中國房地產(chǎn)發(fā)展簡史及相關(guān)政策

中國房地產(chǎn)發(fā)展簡史及相關(guān)政策內(nèi)容簡介改革開放后，我國為促進經(jīng)濟建設(shè)、實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興，對一些重要的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)進行重點扶持和建設(shè)，房地產(chǎn)市場也在這樣的歷史潮流中應(yīng)運而生。并逐漸成為影響我國經(jīng)濟的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。為了了解我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展及其變化規(guī)律，我們搜集整理了相關(guān)資料，沿著歷史的發(fā)展縱觀我國房地產(chǎn)的發(fā)展，并對國家出臺的相關(guān)政策予以整理與分析。下面，就讓我們從改革開放初期開始，了解我國各房地產(chǎn)的發(fā)展。第一階段:計劃經(jīng)濟體制下制度探索創(chuàng)新階段(1978~1992)中國房地產(chǎn)的起步階段由于中國特殊的土地所有制度和過去幾十年舊的制度對人們思想意識的束縛,在市場經(jīng)濟發(fā)展的初期,很多房地產(chǎn)市場發(fā)展的條件都不滿足,例如沒有相應(yīng)的法規(guī)和政策,無人敢涉足該行業(yè)。而且當(dāng)時國內(nèi)經(jīng)濟狀況也處于比較混亂的狀態(tài)-----------經(jīng)濟背景：國內(nèi)形勢隨市場經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)曲折社會需求過盛工業(yè)發(fā)展過快從1984年到1988年,全社會固定資產(chǎn)投資由2453億元急劇增加到4493億元,平均每年增加26.6%,社會商品購買力由4855億元增加到10438億元，平均每年增加22.2%,而同期現(xiàn)價國民總值平均每年增長19.1%.

1985年到1988年，工業(yè)產(chǎn)值年遞增達17.8%，輕工業(yè)19.1%，導(dǎo)致了國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。本來中國的工業(yè)結(jié)構(gòu)就非常的不合理，由于價格制度缺陷導(dǎo)致的盲目擴大生產(chǎn)，更加劇了工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度經(jīng)濟背景：國內(nèi)形勢隨市場經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)曲折信貸和貨幣投放過多物價漲幅過高僅以1988年為例，當(dāng)年的貨幣投放量高達680億元，是1979年到1984年平均投放量的7倍市場零售物價總水平的漲幅從1984年的2.8%增長到了1988年的18.5%經(jīng)濟背景：國內(nèi)形勢隨市場經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)曲折經(jīng)濟秩序尤其是流通秩序混亂貨幣連年超經(jīng)濟發(fā)行，到1988年第四季度，市場中的貨幣流通量為2134億元，比上年同期上漲46.7%，引發(fā)了物價的猛烈上漲，貨幣貶值。同年5月政府宣布物價補貼由暗補轉(zhuǎn)為明補，7月份政府嘗試著開放了名牌煙酒的價格。這一系列措施加劇了居民的不確定性心理預(yù)期，引發(fā)了1988年8月中旬的搶購風(fēng)潮和擠兌銀行存款的現(xiàn)象。1988年第四季度末的零售總額比上年同期上漲20.3%，8月份銀行存款減少了26億元，官方宣布的通貨膨脹率達到18.5%政府采取一系列調(diào)控政策政府采取了一系列強硬的措施壓縮固定資產(chǎn)，整頓金融，限制貨幣發(fā)行，控制消費，壓縮社會集團購買力。由1988年開始的調(diào)整，到1990年取得了成績。