中冶下關(guān)項目啟動區(qū)營銷提案1課件

中冶置業(yè)整理ppt中冶置業(yè)整理ppt本報告編制的依據(jù)政府的立項批文土地及項目權(quán)屬落實的文件南京下關(guān)濱江產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃項目規(guī)劃紅線圖規(guī)劃行政部門的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)項目建設(shè)用地現(xiàn)狀航拍圖委托編制本報告的招標(biāo)書及相關(guān)文件整理ppt本報告編制的依據(jù)政府的立項批文整理ppt戰(zhàn)略面臨怎樣的市場機(jī)遇？項目優(yōu)勢如何挖掘？企業(yè)目標(biāo)如何界定？項目發(fā)展戰(zhàn)略定位整理ppt戰(zhàn)略面臨怎樣的市場機(jī)遇？整理ppt城市宏觀背景南京及區(qū)域辦公市場小結(jié)南京及區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)南京酒店式公寓市場小結(jié)區(qū)域住宅市場小結(jié)說明：本章節(jié)內(nèi)容為根據(jù)地塊規(guī)劃要點(diǎn)重點(diǎn)研究的物業(yè)方向面臨怎樣的市場機(jī)遇？整理ppt城市宏觀背景說明：本章節(jié)內(nèi)容為根據(jù)地塊規(guī)劃要點(diǎn)重點(diǎn)研究的1、南京城市加速外擴(kuò)，加強(qiáng)與長三角地區(qū)城市的聯(lián)系2、城區(qū)范圍的擴(kuò)大，也意味著更多資本和人口的涌入城市宏觀背景城市的加速擴(kuò)張帶來更多外來人口的涌入及大量拆遷戶，將為房地產(chǎn)市場的活躍提供一定的客群基礎(chǔ)；GDP總值持續(xù)增長，但增速放緩，整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨于平穩(wěn)，城市的經(jīng)濟(jì)凝聚力有待增強(qiáng)；第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，帶來了更多高素質(zhì)、中高等收入人群；消費(fèi)品市場的繁榮也將催生大量的私營業(yè)主，為地產(chǎn)市場提供了客源基礎(chǔ)。作為省會城市的南京在省內(nèi)外周邊城市間有較強(qiáng)的影響力，隨著一小時都市圈的加速發(fā)展，帶來了大量潛在的地產(chǎn)市場客群，一定程度上擴(kuò)大了南京整體地產(chǎn)市場的消費(fèi)力。城市擴(kuò)張帶來更多的拆遷以及外來人口的涌入，為地產(chǎn)市場的活躍提供了一個良好的發(fā)展基礎(chǔ)。整理ppt1、南京城市加速外擴(kuò)，加強(qiáng)與長三角地區(qū)城市的聯(lián)系城市宏觀背景寫字樓市場長期保持供大于求的態(tài)勢；存量巨大，去化緩慢，后續(xù)供應(yīng)量龐大；租賃價格小幅提升，但仍處于相對較低水平，造成銷售價格提升困難；下關(guān)區(qū)并沒有形成真正的辦公商務(wù)氛圍，寫字樓市場供需長期處于低位運(yùn)行；辦公物業(yè)類型混雜，仍處于較低發(fā)展階段；產(chǎn)業(yè)園不斷興起，并以政策優(yōu)勢逐漸占據(jù)下關(guān)辦公物業(yè)主導(dǎo)地位；辦公物業(yè)租金水平較低，投資價值不高，抑制辦公物業(yè)成交價格成長。【南京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀】南京及區(qū)域辦公市場小結(jié)整理ppt寫字樓市場長期保持供大于求的態(tài)勢；【南京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀】南京國內(nèi)國際的知名企業(yè)是頂級寫字樓的核心客群。租售情況租售方式靈活，只租不售的形式正在形成，部分體量較大的項目采用租售并舉的方式，保證資金快速回籠。平均租金水平：3.5-5元/平方米。物業(yè)情況大都采用國際國內(nèi)知名品牌的物管公司。常規(guī)的物業(yè)管理費(fèi)為6-7元/㎡/天；15-20元/㎡/天的物業(yè)管理費(fèi)包含公攤費(fèi)、管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)。面積分割面積分割靈活，除了部分項目有100平米以下的小戶型外，大部分項目面積分割大致有兩個節(jié)點(diǎn)：160-350平米較為集中；另一個是節(jié)點(diǎn)450-600平米左右的大面積戶型。入駐企業(yè)南京及區(qū)域辦公市場小結(jié)【南京高端寫字樓運(yùn)營狀況】整理ppt國內(nèi)國際的知名企業(yè)是頂級寫字樓的核心客群。租售情況租售方式靈從南京來看，核心商圈寫字樓的建設(shè)日漸完善，未來可擴(kuò)展的空間日益減少，寫字樓的開發(fā)逐步向次中心和郊區(qū)發(fā)展，工業(yè)園區(qū)寫字樓、創(chuàng)意地產(chǎn)等寫字樓規(guī)模日漸壯大。但主城核心區(qū)域高端寫字樓的稀缺性使其投資價值以及未來的升值潛力不容小覷。金融危機(jī)和投資市場的政策調(diào)整，大量資金閑置，寫字樓市場穩(wěn)定的租金收益、長期的升值潛力，必將帶動寫字樓市場的投資發(fā)展。未來南京寫字樓市場的總體趨勢仍將是穩(wěn)中有升，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的時期。近年南京寫字樓市場的整體檔次有大幅提高，隨著后期規(guī)劃建設(shè)的一大批高檔次辦公物業(yè)的建成交付，南京寫字樓市場給外界企業(yè)的印象大為提升，而其租金與上海、北京、廣州等一線城市相比有很大的優(yōu)勢，所以南京辦公市場的吸引力較大，長期來看，南京的寫字樓市場發(fā)展前景應(yīng)該是比較健康的。南京及區(qū)域辦公市場小結(jié)【南京寫字樓市場發(fā)展前景】南京城市的飛速發(fā)展不斷增強(qiáng)其在長三角區(qū)域的定位，城市之間商務(wù)互動將更加的頻繁。城市的辦公市場的潛力也將不斷的提升，寫字樓的前景健康穩(wěn)定。整理ppt從南京來看，核心商圈寫字樓的建設(shè)日漸完善，未來可擴(kuò)展的空間日從商業(yè)形態(tài)看，SHOPPINGMALL的興起受到消費(fèi)人群的追捧，其相較于傳統(tǒng)商業(yè)在餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)的比重明顯放大。傳統(tǒng)百貨業(yè)也自覺地加入到業(yè)態(tài)調(diào)整的隊伍中，在強(qiáng)化購物零售的同時增加了餐飲娛樂的比重。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，文化娛樂的支出占比越來越大現(xiàn)有的特色街區(qū)坐落于城市的核心位置擁有絕佳的交通、地段優(yōu)勢，特色餐飲、娛樂、休閑成為主流。體驗式消費(fèi)受寵，商業(yè)悄然發(fā)生改變商圈現(xiàn)狀和發(fā)展呼喚嶄新商業(yè)體的出現(xiàn)南京及區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)【南京商業(yè)形態(tài)發(fā)展小結(jié)】傳統(tǒng)商圈鞏固著購物的優(yōu)勢，但也自覺調(diào)整業(yè)態(tài)配比以適應(yīng)消費(fèi)需求。新興商圈以餐飲娛樂休閑等業(yè)態(tài)為主，既避開與老牌商圈的直接競爭，又很好地滿足了變化中的消費(fèi)需求。周邊商業(yè)升級的典范是大觀天地MALL?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)以零售、餐飲為主；消費(fèi)檔次較低，經(jīng)營狀況一般。區(qū)域內(nèi)商業(yè)形態(tài)落后，檔次形象差，急待升級。整理ppt從商業(yè)形態(tài)看，SHOPPINGMALL的興起受到消費(fèi)人群的南京及區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)【區(qū)域商業(yè)形態(tài)發(fā)展小結(jié)】下關(guān)區(qū)形成：兩“心”兩“圈”三“街”商貿(mào)主中心、輔中心商貿(mào)圈、物流圈三個特色街區(qū)整理ppt南京及區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)【區(qū)域商業(yè)形態(tài)發(fā)展小結(jié)】下關(guān)區(qū)形成：兩城中酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)主力在1500-2000元/㎡。銷售價格依據(jù)區(qū)域，主力酒店式公寓售價未過20000元/㎡，與同區(qū)域住宅相比，競爭力較強(qiáng)。建筑類型和面積規(guī)劃也多為相似，價差主要體現(xiàn)在地段差異上，產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高。說明：南京soho辦公還處于概念中，目前僅萬達(dá)廣場在銷售時，提出soho辦公概念；萬達(dá)SOHO辦公的面積為43-58㎡，面積段較小，仍為酒店式公寓的產(chǎn)品特點(diǎn)。早期新世界中心，部分住宅逐漸轉(zhuǎn)為辦公，屬于南京早期soho辦公雛形的代表個案萬達(dá)廣場新世界中心南京酒店式公寓市場小結(jié)現(xiàn)有酒店式公寓產(chǎn)品同質(zhì)化較高，本案可考慮選擇獨(dú)特差異化路線，從而跳出現(xiàn)有公寓局面SOHO辦公在南京還處于待發(fā)展?fàn)顟B(tài)，未出現(xiàn)真正意義上的SOHO,多數(shù)項目仍是以酒店式公寓的形象面世整理ppt城中酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)主力在1500-2000元/㎡。說明：長江景觀資源型世茂濱江新城長江峰景人文景觀資源型鋒尚國際公寓天正桃源城市區(qū)位資源型藍(lán)晶國際中海凱旋門區(qū)域住宅市場小結(jié)本案所在小區(qū)域內(nèi)住宅項目市場形象認(rèn)知上有一線江景資源、人文景觀資源、城市區(qū)位資源等三大特征?！緟^(qū)域住宅市場特征】整理ppt長江景觀資源型世茂濱江新城人文景觀資源型鋒尚國際公寓城市區(qū)位區(qū)域住宅市場小結(jié)高端住宅在項目整體規(guī)劃上都有所創(chuàng)新，交付標(biāo)準(zhǔn)上也采用毛坯和精裝的有機(jī)結(jié)合隨著多個品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，高端項目的數(shù)量越來越多，高端住宅在戶型尺度及硬件配置上都越來越體現(xiàn)舒適性和私密感下關(guān)在售項目較少，同時下關(guān)長久以來區(qū)域在消費(fèi)者心中的不被認(rèn)同，使得板塊的主城優(yōu)勢沒有得到完全釋放目前區(qū)域在售高層住宅銷售價格主力在21000-23000元/㎡（毛坯價格）整理ppt區(qū)域住宅市場小結(jié)高端住宅在項目整體規(guī)劃上都有所創(chuàng)新，交付標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)人文歷史遺跡梳理區(qū)域狀況宗地狀況SWOT分析項目優(yōu)勢如何挖掘？整理ppt區(qū)域內(nèi)人文歷史遺跡梳理項目優(yōu)勢如何挖掘？