世聯(lián)地產(chǎn)項目價值

項目價值分析版權聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴格保密的。2本課件主要適用于3000畝及其以下的房地產(chǎn)項目分析本課件核心內(nèi)容是在闡明項目價值定義與作用的基礎上，著重分析如何分析項目價值本報告是嚴格保密的。3

課程的內(nèi)容結構

What什么是項目價值？

Cases

通過實際操作過的項目，來 展示項目價值到底是什么？

Why

為什么進行項目價值分析？

How

如何進行項目價值本報告是嚴格保密的。4什么是項目價值

義:

房地產(chǎn)項目的內(nèi)在與外在“核心”屬性，在市場競 爭環(huán)境中，對項目開發(fā)思路的決定性影響

需要強調(diào)的是：

項目的價值是建立在市場競爭之上的，沒有絕對的價值 項目價值不是簡單的項目屬性羅列，而是有主次之分的 項目的價值是一個動態(tài)概念，不僅與開發(fā)思路之間存在著互動關系，不同價 值之間也存在著互動關系本報告是嚴格保密的。5為了更好的理解項目價值的概念，并為后續(xù)如何分析項目價值做下鋪墊，這里以深圳中海香蜜湖1號的分析過程為案例

CASES本報告是嚴格保密的。6

Why什么進行項目價值分析？本報告是嚴格保密的。7為什么要進行價值分析I.價值分析的核心目的：梳理項目的核心屬性，從而確定項目的思維架構，為后續(xù)的戰(zhàn)略戰(zhàn)術研究與落實，提供框架性的指引的課程（本課件的核心）

項目價值分析是為后續(xù)研究界定范圍；II.項目價值分析是為后續(xù)研究提供思路框架及引導III.項目價值分析是為后續(xù)研究預先揭示可能的問題IV.項目價值分析理解深入，是直接影響解決方案的制定；V.項目價值分析，是世聯(lián)專業(yè)顧問價值的體現(xiàn)，也是全國視野 的體現(xiàn)。本報告是嚴格保密的。8

How何進行項目價值分析？完整的項目資源體系本報告是嚴格保密的。9如何進行項目價值分析1.2.資源盤點屬性界定靜態(tài)分析動態(tài)分析分析步驟分析內(nèi)容分析結論盤點項目資源，反映項目的客觀條件提煉項目的核心影響因素、屬性架構，包括項目的核心屬次級影響因素性，以及次級屬性3.4.初步判定市場驗證根據(jù)項目屬性研判項目發(fā)展得到的不是具體的戰(zhàn)略戰(zhàn)術，的初步思路而是戰(zhàn)略戰(zhàn)術的架構和方向包括消費者分析和競爭項目1、戰(zhàn)略層面：項目的核心競爭分析，從市場的角度驗證初體系，如項目的占位、盈利模式步判定的分析結論2、戰(zhàn)術層面：強化優(yōu)勢，規(guī)避 劣勢本報告是嚴格保密的。10步驟一：資源盤點－立足于完整的項目資源體系項目資源體系

