chp3房地產(chǎn)項目前期策劃課件

chp3房地產(chǎn)項目前期策劃chp3房地產(chǎn)項目前期策劃chp3房地產(chǎn)項目前期策劃3.1房地產(chǎn)項目構(gòu)思1.項目構(gòu)思的概念和來源房地產(chǎn)項目構(gòu)思——是指對未來項目的目標(biāo)、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。起源：項目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)的新的投資機會和投資領(lǐng)域為了實現(xiàn)上層系統(tǒng)的發(fā)展戰(zhàn)略上層系統(tǒng)運行過程中存在一定的困難和問題2chp3房地產(chǎn)項目前期策劃chp3房地產(chǎn)項目前期策劃chp313.1房地產(chǎn)項目構(gòu)思1.項目構(gòu)思的概念和來源房地產(chǎn)項目構(gòu)思——是指對未來項目的目標(biāo)、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。起源：項目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)的新的投資機會和投資領(lǐng)域為了實現(xiàn)上層系統(tǒng)的發(fā)展戰(zhàn)略上層系統(tǒng)運行過程中存在一定的困難和問題23.1房地產(chǎn)項目構(gòu)思1.項目構(gòu)思的概念和來源22.房地產(chǎn)項目項目構(gòu)思的特征地域性前瞻性市場性創(chuàng)新性可操作性多樣性32.房地產(chǎn)項目項目構(gòu)思的特征地域性33.房地產(chǎn)項目構(gòu)思的環(huán)境影響環(huán)境條件宏觀環(huán)境因素

微觀環(huán)境因素地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化

地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略

環(huán)境因素

人口因素

技術(shù)環(huán)境

社會文化環(huán)境

經(jīng)濟(jì)環(huán)境

政治法律環(huán)境

43.房地產(chǎn)項目構(gòu)思的環(huán)境影響環(huán)境條件宏觀環(huán)境因素微觀環(huán)境3.2房地產(chǎn)項目市場調(diào)查

是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要方法是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、規(guī)劃設(shè)計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎(chǔ)等

1.房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的作用53.2房地產(chǎn)項目市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目策劃人捕2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容宏觀環(huán)境微觀環(huán)境房地產(chǎn)的供需狀況消費者需求狀況文化、風(fēng)俗

經(jīng)濟(jì)科技政治法律

中觀環(huán)境競爭對手調(diào)查中介機構(gòu)情況房地產(chǎn)企業(yè)情況

該城市的規(guī)劃建設(shè)62．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容宏觀環(huán)境微觀環(huán)境房地產(chǎn)的供需3.房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型探測性調(diào)查描述性調(diào)查因果性調(diào)查預(yù)測性調(diào)查4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法訪問法觀察法實驗法

73.房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型探測性調(diào)查4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟市場調(diào)查的準(zhǔn)備

市場調(diào)查的實施

資料處理確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計劃選擇專業(yè)調(diào)查人員

收集相關(guān)的信息資料設(shè)計調(diào)查問卷現(xiàn)場實地調(diào)查編輯整理信息資料撰寫市場調(diào)查報告歸檔存儲84.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟市場調(diào)查的準(zhǔn)備市場調(diào)查的實施資料5.調(diào)查問卷的設(shè)計問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個部分組成。6.調(diào)查問卷設(shè)計的原則一致性原則完整性原則準(zhǔn)確性原則可行性原則效率原則模塊化原則

95.調(diào)查問卷的設(shè)計問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個部分組成。63.3房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃1.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的特征創(chuàng)造性程序性系統(tǒng)性科學(xué)性藝術(shù)性2.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的原則符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃符合市場需求符合環(huán)境條件符合技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)的合理性103.3房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃1.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的特征創(chuàng)造性3.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)項目用地的獲取與選址房地產(chǎn)市場調(diào)查房地產(chǎn)項目投資策劃房地產(chǎn)項目的市場定位房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)項目營銷策劃房地產(chǎn)經(jīng)營策劃113.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)項目用地的獲取與選址114.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃模式目標(biāo)策劃模式概念策劃摸式

等值策劃摸式

“賣點群”策劃模式

124.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃模式目標(biāo)策劃模式概念策劃摸式等值策劃3.4房地產(chǎn)項目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性研究——就是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

