XX有限公司公司企業(yè)改制方案

浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司

企業(yè)改制方案

前言

公司戰(zhàn)略規(guī)劃

股權(quán)治理方案

組織結(jié)構(gòu)設(shè)計

運(yùn)營體系設(shè)計環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問題治理方案第一階段第二階段第三階段1第一階段工作已順利結(jié)束實(shí)際工作與浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司中高層領(lǐng)導(dǎo)、下屬企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)專家進(jìn)行了19次訪談就房地產(chǎn)行業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及行業(yè)發(fā)展方向等進(jìn)行文件檢索對交易市場有限公司的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和組織架構(gòu)進(jìn)行了比較全面的資料收集和分析研究了交易市場有限公司關(guān)于股權(quán)結(jié)構(gòu)、人事、財務(wù)、戰(zhàn)略管控和其它方面的主要文件與國內(nèi)同行業(yè)其它企業(yè)進(jìn)行比照分析與交易市場有限公司高層管理人員就集團(tuán)戰(zhàn)略，組織體系及關(guān)鍵流程多次進(jìn)行交流與智仁公司企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和組織體系專家就浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司的情況作了深入的研討工作成果對浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司的組織體系、管理架構(gòu)和盈利模式等方面的現(xiàn)狀作了比較全面的診斷對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢等外部環(huán)境因素進(jìn)行了全面地分析對浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、配套板塊中的優(yōu)劣勢進(jìn)行了分析對浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司今后的核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略以及總體產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行了闡述為浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司組建集團(tuán)化公司提出了初步咨詢方案 2工作周1工作周3工作周

前期訪談資料分析初步結(jié)論2

本次調(diào)研流程介紹

企業(yè)調(diào)查從2003年10月上旬開始，所有的人員訪談、調(diào)查、研究和分析由智仁公司的顧問人員在市場系統(tǒng)管理經(jīng)營人員的配合下完成。在本次調(diào)查中，智仁公司采用了現(xiàn)有資料研究、個別座談、電話、傳真等方法對市場系統(tǒng)及其內(nèi)部下屬企業(yè)進(jìn)行了深入調(diào)查、分析與評估著重通過對市場系統(tǒng)的高層管理人員和下屬公司的主要負(fù)責(zé)人的訪談了解了市場及其下屬企業(yè)的目前經(jīng)營狀況和存在的問題。企業(yè)調(diào)查個別訪談資料收集智仁公司研究分析市場經(jīng)營人員配合完成調(diào)研報告智仁公司調(diào)研流程圖3調(diào)查步驟

項目介入資料研究個別訪談交叉論證報告起草智仁公司建立項目研究小組。同市場系統(tǒng)進(jìn)行溝通。共同明確調(diào)查目的及調(diào)查內(nèi)容。并根據(jù)要求制定項目實(shí)施計劃對市場系統(tǒng)有關(guān)資料進(jìn)行搜集、處理和分析。包括公司章程復(fù)印件20份，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件25份，企業(yè)狀況表21份，財務(wù)狀況表21份，企業(yè)基本信息調(diào)查表40份。對交易市場有限公司高層管理人員和下屬企業(yè)管理人員的個別訪談了解企業(yè)目前存在的主要問題。此次共進(jìn)行了19次訪談，訪問了企業(yè)高層管理人員共計17人，還對本次項目的外部專業(yè)支持人員進(jìn)行了2次訪談。

對現(xiàn)有資料和個別訪談所獲取的信息進(jìn)行交叉論證，在提供資料與訪談所獲取的信息相矛盾的情況下，我們均進(jìn)行相關(guān)論證。公司生產(chǎn)經(jīng)營的資料均以公司章程和財務(wù)報表為準(zhǔn)。

進(jìn)行定性和定量分析研究依據(jù)合理的分析和論證，最終得出上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場有限公組建企業(yè)集團(tuán)咨詢方案。分組起草初步研究報告。4在二周的時間里，我們進(jìn)行了19次訪談，并收集了大量企業(yè)的基礎(chǔ)資料·內(nèi)部訪談（17人）·高幸奇·韓興·談勇·畢正言·楊志佩·胡建平·瞿祥明·黃建中·蔣洪濤·徐非文·黃少波·江建華·鐘德寶·曹德興·楊啟榮·周德元·李建超

·智仁公司專業(yè)顧問訪談（2人）·張輝明·上海復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授·施欣·上海海運(yùn)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院院長、博士生導(dǎo)師·收集的企業(yè)基本信息調(diào)查表（40份）·金陽·海天·東岸·興合·華迅·鶴城·脈通·聯(lián)迅·東昊·市場·東晨·雙浦·市場技術(shù)協(xié)會·市場置換中心·市場工會·經(jīng)濟(jì)人事務(wù)所·金航·嶺南·市場綜合服務(wù)中心·海名·東康·雨筍·良嘉·東發(fā)·星棋·新都·金陽技術(shù)協(xié)會·凱申·金策·佳潤·金緣·新疆新滬·佳騰·藍(lán)印·天益·拆遷·金緯·新洲實(shí)業(yè)·易興·拆遷職工技術(shù)協(xié)會5

浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司

企業(yè)改制方案

前言

公司戰(zhàn)略規(guī)劃

股權(quán)治理方案

組織結(jié)構(gòu)設(shè)計環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問題治理方案6“搶占市場，快速發(fā)展”——企業(yè)十年經(jīng)營成果對比公司數(shù)量1家69家

（交易類企業(yè)）（其中開發(fā)類企業(yè)32家，交易類8家，配套類29家）

盈利模式房產(chǎn)交易房產(chǎn)開發(fā)+房產(chǎn)交易+房產(chǎn)配套

資產(chǎn)狀況注冊資本2000萬凈資產(chǎn)4.8億

組織體系國有與集體聯(lián)營企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)縱橫交錯的集團(tuán)化企業(yè)

人員情況幾十人六百余人

19932003年份經(jīng)過十年的發(fā)展歷程，上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)在規(guī)模、數(shù)量、資產(chǎn)不斷增長的同時已經(jīng)從一家單一的房地產(chǎn)交易類企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐患覔碛?9家下屬企業(yè)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。79394959697989900010203開發(fā)類交易類配套類A-1交易市場有限公司主要下屬企業(yè)發(fā)展歷程

東揚(yáng)金陽佳騰藍(lán)印

鶴城良嘉天益

興合嶺南海名脈通

華迅

市場置換中心金策金緣

綜合服務(wù)中心

拆遷產(chǎn)權(quán)東康海天銀信

蘭印

金品

聯(lián)迅8A-2下屬企業(yè)現(xiàn)狀浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司下屬企業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)配套三大類共計下屬企業(yè)69家。房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)共有32家

·嶺南·鶴城·脈通·東揚(yáng)·金陽·凱申·良嘉·興合·金航·東晨·藍(lán)印·天益·花城·東岸·新洲實(shí)業(yè)·海名·農(nóng)聯(lián)·華迅·東房·佳騰·佳潤·天杰·澳杰·金緯·東華·浦江·東發(fā)·東萊·擎宇·沈陽和田·金殿·東方城市花園房地產(chǎn)交易類企業(yè)共有8家·交易市場·金緣·金策·新洲交易·置換中心·邦尼·綜合服務(wù)中心·經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所房地產(chǎn)配套類企業(yè)共有29家·產(chǎn)權(quán)·新都·東昊·拆遷·蘭印·國衡·雙浦·市場職工技術(shù)協(xié)會·東城·雙浦·易興·金品·海天·公益·新疆新滬·花城職工技術(shù)協(xié)會·市場工會·通源·銀樹·金榕·雨筍·東康·奧嘉·拆遷職工技術(shù)協(xié)會·星棋·富順·銀信·聯(lián)迅·金陽職工技術(shù)協(xié)會9B-1上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司資產(chǎn)狀況

