建設(shè)部商品房買賣合同范本

第24頁共24頁建設(shè)部商品房買賣合同范本(合?同編號：)?合同雙方?當事人：?出賣人：_?__注冊?地址：__?_營業(yè)執(zhí)?照注冊號：?___企?業(yè)資質(zhì)證書?號：___?法定代表?人：___?聯(lián)系電話：?____?__：__?_委托代?理人：__?_地址：_?____?_：___?聯(lián)系電話：?___委?托代理機構(gòu)?：___?注冊地址：?___營?業(yè)執(zhí)照注冊?號：___?法定代表?人：___?聯(lián)系電話：?____?__：__?_買受人?：___?【本人】【?法定代表人?】姓名：_?__國籍_?__【_?__】【護?照】【營業(yè)?執(zhí)照注冊號?】【】__?_地址：?____?__：__?_聯(lián)系電話?：___?【委托代理?人】【】姓?名：___?國籍：__?_地址：?____?__：__?_電話：_?__[釋?義]本部分?條文是確認?買賣雙方當?事人的主體?資格。本?條款提示點?：1、出?賣人的主體?資格我國?現(xiàn)行法律、?法規(guī)將房地?產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?分為專營開?發(fā)企業(yè)和兼?營開發(fā)企業(yè)?，但無論是?哪種類型，?都需要具備?房地產(chǎn)開發(fā)?主管部門頒?布的房地產(chǎn)?開發(fā)企業(yè)資?質(zhì)。不具備?開發(fā)資質(zhì)或?開發(fā)資質(zhì)已?被取締的企?業(yè)不能作為?出賣人與相?對的客戶訂?立《商品房?買賣合同》?，違者訂立?的合同無效?。2、買?受人的主體?資格(1?)凡具備民?事權(quán)利能力?的法人和自?然人均可作?為買受人，?(2)必?須具備完全?民事行為能?力的自然人?方可作為簽?約人訂立合?同，A、?未滿___?周歲的未成?年人訂立的?合同須經(jīng)其?監(jiān)護人追認?方可生效(?已滿___?周歲且以自?己的勞動收?入為主要生?活來源的除?外);B?、精神病人?或間隙性精?神病人在精?神病發(fā)作期?間訂立的合?同須經(jīng)其監(jiān)?護人追認方?可生效，?(3)未成?年人、精神?病人的購房?行為應(yīng)當由?其監(jiān)護人作?為法定代理?人代為簽約?，(4)?夫妻關(guān)系存?續(xù)期間，除?夫妻雙方另?有約定，無?論以夫或妻?的名義購買?房屋，該房?屋所有權(quán)一?般均視為夫?妻共同財產(chǎn)?。3、出?賣人委托代?理機構(gòu)近?年來，開發(fā)?商委托代理?公司進行房?屋銷售的比?例日益增加?。在這種情?形下，應(yīng)當?將代理機構(gòu)?的名稱列入?本合同，并?如實填寫。?這樣，既明?確體現(xiàn)和保?障了開發(fā)商?、代理商之?間的委托代?理合同關(guān)系?，也保障了?購房人的簽?約知情權(quán)。?根據(jù)《_?__合同法?》、《__?_城市房地?產(chǎn)管理法》?及其他有關(guān)?法律、法規(guī)?之規(guī)定，買?受人和出賣?人在平等、?自愿、協(xié)商?一致的基礎(chǔ)?上就買賣商?品房達成如?下協(xié)議：?第一條項目?建設(shè)依據(jù)。?出賣人以?___方式?取得位于_?__、編號?為___的?地塊的土地?使用權(quán)?！?土地使用權(quán)?出讓合同號?】【土地使?用權(quán)劃撥批?準文件號】?【劃撥土地?使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?批準文件號?】為___?。該地塊?土地面積為?___，規(guī)?劃用途為_?__，土地?使用年限自?___年_?__月__?_日至__?_年___?月___日?。出賣人?經(jīng)批準，在?上述地塊上?建設(shè)商品房?，【現(xiàn)定名?】【暫定名?】___。?建設(shè)工程規(guī)?劃許可證號?為___，?施工許可證?號為___?。___?。[釋義?]本條是出?賣人擁有項?目的取得和?開發(fā)建設(shè)等?前期手續(xù)告?知義務(wù)的內(nèi)?容，目的是?為保障買受?人知情權(quán)。?本條款的?提示點：?1、開發(fā)商?土地取得方?式一般情?形下，開發(fā)?商取得土地?的方式為受?讓國家出讓?的土地(出?讓)或轉(zhuǎn)讓?受得他人已?繳納土地出?讓金的土地?(轉(zhuǎn)讓)。?特殊情形_?__可獲得?國家得無償?劃撥地(劃?撥)，如開?發(fā)商開發(fā)建?設(shè)規(guī)劃范疇?內(nèi)得經(jīng)濟使?用住房。?未變更土地?性質(zhì)得__?_土地使用?權(quán)不能用作?房地產(chǎn)開發(fā)?;非用于經(jīng)?濟適用住房?建設(shè)得劃撥?地不能用作?房地產(chǎn)開發(fā)?;工業(yè)用地?出讓地不能?用作房地產(chǎn)?開發(fā)。2?、土地使用?年限根據(jù)?我國《城鎮(zhèn)?