整理ppt古代南京是扼守南北的咽喉地，而下關(guān)地區(qū)北望中原，近撫長江，是南京的咽喉之地。以鄭和下西洋為標(biāo)志，這里是中國走向世界的起點(diǎn)。當(dāng)時的造船基地，從現(xiàn)在的寶船公園一直綿延到挹江門一帶，那里從宋代起就是江南著名的造船基地。圍繞項目附近的古城墻、秦淮河一帶，留下了許多歷史遺跡，如明城墻、閱江樓、靜海寺、天妃宮等等。隨機(jī)播放不期而遇護(hù)城河古城墻一帶碼頭、民國建筑等民國遺存長江大橋繡球公園天妃宮閱江樓小桃園景區(qū)區(qū)域內(nèi)人文歷史遺跡梳理千古興亡事十朝帝王州渡江紀(jì)念碑整理ppt古代南京是扼守南北的咽喉地，而下關(guān)地區(qū)北望中原，近撫長江，是隨機(jī)播放不期而遇護(hù)城河古城墻一帶碼頭、民國建筑等民國遺存長江大橋近代中國風(fēng)云跌宕，作為南京的咽喉地，下關(guān)地區(qū)地位重要，留下大量歷史遺存，如中山碼頭、大馬路、商埠街的民國建筑等等。1899年南京開埠，開埠地僅限于今下關(guān)一帶。1904年，兩江總督周馥奏報以惠民河以西、沿長江江岸長2.5公里、寬0.5公里的地帶作為外國商人設(shè)洋行、碼頭貨棧之地，可視作南京最早的“沿江開發(fā)”。史料記載，民國初期下關(guān)擁有當(dāng)時最繁華的港口和最繁忙的鐵路運(yùn)輸線。日軍占領(lǐng)南京之前，瀕臨長江、北連津浦線、南接滬寧線的下關(guān)，作為海上、陸上重要的交通樞紐，是南北糧食和重要物資運(yùn)輸?shù)谋亟?jīng)之地。旅館業(yè)、商業(yè)和大市場異常繁榮，大馬路、商埠街和寶善街一帶，商賈云集，洋樓林立，當(dāng)時人們將下關(guān)同南京最繁華的夫子廟進(jìn)行比較，戲稱：“南有夫子廟，北有商埠街?！薄澳嫌星鼗春樱庇写篑R路。”原江蘇郵政管理局中國銀行南京分行舊址區(qū)域內(nèi)人文歷史遺跡梳理晚清民國舊都"外灘"繁華往事渡江紀(jì)念碑整理ppt隨機(jī)播放不期而遇護(hù)城河碼頭、民國建筑長江大橋近代中國風(fēng)云隨機(jī)播放不期而遇護(hù)城河古城墻一帶碼頭、民國建筑等民國遺存長江大橋這里云集著原汪精衛(wèi)辦公樓、原招商局候船樓、揚(yáng)子飯店、和記洋行、南京西站候車樓、江蘇郵政管理局大樓等一批具有較高價值的民國建筑。南京下關(guān)地區(qū)在近代城市發(fā)展中，有火車站、碼頭，是近代物資流動的重要關(guān)口，又是民國大型企業(yè)和記洋行、首都電廠所在地，因而具有舉足輕重的地位。清政府于光緒二十五年三月二十二日(公元1899年5月1日，宣布金陵關(guān)開關(guān)，清政府于下關(guān)設(shè)商埠局(今商埠街——前身“商埠局街”之名由此而來)。開埠后，外資紛紛在此投資開設(shè)工廠、碼頭等，這些遺存包括：清光緒二十六年（1900年）英商所建怡和碼頭（今6號碼頭）二十七年（1901年）太古洋行所建太古碼頭（今3號碼頭）二十九年（1903年）日商大阪洋行所建日清碼頭三十二年（1906年）德商所建美最時碼頭（今3號碼頭附近）中山碼頭汪精衛(wèi)辦公樓區(qū)域內(nèi)人文歷史遺跡梳理晚清民國舊都"外灘"繁華往事渡江紀(jì)念碑整理ppt隨機(jī)播放不期而遇護(hù)城河碼頭、民國建筑長江大橋這里云集著原隨機(jī)播放不期而遇秦淮河古城墻一帶碼頭、民國建筑等民國遺存長江大橋1949年解放軍從下關(guān)登陸，解放南京，所以這里又是中國近代史終結(jié)的重要地標(biāo)。南京長江大橋當(dāng)代人文化記憶中的一座地標(biāo)，新中國早期工業(yè)成就的體現(xiàn)之一。南京長江大橋是長江上第一座由我國自行設(shè)計建造，全部使用國產(chǎn)材料建成的鐵路公路兩用大型橋梁，是華東地區(qū)長江南北鐵路公路銜接的樞紐。渡江紀(jì)念渡江勝利南京解放是中國重大歷史性轉(zhuǎn)折性事件，它宣告中國歷史民國階段的結(jié)束，標(biāo)志著中國近代史的結(jié)束，新時代的開始，對新中國的成立具有重大意義。區(qū)域內(nèi)人文歷史遺跡梳理晚清民國人間正道是滄桑渡江紀(jì)念碑整理ppt隨機(jī)播放不期而遇秦淮河碼頭、民國建筑長江大橋1949年解規(guī)劃范圍：下關(guān)區(qū)行政規(guī)劃范圍東至窯上村、安懷村、和燕路和紅山地區(qū)；南至城北護(hù)城河、大橋南路、中山北路和定淮門大街；西北至長江。規(guī)劃總面積約30.91平方公里。功能定位：南京主城濱江發(fā)展核心區(qū)，以商務(wù)商貿(mào)、休閑旅游、品質(zhì)居住為主題功能，打造擁江發(fā)展的城市中心。城北板塊特征區(qū)域狀況整理ppt規(guī)劃范圍：功能定位：城北板塊特征區(qū)域狀況整理ppt城北板塊劃分西片，位于下關(guān)區(qū)，距離城中、河西較近，共享交通、生活等各類配套、資源。區(qū)域內(nèi)包含幕府山、護(hù)城河、小桃園等諸多歷史景觀，長江沿線較長，具備不可復(fù)制的一線江景資源，為板塊價值提升創(chuàng)造條件。小桃園周邊的高端市場的氛圍已經(jīng)形成。中片，位于棲霞區(qū)及玄武區(qū)，主要包括燕子磯街道、邁皋橋街道。區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)居住區(qū)及城中村較多，環(huán)境、配套檔次一般。憑南面紫金山的景觀資源及軌道交通提高區(qū)域價值。東片，位于棲霞區(qū)，主要包括堯化門街道、棲霞街道。區(qū)域內(nèi)為南京化工、物流企業(yè)集中區(qū)域，交通秩序雜亂，軌道交通建設(shè)尚未提上日程。生活配套等以原住民自發(fā)經(jīng)營為主，無規(guī)?；?、品質(zhì)型商業(yè)。城北西片城北中片城北東片區(qū)域狀況城北板塊東西跨度較大，生活配套、交通、自然資源的質(zhì)量差異，優(yōu)勢自西至東逐片遞減。本案以及小桃園周邊高端居住氛圍已經(jīng)形成。成為城北板塊高檔住宅聚集區(qū)。整理ppt城北板塊劃分西片，位于下關(guān)區(qū)，距離城中、河西較近，共享交通、幕府山新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)紅山-北固山宜居組團(tuán)中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)濱江現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶商貿(mào)生活帶濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)三汊河-護(hù)城河宜居組團(tuán)城北板塊規(guī)劃特征區(qū)域狀況“兩帶、四軸、五片”的總體空間布局結(jié)構(gòu)，居住用地面積為8.18平方公里，未來二十年居住人口將達(dá)到50萬。本案所處三汊河-護(hù)城河宜居主團(tuán)未來成為區(qū)域的高端居住區(qū)?！皟蓭А狈謩e為濱江現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶、建寧路商貿(mào)生活帶?！八妮S”分別為中山北路、中央北路生活軸，大橋南路、緯一路快速交通軸。“五片”分別為濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)、幕府山新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等三個產(chǎn)業(yè)片區(qū)和三汊河-護(hù)城河宜居組團(tuán)、紅山-北固山宜居組團(tuán)兩個居住片區(qū)。整理ppt幕府山新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)紅山-北固山宜居組團(tuán)中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)幕府山新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)閱江樓-明城墻-外秦淮河文化旅游產(chǎn)業(yè)帶城北板塊產(chǎn)業(yè)特征區(qū)域狀況未來規(guī)劃形成“三區(qū)一帶”的四個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)、幕府山新興工業(yè)集聚區(qū)、閱江樓-明城墻-外秦淮河文化旅游產(chǎn)業(yè)帶。本項目處于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化旅游產(chǎn)業(yè)帶的包圍中，為本案的發(fā)展提供良好的消費(fèi)客群基礎(chǔ)。整理ppt幕府山新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)區(qū)域交通規(guī)劃區(qū)域狀況兩橫、兩縱的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及地鐵5、9號線的規(guī)劃使區(qū)域和外界的通道更加順暢。整理ppt區(qū)域交通規(guī)劃區(qū)域狀況兩橫、兩縱的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及地鐵5、9號線的規(guī)惠民路-揚(yáng)子江大道大橋南路中山北路熱河路通往市中心通往河西通往河西區(qū)域?qū)ν饨煌顩r區(qū)域狀況通達(dá)性較好昭示性不足熱河路、惠民路、中山北路是通達(dá)項目的主要交通道路。未來惠民路和揚(yáng)子江大道將貫通，項目和河西新城的聯(lián)接更加順暢。整理ppt惠民路-揚(yáng)子江大道大橋南路中山北路熱河路通往市中心通往河西通南京中山碼頭34路150路31路10路54路萬壽停車場南京長途汽車站五洲家居裝飾廣場健康路長途客運(yùn)北站莫愁新寓區(qū)域?qū)ν饨煌顩r區(qū)域狀況周邊目前有5條公交線路輻射主城。整理ppt南京中山碼頭34路150路31路10路54路萬壽停車場南京長區(qū)域拆遷置換出大量的土地將直接推動區(qū)域房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，未來將豐富和改善現(xiàn)有的人口結(jié)構(gòu)。項目周邊未來將成為區(qū)域高端項目的聚集地。下關(guān)成為濱江發(fā)展核心區(qū)，集商貿(mào)、旅游、居住為一體的擁江發(fā)展的城市中心，人口規(guī)劃約50萬人。項目被規(guī)劃的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化旅游產(chǎn)業(yè)帶的包圍，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)奠定了良好的消費(fèi)客群基礎(chǔ)。交通路網(wǎng)的改善提升了項目的通達(dá)性。區(qū)域狀況小結(jié)區(qū)域發(fā)展前景良好整理ppt區(qū)域拆遷置換出大量的土地將直接推動區(qū)域房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，大觀天地mall閱江廣場宗地狀況周邊為成熟的居住、商業(yè)社區(qū)，但建筑年代老舊，新興商業(yè)開始出現(xiàn)整理ppt大觀天地mall閱江廣場宗地狀況周邊為成熟的居住、商業(yè)社區(qū)，地塊編號規(guī)劃用途出讓面積（平方米）容積率建筑密度高度（米）永C商業(yè)金融7432.8≤1.5≤50%≤15寧D商業(yè)混合7259.6≤1.8≤40%≤24街E商業(yè)混合4888.7≤1.8≤40%≤24

