資產(chǎn)評估(房屋建筑物)課件

第一節(jié)房屋建筑物評估概述一、評估標的物的界定房屋建筑物兩個層面的含義房地合一狀態(tài)下的建筑物，包括建筑物、不可分離部分及其附帶的各種權益。1第一節(jié)房屋建筑物評估概述房屋建筑物房地合一狀態(tài)下的建筑物二、房地產(chǎn)的特征①位置固定性；②使用的長期性；③影響因素多樣性；④投資大量性；⑤保值增值趨勢。房地產(chǎn)的特征2二、房地產(chǎn)的特征①位置固定性；房地產(chǎn)的特征2三、房地產(chǎn)價值及其決定因素

房地產(chǎn)價格：房地產(chǎn)在市場上實現(xiàn)了的成交價格。

房地產(chǎn)價值：房地產(chǎn)的評估結果或結論。（一）房地產(chǎn)價格的種類①土地價格，即空地的價格；②建筑物價格（不含土地）；③房地價格；三種基本價格形態(tài)3三、房地產(chǎn)價值及其決定因素①土地價格，即空地的價格；三種基本①房地產(chǎn)單位價格②樓面價格：

③拍賣價格④招標價格另外的價格形態(tài)4①房地產(chǎn)單位價格另外的價格形態(tài)4（二）影響房地產(chǎn)價格的因素影響因素的兩種分類方法①自然因素①一般因素②社會因素②區(qū)域因素③行政因素③個別因素④經(jīng)濟因素著重介紹5（二）影響房地產(chǎn)價格的因素影響因素的兩種分類方法著重介紹5一般因素：普遍性和共同性因素①行政因素，制度、政策、法規(guī)等；②經(jīng)濟因素，經(jīng)濟發(fā)達程度、收入水平、消費水平等；③社會因素，社會發(fā)展狀況、安定程度、社會環(huán)境等；④其他因素，人口因素、心理因素、國際因素等。一般因素6一般因素：普遍性和共同性因素①行政因素，制度、政策、法規(guī)區(qū)域因素：由自然條件、社會條件、經(jīng)濟發(fā)展狀況和行政條件形成的區(qū)域性特點。個別因素：個別特性，如面積大小、朝向等。7區(qū)域因素：由自然條件、社會條件、經(jīng)濟發(fā)展狀況和行政條件形四、房地產(chǎn)估價原則①合法原則——房地產(chǎn)評估以合法取得、合法適用、合法交易、合法處分等為前提。②最佳使用原則——以房地產(chǎn)的最佳使用為評估的前提。（在評估時點的具體用途為最佳，按此用途進行評估；若不是最佳，按最佳使用的假設，進行適當?shù)呐袛嗪瓦x擇，并在估價報告書中予以說明。）評估原則8四、房地產(chǎn)估價原則①合法原則——房地產(chǎn)評估以合法取得、合法適五、房地產(chǎn)的評估程序（一）明確評估基本事項①評估對象；②評估目的；③評估時點；④評估的具體工作時間；⑤評估的費用；⑥違約責任。需要明確的事項9五、房地產(chǎn)的評估程序①評估對象；需要明確的事項9（二）擬定評估工作方案①初選評估方法和技術線路；②確定人員及其分工；③調(diào)查、搜集數(shù)據(jù)資料；④擬定作業(yè)步驟與作業(yè)時間表；⑤初步評估成本。擬定方案的過程（三）實地查勘搜集資料到評估現(xiàn)場實地查勘，獲得評估所需的全部資料。10（二）擬定評估工作方案①初選評估方法和技術線路；擬定（四）選用評估方法評定估算①市場法②收益法（常用方法）③成本法④假設開發(fā)法⑤殘余估價法⑥路線價估價法⑦基準地價修正法等選用一種或多種評估方法（五）確定評估結果，撰寫評估說明或報告根據(jù)不同方法的初評結果，分析得出最終評估結果。11（四）選用評估方法評定估算①市場法選用一種或多種評估方法（⒈房屋建筑物⒉橋梁、道路等構筑物第二節(jié)建筑物評估一、建筑物及其分類建筑物⑴按經(jīng)濟用途分類⑵

按結構材料分類本章主要講述12⒈房屋建筑物第二節(jié)建筑物評估建筑物⑴按經(jīng)濟用途分類本章二、建筑物在評估時需考慮的基本因素基本因素⑴座落位置⑵面積⑶用途⑷建筑結構⑸建筑高度⑹附屬設施⑺裝修質量和水平⑻建成時間⑼外觀⑽平面格局⑾產(chǎn)權⑿建筑質量、適用性等其他因素13二、建筑物在評估時需考慮的基本因素基本因素⑴座落位置13三、建筑物評估的特點特點⑴