作用：

是投資決策的重要依據(jù)是項目審批的依據(jù)是項目資金籌措的依據(jù)是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)133.4房地產(chǎn)項目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性2．可行性研究的步驟及內(nèi)容步驟：組織準(zhǔn)備現(xiàn)場調(diào)查與資料收集開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇詳細(xì)研究編寫研究報告書

142．可行性研究的步驟及內(nèi)容步驟：14可行性研究的內(nèi)容項目概況市場分析和需求預(yù)測規(guī)劃方案的優(yōu)選開發(fā)進(jìn)度安排項目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財務(wù)評價風(fēng)險分析國民經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論15可行性研究的內(nèi)容項目概況153.房地產(chǎn)項目開發(fā)方案的操作程序

市場調(diào)研開發(fā)方案的設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評價最優(yōu)開發(fā)方案的選擇

163.房地產(chǎn)項目開發(fā)方案的操作程序164.居住區(qū)開發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定174.居住區(qū)開發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定175.開發(fā)方案的綜合評價定目前對項目開發(fā)評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數(shù)學(xué)綜合評價法等。評分綜合評價法——就是對方案的各項指標(biāo)規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個權(quán)重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標(biāo)評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。

185.開發(fā)方案的綜合評價定目前對項目開發(fā)評價的方法5.項目方案評價成本費用數(shù)據(jù)及其估算方法土地費用估算前期工程費估算房屋開發(fā)費估算管理費估算銷售費用估算財務(wù)費用估算其他費用估算不可預(yù)見費估算稅費估算195.項目方案評價成本費用數(shù)據(jù)及其估算方法193.5不確定性分析1.敏感性分析2.概率分析3.盈虧平衡分析203.5不確定性分析1.敏感性分析201.敏感性分析（1）敏感性分析的概念及基本原理敏感性分析是對影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計算各因素的變化對評價指標(biāo)的敏感程度，從而識別出影響投資效益的敏感因素，并對這些敏感因素進(jìn)行重點分析。某因素的敏感度=評價指標(biāo)變化率/風(fēng)險因素變化率211.敏感性分析（1）敏感性分析的概念及基本原理21（2）敏感性分析的步驟選擇不確定性因素選定評價指標(biāo)(NPV、IRR等)計算該不確定性因素的敏感度找出敏感性因素針對主要風(fēng)險因素提出決策建議敏感性分析：單因素分析與多因素分析

22（2）敏感性分析的步驟選擇不確定性因素22[例1]單因素敏感性分析某一開發(fā)項目投資基本方案如表所示，試進(jìn)行敏感性分析，其中Ic=10%。影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營費用壽命期（年）估計值20006003502023[例1]單因素敏感性分析某一開發(fā)項目投資基本方案如表所示影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營費用壽命期（年）估計值200060035020解答：1.選取期初投資、價格（租賃收入）和經(jīng)營費用為擬分析的不確定性因素2.選取凈現(xiàn)值指標(biāo)作為評價指標(biāo)3.計算預(yù)測水平下的凈現(xiàn)值評價指標(biāo)，則NPV=-2000+（600-350）（P/A，i，n）