國有土地使?用權(quán)出讓和?轉(zhuǎn)讓暫行條?例》第十二?條的規(guī)定：?“土地使用?出讓最高年?限按下列用?途規(guī)定：?(一)居住?用地___?年;(二)?工業(yè)用地_?__年;(?三)教育、?科技、文化?、衛(wèi)生、體?育用地__?_年;(四?)商業(yè)旅游?、娛樂用地?___年;?(五)綜合?或者其他用?地___年??！毙枰?意的是，該?使用年限起?始于國有土?地使用權(quán)出?讓確定之日?，而不是買?受人訂立購?房合同之日?;經(jīng)濟使用?住房因其土?地系劃撥地?，故不存在?使用年限的?問題。3?、商品房項?目的名稱無?論是現(xiàn)定名?還是暫定名?，必須與商?品發(fā)預(yù)售許?可證或其他?相關(guān)證件的?描述一致。?4、開發(fā)?商必須擁有?《國有土地?使用權(quán)證》?方可申請商?品房預(yù)售資?格。因此，?購房者在簽?訂合同之前?除了知悉本?條所列的[?土地使用權(quán)?出讓合同號?]、[土地?使用權(quán)劃撥?批準文件號?]、[劃撥?土地使用權(quán)?轉(zhuǎn)讓批準文?件號]外,?更有必要查?閱開發(fā)商持?有的《國有?土地使用權(quán)?證》。著重?___兩點?：一是看開?發(fā)商是否已?經(jīng)足額支付?土地出讓金?(未繳納完?畢土地出讓?金的開發(fā)商?一般持有《?臨時國有土?地使用證》?而非《國有?土地使用證?》);二是?看開發(fā)商是?否已將土地?辦理抵押貸?款(以土地?作為抵押物?辦理貸款的?，《國有土?地使用證》?上往往作備?案登記)。?第二條商?品房銷售依?據(jù)。買受?人購買的商?品房為【現(xiàn)?房】【預(yù)售?商品房】。?預(yù)售商品房?批準機關(guān)為?___，商?品房預(yù)售許?可證號為_?__。_?__。[?釋義]本條?是對商品房?銷售的描述?。本條款?提示點：?1、期房與?現(xiàn)房的比較?期房即預(yù)?售商品房，?是指消費者?在購買時不?具備即買即?可入住的商?品房，即房?地產(chǎn)開發(fā)商?從取得預(yù)售?許可證開始?至取得房地?產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)?證為止，所?出售的商品?房為期房。?現(xiàn)房指消費?者在購買時?具備即買即?可入住的商?品房，即開?發(fā)商已辦妥?所售的商品?房的大產(chǎn)證?的商品房，?消費者在簽?約后立即可?以辦理入住?并取得分戶?權(quán)證。期?房相對于現(xiàn)?房，具有下?列特點：?優(yōu)勢：(?1)期房一?般較現(xiàn)房便?宜;(2?)期房的選?擇空間較現(xiàn)?房大;(?3)隨著房?地產(chǎn)市場的?發(fā)展，新樓?盤品質(zhì)較舊?盤有明顯提?升。劣勢?：具備延期?交付、品質(zhì)?變差、權(quán)證?不能按期交?付等法律風?險。2、?商品房預(yù)售?許可證的法?律效力《?最高人民法?___關(guān)于?審理商品房?買賣合同糾?紛案件適用?法律若干問?題的解釋》?第二條規(guī)定?：“出賣人?未取得商品?房預(yù)售許可?證明，與買?受人訂立的?商品房預(yù)售?合同，應(yīng)當?認定無效，?但是在起訴?前取得商品?房預(yù)售許可?證明的，可?以認定有效??！?、?商品房銷售?的其他依據(jù)?一般來說?，開發(fā)商除?獲得《商品?房預(yù)售許可?證》外，還?應(yīng)具備下列?證件：《建?設(shè)用地規(guī)劃?許可證》、?《建設(shè)工程?規(guī)劃許可證?》、《建設(shè)?工程開工證?》、《國有?土地使用證?》即俗稱的?“五證齊全?，方可預(yù)售?”。房地?產(chǎn)行政主管?部門頒發(fā)的?預(yù)售許可證?有按棟編號?發(fā)放、按批?號編號發(fā)放?等形式，購?房人在購房?時應(yīng)“對號?入座”，提?高自身風險?防范能力。?第三條買?受人所購商?品房的基本?情況。買?受人購買的?商品房(以?下簡稱該商?品房，其房?屋平面圖見?本合同附件?一，房號以?附件一上表?示為準)為?本合同第一?條規(guī)定的項?目中的：?第___【?幢】【座】?___【單?元】【層】?___號房?。該商品房?的用途為_?__，屬_?__結(jié)構(gòu)，?層高為__?_，建筑層?數(shù)地上__?_層，地下?___層。?該商品房?陽臺是【封?閉式】【非?封閉式】。?該商品房?【合同約定?】【產(chǎn)權(quán)登?記】建筑面?積共___?平方米，其?中，套內(nèi)建?筑面積__?_平方米，?公共部位與?公用房屋分?攤建筑面積?___平方?米(有__?_共部位與?公用房屋分?攤建筑面積?構(gòu)成說明見?附件二)。?___。?___。?[釋義]?本條是對合?同標的物的?詳細描述?本條款提示?點：本條?涉及到若干?建筑專業(yè)術(shù)?語及建筑規(guī)?范，購房人?在購房時應(yīng)?更加切實注?意。1、?商品房的用?途與房屋結(jié)?