房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局

國家稅務(wù)總局所得稅管理司

何道成2010.3.

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》講解房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!引言改革開放以來，隨著城市建設(shè)綜合開發(fā)、土地有償轉(zhuǎn)讓和住房商品化等重大政策的實施，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時期，不僅成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時也是稅收收入的一項重要來源，因此，加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收的征收管理，已十分重要。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!

章總則第二章收入的稅務(wù)處理第三章成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)第四章計稅成本的核算第五章特定事項的稅務(wù)第六章附則國家稅務(wù)總局所得稅管理司

何道成2010.3

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法》講解房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!

章總則房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!5一、房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題○多列預(yù)提費(fèi)用

---預(yù)提了不允許預(yù)提的配套工程(設(shè)施)建設(shè)費(fèi);---多預(yù)提了允許預(yù)提的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi);

---已完工的配套設(shè)施不及時的進(jìn)行清算;

---虛設(shè)配套設(shè)施并預(yù)提相關(guān)建造費(fèi)用.房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!一、房開企業(yè)所得稅征管存在主要問題○開具假發(fā)票---假票假業(yè)務(wù)

---真票假業(yè)務(wù)

---假票真業(yè)務(wù)6房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!7一、房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題

○稅收征管難度大稅收制度不完善---導(dǎo)致查出問題沒有處理依據(jù)地方政府干預(yù)過多---導(dǎo)致不能依法進(jìn)行稅收處罰房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!8二、新31號文的執(zhí)行范圍（一）包括內(nèi)資和外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外其他企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!9四、外資企業(yè)的完工標(biāo)準(zhǔn)

外商投資企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)(142號文)○企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日；○首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日；○辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日。上述3個時點(diǎn)之較早者為房地產(chǎn)實際銷售的開始之日。

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!10六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收問題

○房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事前實行核定征收企業(yè)所得稅○房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果出現(xiàn)《稅收征收管理法》第十五條規(guī)定的情形，可以按核定征收方式計算征收以前年度應(yīng)納稅款，同時還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!11第二章收入的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!12○以預(yù)售方式取得的銷售收入銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品

○以現(xiàn)房方式取得的銷售收入

二、銷售收入確認(rèn)原則房開企業(yè)銷售主要形式房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!13四、內(nèi)稅（新老一致）對預(yù)售收入征稅方式---內(nèi)稅，按實際征收方式對預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅。

---預(yù)征和實際征收在法律責(zé)任上存在本質(zhì)上的差別。

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!14◎手續(xù)費(fèi)◎視同買斷◎超基價分成◎包銷六、采取委托銷售方式

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!15七、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

預(yù)計計稅毛利率的分兩類

---經(jīng)濟(jì)適用房

---非經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危房改造經(jīng)濟(jì)適用房○計稅毛利率不得低于3%○必須符合建住房[2004]77號文的規(guī)定房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!16七、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

關(guān)于與[2008]299號文的執(zhí)行口徑協(xié)調(diào)問題開發(fā)企業(yè)在預(yù)繳當(dāng)年企業(yè)所得稅時，其計算公式為：（預(yù)售收入×預(yù)計利潤率+利潤總額）×稅率＝當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的企業(yè)所得稅額由于上述利潤總額已扣除了期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等，因此，[2008]299號文與[2009]31號文的口徑是一致的。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!17八、計稅成本結(jié)算時點(diǎn)

老31號文規(guī)定為完工之日。但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性，新31號文將其確定為當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前之任何一日，具體由開發(fā)企業(yè)自行確定。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!18十、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理○開發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告

---開發(fā)產(chǎn)品完工情況○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時應(yīng)當(dāng)出具：

---稅務(wù)鑒定報告

---其他相關(guān)資料

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!19十一、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)○預(yù)租新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租○租金確認(rèn)時點(diǎn)：自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!20○具體項目○視同銷售確認(rèn)時點(diǎn)◎開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時