=-2000+（600-350）（P/A，10%，20）

=-2000+250×8.5136=128.4（萬元）24影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營費用壽命期（年）估計值2004.確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20%，并計算變動后的評價指標(biāo)。如下表：期初投資變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4-71.6-271.6期初投資的敏感性分析租賃收入的敏感性分析租賃收入變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-893.23-382.42128.4639.221150.03經(jīng)營費用的敏感性分析經(jīng)營費用變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4-169.58-467.55254.確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20%，并計算變動作出敏感性曲線如下圖NPV變化幅度10%價格（收入）經(jīng)營費用投資26作出敏感性曲線如下圖NPV變化幅度10%價格（收入）經(jīng)營費用5.排序并確定敏感性因素。根據(jù)絕對判定法可知敏感性因素依次為：價格（租賃收入）→經(jīng)營費用→期初投資6.提出控制方案。由于價格是最敏感性因素，經(jīng)常費用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價格。應(yīng)該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價格或降低經(jīng)營費用是整個項目的效益得到提高。275.排序并確定敏感性因素。272.概率分析概率分析的步驟（1）列出各種要考慮的不確定性因素.例如銷售價格、銷售量、投資和經(jīng)營成本等。需注意:所選取的幾個不確定因素應(yīng)是互相獨立的。（2）預(yù)計不確定性因素可能發(fā)生的情況（3）確定每種情況的概率(各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現(xiàn)的概率之和必須等于1。)（4）求出各財務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望（5）計算∑NPV≥0的累計概率.該概率值越接近1，說明技術(shù)方案的風(fēng)險越小，反之，方案的風(fēng)險越大。282.概率分析概率分析的步驟28[例1]某項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案在壽命期內(nèi)可能出現(xiàn)的八種狀態(tài)的凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生的概率如表所示，試對凈現(xiàn)值進(jìn)行簡單概率分析。狀態(tài)12345678NPV-50-20104050556570概率0.050.120.180.200.150.100.100.10累計概率0.050.170.350.550.700.800.90129[例1]某項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案在壽命期內(nèi)可能出現(xiàn)的八種狀態(tài)的凈概率P（NPV≧0）=1-0.17=0.83概率P（NPV≧50）=0.45期望E（NPV）=∑NPVjPj=31.4狀態(tài)12345678NPV-50-20104050556570概率0.050.120.180.200.150.100.100.10累計概率0.050.170.350.550.700.800.90130狀態(tài)12345678NPV-50-2010405055657【例2】決策樹單級決策與多級決策事件策略點策略枝決策點31【例2】決策樹事件策略點策略枝決策點31決策點決策分枝狀態(tài)點狀態(tài)分枝50-10-10.5開工不開工32天氣好0.2天氣好0.2天氣不好0.8天氣不好0.81例1：32決策點決策分枝狀態(tài)點狀態(tài)分枝50-10-10.5開工不開工3三、盈虧平衡分析盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量、價格的項目盈虧平衡點的一種分析方法。

Q*Q0QR33三、盈虧平衡分析盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目盈虧平衡點的確定盈虧平衡狀態(tài)下：

R=TC，即P*Q=FC+VC*Q1.盈虧平衡點（BEP）產(chǎn)量（銷售量）

Q*=FC/[P-VC]2.盈虧平點價格

P*=FC/Q+VC34盈虧平衡點的確定盈虧平衡狀態(tài)下：343.6房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理

3.6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險概述1.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的概念地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險——是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風(fēng)險，可將其定義為：在工程項目目標(biāo)規(guī)定的條件下，該目標(biāo)不能實現(xiàn)的可能性。2.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的分類項目外風(fēng)險：由工程項目建設(shè)環(huán)境的不確定性而引起的；如：政治風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、融資風(fēng)險等項目內(nèi)風(fēng)險：包括技術(shù)風(fēng)險和非技術(shù)風(fēng)險。353.6房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理

3.6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目項目決策風(fēng)險項目組織實施風(fēng)險

政府或主管部門對工程項目的過多干預(yù)；建設(shè)體制或建設(shè)法規(guī)不合理；合同條件的缺陷；承包商缺乏合作誠意；材料、設(shè)備供應(yīng)商履約不力或違約；監(jiān)理工程師失職；設(shè)計缺陷等。

3.開發(fā)商的主要風(fēng)險36項目決策風(fēng)險政府或主管部門對工程項目的過多干預(yù)；3.開發(fā)商的風(fēng)險識別

風(fēng)險分析風(fēng)險評估

風(fēng)險應(yīng)對

風(fēng)險監(jiān)控4.風(fēng)險管理的內(nèi)容37風(fēng)險識別4.風(fēng)險管理的內(nèi)容375.風(fēng)險管理的重要環(huán)節(jié)可行性研究階段項目評估階段設(shè)計階段

招標(biāo)投標(biāo)階段招標(biāo)后實施期間385.風(fēng)險管理的重要環(huán)節(jié)可行性研究階段386.項目合同及其風(fēng)險分配(1)合同類型與風(fēng)險分配396.項目合同及其風(fēng)險分配(1)合同類型與風(fēng)險分配39(2)施工合同中的風(fēng)險分配