·交易市場有限公司資產(chǎn)狀況

交易市場有限公司資金流量較大，目前的總資產(chǎn)為24.6億，凈資產(chǎn)4.8億，2002年資金流入27億元，流出26億元，2003年上半年資金流入27.55億元，流出22.15億元，雖然資金有一定的凈流入，但是由于目前企業(yè)新項目開發(fā)的資金需求相當(dāng)大，這也就要求企業(yè)繼續(xù)加快資金回籠的速度。10凈資產(chǎn)=總資產(chǎn)——總負(fù)債排序公司名稱凈資產(chǎn)（萬元）1藍(lán)印55572華迅45943鶴城39504金陽37885天益20006東揚(yáng)19507嶺南15268海名6539凱申520合計24538排序公司名稱總資產(chǎn)（萬元）1藍(lán)印344734華迅227018鶴城120006金陽192775天益197833東揚(yáng)318827嶺南161622海名333979凱申11255合計200930排序公司名稱總負(fù)債（萬元）3藍(lán)印289164華迅181079鶴城80506金陽154895天益177832東揚(yáng)299327嶺南146361海名327448凱申10735合計176392B-1-1三三大板板塊資資產(chǎn)狀狀況·房地地產(chǎn)開開發(fā)類類企業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)狀況況11排序公司名稱凈資產(chǎn)（萬元）1交易市場38372金緣6713邦尼5694置換中心2425綜合服務(wù)中心152合計5471凈資產(chǎn)=總資產(chǎn)——總負(fù)債債排序公司名稱總資產(chǎn)（萬元）1交易市場113443金緣6732邦尼7974置換中心5295綜合服務(wù)中心174合計13517排序公司名稱總負(fù)債（萬元）1交易市場75075金緣23邦尼2282置換中心2874綜合服務(wù)中心22合計8046B-1-2三三大板板塊資資產(chǎn)狀狀況·房地地產(chǎn)交交易類類企業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)狀況況12凈資產(chǎn)=總資產(chǎn)——總負(fù)債排序公司名稱凈資產(chǎn)（萬元）1銀信99732拆遷29663東康21184通源7065聯(lián)迅2946東昊1787海天1778產(chǎn)權(quán)1049金品9110蘭印87合計16694排序公司名稱總資產(chǎn)（萬元）2銀信99913拆遷67291東康140305通源11636聯(lián)迅3047東昊2058海天1804產(chǎn)權(quán)19399金品9710蘭印92合計34730排序公司名稱總負(fù)債（萬元）6銀信182拆遷37631東康119124通源4577聯(lián)迅105東昊2710海天33產(chǎn)權(quán)18358金品69蘭印5合計18036B-1-3三三大板板塊資資產(chǎn)狀狀況·房地地產(chǎn)配配套類類企業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)狀況況13B-2關(guān)關(guān)于浦浦東房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易市場場有限限公司司資產(chǎn)產(chǎn)狀況況的幾幾點(diǎn)結(jié)結(jié)論房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)類企企業(yè)在在整個個交易易市場場有限限公司司中占占有主主導(dǎo)地地位房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)類企企業(yè)資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率率相對對較高高房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)板塊塊中資資產(chǎn)規(guī)規(guī)模比比較平平均，，沒有有一到到兩家家規(guī)模模較大大的企企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)類企企業(yè)占占到浦浦東房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易市場場有限限公司司總資資產(chǎn)的的81.68%，房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易類企企業(yè)總總資產(chǎn)產(chǎn)占5.49%，房房地產(chǎn)產(chǎn)配套套類企企業(yè)總總資產(chǎn)產(chǎn)占14.12%房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)類企企業(yè)的的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債率達(dá)達(dá)到87.79%資產(chǎn)規(guī)規(guī)模最最大的的房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)———藍(lán)藍(lán)印公公司的的總資資產(chǎn)也也僅有有3.4億億14C-1上上海浦浦東房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易市場場有限限公司司經(jīng)營營績效效狀況況·交易市市場有有限公公司經(jīng)經(jīng)營績績效狀狀況銷售收入各種費(fèi)用凈利潤年份200120022003.1~6200120022003.1~6200120022003.1~6房產(chǎn)開發(fā)板塊120003745021853312034902189379840604711房產(chǎn)交易板塊359250003000235716657827541096182房產(chǎn)配套板塊18125000100052010587986831009446市場系統(tǒng)178544805028853620064023853556463005433單位：：萬元元2003年年上半半年交交易市市場有有限公公司共共計完完成銷銷售收收入28853萬元元，增增長速速度非非常快快，是是2001年全全年的的銷售售收入入的的1.62倍；；與此此同時時交易易市場場有限限公司司2003年上上半年年發(fā)生生的各各種成成本費(fèi)費(fèi)用共共計3853.28萬元元，占占到了了銷售售收入入的13.53%；；從利利潤方方面來來看，，2003年上上半年年共計計完成成5433.04萬萬元，，與2001全全年的的利潤潤總額額基本本持平平，達(dá)達(dá)到了了去年年全年年利潤潤總額額的86.24%。。15·2003年年上半半年交交易板板塊完完成利利潤182.84萬萬元，，占到到去年年利潤潤的16.68%,配套套板塊塊完成成446.78萬元元，占占到去去年利利潤的的44.28%，開開發(fā)板板塊完完成4711.2萬萬元，，占去去年利利潤的的116.04%。。從這這些數(shù)數(shù)字上上看，，交易易和配配套兩兩大板板塊的的利潤潤較去去年有有所下下降，，雖然然房地地產(chǎn)交交易市市場有有限公公司的的取得得了一一定的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益，但但是鑒鑒于近近幾年年上海海房地地產(chǎn)行行業(yè)的的良好好發(fā)展展?fàn)顩r況，企企業(yè)的的利潤潤仍有有較大大的上上升空空間C-2·三大板塊塊經(jīng)營績績效16上海浦東東房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場有限限公司經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略略與盈利利模式演演變199320031995單一的房房地產(chǎn)交交易業(yè)務(wù)務(wù)以交易為為主開發(fā)為輔輔以開發(fā)為為主交易為輔輔第一家房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)——東東揚(yáng)公司司成立（年份））以1995年東東揚(yáng)公司司的成立立為標(biāo)志志，企企業(yè)的的經(jīng)營從從單一的的房地產(chǎn)產(chǎn)交易業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向向了以交交易業(yè)務(wù)務(wù)為主，，開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)為輔輔；隨著著外部環(huán)環(huán)境的不不斷變化化，企業(yè)業(yè)的經(jīng)營營戰(zhàn)略有有轉(zhuǎn)變成成了以開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)為主，，交易業(yè)業(yè)務(wù)為輔輔?！艚?jīng)營戰(zhàn)略◆盈利模式式交易開發(fā)交易開發(fā)交易、配套1719932003企業(yè)自身身壯大的的需要外部項目目和資金金資源單一的房房產(chǎn)交易易服務(wù)提提供商大型房產(chǎn)產(chǎn)綜合服服務(wù)提供供商宏觀政策策對于住住宅開發(fā)發(fā)的支持持；房地產(chǎn)開開發(fā)的利利潤豐厚厚；房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不不斷完善善的需要要；危舊住宅宅改造與與市政建建設(shè)造就就了大量量需求………單一的銷銷售業(yè)務(wù)務(wù)難以支支持企業(yè)業(yè)的發(fā)展展壯大和和發(fā)揮經(jīng)經(jīng)營管理理者個人人能力”借“殼殼發(fā)展搶占資源源年份內(nèi)外部因因素共同同推動上上海浦東東房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場有限限公司戰(zhàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變變18浦東房地地產(chǎn)交易易市場有有限公司司