房地合一評估與房地分估⑵建筑物產(chǎn)權受土地使用權年限的制約⑶

單獨評估地上建筑物可以采用重置成本法⑷

建筑物評估應在適法的前提下進行14三、建筑物評估的特點特點⑴房地合一評估與房地分估14四、建筑物評估中的成本法⒈建筑物價格或重置成本構成（包括土地）價格或重置成本構成項目⑴土地使用費⑵前期工程費⑶建筑安裝工程費⑷配套費⑸建設期利息⑹建筑單位管理費⑺稅金⑻利潤15四、建筑物評估中的成本法價格或重置成本構成項目⑴土地使用費⒉建筑物重置成本的常用測算方法⑴重編預算法

按工程預算的編制方法，對待估建筑成本構成項目重新估算其重置成本。

適用于：構造比較簡單的建筑物。16⒉建筑物重置成本的常用測算方法16⑵預決算調(diào)整法以待估建筑物決算中的工程量為基礎，按現(xiàn)行工程預算價格、費率將其調(diào)整為按現(xiàn)價計算的建筑物工程造價，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本。效率高于重編預算法。

①不宜采用價格指數(shù)調(diào)整法和類適用于：比法的建筑物；

②用途結構大致相同相似且數(shù)量較多的建筑物。17⑵預決算調(diào)整法17⑶價格指數(shù)調(diào)整法根據(jù)待估建筑物的帳面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關價格指數(shù)推算出建筑物重置成本。此法的準確性不足，實際使用較少。

18⑶價格指數(shù)調(diào)整法18⒊建筑物有形損耗及成新率的測算⑴使用年限法19⒊建筑物有形損耗及成新率的測算19⑵打分法

借助于建筑物成新率評分標準，包括整體成新率評分標準和構件評分標準，進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。

根據(jù)《房屋完損等級評定標準》，按房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好程度，劃分五個等級：20⑵打分法20打分法估測成新率的計算公式：成新率=（結構部分合計得分×G＋裝修部分合計得分×S

＋設備部分合計得分×B）÷100×100%式中：

G——結構部分的評分修正系數(shù)；

S——裝修部分的評分修正系數(shù)；

B——設備部分的評分修正系數(shù)。（評分修正系數(shù)表見課本第125頁）21打分法估測成新率的計算公式：21⒋建筑物功能性貶值的分析測算

建筑物功能性貶值：由于建筑物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。用途、使用強度不合理沒有發(fā)揮土地的最佳效用設計、結構不合理沒有發(fā)揮建筑物應有的功能裝修、設備配備不合理造成部分功能的浪費22⒋建筑物功能性貶值的分析測算22⒌建筑物經(jīng)濟性貶值的分析測算

建筑物經(jīng)濟性貶值：由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。

出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值的后果是導致建筑物的收益下降?；颍菏街校?3⒌建筑物經(jīng)濟性貶值的分析測算23五、建筑物評估的殘余法式中：24五、建筑物評估的殘余法24六、建筑物評估的市場比較法（一）市場房價對照法

市場房價對照法是市場比較法在估算建筑物價格時的一種具體運用。使用的關鍵在于準確獲取與待估建筑物相同或相似的建筑物的市場價格。（二）單位造價調(diào)整法

單位造價調(diào)整法是根據(jù)現(xiàn)行單位建筑面積的造價為基礎，調(diào)整估算待估建筑物市場價格的一種方法。25六、建筑物評估的市場比較法25第三節(jié)在建工程評估一、在建工程及其評估特點

在建工程：資產(chǎn)評估時尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設項目，以及建設項目備用材料、設備等資產(chǎn)。①在建工程種類多，情況復雜；②在建工程的形象進度以及資產(chǎn)功能差別很大；③在建工程的投資完成額與其實際完成工作量較難一致；④在建工程的建設工期長短差別較大。在建工程評估特點26第三節(jié)在建工程評估①在建工程種類多，情況復雜；在建工程評二、在建工程評估的準備工作①要求企業(yè)提供待估在建工程詳細資料；②要求提供并查閱企業(yè)在建工程批準文件、工程圖紙、工程預算書、施工合同、有關帳簿及原始記錄③評估人員到現(xiàn)場查實工程進度和工程形象進度；④檢查工程質量；⑤搜集與該工程評估所需的有關數(shù)據(jù)資料。準備工作27二、在建工程評估的準備工作①要求企業(yè)提供待估在建工程詳細資料三、在建工程評估（一）工程進度法