開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險

在工程項目施工合同中，一般要求開發(fā)商承擔(dān)下列風(fēng)險：

①不可抗力的社會或自然因素造成的損失和損壞；

②不可預(yù)見的施工現(xiàn)場條件的變化而引起的損失或損壞。指施工過程中出現(xiàn)了招標(biāo)文件中未提及的不利的現(xiàn)場條件，或招標(biāo)文件中雖提及，但與實際出現(xiàn)的情況差別很大，且這些情況在招、投標(biāo)時又是很難預(yù)見到的，由此而造成的損失或損壞；

③工程量變化而導(dǎo)致的價格變化的風(fēng)險；

④設(shè)計文件有缺陷而造成的損失或成本增加，由承包人負(fù)責(zé)的設(shè)計除外；

⑤國家或地方的法規(guī)變化導(dǎo)致的損失或成本增加，承包人延誤履行合同后發(fā)生的除外。40(2)施工合同中的風(fēng)險分配

開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險

(2)施工合同中的風(fēng)險分配

承包人承擔(dān)的風(fēng)險

①投標(biāo)文件的缺陷，指由于對招標(biāo)文件的錯誤理解，或者勘察現(xiàn)場時的疏忽，或者投標(biāo)中的漏項等造成投標(biāo)文件有缺陷而引起的損失或成本增加；②對開發(fā)商提供的水文、氣象、地質(zhì)等原始資料分析或運用不當(dāng)而造成的損失和損壞；③由于施工措施失誤、技術(shù)不當(dāng)、管理不善、控制不嚴(yán)等造成施工中的一切損失和損壞；④分包人工作失誤造成的損失和損壞。41(2)施工合同中的風(fēng)險分配

承包人承擔(dān)的風(fēng)險

①投標(biāo)文件的缺3.6.2風(fēng)險分析與識別1.風(fēng)險識別的方法風(fēng)險識別核對表法頭腦風(fēng)暴法

德爾菲法

423.6.2風(fēng)險分析與識別1.風(fēng)險識別的方法風(fēng)險識別核對表法2.項目風(fēng)險分析（1）項目風(fēng)險分析的含義項目風(fēng)險分析——是對項目各個階段的風(fēng)險事件發(fā)生可能性的大小、可能出現(xiàn)的后果、可能發(fā)險生的時間和影響范圍的大小等的估計。（2）項目風(fēng)險分析的過程收集數(shù)據(jù)建立風(fēng)險模型風(fēng)險發(fā)生的概率和后果的分析項目風(fēng)險評價432.項目風(fēng)險分析（1）項目風(fēng)險分析的含義43（3）項目風(fēng)險分析的內(nèi)容風(fēng)險事件發(fā)生可能性的分析

風(fēng)險事件后果嚴(yán)重程度的分析

風(fēng)險事件影響范圍的分析風(fēng)險事件發(fā)生時間的分析(4)風(fēng)險事件發(fā)生概率的分析方法利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險因素或風(fēng)險事件的概率分布利用理論概率分布確定風(fēng)險因素或風(fēng)險事件的概率

用主觀概率分析風(fēng)險事件發(fā)生的概率綜合推斷法44（3）項目風(fēng)險分析的內(nèi)容44(5)風(fēng)險損失分析1）進(jìn)度(工期)損失的分析風(fēng)險事件對工程局部進(jìn)度影響的分析風(fēng)險事件對整個工程工期影響的分析2）費用損失的分析經(jīng)濟(jì)因素而增加費用的估算工程進(jìn)度而增加費用的估計處理質(zhì)量事故而增加費用的估算處理安全事故而增加費用的估算45(5)風(fēng)險損失分析1）進(jìn)度(工期)損失的分析453.6.3風(fēng)險防范1.風(fēng)險回避

2.風(fēng)險轉(zhuǎn)移(風(fēng)險分配)其中，風(fēng)險轉(zhuǎn)移(風(fēng)險分配)的常用方法通常有保險、擔(dān)保、合同等方式。（1）項目建設(shè)保險：業(yè)主或承包商為項目建設(shè)順利完成而對項目建設(shè)中可能產(chǎn)生的人身傷害或財產(chǎn)損失向保險公司投保以化解風(fēng)險的行為。現(xiàn)行工程建設(shè)保險有：①意外傷害險②建筑工程一切險及安裝工程一切險設(shè)計階段