構(gòu)這兩項?對于開發(fā)商?而言，是其?確定工程建?設(shè)成本的關(guān)?鍵點，專業(yè)?辦公用寫字?樓的工程建?設(shè)成本一般?比磚混結(jié)構(gòu)?建筑物建筑?成本高出數(shù)?倍。因此，?購房人在選?購房屋時應(yīng)?當加以落實?。商品房?的用途主要?有居住、辦?公、商品、?商住、停車?等種類，其?用途一經(jīng)確?定，合同雙?方不履行法?律手續(xù)不得?擅自變更。?房屋結(jié)構(gòu)主?要有磚混、?框架、鋼混?等幾種，不?同結(jié)構(gòu)的房?屋其使用功?能和耐用程?度各異。?2、層高≠?凈高層高?指一層地面?至上一層地?面的距離，?凈高則是指?地面至天花?板的距離，?凈高=層高?-樓板厚度?。購房人?在選擇預(yù)售?商品房時應(yīng)?考慮上述兩?者之間的差?異。3、?陽臺陽臺?的封閉與否?對計算商品?房的建筑面?積至關(guān)重要?，根據(jù)現(xiàn)行?《建筑面積?計算規(guī)劃》?的規(guī)定，封?閉陽臺按全?面積計算使?用面積，而?敞開式陽臺?則按全面積?的一半計算?使用面積。?4、建筑?面積、套內(nèi)?建筑面積、?公共部位與?公用房屋分?攤建筑面積?及使用面積?之間的聯(lián)系?。該套商?品房建筑面?積=套內(nèi)建?筑面積+公?共部位與公?用房屋分攤?建筑面積?套內(nèi)建筑面?積=套內(nèi)使?用面積+套?內(nèi)強體面積?+陽臺面積?第四條計?價方式與價?款。出賣?人與買受人?約定按下述?第___種?方式計算該?商品房價款?：1、按?建筑面積計?算，該商品?房單價為(?___幣)?每平方米_?__元，總?金額(__?_幣)__?_千___?百___拾?___萬_?__千__?_百___?拾___元?整。2、?按套內(nèi)建筑?面積計算，?該商品房單?價為(__?_幣)每平?方米___?元，總金額?(___幣?)___千?___百_?__拾__?_萬___?千___百?___拾_?__元整。?3、按套?(單元)計?算，該商品?房總價款為?(___幣?)___千?___百_?__拾__?_萬___?千___百?___拾_?__元整。?4、__?_。[釋?義]本條是?關(guān)于商品房?計價方式與?價款的約定?。本條款?提示點：?1、計價方?式的改革?多年來，我?國一直采用?按照建筑面?積計價的方?式銷售商品?房，但該種?計價方式卻?存在著諸多?弊病，集中?體現(xiàn)在總的?公用建筑面?積難以確定?，公用建筑?面積計算分?攤復(fù)雜，開?發(fā)商非善意?誤算等。隨?著房地產(chǎn)經(jīng)?濟的活躍與?發(fā)展，我國?___等地?區(qū)已經(jīng)推行?按套內(nèi)建筑?面積計價。?相信不久的?將來，按套?內(nèi)建筑面積?計價將成為?我國房地產(chǎn)?市場的主要?計價方式，?使購房人真?正能享受到?“明明白白?購房”的待?遇。2、?購房人應(yīng)注?意商品房“?價外價”問?題個別開?發(fā)商除收取?按面積記得?的總價款外?，還會向購?房人提出收?取配套費、?教育實施費?等其他收費?項目，因此?，購房人在?支付房款時?應(yīng)當對這些?收費項目加?以___，?如開發(fā)商沒?有法定收費?依據(jù)的，購?房人可以拒?付。第五?條面積確認?及面積差異?處理。根?據(jù)當事人選?擇的計價方?式，本條規(guī)?定以【建筑?面積】【套?內(nèi)建筑面積?】(本條款?中均簡稱面?積)為依據(jù)?進行面積確?認及面積差?異處理。?當事人選擇?按套計價的?，不適用本?條約定。?合同約定面?積與產(chǎn)權(quán)登?記面積有差?異的，以產(chǎn)?權(quán)登記面積?為準。商?品房交付后?，產(chǎn)權(quán)登記?面積與合同?約定面積發(fā)?生差異，雙?方同意按第?___種方?式進行處理?：1、雙?方自行約定?：(1)?___;?(2)__?_;(3?)___;?(4)_?__。2?、雙方同意?按以下原則?處理：(?1)面積誤?差比絕對值?在___%?以內(nèi)(含_?__%)的?，據(jù)實結(jié)算?房價款;?(2)面積?誤差比絕對?值超出__?_%時，買?受人有權(quán)退?房。買受?人退房的，?出賣人在買?受人提出退?房之日起_?__天內(nèi)將?買受人已付?款退還給買?受人，并按?___利率?付給利息。?買受人不?退房的，產(chǎn)?權(quán)登記面積?大于合同約?定面積時，?面積誤差比?在___%?以內(nèi)(含_?__%)部?分的房價款?由買受人補?足;超出_?__%部分?的房價款由?出賣人承擔?，產(chǎn)權(quán)歸買?受人。產(chǎn)權(quán)?登記面積小?于合同約定?面積時，面?積誤差比絕?對值在__?_%以內(nèi)(?含___%?)部分的房?價款由出賣?人返還買受?人;絕對值?超出___?%部分的房?價款由出賣?人雙倍返還?買受人。?產(chǎn)權(quán)登記面?積-合同約?定面積面?積誤差比=?─────?─────?─────?─____?__%合?同約定面積?