業(yè)務(wù)員培訓(xùn)-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識2022/12/81第一頁，共七十一頁。土地及地上建筑物及附著物以及所擁有的權(quán)益的總稱。房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。1、房地產(chǎn)2022/12/82第二頁，共七十一頁。按用途（功能）劃分居住房地產(chǎn)市場：普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場等非居住房地產(chǎn)市場：寫字樓市場、商鋪市場、工業(yè)用房市場等1、房地產(chǎn)按檔次劃分——高檔房地產(chǎn)市場如甲級、乙級寫字樓市場——中檔房地產(chǎn)市場——低檔房地產(chǎn)市場按區(qū)域范圍劃分整體房地產(chǎn)市場如全國房地產(chǎn)市場、某城市房地產(chǎn)市場區(qū)域房地產(chǎn)市場市區(qū)房地產(chǎn)市場、郊區(qū)房地產(chǎn)市場。2022/12/83第三頁，共七十一頁。按交易方式劃分（具有使用與投資的雙重性）——房地產(chǎn)使用市場——房地產(chǎn)投資市場（自用、出租、消極性保值、積極轉(zhuǎn)手）按流轉(zhuǎn)次數(shù)劃分一級市場（具體為土地使用權(quán)出讓市場）二級市場（具體為新開發(fā)的商品房的初次交易市場）三級市場（具體為新開發(fā)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購公有住房等的再次交易市場）1、房地產(chǎn)2022/12/84第四頁，共七十一頁。1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場周期上升期、高峰期、衰退期、低谷期房地產(chǎn)需求一是消費(fèi)者愿意購買，二是消費(fèi)者有能力購買。決定房地產(chǎn)需求量的因素：主要有＿＿該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；消費(fèi)者的收入水平；相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平；消費(fèi)者偏好；消費(fèi)者對未來的預(yù)期。房地產(chǎn)供給開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。決定房地產(chǎn)供給量的因素：主要有＿＿該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；開發(fā)商對未來的預(yù)期。2022/12/85第五頁，共七十一頁。從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)業(yè)2022/12/86第六頁，共七十一頁。法律意義上的“房屋”一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場所。但根據(jù)一些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。3、房屋2022/12/87第七頁，共七十一頁。平面形式：平層（平面）、躍式、頂層復(fù)式、別墅

朝向：東南、西南、東北、西北、正南、正北、正東、正西

平面尺寸：米、平方米、平方口尺、坪

內(nèi)部間隔：入戶門的位置、陽臺、窗、洗手間、廚房

材料及室內(nèi)裝修表等4、建筑平面圖2022/12/88第八頁，共七十一頁。建筑外觀和裝修，標(biāo)高，立面尺寸，窗臺，陽臺，檐口及藝術(shù)處理。5、建筑立面圖2022/12/89第九頁，共七十一頁。建筑外觀和裝修，標(biāo)高，立面尺寸，窗臺，陽臺，檐口及藝術(shù)處理。住宅層高：2.6~3米

寫字樓：>3米

廠房及商鋪：>3.5（考慮梁高、空調(diào)、消防等管線）6、建筑刨面圖2022/12/810第十頁，共七十一頁。指建筑用地中建筑面積與基地總用地面積之比。容積率實(shí)際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即控制土地使用強(qiáng)度等而提出的一個(gè)限制指標(biāo)。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。7、容積率容積率=總建筑面積÷建設(shè)用地面積①