工程進度法：以工程預算為依據(jù)，按勘察時確定的完工程度評估在建工程價值。

適用于：施工期短且價格變化較小的在建工程。28三、在建工程評估28（二）變動因素調(diào)整法

變動因素調(diào)整法：采用對在建工程實際完成部分因價格變化和設計變更因素，分別計算各調(diào)整數(shù)額，經(jīng)歸集加總后與在建工程實際支出加減，確定評估值。

適用于：工期長，設計變更及價格變化較大的在建工程。29（二）變動因素調(diào)整法29（三）重編預算工程進度法對于建設工期較長、設計變更較大、價格變化較大、實際工程成本與工程預算差距較大的在建工程，可采用重新編制工程預算，然后再按工程進度法估測評估值。在建工程評估較為復雜，評估前應注意如下問題：

⑴

在建工程前景

⑵建設工期狀況

⑶

在建工程貸款利率水平

⑷

計算貸款利息的投資額應按統(tǒng)一口徑核算30（三）重編預算工程進度法在建工程評估較為復雜，評估前應注意如第一節(jié)房屋建筑物評估概述一、評估標的物的界定房屋建筑物兩個層面的含義房地合一狀態(tài)下的建筑物，包括建筑物、不可分離部分及其附帶的各種權益。31第一節(jié)房屋建筑物評估概述房屋建筑物房地合一狀態(tài)下的建筑物二、房地產(chǎn)的特征①位置固定性；②使用的長期性；③影響因素多樣性；④投資大量性；⑤保值增值趨勢。房地產(chǎn)的特征32二、房地產(chǎn)的特征①位置固定性；房地產(chǎn)的特征2三、房地產(chǎn)價值及其決定因素

房地產(chǎn)價格：房地產(chǎn)在市場上實現(xiàn)了的成交價格。

房地產(chǎn)價值：房地產(chǎn)的評估結果或結論。（一）房地產(chǎn)價格的種類①土地價格，即空地的價格；②建筑物價格（不含土地）；③房地價格；三種基本價格形態(tài)33三、房地產(chǎn)價值及其決定因素①土地價格，即空地的價格；三種基本①房地產(chǎn)單位價格②樓面價格：

③拍賣價格④招標價格另外的價格形態(tài)34①房地產(chǎn)單位價格另外的價格形態(tài)4（二）影響房地產(chǎn)價格的因素影響因素的兩種分類方法①自然因素①一般因素②社會因素②區(qū)域因素③行政因素③個別因素④經(jīng)濟因素著重介紹35（二）影響房地產(chǎn)價格的因素影響因素的兩種分類方法著重介紹5一般因素：普遍性和共同性因素①行政因素，制度、政策、法規(guī)等；②經(jīng)濟因素，經(jīng)濟發(fā)達程度、收入水平、消費水平等；③社會因素，社會發(fā)展狀況、安定程度、社會環(huán)境等；④其他因素，人口因素、心理因素、國際因素等。一般因素36一般因素：普遍性和共同性因素①行政因素，制度、政策、法規(guī)區(qū)域因素：由自然條件、社會條件、經(jīng)濟發(fā)展狀況和行政條件形成的區(qū)域性特點。個別因素：個別特性，如面積大小、朝向等。37區(qū)域因素：由自然條件、社會條件、經(jīng)濟發(fā)展狀況和行政條件形四、房地產(chǎn)估價原則①合法原則——房地產(chǎn)評估以合法取得、合法適用、合法交易、合法處分等為前提。②最佳使用原則——以房地產(chǎn)的最佳使用為評估的前提。（在評估時點的具體用途為最佳，按此用途進行評估；若不是最佳，按最佳使用的假設，進行適當?shù)呐袛嗪瓦x擇，并在估價報告書中予以說明。）評估原則38四、房地產(chǎn)估價原則①合法原則——房地產(chǎn)評估以合法取得、合法適五、房地產(chǎn)的評估程序（一）明確評估基本事項①評估對象；②評估目的；③評估時點；④評估的具體工作時間；⑤評估的費用；⑥違約責任。需要明確的事項39五、房地產(chǎn)的評估程序①評估對象；需要明確的事項9（二）擬定評估工作方案①初選評估方法和技術線路；②確定人員及其分工；③調(diào)查、搜集數(shù)據(jù)資料；④擬定作業(yè)步驟與作業(yè)時間表；⑤初步評估成本。擬定方案的過程（三）實地查勘搜集資料到評估現(xiàn)場實地查勘，獲得評估所需的全部資料。40（二）擬定評估工作方案①初選評估方法和技術線路；擬定（四）選用評估方法評定估算①市場法②收益法（常用方法）③成本法④假設開發(fā)法⑤殘余估價法⑥路線價估價法⑦基準地價修正法等選用一種或多種評估方法（五）確定評估結果，撰寫評估說明或報告根據(jù)不同方法的初評結果，分析得出最終評估結果。41（四）選用評估方法評定估算①市場法選用一種或多種評估方法（⒈房屋建筑物⒉橋梁、道路等構筑物第二節(jié)建筑物評估一、建筑物及其分類建筑物⑴按經(jīng)濟用途分類⑵

