農(nóng)用地估價技術(shù)及案例課件

農(nóng)用地估價技術(shù)及案例農(nóng)用地估價技術(shù)及案例農(nóng)用地估價技術(shù)及案例主要內(nèi)容 農(nóng)用地價值與農(nóng)用地估價 農(nóng)用地估價方法 農(nóng)用地宗地估價 一 二 三由于本人工作能力和接觸項目有限，希望借此機會將自己的體會與大家分享，更希望大家能提出更多更為深刻的意見!謝謝農(nóng)用地估價技術(shù)及案例農(nóng)用地估價技術(shù)及案例農(nóng)用地估價技術(shù)及案例1主要內(nèi)容

農(nóng)用地價值與農(nóng)用地估價

農(nóng)用地估價方法

農(nóng)用地宗地估價

一

二

三主要內(nèi)容 農(nóng)用地價值與農(nóng)用地估價 一2農(nóng)用地估價農(nóng)用地估價理論與方法

農(nóng)用地宗地估價農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估

不同利用類型的農(nóng)用地估價評估對象、技術(shù)路線及程序樣點地價平均法定級指數(shù)模型法基準(zhǔn)地塊評估法基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表編制成果與更新

農(nóng)用地價格影響因素

農(nóng)用地估價方法不同估價目的的農(nóng)用地估價基本概念農(nóng)農(nóng)用地估價理論與方法 農(nóng)用地宗地估價 不同利用類型的農(nóng)用地3一、農(nóng)用地價值與農(nóng)用地估價

1.1價值構(gòu)成與價格內(nèi)涵農(nóng)用地價值構(gòu)成價社會穩(wěn)定經(jīng)營生產(chǎn)社會保障生態(tài)價值一、農(nóng)用地價值與農(nóng)用地估價1.1價值構(gòu)成與價格內(nèi)涵農(nóng)用地價4價值構(gòu)成功能和效益價格表現(xiàn)形式經(jīng)濟生產(chǎn)價值經(jīng)濟生產(chǎn)收益經(jīng)濟生產(chǎn)價格資產(chǎn)維持與增值社會價值養(yǎng)老保障社會保障價格醫(yī)療保障就業(yè)保障糧食安全保障社會穩(wěn)定價格生態(tài)價值固碳制氧景觀生態(tài)價格保育土壤調(diào)節(jié)氣候保護生物多樣性觀光農(nóng)業(yè)地方傳統(tǒng)文化的維持相關(guān)科學(xué)研究1.1價值構(gòu)成與價格內(nèi)涵

農(nóng)用地價值構(gòu)成、具體功能及其價格表現(xiàn)形式價值構(gòu)成功能和效益價格表現(xiàn)形式經(jīng)濟生產(chǎn)價值經(jīng)濟生產(chǎn)收益經(jīng)濟生5經(jīng)濟生產(chǎn)價格社會價格景觀生態(tài)價格社會保障價格社會穩(wěn)定價格市場比較法保險費法糧食量法固碳制氧價格法收益還原法平均生活費法耕地開墾費法標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)法成本逼近法最低社會保障費法恢復(fù)及防護費用法剩余法安置補償費法影子工程法評分估價法旅行費用法基準(zhǔn)地價修正法價格替代法假設(shè)市場法1.1價值構(gòu)成與價格內(nèi)涵

農(nóng)用地價值的價格評估方法體系經(jīng)濟生產(chǎn)價格社會價格景觀生態(tài)價格社會保障價格社會穩(wěn)定價格市場61.2估價基本原則預(yù)期收益估價基本原則替代原則遞增遞減貢獻原則有效利用變動原則供需原則。。。。1.2估價基本原則預(yù)期收益估替代原則有效利用變動原則7影響因素影響因子自然因素氣候條件日照條件、有效積溫（≥10℃）、無霜期、降雨量、降雨均衡度、濕度、災(zāi)害性天氣地貌地形坡度、坡向、海拔高度、侵蝕切割土壤條件質(zhì)地、有效土層厚、有機質(zhì)含量、PH、障礙層深度、鹽漬化程度水文狀況地表水狀況、地下水狀況社會經(jīng)濟因素社會經(jīng)濟發(fā)展條件人均收入水平、人均土地指標(biāo)、農(nóng)產(chǎn)品市場供求土地制度土地利用規(guī)劃、土地承包與承租形式基礎(chǔ)設(shè)施條件灌溉條件、防拱排澇條件、供電條件、農(nóng)田防護條件耕作便利條件田塊平整度、地塊形狀、田塊大小、田塊方向生產(chǎn)利用狀況農(nóng)田種植模式、農(nóng)業(yè)機械作業(yè)水平、農(nóng)田投入產(chǎn)出水平交通條件道路類型、交通通達度、路網(wǎng)密度、對外交通便利度特殊因素特殊的氣候條件災(zāi)害性天氣、特殊的小氣候條件特殊的土壤條件被污染的土壤、有特異性質(zhì)的土壤特殊的環(huán)境條件耕作便利度、城鎮(zhèn)及居民點的影響、農(nóng)貿(mào)市場便利度、工程建設(shè)的影響環(huán)境污染狀況環(huán)境污染狀況1.3價格影響因素一般因素—區(qū)域因素—個別因素影響因素影響因子自然氣候條件日照條件、有效積溫（≥10℃）、81.4價格體系

價格構(gòu)成經(jīng)濟生產(chǎn)價格農(nóng)用地社會價格景觀生態(tài)價格

產(chǎn)權(quán)關(guān)系所有權(quán)壟斷價格使用權(quán)價格

估價目的農(nóng)用地承包價格農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價格農(nóng)用地拍賣價格農(nóng)用地抵押價格

政府管理農(nóng)用地基準(zhǔn)地價農(nóng)用地標(biāo)定地價農(nóng)用地交易底價農(nóng)用地征地價格農(nóng)用地課稅價格1.4價格體系 價格構(gòu)成 產(chǎn)權(quán)關(guān)系 估價目的 政府管理農(nóng)用91.5與建設(shè)用地價格之比較

收益能力是基礎(chǔ)

?生產(chǎn)能力

?收益能力估價方法少收益還原法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

生產(chǎn)能力地域性強?水平地帶性?垂直地帶性

報酬遞增遞減規(guī)律?影響較大

影響因素相對穩(wěn)定?稀缺性相對小?價格變化平穩(wěn)

交易案例比較少?市場比較法難?收益還原法為主1.5與建設(shè)用地價格之比較 收益能力是基礎(chǔ) 生產(chǎn)能力地域性10二、農(nóng)用地估價方法方法市場比較法收益還原法

成本逼近法剩余法

評分估價法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法二、農(nóng)用地估價方法方法市場比較法收益還原法剩余法 評分估價法112.1市場比較法交易實例2待估土地待估土地價格修正比較比較交易實例3

比較

市場比較法原理示意圖

基本原理與程序

交易實例12.1市場比較法交易實例2待估土地待估土地價格修正比較比較交122.1市場比較法情況修正期日修正待估對象價格

=可比實例價格

××

區(qū)域因

個別因×

素修正

×

素修正待估對象價格可比實例價格正常交易情況估價時點價格同一區(qū)域價格相同條件價格微觀宏觀

基本原理與程序

采用市場比較法評估不動產(chǎn)的價格，需要進行交易情況、交易日期、

區(qū)域因素、個別因素的修正。根據(jù)實際比較基準(zhǔn)不同可分為：

?直接比較

?間接比較2.1市場比較法情況期日待估對可比實× 區(qū)域因13

2.1

比較案例選擇

原則

?首選耕作制度、地區(qū)相同，次選類似

地區(qū)

?土地利用類型相同

?價格類型相同或可比

?成交日期與估價期日接近，通常不宜

超過3年

?正常交易或可修正為正常交易

?至少3個可比較實例市場比較法

要求

?相同：交易方式、經(jīng)營類型、地形地貌

應(yīng)

?相似：地塊大小、區(qū)位條件

?基本相同：生熟程度、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施狀

況、單位面積產(chǎn)量

?至少3個比較案例

?不宜超過3年，在農(nóng)用地價格變動緩慢，

且交易實例確實缺乏的地區(qū)可以放寬至

5年。 2.1市場比較法142.1市場比較法

比較案例調(diào)查

成交價格

交易情況與目的

?價格類型

?計量單位

付款時間與方式

?付款時間

?付款方式

?交易情況

?交易目的

交易合同?簽訂時間?合同條款?農(nóng)用地定級估價成果資料?案例的自然條件、社會經(jīng)濟

條件和特殊條件的資料2.1市場比較法比較案例調(diào)查交易情況與目的 ?價格類152.1市場比較法交易情況修正?偏低??????價高/價低偏低偏高價高價低或價高價低非正常交易修正方法?利害關(guān)系??????急買急賣債權(quán)債務(wù)特別動機或偏好地塊合并稅費轉(zhuǎn)嫁糾紛交易?