因設(shè)計變?更造成面積?差異，雙方?不解除合同?的，應(yīng)當簽?署補充協(xié)議?。[釋義?]本條是對?房屋面積確?認依據(jù)及房?屋面積差異?處理方式的?約定。本?條款的法律?依據(jù)：建設(shè)?部《商品房?銷售管理辦?法》第二十?條規(guī)定：按?套內(nèi)建筑面?積或者建筑?面積計價的?，當事人應(yīng)?當在合同中?載明合同約?定面積與產(chǎn)?權(quán)登記面積?發(fā)生誤差的?處理方式。?合同未作約?定的，接以?下原則處理?：(一)?面積誤差比?絕對值在_?__%以內(nèi)?(含___?%)的，據(jù)?實結(jié)算房價?款;(二)?面積誤差比?絕對值超出?___%時?，買受人有?權(quán)退房。買?受人退房的?，房地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)應(yīng)當?在買受人提?出退房之日?起___日?內(nèi)將買受人?已付房價款?退還給買受?人，同時支?付已付房價?款利息。買?受人不退房?的，產(chǎn)權(quán)登?記面積大于?合同約定面?積時，面積?誤差比在_?__%以內(nèi)?(含___?%)部分的?房價款由買?受人補足;?超出___?%部分的房?價款由房地?產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?承擔，產(chǎn)權(quán)?歸買受人。?產(chǎn)權(quán)登記面?積小于合同?約定面積時?，面積誤差?比絕對值在?___%以?內(nèi)(含__?_%)部分?的房價款由?房地產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)返還買?受人;絕對?值超出__?_%部分的?房價款由房?地產(chǎn)開發(fā)企?業(yè)雙倍返還?買受人。?產(chǎn)權(quán)登記面?積-合同約?定面積面?積誤差比=????????-____?__%合?同約定面積?本條款提?示點：1?、面積確認?標準本條?規(guī)定以建筑?面積或套內(nèi)?建筑面積為?面積確認的?依據(jù)標準，?但購房人在?簽約時亦可?主張上述兩?項面積同時?作為依據(jù)標?準。2、?產(chǎn)權(quán)登記面?積與購房人?實際所得面?積不符時的?處理產(chǎn)權(quán)?登記面積是?指房地產(chǎn)行?政主管部門?確認登記的?面積，一般?情形下產(chǎn)權(quán)?登記面積即?等同于購房?人實際所得?到的面積，?但如果產(chǎn)權(quán)?登記測繪單?位所作出的?測量結(jié)果與?購房人的實?得面積不符?，購房人依?舊有權(quán)利聘?請專業(yè)測量?公司重新測?量，并要求?房地產(chǎn)行政?主管部門對?原產(chǎn)權(quán)登記?面積作出修?正處理。?3、自行約?定的方式?基于設(shè)計原?因，施工原?因以及其他?原因，開發(fā)?商在預(yù)售商?品房實往往?不愿意接受?按《商品房?銷售管理辦?法》的規(guī)定?簽訂面積差?異處理條款?，而建議購?房人選擇自?行約定的方?式，常見的?約定方式包?括：(1?)買受人不?要求退房，?按照產(chǎn)權(quán)登?記面積和原?約定每平方?米價格實施?多退少補;?(該條款的?約定從法律?上分析仍然?存在問題，?如某合同原?定面積為_?__平方米?，建成面積?達____?__平方米?，即使開發(fā)?商主張該特?別約定，由?于約定面積?差異已經(jīng)對?原合同造成?了實質(zhì)性破?壞，法院最?終還是會按?法定標準而?不會按約定?標準裁決)?(2)正?負___%?內(nèi)實施多退?少補，多于?___%部?分按原單價?打折計算房?價;少于_?__%部分?按原單價上?浮一定比例?退還房款;?(3)將?《辦法》規(guī)?定的臨界點?___%調(diào)?整為臨界點?___%;?(從開發(fā)商?的利益分析?，此條款最?符合其利益?)(4)?總價包死條?款，即無論?產(chǎn)權(quán)登記面?積是否與約?定面積發(fā)生?差異，均按?約定總價計?算房款。(?對于廣泛采?用通用文本?約定的樓盤?，購房人可?選擇性使用?該條款。就?筆者的個人?閱歷，很少?有開發(fā)商在?交房后因為?測定面積比?約定面積少?而退款的，?而建成后要?求購房人補?繳購房款的?卻是屢見不?鮮。)相?比而言，上?述約定方式?均沒有本條?款第二種方?式那樣更能?維護購房人?的合法權(quán)益?，因此建議?購房人在簽?訂合同時選?擇該種面積?差異處理方?式。__?_市國土資?源和房屋管?理局擬定的?“___版?式范文本”?中采用的是?建筑面積差?異與處理條?款，更重視?了對購房_?__益的保?障。第六?條付款方式?及期限。?買受人按下?列第___?種方式按期?付款：1?、一次性付?款___。?2、分期?付款___?。3、其?他方式__?_。[釋?義]本條是?對付款方式?及付款時間?的約定本?條款提示點?：1、一?次性付款?(1)一次?性付款的本?意是指購房?人在約定期?限內(nèi)向開發(fā)?