開發(fā)商背景項目及區(qū)域位置 項目交通條件 項目周邊環(huán)境

項目資源是項目開展的起點，項目資源體系的每個環(huán)節(jié)上都有可能產(chǎn)生相對于市場上其他項目的競爭優(yōu)勢，即價值

地質(zhì)地貌狀況 項目規(guī)劃指標鏈接規(guī)規(guī)模核核心問題類類型城城市價值思思考的方向向資資源秉賦戰(zhàn)戰(zhàn)略類型企企業(yè)背景盈盈利模式?其它屬性：：容積率地形地貌……本報告是嚴嚴格保密的的。11步驟二：屬屬性界定定－提煉核核心屬性的的邏輯架構模心問題類型型考的方向略類型利模式源秉賦業(yè)背景修正市價值核心內(nèi)容?1.1.其它屬性：：容積率2.2.地形地貌3.3.……深化指指標標反反算算經(jīng)經(jīng)驗驗問問題題分分類類風風險險問問題題需需求求問問題題競競爭爭問問題題需需需求求是是否否充充足足是是是否否有有新新需需求求可可以以以發(fā)發(fā)掘掘和和引引導導同同同質(zhì)質(zhì)化化競競爭爭———區(qū)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)、、區(qū)區(qū)域域間間爭爭爭奪奪客客戶戶同同同總總價價競競爭爭———不不不同同物物業(yè)業(yè)類類型型功功功能能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換———增加加盈盈利利空空間間產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品突突破破———物業(yè)業(yè)增增值值體體系系提提高高單單價價溢溢價價問問題題得得出出矛矛盾盾營營營銷銷溢溢價價增增加加容容積積偷偷偷面面積積本報報告告是是嚴嚴格格保保密密的的。。12在進入入核心心屬性性說明明之前前，我我們先先總結結一般房地地產(chǎn)項項目的的問題題分類類驗問題題類求問題題爭問題題險問題題價問題題求是否否充足足否有新新需求求可發(fā)掘和和引導導質(zhì)化競競爭——域內(nèi)、、區(qū)域域間奪客戶戶總價競競爭——同物業(yè)業(yè)類型型高單價價加容積積品突破破——物業(yè)增增值體體系能轉(zhuǎn)換換——增加盈盈利空空間銷溢價價面積標反算算出矛盾盾項目核核心問題界界定注：問問題界界定本本身比比問題題的解解決過過程重重要，，問題是是變化化的，，而解解決問問題的的套路路是一一定的的資源溢溢價：：景觀觀＋娛娛樂＋＋城市市描述典型規(guī)模戰(zhàn)略核心問題盈利模式/產(chǎn)品線結構戰(zhàn)略研究方法的特征對戰(zhàn)略的衡量與要求大盤

常見500-2000畝項目的持續(xù)推動力而非單一賣點擴寬客戶層面相對多元的產(chǎn)品線在產(chǎn)品類型的選擇上，會在產(chǎn)品盈利空間和市場未來機會之間選擇均衡