1989年到1990年的工業(yè)總產(chǎn)值增長速度分別為8.5%和7.8%；通貨膨脹得到控制，1990年回落到了2.1%；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強；流通領(lǐng)域的混亂現(xiàn)象得到初步整頓；出口貿(mào)易由逆差轉(zhuǎn)為順差，改變了出口貿(mào)易由1984年來連續(xù)的逆差。由于處在經(jīng)濟制度的變革期，經(jīng)濟生活中深層次問題并沒有得到根本性解決，1989年下半年到1990年上半年出現(xiàn)了經(jīng)濟下滑，工業(yè)增長緩慢，虧損增大。雖然這樣的變化有很多因素，但最直接的原因還是中央和地方各級政府受到計劃經(jīng)期間長期產(chǎn)生的影響，在治理整頓期間，緊縮社會需求的力度過大，造成產(chǎn)品積壓過多，銷售不暢。因此，從1990年3月開始，國務(wù)院從壓縮社需求轉(zhuǎn)向增加社會需求特別是投資需求（增加了400億固定資產(chǎn)投資），借此來啟動市場和經(jīng)濟。很快經(jīng)濟開始回升房地產(chǎn)的曙光來臨國家在這一階段為住房建設(shè)的發(fā)展出臺了一系列政策，其核心目的都是對住房建設(shè)的生產(chǎn)力的解放，鼓勵住宅房地產(chǎn)的發(fā)展。由于過去長的制度制約，對于住宅供需雙方來說，首先最主要的就是打消人們對現(xiàn)存制度，以及未來制度發(fā)展方向的疑慮出臺了一系列政策制度探索政策貨幣與財政政策行政指導(dǎo)性政策返回政策策分分析析大量量的的試試點點性性政策策中國國特特殊殊的的土土地地所所有有制制度度，，需需要要為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的發(fā)發(fā)展展設(shè)設(shè)計計新新的的符符合合中中國國未未來來發(fā)發(fā)展展的的制制度度。。另另外外由由于于文文化化大大革革命命的的影影響響，，人人們們對對中中國國未未來來政政策策的的走走向向還還有有很很大大顧顧慮慮。。因因此此這這個個階階段段政政府府的的主主要要政政策策就就是是一一種種理理論論上上探探索索的的實實踐踐與與試試點點。。也也希希望望能能打打消消人人們們的的疑疑慮慮，，增增加加人人們們對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場未未來來的的信信心心政策策分分析析國家家積積極極鼓鼓勵勵房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的發(fā)發(fā)展展由于于長長期期的的壓壓制制消消費費，，向向工工業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展集集中中資資源源，，人人們們對對住住房房的的需需求求以以及及惡惡劣劣的的居居住住狀狀況況已已經(jīng)經(jīng)到到了了不不容容忽忽視視的的地地步步。。在在這這一一階階段段國國家家的的不不少少政政策策都都是是為為了了鼓鼓勵勵房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的發(fā)發(fā)展展政策策分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策受受到到國國內(nèi)內(nèi)價價格格體體系系改改革革的的重重要要影影響響雖然然國國家家鼓鼓勵勵房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的發(fā)發(fā)展展，，但但因因為為這這一一階階段段正正逢逢國國家家價價格格體體制制改改革革的的過過渡渡期期，，這這一一點點所所引引起起的的經(jīng)經(jīng)濟濟波波動動對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的影影響響是是非非常常巨巨大大的的。。