企業(yè)業(yè)改制方方案前言公司戰(zhàn)略略規(guī)劃股權(quán)治理理方案組織結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計環(huán)境分析析現(xiàn)狀描述述發(fā)展戰(zhàn)略略組織結(jié)構(gòu)構(gòu)指導(dǎo)思想想運(yùn)營構(gòu)架架指導(dǎo)思想想關(guān)鍵問題題治理方案案19環(huán)境分析析是企業(yè)業(yè)制定戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)和戰(zhàn)略略的出發(fā)發(fā)點(diǎn)、依依據(jù)和限限制的條條件。企業(yè)與其其外部客客觀的經(jīng)經(jīng)營條件件、經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織及及其它外外部經(jīng)營營因素之之間處于于一個相相互作用用、相互互聯(lián)系、、不斷變變化的動動態(tài)過程程之中。。這些影影響企業(yè)業(yè)的成敗敗，擔(dān)憂憂在企業(yè)業(yè)外部而而非企業(yè)業(yè)所能全全面控制制的外部部因素就就形成了了企業(yè)的的外部環(huán)環(huán)境。對對這些外外部環(huán)境境分析的的目的就就是找出出外部環(huán)環(huán)境為企企業(yè)所提提供的可可以利用用的發(fā)展展機(jī)會以以及外部部環(huán)境對對企業(yè)發(fā)發(fā)展所構(gòu)構(gòu)成的威威脅，以以此作為為制定戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)和戰(zhàn)略略的出發(fā)發(fā)點(diǎn)、依依據(jù)和限限制的條條件。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境20行業(yè)潛力力評估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)結(jié)結(jié)果分分析析說明市場規(guī)模模上上海房地地產(chǎn)市場場開發(fā)規(guī)規(guī)模大2002年達(dá)７７４８８億元住宅銷銷售為１１７９００.４８８萬平米米增長潛力力““十十五”期期間房地地產(chǎn)增加加值占上上海GDP比比例將達(dá)到７７%上海人均均居住面面積只相相當(dāng)于80年代代德、法法等國的50%，，也低于于國內(nèi)部部分城市市外地居民民和境外外人士購購房比例例逐年上上升。行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)目目前，，上海房房地產(chǎn)企企業(yè)超過過3500家，，一、二級企業(yè)業(yè)不到20%，，有進(jìn)一一步整合合的空間間進(jìn)入壁壘壘隨隨著著121號文件件的落實(shí)實(shí)，進(jìn)入入的開發(fā)發(fā)門檻和和預(yù)售門檻檻將顯著著提高盈利能力力由由于房房地產(chǎn)熱熱的持續(xù)續(xù)，近期期利潤率率顯著提提高資料來源源：智仁仁項目組組分析強(qiáng)強(qiáng)較較強(qiáng)一一般差差上海房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)仍然具具有較強(qiáng)強(qiáng)的吸引引力獲利能力力企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境21上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場2002年開發(fā)投資資突破748億元00年-02年房地地產(chǎn)投資和和03-05年投資資預(yù)測（億億元）資料來源：：上海統(tǒng)計計年鑒智智仁項目組組整理00年-02年實(shí)際際投資增長長速度分別別為10%，11.4%，１１８.７％％；０３-０５預(yù)測測增長為４４.５％，，房產(chǎn)市場場仍將高位位運(yùn)行，速速度趨緩。。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境22主要動因上海城市發(fā)發(fā)展的綜合合競爭力、、日益完善善的投資生生活環(huán)境非上海籍人人士購房需需求逐年上上升非上海人士士購房比例例資料來源：：中國社科科院房產(chǎn)研研究中心需求量每年年超過200萬平米米企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境232003-2005年上海住住宅將穩(wěn)步步增長2003-2005上海市住住宅需求預(yù)預(yù)測（萬平平方米）資料來源：：上海社科科院房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心心主要動因１.基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)和和城區(qū)改造造產(chǎn)生的需需求２.為改善善住房條件件而產(chǎn)生的的購房需求求３.外來人人士的購房房需求４.置業(yè)投投資的購房房需求企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境24上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場的競競爭依然激激烈上海市房地地產(chǎn)企業(yè)規(guī)規(guī)模分布各各類企業(yè)業(yè)完成房地地產(chǎn)投資情情況資料來源：：《中國基基本建設(shè)投投資》中小開發(fā)企企業(yè)在數(shù)量量上占有絕絕對優(yōu)勢，，在完成投投資數(shù)額上上達(dá)到了7６％，說說明數(shù)量上上的分散導(dǎo)導(dǎo)致競爭的的激烈。它們的贏利利情況又如何何呢?企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境25企業(yè)資質(zhì)與與規(guī)模對企企業(yè)的盈利利狀況具有有相當(dāng)?shù)挠坝绊懜黝惼髽I(yè)利利潤成本狀狀況分析三級房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)和一一、二級房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的利利潤差距有有１０％以以上，可見見企業(yè)經(jīng)營營管理水平平在企業(yè)盈盈利中具有有顯著作用用。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境26房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)將在較高高需求量的的基礎(chǔ)上的的平穩(wěn)增長長期。結(jié)論１.房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在今今后一段時時間將平穩(wěn)穩(wěn)增長，具具有土地儲儲備資源，，資金實(shí)力力雄厚的企企業(yè)將占有有先機(jī)２.核心競競爭力將是是企業(yè)通過過資源整合合快速發(fā)展展的利器上海浦東房房地產(chǎn)交易易市場的選選擇通過對系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)部資源源的整合形形成競爭力力，降低資資源分配的的流向優(yōu)勢勢企業(yè)帶來來的風(fēng)險。。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境27企業(yè)宏觀環(huán)環(huán)境政治-法律因素對對行業(yè)業(yè)（或企業(yè)業(yè)）的影響響對建筑用地地進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)的規(guī)定提提高了了企業(yè)獲得得土地的門門檻，土地地獲取成本本提高，對企業(yè)業(yè)資質(zhì)提出出更高要求求人民銀行對對大戶型、、大面積、、提提高了整個個地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的準(zhǔn)入門門檻，對企企業(yè)要有高檔商品房房、別墅等等項目的限限制。對開發(fā)企業(yè)業(yè)申請銀行行貸款，其其自充充足的的自有資金金，另一方方面必須拓拓寬融資渠渠道有資金(指指所有者權(quán)權(quán)益)應(yīng)不不低于項實(shí)實(shí)行多多元化融資資目總投資的的30%。。對土地儲備備貸款的發(fā)發(fā)放的限制制個人住房貸貸款的限限制對個人商業(yè)業(yè)用房貸款款的限制上海浦東房房地產(chǎn)交易易市場環(huán)境境分析企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境28宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境將繼續(xù)續(xù)有利于房房地產(chǎn)市場場的發(fā)展企業(yè)宏觀環(huán)環(huán)境經(jīng)濟(jì)因素對對企企業(yè)的影響響國家整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良良好，03年經(jīng)濟(jì)良良好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境對企企業(yè)的發(fā)展展和贏利帶帶來了機(jī)遇遇，但增長速度較較02年快快，預(yù)計經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長將將良良好的機(jī)機(jī)遇又會吸吸引更多的的企業(yè)參與與競爭，因因此對企保持。并且且這種增長長主要靠投投資拉動自自身的能力力提出了更更高要求。。第二產(chǎn)業(yè)投投資成加速速趨勢，房房地產(chǎn)投資增長落落后于整個個第二產(chǎn)業(yè)業(yè)投資增長長城鎮(zhèn)居民可可支配收入入增加，帶帶動住房消費(fèi)。2010年年上海世博博會對上海海房地產(chǎn)市市場的需求推推動資料來源：：華西證券券網(wǎng)，房地地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)運(yùn)行狀況及及趨勢分析析企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境29房地產(chǎn)對ＧＧＤＰ貢獻(xiàn)獻(xiàn)到２０１１０年將增增加到１００％國民經(jīng)濟(jì)增增長與房地地產(chǎn)投資增增長房房地產(chǎn)占ＧＧＤＰ的比比重經(jīng)濟(jì)條件和和政府規(guī)劃劃是房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展不可或缺缺的因素。。資料來源：：《上海企企業(yè)》２０００２-９９智仁項項目組整理理企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境30人均可支配配收入的增增加使購房房從愿望轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為需求求人均可支配配收入情況況資料來源：：文件檢索索人均可支配配收入的持持續(xù)增長，，使得購房房消費(fèi)由愿愿望變?yōu)樾栊枨笃髽I(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境31與行業(yè)內(nèi)標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)的的對比分析析企業(yè)內(nèi)部環(huán)環(huán)境說明：為了了比較本企企業(yè)在行業(yè)業(yè)中的地位位及各項經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)所反映映的企業(yè)競競爭力，智智仁項目組組選擇了上上海房地產(chǎn)產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)：上海新新黃浦置業(yè)業(yè)股份有限限公司作為為標(biāo)桿企業(yè)業(yè)，該公司司在2002年上海海市房地產(chǎn)產(chǎn)銷售百強(qiáng)強(qiáng)中列97位，其管管理穩(wěn)健，，各項指標(biāo)標(biāo)能較好的的代表上海海房地產(chǎn)企企業(yè)的水平平。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境32上海浦東東房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場環(huán)境境分析企業(yè)內(nèi)部部環(huán)境企業(yè)發(fā)展展歷史沿沿革----““整合外外部資源源，借殼殼運(yùn)作，，快速發(fā)發(fā)展”的的成長模模式。上海浦東東房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場有限限公司是是以上海海市浦東東新區(qū)房房地產(chǎn)交交易市場場（以下下簡稱交交易市場場）為核核心并通通過相互互投資和和委托管管理形式式聯(lián)合起起來的非非法人企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)。目前前按提供供的產(chǎn)品品或服務(wù)務(wù)分工可可劃分為為交易、、配套和和綜合開開發(fā)三個個條線。。交易易市場于于一九九九三年七七月一日日掛牌成成立，主主要承擔(dān)擔(dān)了企業(yè)業(yè)和政府府要素市市場的雙雙重功能能。隨著著市場的的發(fā)展，，企業(yè)政政府因素素逐漸淡淡化，逐逐步成立立了以交交易市場場為核心心，包括括產(chǎn)權(quán)交交易、拍拍賣、評評估、動動拆遷、、設(shè)計、、開發(fā)、、建筑、、監(jiān)理、、質(zhì)量監(jiān)監(jiān)測、二二三級市市場交易易、物業(yè)業(yè)管理的的綜合性性企業(yè)。。但是受當(dāng)當(dāng)時整體體市場環(huán)環(huán)境的影影響，企企業(yè)發(fā)展展過程中中所需資資源尤其其是土地地和資金金資源大大多依靠靠企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)個人人與相關(guān)關(guān)單位的的良好的的個人關(guān)關(guān)系來取取得，企企業(yè)發(fā)展展過程中中并沒有有在實(shí)質(zhì)質(zhì)上經(jīng)受受市場競競爭的鍛鍛煉。加之企業(yè)業(yè)發(fā)展過過程中追追求先發(fā)發(fā)展后整整合的思思路以及及在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中的一些些政策性性規(guī)定，，企業(yè)集集團(tuán)內(nèi)部部形成了了公司之之間、母母公司與與子公司司間互相相參股、、互相控控股的復(fù)復(fù)雜股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)。。在企業(yè)業(yè)運(yùn)行中中，這種種復(fù)雜的的股權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)實(shí)際際上導(dǎo)致致較高的的委托代代理成本本和企業(yè)業(yè)運(yùn)行的的低效率率，并且且日益成成為企業(yè)業(yè)進(jìn)一步步發(fā)展的的障礙。。隨著國家家對房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的治理理，企業(yè)業(yè)資源的的取得越越來越依依靠企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)、資金金、技術(shù)術(shù)、管理理所體現(xiàn)現(xiàn)出來的的企業(yè)綜綜合競爭爭力。經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境的變化化，使得得企業(yè)遭遭遇到發(fā)發(fā)展中的的瓶頸，，因此，，企業(yè)必必須通過過某種程程度的變變革來避避免邊緣緣化的危危險。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境33上海浦東東房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場有限限公司組組織體系系金陽良嘉金策金緣脈通東昊產(chǎn)權(quán)東晨天益花城嶺南東岸拆遷海名新都藍(lán)印金航佳騰凱申銀信雨筍市場東揚(yáng)金品聯(lián)迅華迅鶴城注：“藍(lán)色””表示配配套類“紫色””表示開開發(fā)類“黃色””表示交交易類下劃線表表示有項項目在進(jìn)進(jìn)行的公公司注釋框內(nèi)內(nèi)為項目目所在地地形狀的大大小表示示其凈資資產(chǎn)的規(guī)規(guī)模三林普陀?xùn)|溝南匯盧灣南匯洋涇三林企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境34從上圖中中我們可可以看到到，目前前浦東房房地產(chǎn)交交易市場場有限公公司一個個很不正正常的現(xiàn)現(xiàn)象就是是作為系系統(tǒng)內(nèi)部部二級企企業(yè)的交交易市場場行使了了集團(tuán)總總公司的的職能，，在實(shí)際際運(yùn)營過過程中，，此種管管理模式式易淪為為主要經(jīng)經(jīng)營者個個人管理理，造成成職能部部門功能能喪失。。企業(yè)要要想實(shí)施施其集團(tuán)團(tuán)化發(fā)展展戰(zhàn)略，，先決條條件就是是必須將將其內(nèi)部部復(fù)雜的的股權(quán)關(guān)關(guān)系逐步步理清，，并改變變目前這這種二級級公司代代為管理理整個集集團(tuán)的狀狀況。企業(yè)企業(yè)交易市場場有限公公司企業(yè)企業(yè)企業(yè)企業(yè)企業(yè)注：虛線線箭頭表表示股權(quán)權(quán)關(guān)系實(shí)線箭頭頭表示管管理關(guān)系系上海浦東東房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場有限限公司管管理職能能狀況主要經(jīng)營營者個人人管理企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境35交易市場場機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置狀況況浦東房地地產(chǎn)交易易市場作作為交易易市場有有限公司司的核心心企業(yè)，，屬于房房地產(chǎn)交交易服務(wù)務(wù)類企業(yè)業(yè)，其經(jīng)經(jīng)營范圍圍主要是是房地產(chǎn)產(chǎn)貿(mào)易服服務(wù)及房房地產(chǎn)開開發(fā)、商商品房銷銷售，并并附設(shè)若若干分支支機(jī)構(gòu)，，其設(shè)置置的管理理部門已已逐步成成為市場場系統(tǒng)的的管理機(jī)機(jī)構(gòu)，其其組織架架構(gòu)如下下圖所示示：秘書處綜合辦公公室勞動人事事部計劃財務(wù)務(wù)中心市場策劃劃部企業(yè)發(fā)展展部總經(jīng)理副總經(jīng)理理副總經(jīng)理理副總經(jīng)理理在目前的的實(shí)際運(yùn)運(yùn)作中，，總部的的機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置中最最明顯的的問題在在于，總總經(jīng)理直直接領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)個下屬屬部門，，而副總總經(jīng)理并并沒有行行使管理理下屬各各部門的的職能，，而是直直接分管管各條線線的下屬屬企業(yè)，，甚至于于直接擔(dān)擔(dān)任下屬屬企業(yè)的的總經(jīng)理理進(jìn)行公公司的日日常運(yùn)作作。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境36企業(yè)財務(wù)務(wù)指標(biāo)評評估指標(biāo)體系系評評估估結(jié)果分分析說說明強(qiáng)弱弱盈利能力力在在企業(yè)業(yè)產(chǎn)品線線中,開開發(fā)系統(tǒng)統(tǒng)達(dá)到行行業(yè)水平平,配套套銷售凈利利率系系統(tǒng)統(tǒng)盈利力力能力較較強(qiáng)達(dá)到到45%,交易易系統(tǒng)盈盈利較差,只只有6%,并且且占用了了大量企企業(yè)資源源.償債能力力企企業(yè)具有有較強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)金獲取取能力,03年年1-6月取得得4流動比率率億億現(xiàn)金金流量,但資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率高,流流動比率率小,債債務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率率結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)不和理,容易遭遇遇資金風(fēng)險險.營運(yùn)能力缺缺乏的合合并財務(wù)報報表,各系系統(tǒng)報表資資料不詳,該指未做分析應(yīng)收帳款周周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境37房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)整體體上的盈利利能力與行行業(yè)水平保保持一致企業(yè)內(nèi)部各各產(chǎn)品線盈盈利狀況(銷售凈凈利率)資料來源:智仁項目目組標(biāo)桿企業(yè)02年銷售售凈利率8.2%,03年1-6月銷銷售凈利率率21%配套類企業(yè)業(yè)盈利能力力好于開發(fā)發(fā)類企業(yè),交易類企企業(yè)盈利能能力較低,占用了企企業(yè)資源市場總部大大部分行政政人員工資資隸屬于交交易系統(tǒng),客觀上降降低了交易易系統(tǒng)的凈凈利潤率企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境38管理費(fèi)用成成為提高企企業(yè)凈利潤潤的關(guān)鍵因因素之一管理費(fèi)用占占銷售收入入的比例比比較資料來源:智仁項目目組企業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用遠(yuǎn)高于于行業(yè)水平平,已經(jīng)成成為制約企企業(yè)效益的的關(guān)鍵因素素,必須加加以高度重重視企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境39上海市浦東東房地產(chǎn)交交易市場整整體缺乏競競爭力規(guī)模偏小是是上海房地地產(chǎn)開發(fā)類類企業(yè)的通通病，而這這一點(diǎn)在上上海浦東新新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場場有限公司司身上體現(xiàn)現(xiàn)得更為明明顯。有關(guān)關(guān)資料顯示示，2002年底上上海的3466家房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司中，，注冊資本本大于5000萬，，具有5年年以上開發(fā)發(fā)經(jīng)歷的一一級企業(yè)有有35家，，占總數(shù)的的1.01%，二級級企業(yè)185家，注注冊資本金金大于800萬的三三級企業(yè)289家，，不到800萬的三三級及三級級以下的企企業(yè)約占80%，與與之對照，，交易市場場有限公司司目前共有有房地產(chǎn)開開發(fā)類企業(yè)業(yè)32家，，沒有一級級和二級的的企業(yè)，注注冊資本大大于800萬的三級級企業(yè)也僅僅有9家，，這說明開開發(fā)企業(yè)的的規(guī)模過小小將會使浦浦東房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場場有限公司司在行業(yè)競競爭中處于于非常不利利的境地。。交易市場有限公司房產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)資質(zhì)狀況對照表