F住宅混合12325.4≤5≤35%≤100

H住宅混合10532.2≤3≤35%≤100

G商業(yè)金融7463.1≤2.2≤40%≤24

I商業(yè)混合10784.4≤4≤40%≤100

J商業(yè)金融5995.7≤4≤30%≤100

K商業(yè)金融6643.1≤4≤30%≤100商埠街

商業(yè)混合11978.3≤7≤45%≤150合計

85303.3

大量的商業(yè)體量，如何分解，并能實現(xiàn)快速銷售成為項目產(chǎn)品規(guī)劃的主要解決問題。十個區(qū)塊的現(xiàn)有的分割狀態(tài)，給示范區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃提出了分而不散的較高要求。EDCHGFIJk商埠宗地狀況整理ppt地塊編號規(guī)劃用途出讓面積容積率建筑密度高度（米）永C商業(yè)Strength優(yōu)勢Weakness劣勢Opportunity機(jī)會Threat威脅濱江規(guī)劃的氣度為本項目提供了發(fā)展機(jī)遇。本案得到政府的大力推動和支持，將極大地推動銷售進(jìn)程、減小營銷阻力。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化引發(fā)商業(yè)、商圈的悄然改變，為本項目的高端定位提供了方向和可能。1.區(qū)域擁有深厚文化底蘊(yùn)。2.濱江資源是不可多得的自然景觀資源。3.濱江高端居住區(qū)的打造為項目提供大量的高端消費(fèi)群體。4.周邊政企事業(yè)單位聚集，有一定中高收客群，為項目奠定消費(fèi)基礎(chǔ)。5.中冶集團(tuán)的品牌號召力。6、周邊人文、歷史景觀資源豐富。短期內(nèi)地塊周邊的交通擴(kuò)展性不強(qiáng)。項目開發(fā)中期內(nèi)面臨老舊社區(qū)共存的現(xiàn)狀，形象感知差。3.消費(fèi)者、經(jīng)營者、投資者對區(qū)域的認(rèn)知度不高、認(rèn)可度一般。濱江規(guī)劃、下關(guān)交通配套的推進(jìn)速度，對項目的入市將產(chǎn)生一定的影響；南京其他板塊的快速發(fā)展會稀釋相關(guān)優(yōu)質(zhì)客戶資源。SWOT分析地塊處于南京舊城區(qū)，地塊的難點(diǎn)更多在于區(qū)域面貌的改變整理pptStrength優(yōu)勢Weakness劣勢Oppo思考方向之一：市場角度思考方向之二：企業(yè)角度思考方向之三：項目角度企業(yè)目標(biāo)如何界定？整理ppt思考方向之一：市場角度企業(yè)目標(biāo)如何界定？整理ppt重新檢視項目對整體利潤的使命利潤品牌形象核心目標(biāo)回籠速度非常規(guī)使命有待重新檢視重新檢視項目對企業(yè)品牌的使命重新檢視項目對階段回款的使命開發(fā)意義不同，市場情勢有變項目目標(biāo)如何設(shè)定？企業(yè)目標(biāo)如何界定？整理ppt重新檢視項目對整體利潤的使命利潤品牌形象核心目標(biāo)回籠速度非常對于市場的共識：樓市進(jìn)入又一輪調(diào)控周期本輪調(diào)控的關(guān)鍵特點(diǎn)何在？1、中央層面：調(diào)控的政治周期長于市場周期2、地方層面：細(xì)則意圖“控”大于“調(diào)”3、市場層面：開放房源、降價跑量從目前情勢來看，前期惡性循環(huán)下抑制的購房投資、保值需求將抬頭中短期市場回穩(wěn)，或?qū)⒁酝顿Y性需求產(chǎn)品的先期入市為項目開端內(nèi)部調(diào)控土地政策供應(yīng)結(jié)構(gòu)稅收政策金融政策囤積土地清理增加保障性住房收緊放貸規(guī)模房產(chǎn)稅信號頻放短期作用思考方向之一：市場角度企業(yè)目標(biāo)如何界定？整理ppt對于市場的共識：樓市進(jìn)入又一輪調(diào)控周期本輪調(diào)控的關(guān)鍵特點(diǎn)何在寒冬好過，秋涼難熬：本輪調(diào)控影響面勢必發(fā)生變化投資、保值性購房“被增加”和“被需求”1、本地樓市：前期高價地及囤房策略導(dǎo)致樓市整體進(jìn)入“薄利時代”2、開發(fā)企業(yè)：短期內(nèi)或?qū)⑾萑搿氨±幢乜隙噤N”的怪圈 導(dǎo)致后期行業(yè)洗牌進(jìn)一步深化3、地方政府：面對調(diào)控“地根緊縮”并未出現(xiàn)；規(guī)劃指導(dǎo)方向改變4、購房客群：投機(jī)客離場，投資渠道單一，資產(chǎn)投資變向，投資、保值性購房“被增加”“被需求”降低總價成“薄利時代”的救市稻草。房企為減少利潤損失，不肯多銷，投資、保值性購房需求的增加勢必影響一、二級市場發(fā)展方向。思考方向之一：市場角度企業(yè)目標(biāo)如何界定？整理ppt寒冬好過，秋涼難熬：本輪調(diào)控影響面勢必發(fā)生變化投資、保值性購中短期市場回穩(wěn)，或?qū)⒁酝顿Y、保值型產(chǎn)品的上市為開端，其成為項目的機(jī)會點(diǎn)。投資、保值型產(chǎn)品的勢必將影響一、二級市場發(fā)展方向。12企業(yè)目標(biāo)如何界定？思考方向之一：市場角度整理ppt中短期市場回穩(wěn)，或?qū)⒁酝顿Y、保值型產(chǎn)品的上市為開端，其成為項央企開發(fā)，同時站在經(jīng)濟(jì)效益和社會效益兩端我司理解的央企開發(fā)特質(zhì)在調(diào)控周期內(nèi)，央企開發(fā)正面形象重于盈利能力長期造就的領(lǐng)導(dǎo)者，而非短期冒進(jìn)的領(lǐng)先者綜合效益重于個案利潤率前有央企地王頻現(xiàn)，后有央企紅利提升呼聲。一方面都在社會層面反映了央企的實力，另一方面都體現(xiàn)了央企收益是：社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的綜合。在調(diào)控周期，至少是在此輪求穩(wěn)的政治周期內(nèi)，中冶地產(chǎn)在戰(zhàn)略上如何選擇？企業(yè)目標(biāo)如何界定？思考方向之二：企業(yè)角度整理ppt央企開發(fā)，同時站在經(jīng)濟(jì)效益和社會效益兩端我司理解的央企開發(fā)特中冶地產(chǎn)的大音希聲，大象無形我司理解的中冶地產(chǎn)有成為領(lǐng)導(dǎo)者的實力、決心和氣度做好長期造就領(lǐng)導(dǎo)地位的準(zhǔn)備敏銳地理解、有力地貫徹國家對行業(yè)的政策積極塑造中冶集團(tuán)整體形象1、穩(wěn)步登高的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略；2、肩負(fù)“城市復(fù)興”責(zé)任的開發(fā)指導(dǎo)思路；3、回報社會的企業(yè)公民形象；企業(yè)目標(biāo)如何界定？思考方向之二：企業(yè)角度整理ppt中冶地產(chǎn)的大音希聲，大象無形我司理解的中冶地產(chǎn)1、穩(wěn)步登高的中冶濱江項目開發(fā)目的，不僅在于利潤層面，還在于社會效益層面。中冶濱江項目的開發(fā)意義，并非簡單的產(chǎn)品領(lǐng)先，而在于對地產(chǎn)開發(fā)理念的領(lǐng)導(dǎo)。12企業(yè)目標(biāo)如何界定？思考方向之二：企業(yè)角度整理ppt中冶濱江項目開發(fā)目的，不僅在于利潤層面，還在于社會效益層面。中冶濱江項目是為引導(dǎo)行業(yè)開發(fā)理念而規(guī)劃的項目我司理解的中冶·濱江項目濱江項目的領(lǐng)導(dǎo)意義，根本在于指引行業(yè)方向濱江項目的品牌意義，是地產(chǎn)界創(chuàng)新開發(fā)理念的引領(lǐng)者1、產(chǎn)品層面：將產(chǎn)品差異性上升到社會需求層面，由高度普及廣度2、品牌層面：以指引行業(yè)方向理念為契機(jī)，開創(chuàng)中冶真正意義上的品牌構(gòu)建3、利潤層面：以適度利潤空間換取時間，快銷回現(xiàn)，加速開發(fā)節(jié)奏企業(yè)目標(biāo)如何界定？思考方向之三：項目角度整理ppt中冶濱江項目是為引導(dǎo)行業(yè)開發(fā)理念而規(guī)劃的項目我司理解的中冶·啟動的核心營銷挑戰(zhàn)：以快銷型啟動區(qū)的入市來創(chuàng)建中冶品牌高端形象如何以啟動區(qū)相對小的體量、影響力開辟濱江項目高端形象？1如何解決啟動區(qū)快銷影響客戶水準(zhǔn)，從而影響企業(yè)高端品牌形象建立？2企業(yè)目標(biāo)如何界定？思考方向之三：項目角度整理ppt啟動的核心營銷挑戰(zhàn)：如何以啟動區(qū)相對小的體量、影響力開辟濱1、高品質(zhì)保值型投資產(chǎn)品的首創(chuàng)者2、行業(yè)開發(fā)方向的領(lǐng)導(dǎo)者項目戰(zhàn)略目標(biāo)品牌：快銷啟動區(qū)創(chuàng)建大品牌形象的挑戰(zhàn)銷售：時間短物業(yè)類型多，各階段熱銷保證核心營銷挑戰(zhàn)產(chǎn)品：細(xì)分各物業(yè)客群，以高位投資型客戶切入，引導(dǎo)新需求（細(xì)分市場）品牌：項目、品牌推廣同步交互，從企業(yè)高度傳達(dá)產(chǎn)品設(shè)定意義（品牌戰(zhàn)略）銷售：標(biāo)桿產(chǎn)品切入，合理安排搭售；具備執(zhí)行力的營銷方案（我司營銷執(zhí)行體系）解決思路整理ppt1、高品質(zhì)保值型投資產(chǎn)品的首創(chuàng)者項目戰(zhàn)略目標(biāo)品牌：快銷啟動區(qū)全局問題回顧項目核心定位（產(chǎn)業(yè)、概念）啟動區(qū)定位體系項目發(fā)展戰(zhàn)略定位整理ppt全局問題回顧項目發(fā)展戰(zhàn)略定位整理ppt現(xiàn)階段的區(qū)域狀況對整個項目前景的有效實現(xiàn)提出了挑戰(zhàn)□大地塊300萬體量中含260萬商業(yè)辦公用地，如此龐大的商業(yè)辦公用地缺乏核心產(chǎn)業(yè)題材，項目在市場層面的去化能力面臨巨大挑戰(zhàn)?！