交易情況分析?

計算修正系數(shù)?

交易價格修正???交易資料分析初定修正系數(shù)經(jīng)驗判斷系數(shù)??確定修正系數(shù)交易價格修正2.1市場比較法交易情況修正?偏低?價高/價低非正常交易修正162.1市場比較法期日修正系數(shù)＝?價格變動率?價格與趨勢待估宗地價格指數(shù)————————交易案例價格指數(shù)期日修正

期日修正

?

基比價格指數(shù)

?價格指數(shù)?時間序列分析

?

環(huán)比價格指數(shù)2.1市場比較法期日修正系數(shù)＝?價格變動率?價格與趨勢待估宗17影響因素修正市場比較法

?

待估農(nóng)用地的定級指數(shù)/

可比實例的定級指數(shù)完成定級區(qū)

其他區(qū)域

2.1?

屬于不同的定級單元?

屬于相同的定級單元

?

直接修正

?

間接修正?

可不修正或進行細微差別

修正

?

評分法：以待估對象為基準(zhǔn)，

可比實例優(yōu)于待估對象分值

高于100，反之低于100，

將分值轉(zhuǎn)為修正率

?

建立標(biāo)準(zhǔn)樣地，可比實例及

待估對象與它逐項比較打分，

將分值轉(zhuǎn)化為修正率影響因素修正市場比較法完成定級區(qū) 2.1?屬于相同的定級182.1市場比較法影響因素權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C土壤質(zhì)地土體構(gòu)型

坡度

?耕作距離

合計影響因素修正

影響因素直接比較表

100

100

100

?

100

100

100可比實例

f1

f2

f3?

fn

1

K

2.1市場比較法影響因素權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比192.1市場比較法影響因素權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)樣地估價對象可比實例A可比實例B可比實例C土壤質(zhì)地土體構(gòu)型

坡度

?耕作距離

合計f1f2f3?fn

1100100100100100100影響因素修正

影響因素間接比較表待估宗地

100

100可比實例K

2.1市場比較法影響因素權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)樣地估價對象可比實例A可比實201r1r2.1市場比較法土地使用年期修正

1待估宗地土地使用年限

1可比實比實例土地使用11K

1r1r2.1市場比較法土地使用年期修正 1121

i

1

P

iP＝P

1

f1

P2

f2

P

3

f3

P4

f4

Pn

fn

P

i

fi確定待估宗地價格算術(shù)平均加權(quán)平均P

1

P2

P3Pn

n1

nnP＝

ni12.1市場比較法i1PiP＝P1f1P2f2222.1市場比較法

實例實例A：面積為1.0畝，單價為12.43元/m2，交易日期為2008年6月1月實例B：面積為1.7畝，單價為14.71元/m2，交易日期為2008年4月1月實例C：面積為1.5畝，單價為8.29元/m2，交易日期為2007年8月1日實例D：面積為2.1畝，單價為10.28元/m2，交易日期為2007年10月1日

交易情況修正系數(shù)：實例A、B為正常情況；實例C、D均較正常價格偏

低，其中：實例C估計偏低6%，實例D估計偏低2%

交易期日修正系數(shù)：據(jù)調(diào)查，2007年6月1日至2008年12月1日之間，

該類型農(nóng)用地的價格平均每月比上月上漲1個百分點。

影響因素修正系數(shù)：由于估價對象所在地區(qū)及鄰近地區(qū)未完成農(nóng)用地定級

工作，在確定影響因素修正系數(shù)時，采用直接比較修正法。2.1市場比較法 實例23影響因素權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C可比實例D坡度0.06100100100100100有效土層厚度0.06100110110100100障礙層深度0.0910090100100100土壤質(zhì)地0.081001101109090剖面構(gòu)型0.06100100100100100土壤PH值0.071001001109090土壤養(yǎng)分狀況0.091001101009090巖石露頭度0.04100100100100100灌溉水源0.13100100100100100灌溉保證率0.101001001009090排水條件0.09100110908090中心城鎮(zhèn)影響度0.071001201009090道路通達度0.0610090908080合計1100103.1100.692.993.82.1市場比較法實例

影響因素比較表影響因素權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C可比實例D24項目可比實例A可比實例B可比實例C可比實例D實際單價12.4314.718.2910.28交易情況修正100/100100/100100/94100/98交易期日修正104/100106/100114/100112/100影響因素修正100/103.1100/100.6100/92.9100/93.8比準(zhǔn)價格12.5415.5010.8212.532.1市場比較法

實例

因素綜合修正表待估宗地價格=（12.54＋15.50＋10.82＋12.53）/4

=12.85元/m2項目可比實例A可比實例B可比實例C可比實例D實際單價12.4252.2收益還原法

產(chǎn)量、價格和生產(chǎn)成本等資料的收集收集原則收集內(nèi)容?

客觀性原則?

全面性原則?

地域分異原則

?

農(nóng)產(chǎn)品總量

?

農(nóng)產(chǎn)品價格?

農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本?

產(chǎn)出—確定的耕作制度、復(fù)種指

數(shù)條件下，正常使用、經(jīng)營、持

續(xù)穩(wěn)定狀況下的產(chǎn)出量?

費用—年平均客觀總費用?

產(chǎn)出—主產(chǎn)品、副產(chǎn)品?

成本—農(nóng)用地維護費和生產(chǎn)農(nóng)副

產(chǎn)品的費用?

不但要收集所評估地塊的產(chǎn)出與

生產(chǎn)成本，還要參考當(dāng)?shù)叵囝愃?/p>

地塊的產(chǎn)出與生產(chǎn)成本

?

至少3年的數(shù)據(jù)，類似地塊

的產(chǎn)出，產(chǎn)量修正

?

近3年市場批發(fā)價格或收購

價格（市場化價格）平均值?

據(jù)耕作制度按年份確定2.2收益還原法產(chǎn)量、價格和生產(chǎn)成本等資料的收集收集原則262.2年總收益計算收益還原法

?

客觀產(chǎn)出量生產(chǎn)經(jīng)營用地租賃經(jīng)營用地?

主產(chǎn)品收入?

副產(chǎn)品收入?

旅游收入（旅游、休閑價值）

?

租金收入

?

保證金（押金）利息?

產(chǎn)品價格?

旅游收入

?

客觀年租金

?