③職業(yè)責(zé)任保險④信用保險（2）工程擔(dān)保463.6.3風(fēng)險防范1.風(fēng)險回避46建筑工程一切險建筑工程一切險屬于工程保險的一種。承保建筑工程項目在建造過程中，因自然災(zāi)害或意外事故而引起一切損失（不包括保險條款中規(guī)定的除外責(zé)任）包括：1、洪水、暴風(fēng)雨等自然災(zāi)害；2、火災(zāi)、爆炸、飛行物體墜落等意外事故；3、清理受災(zāi)現(xiàn)場的費用。此外，還有第三者責(zé)任保險。凡因上述原因造成的依法應(yīng)由被保險人負(fù)責(zé)的工地上及鄰近地區(qū)的工程項目物質(zhì)損失、第三者人身傷亡、疾病或財產(chǎn)損失，以及訴訟費等。47建筑工程一切險建筑工程一切險屬于工程保險的一種。承保建筑工程建筑工程一切險一切險不賠償范圍有：1、故意行為2、戰(zhàn)爭、罷工3、核污染4、停工5、設(shè)計錯誤6、自然磨損7、非外力引起的設(shè)備本身失靈8、領(lǐng)公用牌照的運輸工具9、文件、帳單、現(xiàn)金等。

48建筑工程一切險一切險不賠償范圍有：48職業(yè)責(zé)任保險職業(yè)責(zé)任保險,是以各種專業(yè)技術(shù)人員在從事職業(yè)技術(shù)工作時因疏忽或過失造成合同對方或他人的人身傷害或財產(chǎn)損失所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為承保風(fēng)險的責(zé)任保險。工程建設(shè)領(lǐng)域，多用于勘察、監(jiān)理和設(shè)計單位。49職業(yè)責(zé)任保險職業(yè)責(zé)任保險,是以各種專業(yè)技術(shù)人員在從事職業(yè)技術(shù)信用風(fēng)險信用風(fēng)險信用風(fēng)險是在產(chǎn)品賒銷和信用放款中的債務(wù)人的信用作保險標(biāo)的，在債務(wù)人未能履行債務(wù)而使得債權(quán)人遭到損失時，由保險人向被保險人（債權(quán)人）提供風(fēng)險保障的行為。50信用風(fēng)險信用風(fēng)險50（2）工程擔(dān)保常見的工程擔(dān)保種類：投標(biāo)保證擔(dān)保履約擔(dān)保預(yù)付款擔(dān)保質(zhì)量責(zé)任擔(dān)保業(yè)主的工程款支付擔(dān)保51（2）工程擔(dān)保常見的工程擔(dān)保種類：51謝謝謝謝52chp3房地產(chǎn)項目前期策劃chp3房地產(chǎn)項目前期策劃chp3房地產(chǎn)項目前期策劃3.1房地產(chǎn)項目構(gòu)思1.項目構(gòu)思的概念和來源房地產(chǎn)項目構(gòu)思——是指對未來項目的目標(biāo)、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。起源：項目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)的新的投資機會和投資領(lǐng)域為了實現(xiàn)上層系統(tǒng)的發(fā)展戰(zhàn)略上層系統(tǒng)運行過程中存在一定的困難和問題2chp3房地產(chǎn)項目前期策劃chp3房地產(chǎn)項目前期策劃chp3533.1房地產(chǎn)項目構(gòu)思1.項目構(gòu)思的概念和來源房地產(chǎn)項目構(gòu)思——是指對未來項目的目標(biāo)、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。起源：項目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)的新的投資機會和投資領(lǐng)域為了實現(xiàn)上層系統(tǒng)的發(fā)展戰(zhàn)略上層系統(tǒng)運行過程中存在一定的困難和問題543.1房地產(chǎn)項目構(gòu)思1.項目構(gòu)思的概念和來源22.房地產(chǎn)項目項目構(gòu)思的特征地域性前瞻性市場性創(chuàng)新性可操作性多樣性552.房地產(chǎn)項目項目構(gòu)思的特征地域性33.房地產(chǎn)項目構(gòu)思的環(huán)境影響環(huán)境條件宏觀環(huán)境因素