基于現(xiàn)狀競爭分析 偏重于區(qū)域未來機會分析，區(qū)域價值挖掘

SWOT、占位模型無法清楚的分析大盤戰(zhàn)略

戰(zhàn)略的彈性，充分考慮未來可調(diào)整性（減法容易加法難），避免因現(xiàn)狀的風險而屏蔽未來的可能收益 偏向穩(wěn)妥，中庸小盤

200畝以下，尤其是100畝以下的差異化市場占位核心競爭力界定相對簡單的產(chǎn)品線盡量選擇當前盈利能力最高的產(chǎn)品類型

基于現(xiàn)狀競爭分析

SWOT，占位分析能有效的分析項目戰(zhàn)略針對性，聚焦差異化可以劍走偏鋒?超過3000畝的項項目，，屬于于區(qū)域域項目目，需需要考考慮產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，區(qū)域域配套套的布布局，，一二二級混混合開開發(fā)，已已經(jīng)不不簡單單的是是幾個個房地地產(chǎn)項項目的的拼合合?介于200-500畝之間間的項項目，，情況況比較較復雜雜，介介于大大盤與與小盤盤之間間，視視具體體情況況而定定本報告告是嚴嚴格保保密的的。13核心屬屬性－－項目目規(guī)模模：決決定項項目戰(zhàn)戰(zhàn)略思思考模式的的核心心因素素??超過3000畝的項項目，，屬于于區(qū)域域項目目，需需要考考慮產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，區(qū)域域配套套的布布局，，一二二級混混合開開發(fā)，已已經(jīng)不不簡單單的是是幾個個房地地產(chǎn)項項目的的拼合合介于200-500畝之間間的項項目，，情況況比較較復雜雜，介介于大大盤與與小盤盤之間間，視視具體體情況況而定定套套））??1.2.指指城城市功功能的的覆蓋蓋程程度，，衡量量指標標為為：：距距城城市中中心（（區(qū)域域中中心心）商商業(yè)區(qū)區(qū)的的的距距離離，例例如乘乘公交交系系統(tǒng)統(tǒng)所需需的時時間以以定定性判判斷為為主，，主主要要從兩兩個角角度判判斷斷區(qū)區(qū)成熟熟程度度與區(qū)區(qū)域域價價值：：區(qū)區(qū)域域的城城市配配套情情況況（（生活活，商商業(yè)配配區(qū)區(qū)域域的公公共交交通系系統(tǒng)統(tǒng)完善善程度度（非非簡單單的的道路路通達達）地地價價規(guī)規(guī)模模公公共共交通通體系系城城市市配套套程度度容容積積率產(chǎn)產(chǎn)品品線類類型組組客客戶戶居住住特征征：：本報告告是嚴嚴格保保密的的。14核心屬屬性－－城市市價值值：深深刻影影響客客戶居居住特征，，規(guī)模模體量量，以以及產(chǎn)產(chǎn)品類類型組組合??1.2.城市功功能的的覆蓋度，衡量量指標標：城市中中心（（區(qū)域域心）商商業(yè)區(qū)區(qū)的的的離，例例如乘乘公交交統(tǒng)所需需的時時間定性判判斷為為主，，要從兩兩個角角度判判區(qū)成熟熟程度度與區(qū)區(qū)價值：：域的城市配配套情（生活活，商商業(yè)配配）域的公共交交通系系完善程程度（（非簡簡的道路路通達達）城市內(nèi)內(nèi)城市近近郊城市遠遠郊非城市市區(qū)積率品線類類型組組合合戶居住住特：特征體體系價模共交通通體系系市配套套程度度?資源秉秉賦的的界定定：強勢的的自然然資源源：已已知的的、可可實際際利用用的有有海，，天然然的名名山大大川，，天然然的大大面積積湖泊泊強勢的的人造造資源源：特特指能能形成成完整整，自自我循循環(huán)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈的高高端人人造資資源，，已知知可以以成功功運作的只只有golf，滑雪雪場。。其其它它影響響因素素無無強強勢資資源傳傳統(tǒng)統(tǒng)的盈盈利模模式少少量溢溢價++大大量現(xiàn)現(xiàn)金流流產(chǎn)產(chǎn)品品線結結構強強勢勢資源源““可可以””做高高端項項目目，，走溢溢價模模式追追求資資源溢溢價，，不追追求回回現(xiàn)速速度低低密密度高高端項項目目核心屬屬性－－資源源秉賦賦：深深刻的的影響響項目目可能的盈盈利模模式統(tǒng)的盈盈利模模式?1.1.2.2.