容積率<1別墅（獨(dú)戶、聯(lián)排、疊層）

②

容積率1~2.4多層

③

容積率2.5~4小高層

④

容積率>4高層。計(jì)算題：某地塊占地232畝，建筑面積26萬平方米。問：容積率為多少？2022/12/811第十一頁，共七十一頁。由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。8、商品房建筑面積2022/12/812第十二頁，共七十一頁。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。9、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積指套內(nèi)房屋使用空間的面積，不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。2022/12/813第十三頁，共七十一頁。是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。10、綠化率2022/12/814第十四頁，共七十一頁。建筑密度即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。11、建筑密度、建筑高度建筑高度指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)定：煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20％，且高度不超過四米的，不計(jì)入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡頂高度一半處到室外地平面計(jì)算建筑高度。2022/12/815第十五頁，共七十一頁。指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。12、戶型比2022/12/816第十六頁，共七十一頁。開間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然的寬度而言，故又稱為開間。13、開間、進(jìn)深進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。2022/12/817第十七頁，共七十一頁。層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高，凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。14、層高2022/12/818第十八頁，共七十一頁。躍層指一套居住單位占有二層的為躍層式，也有人稱為“樓中樓”。它較平層住宅動靜分區(qū)更為明確，但上下樓對于老人、孩子不方便。由于躍層式住宅只有進(jìn)戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。15、躍層、復(fù)式、錯層復(fù)式指一層比較高的房子中局部加一層，變?yōu)閮蓪虞^低的房子。由于低的部分為兩層，所以兼有躍層式住宅的優(yōu)缺點(diǎn)。高的部分是占兩層的大空間，視覺感受較為寬闊豐富。錯層指一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感，可以利用錯層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，因此對于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，適合于層數(shù)少面積大的高檔住宅。2022/12/819第十九頁，共七十一頁。地下室是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有儲藏間、人防、機(jī)房等。16、地下室、露臺、陽臺、飄窗露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。一般陽臺突出于建筑物外墻邊沿線1.2M以上，分全封閉（全算面積）和不封閉（算50%面積）。一般來說，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80CM以內(nèi)，全封閉落地居多，不計(jì)算面積。2022/12/820第二十頁，共七十一頁。磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5—6層以下。17、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。2022/12/821第二十一頁，共七十一頁。鋼結(jié)構(gòu)即指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。但鋼結(jié)構(gòu)建筑價(jià)格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫字樓賓館采用，或在工業(yè)建筑上采用。18、鋼結(jié)構(gòu)2022/12/822第二十二頁，共七十一頁。剪力墻結(jié)構(gòu)指的是鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，它是由配筋混凝土墻體作為承受豎向力和風(fēng)與地震等水平力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體系，因此也稱為抗震墻結(jié)構(gòu)。19、剪力墻結(jié)構(gòu)目前２５—３０層左右的高層住宅通常采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)。高層建筑的容積率高，土地使用率也高，開發(fā)商樂于建設(shè)，從建筑經(jīng)濟(jì)角度而言，框—剪結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益是最佳的。但它的缺點(diǎn)是房型布局有局限性、室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸，裝修不易，同層平面難免會出現(xiàn)較差戶型。此外，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)造價(jià)較高，一般多層住宅建筑成本在１０００元／平方米左右，而鋼筋混凝土高層建筑造價(jià)在１８００元／平方米左右，故高層住宅售價(jià)一般較高。2022/12/823第二十三頁，共七十一頁?！盎铱臻g”一詞最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等?！盎铱臻g”也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等.20、灰空間2022/12/824第二十四頁，共七十一頁。微利房即廉價(jià)房，指的是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會讓利出售獲取自由微利的普通商品房。21、微利房、商品房、安居房商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。安居房指實(shí)施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。2022/12/825第二十五頁，共七十一頁。小康住宅是指為實(shí)施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程"2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程"項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。22、小康住宅、經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對市場價(jià)格而言，是適中的，能夠適用中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，故又稱為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷提高住房質(zhì)量。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質(zhì)量上要通過精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高而水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量好，占地不多環(huán)境美。2022/12/826第二十六頁，共七十一頁。低層（1-3層）多層（4-6層）中高層（7-9層）高層（10層以上）23、住宅按層數(shù)分有2022/12/827第二十七頁，共七十一頁。教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他。24、公共服務(wù)設(shè)施2022/12/828第二十八頁，共七十一頁。又稱"智能型大廈"是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對設(shè)備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。25、智能化大廈智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS）辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS）其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS）。2022/12/829第二十九頁，共七十一頁。商業(yè)圈是指商場吸引顧客的地理區(qū)域。它是以商場為中心向四周擴(kuò)展，構(gòu)成一定的輻射范圍，形成商業(yè)圈。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。26、商業(yè)圈2022/12/830第三十頁，共七十一頁。一般項(xiàng)目在取得銷售許可證后會選定某一時(shí)間開始公開發(fā)售，稱之為開盤。這時(shí)，可以交納預(yù)付款，正式簽約并辦理貸款等相關(guān)手續(xù)，也有些樓盤把第一次公開推出之時(shí)定為開盤。27、開盤2022/12/831第三十一頁，共七十一頁。某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起步價(jià)。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起步價(jià)高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表為“×××元／平方米起售”。較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意.28、起價(jià)2022/12/832第三十二頁，共七十一頁。經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。29、基價(jià)、均價(jià)將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。2022/12/833第三十三頁，共七十一頁。一般也稱作內(nèi)部認(rèn)購。是指項(xiàng)目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預(yù)訂銷售方式。一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同。30、認(rèn)購2022/12/834第三十四頁，共七十一頁。房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。31、五證2022/12/835第三十五頁，共七十一頁。定金是一種合同履行的擔(dān)保，是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，其目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保證債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。32、定金、訂金“訂金”與“定金”雖一字之差，意思卻大相徑庭。它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。2022/12/836第三十六頁，共七十一頁。銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達(dá)30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。33、銀行按揭2022/12/837第三十七頁，共七十一頁。房屋抵押是一種具體的抵押方式，是指債務(wù)人或者第三人為了保證債務(wù)履行而將自己所有的房屋或享有處分權(quán)的房屋提供出來作擔(dān)保，如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。從法律角度分析，房屋抵押是一種擔(dān)保方式，也是一種法律關(guān)系。34、房地產(chǎn)抵押2022/12/838第三十八頁，共七十一頁。分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，對客戶來說免息分期付款是最合心意，而且越長越好，但對發(fā)展商來說卻很不利，損點(diǎn)利息倒是咬咬牙能挺得過來，只是那資金回籠就不知要到哪年哪月了，這是在談市比較吸引人的銷售方式。35、分期付款、一次性付款一次性付款是在賣方市場時(shí)最為常見的銷售方式，在買方市場時(shí)一般多見于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。2022/12/839第三十九頁，共七十一頁。（一）預(yù)售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項(xiàng)目名稱；（四）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；（五）土地使用權(quán)出讓合同書號、地塊編號；（六）《房地產(chǎn)證》編號、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等。36、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含內(nèi)容2022/12/840第四十頁，共七十一頁。（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。37、商品房預(yù)售需具備條件2022/12/841第四十一頁，共七十一頁。房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并獲得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無效的。因此不能認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的房地產(chǎn)。38、內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期房地產(chǎn)2022/12/842第四十二頁，共七十一頁。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。39、商品房現(xiàn)售2022/12/843第四十三頁，共七十一頁。（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；（三）違章建設(shè)的房屋；（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；（五）權(quán)屬有爭議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。40、開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告情況2022/12/844第四十四頁，共七十一頁。預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車程等來表示距離。項(xiàng)目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時(shí)間等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。41、售樓廣告及資料內(nèi)容規(guī)定2022/12/845第四十五頁，共七十一頁。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。42、商品房銷售方式