按結構材料分類本章主要講述42⒈房屋建筑物第二節(jié)建筑物評估建筑物⑴按經(jīng)濟用途分類本章二、建筑物在評估時需考慮的基本因素基本因素⑴座落位置⑵面積⑶用途⑷建筑結構⑸建筑高度⑹附屬設施⑺裝修質量和水平⑻建成時間⑼外觀⑽平面格局⑾產(chǎn)權⑿建筑質量、適用性等其他因素43二、建筑物在評估時需考慮的基本因素基本因素⑴座落位置13三、建筑物評估的特點特點⑴

房地合一評估與房地分估⑵建筑物產(chǎn)權受土地使用權年限的制約⑶

單獨評估地上建筑物可以采用重置成本法⑷

建筑物評估應在適法的前提下進行44三、建筑物評估的特點特點⑴房地合一評估與房地分估14四、建筑物評估中的成本法⒈建筑物價格或重置成本構成（包括土地）價格或重置成本構成項目⑴土地使用費⑵前期工程費⑶建筑安裝工程費⑷配套費⑸建設期利息⑹建筑單位管理費⑺稅金⑻利潤45四、建筑物評估中的成本法價格或重置成本構成項目⑴土地使用費⒉建筑物重置成本的常用測算方法⑴重編預算法

按工程預算的編制方法，對待估建筑成本構成項目重新估算其重置成本。

適用于：構造比較簡單的建筑物。46⒉建筑物重置成本的常用測算方法16⑵預決算調(diào)整法以待估建筑物決算中的工程量為基礎，按現(xiàn)行工程預算價格、費率將其調(diào)整為按現(xiàn)價計算的建筑物工程造價，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本。效率高于重編預算法。

①不宜采用價格指數(shù)調(diào)整法和類適用于：比法的建筑物；

②用途結構大致相同相似且數(shù)量較多的建筑物。47⑵預決算調(diào)整法17⑶價格指數(shù)調(diào)整法根據(jù)待估建筑物的帳面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關價格指數(shù)推算出建筑物重置成本。此法的準確性不足，實際使用較少。

48⑶價格指數(shù)調(diào)整法18⒊建筑物有形損耗及成新率的測算⑴使用年限法49⒊建筑物有形損耗及成新率的測算19⑵打分法

借助于建筑物成新率評分標準，包括整體成新率評分標準和構件評分標準，進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。

根據(jù)《房屋完損等級評定標準》，按房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好程度，劃分五個等級：50⑵打分法20打分法估測成新率的計算公式：成新率=（結構部分合計得分×G＋裝修部分合計得分×S

＋設備部分合計得分×B）÷100×100%式中：

G——結構部分的評分修正系數(shù)；

S——裝修部分的評分修正系數(shù)；

B——設備部分的評分修正系數(shù)。（評分修正系數(shù)表見課本第125頁）51打分法估測成新率的計算公式：21⒋建筑物功能性貶值的分析測算

建筑物功能性貶值：由于建筑物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。用途、使用強度不合理沒有發(fā)揮土地的最佳效用設計、結構不合理沒有發(fā)揮建筑物應有的功能裝修、設備配備不合理造成部分功能的浪費52⒋建筑物功能性貶值的分析測算22⒌建筑物經(jīng)濟性貶值的分析測算

建筑物經(jīng)濟性貶值：由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。

出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值的后果是導致建筑物的收益下降?；颍菏街校?3⒌建筑物經(jīng)濟性貶值的分析測算23五、建筑物評估的殘余法式中：54五、建筑物評估的殘余法24六、建筑物評估的市場比較法（一）市場房價對照法

市場房價對照法是市場比較法在估算建筑物價格時的一種具體運用。使用的關鍵在于準確獲取與待估建筑物相同或相似的建筑物的市場價格。（二）單位造價調(diào)整法

單位造價調(diào)整法是根據(jù)現(xiàn)行單位建筑面積的造價為基礎，調(diào)整估算待估建筑物市場價格的一種方法。55六、建筑物評估的市場比較法25第三節(jié)在建工程評估一、在建工程