醣景杆谙玛P(guān)片區(qū)，城市區(qū)域形象與相鄰區(qū)域相比較不占優(yōu)勢，區(qū)域形象的負(fù)面效應(yīng)直接影響區(qū)域價格，價值空間的提升有難度?！跤捎诤诵漠a(chǎn)業(yè)題材的缺失、區(qū)域形象的長期積弱，給項目順利回款預(yù)期帶來壓力，直接影響資金有效利用及合理安排、影響項目整體開發(fā)節(jié)奏。項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【我們面臨的問題】整理ppt現(xiàn)階段的區(qū)域狀況□大地塊300萬體量中含260萬商業(yè)辦公核心題材缺失區(qū)域形象資金鏈平穩(wěn)【解決之道】項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【全局問題回顧】將產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入作為區(qū)域發(fā)展的核心題材，實現(xiàn)以產(chǎn)業(yè)帶動商務(wù)空間去化、以商務(wù)空間推動商業(yè)空間去化、商務(wù)商業(yè)共同推動地區(qū)形象轉(zhuǎn)型,以此帶動項目整體的開發(fā)，使后續(xù)若干開發(fā)模塊形成依附式持續(xù)增長。整理ppt核心題材缺失區(qū)域形象資金鏈平穩(wěn)【解決之道】項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【核心題材缺失區(qū)域形象資金鏈平穩(wěn)項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【全局問題回顧】【解決之道】實現(xiàn)核心產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的可落地性，快速推動地區(qū)形象轉(zhuǎn)型的可見性，強(qiáng)化城市對地區(qū)形象轉(zhuǎn)型的信心。通過合理的資金或土地運(yùn)作模式，實現(xiàn)下關(guān)區(qū)城市配套功能的提檔升級，實現(xiàn)地區(qū)形象轉(zhuǎn)型的成果化，強(qiáng)化地區(qū)形象轉(zhuǎn)型的可驗證性。整理ppt核心題材缺失區(qū)域形象資金鏈平穩(wěn)項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【全局問題回顧核心題材缺失區(qū)域形象資金鏈平穩(wěn)項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【全局問題回顧】【解決之道】實現(xiàn)項目轉(zhuǎn)讓、合作等創(chuàng)新模式運(yùn)作以及產(chǎn)品銷售等多樣化的資金運(yùn)作模式的組合，以資金回流的多樣性保障現(xiàn)金流的平衡與安全。通過地塊功能的有效組合與分解，通過開發(fā)節(jié)奏的策略的設(shè)立與控制，避免同一時段單一功能的大體量推出，實現(xiàn)分地塊的題材差異化與互補(bǔ)互促性，確保整個項目價值實現(xiàn)的可保障、可促進(jìn)、可提升。整理ppt核心題材缺失區(qū)域形象資金鏈平穩(wěn)項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【全局問題回顧什么產(chǎn)業(yè)？對接城市發(fā)展，緊抓產(chǎn)業(yè)機(jī)遇；在金融開放的大背景下抓住產(chǎn)業(yè)變革與創(chuàng)新的機(jī)遇。項目發(fā)展戰(zhàn)略定位整理ppt什么產(chǎn)業(yè)？對接城市發(fā)展，緊抓產(chǎn)業(yè)機(jī)遇；項目發(fā)展戰(zhàn)略定位整理p核心產(chǎn)業(yè)的定位應(yīng)遵循城市規(guī)劃大基調(diào)根據(jù)長三角區(qū)域規(guī)劃:---南京。發(fā)揮沿江港口、歷史文化和科技人才資源優(yōu)勢，建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和長江航運(yùn)物流中心、科技創(chuàng)新中心（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集），加快南京都市圈建設(shè)，促進(jìn)皖江城市帶發(fā)展，成為長三角輻射帶動中西部地區(qū)發(fā)展的重要門戶?！薄灸暇┏鞘卸ㄎ弧俊吧藤Q(mào)中心”、“物流中心”、“研發(fā)中心”、“文化中心”項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【項目核心產(chǎn)業(yè)定位】整理ppt核心產(chǎn)業(yè)的定位應(yīng)遵循城市規(guī)劃大基調(diào)根據(jù)長三角區(qū)域規(guī)劃:【南京核心產(chǎn)業(yè)的定位應(yīng)走差異化路線總結(jié)南京已有的片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，我們不難發(fā)現(xiàn)，奧體新城發(fā)展最為迅速，定位最為高端；其主要原因是受政府規(guī)劃的大力扶持，興建奧林匹克體育中心、市政搬遷，等導(dǎo)向性舉措使區(qū)域價值高漲。參考奧體片區(qū)發(fā)展，我們認(rèn)為一個符合政府規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)路線是本項目成功要素之一。然而我們知道復(fù)制奧體必定行不通，一個奧體足夠?！灸暇┮延械钠瑓^(qū)產(chǎn)業(yè)中心】新街口：商貿(mào)服務(wù)中心江寧：科技研發(fā)中心江北：高新產(chǎn)業(yè)區(qū)奧體：行政金融中心板橋：工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【項目核心產(chǎn)業(yè)定位】整理ppt核心產(chǎn)業(yè)的定位應(yīng)走差異化路線總結(jié)南京已有的片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，我們整體地塊規(guī)劃定位：南京濱江金融商貿(mào)服務(wù)區(qū)啟動區(qū)內(nèi)有金融地塊的規(guī)劃作為以金融為核心的CBD，在長三角面臨上海的強(qiáng)勢競爭威脅在南京面臨新街口這樣的成熟CBD，難以轉(zhuǎn)移金融可能不可能？一個定位高端、后續(xù)勃發(fā)型的核心產(chǎn)業(yè)孕育而生項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【項目核心產(chǎn)業(yè)定位】整理ppt整體地塊規(guī)劃定位：南京濱江金融商貿(mào)服務(wù)區(qū)金融可能不可能？一個資金管理機(jī)構(gòu)信托投資機(jī)構(gòu)特色金融產(chǎn)業(yè)中心私人銀行資本投資銀行地方銀行私募基金機(jī)構(gòu)待進(jìn)入待發(fā)展政策層面待開放政策層面待開放項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【項目核心產(chǎn)業(yè)定位】整理ppt資金管理機(jī)構(gòu)信托投資機(jī)構(gòu)特色金融產(chǎn)業(yè)中心私人銀行資本投資銀行私募基金產(chǎn)業(yè)背景資料：2010年8月30日，證監(jiān)會副主席姚剛在“一行三會”座談會上表示，下一步，證監(jiān)會將大量發(fā)展私募基金、PE、VC等，支持創(chuàng)新型企業(yè)和中小企業(yè)發(fā)展。中國目前約有610支私募基金，涉及私募基金管理公司約240家。目前私募股權(quán)投資約占中國GDP份額的0.5％，但這與西方國家4％至5％的比例仍相去甚遠(yuǎn)，這表明中國私募股權(quán)市場發(fā)展?jié)摿薮?。非官方銀行產(chǎn)業(yè)背景資料：城市地方銀行至今全國城市商業(yè)銀行已有112家，遍及除西藏以外的各個?。ㄊ?、自治區(qū)）。截至2003年底，全國共有的城市商業(yè)銀行112家，營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)5162個，從業(yè)人員16.9萬，生產(chǎn)總額14552億元，占全國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)的6.27%，占全國股份制商業(yè)銀行總資產(chǎn)的27.7%。私人銀行阿里巴巴申辦銀行,預(yù)計不久的將來，私人開辦銀行將合法化。浙江省銀監(jiān)局有關(guān)人員接受采訪時答復(fù)：盡管浙江省和杭州市對此事態(tài)度積極，但最終審批權(quán)，還歸中國人民銀行和中國銀監(jiān)會。目前，還未獲得他們對此事的正式批復(fù)。項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【項目核心產(chǎn)業(yè)定位】整理ppt私募基金產(chǎn)業(yè)背景資料：非官方銀行產(chǎn)業(yè)背景資料：項目發(fā)展戰(zhàn)略定什么樣的核心概念？項目發(fā)展戰(zhàn)略定位整理ppt什么樣的核心概念？項目發(fā)展戰(zhàn)略定位整理ppt從核心產(chǎn)業(yè)，延伸出的項目定位體系城市復(fù)興百年融合項目發(fā)展戰(zhàn)略定位定位體系核心概念整理ppt從核心產(chǎn)業(yè)，延伸出的項目定位體系城市復(fù)興百年融合項目發(fā)城市復(fù)興概念的價值統(tǒng)領(lǐng)性為什么是“城市復(fù)興