發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；

不得采取售后包租或者變相包租的方式銷售未竣工商品高度。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。2022/12/846第四十六頁，共七十一頁。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。43、關(guān)于購房預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用退還2022/12/847第四十七頁，共七十一頁。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收，并按專項(xiàng)驗(yàn)收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計(jì)/施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。44、項(xiàng)目交付使用條件2022/12/848第四十八頁，共七十一頁。在交付時(shí)，與樣板房不一致時(shí)該如何處理？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。45、關(guān)于房屋交付在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？在房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。2022/12/849第四十九頁，共七十一頁。在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算46、關(guān)于房屋質(zhì)量保修2022/12/850第五十頁，共七十一頁。公共開放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。47、關(guān)于公共開放空間出售轉(zhuǎn)讓2022/12/851第五十一頁，共七十一頁。在購買尚未竣工交付使用但已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)時(shí)，簽訂預(yù)售合同；當(dāng)購買已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時(shí)，簽訂現(xiàn)售合同。48、關(guān)于預(yù)售、現(xiàn)售合同的簽訂2022/12/852第五十二頁，共七十一頁。（一）當(dāng)事人名稱或者住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。49、房地產(chǎn)預(yù)售合同內(nèi)容2022/12/853第五十三頁，共七十一頁。違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無效。無效的房地產(chǎn)買賣合同，從訂立時(shí)起就不具有法律的約束力。房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)為無效后，當(dāng)事人一方有過錯的，應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。當(dāng)事人雙方均有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。50、房地產(chǎn)買賣合同無效情況2022/12/854第五十四頁，共七十一頁。（1）建筑物的某部分改變設(shè)計(jì)；（2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設(shè)計(jì)施工；（3）施工錯誤或施工誤差過大；（4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變；（5）正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實(shí)測的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。51、竣工面積與預(yù)售面積不一致原因2022/12/855第五十五頁，共七十一頁。房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。52、房地產(chǎn)登記2022/12/856第五十六頁，共七十一頁?，F(xiàn)在所發(fā)的《房地產(chǎn)證》，主要記載業(yè)主所購房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。如權(quán)利人名稱、身份證號；土地的權(quán)屬來源、宗地號、土地等級、用途、使用年限；房地產(chǎn)的名稱、棟號、房號、建筑面積、建購價(jià)款等。53、《房地產(chǎn)證》記載內(nèi)容2022/12/857第五十七頁，共七十一頁。二手樓買賣簽訂哪類合同？二手樓買賣簽訂現(xiàn)售合同購買二手樓可以辦理按揭嗎？可以。產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)對二手樓按揭雙方主體無特別要求，主要是注意銀行對按揭申請人的要求。54、關(guān)于二手樓買賣2022/12/858第五十八頁，共七十一頁。未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份征明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。55、未成年人辦理《房地產(chǎn)證》2022/12/859第五十九頁，共七十一頁。三通一平：水、電、路、地平七通一平：給水、排水、電通、路通、氣通、通訊通、供熱通、地平56、三通、七通2022/12/860第六十頁，共七十一頁。熟地：已經(jīng)拆遷并達(dá)到三通一平施工條件的土地。生地：指未達(dá)到上述施工條件的土地。57、生地、熟地2022/12/861第六十一頁，共七十一頁。現(xiàn)房：指開發(fā)商已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證的商品房期房：開發(fā)商取得預(yù)售證到拿到房產(chǎn)證期間的商品房。準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇設(shè)施輪廓初現(xiàn)，處于外墻和內(nèi)裝修階段的商品房。58、現(xiàn)房、期房、準(zhǔn)現(xiàn)房2022/12/862第六十二頁，共七十一頁。居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。59、居住區(qū)用地2022/12/863第六十三頁，共七十一頁。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十條，國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。60、土地使用權(quán)有償出讓的方式（1）協(xié)議出讓，指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。（2）招標(biāo)出讓，指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。（3）拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。2022/12/864第六十四頁，共七十一頁。土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體所有制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國