由由于于中中國國政政府府對對宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控的的把把握握還還不不是是十十分分嫻嫻熟熟，，導(dǎo)導(dǎo)致致房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的發(fā)發(fā)展展總總是是經(jīng)經(jīng)歷歷這這樣樣的的循循環(huán)環(huán)：：經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展———財政政金金融融放放松松———經(jīng)濟濟過過熱熱———通貨貨膨膨脹脹———財政政金金融融緊緊縮縮———經(jīng)濟濟回回落落———蕭條條期期———不得得不不放放棄棄緊緊縮縮政政策策第二二階階段段：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的第第一一次次快快速速發(fā)發(fā)展展期期與與調(diào)調(diào)整整期期（1992至1998年））經(jīng)歷歷了了1989年的的搶搶購購狂狂潮潮后后，，中中國國經(jīng)經(jīng)濟濟進進入入了了一一個個調(diào)調(diào)整整期期，，發(fā)發(fā)展展速速度度始始終終處處于于低低水水平平。。直直到到92南巡巡講講話話后后，，迎迎來來了了中中國國經(jīng)經(jīng)濟濟有有一一個個新新的的高高潮潮。從1992年到到1998年，，政政府府一一方方面面在在積積極極推推動動房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展的的同同時時也也注注意意到到了了對對全全社社會會的的不不同同收收入入階階層層的的照照顧顧。。尤尤其其是是經(jīng)經(jīng)歷歷了了過過去去幾幾十十年年的的低低工工資資、、高高福福利利、、低低積積累累的的過過程程后后有有很很多多家家庭庭都都難難以以承承擔(dān)擔(dān)商商品品房房的的負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)。。于于是是政政府府開開始始推推行行““安安居居工工程程””，，并并且且實實行行和和完完善善住住房房公公積積金金制制度度。。1985年-1995年住宅建設(shè)數(shù)據(jù)（單位：萬平方米）年份住宅施工面積住宅竣工面積198518893.909565.10198615940.408915.50198711990.106452.80198811334.026008.9919899749.945064.2019909259.904824.78199111309.235687.92199213399.256919407993.44199416981.978955.12199516739.069249.25雖然然該該階階段段房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展是是相相對對穩(wěn)穩(wěn)定定的的，，但但是是個個別別地地區(qū)區(qū)還還是是出出現(xiàn)現(xiàn)了了大大規(guī)規(guī)模模的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投機機現(xiàn)現(xiàn)象象。。尤尤其其是是海南南的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫，它它的的膨膨脹脹和和破破滅滅引引起起了了社社會會的的廣廣泛泛關(guān)關(guān)注注。。1988年8月23日，，有有““海海角角天天涯涯””之之稱稱的的海海南南島島從從廣廣東東省省脫脫離離，，成成立立中中國國第第31個省省級級行行政政區(qū)區(qū)。。海?？诳?，，這這個個原原本本人人口口不不到到23萬、、總總面面積積不不足足30平方方公公里里的的海海濱濱小小城城一一躍躍成成為為中中國國最最大大經(jīng)經(jīng)濟濟特特區(qū)區(qū)的的首首府府，，也也成成為為了了全全國國各各地地淘淘金金者者的的““理理想想國國””。。用用潘潘石石屹屹的的話話說說，，1989年他他坐坐船船來來到到海海南南時時還還是是黑黑蒙蒙蒙蒙一一片片，，第第二二天天醒醒來來，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)一一夜夜之之間間，，島島上上已已經(jīng)經(jīng)涌涌進進了了15萬人。1992年，海南南全省房房地產(chǎn)投投資達87億元，占占固定資資產(chǎn)總投投資的一一半，僅僅?？谝灰坏氐姆糠康禺a(chǎn)開開發(fā)面積積就達800萬平方米米，地價價由1991年的十幾幾萬元/畝飆升至至600多萬元/畝個案例例舉舉同年，?？