商支付完畢?___%的?購房款，但?在實踐當中?，不少開發(fā)?商同意選擇?一次性付款?的客戶在簽?約是只支付?___%-?___%的?購房款，留?存___%?-___%?的購房款至?房屋交接或?權(quán)證發(fā)放時?再行給付。?(2)開?發(fā)商為鼓勵?購房人選擇?一次性付款?方式，往往?會在商品房?定價的基礎(chǔ)?上給予一次?性付款購房?人一定比例?的折扣。購?房人如選擇?此種付款方?式，可以適?時提出折扣?請求。2?、按揭付款?(1)按?揭付款不屬?于分期付款?，現(xiàn)在開發(fā)?商與銀行已?經(jīng)在付款方?式上取得可?高度一致，?就是銀行為?按揭客戶向?開發(fā)商提供?一次性付款?。對開發(fā)商?而言，按揭?購房人在完?善其按揭貸?款手續(xù)后就?已經(jīng)獲得了?銀行支付的?全額房款，?購房人只是?按與銀行簽?訂的《借款?合同》逐月?向銀行還款?而已。(?2)按揭付?款方式所產(chǎn)?生的法律關(guān)?系：A、?主合同關(guān)系?有兩個：一?是開發(fā)商與?購房人之間?的商品房買?賣合同關(guān)系?;二是購房?人與銀行之?間的借款合?同關(guān)系，?B、從合同?關(guān)系有三個?：一是購房?人以所購物?業(yè)作為抵押?物與銀行之?間發(fā)生的抵?押合同關(guān)系?;二是開發(fā)?商為購房人?貸款而向銀?行提供的保?證合同關(guān)系?(有的銀行?還要求開發(fā)?商提供一定?數(shù)額的保證?金擔保);?三是銀行與?開發(fā)商之間?的回購法律?關(guān)系，即當?購房人逾期?未還款構(gòu)成?違約，銀行?依法處分抵?押房產(chǎn)，開?發(fā)商向銀行?承諾無條件?回購該房產(chǎn)?，并將回購?房款優(yōu)先直?接清償銀行?貸款本息，?對此購房人?在按揭貸款?合同中予以?書面確認。?(3)按?揭付款條款?在簽約時屬?于效力待定?的條款，該?條款生效的?必備要件是?銀行同意向?按揭購房人?發(fā)放貸款，?并與其簽訂?《借款合同?》，如屬不?可歸責于當?事人雙方的?事由銀行拒?絕為購房人?提供按揭貸?款的，則該?條款對買賣?雙方不具備?約束力，由?此造成《商?品房買賣合?同》不能履?行雙方互不?負違約責任?，當事人雙?方可以請求?解除《商品?房買賣合同?》，開發(fā)商?應(yīng)當將收受?的購房款本?金及其利息?或者定金返?還購房人。?但如是因為?買、賣雙方?作為或者_?__的行為?導(dǎo)致銀行按?揭不能，則?需要由責任?人承擔其相?應(yīng)的違約責?任，如購房?人不提供或?提供虛假的?申貸資料，?開發(fā)商拒不?承擔銀行要?求的保證擔?保責任等。?(4)按?揭付款方式?后續(xù)法律問?題A、因?商品房買賣?合同被確認?為無效或者?被撤銷、解?除，致使按?揭貸款的目?的無法實現(xiàn)?，買賣雙方?及銀行均有?權(quán)解除按揭?貸款合同，?開發(fā)商應(yīng)將?所收款項分?別退還給購?房人和銀行?;B、開?發(fā)商作為擔?保人為購房?人按揭貸款?提供保證擔?保的方式有?兩種：一是?階段性保證?擔保，即開?發(fā)商提供保?證擔保的保?證期間為按?揭貸款合同?簽訂之日起?至購房人獲?得分戶產(chǎn)權(quán)?證并將其房?屋所有權(quán)辦?理他項權(quán)利?登記之日止?;二是全程?保證擔保，?即開發(fā)商在?購房人向銀?行償還全部?貸款本息之?前均需承擔?保證擔保責?任。按最高?院司法解釋?的規(guī)定，購?房人未按照?按揭貸款合?同的約定償?還貸款，但?是已經(jīng)取得?房屋權(quán)屬證?書并與銀行?辦理了商品?房抵押登記?手續(xù)，銀行?如起訴購房?人要求償還?貸款本息或?主張房屋優(yōu)?先受償?shù)模?不應(yīng)當追加?開發(fā)商為共?同被告，開?發(fā)商提供全?程擔保的除?外。如果銀?行起訴時買?賣人與銀行?尚未完善抵?押登記手續(xù)?，則開發(fā)商?無論是提供?哪種方式的?保證擔保都?會被列為共?同被告。?開發(fā)商盡早?為購房人辦?理分戶權(quán)證?的意義不僅?是履行自身?《商品房買?賣合同》所?約定的義務(wù)?，還具備解?除自身擔保?法律風險的?功能和作用?。從近年法?院受理的案?件類型分析?，按揭購房?人逾期付款?違約糾紛已?成為一類主?要民事糾紛?，即每個樓?盤都存在著?一定比例的?按揭購房人?逾期不歸還?銀行貸款的?風險隱患，?開發(fā)商如不?重視此類糾?紛的預(yù)防和?風險防范，?將造成不必?要的經(jīng)濟損?失。第七?條買受人逾?期付款的違?約責任。?買受人如未?按本合同規(guī)?定的時間付?款，按下列?第___種?方式處理：?1.按逾?期時間，分?別處理(不?作累加)?(1)逾期?在___日?之內(nèi)，自本?合同規(guī)定的?應(yīng)付款期限?之第二天起?至實際全額?支付應(yīng)付款?之日止，買?受人按日向?出賣人支付?逾期應(yīng)付款?萬分之__?_的違約金?，合同繼續(xù)?履行;(?2)逾期超?過___日?后，出賣人?