”？城市復(fù)興概念宣示區(qū)域形象全面升級，對南京城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要帶動意義匹配項目金融產(chǎn)業(yè)核心定位，以及產(chǎn)品規(guī)劃理念（城市綜合體），所以提出——城市復(fù)興它包含兩層意義：1、擁有一定高端屬性，動用全球最高端的開發(fā)建設(shè)理念所打造2、以“城市復(fù)興”帶動區(qū)域、城市發(fā)展3、中山碼頭1910年開放、大橋1960年開建、濱江項目2010年啟動，三個黃金時間點(diǎn)串起百年城市復(fù)興歷程項目發(fā)展戰(zhàn)略定位整理ppt城市復(fù)興概念的價值統(tǒng)領(lǐng)性為什么是“城市復(fù)興”？城市復(fù)興百年融合概念的價值統(tǒng)領(lǐng)性為什么是“百年融合

”？以“百年融合”映射對區(qū)域內(nèi)歷史文化的尊重與傳承，所以提出——百年融合“百年融合”的概念來源于項目特點(diǎn)和中冶品牌兩個角度：一方面，來自中冶企業(yè)大形象，肩負(fù)保護(hù)歷史遺跡，傳承歷史文化的國家責(zé)任另一方面，還要體現(xiàn)項目對南京歷史文化與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對接與碰撞項目發(fā)展戰(zhàn)略定位整理ppt百年融合概念的價值統(tǒng)領(lǐng)性為什么是“百年融合”？以“百年以新的城市綜合體形成新的城市面貌項目發(fā)展戰(zhàn)略定位啟動區(qū)在整體項目“城市復(fù)興”的重要切入啟動區(qū)項目定位體系特色金融產(chǎn)業(yè)中心的典型樣本金融寫字樓商業(yè)住宅（類住宅）整理ppt以新的城市綜合體形成新的城市面貌項目發(fā)展戰(zhàn)略定位啟動區(qū)在整體基于項目全局所面臨的主要問題為考慮背景我們來看啟動區(qū)的啟動……啟動區(qū)肩負(fù)以下重要使命：啟動區(qū)的成功開發(fā)是項目整體開發(fā)運(yùn)作的風(fēng)向標(biāo)；啟動區(qū)的成功開發(fā)將建立市場信心，帶動項目整體價值提升；啟動區(qū)前期的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入務(wù)必整合多方資源，良好的資源利用及溝通基礎(chǔ)，將成為項目成功開發(fā)的“法寶”。通過啟動區(qū)開發(fā)，成功引進(jìn)特色金融產(chǎn)業(yè)以此來撬動項目整體運(yùn)作項目發(fā)展戰(zhàn)略定位整理ppt基于項目全局所面臨的主要問題為考慮背景啟動區(qū)肩負(fù)以下重要使命衍生多極高端配套滿足體量要求特色金融產(chǎn)業(yè)中心符合政府規(guī)劃核心定位與政府規(guī)劃定位吻合基礎(chǔ)上，如何落地？又能衍生多極高端配套，滿足項目體量要求？實現(xiàn)城市配套的升級。項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【啟動區(qū)定位體系】整理ppt衍生多極高端配套滿足體量要求特色金融產(chǎn)業(yè)中心符合政府規(guī)劃核心項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【啟動區(qū)定位體系】以金融商貿(mào)、城市副商圈為中心的城市綜合體城市復(fù)興百年融合定位方向核心概念整理ppt項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【啟動區(qū)定位體系】以金融商貿(mào)、城市副商圈為中項目轉(zhuǎn)讓、合作等創(chuàng)新模式運(yùn)作吸納城市優(yōu)質(zhì)配套資源地方銀行定位解構(gòu)：項目發(fā)展戰(zhàn)略定位【啟動區(qū)定位體系】酒店規(guī)模商業(yè)集群整理ppt項目轉(zhuǎn)讓、合作等創(chuàng)新模式運(yùn)作地方銀行定位解構(gòu)：項目發(fā)展戰(zhàn)略策略項目發(fā)展思路溝通項目如何定位？項目如何規(guī)劃？項目如何運(yùn)營？整理ppt策略項目發(fā)展思路溝通整理ppt地方銀行地塊用地性質(zhì)類住宅模塊劃分商業(yè)金融用地商業(yè)混合用地商業(yè)混合用地住宅混合用地實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)落地高端人群接入金融商貿(mào)圈的連帶效應(yīng)地區(qū)人群置換形象拔高商圈升級啟動區(qū)發(fā)展思路溝通以金融商貿(mào)、城市副商圈為中心的城市綜合體定位方向?qū)懽謽且?guī)模商業(yè)集群酒店住宅整理ppt地方銀行地塊用地性質(zhì)類住宅模塊劃分商業(yè)金融用地商業(yè)混合用地商啟動區(qū)如何定位？住宅類產(chǎn)品定位類住宅產(chǎn)品規(guī)劃定位商業(yè)類產(chǎn)品規(guī)劃定位辦公類產(chǎn)品規(guī)劃定位整理ppt啟動區(qū)如何定位？住宅類產(chǎn)品定位整理ppt啟動區(qū)HF啟動區(qū)產(chǎn)品定位【住宅類產(chǎn)品定位】獅子山、閱江樓繡球公園小桃園靜海寺、天妃宮東側(cè)無高層建筑遮擋坐享優(yōu)質(zhì)自然景觀資源整理ppt啟HF啟動區(qū)產(chǎn)品定位【住宅類產(chǎn)品定位】獅子山、閱江樓繡球公園示范區(qū)名稱備注和記洋行省級文保單位南京港火車輪渡所保留原有建筑煤炭港國家級文保單位下關(guān)火車站舊址市級文保單位南京招商局舊址市級文保單位中國銀行南京分行舊址省級文保單位南京港侯船廳第六批保護(hù)單位江蘇郵政管理局舊址省級文保單位原汪精衛(wèi)辦公樓第五批保護(hù)單位中山碼頭省級文保單位HF啟動區(qū)產(chǎn)品定位【住宅類產(chǎn)品定位】區(qū)域歷史文化意義豐厚大洪池天保里、大馬路下關(guān)電廠明城墻渡江勝利紀(jì)念碑整理ppt示名稱備注和記洋行省級文保單位南京港火車輪渡所保依據(jù)市場的住宅結(jié)論：區(qū)域高端項目的數(shù)量越來越多，在戶型尺度及價格上均有一定要求啟動區(qū)產(chǎn)品定位【住宅類產(chǎn)品定位】高尚景觀人文住宅定位結(jié)論整理ppt啟動區(qū)產(chǎn)品定位【住宅類產(chǎn)品定位】高尚景觀人文住宅定位結(jié)論整理商服功能的擴(kuò)充資金回現(xiàn)要求指引宗地指標(biāo)限制▼高端產(chǎn)品擴(kuò)充及補(bǔ)位▼定制式商務(wù)使館I北區(qū)GDE啟動區(qū)產(chǎn)品定位【類住宅產(chǎn)品規(guī)劃定位】酒店式公寓D、E、G地塊上部、I地塊北區(qū)整理ppt商服功能的擴(kuò)充I北區(qū)GDE啟動區(qū)產(chǎn)品定位【類住宅產(chǎn)品規(guī)劃定位大馬路歷史文化對接天保里歷史文化對接大觀天地MALL商業(yè)對接人文景觀對接文化的延續(xù)商業(yè)擴(kuò)容宗地條件▼差異化立體商業(yè)文化街區(qū)DECG啟動區(qū)產(chǎn)品定位【商業(yè)類產(chǎn)品規(guī)劃定位】C地塊D、E、G地塊下部商業(yè)街區(qū)整理ppt大馬路歷史文化對接大觀天地MALL商業(yè)對接文化的延續(xù)DECG啟動區(qū)商務(wù)形象統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域第一城市形象面快速交通的換乘核心形象地標(biāo)：現(xiàn)代建筑與歷史碰撞產(chǎn)業(yè)地標(biāo)：金融總部升級地標(biāo)：高端酒店政務(wù)地標(biāo)：星級寫字樓▼時尚金融商務(wù)中心I南區(qū)J商埠街K啟動區(qū)產(chǎn)品定位【辦公類產(chǎn)品規(guī)劃定位】商業(yè)街區(qū)寫字樓SOHO酒店商埠街地塊J、K地塊I地塊南區(qū)整理ppt啟動區(qū)商務(wù)形象統(tǒng)領(lǐng)形象地標(biāo)：現(xiàn)代建筑與歷史碰撞I南區(qū)J商埠街啟動區(qū)如何規(guī)劃？物業(yè)發(fā)展基本思路寫字樓與酒店規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議高層住宅規(guī)劃建議規(guī)劃功能布局建議園林景觀規(guī)劃建議公建配套交通建議CDEGFHIKJIF整理ppt啟動區(qū)如何規(guī)劃？物業(yè)發(fā)展基本思路寫字樓與酒店物業(yè)發(fā)展基本思路1、利于項目整體營銷為目標(biāo)2、符合項目目前的規(guī)劃條件3、充分利用既有現(xiàn)狀和資源4、避開或削弱不利因素影響5、提升下關(guān)濱江區(qū)域的形象啟動區(qū)規(guī)劃建議整理ppt物業(yè)發(fā)展基本思路1、利于項目整體營銷為目標(biāo)啟動區(qū)規(guī)劃建議整理1一個高度本案作為啟動區(qū)需要引入帶有一定沖擊感的新建筑元素來改變?nèi)藗儗ο玛P(guān)的印象，使之為整個區(qū)域開發(fā)帶來影響。建議在啟動區(qū)南區(qū)地塊設(shè)計一座新標(biāo)桿類型的建筑。3一類空間多地塊整合，互相連通，使得地上和地下、內(nèi)部與外部空間得到整體利用，形成一個立體化的城市空間。2一種肌理項目地塊間因業(yè)態(tài)劃分會形成如永寧街、公共路以及如原鮮魚巷等內(nèi)部道路，建議其形成步行街道氛圍，串聯(lián)項目內(nèi)部的各種業(yè)態(tài)空間，體現(xiàn)都市的繁華與人文。自北而南,高度在提升,現(xiàn)代都市感在增強(qiáng)中冶下關(guān)濱江項目開發(fā)建筑形態(tài)優(yōu)質(zhì)樣板區(qū)物業(yè)發(fā)展思路解構(gòu)啟動區(qū)規(guī)劃建議整理ppt1一個高度3一類空間2一種肌理自北而南,地塊編號總用地面積（㎡）出讓面積（㎡）規(guī)劃用途容積率建筑密度建筑高度（m）永寧街C121861.77432.8商業(yè)金融≤1.5≤50%≤15D7259.6商業(yè)混合≤1.8≤40%≤24E4888.7商業(yè)混合≤1.8≤40%≤24F12325.4住宅混合≤5≤35%≤100H10532.2住宅混合≤3≤35%≤100G7463.1商業(yè)金融≤2.2≤40%≤24I10784.4商業(yè)混合≤4≤40%≤100J5995.7商業(yè)金融≤4≤30%≤100K6643.1商業(yè)金融≤4≤30%≤100商埠街F11978.3商業(yè)混合≤7≤45%≤150規(guī)劃指標(biāo)依據(jù)根據(jù)啟動區(qū)的道路切割狀況及地塊規(guī)劃條件，本案的功能布局建議分為商業(yè)集中區(qū)住宅集中區(qū)辦公集中區(qū)IJKFHGCDE商埠街物業(yè)發(fā)展主題類型啟動區(qū)規(guī)劃建議整理ppt地塊編號總用地面積出讓面積規(guī)劃容積率建筑建筑高度永C1218CDEGFHIKJIF立體城市示范區(qū)高層住宅主題商業(yè)區(qū)雙子地標(biāo)辦公SOHO1、商業(yè)集中區(qū)(多層整體商業(yè))該區(qū)域用地性質(zhì)為商業(yè)混合及商業(yè)金融，限高24米，占地2.7萬方，建筑規(guī)劃體量4.94萬方。面向閱江樓有一定的觀景視角，建議為地面兩層商業(yè)及上部3-4層酒店式公寓。2、居住集中區(qū)(高層住宅)該區(qū)域用地性質(zhì)為居住混合，位于惠民路高架東側(cè)，占地總計2.29萬方，建筑體量9.32萬方，建議為30層左右純高層住宅。3、辦公集中區(qū)(辦公+酒店)用地性質(zhì)為商業(yè)混合及商業(yè)金融，建筑為高層，占地總計約3.55萬方，建筑建筑體量約17.75萬方。布局平面示意根據(jù)啟動區(qū)的道路切割狀況及地塊規(guī)劃條件，本案的功能布局建議分為三個主題類型區(qū)域。啟動區(qū)規(guī)劃建議整理pptCDEGFHIKJIF立體城市高主雙子辦公SOHO1、商業(yè)集立體模型示意高層住宅立體城市雙子地標(biāo)主題商業(yè)商埠街辦公惠民路高架大觀天地啟動區(qū)規(guī)劃建議整理ppt立體模型示意高層住宅立體城市雙子地標(biāo)主題商業(yè)商埠街辦公惠民路CDEGFHIKJIF根據(jù)用地性質(zhì)規(guī)劃要求，以及道路切割、周邊現(xiàn)狀的情況，項目商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可劃為三個片區(qū)。商業(yè)發(fā)展概述立體城市商業(yè)區(qū)☆立體城市商業(yè)區(qū)建寧路北三地塊有限高24m<的要求，景觀方面有面向大馬路及閱江樓的優(yōu)勢。項目占地合計約1.95萬方，建筑體量約3.3萬方。建議利用項目的優(yōu)勢，將項目打造成立體城市標(biāo)桿的商業(yè)區(qū)?！罡邔咏ㄖ咨淘摬糠值纳虡I(yè)發(fā)展主要是啟動區(qū)內(nèi)限高100、150的高層底商，主體部分在I、J、K地塊，包括商埠街部分。該部分主要針對地塊內(nèi)居住以及辦公商旅人群?！钪黝}商業(yè)區(qū)該片區(qū)占地約0.75萬方，規(guī)劃建筑體量約1.64萬方。建議項目借勢大觀天地等熱河路的商業(yè)氛圍，形成主題型商業(yè)區(qū)。主題商業(yè)區(qū)高層底商高層底商啟動區(qū)規(guī)劃建議整理pptCDEGFHIKJIF根據(jù)用地性質(zhì)規(guī)劃要求，以及道路切割、周CDEGFHIKJIF本案的三個地塊應(yīng)予以整體考慮，構(gòu)建立體城市的建筑形態(tài)。C地塊限高15米，D、E限高24米，建議和代征綠地綜合考慮，結(jié)合形成朝向閱江樓有梯度感的立體城市，可拾階而上，與閱江樓“相看兩不厭”(李白詩)。立體城市示范區(qū)立體城市示范區(qū)域視覺方向地塊性質(zhì)為商業(yè)混合及商業(yè)金融，限高15米、24米。占地約1.95萬方，建筑體量3.3萬方。建議地下兩層商業(yè)用足，上層為3-4層的酒店式公寓。C地塊E地塊D地塊示意圖(閱江樓方向視角)地塊編號規(guī)劃用途容積率建筑密度建筑限高酒店公寓商業(yè)面積合計萬m2C商業(yè)金融≤1.5≤50%≤150.001.111.11D商業(yè)混合≤1.8≤40%≤240.730.581.31E商業(yè)混合≤1.8≤40%≤240.500.380.88合計1.232.073.30立體城市立體商業(yè)街區(qū)部分酒店公寓兩層商業(yè)啟動區(qū)規(guī)劃建議商業(yè)發(fā)展整理pptCDEGFHIKJIF本案的三個地塊應(yīng)予以整體考慮，構(gòu)建立體北區(qū)靠近兩路重要的歷史文化景觀區(qū)