十二、視同銷售的范圍房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!21第三章成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!22

老31號文共例舉14項新31號文共例舉12項二、成本費(fèi)用扣除的主要項目房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!23○屬于成本對象完工前發(fā)生的費(fèi)用◎直接成本直接計入◎能分清成本對象的間接成本直接計入◎不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計入

四、共同性成本的扣除

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!24五、維修費(fèi)用

○日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費(fèi)用

○零星的標(biāo)準(zhǔn)暫參照國稅發(fā)[2000]84號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!25七、會所等配套設(shè)施建造費(fèi)用

○按公共配套設(shè)施處理非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位

○按建造固定資產(chǎn)處理

○按建造開發(fā)產(chǎn)品處理房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!26九、售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修○能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理○不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!27

新辦房開企業(yè)未取得銷售收入的，按老31號文規(guī)定可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除，新31號文不允許扣除，但按老31號文規(guī)定向以后結(jié)轉(zhuǎn)的部分，可以繼續(xù)扣除。十一、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!28十二、利息

○向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!29十四、成本對象報廢和毀損損失

成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為非正常財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!第四章

計稅成本講解房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!31開發(fā)企業(yè)的各項耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為:

期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計稅成本開發(fā)產(chǎn)品計稅成本分類房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!32

（二）定價差異原則。開產(chǎn)品因其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。（三）產(chǎn)品差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。成本對象的確定原則房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!33

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。成本對象的確定原則房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!34

開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出項目有6個:

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。計稅成本項目房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!35

（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費(fèi)用，包括開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的列入開發(fā)項目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項費(fèi)用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項目安裝工程費(fèi)等。計稅成本項目房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!36

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要包括居委會、派出所、崗?fù)?、電站、熱力站、水廠、文體場館、兒童樂園、自行車棚等。計稅成本項目房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!37

計稅成本核算的一般程序分為5步:

（一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)對當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。計稅成本核算的一般程序房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!38

（三）對當(dāng)期已完工成本對象的計稅成本進(jìn)行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計算其單位工程成本。可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積。計稅成本核算的一般程序房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!39

（五）對前期已完工開發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除。計稅成本核算的一般程序房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!40

（一）占地面積法指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!41

（一）占地面積法

2、分期開發(fā)首先按期內(nèi)全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總積面的比例進(jìn)行分配。計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!42

（一）占地面積法

2、分期開發(fā)期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!43

（二）建筑面積法

1、一次性開發(fā)的計算公式按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑積面的比例進(jìn)行分配。某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象建筑面積÷全部成本對象建筑面積×應(yīng)分配的開發(fā)成本計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!44

（三）直接成本法指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!45

（四）預(yù)算造價法指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!46

（五）預(yù)定售價法指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)定售價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)定售價總額的比例進(jìn)行分配。該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!47

下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進(jìn)行分配：（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需采用預(yù)定售價法的，應(yīng)事先和主管稅機(jī)關(guān)按預(yù)約定價的方式進(jìn)行協(xié)商。

計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!48

下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進(jìn)行分配：（三）其他成本項目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。

計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!49

開發(fā)產(chǎn)品完工后，如果因保證質(zhì)量需要而未全部付款給施工單位，沒能取得全部工程款發(fā)票的，可憑有關(guān)合同、協(xié)議在全部工程款的10%以內(nèi)預(yù)提，計入相關(guān)成本對象，至保質(zhì)期滿后再行調(diào)整。質(zhì)量保證金房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!50開發(fā)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)償給拆遷戶的，其建筑成本可作為共同性成本進(jìn)行稅務(wù)處理，超過補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，則正常銷售進(jìn)行處理?；剡w房房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!51

第五章特定事項的稅務(wù)處理房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!52一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）定義開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨(dú)立法人公司的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!53一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）分配利潤的稅務(wù)處理

○開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分配該項目的利潤

○投資方取得利潤視同取得股息、紅利

○開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!54（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理