上海市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易市場有限公司房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級企業(yè)350二級企業(yè)1850三級企業(yè)（注冊資本大于800萬）2899三級以下企業(yè)（注冊資本小于800萬）295723合計346632企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境40上海市浦東東房地產(chǎn)交交易市場整整體缺乏競競爭力房地產(chǎn)交易易行業(yè)概況況·發(fā)展前景：：九十年代初初，商品房房交易量不不足100萬平方米米，1995年突破破500萬萬平方米，，1998年突破1000萬萬平方米，，2000年突破1500萬萬平方米，，2001年達(dá)到1797萬萬平方米，，逐年的上上升趨勢十十分明顯。。·競爭對手：：上海目前比比較大的房房地產(chǎn)交易易類企業(yè)主主要有21世紀(jì)、太太平洋、智智恒、金豐豐易居等幾幾家大型房房地產(chǎn)交易易連鎖企業(yè)業(yè)，其實(shí)力力雄厚，占占據(jù)了大部部分的市場場份額，還還有大量小小型房地產(chǎn)產(chǎn)中介搶占占了一定的的市場份額額。交易市場有有限公司交交易類企業(yè)業(yè)現(xiàn)狀·主要企業(yè)業(yè)：目前浦浦東房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場場有限公司司主要的交交易業(yè)務(wù)都都由交易市市場及金緣緣、金策和和一些開發(fā)發(fā)公司的銷銷售部來運(yùn)運(yùn)作?！づc競爭對對手比較：：與大型房房地產(chǎn)中介介相比在業(yè)業(yè)務(wù)的取得得方面比較較困難，沒沒有統(tǒng)一的的品牌效應(yīng)應(yīng)，營銷及及銷售力量量相對薄弱弱，缺乏一一支專業(yè)性性很強(qiáng)的房房地產(chǎn)銷售售隊伍；而而與小型的的房地產(chǎn)中中介機(jī)構(gòu)相相比又沒有有價格上的的優(yōu)勢。·結(jié)論：上海房地產(chǎn)產(chǎn)交易行業(yè)業(yè)吸引力較較大，但競競爭日趨激激烈，以目目前浦東房房地產(chǎn)交易易市場有限限公司的實(shí)實(shí)力難以得得到長期健健康的發(fā)展展。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境41房地產(chǎn)配套套類企業(yè)行行業(yè)內(nèi)比較較房地產(chǎn)配套套行業(yè)概況況·行業(yè)前景景：目前，，上海僅物物業(yè)公司就就已超過了了2000家，但是是大多不能能滿足用戶戶需求，尚尚處于培育育和構(gòu)筑階階段。隨著近幾年年房地產(chǎn)開開發(fā)逐步升升溫，房地地產(chǎn)配套行行業(yè)也得到到了較快的的發(fā)展。以以物業(yè)管理理公司為例例，從2000年開始已已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈盈利，而其其他配套類類企業(yè)的發(fā)發(fā)展前景也也被普遍看看好?！じ偁帉κ质郑簭哪壳扒胺康禺a(chǎn)配配套行業(yè)來來看，還沒沒有特別大大型的企業(yè)業(yè)在行業(yè)內(nèi)內(nèi)存在，基基本都處于于一個發(fā)展展的階段。。交易市場有有限公司配配套類企業(yè)業(yè)現(xiàn)狀·主要企業(yè)業(yè)：目前浦浦東房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場場有限公司司的主要配配套類企業(yè)業(yè)有拆遷、、銀信、海海天、東康康、聯(lián)迅、、東昊等，，基本上涵涵蓋了整個個房地產(chǎn)行行業(yè)?！づc競爭對對手比較：：應(yīng)當(dāng)看到到，浦東房房地產(chǎn)交易易市場有限限公司的銀銀信、聯(lián)迅迅、海天等等企業(yè)的發(fā)發(fā)展前景十十分廣闊，，比如銀信信可以涉足足投資業(yè)務(wù)務(wù)，聯(lián)迅可可以提供住住宅智能化化服務(wù)，這這些都是回回報非常豐豐厚的業(yè)務(wù)務(wù)。·結(jié)論：上上海浦東房房地產(chǎn)交易易市場有限限公司的房房地產(chǎn)配套套類企業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摿Υ蟠?，?yīng)當(dāng)加加強(qiáng)對其中中重點(diǎn)企業(yè)業(yè)的扶持。。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境42上海浦東房房地產(chǎn)交易易市場整體體上缺乏競競爭力產(chǎn)品線競競爭地地位說說明強(qiáng)弱弱房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品多次獲獲”白玉蘭蘭獎”\””金橋獎””開發(fā)類企業(yè)業(yè)的銷售凈凈利率為21%，與與標(biāo)桿企業(yè)業(yè)的水平相相當(dāng).開發(fā)類企業(yè)業(yè)中，經(jīng)營營成本占了了營業(yè)收入入的86%,管理費(fèi)費(fèi)用比率達(dá)到4.2%，企業(yè)土地資資源儲備不不足，資金金來源單一一，未能實(shí)實(shí)現(xiàn)多元化化融資。房地產(chǎn)交易易房地產(chǎn)交易易由于規(guī)模模因素具有有一定競爭爭力。銷售毛利與與凈利率相相差太遠(yuǎn)，，達(dá)到了３３５％，管管理費(fèi)用過過高，占毛毛毛利的８００％。企業(yè)經(jīng)營粗粗放制約了了盈利能力力，也降低低了競爭力力。配套服務(wù)從從已有資料料看，配套套類企業(yè)經(jīng)經(jīng)營業(yè)績較較好，其中中浦東產(chǎn)權(quán)權(quán)經(jīng)紀(jì)有限限公司凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率為為39.52%；國國衡房地產(chǎn)產(chǎn)估價有限限公司36.72%；海天事務(wù)所所35.59%；評評估公司具具備國家AAA資質(zhì)質(zhì).整個集團(tuán)缺缺乏有效的的整合，管管理效率低低，在資金金和土地上上缺乏必要要儲備，影影響企業(yè)持持續(xù)發(fā)展，，不能形成成獨(dú)有的核核心競爭力力；目前配配套服務(wù)收收益相對較較高，但不不足以支持持整個系統(tǒng)統(tǒng)企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境43關(guān)鍵因素能能力評估估說說明強(qiáng)弱弱房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)人才人人才年齡齡結(jié)構(gòu)和素素質(zhì)結(jié)構(gòu)均均不合理，，不足以支支撐長期發(fā)展（（后頁）土地資源擁擁有有少量的土土地儲備，，與地方政政府關(guān)系較較好資金實(shí)力資資金來來源單一，，資金運(yùn)用用不合理，，缺乏有效效投資融資渠道道交易及配套套品牌影響只只有數(shù)量量規(guī)模，沒沒有形成品品牌管理水平管管理水平平低，經(jīng)營營方式單一一粗放在關(guān)鍵因素素方面，上海浦東房房地產(chǎn)交易易市場并不不突出企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境44浦東房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場場有限公司司人力資源源狀況600多人人主要通過裙裙帶關(guān)系沒有專門的的培訓(xùn)部門門由高總直接接任命，但但缺乏相應(yīng)應(yīng)的監(jiān)督手手段部分企業(yè)未未能建立起起一套完整整的激勵制制度高層人員共共計36人人，平均年年齡50.5歲，中中層人員共共計83人人，平均年年齡45.8歲，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)班子老老齡化嚴(yán)重重人員規(guī)模引進(jìn)渠道人員任命績效考核人才儲備·公司人員員規(guī)模龐大大，人力資資源成本較較高；對員員工的培訓(xùn)訓(xùn)企業(yè)沒有有專設(shè)的部部門，只能能由下屬企企業(yè)自由支支配；人才招聘渠渠道單一，，不利于引引進(jìn)真正對對企業(yè)有用用的人才；；對下屬企企業(yè)監(jiān)控體體制不完善善，高總一一人無暇顧顧及；中高層人員員中年輕干干部較少，，不利于干干部隊伍的的新老交替替·基本現(xiàn)狀·結(jié)論員工培訓(xùn)企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境45公司十年發(fā)發(fā)展始終以以搶占資源源為目標(biāo)，，通過借殼殼發(fā)展使企企業(yè)壯大。。這種策略略忽視了內(nèi)內(nèi)部整合，，使得企業(yè)業(yè)面臨成長長中的煩惱惱?！罢贤獠坎抠Y源，‘‘借’殼運(yùn)運(yùn)作，快速速發(fā)展”成成長模式所所引發(fā)的問問題根本原因突出的問題題具體現(xiàn)象經(jīng)營管理體制滯后法人治理結(jié)構(gòu)先天不足（治理結(jié)構(gòu)）對決定企業(yè)發(fā)展模式成功與否的關(guān)鍵因素——經(jīng)營層的長期激勵不足分散經(jīng)營，代理機(jī)制失靈（管理模式）下屬企業(yè)小而全，企業(yè)不能有效利用資源，二級經(jīng)營者并不向?qū)嶋H股東負(fù)相應(yīng)責(zé)任，“山頭主義”嚴(yán)重管理錯位，職能缺失（職能運(yùn)作）管理組織不合理，二級公司代替總公司經(jīng)營職能部門運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，部分管理職能喪失缺乏實(shí)際有效的協(xié)調(diào)監(jiān)控，企業(yè)經(jīng)營成本高企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境46這種模式對對企業(yè)未來來的影響對經(jīng)營層層的長期期激勵不不足，經(jīng)經(jīng)營層在在企業(yè)運(yùn)運(yùn)作過程程中缺乏乏源動力力管理結(jié)構(gòu)構(gòu)混亂,表現(xiàn)為為管理層層次不明明晰,股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)混亂,只能運(yùn)運(yùn)作不流流暢，經(jīng)經(jīng)營成本本高公司發(fā)展展戰(zhàn)略不不明晰,各項業(yè)業(yè)務(wù)近乎乎平均發(fā)發(fā)展,不不能集中中資源于于盈利性性高,發(fā)發(fā)展有潛潛力的業(yè)業(yè)務(wù).沒沒有核心心競爭力力公司遠(yuǎn)景景?企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境47浦東房地地產(chǎn)交易易市場有有限公司司