資源秉秉賦的的界定定：強勢的的自然然資源源：已知知的、、可實實際利利用的的有海海，天天然的的名山山大川川，天天然的的大面面積湖湖泊強勢的的人造造資源源：特指指能形形成完完整，，自我我循環(huán)環(huán)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的的高端端人造造資源源，已已知可可以成成功運運作的只只有golf，滑雪雪場。。強勢資資源舉例：：量溢價價量現(xiàn)金金流品線結結構它影響響因素素微調(diào)勢資源源可以””做高高端項項，走溢溢價模模式本報告告是嚴嚴格保保密的的。求資源溢價價，不求回現(xiàn)速度度密度高端目15VS政政府背景（（民間企企業(yè)/國企）民企，尤其其上市公司司看重實際際發(fā)生的現(xiàn)金流，注注重風險。。其盈利模模式以資金滾動的二二級開發(fā)為為主。政府背景的的國企看重重資產(chǎn)增值值，更多的涉及大規(guī)規(guī)模區(qū)域的的一二級混混合開發(fā)，二級開開發(fā)只是部部分回現(xiàn)的的手段自自有資金實實力融融資能力深刻影響項項目能做到到什么程度度，因為很多高溢價價的盈利模模式需要更更強的資金壓力承受受能力（強強度，時間間）項項目團隊的的專專業(yè)經(jīng)驗項項目團隊的的推推進能力項目的實際際推進能力力，策劃方方案的實際理解和執(zhí)執(zhí)行程度，，影響我們們給客戶提出方案的的難度控制制。16核心屬性：：開發(fā)商背背景－發(fā)展展商的能力力影響著其其對項目盈利利模式的需需求以及能能達到盈利利模式開發(fā)商背景景開發(fā)商財務務能力開發(fā)商的開開發(fā)能力（與開發(fā)數(shù)數(shù)量相關）民企，尤其上市公司看重實際發(fā)生的的現(xiàn)金流，注重風險。其盈利模模式以資金滾動的二二級開發(fā)為為主。政府背景的國企看重資產(chǎn)增值，更多的涉及大規(guī)規(guī)模區(qū)域的的一二級混合合開發(fā)，二級開發(fā)發(fā)只是部分分回現(xiàn)的手手段深刻影響項項目能做到到什么程度度，因為很多高溢價的盈盈利模式需需要更強的的資金壓力承受受能力（強強度，時間間）項目的實際際推進能力，策劃方案案的實際理解和執(zhí)執(zhí)行程度，，影響我們們給客戶提出方案的的難度控制制。府背景（民民間業(yè)/國企）有資金實力力資能力目團隊的業(yè)經(jīng)驗目團隊的進能力本報告是嚴嚴格保密的的。容容積率產(chǎn)產(chǎn)品類型型組合規(guī)規(guī)劃指標限限高物物業(yè)類型型業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃物物業(yè)類型型………坡坡度建建筑形態(tài)態(tài)地地形地貌水水體建建筑規(guī)劃劃......………本報告是嚴嚴格保密的的。17項目的其它它屬性：不不會對項目目的戰(zhàn)略定定位有根基基上的影響，主要會會對盈利模模式和產(chǎn)品品線結構產(chǎn)產(chǎn)生局部的的調(diào)整二級屬性劃指標形地貌…積率高態(tài)規(guī)劃…度體......品類型組合合業(yè)類型業(yè)類型筑形態(tài)筑規(guī)劃成成本壓力樓樓面地價價盈盈利能力力可可銷售面面積容容積率規(guī)規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)容容積率組組合限限高重要參考屬屬性－容積積率，限高高積率組合積率面地價銷售面積本壓力利能力劃關于容積率率與規(guī)劃問題，參參看課件《如何進行規(guī)規(guī)劃設計的咨咨詢與顧問》18品形態(tài)高本報告是嚴嚴格保密的的。容積率范圍產(chǎn)品線可能類型需要實現(xiàn)的均價總建筑面積(做足容積率)銷售物業(yè)（不含酒店）極限純盈利能力（最高容積率，完全銷售，最低實現(xiàn)價格，扣除地價）A3.5-5.85以公寓為主，組合少量寫字樓>3819**萬平米**億B3.5-5.85以寫字樓為主，組合少量公寓>4761**萬平米**億C2.8-3.5純高層住宅本報告是嚴格保密的。