有權(quán)解除合?同。出賣人?解除合同的?，買受人按?累計應(yīng)付款?的___%?向出賣人支?付違約金。?買受人愿意?繼續(xù)履行合?同的，經(jīng)出?賣人同意，?合同繼續(xù)履?行，自本合?同規(guī)定的應(yīng)?付款期限之?第二天起至?實際全額支?付應(yīng)付款之?日止，買受?人按日向出?賣人支付逾?期應(yīng)付款萬?分之___?(該比率應(yīng)?不小于第(?1)項中的?比率)的違?約金。本?條中的逾期?應(yīng)付款指依?照本合同第?六條規(guī)定的?到期應(yīng)付款?與該期實際?已付款的差?額;采取分?期付款的，?按相應(yīng)的分?期應(yīng)付款與?該期的實際?已付款的差?額確定。?2.___?。[釋義?]本條是對?購房人逾期?違約金責任?進行約定的?條款本條?款提示點;?1、逾期?付款違約責?任分析逾?期付款是買?賣合同中的?一種典型違?約行為，逾?期付款未達?一定期間，?構(gòu)成根本違?約。構(gòu)成一?般違約的，?守約方有權(quán)?要求違約方?履行合同并?支付一定的?違約金;構(gòu)?成根本違約?的，守約方?除有權(quán)單方?面解除合同?外，還有權(quán)?要求違約方?支付承擔由?于終止合同?所造成的相?應(yīng)經(jīng)濟損失??；谝?般違約與根?本違約的理?論依據(jù)，示?范文本建立?了兩種相輔?相成的違約?責任救濟方?式。2、?如何設(shè)定一?般違約與根?本違約的合?理期間《?最高人民法?___關(guān)于?審理商品房?買賣合同糾?紛案件適用?法律若干問?題的解釋》?第十五條規(guī)?定;出賣人?遲延交付房?屋或者買受?人遲延支付?購房款，經(jīng)?催告后在三?個月的合理?期限內(nèi)仍未?履行，當事?人一方請求?解除合同的?，應(yīng)予支持?，但當事人?另有約定的?除外。法律?沒有規(guī)定或?者當事人沒?有約定，經(jīng)?對方當事人?催告后，解?除權(quán)行使的?合理期限為?三個月。對?方當事人沒?有催告的，?解除權(quán)應(yīng)當?在解除權(quán)發(fā)?生之日起一?年內(nèi)行使，?逾期不行使?的，解除權(quán)?消滅。從?上述司法解?釋分析，基?于商品房買?賣合同所涉?及的標的物?是一項重大?資產(chǎn)，司法?解釋的擬定?者期望買、?賣雙方都給?予違約方相?對較長期限?的包容和理?解，不主張?權(quán)利人過快?的享有單方?解約權(quán)。因?此，我們建?議：在設(shè)定?本條所規(guī)定?的開發(fā)商有?單方解約權(quán)?的期間條款?時，一般應(yīng)?定為___?個月為宜，?至少不應(yīng)少?于___個?月，如果購?房人在簽訂?之后由于偶?然性原因造?成流動資金?周轉(zhuǎn)困難而?不能如期履?約，購房人?亦有合理期?間進行調(diào)整?。3、逾?期付款違約?金標準的設(shè)?定《最高?人民法__?_關(guān)于審理?商品房買賣?合同糾紛案?件適用法律?若干問題的?解釋》第十?六條規(guī)定：?當事人以約?定的違約金?過高為由請?求減少的，?應(yīng)當以違約?金超過造成?的損失__?_%為標準?適當減少;?當事人以約?定的違約金?低于造成的?損失為由請?求增加的，?應(yīng)當以違約?造成的損失?確定違約金?數(shù)額。該《?解釋》第十?七條又規(guī)定?：商品房買?賣合同沒有?約定違約金?數(shù)額或者損?失賠償額計?算發(fā)法，違?約金數(shù)額或?者損失賠償?額可以參照?以下標準確?定：逾期付?款的，按照?未付購房款?總額，參照?中國人民銀?行規(guī)定的金?融機構(gòu)計收?逾期貸款利?息的標準計?算。逾期交?付使用房屋?的，按照逾?期交付使用?房屋期間有?關(guān)主管部門?公布或者有?資格的房地?產(chǎn)評估機構(gòu)?評定的同地?段同類房屋?租金標準確?定。結(jié)合?上述兩條司?法解釋，逾?期付款違約?金設(shè)定的標?準一般應(yīng)設(shè)?在下列區(qū)間?內(nèi)：不低于?同期銀行活?期存款利率?標準，不高?于同期銀行?逾期貸款利?率的___?___%。?設(shè)定的標準?如果低于或?高于上述期?間，都有可?能導(dǎo)致約定?的條款存在?法律效力上?的瑕疵。?個案分析：?李小姐每月?要還銀行貸?款___元?，按照銀行?對大多數(shù)客?戶執(zhí)行的_?__年期以?上商業(yè)房貸?年利率__?_%來計算?：1.調(diào)?整前：按利?率萬分之二?點一來計算?，即___?元___2?.1/10?000=_?__元(計?算公式為：?月還款額_?__萬分之?二點一)。?也就是說，?李小姐每拖?延一天，就?要多交__?_元。2?.調(diào)整后：?銀行新執(zhí)行?的日罰息利?率為___?%___(?1+___?%)/__?_至___?%___(?1+___?%)/36?5，為__?_元—__?_元。對于?李小姐來說?，她每拖延?一日，最少?需交納__?_元，最多?則為1._?__元。?