代表民國文化的大馬路：由于被高架隔開，可通過朝向開口設(shè)置，指示標(biāo)志引導(dǎo)人流等方式實現(xiàn)借勢。代表明清文化的閱江樓：通過立體城市的層層拾階而上、互相借景的方式實現(xiàn)借勢。參考案例：大阪·難波公園建議三個地塊建筑綜合考慮，以地塊中心為主，留出內(nèi)部底層道路，上部互相連通，構(gòu)成整體的立體城市，面向龍江路及建寧路一側(cè)留有廣場，形成商業(yè)氛圍。CDE代征綠地大馬路閱江樓建筑覆蓋范圍商業(yè)廣場立體城市示范區(qū)啟動區(qū)規(guī)劃建議商業(yè)發(fā)展整理ppt北區(qū)靠近兩路重要的歷史文化景觀區(qū)參考案例：大阪·難波公園建本案商業(yè)離地鐵5、9號線規(guī)劃換乘點(diǎn)僅數(shù)百米，有交通優(yōu)勢。建議主朝向熱河路，借勢大觀天地，閱江廣場等所在熱河路附近的商業(yè)氛圍。同時有一定的閱江樓觀景效果。上層的酒店式公寓可與北區(qū)一起作為經(jīng)濟(jì)型酒店或小型辦公用房。文化商業(yè)街區(qū)上層酒店公寓地塊限高24米，規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)金融，并與北區(qū)類似三地塊隔開，規(guī)劃體量是1.64萬方?？煽紤]一棟6層左右的整體建筑。底下兩層商業(yè)，上面3-4層酒店式公寓。地塊編號規(guī)劃用途容積率建筑密度建筑限高酒店公寓商業(yè)面積合計萬m2G商業(yè)金融≤2.2≤40%≤241.040.601.64合計1.040.601.64主題商業(yè)兩層商業(yè)CDEGFHIKJIF主題商業(yè)主題商業(yè)區(qū)啟動區(qū)規(guī)劃建議商業(yè)發(fā)展整理ppt本案商業(yè)離地鐵5、9號線規(guī)劃換乘點(diǎn)僅數(shù)百米，有交通優(yōu)勢。建議CDEGFHIKJIF啟動區(qū)的高層建筑底商本案建議F、H地塊為高端的純住宅，可不設(shè)底商，I、J、K地塊為辦公酒店等性質(zhì)，設(shè)兩層以內(nèi)部人群為主要客群對象的建筑底商，建議其可與G地塊的商業(yè)共同形成沿永寧街為主的步行街性質(zhì)的內(nèi)街商業(yè)。使啟動區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)得到較完善的發(fā)展空間，形成氛圍。商埠街地塊的底商與附近地塊綜合考慮。地塊編號規(guī)劃用途出讓面積容積率建筑密度建筑限高底商I商業(yè)混合10784.4≤4≤40%≤1000.8J商業(yè)金融5995.7≤4≤30%≤1000.3K商業(yè)金融6643.1≤4≤30%≤1000.4商埠街F商業(yè)混合11978.3≤7≤45%≤1501合計2.5建筑底商商埠街底商高層底商建筑底商啟動區(qū)規(guī)劃建議商業(yè)發(fā)展整理pptCDEGFHIKJIF啟動區(qū)的高層建筑底商地塊編號規(guī)劃用途出中冶置業(yè)整理ppt中冶置業(yè)整理ppt本報告編制的依據(jù)政府的立項批文土地及項目權(quán)屬落實的文件南京下關(guān)濱江產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃項目規(guī)劃紅線圖規(guī)劃行政部門的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)項目建設(shè)用地現(xiàn)狀航拍圖委托編制本報告的招標(biāo)書及相關(guān)文件整理ppt本報告編制的依據(jù)政府的立項批文整理ppt戰(zhàn)略面臨怎樣的市場機(jī)遇？項目優(yōu)勢如何挖掘？企業(yè)目標(biāo)如何界定？項目發(fā)展戰(zhàn)略定位整理ppt戰(zhàn)略面臨怎樣的市場機(jī)遇？整理ppt城市宏觀背景南京及區(qū)域辦公市場小結(jié)南京及區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)南京酒店式公寓市場小結(jié)區(qū)域住宅市場小結(jié)說明：本章節(jié)內(nèi)容為根據(jù)地塊規(guī)劃要點(diǎn)重點(diǎn)研究的物業(yè)方向面臨怎樣的市場機(jī)遇？整理ppt城市宏觀背景說明：本章節(jié)內(nèi)容為根據(jù)地塊規(guī)劃要點(diǎn)重點(diǎn)研究的1、南京城市加速外擴(kuò)，加強(qiáng)與長三角地區(qū)城市的聯(lián)系2、城區(qū)范圍的擴(kuò)大，也意味著更多資本和人口的涌入城市宏觀背景城市的加速擴(kuò)張帶來更多外來人口的涌入及大量拆遷戶，將為房地產(chǎn)市場的活躍提供一定的客群基礎(chǔ)；GDP總值持續(xù)增長，但增速放緩，整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨于平穩(wěn)，城市的經(jīng)濟(jì)凝聚力有待增強(qiáng)；第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，帶來了更多高素質(zhì)、中高等收入人群；消費(fèi)品市場的繁榮也將催生大量的私營業(yè)主，為地產(chǎn)市場提供了客源基礎(chǔ)。作為省會城市的南京在省內(nèi)外周邊城市間有較強(qiáng)的影響力，隨著一小時都市圈的加速發(fā)展，帶來了大量潛在的地產(chǎn)市場客群，一定程度上擴(kuò)大了南京整體地產(chǎn)市場的消費(fèi)力。城市擴(kuò)張帶來更多的拆遷以及外來人口的涌入，為地產(chǎn)市場的活躍提供了一個良好的發(fā)展基礎(chǔ)。整理ppt1、南京城市加速外擴(kuò)，加強(qiáng)與長三角地區(qū)城市的聯(lián)系城市宏觀背景寫字樓市場長期保持供大于求的態(tài)勢；存量巨大，去化緩慢，后續(xù)供應(yīng)量龐大；租賃價格小幅提升，但仍處于相對較低水平，造成銷售價格提升困難；下關(guān)區(qū)并沒有形成真正的辦公商務(wù)氛圍，寫字樓市場供需長期處于低位運(yùn)行；辦公物業(yè)類型混雜，仍處于較低發(fā)展階段；產(chǎn)業(yè)園不斷興起，并以政策優(yōu)勢逐漸占據(jù)下關(guān)辦公物業(yè)主導(dǎo)地位；辦公物業(yè)租金水平較低，投資價值不高，抑制辦公物業(yè)成交價格成長?！灸暇懽謽前l(fā)展現(xiàn)狀】南京及區(qū)域辦公市場小結(jié)整理ppt寫字樓市場長期保持供大于求的態(tài)勢；【南京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀】南京國內(nèi)國際的知名企業(yè)是頂級寫字樓的核心客群。租售情況租售方式靈活，只租不售的形式正在形成，部分體量較大的項目采用租售并舉的方式，保證資金快速回籠。平均租金水平：3.5-5元/平方米。物業(yè)情況大都采用國際國內(nèi)知名品牌的物管公司。常規(guī)的物業(yè)管理費(fèi)為6-7元/㎡/天；15-20元/㎡/天的物業(yè)管理費(fèi)包含公攤費(fèi)、管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)。面積分割面積分割靈活，除了部分項目有100平米以下的小戶型外，大部分項目面積分割大致有兩個節(jié)點(diǎn)：160-350平米較為集中；另一個是節(jié)點(diǎn)450-600平米左右的大面積戶型。入駐企業(yè)南京及區(qū)域辦公市場小結(jié)【南京高端寫字樓運(yùn)營狀況】整理ppt國內(nèi)國際的知名企業(yè)是頂級寫字樓的核心客群。租售情況租售方式靈從南京來看，核心商圈寫字樓的建設(shè)日漸完善，未來可擴(kuò)展的空間日益減少，寫字樓的開發(fā)逐步向次中心和郊區(qū)發(fā)展，工業(yè)園區(qū)寫字樓、創(chuàng)意地產(chǎn)等寫字樓規(guī)模日漸壯大。但主城核心區(qū)域高端寫字樓的稀缺性使其投資價值以及未來的升值潛力不容小覷。金融危機(jī)和投資市場的政策調(diào)整，大量資金閑置，寫字樓市場穩(wěn)定的租金收益、長期的升值潛力，必將帶動寫字樓市場的投資發(fā)展。未來南京寫字樓市場的總體趨勢仍將是穩(wěn)中有升，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的時期。近年南京寫字樓市場的整體檔次有大幅提高，隨著后期規(guī)劃建設(shè)的一大批高檔次辦公物業(yè)的建成交付，南京寫字樓市場給外界企業(yè)的印象大為提升，而其租金與上海、北京、廣州等一線城市相比有很大的優(yōu)勢，所以南京辦公市場的吸引力較大，長期來看，南京的寫字樓市場發(fā)展前景應(yīng)該是比較健康的。南京及區(qū)域辦公市場小結(jié)【南京寫字樓市場發(fā)展前景】南京城市的飛速發(fā)展不斷增強(qiáng)其在長三角區(qū)域的定位，城市之間商務(wù)互動將更加的頻繁。城市的辦公市場的潛力也將不斷的提升，寫字樓的前景健康穩(wěn)定。整理ppt從南京來看，核心商圈寫字樓的建設(shè)日漸完善，未來可擴(kuò)展的空間日從商業(yè)形態(tài)看，SHOPPINGMALL的興起受到消費(fèi)人群的追捧，其相較于傳統(tǒng)商業(yè)在餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)的比重明顯放大。傳統(tǒng)百貨業(yè)也自覺地加入到業(yè)態(tài)調(diào)整的隊伍中，在強(qiáng)化購物零售的同時增加了餐飲娛樂的比重。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，文化娛樂的支出占比越來越大現(xiàn)有的特色街區(qū)坐落于城市的核心位置擁有絕佳的交通、地段優(yōu)勢，特色餐飲、娛樂、休閑成為主流。體驗式消費(fèi)受寵，商業(yè)悄然發(fā)生改變商圈現(xiàn)狀和發(fā)展呼喚嶄新商業(yè)體的出現(xiàn)南京及區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)【南京商業(yè)形態(tài)發(fā)展小結(jié)】傳統(tǒng)商圈鞏固著購物的優(yōu)勢，但也自覺調(diào)整業(yè)態(tài)配比以適應(yīng)消費(fèi)需求。新興商圈以餐飲娛樂休閑等業(yè)態(tài)為主，既避開與老牌商圈的直接競爭，又很好地滿足了變化中的消費(fèi)需求。周邊商業(yè)升級的典范是大觀天地MALL?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)以零售、餐飲為主；消費(fèi)檔次較低，經(jīng)營狀況一般。區(qū)域內(nèi)商業(yè)形態(tài)落后，檔次形象差，急待升級。整理ppt從商業(yè)形態(tài)看，SHOPPINGMALL的興起受到消費(fèi)人群的南京及區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)【區(qū)域商業(yè)形態(tài)發(fā)展小結(jié)】下關(guān)區(qū)形成：兩“心”兩“圈”三“街”商貿(mào)主中心、輔中心商貿(mào)圈、物流圈三個特色街區(qū)整理ppt南京及區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)【區(qū)域商業(yè)形態(tài)發(fā)展小結(jié)】下關(guān)區(qū)形成：兩城中酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)主力在1500-2000元/㎡。銷售價格依據(jù)區(qū)域，主力酒店式公寓售價未過20000元/㎡，與同區(qū)域住宅相比，競爭力較強(qiáng)。建筑類型和面積規(guī)劃也多為相似，價差主要體現(xiàn)在地段差異上，產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高。說明：南京soho辦公還處于概念中，目前僅萬達(dá)廣場在銷售時，提出soho辦公概念；萬達(dá)SOHO辦公的面積為43-58㎡，面積段較小，仍為酒店式公寓的產(chǎn)品特點(diǎn)。早期新世界中心，部分住宅逐漸轉(zhuǎn)為辦公，屬于南京早期soho辦公雛形的代表個案萬達(dá)廣場新世界中心南京酒店式公寓市場小結(jié)現(xiàn)有酒店式公寓產(chǎn)品同質(zhì)化較高，本案可考慮選擇獨(dú)特差異化路線，從而跳出現(xiàn)有公寓局面SOHO辦公在南京還處于待發(fā)展?fàn)顟B(tài)，未出現(xiàn)真正意義上的SOHO,多數(shù)項目仍是以酒店式公寓的形象面世整理ppt城中酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)主力在1500-2000元/㎡。