業(yè)費收支測算9編制方案的要點和方法為編制準(zhǔn)備盡量詳細(xì)準(zhǔn)確、具體真實。3核算成本，列出excel

第十部分物業(yè)費用測算10示G:\2014項目經(jīng)理培訓(xùn)\2014年收支預(yù)算表.xls例方案的組成部分及編制要點第十部分物業(yè)費用測算10示G:\2014項目經(jīng)理培訓(xùn)支出部分測算的要求

一全，二細(xì)，三實，四多1、全--應(yīng)“橫向到邊，縱向到底，中間到位”。

2、保潔費用工資福利費工會費社保材料垃圾清運費編制方案的要點和方法支出部分測算的要求2、保潔費用工資福利費工會費社保2、細(xì)

如測算人工費，人頭要細(xì)到0.幾個人；

測算材料費要細(xì)到多少根領(lǐng)帶、多少個膨脹螺絲。測算辦公費用可能要細(xì)到一個月或一年要用多少支簽字筆等。測算電費要細(xì)到有多少個燈泡，每個燈泡多少瓦，每個燈泡開多少分鐘等．

測算低值易耗品要細(xì)到有多少水籠頭，每個籠頭的出水量有多大，開多長時間，等等。編制方案的要點和方法2、細(xì)編制方案的要點和方法3、實

就是要做實。之前要進行工作分析和工作分解。

將一年、一季、一月要干的事情，用貨幣的形式反映出來。

科學(xué)測算的基礎(chǔ)是工作的有效分析和有效分解。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法如：測算供配電系統(tǒng)維護費工作分析和工作分解為：（1）保持配電房清潔衛(wèi)生；（2）檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；（3)委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；編制方案的要點和方法如：測算供配電系統(tǒng)維護費編制方案的要點和方法（4）對變壓器外部、低壓配電柜進行清潔、保養(yǎng)；（5）保證正常電力供應(yīng)，內(nèi)線限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主(使用人)；（6）檢測接地電阻；檢測配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度；（7）檢測配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具：編制方案的要點和方法（4）對變壓器外部、低壓配電柜進行清潔、保養(yǎng)；編制方案的要點（8）潮濕天氣時，采用抽濕或紅外線燈泡烘烤等方法，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；（9）檢測配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；（10）填寫運行記錄，建檔備查。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法結(jié)合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾：

（1）每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面無積灰，配電柜表面無污漬；

（2）每日檢查一次；

（3）每年測試、試驗1次；

（4）每年進行2次；

（5）限電、停電至少提前三日通知業(yè)主(使用人)；編制方案的要點和方法結(jié)合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾：編制方案的要點和方法（6）每年檢測1次；（7）每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材；高壓操作工具每年送供電部門檢測1次；（8）持續(xù)保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；（9）每月檢測1次；（10）每日填寫運行記錄并歸檔備查。編制方案的要點和方法（6）每年檢測1次；編制方案的要點和方法4、多要多次上下溝通，多次討論。編制方案的要點和方法編制方案的要點和方法測算編制的方法

（一）固定（一般用于在管）

（1）以過去實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮測算期內(nèi)相關(guān)因素，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比確定出的測算。

（2）其假設(shè)的前提是：現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是必須的；原有的各項開支都是合理的；增加費用測算是值得的。

（3）主要特點是編制后，一般不做變動或更迭，具有相對固定性。編制方案的要點和方法測算編制的方法編制方案的要點和方法

（二）零基（一般用于新建）