一年期定期存款利息率2.2年總收益計算收益還原法生產(chǎn)經(jīng)營用地?主產(chǎn)品收入?27作物糧食大豆薯類棉花花生核算內(nèi)容原糧去豆莢后的干豆鮮薯皮棉帶殼干花生果2.2收益還原法

年總收益計算——主產(chǎn)品產(chǎn)量和主產(chǎn)品產(chǎn)值

主產(chǎn)品產(chǎn)量

計量單位：公斤/公頃

計算標(biāo)準(zhǔn)：按照標(biāo)準(zhǔn)水份的價格來核算產(chǎn)值，國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)水份為14%

產(chǎn)量數(shù)據(jù)：連續(xù)3年平均值

主產(chǎn)品產(chǎn)值

按照估價時點的市場價格進行核算

無交易價格或采價困難的，按上年價格結(jié)合當(dāng)時形勢進行預(yù)測，按預(yù)測價格核算作物糧食大豆薯類棉花花生核算內(nèi)容原糧去豆莢后的干豆鮮薯皮棉帶28作物主：副作物主：副稻谷1:0.9籽棉1:3.4小麥1:1.1花生果1:0.8玉米1:1.2油菜籽1:1.5大豆1:1.6芝麻1:2.2薯類1:0.5黃紅麻1:1.9其他雜糧1:1.6烤煙1:1.62.2收益還原法

年總收益計算——副產(chǎn)品產(chǎn)值

主要農(nóng)作物主、副產(chǎn)品產(chǎn)量關(guān)系參考比例表

按市價折價計算（注意要扣除運雜費），成本超過其價值的不計入副產(chǎn)品產(chǎn)值作物主：副作物主：副稻谷1:0.9籽棉1:3.4小麥1:1.29年總費用計算——費用構(gòu)成收益還原法生產(chǎn)經(jīng)營用地農(nóng)田基本配套設(shè)施的維修費及折舊費種苗費：多年生作物需要分攤肥料費人工費：一般采用當(dāng)?shù)仄骄凸べM用水平畜工費機工費農(nóng)藥費水電費稅金：基本采取免稅政策利息：當(dāng)年不能收回成本的應(yīng)扣除利息不可預(yù)見費及其它費用：災(zāi)毀修繕、復(fù)墾等費用租賃經(jīng)營用地稅費管理費維修費。。。年總費用計算——費用構(gòu)成收益還原法生產(chǎn)經(jīng)營用地農(nóng)田基本配套302.2收益還原法

年總費用計算——直接生產(chǎn)費用

種籽、種苗：指實際播種使用的自留種籽和購買種籽、種苗、秧苗等支出，

按購進價格加運雜費計算

農(nóng)家肥：主要包括糞肥、綠肥、餅肥和菌肥，按購買價加運雜費計算

化肥：按購買價格計算

塑料薄膜：主要包括棚膜費和地膜費，兩項費用分攤方法不一樣。其中，

地膜支出一次性計入地膜費，棚膜按兩年分攤計算。當(dāng)然，有的地區(qū)地膜

可以多次使用，可以按照實際情況多次分攤

農(nóng)藥：按實際價格加運費計算

畜力：租借畜力耕種的，按客觀支付的費用計算；自有畜力的費用參照當(dāng)

地習(xí)慣按一個畜工相當(dāng)于幾個人工計算或按當(dāng)?shù)氐男罅r格計算

機械作業(yè)：是指使用各種農(nóng)業(yè)機械進行翻耕、播種、收獲、脫粒、運輸?shù)?/p>

作業(yè)的費用，按客觀支付的費用計算2.2收益還原法 年總費用計算——直接生產(chǎn)費用312.2收益還原法

年總費用計算——直接生產(chǎn)費用

排灌費：按客觀支付的費用（含水資源費）計算。多種作物同時排灌的，

應(yīng)按各作物用水量情況分攤排灌費

燃料動力費：是反映烤制煙葉、烘炒茶葉等初制加工，蔬菜大棚保暖等生

產(chǎn)過程中耗用的煤、柴油、電等燃料動力的支出，按客觀支付的費用計算

棚架材料費：指用了溫室育苗、防寒防凍防曬及農(nóng)作物支撐物等所發(fā)生的

棚架材料費用，如木材、鋼架、草簾、遮陽瓦、防雨篷等費用支出。對于

金額較大、使用年限在一年以上的，應(yīng)按使用年限分攤其費用

其它直接生產(chǎn)費用：指在直接生產(chǎn)過程中發(fā)生的、直接用于該品種生產(chǎn)的、

各項直接費用指標(biāo)不能包涵的費用。如種植業(yè)中主要包括雇工支出超過當(dāng)

地工價部分的費用、購買桑葉費用等2.2收益還原法 年總費用計算——直接生產(chǎn)費用322.2收益還原法

年總費用計算——間接生產(chǎn)費用

固定資產(chǎn)折舊費：指與生產(chǎn)過程有關(guān)的各種設(shè)施、設(shè)備如生產(chǎn)用房屋和

建筑物、機器、機械、運輸工具、池塘、網(wǎng)箱、船網(wǎng)工具、經(jīng)濟林木、

防護林、產(chǎn)役畜等固定資產(chǎn)的折舊費，只計經(jīng)營者新購置固定資產(chǎn)折舊

初期生產(chǎn)費用分解：包括統(tǒng)一秋翻土地（翻、壓、耙、磨）和平整土地

發(fā)生的費用支出，多種作物種植的需按作物分攤

小農(nóng)具購置：指當(dāng)年購置的小件農(nóng)具、工具、用具等，價格低的一次攤

銷，價格高分年攤銷

其他間接生產(chǎn)費：不能計入折舊、小農(nóng)具購置或修理費等項目的其他與

生產(chǎn)間接相關(guān)的費用

財務(wù)費：指與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的流動資金的借款利息和金融機構(gòu)手續(xù)費等

銷售費用：指為銷售該產(chǎn)品時發(fā)生的費用

稅金：農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅，已取消2.2收益還原法 年總費用計算——間接生產(chǎn)費用332.2收益還原法年總費用計算——勞動用工

播種前翻耕整地用工

種子準(zhǔn)備及播種用工（包括育苗和秧苗管理用工）

施肥用工

排灌用工

田間管理用工（包括中耕除草、打藥治蟲、看護莊稼用工）

收獲用工（包括收打入庫）

初制加工用工

其他直接生產(chǎn)用工2.2收益還原法年總費用計算——勞動用工342.2收益還原法

年總費用計算——勞動用工

標(biāo)準(zhǔn)勞動日：中等勞動力在一般勞動強度下工作一天（8小時）的工作

量為標(biāo)準(zhǔn)勞動日

勞動日工價。指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動中，一個中等勞動力勞動一個標(biāo)準(zhǔn)工作

日的報酬，一般不采用雇工工資，可采用農(nóng)業(yè)工人工資或折算

C

P

S

100

G

每勞動日工資

C1

農(nóng)民上年人均生活費支出

C2

城鎮(zhèn)居民上年生活費支出

S

城鎮(zhèn)居民上年可支配收入

P

當(dāng)年社會商品零售價格指數(shù)2.2收益還原法 年總費用計算——勞動用工35收益還原法

2.2

年純收益計算土地年純收益＝年總收益－年總費用

果園果樹的生長階段

純

收

益

遞

增

情

況純收益遞減情況

多年生經(jīng)濟作物園的發(fā)展階段

養(yǎng)殖水面發(fā)展階段

新開墾耕地的熟化階段

果園果樹的老化長階段

草場退化收益還原法 2.2 純多年生經(jīng)濟作物園的發(fā)展階段362.2收益還原法土地還原利率的確定

租價比方法

方法風(fēng)險值分析

安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法

投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法

地域風(fēng)險差異明顯：收益風(fēng)險大小主要受區(qū)域因素、農(nóng)田水利

基本設(shè)施以及不可預(yù)見因素等的影響

具有自然風(fēng)險和市場風(fēng)險雙重性

市場風(fēng)險較大：農(nóng)產(chǎn)品季節(jié)性明顯、不便儲存、保鮮困難

由于農(nóng)業(yè)保護，糧食價格穩(wěn)定，糧食作物的風(fēng)險調(diào)整值基本上

很小，參考值為0.5%

由于價格波動大，對氣候變化和病蟲害更敏感，經(jīng)濟作物的風(fēng)

險調(diào)整值一般稍大，參考值為3％

由于水果價格的變化幅度也較大，產(chǎn)量不太穩(wěn)定，園地的風(fēng)險

調(diào)整值介于經(jīng)濟作物和糧食作物之間，參考值為2％。2.2收益還原法土地還原利率的確定 方法 安全利率加風(fēng)37a

1(1

r)