企業(yè)業(yè)改制方方案前言公司戰(zhàn)略略規(guī)劃股權(quán)治理理方案組織結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計環(huán)境分析析現(xiàn)狀描述述發(fā)展戰(zhàn)略略組織結(jié)構(gòu)構(gòu)指導(dǎo)思想想運(yùn)營構(gòu)架架指導(dǎo)思想想關(guān)鍵問題題治理方案案48集團(tuán)發(fā)展展戰(zhàn)略的的調(diào)整方方向關(guān)鍵因素素評評估結(jié)結(jié)果集集團(tuán)團(tuán)的有利利條件不不利利條件房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展前景景在在房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)較強(qiáng)的的資資金金,土地地儲備不不足,競爭地位位,長長期地地產(chǎn)管管理水水平低,多產(chǎn)品品開發(fā)積累累的行業(yè)業(yè)經(jīng)驗經(jīng)經(jīng)營營分散了了資源現(xiàn)有業(yè)務(wù)務(wù)的狀況況開開發(fā)發(fā)和配套套保持著著較交交易面面臨盈利利能力好的盈利利水平,面面臨進(jìn)一一步降低低的危險拓展業(yè)務(wù)務(wù)的能力力集集團(tuán)內(nèi)管管理水平平和資源利用率率低,不不具備拓拓業(yè)務(wù)的能能力培育核心心競爭力力的前景景集集團(tuán)擁擁有部分分強(qiáng)盈利利內(nèi)內(nèi)部部產(chǎn)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)復(fù)雜雜,資產(chǎn)品線,整體資資產(chǎn)量大大產(chǎn)產(chǎn)利用用率低,人力資資源缺乏,沒沒有統(tǒng)一一的企業(yè)業(yè)文化49以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)為為主,交交易配套套結(jié)合是是集團(tuán)發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)戰(zhàn)略綜合企業(yè)業(yè)資源的的優(yōu)勢和和行業(yè)發(fā)發(fā)展前景景,企業(yè)業(yè)應(yīng)在今今后時間間實(shí)施三三個層面面的任務(wù)務(wù):第一層面面:明確確公司以以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)為為主,交交易配套套相結(jié)合合的發(fā)展展戰(zhàn)略第二層面面,明晰晰股權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu),建建立規(guī)范范集團(tuán)化化的公司司治理模模式,整整合內(nèi)部部資源第三層面面,建立立完善的的管理制制度,建建立符合合公司發(fā)發(fā)展的人人才儲備備,重塑塑企業(yè)文文化,形形成核心心競爭力力50浦東房地地產(chǎn)交易易市場有有限公司司