谑惺薪?jīng)濟增增長率達達到了驚驚人的83%，另一個個熱點城城市三亞亞也達到到了73.6%，海南全全省財政政收入的的40%來源于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)；然而而好景不不長，隨隨著國務(wù)務(wù)院發(fā)布布《關(guān)于當(dāng)前前經(jīng)濟情情況和加加強宏觀觀調(diào)控意意見》，16條強力調(diào)調(diào)控措施施包括嚴(yán)嚴(yán)格控制制信貸總總規(guī)模、、提高存存貸利率率和國債債利率、、限期收收回違章章拆借資資金、削削減基建建投資、、清理所所有在建建項目等等。銀根根全面緊緊縮，一一路高歌歌猛進的的海南房房地產(chǎn)熱熱頓時被被釜底抽抽薪。房地產(chǎn)泡泡沫膨脹脹期間，，全國大大量的國國有、私私有企業(yè)業(yè)將自己己的和自自己從銀銀行借貸貸的大量量資金——借貸部分分才是主主要的部部分——通過各種種渠道投投入到海海南的房房地產(chǎn)市市場中。。結(jié)果賺賺到錢的的公司將將錢轉(zhuǎn)走走，而最最后進入入市場的的企業(yè)則則被徹底底套牢，，很多被被迫宣布布破產(chǎn)清清算。而而巨額的的虧損最最終都落落到了資資金貸出出的銀行行頭上。。當(dāng)房地地產(chǎn)泡沫沫破滅后后，四大大國有銀銀行承受受了巨大大的損失失。制度探索索政策這一階段段仍然是是制度建建設(shè)的重重要時期期。出臺臺的一系系列政策策涉及城城鎮(zhèn)住房房合作社社，商品品房市場場的規(guī)范范，隨著著建設(shè)規(guī)規(guī)模擴大大導(dǎo)致的的城市拆拆遷問題題的處理理辦法，，安居工工程，房房地產(chǎn)交交易的辦辦法，房房屋的租租賃。安居工程程指直接接以成本本價向城城鎮(zhèn)居民民中低收收入家庭庭出售住住房，優(yōu)優(yōu)先出售售給無房房戶、危危房戶和和困難住住房戶，，在同等等條件下下優(yōu)先出出售給離離退休職職工、教教師中的的困難住住房戶，，不售給給高收入入家庭。。一、對房房地產(chǎn)市市場基本本制度的的完善，，中低收收入者的的住房保保障制度度以及對對城市拆拆遷過程程中弱勢勢群體的的保障制制度。這這一階段段在制度度構(gòu)建方方面，更更加關(guān)注注的不再再是建設(shè)設(shè)，而是是房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)過過程中的的調(diào)控與與管理，，如《商品住宅宅價格管管理暫行行辦法》、《中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法》等。這些些政策的的側(cè)重面面也可以以看出中中國的房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展水平平和第一一階段已已大不相相同了。二、金融融財政政政策也對對建設(shè)機機構(gòu)的貸貸款向個個人住房房貸款傾傾斜，縱縱觀這一一階段的的金融政政策發(fā)展展，建設(shè)設(shè)領(lǐng)域的的政策已已經(jīng)比較較成熟。。為了刺刺激消費費，這一一階段的的金融政政策主要要是對個個人房貸貸的支持持和房地地產(chǎn)交易易中的抵抵押。這一時期期政策的的主要特征第三階段段：房地地產(chǎn)市場場的第二二次快速速發(fā)展期期（1998-2002）隨著住房制度度不斷深深化和人人民收入入不斷提提高，住住房成了了新的消消費熱點點。1998以后，隨隨著住房房實物分分配的取取消和按按揭政策策的實行行，房地地產(chǎn)進入入快速平平穩(wěn)的發(fā)發(fā)展時期期，房地地產(chǎn)成為為支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一。在1998年的洪災(zāi)和和東南亞金金融危機的的影響下，，中國政府府為了維持持東南亞經(jīng)經(jīng)濟秩序和和人民幣的的堅挺，中中國政府提提出了住宅宅產(chǎn)業(yè)化、、教育產(chǎn)業(yè)業(yè)化、醫(yī)療療產(chǎn)業(yè)化。。