2.2收益還原法計算收益價格

r

P

1

n

操作中的難點

生產(chǎn)成本不易把握

除自然因素外，收益受經(jīng)營者的知識、資金、勞務(wù)程度等影響較大——

采用客觀收益

收益受豐欠變化及市場價格影響較大——采用多年平均收益a1(1r)2.2收益還原法計算收益價格 382.2收益還原法

實例

估價對象為耕地，面積為1.0畝。經(jīng)調(diào)查，當(dāng)?shù)氐闹付ㄗ魑餅橛衩祝Z食

近三年的平均收購價格為1.30元/kg，秸稈近三年的平均收購價格為

0.11元/kg，種子費為10.00元/kg，化肥費為2.48元/kg，農(nóng)藥費

為3.00元/kg,農(nóng)家肥為0.10元/kg，機耕費為28.33元/畝，勞動日

工資為25.00元/工日，灌溉投入為36.00元/畝，其他投入為10.00

元/畝?，F(xiàn)需要評估2008年6月該宗地?zé)o限年期和30年期的地價。2.2收益還原法 實例392.2收益還原法

實例（1）年總收益的計算主產(chǎn)品+副產(chǎn)品=722×1.30＋543×0.11=938.60＋59.73=998.33元/畝（2）年總費用的計算

種子費：2×10.00=20.00元/畝

肥料費：50×2.48＋600×0.10=124.00＋60.00=184.00元/畝

農(nóng)藥費：4×3.00=12.00元/畝

機耕費：28.33元/畝

人工費：8×25.00=200.00元/畝

灌溉投入及其他投入：36.00＋10.00=46.00元/畝

總費用：20.0＋184.0＋12.0＋28.33＋200.0＋46.00=490.33元/畝（3）年純收益的計算年純收益＝年總收益－年總費用=998.33－490.33=508元/畝（4）農(nóng)用地價格的計算無限年期農(nóng)用地價格：508÷4.5%=11288.89元/畝30年期農(nóng)用地價格：508×[1－1/（1+4.5%）30]÷4.5%=8274.76元/畝2.2收益還原法 實例402.3成本逼近法確定土地取得費

“四荒地”使用權(quán)的取得：通常是通過承包、招標(biāo)、拍賣、公開

協(xié)商方式取得，土地取得費通過競標(biāo)、競價和雙方議定方式確定

農(nóng)村集體組織或國有大中型農(nóng)場的未開發(fā)地或擱荒農(nóng)用地的取得：

常采用對外出租方式獲得，承租人支付一定年期的租金可作為土地

取得費

農(nóng)用地使用者不愿繼續(xù)經(jīng)營的農(nóng)用地的取得：可采用轉(zhuǎn)包方式，

把剩余的一定年限的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)包給第二承包人，第二承包人

支付的租金可作為土地取得費2.3成本逼近法確定土地取得費41區(qū)域名稱開發(fā)(元/畝)整理(元/畝)復(fù)墾(元/畝)平原丘陵山區(qū)灘涂平原丘陵山區(qū)平原丘陵山區(qū)東南沿海區(qū)2070225059201410175044006550環(huán)渤海區(qū)1790212025501440162036404530東北地區(qū)1150121016901000112051406230中部地區(qū)1360288034801280201052006740西南地區(qū)1830278059201250132053006980黃土高原區(qū)1780298064101270257044405460西北區(qū)13002840620012502550442054402.3成本逼近法

確定農(nóng)用地開發(fā)費

可采用工程預(yù)算法、類似工程費用比較法進行確定，也可參照當(dāng)?shù)貒临Y源管理

部門的農(nóng)用地開發(fā)整理項目投資標(biāo)準(zhǔn)或農(nóng)業(yè)開發(fā)部門的中低產(chǎn)田改造投資標(biāo)準(zhǔn)

國家投資土地開發(fā)整理投資標(biāo)準(zhǔn)參考說明：東南沿海區(qū)：上海、江蘇、福建、廣東、海南；環(huán)渤海區(qū)：北京、天津、山東、河北、遼寧；東北地區(qū)：黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古東部(呼倫貝爾盟、興安盟、哲里木盟和赤峰市)

；中部地區(qū)：河南、安徽、湖北、湖南、江西；西南地區(qū)：重慶、四川、云南、貴州、廣西；黃土高原區(qū)：山西、陜西、寧夏、甘肅隴東南(9個地市州)

；西北地區(qū)：新疆、內(nèi)蒙古西部、甘肅隴西(5個地市)。區(qū)域名稱開發(fā)(元/畝)整理(元/畝)復(fù)墾(元/畝)平原丘陵山42確定農(nóng)用地開發(fā)費2.3成本逼近法工程預(yù)算法

土地平整工程費

農(nóng)田水利工程施工費

田間道路工程施工費

其他工程施工費

設(shè)備購置費

其它費用

不可預(yù)測費土石方開挖

土石方回填

土石方運輸

平整土地排灌工程

噴灌工程

豎井工程

排灌電氣工程

道路基礎(chǔ)

道路路面

水土保持工程

農(nóng)田生態(tài)防護林工程

設(shè)備買價、包裝費、運輸費和采購及倉庫保管費等

前期工作費、竣工驗收費、拆遷補償費和業(yè)主管理費確定農(nóng)用地開發(fā)費2.3成本逼近法工土地平整工程費432.3成本逼近法確定各項稅費

契稅：免征

營業(yè)稅：營業(yè)額×3%

城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅：應(yīng)納營業(yè)稅額×適用稅率（市區(qū)7%、縣鎮(zhèn)5%、農(nóng)

村1%）

教育費附加：應(yīng)納營業(yè)稅額×3%

《土地開發(fā)整理項目預(yù)算定額》規(guī)定：

稅金＝（直接工程費＋間接費＋利潤）×稅率

稅率標(biāo)準(zhǔn)：建設(shè)項目在市區(qū)或縣城鎮(zhèn)以外的為3.22%

竣工驗收費應(yīng)包括整理后土地的重估與登記費

《關(guān)于土地開發(fā)整理工作有關(guān)問題的通知》規(guī)定：

新增耕地享有減免有關(guān)稅費等優(yōu)惠政策2.3成本逼近法確定各項稅費442.3成本逼近法確定開發(fā)利息

計息項目：土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)稅費

計息周期：以農(nóng)用地開發(fā)周期為基礎(chǔ)，考慮各項投資的投入特點確定

計息方式：單利、復(fù)利

農(nóng)用地開發(fā)周期不超過1年，可按單利計息

農(nóng)用地開發(fā)周期超過1年，按復(fù)利計算

計息利率：應(yīng)參照評估期日中國人民銀行公布的貸款利率2.3成本逼近法確定開發(fā)利息452.3成本逼近法確定開發(fā)利潤

計算方式：成本回報率、售價比率

確定利潤率：一般取該地區(qū)類似項目社會平均利潤率，然后據(jù)開發(fā)周期

對其進行修正

開發(fā)農(nóng)用地的經(jīng)營類型

開發(fā)周期的長短：周期越長，投資回收期長，利潤率相應(yīng)也高

開發(fā)土地所處地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境：經(jīng)濟越發(fā)達，利潤率相應(yīng)也高2.3成本逼近法確定開發(fā)利潤462.3成本逼近法

確定增值收益

因追加投資進行開發(fā)整理，使生產(chǎn)能力提高，引起的農(nóng)用地價格的增值

土地使用者或經(jīng)營者對土地的不斷投資、改造而引起的土地

增值，即級差地租Ⅱ的資本化

因為政府或?qū)A(chǔ)設(shè)施的不斷投入，投資環(huán)境的不斷改善，

或因土地使用者投資而產(chǎn)生的土地收益的擴散效應(yīng)而引起的

土地增值

土地利用類型的改變而產(chǎn)生的土地增值

因社會經(jīng)濟人口逐漸增多，土地供不應(yīng)求而引起的土地增值

由于方針、政策的改變，引起土地增值。增值收益構(gòu)成2.3成本逼近法 確定增值收益因為政府或?qū)A(chǔ)設(shè)施的47區(qū)域名稱低產(chǎn)田（公斤///畝）東北區(qū)內(nèi)蒙古和長城沿線區(qū)黃淮海區(qū)黃土高原區(qū)成都平原——長江中下游區(qū)西南區(qū)華南區(qū)甘新區(qū)青藏區(qū)≤150≤100≤300≤100≤400≤150≤400≤150≤100150～200100～150300～450100～200400～600150～250400～600150～250100～150≥200≥150≥450≥200≥600≥250≥600≥250≥150確定增值收益2.3成本逼近法100%增值收益率