企業(yè)業(yè)改制方方案第一階段段工作公司戰(zhàn)略略規(guī)劃股權(quán)治理理方案組織結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計環(huán)境分析析現(xiàn)狀描述述發(fā)展戰(zhàn)略略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問題治理方案51股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)經(jīng)營體制制不合理公司治理理結(jié)構(gòu)缺陷重組的關(guān)關(guān)鍵問題題是股權(quán)權(quán)治理結(jié)結(jié)構(gòu)經(jīng)營營體制的的改變管理模式式混亂職能運(yùn)作作失靈公司近年年來快速速發(fā)展的的同時也也堆積了了許多問問題：公公司內(nèi)股股權(quán)交錯錯，管理理層次混混亂，管管理費(fèi)用用居高不不下；對對外無法法形成市場品牌，競競爭力大大為消弱弱，從而而影響公公司的長長期發(fā)展展和收益益，企業(yè)業(yè)改革已已刻不容容緩。企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營發(fā)展展和運(yùn)作作模式，極度依依賴企業(yè)業(yè)經(jīng)營層層、尤其其是高總總個人整整合市場場資源的的能力。。而目前前公司現(xiàn)現(xiàn)有股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)和和經(jīng)營體體制中并并未充分分體現(xiàn)高高管及經(jīng)經(jīng)營層價價值，造造成了公公司治理理結(jié)構(gòu)缺缺陷，導(dǎo)導(dǎo)致經(jīng)營營體制的的不合理理，是產(chǎn)產(chǎn)生所有有管理弊弊端的根根本所在在。因此，明確企業(yè)業(yè)的股權(quán)權(quán)治理結(jié)結(jié)構(gòu)、改改善經(jīng)營營體制，，是當(dāng)前前急需解解決的問問題，也也是公司司將來實(shí)實(shí)現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展展的重要要戰(zhàn)略。。經(jīng)營營分散指導(dǎo)思想治理方案關(guān)鍵問題52浦東房地地產(chǎn)交易易市場有有限公司司