微觀環(huán)境因素地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化

地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略

環(huán)境因素

人口因素

技術(shù)環(huán)境

社會文化環(huán)境

經(jīng)濟(jì)環(huán)境

政治法律環(huán)境

563.房地產(chǎn)項目構(gòu)思的環(huán)境影響環(huán)境條件宏觀環(huán)境因素微觀環(huán)境3.2房地產(chǎn)項目市場調(diào)查

是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要方法是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、規(guī)劃設(shè)計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎(chǔ)等

1.房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的作用573.2房地產(chǎn)項目市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目策劃人捕2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容宏觀環(huán)境微觀環(huán)境房地產(chǎn)的供需狀況消費者需求狀況文化、風(fēng)俗

經(jīng)濟(jì)科技政治法律

中觀環(huán)境競爭對手調(diào)查中介機構(gòu)情況房地產(chǎn)企業(yè)情況

該城市的規(guī)劃建設(shè)582．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容宏觀環(huán)境微觀環(huán)境房地產(chǎn)的供需3.房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型探測性調(diào)查描述性調(diào)查因果性調(diào)查預(yù)測性調(diào)查4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法訪問法觀察法實驗法

593.房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型探測性調(diào)查4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟市場調(diào)查的準(zhǔn)備

市場調(diào)查的實施

資料處理確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計劃選擇專業(yè)調(diào)查人員

收集相關(guān)的信息資料設(shè)計調(diào)查問卷現(xiàn)場實地調(diào)查編輯整理信息資料撰寫市場調(diào)查報告歸檔存儲604.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟市場調(diào)查的準(zhǔn)備市場調(diào)查的實施資料5.調(diào)查問卷的設(shè)計問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個部分組成。6.調(diào)查問卷設(shè)計的原則一致性原則完整性原則準(zhǔn)確性原則可行性原則效率原則模塊化原則

615.調(diào)查問卷的設(shè)計問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個部分組成。63.3房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃1.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的特征創(chuàng)造性程序性系統(tǒng)性科學(xué)性藝術(shù)性2.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的原則符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃符合市場需求符合環(huán)境條件符合技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)的合理性623.3房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃1.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的特征創(chuàng)造性3.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)項目用地的獲取與選址房地產(chǎn)市場調(diào)查房地產(chǎn)項目投資策劃房地產(chǎn)項目的市場定位房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)項目營銷策劃房地產(chǎn)經(jīng)營策劃633.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)項目用地的獲取與選址114.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃模式目標(biāo)策劃模式概念策劃摸式

等值策劃摸式

“賣點群”策劃模式

644.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃模式目標(biāo)策劃模式概念策劃摸式等值策劃3.4房地產(chǎn)項目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性研究——就是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

作用：

是投資決策的重要依據(jù)是項目審批的依據(jù)是項目資金籌措的依據(jù)是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)653.4房地產(chǎn)項目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性2．可行性研究的步驟及內(nèi)容步驟：組織準(zhǔn)備現(xiàn)場調(diào)查與資料收集開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇詳細(xì)研究編寫研究報告書

662．可行性研究的步驟及內(nèi)容步驟：14可行性研究的內(nèi)容項目概況市場分析和需求預(yù)測規(guī)劃方案的優(yōu)選開發(fā)進(jìn)度安排項目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財務(wù)評價風(fēng)險分析國民經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論67可行性研究的內(nèi)容項目概況153.房地產(chǎn)項目開發(fā)方案的操作程序

市場調(diào)研開發(fā)方案的設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評價最優(yōu)開發(fā)方案的選擇

683.房地產(chǎn)項目開發(fā)方案的操作程序164.居住區(qū)開發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定694.居住區(qū)開發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定175.開發(fā)方案的綜合評價定目前對項目開發(fā)評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數(shù)學(xué)綜合評價法等。評分綜合評價法——就是對方案的各項指標(biāo)規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個權(quán)重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標(biāo)評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。