待估宗地開發(fā)后的設(shè)計單產(chǎn)或達產(chǎn)水平待估宗地單位面積投資成本年分攤額

－1

農(nóng)產(chǎn)品市場單價

我國中低產(chǎn)田劃分標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域名稱低產(chǎn)田（公斤///畝）東北區(qū)≤150150～200≥482.3成本逼近法

計算價格價格取得費得費＋開發(fā)費＋利息＋利潤利息＋增值收益2.3成本逼近法 計算價格492.3成本逼近法

年期修正

當(dāng)評估的是農(nóng)用地?zé)o限年期價格時不用進行年期修正

當(dāng)農(nóng)用地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期

修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正

當(dāng)農(nóng)用地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，農(nóng)用

地增值收益與成本價格一道進行年期修正

當(dāng)農(nóng)用地為承包、轉(zhuǎn)包等農(nóng)用地時，應(yīng)按使用年期或剩余使用年期進行修正2.3成本逼近法 年期修正502.3成本逼近法估價對象權(quán)重

f1

f2

f3

fn

1標(biāo)準(zhǔn)樣地

100

100

100

100

100

區(qū)位修正

已定級區(qū)域

修正系數(shù)=待估農(nóng)用地區(qū)位因素的指數(shù)/交易實例區(qū)位因素的指數(shù)

未定級區(qū)域

以標(biāo)準(zhǔn)樣地為基準(zhǔn)，待估對象與它逐項比較打分，將分值轉(zhuǎn)為修正率

區(qū)位因素修正表

影響因素

中心城鎮(zhèn)影響度

農(nóng)貿(mào)市場影響度

道路通達度對外交通便利度

合計

K

1002.3成本逼近法估價對象權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)樣地 區(qū)位修正 影響因51P

P

0

1r2.3成本逼近法

熟化程度修正

待估農(nóng)用地開發(fā)完成后達到熟地狀態(tài)的，不需修正

待估農(nóng)用地開發(fā)完成后未達到熟地狀態(tài)的，應(yīng)進行收益不足減價修正

ni1a1i

a2i

iPP01r2.3成本逼近法 熟化程度修正522.3成本逼近法

實例

待估對象為果園，面積為1.2畝。經(jīng)調(diào)查，2006年11月該宗地30年使

用權(quán)的取得費用為6250元/畝，開發(fā)建設(shè)期為2年，溝渠田林路配套設(shè)施

費用為6000元/畝?，F(xiàn)要求評估2008年11月該地地價。2.3成本逼近法 實例532.3成本逼近法實例

農(nóng)用地取得費。2006年11月取得某耕地1.2畝，其取得費為6250

元/畝，農(nóng)用地取得費共計7500元。

農(nóng)用地開發(fā)費。取得后進行溝渠田林路配套設(shè)施建設(shè)，總費用為7200

元。其中：加寬原有道路2000元，農(nóng)田水利設(shè)施（加寬渠系、機井）

共1500元，園地管理用房2500元，倉庫1200元。

利息。開發(fā)期為2年，故土地取得費的計息期為2年，假設(shè)其投資為開

發(fā)期內(nèi)持續(xù)均勻投入，則土地開發(fā)費的計息期為1年，計息利率為同期

貸款利率，取7.01%，因此利息為：[7500×（1＋7.01％）2－7500]＋7200×7.01％＝1593.08元2.3成本逼近法實例542.3成本逼近法

實例

利潤。投資利潤率取該地區(qū)農(nóng)業(yè)平均利潤率10％，故利潤為：（7500＋7200）×10％＝1470.0元

稅費。免稅。

農(nóng)用地增值收益。根據(jù)開發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境、開發(fā)農(nóng)用地的利

用類型特點，確定的農(nóng)用地增值收益率為5.27％。農(nóng)用地增值收益為：（7500＋7200＋1593.08＋1470.0）×5.27％＝936.11元

農(nóng)用地價格計算。7500＋7200＋1593.08＋1470.0＋936.11＝18699.19元根據(jù)市場情況，還原利率確定為4.97％，該宗地在2008年11月價格為：1-1-18119.32元

11

4.97%28

11

4.97%3018699.192.3成本逼近法 實例1-18119.32元 118699552.4剩余法

調(diào)查待估農(nóng)用地的基本情況

調(diào)查待估農(nóng)用地的自然、社會經(jīng)濟、特殊因素三方面的狀況：包括氣候

條件、地貌、土壤條件、水文狀況、社會經(jīng)濟發(fā)展條件、土地制度、基

礎(chǔ)設(shè)施條件、耕作便利條件、生產(chǎn)利用狀況、交通條件及各種可能的特

殊因素情況，主要為估算開發(fā)成本服務(wù)；

調(diào)查農(nóng)用地權(quán)利狀況：包括使用年限、可否續(xù)期，以及是否有流轉(zhuǎn)情況，

主要是為預(yù)測開發(fā)完成后的農(nóng)用地價格、租金等服務(wù)。2.4剩余法 調(diào)查待估農(nóng)用地的基本情況562.4剩余法

待估農(nóng)用地的最有效利用方式

根據(jù)待估農(nóng)用地自身現(xiàn)有的自然、社會經(jīng)濟、區(qū)位狀況，通過對不同農(nóng)用

地利用方式進行農(nóng)用地產(chǎn)投比評價，確定可行的待估農(nóng)用地的最有效利用

方式

投入產(chǎn)出分析法：比較待估農(nóng)用地所在區(qū)域的不同農(nóng)用地利用方式的產(chǎn)投

比，并結(jié)合待估農(nóng)用地自身條件，最終確立待估農(nóng)用地的最有效利用方式。2.4剩余法 待估農(nóng)用地的最有效利用方式57剩余法

2.4

估算開發(fā)完成后的農(nóng)用地價格

市場比較法

收益還原法

長期趨勢法

數(shù)據(jù)資料的獲取及處理

農(nóng)用地價格影響因素的選擇

價格影響因素量化

預(yù)測模型的建立

預(yù)測模型的應(yīng)用剩余法 2.4582.4剩余法

待估農(nóng)用地的開發(fā)成本

農(nóng)用地基本配套設(shè)施的費用：田間道路、農(nóng)田水利設(shè)施、農(nóng)業(yè)設(shè)施、土

壤改良費、防護林網(wǎng)、電力建設(shè)費等，還應(yīng)區(qū)分田塊內(nèi)外的情況

土地熟化費用：有機肥、深松

稅費：營業(yè)稅（免征）、契稅（免征）、印花稅（按件貼花5元）

利息

利潤2.4剩余法 待估農(nóng)用地的開發(fā)成本592.4剩余法

待估農(nóng)用地價格的確定待估農(nóng)用地價格＝開發(fā)后農(nóng)用地價格－開發(fā)成本－開發(fā)利潤2.4剩余法 待估農(nóng)用地價格的確定60土地利用方式總投入（元/畝）總產(chǎn)出（元/畝）產(chǎn)投比耕地4266541.535林地2699.838501.426園地141840002.821養(yǎng)殖水面6750140402.0802.4剩余法

實例待估對象為農(nóng)用地，面積為2.0畝。需要評估該宗地的價格，估價過程如下：

確定最有效利用方式

根據(jù)估價對象所在地區(qū)的自然、社會經(jīng)濟條件，比較不同農(nóng)用地利用方

式的產(chǎn)投比，并結(jié)合估價對象的自身條件，最終確立待估農(nóng)用地的最有

效利用方式為園地。

不同農(nóng)用地利用方式產(chǎn)投比的比較土地利用方式總投入（元/畝）總產(chǎn)出（元/畝）產(chǎn)投比耕地426612.4剩余法收益投入(元/畝)(元/畝)

4000種子

300化肥

120農(nóng)家肥

60畜力費

20活勞動

900管理投入

18總費用

1418

實例

估算開發(fā)后農(nóng)用地價格

采用收益還原法估算開發(fā)后的農(nóng)用地的收益價格，須確定待估農(nóng)用地的

總收益、總費用、還原利率要素，各要素具體如下表

收益還原法各要素的確定

根據(jù)市場情況，園地還原利率確定為5%，則開發(fā)后收益價格為：（4000-1418）/5%×[1-1/(1＋5%)30]=39691.67元/畝2.4剩余法收益投入(元/畝)(元/畝)種子化肥農(nóng)家肥畜力費622.4剩余法