第八條交付?期限。出?賣人應(yīng)當在?___年_?__月__?_日前，依?照國家和地?方人民政府?的有關(guān)規(guī)定?，將具備下?列第___?種條件，并?符合本合同?約定的商品?房交付買受?人使用：?1.該商品?房經(jīng)驗收合?格。2.?該商品房經(jīng)?綜合驗收合?格。3.?該商品房經(jīng)?分期綜合驗?收合格。?4.該商品?房取得商品?住宅交付使?用批準文件?。5._?__。但?如遇下列特?殊原因，除?雙方協(xié)商同?意解除合同?或變更合同?外，出賣人?可據(jù)實予以?延期：1?、遭遇不可?抗力，且出?賣人在發(fā)生?之日起__?_日內(nèi)告知?買受人的;?2、__?_。[釋?義]本條時?對合同標的?物交付時間?的約定，同?時約定了交?付的房屋應(yīng)?具備的條件?。本條款?提示點1?、如何理解?四項條件?所謂工程驗?收是指對建?筑工程本身?的驗收，包?括對房屋基?礎(chǔ)、主體、?水電、排風?排氣、內(nèi)外?裝飾的驗收?，但不包括?小區(qū)道路、?綠化、停車?場及其他配?套設(shè)施的驗?收。___?工程驗收的?主體是開發(fā)?商本身，由?其___勘?察、設(shè)計、?施工、監(jiān)理?單位并會同?當?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)?監(jiān)單位共同?參加，竣工?驗收合格的?，開發(fā)商應(yīng)?于___日?內(nèi)向建設(shè)主?管部門備案?。對購房人?而言，如果?選擇的是該?條件，開發(fā)?商只需要獲?得建設(shè)主管?部門發(fā)出的?《竣工驗收?備案證》即?滿___付?條件。該?商品房經(jīng)綜?合驗收合格?，是指對整?個小區(qū)包括?主體工程、?基礎(chǔ)設(shè)施、?公共配套設(shè)?施、綠化等?進行的整體?驗收，分期?綜合驗收是?指對分期建?設(shè)的小區(qū)按?期進行綜合?驗收。該商?品房取得商?品住宅交付?使用批準文?件，是指開?發(fā)商在獲得?工程驗收備?案證、規(guī)劃?驗收證明、?消防驗收證?明、電梯安?全證明、環(huán)?保、供電、?供水、燃氣?等配套驗收?證明的基礎(chǔ)?上向建設(shè)主?管部門申請?辦理《新建?住宅交付使?用許可證》?(全國各地?對此法律文?件的名稱有?所區(qū)別)，?待建設(shè)主管?部門頒發(fā)許?可證書方才?滿___付?條件。2?、對于各條?件的選擇?站在開發(fā)商?的角度，往?往首選第一?項標準，即?工程驗收合?格即滿__?_付條件，?這本身也是?法定的最低?條件，我國?《建筑法》?、《合同法?》均強制性?規(guī)定未經(jīng)竣?工驗收的工?程不得交付?使用。站?在購房人的?角度，應(yīng)首?選第四項條?件，即取得?商品住宅交?付使用批準?文件，它不?僅滿足工程?驗收的各項?條件，還需?要開發(fā)商建?成的商品房?具備規(guī)劃驗?收、消防驗?收和其他配?套設(shè)施的驗?收證明，能?最大限度的?保障購房人?所購物業(yè)的?質(zhì)量和功能?。___?市新版《_?__市商品?房預(yù)售合同?》示范文本?對本條進行?修改，具體?如下：“該?商品房交付?時應(yīng)當符合?下列第1、?___項和?第項所列條?件;該商品?房為住宅的?，出賣人還?應(yīng)當提供《?住宅質(zhì)量保?證書》和《?住宅使用說?明書》。?1、該商品?房已取得規(guī)?劃驗收批準?文件和建筑?工程竣工驗?收備案表;?2、有資?質(zhì)的房產(chǎn)測?繪機構(gòu)出具?的該商品房?面積實測技?術(shù)報告書;?3、出賣?人已取得了?該商品房所?在樓棟的房?屋權(quán)屬證明?;4、滿?足第十二條?中出賣人承?諾的市政基?礎(chǔ)設(shè)施達到?的條件;?5、___?;6___?;7___?。___?市于___?年___月?___日起?已停辦商品?房綜合驗收?業(yè)務(wù)，原因?是：___?地區(qū)開發(fā)商?與購房人有?關(guān)“綜合驗?收”的矛盾?由來已久，?一些購房人?在收樓時嚴?格按《__?_市商品住?宅建設(shè)項目?驗收管理辦?法》規(guī)定，?在收樓時要?看到“綜合?驗收”合格?書才肯收樓?，否則就認?為自己的權(quán)?益無法得到?保證。但事?實上，由于?一些開發(fā)商?的房地產(chǎn)項?目是分期進?行的，在完?成全部開發(fā)?前，根本不?可能拿到“?綜合驗收”?通知書。因?而，雙方在?收樓有關(guān)綜?合驗收手續(xù)?有沒有的爭?執(zhí)，也屢見?不鮮。__?_市房管局?人士對此表?示，取消綜?合驗收也不?會對業(yè)主辦?理房產(chǎn)證有?任何影響。?因為發(fā)放房?產(chǎn)證，是以?樓盤是否通?過專業(yè)驗收?為依據(jù)，而?不是以綜合?驗收為依據(jù)?。3、開?發(fā)商據(jù)實延?期條款(?1)不可抗?力僅指不可?預(yù)見，不可?避免并不能?客服的客觀?情況。造成?不可抗力的?原因主要有?兩種情形，?