說明：長江景觀資源型世茂濱江新城長江峰景人文景觀資源型鋒尚國際公寓天正桃源城市區(qū)位資源型藍(lán)晶國際中海凱旋門區(qū)域住宅市場小結(jié)本案所在小區(qū)域內(nèi)住宅項目市場形象認(rèn)知上有一線江景資源、人文景觀資源、城市區(qū)位資源等三大特征?！緟^(qū)域住宅市場特征】整理ppt長江景觀資源型世茂濱江新城人文景觀資源型鋒尚國際公寓城市區(qū)位區(qū)域住宅市場小結(jié)高端住宅在項目整體規(guī)劃上都有所創(chuàng)新，交付標(biāo)準(zhǔn)上也采用毛坯和精裝的有機(jī)結(jié)合隨著多個品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，高端項目的數(shù)量越來越多，高端住宅在戶型尺度及硬件配置上都越來越體現(xiàn)舒適性和私密感下關(guān)在售項目較少，同時下關(guān)長久以來區(qū)域在消費(fèi)者心中的不被認(rèn)同，使得板塊的主城優(yōu)勢沒有得到完全釋放目前區(qū)域在售高層住宅銷售價格主力在21000-23000元/㎡（毛坯價格）整理ppt區(qū)域住宅市場小結(jié)高端住宅在項目整體規(guī)劃上都有所創(chuàng)新，交付標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)人文歷史遺跡梳理區(qū)域狀況宗地狀況SWOT分析項目優(yōu)勢如何挖掘？整理ppt區(qū)域內(nèi)人文歷史遺跡梳理項目優(yōu)勢如何挖掘？整理ppt古代南京是扼守南北的咽喉地，而下關(guān)地區(qū)北望中原，近撫長江，是南京的咽喉之地。以鄭和下西洋為標(biāo)志，這里是中國走向世界的起點(diǎn)。當(dāng)時的造船基地，從現(xiàn)在的寶船公園一直綿延到挹江門一帶，那里從宋代起就是江南著名的造船基地。圍繞項目附近的古城墻、秦淮河一帶，留下了許多歷史遺跡，如明城墻、閱江樓、靜海寺、天妃宮等等。隨機(jī)播放不期而遇護(hù)城河古城墻一帶碼頭、民國建筑等民國遺存長江大橋繡球公園天妃宮閱江樓小桃園景區(qū)區(qū)域內(nèi)人文歷史遺跡梳理千古興亡事十朝帝王州渡江紀(jì)念碑整理ppt古代南京是扼守南北的咽喉地，而下關(guān)地區(qū)北望中原，近撫長江，是隨機(jī)播放不期而遇護(hù)城河古城墻一帶碼頭、民國建筑等民國遺存長江大橋近代中國風(fēng)云跌宕，作為南京的咽喉地，下關(guān)地區(qū)地位重要，留下大量歷史遺存，如中山碼頭、大馬路、商埠街的民國建筑等等。1899年南京開埠，開埠地僅限于今下關(guān)一帶。1904年，兩江總督周馥奏報以惠民河以西、沿長江江岸長2.5公里、寬0.5公里的地帶作為外國商人設(shè)洋行、碼頭貨棧之地，可視作南京最早的“沿江開發(fā)”。史料記載，民國初期下關(guān)擁有當(dāng)時最繁華的港口和最繁忙的鐵路運(yùn)輸線。日軍占領(lǐng)南京之前，瀕臨長江、北連津浦線、南接滬寧線的下關(guān)，作為海上、陸上重要的交通樞紐，是南北糧食和重要物資運(yùn)輸?shù)谋亟?jīng)之地。旅館業(yè)、商業(yè)和大市場異常繁榮，大馬路、商埠街和寶善街一帶，商賈云集，洋樓林立，當(dāng)時人們將下關(guān)同南京最繁華的夫子廟進(jìn)行比較，戲稱：“南有夫子廟，北有商埠街。”“南有秦淮河，北有大馬路?！痹K郵政管理局中國銀行南京分行舊址區(qū)域內(nèi)人文歷史遺跡梳理晚清民國舊都"外灘"繁華往事渡江紀(jì)念碑整理ppt隨機(jī)播放不期而遇護(hù)城河碼頭、民國建筑長江大橋近代中國風(fēng)云隨機(jī)播放不期而遇護(hù)城河古城墻一帶碼頭、民國建筑等民國遺存長江大橋這里云集著原汪精衛(wèi)辦公樓、原招商局候船樓、揚(yáng)子飯店、和記洋行、南京西站候車樓、江蘇郵政管理局大樓等一批具有較高價值的民國建筑。南京下關(guān)地區(qū)在近代城市發(fā)展中，有火車站、碼頭，是近代物資流動的重要關(guān)口，又是民國大型企業(yè)和記洋行、首都電廠所在地，因而具有舉足輕重的地位。清政府于光緒二十五年三月二十二日(公元1899年5月1日，宣布金陵關(guān)開關(guān)，清政府于下關(guān)設(shè)商埠局(今商埠街——前身“商埠局街”之名由此而來)。開埠后，外資紛紛在此投資開設(shè)工廠、碼頭等，這些遺存包括：清光緒二十六年（1900年）英商所建怡和碼頭（今6號碼頭）二十七年（1901年）太古洋行所建太古碼頭（今3號碼頭）二十九年（1903年）日商大阪洋行所建日清碼頭三十二年（1906年）德商所建美最時碼頭（今3號碼頭附近）中山碼頭汪精衛(wèi)辦公樓區(qū)域內(nèi)人文歷史遺跡梳理晚清民國舊都"外灘"繁華往事渡江紀(jì)念碑整理ppt隨機(jī)播放不期而遇護(hù)城河碼頭、民國建筑長江大橋這里云集著原隨機(jī)播放不期而遇秦淮河古城墻一帶碼頭、民國建筑等民國遺存長江大橋1949年解放軍從下關(guān)登陸，解放南京，所以這里又是中國近代史終結(jié)的重要地標(biāo)。南京長江大橋當(dāng)代人文化記憶中的一座地標(biāo)，新中國早期工業(yè)成就的體現(xiàn)之一。南京長江大橋是長江上第一座由我國自行設(shè)計建造，全部使用國產(chǎn)材料建成的鐵路公路兩用大型橋梁，是華東地區(qū)長江南北鐵路公路銜接的樞紐。渡江紀(jì)念渡江勝利南京解放是中國重大歷史性轉(zhuǎn)折性事件，它宣告中國歷史民國階段的結(jié)束，標(biāo)志著中國近代史的結(jié)束，新時代的開始，對新中國的成立具有重大意義。區(qū)域內(nèi)人文歷史遺跡梳理晚清民國人間正道是滄桑渡江紀(jì)念碑整理ppt隨機(jī)播放不期而遇秦淮河碼頭、民國建筑長江大橋1949年解規(guī)劃范圍：下關(guān)區(qū)行政規(guī)劃范圍東至窯上村、安懷村、和燕路和紅山地區(qū)；南至城北護(hù)城河、大橋南路、中山北路和定淮門大街；西北至長江。規(guī)劃總面積約30.91平方公里。功能定位：南京主城濱江發(fā)展核心區(qū)，以商務(wù)商貿(mào)、休閑旅游、品質(zhì)居住為主題功能，打造擁江發(fā)展的城市中心。城北板塊特征區(qū)域狀況整理ppt規(guī)劃范圍：功能定位：城北板塊特征區(qū)域狀況整理ppt城北板塊劃分西片，位于下關(guān)區(qū)，距離城中、河西較近，共享交通、生活等各類配套、資源。區(qū)域內(nèi)包含幕府山、護(hù)城河、小桃園等諸多歷史景觀，長江沿線較長，具備不可復(fù)制的一線江景資源，為板塊價值提升創(chuàng)造條件。小桃園周邊的高端市場的氛圍已經(jīng)形成。中片，位于棲霞區(qū)及玄武區(qū)，主要包括燕子磯街道、邁皋橋街道。區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)居住區(qū)及城中村較多，環(huán)境、配套檔次一般。憑南面紫金山的景觀資源及軌道交通提高區(qū)域價值。東片，位于棲霞區(qū)，主要包括堯化門街道、棲霞街道。區(qū)域內(nèi)為南京化工、物流企業(yè)集中區(qū)域，交通秩序雜亂，軌道交通建設(shè)尚未提上日程。生活配套等以原住民自發(fā)經(jīng)營為主，無規(guī)?；?、品質(zhì)型商業(yè)。城北西片城北中片城北東片區(qū)域狀況城北板塊東西跨度較大，生活配套、交通、自然資源的質(zhì)量差異，優(yōu)勢自西至東逐片遞減。本案以及小桃園周邊高端居住氛圍已經(jīng)形成。成為城北板塊高檔住宅聚集區(qū)。整理ppt城北板塊劃分西片，位于下關(guān)區(qū)，距離城中、河西較近，共享交通、幕府山新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)紅山-北固山宜居組團(tuán)中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)濱江現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶商貿(mào)生活帶濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)三汊河-護(hù)城河宜居組團(tuán)城北板塊規(guī)劃特征區(qū)域狀況“兩帶、四軸、五片”的總體空間布局結(jié)構(gòu)，居住用地面積為8.18平方公里，未來二十年居住人口將達(dá)到50萬。本案所處三汊河-護(hù)城河宜居主團(tuán)未來成為區(qū)域的高端居住區(qū)?！皟蓭А狈謩e為濱江現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶、建寧路商貿(mào)生活帶?！八妮S”分別為中山北路、中央北路生活軸，大橋南路、緯一路快速交通軸。“五片”分別為濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)、幕府山新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等三個產(chǎn)業(yè)片區(qū)和三汊河-護(hù)城河宜居組團(tuán)、紅山-北固山宜居組團(tuán)兩個居住片區(qū)。整理ppt幕府山新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)紅山-北固山宜居組團(tuán)中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)幕府山新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)閱江樓-明城墻-外秦淮河文化旅游產(chǎn)業(yè)帶城北板塊產(chǎn)業(yè)特征區(qū)域狀況未來規(guī)劃形成“三區(qū)一帶”的四個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)、幕府山新興工業(yè)集聚區(qū)、閱江樓-明城墻-外秦淮河文化旅游產(chǎn)業(yè)帶。本項目處于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化旅游產(chǎn)業(yè)帶的包圍中，為本案的發(fā)展提供良好的消費(fèi)客群基礎(chǔ)。整理ppt幕府山新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)區(qū)域交通規(guī)劃區(qū)域狀況兩橫、兩縱的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及地鐵5、9號線的規(guī)劃使區(qū)域和外界的通道更加順暢。整理ppt區(qū)域交通規(guī)劃區(qū)域狀況兩橫、兩縱的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及地鐵5、9號線的規(guī)惠民路-揚(yáng)子江大道大橋南路中山北路熱河路通往市中心通往河西通往河西區(qū)域?qū)ν饨煌顩r區(qū)域狀況通達(dá)性較好昭示性不足熱河路、惠民路、中山北路是通達(dá)項目的主要交通道路。未來惠民路和揚(yáng)子江大道將貫通，項目和河西新城的聯(lián)接更加順暢。整理ppt惠民路-揚(yáng)子江大道大橋南路中山北路熱河路通往市中心通往河西通南京中山碼頭34路150路31路10路54路萬壽停車場南京長途汽車站五洲家居裝飾廣場健康路長途客運(yùn)北站莫愁新寓區(qū)域?qū)ν饨煌顩r區(qū)域狀況周邊目前有5條公交線路輻射主城。整理ppt南京中山碼頭34路150路31路10路54路萬壽停車場南京長區(qū)域拆遷置換出大量的土地將直接推動區(qū)域房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，未來將豐富和改善現(xiàn)有的人口結(jié)構(gòu)。項目周邊未來將成為區(qū)域高端項目的聚集地。下關(guān)成為濱江發(fā)展核心區(qū)，集商貿(mào)、旅游、居住為一體的擁江發(fā)展的城市中心，人口規(guī)劃約50萬人。項目被規(guī)劃的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化旅游產(chǎn)業(yè)帶的包圍，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)奠定了良好的消費(fèi)客群基礎(chǔ)。交通路網(wǎng)的改善提升了項目的通達(dá)性。區(qū)域狀況小結(jié)區(qū)域發(fā)展前景良好整理ppt區(qū)域拆遷置換出大量的土地將直接推動區(qū)域房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，大觀天地mall閱江廣場宗地狀況周邊為成熟的居住、商業(yè)社區(qū)，但建筑年代老舊，新興商業(yè)開始出現(xiàn)整理ppt大觀天地mall閱江廣場宗地狀況周邊為成熟的居住、商業(yè)社區(qū)，地塊編號規(guī)劃用途出讓面積（平方米）容積率建筑密度高度（米）永C商業(yè)金融7432.8≤1.5≤50%≤15寧D商業(yè)混合7259.6≤1.8≤40%≤24街E商業(yè)混合4888.7≤1.8≤40%≤24