實例

農(nóng)用地的開發(fā)成本

農(nóng)用地基本配套設(shè)施的費用：農(nóng)用地開發(fā)過程中，須進行溝渠田林路配套

設(shè)施建設(shè)，總費用為11800元。其中：加寬原有道路4000元，農(nóng)田水利

設(shè)施2700元，園地管理用房2500元，倉庫2600元。

土地熟化費用：待估農(nóng)用地的土地熟化方式主要是，通過化肥和農(nóng)家肥的

施用來提高土地熟化程度。則土地熟化費用為：120＋60＝180元/畝

稅費：根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，作為管理投入，農(nóng)業(yè)上繳利稅為18元/畝。

利息：農(nóng)用地的開發(fā)期為2年，則土地熟化費用的計息期為1年，計息利率

為同期貸款利率，取9％，因此利息為：（11800＋18）×[(1＋9％)2-1]

＋180×9％＝2239.17元/畝開發(fā)成本為：11800＋180＋18＋2239.17＝14237.17元/畝

農(nóng)用地開發(fā)利潤：采用市場上類似農(nóng)用地開發(fā)項目的平均利潤率3%39691.67×3％＝1190.75元/畝

農(nóng)用地價格計算39691.67－14237.17－1190.75＝24263.75元/畝2.4剩余法 實例63因素級別備注12345自然因素方位南向西向東向北向坡度<2°2°–6°6°–15°15°–25°>25°濕度表層土壤質(zhì)地壤土粘土砂土礫石土參考有效土層厚度>100cm60-100cm30-60cm<30cm參考有機質(zhì)含量>2.0%1.5-2.0%1.0-1.5%0.6-1.0%<0.6%參考障礙層深度60-90cm30-60cm<30cm參考下層土與上層土同質(zhì)壤土砂粘土及砂礫土強粘土及砂礫土參考土壤鹽漬化狀況無鹽漬化輕微鹽漬化中度鹽漬化鹽漬化嚴(yán)重灌溉保證率充分滿足基本滿足一般滿足無灌溉條件排水條件無洪澇豐水年有短期洪澇發(fā)生豐水年有洪澇發(fā)生雨季發(fā)生洪澇面積10畝以上5-10畝1-5畝1畝以下參考社會經(jīng)濟因素耕作難易程度容易中等較困難很困難距城鎮(zhèn)的遠近及交通通達性距城鎮(zhèn)較近，且交通通達性較好距城鎮(zhèn)較近，但交通通達性較差距城鎮(zhèn)較遠，但交通通達性較好距城鎮(zhèn)較遠，且交通通達性較差特殊因素特殊的氣候條件非常特殊小氣候比較特殊小氣候無特殊特殊的土壤條件非常特殊土壤比較特殊土壤無特殊特殊的環(huán)境條件環(huán)境污染狀況2.5評分估價法農(nóng)用地價格影響因素體系的建立

旱地評分表因素級別備注12345自然方位南向西向東向北向坡度<2°2°64因素級別備注12345自然因素日照充分早晚多陰影日陰坡度<2°2°–6°6°–15°15°–25°>25°表層土壤質(zhì)地粘質(zhì)壤土壤土壤質(zhì)粘土砂質(zhì)壤土粘土參考有效土層厚度>100cm60-100cm30-60cm<30cm參考有機質(zhì)含量>2.0%1.5-2.0%1.0-1.5%0.6-1.0%<0.6%參考障礙層深度60-90cm30-60cm<30cm參考下層土與上層土同質(zhì)壤土砂粘土及砂礫土強粘土及砂礫土參考土壤鹽漬化狀況無鹽漬化輕微鹽漬化中度鹽漬化鹽漬化嚴(yán)重灌溉自由插秧時水量不足平時可能水量不足一般水量不足時常水量不足排水較好一般積水田偶而有洪水發(fā)生經(jīng)常發(fā)生洪水面積5畝以上3-5畝1-3畝1畝以下參考社會經(jīng)濟因素耕作難易程度容易一般不容易距城鎮(zhèn)的遠近及交通通達性距城鎮(zhèn)較近，且交通通達性較好距城鎮(zhèn)較近，但交通通達性較差距城鎮(zhèn)較遠，但交通通達性較好距城鎮(zhèn)較遠，且交通通達性較差特殊因素特殊的氣候條件非常特殊小氣候比較特殊小氣候無特殊特殊的土壤條件非常特殊土壤比較特殊土壤無特殊特殊的環(huán)境條件環(huán)境污染狀況2.5評分估價法農(nóng)用地價格影響因素體系的建立

水田評分表因素級別備注12345自然日照充分早晚多陰影日陰坡度<2°2652.5評分估價法

農(nóng)用地價格影響因素體系的建立

日本——水田比準(zhǔn)表

日照：良好：>9h；少許有日陰：5-9h；有相當(dāng)之日陰：3-5h；大部分

日陰：<3h

田面干濕：地下水位低之干田：地表下50cm以內(nèi)無地下水；地下水位高

之干田：地表下50cm以內(nèi)有地下水；半濕田：干田與濕田之中間狀態(tài)濕

田：通年經(jīng)常濕潤積水田：地表上經(jīng)常積水沼田：積水相當(dāng)多

面積：>694平方米、297-694平方米、99-297平方米、<99平方米

耕作難易：根據(jù)道路狀態(tài)、田塊形狀、障礙物之有無、土性之狀態(tài)等綜合

判定，分為：機械畜力耕作容易、可用機械畜力耕作、可用人力耕作、勉

強用人力耕作

災(zāi)害：根據(jù)過去5年發(fā)生的災(zāi)害次數(shù)，因受災(zāi)害而減產(chǎn)的狀況等綜合判定，

分為：無、偶有不、相當(dāng)多、嚴(yán)重2.5評分估價法 農(nóng)用地價格影響因素體系的建立662.5評分估價法

農(nóng)用地價格影響因素體系的建立

日本——旱地比準(zhǔn)表

日照：良好：>9h；少許有日陰：5-9h；有相當(dāng)之日陰：3-5h；大部

分日陰：<3h

坡度：根據(jù)坡度判定，<5°為無傾斜，>20°為極急傾斜，分為：無、

緩傾斜，急傾斜，極急傾斜

保水、排水：根據(jù)干濕狀況及可種植作物種類判定，分為：非常良好、普

通、不良、非常不良

面積：>694平方米；297-694平方米；99-297平方米；<99平方米

耕作難易：根據(jù)道路狀態(tài)、田塊形狀、障礙物之有無、土性之狀態(tài)等綜合

判定，分為：機械畜力耕作容易；可用機械畜力耕作；可用人力耕作；勉

強用人力耕作

災(zāi)害：根據(jù)過去5年發(fā)生的災(zāi)害次數(shù)，因受災(zāi)害而減產(chǎn)的狀況等綜合判定，

分為：無、偶有不、相當(dāng)多、嚴(yán)重2.5評分估價法 農(nóng)用地價格影響因素體系的建立672.5評分估價法

農(nóng)用地價格影響因素總分值的計算

影響因素權(quán)重的確定：特爾菲測定法、因素成對比較法、層次分析法、數(shù)理

統(tǒng)計法等

影響因素分值確定：擴散型因素因子（點狀、線狀）、非擴散型因素因子

（定量型、定性型）

各因素內(nèi)實行百分制

影響因素分值與農(nóng)用地價格的高低呈正相關(guān)

農(nóng)用地評分表的制定：根據(jù)已建立的農(nóng)用地價格影響因素體系，由縣（市）

級土地行政主管部門制定本區(qū)域內(nèi)的農(nóng)用地評分表

調(diào)查待估宗地的基本情況，對待估宗地進行評分

影響因素總分值的計算

S

Si

Wi2.5評分估價法 農(nóng)用地價格影響因素總分值的計算682.5評分估價法

確定單位分值價格

已完成定級與估價的地區(qū)：應(yīng)參考基準(zhǔn)地價評估結(jié)果

農(nóng)用地單位分值價格＝農(nóng)用地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價÷農(nóng)用地對應(yīng)的定級指數(shù)