一是自然災(zāi)?害，如洪水?、地震、臺?風、海嘯等?;二是政府?行為，如發(fā)?生戰(zhàn)爭、強?制征收等。?在發(fā)生不可?抗力的事由?后，開發(fā)商?必須在合同?約定的期限?內(nèi)將不可抗?力的相關(guān)情?況告知購房?人，否則既?使發(fā)生了不?可抗力的事?由開發(fā)商仍?然需要承擔?延期交房責?任。不可?抗力的條件?是非常嚴格?的，開發(fā)商?不得濫用不?可抗力條款?，即使是在?___年“?非典”流行?期間，非疫?區(qū)、非因疫?情直接導(dǎo)致?施工停頓的?工程都不能?認定為“不?可抗力”事?由，那么“?雨季停工”?、“技術(shù)困?難”等事由?就更不能成?為“不可抗?力”的理由?。(2)?其他免責事?由對于開?發(fā)商而言，?按約定期限?向購房人交?付房屋是其?主要的合同?義務(wù)，非特?殊原因不得?免責。中消?協(xié)在評點房?地產(chǎn)業(yè)“霸?王條款”中?對本條作了?重點提示，?如某房地產(chǎn)?開發(fā)商向購?房人提供的?合同范本中?提出一個條?款：“非出?賣人原因造?成的延誤因?素包括但不?限于：政府?管制及辦證?行為滯后、?政府市政配?套未到位、?第三人破壞?、高考期間?停工或其他?政府規(guī)定、?施工單位工?期延誤、施?工期間停水?停電等。出?賣人在交房?時告知買受?人即可據(jù)實?予以延期交?房?！敝邢?協(xié)對此的點?評意見是：?在上述原因?中，有的確?實可以作為?免責事由，?如不可抗力?等，但也要?甄別情況實?行部分或全?部免責。有?些則純屬開?發(fā)商自身或?第三方原因?造成，如承?建商施工誤?期、因技術(shù)?上需要更改?圖紙、因天?氣影響或其?他異常困難?及重大技術(shù)?問題不能及?時解決導(dǎo)致?的延誤等，?這種情況下?應(yīng)由開發(fā)商?向購房人承?擔違約責任?。其實像高?考期間停工?、辦證行為?滯后等內(nèi)容?是開發(fā)商可?以預(yù)料并提?前做好準備?的，不能作?為免責事由?。而像施工?期間停水停?電、第三人?破壞等則是?第三人原因?造成的，開?發(fā)商應(yīng)向消?費者承擔違?約責任，再?依法律、依?約定向第三?人追償。該?格式條款私?自擴大自己?的免責范圍?，將第三方?對開發(fā)商違?約的風險轉(zhuǎn)?嫁到消費者?頭上，使開?發(fā)商的逾期?行為不必承?擔任何責任?。第九條?出賣人逾期?交房的違約?責任。除?本合同第八?條規(guī)定的特?殊情況外，?出賣人如未?按本合同規(guī)?定的期限將?該商品房交?付買受人使?用，按下列?第___種?方式處理：?1、按逾?期時間，分?別處理(不?作累加)?(1)逾期?不超過__?_日，自本?合同第八條?規(guī)定的最后?交付期限的?第二天起至?實際交付之?日止，出賣?人按日向買?受人支付已?交付房價款?萬分之__?_的違約金?，合同繼續(xù)?履行;(?2)逾期超?過___日?后，買受人?有權(quán)解除合?同。買受人?解除合同的?，出賣人應(yīng)?當自買受人?解除合同通?知到達之日?起___天?內(nèi)退還全部?已付款，并?按買受人累?計已付款的?___%向?買受人支付?違約金。買?受人要求繼?續(xù)履行合同?的，合同繼?續(xù)履行，自?本合同第八?條規(guī)定的最?后交付期限?的第二天起?至實際交付?之日止，出?賣人按日向?買受人支付?已交付房價?款萬分之_?__(該比?率應(yīng)不小于?第(1)項?中的比率)?的違約金。?2、__?_。[釋?義]本條是?對開發(fā)商逾?期交房應(yīng)承?擔的違約責?任的約定。?本條款的?提示點：?1、《最高?人民法__?_關(guān)于審理?商品房買賣?合同糾紛案?件適用法律?若干問題的?解釋》第十?七條規(guī)定：?如雙方?jīng)]有?約定或者約?定不明，逾?期交付使用?房屋的，按?照逾期交付?使用房屋期?間有關(guān)部門?公布或者有?資格的房地?產(chǎn)評估機構(gòu)?評定的同地?段同類房屋?租金標準確?定。這個標?準相對于購?房人逾期付?款責任，標?準是不同的?。司法解釋?顯然更側(cè)重?保護購房人?的權(quán)益，因?為從實際意?義上分析：?同地段同類?房屋租金標?準往往比全?部購房款的?同期銀行貸?款利率還要?高的多。筆?者在___?年曾經(jīng)辦理?過一樁類似?訴訟，按全?部購房款的?同期銀行貸?款利率標準?和按___?市價格認證?中心出具的?《估價報告?》體現(xiàn)的同?地段同類房?屋租金標準?比較，兩者?存在___?倍的差別。?2、從約?定的角度分?析本條款，?本條款的各?項設(shè)置應(yīng)與?第七條的約?定相對等。?如開發(fā)商逾?期交付房屋?的違約金比?例與購房人?逾期支付購?房款的違約?金比例相同?，構(gòu)成根本?違約期間相?同等。3?、開發(fā)商逾?期交房構(gòu)成?合同解除需?要承擔的責?任：如果因?開發(fā)商逾期?交付房屋導(dǎo)?致購房人解?除《商品房?買賣合同》?的，開發(fā)商?除了需要承?擔本條款約?定的違約責?任外，還需?要承