705.開發(fā)方案的綜合評價定目前對項目開發(fā)評價的方法5.項目方案評價成本費用數(shù)據(jù)及其估算方法土地費用估算前期工程費估算房屋開發(fā)費估算管理費估算銷售費用估算財務(wù)費用估算其他費用估算不可預(yù)見費估算稅費估算715.項目方案評價成本費用數(shù)據(jù)及其估算方法193.5不確定性分析1.敏感性分析2.概率分析3.盈虧平衡分析723.5不確定性分析1.敏感性分析201.敏感性分析（1）敏感性分析的概念及基本原理敏感性分析是對影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計算各因素的變化對評價指標(biāo)的敏感程度，從而識別出影響投資效益的敏感因素，并對這些敏感因素進(jìn)行重點分析。某因素的敏感度=評價指標(biāo)變化率/風(fēng)險因素變化率731.敏感性分析（1）敏感性分析的概念及基本原理21（2）敏感性分析的步驟選擇不確定性因素選定評價指標(biāo)(NPV、IRR等)計算該不確定性因素的敏感度找出敏感性因素針對主要風(fēng)險因素提出決策建議敏感性分析：單因素分析與多因素分析

74（2）敏感性分析的步驟選擇不確定性因素22[例1]單因素敏感性分析某一開發(fā)項目投資基本方案如表所示，試進(jìn)行敏感性分析，其中Ic=10%。影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營費用壽命期（年）估計值20006003502075[例1]單因素敏感性分析某一開發(fā)項目投資基本方案如表所示影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營費用壽命期（年）估計值200060035020解答：1.選取期初投資、價格（租賃收入）和經(jīng)營費用為擬分析的不確定性因素2.選取凈現(xiàn)值指標(biāo)作為評價指標(biāo)3.計算預(yù)測水平下的凈現(xiàn)值評價指標(biāo)，則NPV=-2000+（600-350）（P/A，i，n）

=-2000+（600-350）（P/A，10%，20）

=-2000+250×8.5136=128.4（萬元）76影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營費用壽命期（年）估計值2004.確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20%，并計算變動后的評價指標(biāo)。如下表：期初投資變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4-71.6-271.6期初投資的敏感性分析租賃收入的敏感性分析租賃收入變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-893.23-382.42128.4639.221150.03經(jīng)營費用的敏感性分析經(jīng)營費用變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4-169.58-467.55774.確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20%，并計算變動作出敏感性曲線如下圖NPV變化幅度10%價格（收入）經(jīng)營費用投資78作出敏感性曲線如下圖NPV變化幅度10%價格（收入）經(jīng)營費用5.排序并確定敏感性因素。根據(jù)絕對判定法可知敏感性因素依次為：價格（租賃收入）→經(jīng)營費用→期初投資6.提出控制方案。由于價格是最敏感性因素，經(jīng)常費用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價格。應(yīng)該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價格或降低經(jīng)營費用是整個項目的效益得到提高。795.排序并確定敏感性因素。272.概率分析概率分析的步驟（1）列出各種要考慮的不確定性因素.例如銷售價格、銷售量、投資和經(jīng)營成本等。需注意:所選取的幾個不確定因素應(yīng)是互相獨立的。（2）預(yù)計不確定性因素可能發(fā)生的情況（3）確定每種情況的概率(各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現(xiàn)的概率之和必須等于1。)（4）求出各財務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望（5）計算∑NPV≥0的累計概率.該概率值越接近1，說明技術(shù)方案的風(fēng)險越小，反之，方案的風(fēng)險越大。802.概率分析概率分析的步驟28[例1]某項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案在壽命期內(nèi)可能出現(xiàn)的八種狀態(tài)的凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生的概率如表所示，試對凈現(xiàn)值進(jìn)行簡單概率分析。狀態(tài)12345678NPV-50-20104050556570概率0.050.120.180.200.150.100.100.10累計概率0.050.170.350.550.700.800.90181[例1]某項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案在壽命期內(nèi)可能出現(xiàn)的八種狀態(tài)的凈概率P（NPV≧0）=1-0.17=0.83概率P（NPV≧50）=0.45期望E（NPV）=∑NPVjPj=31.4狀態(tài)12345678NPV-50-20104050556570概率0.050.120.180.200.150.100.100.10累計概率0.050.170.350.550.700.800.90182狀態(tài)12345678NPV-50-2010405055657【例2】決策樹單級決策與多級決策事件策略點策略枝決策點83【例2】決策樹事件策略點策略枝決策點31決策點決策分枝狀態(tài)點狀態(tài)分枝50-10-10.5開工不開工32天氣好0.2天氣好0.2天氣不好0.8天氣不好0.81例1：84決策點決策分枝狀態(tài)點狀態(tài)分枝50-10-10.5開工不開工3三、盈虧平衡分析盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量、價格的項目盈虧平衡點的一種分析方法。