未完成定級與估價的地區(qū)：農(nóng)用地單位分值價格可用農(nóng)用地市場價格資料

進行回歸求取

根據(jù)《農(nóng)用地估價規(guī)程》的規(guī)定，農(nóng)用地單位分值價格每6年更新一次。2.5評分估價法 確定單位分值價格69計算待估宗地價格2.5評分估價法P

C

SCP

AS或P──待估農(nóng)用地價格C──農(nóng)用地單位分值價格S──農(nóng)用地影響因素總分值A(chǔ)──回歸系數(shù)計算待估宗地價格2.5評分估價法PCSCP702.5評分估價法實例

農(nóng)用地評分表的制定

建立研究區(qū)域的農(nóng)用地價格影響因素體系

確定農(nóng)用地價格影響因素權(quán)重：先采用了因素成對比較法獲得各因素

的初始權(quán)重值，然后運用特爾菲法修正，得到最終的因素權(quán)重值

確定各影響因素分值：

在上述工作完畢后，根據(jù)已建立的農(nóng)用地價格影響因素體系，由該區(qū)

域所在的縣（市）級土地行政主管部門制定本區(qū)域內(nèi)的農(nóng)用地評分表2.5評分估價法實例71因素體系級別分值權(quán)重自然因素土壤質(zhì)地粘質(zhì)壤土11000.21壤土290壤質(zhì)粘土370砂質(zhì)壤土440粘土530有效土層厚度>100cm11000.1060-100cm28030-60cm350<30cm430土壤有機質(zhì)含量>2.0%11000.191.5-2.0%2801.0-1.5%3600.6-1.0%430<0.6%510土壤鹽漬化狀況無鹽漬化11000.05輕微鹽漬化280中度鹽漬化350鹽漬化嚴(yán)重430排水狀況較好11000.07一般290積水田370偶而有洪水發(fā)生450經(jīng)常發(fā)生洪水530社會經(jīng)濟因素耕作難易程度容易11000.15一般280不容易340交通通達性國道、省道11000.23縣道290鄉(xiāng)道3302.5評分估價法實例

農(nóng)用地評分表因素體系級別分值權(quán)重自然因素土壤質(zhì)地粘質(zhì)壤土11000.2172因素體系級別分值權(quán)重總分值自然因素土壤質(zhì)地2900.2174有效土層厚度2800.10土壤有機質(zhì)含量3600.19土壤鹽漬化狀況3500.05排水狀況2900.07社會經(jīng)濟因素耕作難易程度11000.15交通通達性3300.232.5評分估價法

實例

待估農(nóng)用地影響因素總分值的計算：逐項進行調(diào)查，確定各因素的分值

待估農(nóng)用地影響因素總分值的計算表因素體系級別分值權(quán)重總分值自然因素土壤質(zhì)地2900.2174732.5評分估價法

實例

單位分值價格的確定：參照農(nóng)用地定級估價成果，待估農(nóng)用地對應(yīng)的定級

指數(shù)為78.86

、基準(zhǔn)地價為13.24元/m2

單位分值價格＝13.24/78.86＝0.168元/m2

待估農(nóng)用地價格的確定：根據(jù)得到的待估農(nóng)用地影響因素總分值和單位分

值價格，選取待估農(nóng)用地價格的計算公式為：P=C×S，確定待估農(nóng)用地

的價格

待估農(nóng)用地的價格為：

0.168×74＝12.43元/m22.5評分估價法 實例742.6基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

評估步驟

搜集有關(guān)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價資料

確定待估宗地所處級別及基準(zhǔn)地價

分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表

依據(jù)影響因素指標(biāo)說明表和修正系數(shù)表確定修正系數(shù)

期日修正

年期修正

區(qū)位修正

土地熟化程度修正

計算待估農(nóng)用地價格P

P

0

(1K)Kt

K

y2.6基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 評估步驟計算待估農(nóng)用地價格P752.6基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

實例

估價對象為一級旱地，面積為3.5畝，承包期為30年，從2006年6月

30日計起，估價期日為2008年6月30日。選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法作

為估價方法，具體估價過程如下：

收集估價對象所在地區(qū)的基準(zhǔn)地價及其相應(yīng)的宗地地價修正系數(shù)體系：

估價對象為一級旱地，其基準(zhǔn)地價為9.6元/m2

確定估價對象宗地價格影響因素的修正系數(shù)：通過實地勘察，得到估價

對象宗地價格各影響因素的條件，并與宗地地價修正系數(shù)說明表進行比

較，從而得到估價對象宗地價格影響因素的修正系數(shù)及總修正系數(shù)2.6基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 實例76影響因素優(yōu)(%)較優(yōu)(%)一般(%)較劣(%)劣(%)表層土壤質(zhì)地1.200.600.00-0.31-0.63黑土層厚度1.200.600.00-0.31-0.63有機質(zhì)含量（％）1.000.500.00-0.26-0.52坡度1.000.500.00-0.26-0.52農(nóng)貿(mào)中心影響度距一級農(nóng)貿(mào)中心距離1.000.500.00-0.26-0.52距二級農(nóng)貿(mào)中心距離0.600.300.00-0.16-0.31道路通達度距縣級以上道路距離1.000.500.00-0.26-0.52距鄉(xiāng)鎮(zhèn)級道路距離0.600.300.00-0.16-0.31影響因素優(yōu)(%)較優(yōu)(%)一般(%)較劣(%)劣(%)耕作便利度田塊形狀0.400.200.00-0.10-0.21耕作距離0.700.350.00-0.18-0.36基礎(chǔ)設(shè)施灌溉保證率0.700.350.00-0.18-0.36排水條件0.600.300.00-0.16-0.312.6基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法實例

一級旱地宗地地價修正系數(shù)表影響因素優(yōu)(%)較優(yōu)(%)一般(%)較劣(%)劣(%)表層土77影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣表層土壤質(zhì)地壤土砂壤、輕壤粘土中壤砂土粘土、重壤礫石土砂土礫石土黑土層厚度≥50[30-50）[20-30）[10-20）<10有機質(zhì)含量（％）≥4［3，4）［2，3）［1，2）＜1坡度＜2°2°～6°6°～15°15°～25°＞25°農(nóng)貿(mào)中心影響度距一級農(nóng)貿(mào)中心距離<15[15-30）[30-45）[45-60）≥60距二級農(nóng)貿(mào)中心距離<2.5[2.5-5）[5-7.5）[7.5-10）≥10道路通達度距縣級以上道路距離<4[4-8）[8-12）[12-16）≥16距鄉(xiāng)鎮(zhèn)級道路距離<2.5[2.5-5）[5-7.5）[7.5-10）≥10耕作便利度田塊形狀形狀規(guī)則形狀一般不影響生產(chǎn)形狀不規(guī)則影響生產(chǎn)耕作距離≤200（200-500]（500-700]（700-1000]≥1000基礎(chǔ)設(shè)施灌溉保證率充分滿足基本滿足一般滿足滿足程度較差無灌溉條件排水條件無洪澇災(zāi)害排水設(shè)施基本健全，豐水年大雨后田面積水1-2天2-3天排水設(shè)施一般，豐水年大雨后田面積水3-4天一般年份大雨后田面積水>4天2.6基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法無排水設(shè)施，實例

一級水田宗地地價修正系數(shù)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣表層土壤質(zhì)地壤土粘土砂土礫石土礫石土782.6基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

影響因素

表層土壤質(zhì)地

黑土層厚度有機質(zhì)含量（％）

坡度估價對象宗地條件

粘土、中壤

≥50

［2，3）

6°～15°優(yōu)劣程度

較優(yōu)

優(yōu)

一般

一般修正系數(shù)(%)