企業(yè)業(yè)改制方方案前言公司戰(zhàn)略略規(guī)劃股權(quán)治理理方案組織結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計環(huán)境分析析現(xiàn)狀描述述發(fā)展戰(zhàn)略略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營構(gòu)架指導(dǎo)思想想關(guān)鍵問題題治理方案案53一、完善善公司治治理結(jié)構(gòu)構(gòu)的基本本途徑員工持股計劃目標(biāo)企業(yè)管理層收購機(jī)制良好的企業(yè)委托經(jīng)營目的的：：體體現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)營層層價值實(shí)實(shí)施施長期激激勵實(shí)施前提提：股股東東、員工工改革認(rèn)認(rèn)知度低低股股東、、員工改改革認(rèn)知知度高經(jīng)營成果操作對象：：實(shí)現(xiàn)途徑：：評估估：易易實(shí)施，宜宜作為過渡渡方案改改革較徹底底，操作震震動大＋股權(quán)委托經(jīng)營MBO＋ESOP＋指導(dǎo)思想治理方案關(guān)鍵問題54二、完善公公司治理結(jié)結(jié)構(gòu)的總體體方案完善治理結(jié)結(jié)構(gòu)股權(quán)重組經(jīng)營激勵機(jī)制產(chǎn)業(yè)整合目標(biāo)對象經(jīng)營層、股東母、子公司業(yè)務(wù)關(guān)系途徑MBO＋ESOP股權(quán)合并基本方案：1、增加各級經(jīng)營層一、二、三級公司的持股。2、股份來源有：外部股東轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股，縮并股?；痉桨福?、主營業(yè)務(wù)的一級行業(yè)公司為主進(jìn)行合并，構(gòu)建集團(tuán)公司主體。2、對二三級公司進(jìn)行整合。1、合并一級公司，即以東揚(yáng)公司和金陽公司為主構(gòu)建集團(tuán)公司主體。2、結(jié)合集團(tuán)成立，增加公司高管的持股。3、整合二三級公司股權(quán)，構(gòu)建集團(tuán)母子公司合理的治理結(jié)構(gòu)。4、在二三級公司中，增加相應(yīng)經(jīng)營層和員工持股，實(shí)施全方位的激勵。總體體方方案案轉(zhuǎn)換經(jīng)營體體制委托經(jīng)經(jīng)營營在一定情況況下，如內(nèi)內(nèi)部問題一一時難以解解決，為使使操作更簡簡便、合理理，減少企企業(yè)內(nèi)部震震動和人事事矛盾，則則可考慮適適當(dāng)過渡的的方案，即即在大的業(yè)業(yè)務(wù)和機(jī)構(gòu)構(gòu)框架不變變的前提提下，內(nèi)部部業(yè)務(wù)過渡渡性的整合合，或直接接采取委托托經(jīng)營的方方式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營營機(jī)制的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，從而而改善企業(yè)業(yè)的經(jīng)營績績效。指導(dǎo)思想治理方案關(guān)鍵問題55浦東房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場場有限公司司