年份固定資產(chǎn)投資總額（億元）住宅建筑面積（萬平米）199828406.17127571.61199929854.71139305.93200032917.13134528.83200137213.49130419.64200243499.91134002.10200355566.61130160.75制度探索1998年7月3日國務(wù)院關(guān)關(guān)于進一步步深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制度度改革加快快住房建設(shè)設(shè)的通知。。1999年1月27日國土資源局關(guān)于進一一步推行招招標(biāo)拍賣出出讓國有土土地使用權(quán)權(quán)的通知。。1999年4月22日已購公住住房和經(jīng)濟濟適用房上上市出售暫暫行管理辦辦法。1999年8月13日建設(shè)部關(guān)關(guān)于進一步步推行公有有住房改革革通知。2000年7月19日關(guān)于積極極穩(wěn)妥推進進問有住房房租金的改改革意見。。2000年9月11日建設(shè)部關(guān)關(guān)于進一步步規(guī)范經(jīng)濟濟適用房銷銷售和建設(shè)設(shè)行為的通通知。2001年4月4日商品房銷銷售管理辦辦法。2001年5月24日國土資源源部關(guān)于嚴(yán)嚴(yán)肅執(zhí)法從從嚴(yán)處理國國土資源違違法違紀(jì)案案件的通知知。2001年6月13日城市房屋屋拆遷管理理條例2002年3月26日關(guān)于建設(shè)設(shè)部住宅與與房地產(chǎn)公公司加掛住住房公積金金監(jiān)督管理理司牌子的的批復(fù)。2002年6月19日關(guān)于完善善住房公積積金決策制制度的意見見。2002年11月4日關(guān)于抓緊緊做好對各各地貫徹落落實《住房公積金金管理條例例》、《國務(wù)院關(guān)于于進一步加加強住房公公積金管理理的通知》情況檢查驗驗收工作的的通知。這一時期出出臺的深化化住宅改革革的政策，，以及關(guān)于于“房改房房”和經(jīng)濟濟適用房上上市買賣的的管理辦法法都在推動動住房地產(chǎn)產(chǎn)市場和二二手房的發(fā)發(fā)展，促進進住宅商品品從高收入入者向低收收入者的逐逐級過渡。。與此同時時，國家也也很重視安安居工程的的計劃和實實施。1999年出臺的““土地招掛掛牌制度””是近年來來中國房地地產(chǎn)開發(fā)所所需土地供供給的主要要制度，取取代了過去去執(zhí)行了20多年的“協(xié)協(xié)議土地出出讓制度””。但是““土地招掛掛牌制度””也存在一一定的問題題。2001年11月16日國土資源源部關(guān)于切切實做好征征地補償安安置工作的的通知。說說明在拆遷遷過程中國國家公權(quán)對對人民私權(quán)權(quán)的侵犯也也逐步受到到社會和政政府的關(guān)注注，政府出出臺了相關(guān)關(guān)的政策對對人民的私私權(quán)進行了了保護。第四階段：：房地產(chǎn)產(chǎn)市場過快快增長多多項宏宏觀調(diào)控政政策出臺(2003年后)從2003年開始，中中國的房地地產(chǎn)市場的的發(fā)展十分分迅猛，伴伴隨而來的的是國家多多項宏觀調(diào)調(diào)控政策組組合的出臺臺。在這時時期，雖然然國家也出出臺了一些些制度建設(shè)設(shè)的政策，，但是最值值得研究的的是國家對對固定資產(chǎn)產(chǎn)投資過快快而采取的的宏觀調(diào)控控措施。在2003年以前，房房地產(chǎn)投資資一直處于于高速的發(fā)發(fā)展之中。。但是從2003年開始第二二和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的固定定資產(chǎn)投資資也開始猛猛增，第三三產(chǎn)業(yè)增長長率從過去去的十幾個個百分點上上升到了二二十幾個百百分點，第第二產(chǎn)業(yè)固固定資產(chǎn)投投資的規(guī)模模更是巨大大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超出了其他他產(chǎn)業(yè)。從從2003年開始，中中國的工業(yè)業(yè)現(xiàn)代化也也進入了新新的發(fā)展階階段。