>4761**萬平米**億19r?(p-2440)=812365.2AB4.1 3.83.2C

2.9 2.72.338194761420044004000460048005200540056006000580050003800?只有紅色容容積率底線線以上的區(qū)區(qū)域才能滿滿足基本的的財務需求求6543210容積率與財財務成本的的關系：實實際項目舉舉例－容積積率R與價格P關系分析（合合肥金大地取地策策略研究）7容積率上線5.89從世聯(lián)以往研研究來看，容積率率3.5是高層住宅保保證品質(zhì)的極限?只有紅色容積積率底線以上上的區(qū)域才能能滿足基本的的財務需求星河國際R＝4.5，居住83％居住功能為主主，少量商業(yè)配套套建外SOHO57中高品質(zhì)純居居住功能項目目容積率提升潛力力有限商住混合項目目隨著容積率率的提升，物物業(yè)類型多種多樣，，但是居住功功能仍然是主主體中等規(guī)模高容容積率項目案案例綜合分析析1——隨著容積率變變高，物業(yè)類類型逐漸混合，，7.06.56.05.55.04.54.03.53.02極高密度高層層住宅+1世茂濱江花園園集中商業(yè)SOHO現(xiàn)代城R＝5.7，居住83％綜合體：高檔檔住宅、公寓、商商業(yè)、寫字樓86R＝6.07，居住80％綜合體：高檔檔住宅、公寓、商業(yè)、、寫字樓4京基御景東方方R＝4.63，居住74％高品質(zhì)住宅+集中商業(yè)商業(yè)、商務、、居住功能混合合北京當代萬國國城MOMAR＝5.44，居住82％綜合體：高檔檔住宅、公寓寓、商業(yè)、寫字樓綠景.藍灣半島R＝5.18，居住85％一般品質(zhì)住宅宅+少量商業(yè)配套3中信紅樹灣高層約R＝3.4，居住99％高品質(zhì)住宅+少量公寓、少少量商業(yè)配套R＝3.17，居住99％高品質(zhì)住宅+少量公寓、少少量商業(yè)配套中高品質(zhì)純居居住功能項目目容積率提升潛力力有限本報告是嚴格格保密的。商住混合項目目隨著容積率率的提升，物物業(yè)類型多種多樣，，但是居住功功能仍然是主主體203本報告是嚴格格保密的。21中等規(guī)模高容容積率項目案案例綜合分析析2——3.5是能保證住宅宅品質(zhì)，以居家住宅為主主的項目容積積率上限，中中大規(guī)模項目目向綜合體發(fā)發(fā)展50畝3.04.54.03.56.05.55.0世茂濱江花園園R＝3.17，331畝高品質(zhì)住宅+少量公寓、少少量商業(yè)配套綠景.藍灣半島R＝5.18，66.6畝一般品質(zhì)住宅宅+部分集中商業(yè)北京當代萬國國城MOMAR＝5.44，182畝綜合體：高檔住宅、公公寓、、商業(yè)業(yè)、寫字樓樓SOHO現(xiàn)代城城R＝5.7，109畝綜合體體：高檔檔住宅、公公寓、、商業(yè)業(yè)、寫字樓樓建外SOHOR＝6.07，184畝綜合體體：高檔檔住宅宅、公寓、、商業(yè)業(yè)、寫寫字樓樓星河國國際R＝4.5，51畝極高密密度高高層住住宅+集中商商業(yè)61京基御御景東東方R＝4.63，75畝高品質(zhì)質(zhì)住宅宅+集中商商業(yè)78中信紅紅樹灣灣高層R＝3.4，244畝高品質(zhì)質(zhì)住宅宅+少量公公寓、、少量商業(yè)業(yè)配套套54275畝100畝150畝200畝300畝容積率率7.06.5規(guī)模中小規(guī)規(guī)模項項目中大規(guī)規(guī)模項項目?業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃對對項目目的影影響：酒酒店寫寫字樓樓長長期現(xiàn)現(xiàn)金流流本報告告是嚴嚴格保保密的的。22重要屬屬性參參考：：業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃?業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃對對項目目的影影響：店字樓盈利模模式調(diào)調(diào)查查重點點//期現(xiàn)金金流業(yè)寓售回款款宅綜合體規(guī)規(guī)模規(guī)規(guī)劃劃指標標火火車車道邊邊城城市價價值地地形形地貌貌加加油油站資資源秉秉賦……………………企企業(yè)背背景初步判判定步驟三三：初初步判判定－－初步步判定定的內(nèi)內(nèi)在邏邏輯核心屬屬性模市價值值源秉賦賦業(yè)背景景二級屬屬性劃指標標次級屬屬性車道邊邊油站…屬性架架構形地貌貌…根據(jù)本報告告是嚴嚴格保保密的的。初步判判定的的內(nèi)在在邏輯輯更多的的是依依賴專專業(yè)人人員的的經(jīng)驗，，以及及對于于過往往類似似案例的的總結結初步判判定23戰(zhàn)戰(zhàn)略核核心問問題差差異化化？考考察重重點未未來機機會？？競競爭現(xiàn)現(xiàn)狀？？初步判判定占占位戰(zhàn)戰(zhàn)略特特征城城市功功能？？資資源，，尊貴貴？彈彈性？穩(wěn)穩(wěn)妥？聚聚焦？風風險？盈盈利模式式溢溢價為主主？現(xiàn)現(xiàn)金流為為主？24初步判定定步驟三：：初步判判定－得得到的并并不是具具體戰(zhàn)略略戰(zhàn)術，，而是戰(zhàn)戰(zhàn)長期推動動力？心問題察重點異化？來機會？？爭現(xiàn)狀？？性？穩(wěn)妥妥？焦？風險險？略位利模式本報告是是嚴格保保密的。。略特征市功能？？源，尊貴貴？價為主？？金流為主主？戰(zhàn)戰(zhàn)略核核心問題題長長期推動動力？差差異化？？考考察重點點未未來機會會？競競爭現(xiàn)狀狀？戰(zhàn)戰(zhàn)略特征征彈彈性？聚聚焦？占占位城城市功能能？資資源，尊尊貴？市場驗證證盈盈利模式式溢溢價為主主？現(xiàn)現(xiàn)金流為為主？25步驟四：：市場驗驗證－市市場驗證證的內(nèi)在在邏輯心問題期推動力力？異化？察重點略特征來機會？？爭現(xiàn)狀？？性？焦？略位利模式市功能？？源，尊貴貴？價為主？？金流為主主？本報告是是嚴格保保密的。。市場驗證證基于消費費者分析析的市場場驗證，，具體見《消費者分分析》課件基于市場場競爭分分析的市市場驗證證，具體見見《競爭分析析》課件具體化具具體的盈盈利模模式本報告是是嚴格保保密的。。26具體化體的盈利利式優(yōu)勢劣劣勢//步驟四：：市場驗驗證－基基于初判判的戰(zhàn)略略戰(zhàn)術架架構，確確定市場場研究內(nèi)容容，驗證證并形成成項目具具體的戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)術術體戰(zhàn)略體占位本報告是是嚴格保保密的。。27三、提高高篇本報告是是嚴格保保密的。。28陷入三大大誤區(qū)1.價值高估估2.價值低估估3.核心價值值無法判判定本報告是是嚴格保保密的。。29價值高估估經(jīng)驗給我我們的啟啟示（1）關注消費費者的認認知例：南寧寧萬正佳佳園／南南京寶船船項目／／晉江金金井項目目有山，有有水，有有歷史，，不一定定是價值值，消費費者對其其價值是否認同同，是否否愿意為為其買單單，是客客觀判定定其價值值的關鍵點之一一。案例：南南京寶船船項目疊拼Towhouse區(qū)Towhouse區(qū)多層洋房房區(qū)本報告是是嚴格保保密的。。東面寧工新寓寓東南現(xiàn)有有住宅30項目現(xiàn)狀南面華保新寓西面道路路西南道路路北面寶船公園西北長江油輪輪本報告是是嚴格保保密的。。31價值低估估經(jīng)驗給我我們的啟啟示（２２）關注歷史史與未來來。例：后海海片區(qū)/大連軟件件園/廣州南沙沙項目如果有歷歷史，一一定要細細化研究究歷史，，這樣更更有指向向性和價值，此此外要關關注它的的未來發(fā)發(fā)展方向向，及未未來屬性性。本報告是是嚴格保保密的。。32案例：深深圳后海海片區(qū)本報告是是嚴格保保密的。。33價值低估估經(jīng)驗給我我們的啟啟示（3）判定有高高度，全全國視野野。