○投出方涉及的稅務(wù)處理◎收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次取得開發(fā)產(chǎn)品時◎收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)取得的開發(fā)產(chǎn)品◎經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)購入開發(fā)產(chǎn)品二、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!55二、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理

○投出方的稅務(wù)處理◎稅務(wù)處理時點(diǎn)：投資交易發(fā)生時◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!56第六章附則房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!57

主要涉及外資企業(yè)。新老文件銜接房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!58一、國稅31號文的出臺背景

---房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題○開發(fā)產(chǎn)品缺乏完工標(biāo)準(zhǔn)

導(dǎo)致：開發(fā)產(chǎn)品不能及時結(jié)轉(zhuǎn)成本預(yù)售收入不能及時轉(zhuǎn)為實際收入

從而導(dǎo)致：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能依法及時申報繳納企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!一、房開企業(yè)所得稅征管存在主要問題○混淆成本對象界限---自用房不單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算;

---將開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)核算或反之;---將共同性成本在已完工和未完工成本對象之間隨意進(jìn)行分配;

---通過擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償面積,減少可售面積,多結(jié)經(jīng)營成本.

59房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!60一、房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題○采取不正當(dāng)手段轉(zhuǎn)移利潤利用不同企業(yè)之間稅負(fù)不同、征管方式不同鉆稅收征管理漏洞。

比如:

通過關(guān)聯(lián)關(guān)系、核定征收等方式將利潤轉(zhuǎn)至施工環(huán)節(jié)、原材料供應(yīng)環(huán)節(jié)、裝修環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!61一、房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題,國家稅務(wù)總局最近幾年相繼下發(fā)了兩個文件：

---2003年度下發(fā)了國稅發(fā)[2003]83號文；

---2006年度,國家稅務(wù)總局又對[2003]83號文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善,下發(fā)了國稅發(fā)[2006]31號文；

---2009年度，總局將再次下發(fā)新的國稅發(fā)[2009]31號文房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁!62三、開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)○竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案(不考慮工程是否已實際完工或通過驗收合格或在會計上是否辦理決算手續(xù)）○開始投入使用:是指開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已實際投入使用.○取得初始產(chǎn)權(quán)證明

上述三個只要具備其中的一個條件，就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁!63五、關(guān)于房開企業(yè)稅前扣除的管理

開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應(yīng)對涉及報稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進(jìn)行核實。未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁!64七、《稅收征管法》第十五條○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿○擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料○雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬○發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報○納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第64頁!65一、銷售收入范圍○銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款現(xiàn)金現(xiàn)金等價物其他經(jīng)濟(jì)利益○代收款項以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第65頁!66三、外稅（老法）對預(yù)售收入征稅方式

外稅按預(yù)征方式對預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅外資房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計利潤率或其他合理辦法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計算應(yīng)退補(bǔ)稅額。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第66頁!67◎一次性全額收款◎分期收款◎銀行按揭◎委托銷售

五、銷售方式的幾種形式

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第67頁!68（一）預(yù)售方式取得的收入

---開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷售收入,包括定金、內(nèi)部認(rèn)購、會費(fèi)等,即為全部預(yù)售收入。（二）預(yù)計計稅毛利率和毛利額

---指尚未扣除期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅的收入。七、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第68頁!69七、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

預(yù)計計稅毛利率的分類經(jīng)濟(jì)適用房○省會城市、直轄市、計劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于15％；○地及地級市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于10％；○其他地區(qū)，不得低于5％

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第69頁!70七、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題：以預(yù)售方式取得的銷售收入是否可以作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計算基數(shù)？回答：可以作為基數(shù)！房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第70頁!71九、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

○會計上：預(yù)售收入應(yīng)確認(rèn)為當(dāng)期實際銷售收入○稅收上：要結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本，并計算實際毛利額，進(jìn)而進(jìn)行差異調(diào)整注意差異調(diào)整時點(diǎn)、口徑、方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第71頁!72十、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理○當(dāng)開發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計稅成本時，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個權(quán)利：