0.60

1.20

0.00

0.00

農(nóng)貿(mào)中心

影響度道路通達度耕作便利度

基礎(chǔ)設(shè)施距一級農(nóng)貿(mào)中心距離距二級農(nóng)貿(mào)中心距離距縣級以上道路距離

距鄉(xiāng)鎮(zhèn)級道路距離

田塊形狀

耕作距離

灌溉保證率

排水條件

<15

[2.5-5）

[8-12）

[2.5-5）

形狀不規(guī)則，影響生產(chǎn)

（200-500]

一般滿足排水設(shè)施健全，無洪澇災(zāi)害

優(yōu)較優(yōu)一般一般

劣較優(yōu)一般

優(yōu)

1.00

0.30

0.00

0.00-0.21

0.35

0.00

0.60總修正系數(shù)3.84

實例

采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求取待估農(nóng)用地價格：估價對象在基準(zhǔn)地價評

估時點的地價為：9.6×（1＋0.0384）×0.7449=7.43元/m2

價對象宗地價格影響因素的條件及修正系數(shù)表2.6基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 影響因素估價對象宗地條件優(yōu)劣程79宗地估價三、農(nóng)用地宗地估價耕地林地園地牧草地養(yǎng)殖用地未利用地復(fù)墾土地承包價格轉(zhuǎn)包價格租金拍賣底價抵押價格入股價格宗地估價三、農(nóng)用地宗地估價耕地牧草地承包價格拍賣底價80

接受估價委托

明確估價基本事項

擬訂估價作業(yè)計劃

估價資料的收集與整理

實地查勘待估農(nóng)用地

選定估價方法，試算宗地價格

分析調(diào)整試算宗地價格，確定估價結(jié)果

撰寫估價報告書

估價報告提交、備案及估價資料分類歸檔程序接受估價委托明確估價基本事項估價資料的收集81

評估類型

耕地地價評估

園地地價評估

林地地價評估

牧草地地價評估

坑塘水面、沿海灘涂地價的評估

未利用地價格的評估

復(fù)墾土地價格的評估3.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價 評估類型3.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價823.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價

耕地評估要點

需要調(diào)查待估耕地的耕作利用方式，包括耕作制度、復(fù)種指數(shù)、基本設(shè)施

狀況、產(chǎn)量、收益能力等

農(nóng)用地評估的基本方法均適用于耕地地價評估，但需要根據(jù)耕地的利用狀

況、市場發(fā)育度和區(qū)位條件，運用不同的評估方法

市場比較法：利用方式、耕作制度、對象構(gòu)成（地上農(nóng)作物、農(nóng)田設(shè)施等）

盡量一致

收益還原法：適用預(yù)期收益穩(wěn)定、多年復(fù)種的耕地，還原利率3%～5%。

成本逼近法：根據(jù)耕地的利用狀況，取舍開發(fā)過程中的成本費用

剩余法：對未開發(fā)的耕地，應(yīng)考慮到土地熟化費用。

評分估價法：根據(jù)評估對象的實際條件，確定影響因素權(quán)重和對應(yīng)分值

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法3.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價 耕地評估要點833.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價

園地評估要點

特殊影響因素：有機質(zhì)、地下水、設(shè)施、運輸距離、獨特氣候、特殊土壤

多為經(jīng)營性農(nóng)用地，可以運用收益還原法、市場比較法評估

界定估價對象構(gòu)成：地上附著物包括園藝設(shè)施、果樹，一般以投入成本測算

園藝設(shè)施價格評估：注意不同果樹的園藝設(shè)施差別及費用費用攤銷

果樹價格評估：一般按各類果樹的密度規(guī)格和單株胸徑確定評估價格

對于名優(yōu)特果產(chǎn)品，適當(dāng)考慮壟斷收益，年收益＝客觀收益＋超額利潤

應(yīng)盡量消除特殊年份（如災(zāi)害年、市場過剩及蕭條年）對純收益的影響，采

用最近連續(xù)3年～5年的客觀平均值

評分估價法：適當(dāng)考慮其區(qū)位條件、景觀及旅游價值對土地價格的影響

地上附著物價格：按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格或地方政府公布的補償價格進行評估3.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價 園地評估要點843.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價

林地評估要點

特殊影響因素：立地條件、礫石含量、林業(yè)設(shè)施狀況、林木經(jīng)營結(jié)構(gòu)等

注意土地價格與林木價格的區(qū)別，林地價格應(yīng)為土地和林木價格之和

評估用材林木價格時，要注意林木的品種、胸徑等

評估公益林木價格時，則要考慮林木的生態(tài)價值、社會價值等，可運用影子

工程法、旅游價值法等測算。

收益還原法：林地收益是隨一個輪伐期產(chǎn)生的

ti

t

t

價格=(主伐收益+間伐收益-造林費用-管理費用)/還有利率3.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價 林地評估要點853.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價

林地評估要點

市場比較法：注意對林木類別、林地開發(fā)經(jīng)營方式和評估對象的因素修正，質(zhì)

量系數(shù)常由立地質(zhì)量系數(shù)與地利等級系數(shù)構(gòu)成待估宗地立地等級的標(biāo)準(zhǔn)林分在主伐時的蓄積量比較案例立地等級的標(biāo)準(zhǔn)林分在主伐時的蓄積量立地質(zhì)量修正系數(shù)

待估宗地林分主伐時的立木價比較案例林分主伐時的立木價地利等級修正系數(shù)

成本逼近法：考慮為提高林木成長的林地改良費用3.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價 林地評估要點待估宗863.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價

牧草地評估要點

特殊影響因素：土壤沙化程度、草場經(jīng)營方式、草場設(shè)施狀況

市場比較法：草場類型及利用方式應(yīng)相同

收益還原法：圈養(yǎng)草場總收益應(yīng)考慮出欄率和牲畜生長期

牧草地生態(tài)價值的核算過程與林地生態(tài)價值的核算過程大致相同3.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價 牧草地評估要點873.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價

坑塘養(yǎng)殖水面、沿海灘涂養(yǎng)殖用地評估要點

特殊影響因素：無霜期、保水能力、水質(zhì)、設(shè)施、養(yǎng)殖種類、市場距離

由于區(qū)域性較強，應(yīng)適當(dāng)考慮特殊的水質(zhì)、氣候條件等形成的壟斷收益

市場比較法：養(yǎng)殖池設(shè)施、養(yǎng)殖水產(chǎn)類別及經(jīng)營方式應(yīng)相同

收益還原法：采用連續(xù)3年～5年的客觀平均值3.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價 坑塘養(yǎng)殖水面、沿海883.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價

未利用地評估要點

根據(jù)未利用地的規(guī)劃要求或土地的開發(fā)利用計劃，確定土地利用類型和土

地利用方式（開發(fā)用途、開發(fā)利用率等）

采用剩余法、市場比較法進行評估。

適當(dāng)考慮未利用地開發(fā)后的價格增值3.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價 未利用地評估要點895

1

rr1

r3.1不同農(nóng)用地利用類型的農(nóng)用地宗地估價

復(fù)墾土地評估要點

收益還原法：通常復(fù)墾耕地前5年的產(chǎn)量較低，土地純收益偏低，5年后耕

地產(chǎn)量比較穩(wěn)定，土地純收益增加接近一般耕地的土地收益，10年后由于

土壤、肥力改良等原因，土地收益有所超出并保持穩(wěn)定

成本逼近法：耕地復(fù)墾成本不僅包括一般耕地的費用，還含有覆土、土地

平整、生物種植費用、土壤翻耕等更多的耕地開發(fā)費，投資利潤相對較低1011

105

11

n10

11

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1

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r1

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51rr1r3.1不同農(nóng)用地利用類型90評估類型

承包農(nóng)用地價格評估

轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價格評估

農(nóng)用地租金評估

荒地拍賣底價評估

荒地抵押價格評估

土地使用權(quán)入股價格評估3.2不同估價目的的農(nóng)用地估價評估類型3.2不同估價目的的農(nóng)用地估價913.2不同估價目的的農(nóng)用地估價

承包農(nóng)用地價格評估要點

承包方式：組織內(nèi)分配承包、組織內(nèi)競標(biāo)承包、面向社會競爭承包

市場比較法：正常、不超過3年、對象構(gòu)成（農(nóng)作物、農(nóng)田設(shè)施）一致