例：廈門門當代綠綠波項目目／三亞亞下洋田田項目常言“站的高，，看的遠遠”，尤其是是稀缺資資源，放放開視野野。本報告是是嚴格保保密的。。34案例：當當代綠波波項目山海資源源地塊內(nèi)有有島內(nèi)唯唯一溫泉資源地塊內(nèi)水水資源豐豐富東面為度度假村南面看海海，但沙沙灘處將規(guī)劃為為五星酒酒店（兩兩年后啟動動）西面為山山體，項項目依山而建北面為空空地，未未來規(guī)劃為安置置房兩塊地塊塊之間為為廈門黨校培訓訓中心規(guī)規(guī)劃用地地本報告是是嚴格保保密的。。35價值低估估經(jīng)驗給我我們的啟啟示（4）政策敏感感性。例：停批批別墅用用地政策策／７００＼９００政策保持專業(yè)業(yè)敏感度度，正確確認識價價值的突突顯．本報告是是嚴格保保密的。。36價值低估估經(jīng)驗給我我們的啟啟示（5）重視價值，劣劣勢要在戰(zhàn)術術上重視，戰(zhàn)戰(zhàn)略上藐視。。例：西山美廬廬/陽光棕櫚園跳出現(xiàn)實，發(fā)發(fā)揮價值，只只有這樣我們們的工作才有有價值，客戶并非完全全理性。本報告是嚴格格保密的。37案例：陽光棕棕櫚園陽光棕櫚園本報告是嚴格格保密的。38價值低估經(jīng)驗給我們的的啟示（6）注重動態(tài)變化化，客戶是有有限理性的，，需求是引導導的。例：廈門誠毅毅項目/長泰項目項目是有一定定開發(fā)周期的的，動態(tài)觀注注各類變化趨趨勢，物質(zhì)條件的積累累，導致生活活方式的轉(zhuǎn)變變，連鎖反應應，導致住房需求的變變化．本報告是嚴格格保密的。39案例：廈門長長泰項目本報告是嚴格格保密的。40核心價值無法法判定經(jīng)驗給我們的的啟示（7）核心價值是支支持項目發(fā)展展戰(zhàn)略。例：中海國際際社區(qū)價值點多，影影響項目發(fā)展展戰(zhàn)略的價值值是核心價值值，而其它價值點是優(yōu)優(yōu)術的必備條條件．本報告是嚴格格保密的。41案例：中海國國際社區(qū)經(jīng)濟技術指標標：?有地面積：＞＞130萬㎡?建筑覆蓋率：：＜40%?綠化率：＞＞35%?建筑面積：：約119萬㎡?住宅面積：：約102萬㎡?公建及配套套面積：超超過17萬㎡附錄A：基本的屬屬性分析比較因素本項目關注項目A關注項目B關注項目C開發(fā)商背景品牌15161813資金實力開發(fā)能力區(qū)域位置基礎設施完善程度公共配套設施完善程度環(huán)境質(zhì)量區(qū)域規(guī)劃交通條件公共交通便捷度道路通達度資源秉賦………………本報告是嚴嚴格保密的的。43資源盤點方方法－基于于市場競爭爭的比較盤盤點可以參考估估價的市場場比較法本報告是嚴嚴格保密的的。開發(fā)商資金金實力開發(fā)商產(chǎn)品品開發(fā)能力力開發(fā)商的融融資能力開發(fā)商過往往開發(fā)的項目及其其水平44開發(fā)商資源源對項目的的影響專業(yè)公司評評價開發(fā)商品牌牌開發(fā)商在當當?shù)厥袌龅牡挠绊懥﹂_發(fā)商的財財務指標開發(fā)商背景景本報告是嚴嚴格保密的的。45項目及區(qū)域域位置的關關注點I.II.III.IV.V.明確項目所所處城市、、區(qū)域（區(qū)區(qū)域界定））城市的發(fā)展展規(guī)劃，以以及在規(guī)劃劃中的定位位區(qū)域在城市市中的位置置，特別是是與城市中中心區(qū)的距距離區(qū)域在城市市規(guī)劃中的的定位和承承載功能區(qū)域自身的的產(chǎn)業(yè)結結構與人群群特征，以以及與城市市其它區(qū)域的競爭爭關系VI.區(qū)域內(nèi)的市市政配套體體系，如商商業(yè)中心，，醫(yī)療，教教育配套等。項目及區(qū)域域位置本報告是嚴嚴格保密的的。46項目交通條條件的關注注點項目交通條條件I.項目周邊的的市政路網(wǎng)網(wǎng)、以及遠遠景規(guī)劃II.項目區(qū)域的的公共交通通系統(tǒng)情況況，如