企業(yè)改改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃股權(quán)治理方方案組織結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問題治理方案56一、管理層層收購的方方式改變企企業(yè)治理結(jié)結(jié)構(gòu)2、管理層層收購的核核心步驟：：A、對原公公司非自然然人的股權(quán)權(quán)實(shí)行管理理層收購，，或兼顧員員工持股計計劃，使企企業(yè)長期遺遺留的所有有者缺位、、產(chǎn)權(quán)不明明晰的問題題得到徹底底解決。從從根本上理理清企業(yè)的的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)和法律主主體問題。。實(shí)現(xiàn)經(jīng)營營權(quán)和所有有權(quán)分離。。B、在確立立產(chǎn)權(quán)治理理結(jié)構(gòu)和所所有者權(quán)益益的基礎(chǔ)上上，從公司司實(shí)際情況況出發(fā)，分分析企業(yè)的的內(nèi)部資源源和外部環(huán)環(huán)境，確立立公司的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略。。最后，重重建企業(yè)組組織管理架架構(gòu)，根據(jù)據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略略，整合企企業(yè)內(nèi)部資資源，達(dá)到到提高企業(yè)業(yè)運(yùn)作效率率，實(shí)現(xiàn)企企業(yè)新的發(fā)發(fā)展的目的的。1、管理層層收購的概概念：管理層收購購就是對企企業(yè)狀況了了解并多年年從事經(jīng)營營的企業(yè)管管理者，通通過合法的的融資或籌籌資手段，，對目標(biāo)企企業(yè)出資收收購部分股股份的行為為。企業(yè)管管理層從經(jīng)經(jīng)營者變?yōu)闉樗袡?quán)獲獲得者，這這樣既是對對企業(yè)家以以往經(jīng)營業(yè)業(yè)績的肯定定，又便于于激勵管理理團(tuán)隊和職職工發(fā)揮經(jīng)經(jīng)營動力，，創(chuàng)造好的的經(jīng)營業(yè)績績。尤其適適用于中、、小規(guī)模企企業(yè)的體制制改造。在在收購?fù)瓿沙珊?，形成成新的董事事會和董事事成員，并并重新構(gòu)建建合理的企企業(yè)組織框框架。指導(dǎo)思想治理方案關(guān)鍵問題573、管理層層收購的主主要方法管理層收購購首要的目目標(biāo)是收購購整個公司司外部非自自然人股東東的股份。。主要方式式有：1、管理層層以個人出出資、機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款、合合伙出資等等方式，建建立一家目目的在于收收購企業(yè)股股份的投資資公司，該該投資公司司再以合法法的法人身身份收購企企業(yè)的非自自然人股份份，從而間間接控股被被收購企業(yè)業(yè)。但這種種方式目前前還存在某某些弊端。。2、管理層層同信托公公司協(xié)議，，一方面管管理層向有有關(guān)機(jī)構(gòu)融融資，準(zhǔn)備備收購企業(yè)業(yè)股權(quán)；另另一方面同同信托公司司簽訂代理理協(xié)議、委委托購買股股權(quán)，這樣樣管理層以以信托形式式間接持企企業(yè)股份。。當(dāng)購股貸貸款歸還完完畢后，信信托公司將將股份歸還還給信托合合同的指定定的受益人人（管理層層）。在操作管理理層收購的的過程中應(yīng)應(yīng)注意的是是：管理層層收購的目目標(biāo)股份可可以是外部部股份，也也可以是股股權(quán)清理后后的企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的相互互參股股份份。管理層層收購計劃劃實(shí)行的同同時，有些些企業(yè)還可可同步進(jìn)行行員工持股股計劃。無無論是管理理層收購還還是員工持持股計劃，，在設(shè)計運(yùn)運(yùn)作過程中中，必須注注意選定的的收購中介介或中介主主體的法律律地位，避避免雙重納納稅，保持持與國家有有關(guān)政策的的一致性。。指導(dǎo)思想治理方案關(guān)鍵問題58管理層收購購主要途徑徑的股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移示意圖圖管理層信托公司目標(biāo)公司投資公司資金來源自籌貸款途徑一：信信托收購融資和協(xié)議議部分出資出資設(shè)立途徑二：投投資收購獲得股權(quán)可行性強(qiáng)可行性差投資收購指導(dǎo)思想治理方案關(guān)鍵問題594、管理層層收購方式式的企業(yè)基基本重組方方案指導(dǎo)思想治理方案關(guān)鍵問題以管理層收收購的方式式，對企業(yè)業(yè)外部非自自然人股權(quán)權(quán)進(jìn)行集中中收購，從從而取得集集團(tuán)企業(yè)的的絕對控股股。這樣企企業(yè)的產(chǎn)權(quán)權(quán)明晰，法法律主體突突出。以管理層收收購為主，，可適當(dāng)考考慮職工持持股計劃，，對企業(yè)主主要的內(nèi)部部和外部非非自然人股股份進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一收購，，從而明確確最終產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬。收收購股份的的具體運(yùn)作作應(yīng)以內(nèi)外外結(jié)合、分分步操作為為原則。首先進(jìn)行企企業(yè)內(nèi)部的的核心業(yè)務(wù)務(wù)整合，即即核心公司司合并，具具體是對其其中一家公公司進(jìn)行總總公司控制制下的、非非自然人股股份的管理理層收購，，使總公司司管理層對對該分公司司處于絕對對控股地位位，然后將將被控分公公司并入集集團(tuán)。在此此基礎(chǔ)上，，操作建立立新的組織織架構(gòu)，整整合內(nèi)部業(yè)業(yè)務(wù)方案A方案C方案B60方案A示意意圖通過收購全全部外部非非自然人股股份形成控控股，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)管理層收收購。自然人金陽公司三林等兩公公司東揚(yáng)公司自然人自然人管理者自然人合并新設(shè)公公司原金陽公司司管理者出資資公司或簽簽信托協(xié)議議管理者公司司或信托收收購非自然然人股原東揚(yáng)公司司73％41％49％10％27％指導(dǎo)思想治理方案關(guān)鍵問題61方案A:管理者簡單單收購核心心公司外部股份，實(shí)實(shí)現(xiàn)對公司司的控股管理層收購購東揚(yáng)公司司與金陽公公司外部非非自然人股股份，忽視視兩公司內(nèi)內(nèi)部參股，，管理者所所有持股達(dá)達(dá)到一定比比例時就可可實(shí)現(xiàn)控股股。收購者者需外設(shè)一一家投資公公司對非自自然人股份份進(jìn)行收購購，或個人人融資委托托（簽協(xié)議議）信托公公司代理收收購企業(yè)股股份，當(dāng)融融資完全清清償后，企企業(yè)股份劃劃歸信托協(xié)協(xié)議受益人人，即該企企業(yè)的管理理層。這這種收購方方法簡單，，但管理者者有必要在在自然人股股東中進(jìn)行行協(xié)調(diào)，以以達(dá)到安全全控股目的的。最后的的收購?fù)度肴胭Y金可能能較大。要說明的是是：新集團(tuán)團(tuán)公司組建建后，根據(jù)據(jù)現(xiàn)在兩家家公司的資資產(chǎn)狀況，，原控股金金陽公司的的三林公司司等兩家非非自然人股股份占合并并總股份的的比例應(yīng)大大于現(xiàn)在的的10％；；原控股東東揚(yáng)公司的的自然人股股份的控股股比例則可可能小于目目前的23％。利用用單純的殼殼投資公司司進(jìn)行股份份收購的操操作將面臨臨雙重納稅稅和法律限限制問題，，較難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。指導(dǎo)思想治理方案關(guān)鍵問題62方案B示意意圖管理者對外外部股份聯(lián)聯(lián)合收購，，對企業(yè)內(nèi)內(nèi)的參股部部分再分配配。自然人金陽公司三林等兩公公司東揚(yáng)公司自然人73％41％49％10％27％自然人金陽公司三林等兩公司司東揚(yáng)公司自然人73％41％49％10％27％信托公司管理者收購和和員工持股計計劃公司管理層公司管理層全資或控股（（通過信托））全資（可含職職工持股計劃劃的份額）指導(dǎo)思想治理方案