F住宅混合12325.4≤5≤35%≤100

H住宅混合10532.2≤3≤35%≤100

G商業(yè)金融7463.1≤2.2≤40%≤24

I商業(yè)混合10784.4≤4≤40%≤100

J商業(yè)金融5995.7≤4≤30%≤100

K商業(yè)金融6643.1≤4≤30%≤100商埠街

商業(yè)混合11978.3≤7≤45%≤150合計

85303.3

大量的商業(yè)體量，如何分解，并能實現(xiàn)快速銷售成為項目產(chǎn)品規(guī)劃的主要解決問題。十個區(qū)塊的現(xiàn)有的分割狀態(tài)，給示范區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃提出了分而不散的較高要求。EDCHGFIJk商埠宗地狀況整理ppt地塊編號規(guī)劃用途出讓面積容積率建筑密度高度（米）永C商業(yè)Strength優(yōu)勢Weakness劣勢Opportunity機(jī)會Threat威脅濱江規(guī)劃的氣度為本項目提供了發(fā)展機(jī)遇。本案得到政府的大力推動和支持，將極大地推動銷售進(jìn)程、減小營銷阻力。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化引發(fā)商業(yè)、商圈的悄然改變，為本項目的高端定位提供了方向和可能。1.區(qū)域擁有深厚文化底蘊(yùn)。2.濱江資源是不可多得的自然景觀資源。3.濱江高端居住區(qū)的打造為項目提供大量的高端消費(fèi)群體。4.周邊政企事業(yè)單位聚集，有一定中高收客群，為項目奠定消費(fèi)基礎(chǔ)。5.中冶集團(tuán)的品牌號召力。6、周邊人文、歷史景觀資源豐富。短期內(nèi)地塊周邊的交通擴(kuò)展性不強(qiáng)。項目開發(fā)中期內(nèi)面臨老舊社區(qū)共存的現(xiàn)狀，形象感知差。3.消費(fèi)者、經(jīng)營者、投資者對區(qū)域的認(rèn)知度不高、認(rèn)可度一般。濱江規(guī)劃、下關(guān)交通配套的推進(jìn)速度，對項目的入市將產(chǎn)生一定的影響；南京其他板塊的快速發(fā)展會稀釋相關(guān)優(yōu)質(zhì)客戶資源。SWOT分析地塊處于南京舊城區(qū)，地塊的難點(diǎn)更多在于區(qū)域面貌的改變整理pptStrength優(yōu)勢Weakness劣勢Oppo思考方向之一：市場角度思考方向之二：企業(yè)角度思考方向之三：項目角度企業(yè)目標(biāo)如何界定？整理ppt思考方向之一：市場角度企業(yè)目標(biāo)如何界定？整理ppt重新檢視項目對整體利潤的使命利潤品牌形象核心目標(biāo)回籠速度非常規(guī)使命有待重新檢視重新檢視項目對企業(yè)品牌的使命重新檢視項目對階段回款的使命開發(fā)意義不同，市場情勢有變項目目標(biāo)如何設(shè)定？企業(yè)目標(biāo)如何界定？整理ppt重新檢視項目對整體利潤的使命利潤品牌形象核心目標(biāo)回籠速度非常對于市場的共識：樓市進(jìn)入又一輪調(diào)控周期本輪調(diào)控的關(guān)鍵特點(diǎn)何在？1、中央層面：調(diào)控的政治周期長于市場周期2、地方層面：細(xì)則意圖“控”大于“調(diào)”3、市場層面：開放房源、降價跑量從目前情勢來看，前期惡性循環(huán)下抑制的購房投資、保值需求將抬頭中短期市場回穩(wěn)，或?qū)⒁酝顿Y性需求產(chǎn)品的先期入市為項目開端內(nèi)部調(diào)控土地政策供應(yīng)結(jié)構(gòu)稅收政策金融政策囤積土地清理增加保障性住房收緊放貸規(guī)模房產(chǎn)稅信號頻放短期作用思考方向之一：市場角度企業(yè)目標(biāo)如何界定？整理ppt對于市場的共識：樓市進(jìn)入又一輪調(diào)控周期本輪調(diào)控的關(guān)鍵特點(diǎn)何在寒冬好過，秋涼難熬：本輪調(diào)控影響面勢必發(fā)生變化投資、保值性購房“被增加”和“被需求”1、本地樓市：前期高價地及囤房策略導(dǎo)致樓市整體進(jìn)入“薄利時代”2、開發(fā)企業(yè)：短期內(nèi)或?qū)⑾萑搿氨±幢乜隙噤N”的怪圈 導(dǎo)致后期行業(yè)洗牌進(jìn)一步深化3、地方政府：面對調(diào)控“地根緊縮”并未出現(xiàn)；規(guī)劃指導(dǎo)方向改變4、購房客群：投機(jī)客離場，投資渠道單一，資產(chǎn)投資變向，投資、保值性購房“被增加”“被需求”降低總價成“薄利時代”的救市稻草。房企為減少利潤損失，不肯多銷，投資、保值性購房需求的增加勢必影響一、二級市場發(fā)展方向。思考方向之一：市場角度企業(yè)目標(biāo)如何界定？整理ppt寒冬好過，秋涼難熬：本輪調(diào)控影響面勢必發(fā)生變化投資、保值性購中短期市場回穩(wěn)，或?qū)⒁酝顿Y、保值型產(chǎn)品的上市為開端，其成為項目的機(jī)會點(diǎn)。投資、保值型產(chǎn)品的勢必將影響一、二級市場發(fā)展方向。12企業(yè)目標(biāo)如何界定？思考方向之一：市場角度整理ppt中短期市場回穩(wěn)，或?qū)⒁酝顿Y、保值型產(chǎn)品的上市為開端，其成為項央企開發(fā)，同時站在經(jīng)濟(jì)效益和社會效益兩端我司理解的央企開發(fā)特質(zhì)在調(diào)控周期內(nèi)，央企開發(fā)正面形象重于盈利能力長期造就的領(lǐng)導(dǎo)者，而非短期冒進(jìn)的領(lǐng)先者綜合效益重于個案利潤率前有央企地王頻現(xiàn)，后有央企紅利提升呼聲。一方面都在社會層面反映了央企的實力，另一