---計稅成本核定權(quán)

---稅收征管處罰權(quán)

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第72頁!73十二、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理（一）視同銷售的范圍（二）視同銷售收入的確認(rèn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第73頁!74

○本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品銷售價格

○參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值

○按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率成本利潤率不得低于15%(含15%)

具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定

十三、視同銷售收入的確認(rèn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第74頁!75

○權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

○合理性原則

○配比原則

○真實性原則

○合法性原則

○及時性原則一、成本、費(fèi)用扣除原則房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第75頁!76已實現(xiàn)可售面積×可售面積單位工程成本○可售面積建設(shè)部有關(guān)規(guī)定○單位工程成本成本對象的平均計稅成本成本對象總成本÷總可售面積三、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第76頁!77○屬于成本對象完工后發(fā)生的費(fèi)用，2次分?jǐn)偂虻?次◎第2次已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除已完工成本對象未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除未完工成本對象四、共同性成本的扣除房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第77頁!78六、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金

○已計入銷售收入的維修基金于實際移交時扣除

○代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除

房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第78頁!79八、郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施○出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理○出租的，按固定資產(chǎn)處理○無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理○有償移交國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第79頁!80十、保證金

開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實際發(fā)生損失時再據(jù)實扣除。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第80頁!81十二、利息

○

為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用：◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯で鞍l(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象?！?qū)儆诔杀緦ο笸旯ず蟀l(fā)生的，可作為財務(wù)費(fèi)用直接扣除。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第81頁!82十三、土地閑置費(fèi)

因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失由開發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定自行在稅前扣除。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第82頁!83十五、折舊費(fèi)用

發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。自用時間必須超過一年以上。未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第83頁!84開發(fā)產(chǎn)品計稅成本概念

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的各項耗費(fèi)。房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第84頁!85

成本對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。計稅成本對象的確定有6個原則:(一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦ο?。成本對象的確定原則房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第85頁!86

（四）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的項目，可以作為一個成本對象進(jìn)行核算。（五）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能相時，可以作為一個成本對象進(jìn)行核算。成本對象的確定原則房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第86頁!87

根據(jù)以上計稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為4類成本對象分別核算。計稅成本的種類房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第87頁!88

（二）前期工程費(fèi)。指在取得土地開發(fā)權(quán)（或開發(fā)權(quán)）之后、項目開發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。計稅成本項目房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第88頁!89

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。計稅成本項目房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第89頁!90

（六）開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。計稅成本項目房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第90頁!91

（二）對當(dāng)期應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項實際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。計稅成本核算的一般程序房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第91頁!92

（四）對當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，并在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。計稅成本核算的一般程序房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第92頁!93

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有5種。計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第93頁!94

（一）占地面積法

1、一次性開發(fā)的計算公式按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總積面的比例進(jìn)行分配。某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象占地面積÷全部成本對象占地總面積×應(yīng)分配的開發(fā)成本計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第94頁!95

（一）占地面積法

2、分期開發(fā)的計算公式期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本=期內(nèi)成本對象占地面積÷開發(fā)用地總面積×應(yīng)分配的開發(fā)成本期內(nèi)某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象占地面積÷期內(nèi)全部成本對象占地面積×期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第95頁!96

（二）建筑面積法指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進(jìn)行分配。計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第96頁!97

（二）建筑面積法

2、分期開發(fā)首先按期內(nèi)全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)全部成本對象建筑積面的比例進(jìn)行分配。計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第97頁!98

（三）直接成本法計算公式：某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象直接開發(fā)成本÷期內(nèi)全部成本對直接開發(fā)成本×應(yīng)分配的開發(fā)成本計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局共111頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第98頁!99

（四）預(yù)算造價法計算公式：某一成本對象應(yīng)分配的成本=