而根據(jù)2005年的工業(yè)發(fā)發(fā)展報告，，中國處于于工業(yè)化的的中期，將將在未來的的發(fā)展中實實現(xiàn)從制造造大國向制制造強國的的轉(zhuǎn)變。中中國不僅僅僅在努力實實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化，還還面臨著信信息化革命命的挑戰(zhàn)和和機遇。信信息革命向向社會各個個層面的滲滲透，導(dǎo)致致了第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃勃發(fā)展。在在未來很長長的發(fā)展時時期內(nèi)，中中國都將面面臨各個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)征用土土地的局面面。這勢必必進一步推推高土地的的價格，導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)整體價格格的上揚?！，F(xiàn)在回到2003年2003年雖然中國國經(jīng)歷了非非典，但是是房地產(chǎn)市市場的發(fā)展展并沒有受受到非典的的影響，依依然保持了了高昂的發(fā)發(fā)展勢頭。從國際環(huán)境境來看。首首先中國常常年的貿(mào)易易黑字已經(jīng)經(jīng)引起了其其他國家越越來越大的的不滿，國國際貿(mào)易中中的摩擦加加劇，對人人民幣升值值的呼聲也也越來越高高。鑒于日日元升值的的經(jīng)驗，海海外大量的的熱錢也都都瞄準(zhǔn)了極極有可能在在短期內(nèi)升升值的人民民幣，進入入中國市場場套利。日日本為了刺刺激經(jīng)濟的的復(fù)蘇，從從2001年開始就一一直維持著著極其寬松松的貨幣政政策—零利率政策策。然而由由于日本民民眾對日本本經(jīng)濟缺乏乏信心，日日本國內(nèi)的的經(jīng)濟恢復(fù)復(fù)緩慢。很很多國際炒炒家看準(zhǔn)了了中國蓬勃勃發(fā)展的房房地產(chǎn)市場場，在日本本銀行進行行貸款，并并投入到中中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場中牟牟利。2003年以來，房房屋價格持持續(xù)上揚，，大部分城城市房屋銷銷售價格上上漲明顯。。隨之而來來我國政府府出臺了多多項針對房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的調(diào)控政政策。對于于這一階段段的政策，，下面將著著重對其中中比較重要要的部分進進行說明。2003年4月，中國人人民銀行發(fā)發(fā)布《關(guān)于進一步步加強房地地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理的的通知》。2004年3月，發(fā)布了了土地供給給控制的““8·31””大限。這是是中央為了了壓制房地地產(chǎn)投資過過快增長的的一劑猛藥藥。本意是是希望土地地能更加有有效地得到到利用，防防止房地產(chǎn)產(chǎn)公司過量量的圈地。。然而不可可否認(rèn)的是是這一政策策卻又推動動了土地價價格的上漲漲。2005年3月，央行對對個人住房房貸款政策策進行調(diào)整整，取消了了住房貸款款的優(yōu)惠利利率。提高高了個別房房價上升過過快城市的的住房貸款款首付，從從20%提高到30%。同年3月，國務(wù)院院出臺“國國八條”以以穩(wěn)定房價價。2005年5月，建設(shè)部部等七部委委發(fā)出《關(guān)于做好穩(wěn)穩(wěn)定住房價價格工作的的意見》，強調(diào)宏觀觀調(diào)控的重重要性。2006年4月28日，央行第第二次上調(diào)調(diào)貸款利率率0.27個百分點，，旨在控制制市場上的的貨幣供給給。2006年5月17日，國務(wù)院院常務(wù)會議議上提出了了有名的““國六條””。2006年6月1日，央行規(guī)規(guī)定住房首首付不得低低于30%。這一政策策是把雙刃刃劍，一方方面它把中中國的很多多中低收入入者都擋在在了住房消消費的大門門之外，不不利于房地地產(chǎn)的發(fā)展展；另一方方面它為住住房貸款選選擇了優(yōu)質(zhì)質(zhì)還貸人群群，從而能能對中國脆脆弱的金融融體系進行行保護。2007年是進入加加息通道后后，央行加加息最為密密集的一年年:3月