Q*Q0QR85三、盈虧平衡分析盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目盈虧平衡點的確定盈虧平衡狀態(tài)下：

R=TC，即P*Q=FC+VC*Q1.盈虧平衡點（BEP）產(chǎn)量（銷售量）

Q*=FC/[P-VC]2.盈虧平點價格

P*=FC/Q+VC86盈虧平衡點的確定盈虧平衡狀態(tài)下：343.6房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理

3.6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險概述1.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的概念地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險——是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風(fēng)險，可將其定義為：在工程項目目標(biāo)規(guī)定的條件下，該目標(biāo)不能實現(xiàn)的可能性。2.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的分類項目外風(fēng)險：由工程項目建設(shè)環(huán)境的不確定性而引起的；如：政治風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、融資風(fēng)險等項目內(nèi)風(fēng)險：包括技術(shù)風(fēng)險和非技術(shù)風(fēng)險。873.6房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理

3.6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目項目決策風(fēng)險項目組織實施風(fēng)險

政府或主管部門對工程項目的過多干預(yù)；建設(shè)體制或建設(shè)法規(guī)不合理；合同條件的缺陷；承包商缺乏合作誠意；材料、設(shè)備供應(yīng)商履約不力或違約；監(jiān)理工程師失職；設(shè)計缺陷等。

3.開發(fā)商的主要風(fēng)險88項目決策風(fēng)險政府或主管部門對工程項目的過多干預(yù)；3.開發(fā)商的風(fēng)險識別

風(fēng)險分析風(fēng)險評估

風(fēng)險應(yīng)對

風(fēng)險監(jiān)控4.風(fēng)險管理的內(nèi)容89風(fēng)險識別4.風(fēng)險管理的內(nèi)容375.風(fēng)險管理的重要環(huán)節(jié)可行性研究階段項目評估階段設(shè)計階段

招標(biāo)投標(biāo)階段招標(biāo)后實施期間905.風(fēng)險管理的重要環(huán)節(jié)可行性研究階段386.項目合同及其風(fēng)險分配(1)合同類型與風(fēng)險分配916.項目合同及其風(fēng)險分配(1)合同類型與風(fēng)險分配39(2)施工合同中的風(fēng)險分配

開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險

在工程項目施工合同中，一般要求開發(fā)商承擔(dān)下列風(fēng)險：

①不可抗力的社會或自然因素造成的損失和損壞；

②不可預(yù)見的施工現(xiàn)場條件的變化而引起的損失或損壞。指施工過程中出現(xiàn)了招標(biāo)文件中未提及的不利的現(xiàn)場條件，或招標(biāo)文件中雖提及，但與實際出現(xiàn)的情況差別很大，且這些情況在招、投標(biāo)時又是很難預(yù)見到的，由此而造成的損失或損壞；

③工程量變化而導(dǎo)致的價格變化的風(fēng)險；

④設(shè)計文件有缺陷而造成的損失或成本增加，由承包人負(fù)責(zé)的設(shè)計除外；

⑤國家或地方的法規(guī)變化導(dǎo)致的損失或成本增加，承包人延誤履行合同后發(fā)生的除外。92(2)施工合同中的風(fēng)險分配

開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險

(2)施工合同中的風(fēng)險分配

承包人承擔(dān)的風(fēng)險

①投標(biāo)文件的缺陷，指由于對招標(biāo)文件的錯誤理解，或者勘察現(xiàn)場時的疏忽，或者投標(biāo)中的漏項等造成投標(biāo)文件有缺陷而引起的損失或成本增加；②對開發(fā)商提供的水文、氣象、地質(zhì)等原始資料分析或運用不當(dāng)而造成的損失和損壞；③由于施工措施失誤、技術(shù)不當(dāng)、管理不善、控制不嚴(yán)等造成施工中的一切損失和損壞；④分包人工作失誤造成的損失和損壞。93(2)施