預(yù)租及租金收入課件

預(yù)租及租金收入主講：預(yù)租及租金收入主講：第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入新文件第10條：開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。

（一）預(yù)售收入納所得稅么？

預(yù)租收入納所得稅么？（二）預(yù)租收入是否繳納營業(yè)稅？1、16號(hào)文件第5條2、新實(shí)施細(xì)則第25條納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入（三）租金收入確認(rèn)規(guī)則根據(jù)租賃合同規(guī)定的付款時(shí)間，一次性收取了3年的租金，每年租金100萬元，共300萬元，如何確認(rèn)收入？1、企業(yè)所得稅（1）國稅發(fā)[1997]191號(hào)文件第7條（2）新稅法如何確認(rèn)收入？《實(shí)施條例》第十九條第二款（3）新稅法中對(duì)租賃費(fèi)支出是如何確認(rèn)的？《實(shí)施條例》第四十七條第1項(xiàng)。存在問題：橫向不配比

思考：如果合同規(guī)定最后一年付款呢？實(shí)際上企業(yè)所得稅在租金收入上，采取的是“收付實(shí)現(xiàn)制”

我們所稱的“收付實(shí)現(xiàn)制”并非是實(shí)際收到錢，而是合同上規(guī)定的收款日期，體現(xiàn)了納稅必要資金的原則。第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入（三）租金收入確認(rèn)規(guī)則根據(jù)租賃合同規(guī)定的付款時(shí)間，一次性收取了3年的租金，每年租金100萬元，共300萬元，如何確認(rèn)收入？2、營業(yè)稅（1)依據(jù)16號(hào)文件，根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的收入計(jì)入。（2)依據(jù)新營業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則規(guī)定

實(shí)施細(xì)則第24條：條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；

實(shí)施細(xì)則第25條：納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

結(jié)論：營業(yè)稅實(shí)際上也是采取的收付實(shí)現(xiàn)制。即書面合同規(guī)定的付款日期當(dāng)天，預(yù)收款模式則是收到預(yù)收款當(dāng)天。第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入（總結(jié)）預(yù)租收入租金收入稅種時(shí)間界限是否繳稅稅法依據(jù)所得稅08年以前不繳國稅發(fā)【2006】31號(hào)08年以后不繳國稅發(fā)【2009】31號(hào)營業(yè)稅09年以前不繳財(cái)稅【2003】16號(hào)09年以后繳稅《實(shí)施細(xì)則》25條稅種時(shí)間界限適用原則法律依據(jù)所得稅08年以前權(quán)責(zé)發(fā)生制國稅發(fā)【1997】19108年以后收付實(shí)現(xiàn)制條例第19條營業(yè)稅09年以前權(quán)責(zé)發(fā)生制財(cái)稅【2003】16號(hào)09年以后收付實(shí)現(xiàn)制實(shí)施細(xì)則24條、25條第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入（總結(jié)第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入（四）轉(zhuǎn)租收入的稅務(wù)處理？1、營業(yè)稅：國稅發(fā)【1995】76號(hào)文件，必須征稅。2、轉(zhuǎn)租房產(chǎn)稅文件夾：不征稅。

①滬地稅地[1996]42號(hào);明確請(qǐng)示總局后不征稅

②蘇地稅發(fā)[2006]135號(hào);不征稅

③贛地稅發(fā)[2008]95號(hào);不征稅④浙地稅函[2002]257號(hào);不征稅

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入（五）規(guī)避房產(chǎn)稅的常見思路（流程再造）1、變出租為轉(zhuǎn)租，架設(shè)中間公司。2、變出租為收取管理費(fèi)，分解租金收入為租金和管理費(fèi)。3、變出租為承包（16號(hào)文件第二條第六款、實(shí)施細(xì)則第11條

第十一條

單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱發(fā)包人)名義對(duì)外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入預(yù)租及租金收入主講：預(yù)租及租金收入主講：第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入新文件第10條：開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。

（一）預(yù)售收入納所得稅么？

預(yù)租收入納所得稅么？（二）預(yù)租收入是否繳納營業(yè)稅？1、16號(hào)文件第5條2、新實(shí)施細(xì)則第25條納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入（三）租金收入確認(rèn)規(guī)則根據(jù)租賃合同規(guī)定的付款時(shí)間，一次性收取了3年的租金，每年租金100萬元，共300萬元，如何確認(rèn)收入？1、企業(yè)所得稅（1）國稅發(fā)[1997]191號(hào)文件第7條（2）新稅法如何確認(rèn)收入？《實(shí)施條例》第十九條第二款（3）新稅法中對(duì)租賃費(fèi)支出是如何確認(rèn)的？《實(shí)施條例》第四十七條第1項(xiàng)。存在問題：橫向不配比

思考：如果合同規(guī)定最后一年付款呢？實(shí)際上企業(yè)所得稅在租金收入上，采取的是“收付實(shí)現(xiàn)制”

我們所稱的“收付實(shí)現(xiàn)制”并非是實(shí)際收到錢，而是合同上規(guī)定的收款日期，體現(xiàn)了納稅必要資金的原則。第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入（三）租金收入確認(rèn)規(guī)則根據(jù)租賃合同規(guī)定的付款時(shí)間，一次性收取了3年的租金，每年租金100萬元，共300萬元，如何確認(rèn)收入？2、營業(yè)稅（1)依據(jù)16號(hào)文件，根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的收入計(jì)入。（2)依據(jù)新營業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則規(guī)定

實(shí)施細(xì)則第24條：條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；

實(shí)施細(xì)則第25條：納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

結(jié)論：營業(yè)稅實(shí)際上也是采取的收付實(shí)現(xiàn)制。即書面合同規(guī)定的付款日期當(dāng)天，預(yù)收款模式則是收到預(yù)收款當(dāng)天。第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入（總結(jié)）預(yù)租收入租金收入稅種時(shí)間界限是否繳稅稅法依據(jù)所得稅08年以前不繳國稅發(fā)【2006】31號(hào)08年以后不繳國稅發(fā)【2009】31號(hào)營業(yè)稅09年以前不繳財(cái)稅【2003】16號(hào)09年以后繳稅《實(shí)施細(xì)則》25條稅種時(shí)間界限適用原則法律依據(jù)所得稅08年以前權(quán)責(zé)發(fā)生制國稅發(fā)【1997】19108年以后收付實(shí)現(xiàn)制條例第19條營業(yè)稅09年以前權(quán)責(zé)發(fā)生制財(cái)稅【2003】16號(hào)09年以后收付實(shí)現(xiàn)制實(shí)施細(xì)則24條、25條第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入（總結(jié)第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入（四）轉(zhuǎn)租收入的稅務(wù)處理？1、營業(yè)稅：國稅發(fā)【1995】76號(hào)文件，必須征稅。2、轉(zhuǎn)租房產(chǎn)稅文件夾：不征稅。

①滬地稅地[1996]42號(hào);明確請(qǐng)示總局后不征稅

②蘇地稅發(fā)[2006]135號(hào);不征稅

③贛地稅發(fā)[2008]95號(hào);不征稅④浙地稅函[2002]257號(hào);不征稅

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入（五）規(guī)避房產(chǎn)稅的常見思路（流程再造）1、變出租為轉(zhuǎn)租，架設(shè)中間公司。2、變出租為收取管理費(fèi)，分解租金收入